貴陽神奇龍里項(xiàng)目前期研究報(bào)告(定位政策戶型)改的方案

1、廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都20112011年年1212月月13-1813-18日，項(xiàng)目小組已經(jīng)完成以下調(diào)研工作日，項(xiàng)目小組已經(jīng)完成以下調(diào)研工作u項(xiàng)目地塊查勘u房地產(chǎn)市場調(diào)研u龍里市場樓盤調(diào)研共計(jì)5個(gè)在售項(xiàng)目,2個(gè)在建項(xiàng)目u房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人人士訪談u政府訪談u事業(yè)單位訪談u消費(fèi)者調(diào)查意向客戶約50人u公司管理層訪談 李總廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都訪談對象訪談對象日期日期地點(diǎn)地點(diǎn)訪談開始時(shí)間訪談開始時(shí)間訪談結(jié)束時(shí)間訪談結(jié)束時(shí)間龍城國際營銷總監(jiān)（傅總）12月14日茶樓21:3123:16房管局工程師（周工）12月15日房

2、管局10:3111:12龍里縣政府宣傳部（劉女士）12月15日政府辦公樓11:3112:12龍里三小（陳校長）12月15日三小13:2414:25龍里職校（吳校長）12月15日龍里職校16:3917:42蕓臺(tái) 芷案置業(yè)顧問（蔣露）12月13日售樓部14:0414:34森林溪畔置業(yè)顧問（喬宇）12月13日售樓部15:0215:47金鵬花園置業(yè)顧問（何華）12月13日售樓部17:0817:45錦繡龍山花園置業(yè)顧問（李先生）12月14日售樓部16:0216:32西南藥都置業(yè)顧問 (鄭薇薇）12月14日售樓部10:2111:04專業(yè)及政府企事業(yè)單位人士訪談專業(yè)及政府企事業(yè)單位人士訪談廣州廣州 深圳深圳

3、 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都經(jīng)濟(jì)測評經(jīng)濟(jì)測評物業(yè)建議物業(yè)建議基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究市場研究市場研究/客群分析客群分析/本體研究本體研究開發(fā)成本開發(fā)成本/銷售收益銷售收益項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比/總平布局總平布局/戶型配比戶型配比/建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格/景觀建議景觀建議/分期建議分期建議發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略/檔次定位檔次定位/客戶定位客戶定位/形象定位形象定位廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖經(jīng)濟(jì)測評經(jīng)濟(jì)測評物業(yè)建議物業(yè)建議基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究市場研究市場研究/客群分析客群分析/本體研究本體研究開發(fā)成本開發(fā)成本/銷

4、售收益銷售收益項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比/總平布局總平布局/戶型配比戶型配比/建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格/景觀建議景觀建議/分期建議分期建議發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略/檔次定位檔次定位/客戶定位客戶定位/形象定位形象定位廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 市場研究市場研究o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都區(qū)域市場區(qū)域市場宏觀市場宏觀市場競爭市場競爭市場 市場研究市場研究廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都多彩貴州城多彩貴州城本案本案多彩貴州城與中鐵度假中心給龍里帶來了更多的機(jī)會(huì)多彩貴州城與中鐵度假中心給

5、龍里帶來了更多的機(jī)會(huì)貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都n 自古龍里就是省會(huì)貴陽的東大門，是大西南連接華南、華東的要塞，貴州通志里說：“龍里縣負(fù)山阻溪，為八省咽喉?！饼埨锞嚯x貴陽市區(qū)28公里，距離龍洞堡國際機(jī)場23公里。n 貴新高速、210國道和湘黔、黔桂、株六電氣化鐵路復(fù)線經(jīng)縣城橫貫縣境東西，在建的廈蓉高速公路、貴廣高速鐵路橫貫龍里。貴陽規(guī)劃建設(shè)的市域鐵路（輕軌）將從金陽貫通龍里，使龍里公路、鐵路、航空三港合一、交通便捷，區(qū)位得天獨(dú)厚。城市交通城市交通“南下兩廣、東出三湘南下兩廣、東出三湘”的交通要沖，航空、鐵路、公路的交通要沖，航

6、空、鐵路、公路“三港三港合一合一”的貴陽同城化交通體系，市域鐵路處于規(guī)劃建設(shè)階段的貴陽同城化交通體系，市域鐵路處于規(guī)劃建設(shè)階段廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都n 龍里縣旅游資源主要有龍架山國家森林公園、猴子溝省級風(fēng)景名勝區(qū)、龍里大草原、谷腳巫山古巖畫群、羊場云屯營盤三元n “八山一水十座橋”的布依族村寨等。這些鐘靈毓秀的山水風(fēng)光，原始樸實(shí)的自然生態(tài)，籠罩傳奇色彩的人文景觀，加上龍里比領(lǐng)貴陽，是貴陽近郊旅游休閑度假的好去處。旅游業(yè)旅游業(yè)氣候宜人，風(fēng)景優(yōu)美，人文自然景觀資源突出，貴陽近郊最好的休氣候宜人，風(fēng)景優(yōu)美，人文自然景觀資源突出，貴陽近郊最好的休閑度假地之

7、一閑度假地之一廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都發(fā)展契機(jī)氣候宜人，宜居性強(qiáng)，水電充沛，城市發(fā)展的優(yōu)先前提“貴龍經(jīng)濟(jì)帶”的建設(shè)，給龍里帶來了前所未有的機(jī)遇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以往的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)服務(wù)業(yè)比重逐漸增多，顯示出龍里未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加迅猛、健康。發(fā)展契機(jī)及目標(biāo)發(fā)展契機(jī)及目標(biāo)龍里發(fā)展的總體目標(biāo)2020年實(shí)現(xiàn)貴龍經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域，gdp總量達(dá)到200億元以上；人口聚集30萬以上；森林覆蓋率達(dá)到46%以上。龍里地處貴陽東大門，“三港合一”的交通要沖，迅速融入”貴陽半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”龍里逐步融入龍里逐步融入“貴陽半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈貴陽半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，后發(fā)優(yōu)勢明顯，對貴陽房，后發(fā)

8、優(yōu)勢明顯，對貴陽房地產(chǎn)市場具有較大影響力地產(chǎn)市場具有較大影響力廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都區(qū)域市場區(qū)域市場宏觀市場宏觀市場競爭市場競爭市場 市場研究市場研究廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都297199417776388149314272148111866715665632008年2009年2010年2011年2008-2011年住宅供銷面積年住宅供銷面積供應(yīng)面積銷售面積25583764312802327165606072008年2009年2010年2011年2008-2011年住宅供銷年住宅供銷套數(shù)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)

9、住宅供銷情況住宅供銷情況龍里住宅市場受自建房影響，龍里住宅市場受自建房影響，20112011年前市場供銷量均較為有限年前市場供銷量均較為有限2009-20112009-2011年年均去化量有限，僅約年年均去化量有限，僅約7100071000平米平米20112011年供應(yīng)劇增，住宅存量約年供應(yīng)劇增，住宅存量約8000080000平米，市場出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象平米，市場出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象n 20102010年前，龍里住宅市場供銷基本平衡，年前，龍里住宅市場供銷基本平衡，20112011年供應(yīng)劇增，市場存量約年供應(yīng)劇增，市場存量約8 8萬平米；萬平米；n 20092009、20112011年分別相較于年分

10、別相較于20082008、20102010年商品房市場供應(yīng)有不低于年商品房市場供應(yīng)有不低于50%50%的明顯增長；的明顯增長；n 2009-20112009-2011年，龍里年均住宅銷售面積約年，龍里年均住宅銷售面積約7100071000平米。平米。制表說明：以上數(shù)據(jù)來源于龍里縣房產(chǎn)信息網(wǎng)（截止時(shí)間為2011年12月15日） 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為商品房，不含自建房與經(jīng)濟(jì)適用房廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都220346.2274 670112.6180322748244141496624653341479747266718438136593261373930697

11、195324012564357452345130571151824421603711586329820263854041541121723342009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8

12、月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2009-2011年各月銷售面積年各月銷售面積2326116196813059563681364345728628793111830921110912116111140223914799202009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12

13、月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2009-2011年各月銷售套數(shù)年各月銷售套數(shù)龍里住宅銷售市場月均銷售量波動(dòng)較大，受返鄉(xiāng)潮置業(yè)影響主要銷龍里住宅銷售市場月均銷售量波動(dòng)較大，受返鄉(xiāng)潮置業(yè)影響主要銷售旺季集中在售旺季集中在9 9月月-2-2月月住宅月均銷售住宅月均銷售制表說明：以上數(shù)據(jù)來源于龍里縣房產(chǎn)信息網(wǎng)（截止時(shí)間為2011年12月15日） 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為商品房，不含自建房與經(jīng)濟(jì)適用房廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都9

14、5104159200246761262008年2009年2010年2011年2008-2011年商業(yè)供銷套數(shù)年商業(yè)供銷套數(shù)供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)7915824011795130241925511558373672008年2009年2010年2011年2008-2011年商業(yè)供銷面積年商業(yè)供銷面積供應(yīng)面積銷售面積今年以前，商業(yè)供應(yīng)量有限，商業(yè)投資市場剛起步今年以前，商業(yè)供應(yīng)量有限，商業(yè)投資市場剛起步n 龍里商業(yè)市場供應(yīng)量十分有限，龍里商業(yè)市場供應(yīng)量十分有限，2008-20112008-2011年年均供應(yīng)量僅約年年均供應(yīng)量僅約1000010000平米；平米；n 2008-20112008-2011年龍里

15、商業(yè)市場均出現(xiàn)供過于求的局面，究其原因?yàn)椋荷虡I(yè)供應(yīng)量有限，且在開發(fā)項(xiàng)目中年龍里商業(yè)市場均出現(xiàn)供過于求的局面，究其原因?yàn)椋荷虡I(yè)供應(yīng)量有限，且在開發(fā)項(xiàng)目中所占比例不大，大部分開發(fā)商均將商業(yè)作為自有資產(chǎn)自持運(yùn)作；所占比例不大，大部分開發(fā)商均將商業(yè)作為自有資產(chǎn)自持運(yùn)作；商業(yè)供銷情況商業(yè)供銷情況制表說明：以上數(shù)據(jù)來源于龍里縣房產(chǎn)信息網(wǎng)（截止時(shí)間為2011年12月15日） 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為商品房，不含自建房與經(jīng)濟(jì)適用房廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都區(qū)域市場小結(jié)區(qū)域市場小結(jié)受自建房影響，受自建房影響，20112011年前商品房供銷量與去化速度有限年前商品房供銷量與去化速度

16、有限房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊嚴(yán)峻，但對龍里房市影響相對較小房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊嚴(yán)峻，但對龍里房市影響相對較小20112011年供應(yīng)與存量劇增，未來市場競爭與壓力愈發(fā)嚴(yán)峻年供應(yīng)與存量劇增，未來市場競爭與壓力愈發(fā)嚴(yán)峻銷售價(jià)格保持銷售價(jià)格保持15%15%以上的年均高增長，市場銷售價(jià)格低，有一定上升空間以上的年均高增長，市場銷售價(jià)格低，有一定上升空間返鄉(xiāng)置業(yè)特征明顯，銷售旺季集中在返鄉(xiāng)置業(yè)特征明顯，銷售旺季集中在9 9月月-2-2月月今年以前商業(yè)供應(yīng)有限，商業(yè)投資市場剛起步，銷售價(jià)格受單盤影響較大今年以前商業(yè)供應(yīng)有限，商業(yè)投資市場剛起步，銷售價(jià)格受單盤影響較大自建房逐步退出市場，商品房成為主流供應(yīng)，市場商業(yè)化

17、程度將進(jìn)一步提升自建房逐步退出市場，商品房成為主流供應(yīng)，市場商業(yè)化程度將進(jìn)一步提升廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都區(qū)域市場區(qū)域市場宏觀市場宏觀市場競爭市場競爭市場 市場研究市場研究廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都龍架山區(qū)域龍架山區(qū)域老城區(qū)域老城區(qū)域縣政府縣政府區(qū)域區(qū)域住宅競爭市場住宅競爭市場三大住宅片區(qū)，成三足鼎立之勢，未來供應(yīng)將以縣政府區(qū)域?yàn)橹魅笞≌瑓^(qū)，成三足鼎立之勢，未來供應(yīng)將以縣政府區(qū)域?yàn)橹鹘ㄖ误w：高層/小高層/別墅主力戶型：100-140平米/套三暢銷戶型：同上價(jià)格區(qū)間：3300元/平米主力客戶群：貴陽客戶/

18、原住多次改善型客戶競爭特點(diǎn)：自然資源型片區(qū)在售項(xiàng)目：森林溪畔 蕓臺(tái)-芷岸建筑形體：高層/小高層主力戶型：100-130平米/套三和90平米套二暢銷戶型：同上價(jià)格區(qū)間：2600-3100元/平米主力客戶群：原住民/外地投資客/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶競爭特點(diǎn)：成熟配套/生活慣性在售項(xiàng)目：西南藥都 金鵬花園建筑形體：高層主力戶型：90平米/套二和110-130平米/套三暢銷戶型：同上價(jià)格區(qū)間：2600-3100元/平米主力客戶群：原住民/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶競爭特點(diǎn)：未來城市中心區(qū)域在售項(xiàng)目：錦繡龍山待售項(xiàng)目：龍城國際 萊茵堡廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都龍架山區(qū)域龍架山區(qū)域老城區(qū)域老城

19、區(qū)域縣政府縣政府區(qū)域區(qū)域商業(yè)競爭市場商業(yè)競爭市場縣政府區(qū)域?qū)⑷〈铣菂^(qū)，成為未來商業(yè)中心區(qū)，縣政府區(qū)域?qū)⑷〈铣菂^(qū)，成為未來商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)形態(tài)：社區(qū)底商銷售類型：自持不售價(jià)格區(qū)間：體量：約2萬平米商業(yè)形態(tài)：專業(yè)市場/社區(qū)底商銷售類型：在售價(jià)格區(qū)間：專業(yè)市場800010000元平米 社區(qū)底商2500029000元/平米體量：3.3萬平米在售項(xiàng)目：西南藥都 恒利商業(yè)步行街待售項(xiàng)目：金鵬花園商業(yè)形態(tài)：大型集中商業(yè)/高端休閑商業(yè)/社區(qū)底商銷售類型：待售+自持價(jià)格區(qū)間：預(yù)計(jì)2500030000元/平米體量：8.8萬平米競爭特點(diǎn)：未來城市中心區(qū)域待售項(xiàng)目：龍城國際 萊茵堡廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭

20、州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都市場戶型特征市場戶型特征樓盤名稱樓盤名稱面積區(qū)間面積區(qū)間 戶型類別戶型類別 套數(shù)比例套數(shù)比例錦繡龍山花園錦繡龍山花園83-9083-90 兩室兩廳單衛(wèi)兩室兩廳單衛(wèi) 25%25%110-130110-130 三室兩廳雙衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi) 75%75%西南藥都生態(tài)城西南藥都生態(tài)城 85-9885-98 兩室兩廳單衛(wèi)兩室兩廳單衛(wèi) 45%45%100-140100-140 三室兩廳雙衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi) 50%50%50-6050-60 一室一廳單衛(wèi)一室一廳單衛(wèi)5%5%金鵬花園金鵬花園 80-9080-90 兩室兩廳單衛(wèi)兩室兩廳單衛(wèi) 25%25%100-130100-130

21、三室兩廳雙衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi) 60%60%110-160110-160 四室兩廳雙衛(wèi)四室兩廳雙衛(wèi) 15%15%蕓臺(tái)芷岸蕓臺(tái)芷岸 80-9080-90 兩室兩廳單衛(wèi)兩室兩廳單衛(wèi) 35%35%100-140100-140 三室兩廳雙衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi) 50%50%130-160130-160 四室兩廳雙衛(wèi)四室兩廳雙衛(wèi)15%15%森林溪畔森林溪畔55-6555-65 一室兩廳單衛(wèi)一室兩廳單衛(wèi) 10%10%80-9080-90 兩室兩廳單衛(wèi)兩室兩廳單衛(wèi) 30%30%100-140100-140 四室兩廳雙衛(wèi)四室兩廳雙衛(wèi)60%60%廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 客戶分析客

22、戶分析o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都本消費(fèi)者問卷采集樣本共計(jì)本消費(fèi)者問卷采集樣本共計(jì)9696份，其中表示有意向購買本區(qū)域項(xiàng)目的客戶份，其中表示有意向購買本區(qū)域項(xiàng)目的客戶5050位，占此位，占此次市調(diào)的次市調(diào)的52% 52% 。結(jié)論：意向客戶中結(jié)論：意向客戶中52%52%都是龍里城區(qū)客戶都是龍里城區(qū)客戶意向客戶分析意向客戶分析問卷采集問卷采集52%32%6%6% 2%2%意向客戶區(qū)域龍里城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都勻貴陽省外其它區(qū)域廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都意向購房集中在意向購房集中在20-4020-40歲之間，占到樣本總數(shù)的歲

23、之間，占到樣本總數(shù)的80% 80% 分別有分別有32.8%32.8%、35.3%35.3%的受訪者鐘情購買的受訪者鐘情購買小高層與高層住宅小高層與高層住宅 結(jié)論：龍里購房呈年輕化趨勢、小高層、高層已逐步得到市場認(rèn)可結(jié)論：龍里購房呈年輕化趨勢、小高層、高層已逐步得到市場認(rèn)可意向房源意向房源 多層多層 小高層小高層 高層高層 花園洋房花園洋房 別墅別墅18.4%18.4%35.3%35.3%32.8%32.8%10.1%10.1%3.4%3.4%12%20%22%26%14%6%目標(biāo)客戶年齡（歲）20-2526-3031-3536-4041-5050以上客戶基本特征客戶基本特征年齡與意向房源年齡與

24、意向房源廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都結(jié)論：中、高等文化水平，個(gè)體經(jīng)營者與機(jī)關(guān)結(jié)論：中、高等文化水平，個(gè)體經(jīng)營者與機(jī)關(guān)/ /企事業(yè)單位為主力購房群體企事業(yè)單位為主力購房群體職業(yè)以個(gè)體經(jīng)營者與機(jī)關(guān)職業(yè)以個(gè)體經(jīng)營者與機(jī)關(guān)/ /企事業(yè)單位員工為企事業(yè)單位員工為主，分別占主，分別占42%42%、30%30%客戶基本特征客戶基本特征文化素質(zhì)及社會(huì)地位文化素質(zhì)及社會(huì)地位22%46%28%2% 2%目標(biāo)客戶教育程度初中及以下中專/高中大專本科碩士及以上其他42%22%26%8% 2%目標(biāo)客戶工作職業(yè)個(gè)體經(jīng)營者企/事業(yè)單位員工專業(yè)技術(shù)人員政府職員其他 中專中專/ /高中學(xué)

25、歷占高中學(xué)歷占4646；廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都以剛性需求的婚房與二代房為主，占以剛性需求的婚房與二代房為主，占60%60%，其次為改善需求，占其次為改善需求，占22%22%，少量投資需求；，少量投資需求；結(jié)論：以剛性需求的自住型消費(fèi)為主，且首次置業(yè)居多結(jié)論：以剛性需求的自住型消費(fèi)為主，且首次置業(yè)居多以以68%68%首次置業(yè)客群占絕對量。首次置業(yè)客群占絕對量。 客戶基本特征客戶基本特征購房目的購房目的30%22%30%14%4%目標(biāo)客戶購房目的婚房改善居住環(huán)境為下一代考慮投資其他68%22%10%目標(biāo)客戶置業(yè)次數(shù)第一次第二次多次廣州廣州 深圳深圳 北

26、京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都目前客戶大多為租房或自建房居住，占目前客戶大多為租房或自建房居住，占7676家庭年收入主要集中在家庭年收入主要集中在5-105-10萬元，占萬元，占58%58%；10-2010-20萬占萬占32%32%，20-5020-50萬的占萬的占6%6%。 結(jié)論：城市中等收入和居住環(huán)境結(jié)論：城市中等收入和居住環(huán)境客戶基本特征客戶基本特征收入情況收入情況 及現(xiàn)居住環(huán)境及現(xiàn)居住環(huán)境58%32%6% 2% 2%目標(biāo)客戶家庭年收入（單元：萬元）5-1010-2020-3030-5050以上48%38%10%4%現(xiàn)住房性質(zhì)租房自建房商品房其他廣州廣州 深圳深圳 北京北

27、京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都結(jié)論：地段與總價(jià)是龍里客戶核心關(guān)注點(diǎn)結(jié)論：地段與總價(jià)是龍里客戶核心關(guān)注點(diǎn) 其次關(guān)注交通、戶型、配套其次關(guān)注交通、戶型、配套 與立面形象與社區(qū)環(huán)境與立面形象與社區(qū)環(huán)境客戶需求特征客戶需求特征購房考慮因素購房考慮因素20%14%5%2%2%12%1%22%13%1%6%1% 1%目標(biāo)客戶購房考慮因素地段交通環(huán)境園林社區(qū)規(guī)模配套建筑風(fēng)格總價(jià)戶型開發(fā)商品牌立面物業(yè)管理其他廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都結(jié)論：套三、套二需求量最大結(jié)論：套三、套二需求量最大客戶需求特征客戶需求特征意向套型意向套型廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭

28、州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都結(jié)論：套二的面積需求集中在結(jié)論：套二的面積需求集中在80-9080-90平米平米 套三的面積需求集中在套三的面積需求集中在90-13090-130平米平米客戶需求特征客戶需求特征意向面積意向面積2%4%16%26%24%18%6%2%2%客戶意向房源面積（平米）70以下70-8080-9090-100100-120120-130130-144144-160160以上廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都結(jié)論：客戶購房可承受的總價(jià)區(qū)間是結(jié)論：客戶購房可承受的總價(jià)區(qū)間是21-4021-40萬元萬元客戶需求特征客戶需求特征總價(jià)區(qū)間總價(jià)

29、區(qū)間2%18%44%28%6%2%客戶購房總價(jià)區(qū)間（萬元）15以下16-2021-3031-4041-5050以上廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都原住民原住民經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定的地域情節(jié)。第二代的區(qū)域歸經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定的地域情節(jié)。第二代的區(qū)域歸屬感弱。屬感弱。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：本地人本地人/50-60/50-60歲歲/ /有地自建有房有地自建有房典型代表描述：王先生，50歲左右，龍里本地人家庭人口：4人，夫妻兩人，有2個(gè)孩子，一個(gè)兒子一個(gè)女兒，都已經(jīng)工作，但四口人還是住在一起居住現(xiàn)狀：家里有自建房，修了6層，自己和子女一起住在4層和5層，其余房間出租。經(jīng)

30、濟(jì)來源：自建房出租+生意或工作所得客戶語錄：“在這里（龍里）都住了幾十年了，朋友親戚都在這邊，習(xí)慣了。”“外面的人都覺得龍里治安不好，我們住在里面也還好。”“我們本地人是不會(huì)買外面的房子的（商品房），自己都有自己的自建房?！薄爱吘故亲约盒藿ǖ模约鹤≈芊奖??！薄艾F(xiàn)在還不會(huì)考慮買商品房，等等看?！笨蛻羯钤L掃描客戶深訪掃描廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都最外圈層依次是：總價(jià)、地段最外圈層依次是：總價(jià)、地段第二圈層依次是：交通、戶型、配套第二圈層依次是：交通、戶型、配套 、立面與環(huán)、立面與環(huán)境境第三圈層依次是：高層、小高層第三圈層依次是：高層、小高層第四圈層依次

31、是：第四圈層依次是：30-4030-40萬，萬， 90-130 90-130 的套三的套三 / / 21-30 21-30萬萬 ，80-90 80-90 的套二的套二 / / 套一套一 / / 套四套四第五圈層依次是：大客廳、露臺(tái)、飄窗與入戶花園第五圈層依次是：大客廳、露臺(tái)、飄窗與入戶花園由面及點(diǎn)劃分為由面及點(diǎn)劃分為6 6個(gè)圈層，從購房決策順序?qū)Ρ卷?xiàng)目意向客戶需求個(gè)圈層，從購房決策順序?qū)Ρ卷?xiàng)目意向客戶需求進(jìn)行排序進(jìn)行排序購房決策特征購房決策特征第六圈層依次是：城市感、現(xiàn)代感的改變第六圈層依次是：城市感、現(xiàn)代感的改變廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 本體分析本

32、體分析o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都n 受地理?xiàng)l件限制，龍里城市發(fā)展方向?yàn)槲鞅泵嫖磥沓鞘行聟^(qū)，東北、東南面的老城區(qū)城市擴(kuò)容區(qū)域。n 從現(xiàn)有城市發(fā)展速度與重心而言，本案地塊區(qū)域?yàn)榻诜康禺a(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。n 從未來城市發(fā)展規(guī)劃而言，本案地塊區(qū)域?yàn)槲磥沓鞘兄行?。城市空間分析城市空間分析老城區(qū)老城區(qū)城市擴(kuò)容區(qū)城市擴(kuò)容區(qū)城市新區(qū)城市新區(qū)本案本案本案地處龍里城市發(fā)展中的老城急速擴(kuò)容的核心發(fā)展區(qū)域，未來本案地處龍里城市發(fā)展中的老城急速擴(kuò)容的核心發(fā)展區(qū)域，未來城市中心，升值潛力巨大城市中心，升值潛力巨大本案本案廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長

33、沙 成都成都依據(jù)城區(qū)控規(guī)，本地塊地處主干道交匯處、且本身規(guī)劃為商業(yè)金融業(yè)用地；地塊周邊緊鄰大型廣場用地、集中商業(yè)用地、大型居住用地、行政辦公用地、教育科研用地、體育用地、大面積水域等絕佳城市功能，具備打造龍里封面地標(biāo)樓盤基礎(chǔ)。城市功能分析城市功能分析本案本案本案周邊絕佳城市功能規(guī)劃，具備打造龍里地標(biāo)性封面樓盤的優(yōu)本案周邊絕佳城市功能規(guī)劃，具備打造龍里地標(biāo)性封面樓盤的優(yōu)質(zhì)條件質(zhì)條件廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都此圖可以看出本項(xiàng)目地塊占據(jù)了 風(fēng)水寶地等條件。地塊風(fēng)水分析地塊風(fēng)水分析項(xiàng)目地塊負(fù)陰抱陽，背山面水，這是風(fēng)水中選址居住的重要必備條件。所謂負(fù)陰抱陽，即基

34、址后面有山，前面有水。處于這個(gè)山水環(huán)抱的中央，地勢平坦而具有一定的坡度，這樣的地塊就形成了一個(gè)背山面水的風(fēng)水寶地格局。項(xiàng)目地塊具備風(fēng)水寶地條件項(xiàng)目地塊具備風(fēng)水寶地條件廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都本項(xiàng)目開發(fā)是城市升級的代表，必須以城市需求的高度來考量；本項(xiàng)目開發(fā)是城市升級的代表，必須以城市需求的高度來考量；成功開發(fā)的關(guān)鍵在于項(xiàng)目價(jià)值體系的建立，并與城市需求的高度對位。成功開發(fā)的關(guān)鍵在于項(xiàng)目價(jià)值體系的建立，并與城市需求的高度對位。本項(xiàng)目占地面積約16.75畝，與市場拼

35、規(guī)模根本無法取勝，唯有做足項(xiàng)目特色，借勢周邊資源，走城市升級換代的精品樓盤戰(zhàn)略，滿足城市形象需求，置業(yè)客群追新追潮的城市感居住需求特征，與市場競品形成鮮明區(qū)隔，絕非市場在售普通房地產(chǎn)住宅社區(qū)項(xiàng)目。發(fā)展戰(zhàn)略選擇發(fā)展戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目基本判斷項(xiàng)目基本判斷廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都區(qū)位條件n 城市發(fā)展核心之上，未來城市中心，地段屬性較優(yōu)；n 城市政務(wù)核心區(qū)，濱河公園等一流配套；n 未來的商業(yè)核心區(qū)；n 目前周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差，缺乏高品質(zhì)生活氛圍。地塊條件n 占地面積僅16.7畝，規(guī)模小，無體量競爭優(yōu)勢；n 地塊規(guī)模雖小，但擁有成為風(fēng)水寶地的條件；n 占據(jù)城市交通核心

36、節(jié)點(diǎn)，具備絕佳城市交通接入性與城市昭示感。項(xiàng)目約束條件項(xiàng)目約束條件發(fā)展戰(zhàn)略選擇發(fā)展戰(zhàn)略選擇廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 客戶定位客戶定位o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都本項(xiàng)目主要客戶來源分布圖本項(xiàng)目主要客戶來源分布圖客戶定位客戶定位龍里縣區(qū)原居民圍繞政府新區(qū)遷入的政務(wù)、教育等機(jī)關(guān)事業(yè)單位關(guān)聯(lián)客群向往城市生活，但資金實(shí)力有限的，自下而上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客群貴陽多次置業(yè)的機(jī)會(huì)投資者貴陽客群為父母養(yǎng)老置業(yè)者廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都購買客群掃描購買客群掃描文教工作者文教工作者客戶定位

37、客戶定位他是他是“新龍里人新龍里人”，今年，今年29歲歲，出生，出生在距離龍里縣城在距離龍里縣城42公里的公里的哪旁鄉(xiāng)哪旁鄉(xiāng)，從，從小品學(xué)兼優(yōu)，小品學(xué)兼優(yōu)，2001年考取了貴陽師范年考取了貴陽師范學(xué)院。學(xué)院。2005年回到龍里縣哪旁鄉(xiāng)中心學(xué)校從年回到龍里縣哪旁鄉(xiāng)中心學(xué)校從事教育工作，經(jīng)過近事教育工作，經(jīng)過近3年的努力，上調(diào)年的努力，上調(diào)到到龍里中學(xué)任教龍里中學(xué)任教，并分配到，并分配到48平米的平米的單身教師宿舍，并從此扎根龍里。單身教師宿舍，并從此扎根龍里。通過幾年積累有一定經(jīng)濟(jì)能力，通過幾年積累有一定經(jīng)濟(jì)能力，結(jié)婚結(jié)婚后需要改善居住環(huán)境，后需要改善居住環(huán)境，希望在希望在距離工距離工作地點(diǎn)較近

38、的地方擁有一套作地點(diǎn)較近的地方擁有一套100平米左平米左右的三房右的三房，為小孩出生做準(zhǔn)備。，為小孩出生做準(zhǔn)備。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都土地資源分級土地資源分級地塊周邊限制條件道路條件地塊自身?xiàng)l件地塊周邊有無可利用資源，或是否存在污染源主要指地塊臨路狀況，對地塊的噪音和人流的出行影響指地塊用地條件狀況，包括地質(zhì)、地形等分級原則分級原則廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都商業(yè)規(guī)模建議現(xiàn)狀條件：1、城市功能核心區(qū)中央，但規(guī)模小2、緊

39、鄰龍城國際6萬平米大型商業(yè)配套3、濱河公園與市政前廣場東西環(huán)伺市政前廣場區(qū)域休閑中心“龍城國際” 6萬平米商業(yè)配套區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)產(chǎn)品定位本案商業(yè)地處未來城市核心，城市資源條件優(yōu)越，但地塊規(guī)模小，本案商業(yè)地處未來城市核心，城市資源條件優(yōu)越，但地塊規(guī)模小，并有大體量商業(yè)體直接競爭并有大體量商業(yè)體直接競爭本案濱河公園本案總建面：6.7萬平米廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 形象定位形象定位o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位 開創(chuàng)龍里首例“情景緩步體驗(yàn)回轉(zhuǎn)”型商業(yè)總店中心 它以它以“體驗(yàn)式

40、體驗(yàn)式”、“休閑類休閑類”、“風(fēng)情化風(fēng)情化”、“品質(zhì)感品質(zhì)感”為主題特色，點(diǎn)綴了獨(dú)具為主題特色，點(diǎn)綴了獨(dú)具特色的美食、小吃、娛樂、購物、生活、商辦為一體的多元化城區(qū)購物商業(yè)廣特色的美食、小吃、娛樂、購物、生活、商辦為一體的多元化城區(qū)購物商業(yè)廣場場龍里龍里city mallcity mall商業(yè)中心的出現(xiàn)，正是順應(yīng)了當(dāng)前龍里經(jīng)商業(yè)中心的出現(xiàn)，正是順應(yīng)了當(dāng)前龍里經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度與逐漸提高的居民消費(fèi)提升的需求濟(jì)發(fā)展的速度與逐漸提高的居民消費(fèi)提升的需求city mallcity mall商業(yè)中心的出現(xiàn)，主要取決于一個(gè)商業(yè)中心的出現(xiàn)，主要取決于一個(gè)城區(qū)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況和居民消費(fèi)水平城區(qū)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況

41、和居民消費(fèi)水平城中央繽紛城龍城明珠商業(yè)廣場龍城明珠商業(yè)廣場廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都龍 城 明 珠 商 業(yè) 廣 場城中央繽紛城f u n c i t y c e n t r a l c i t y廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都商業(yè)、住宅產(chǎn)品體量商業(yè)、住宅產(chǎn)品體量 “ “合理的最大化合理的最大化” ” 。住宅體量反推住宅體量反推商業(yè)體量測算商業(yè)體量測算體量分配原則體量分配原則得出合理體量配比得出合理體量配比業(yè)態(tài)配比建議業(yè)態(tài)配比

42、建議廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都-1f-1f地下商業(yè)地下商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃：-1f地下商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃為大型生活超市建筑要求：建筑要求：設(shè)置下沉式出入口與地面人流動(dòng)線。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都社區(qū)型零售商業(yè)百貨型零售商業(yè)廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都2f2f商業(yè)商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃：2f商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃為集中式百貨精品零售商業(yè)業(yè)態(tài)。2f舍棄4個(gè)商鋪預(yù)留住宅入口。建筑要求：建筑要求：層高不低于4.8米預(yù)留上下水、煙道2f平臺(tái)平臺(tái)廣

43、州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都3f3f、4f4f商業(yè)商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃：3f、4f商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃為休閑娛樂餐飲業(yè)態(tài)建筑要求：建筑要求：p預(yù)留上下水、煙道、化油池、排煙井；p獨(dú)立電梯p層高不低于4.8米p建筑面積以200-400平米為主廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都特色品牌餐飲廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都精品茶坊、商務(wù)會(huì)所廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 總圖布局總圖布局o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武

44、漢 長沙長沙 成都成都方向一方向一廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都負(fù)負(fù)1f1f商業(yè)布局及動(dòng)線組織商業(yè)布局及動(dòng)線組織商業(yè)布局商業(yè)布局1、本層商業(yè)面積為2101，為下沉式的超市。2、動(dòng)線組織：下沉式超市通過金龍路與興龍路交匯處的下沉式樓梯進(jìn)入。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都家居市場1f1f商業(yè)布局及動(dòng)線組織商業(yè)布局及動(dòng)線組織商業(yè)布局商業(yè)布局1、本層建筑面積為6811（含4474可變家居市場的車庫），因地下車庫不計(jì)入建筑密度，報(bào)建時(shí)以車庫體現(xiàn)，最后可改為家居市場。2、動(dòng)線組織： (2)家居市場也可從三小道路一側(cè)平進(jìn)。廣州廣州

45、深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都2f2f商業(yè)布局及動(dòng)線商業(yè)布局及動(dòng)線商業(yè)布局商業(yè)布局1、2f商業(yè)面積為4317，主要為圍繞商業(yè)內(nèi)街的商鋪，并在項(xiàng)目中心形成2470的平臺(tái)。2、動(dòng)線組織：（1）金龍大道與興龍路交匯處通過電梯、樓梯進(jìn)入二層集中式商業(yè)街區(qū)。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都2f2f商業(yè)布局及動(dòng)線商業(yè)布局及動(dòng)線商業(yè)布局商業(yè)布局2、動(dòng)線組織：（2）臨金龍大道一側(cè)存在高差，入口平進(jìn)2層平臺(tái)。（3）臨三小道路一側(cè)通過樓梯及電梯進(jìn)入2層平臺(tái)。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都3f3f、4f4f商業(yè)布局

46、及動(dòng)線商業(yè)布局及動(dòng)線商業(yè)布局商業(yè)布局1、3f、4f商業(yè)面積分別為4317，分別為一些餐飲及茶樓。在3f商業(yè)門前規(guī)劃寬度3米的通廊，使之產(chǎn)生環(huán)形動(dòng)線，確保每個(gè)節(jié)點(diǎn)的商業(yè)人流通暢，商氣循環(huán)。2、動(dòng)線組織：裙樓精品商業(yè)三層、四層均可通過金龍路、三小道路的樓梯、電梯進(jìn)入；電梯的設(shè)置確保了到三層、四層的休閑餐飲等目的性消費(fèi)的便捷性。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都車流動(dòng)線車流動(dòng)線商業(yè)動(dòng)線組織商業(yè)動(dòng)線組織利用與龍城國際的15米退讓線，形成消防車道及卸貨區(qū)；并通過消防車道臨三小道路一側(cè)無高差的條件下一層進(jìn)入車庫。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙

47、成都成都家居市場此起彼伏、帶活全線的商業(yè)興奮點(diǎn)此起彼伏、帶活全線的商業(yè)興奮點(diǎn)商業(yè)節(jié)點(diǎn)商業(yè)節(jié)點(diǎn)1節(jié)點(diǎn)1：有極好的展示面，前有大面積街心廣場，是金龍大道、興龍路人流匯集點(diǎn)之一，也是進(jìn)入超市的必由之路；廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都家居市場商業(yè)節(jié)點(diǎn)商業(yè)節(jié)點(diǎn)2節(jié)點(diǎn)2：進(jìn)入家居市場及上2層平臺(tái)的交匯點(diǎn)。人流聚集處之一。此起彼伏、帶活全線的商業(yè)興奮點(diǎn)此起彼伏、帶活全線的商業(yè)興奮點(diǎn)廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都方向二方向二廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都負(fù)負(fù)1f1f商業(yè)布局及動(dòng)線組織商業(yè)布局及動(dòng)線

48、組織商業(yè)布局商業(yè)布局1、本層商業(yè)面積為2214，主要為一個(gè)下沉式的超市。2、動(dòng)線組織：下沉式超市通過金龍路與興龍路交匯處的下沉式樓梯進(jìn)入。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都1f1f商業(yè)布局及動(dòng)線組織商業(yè)布局及動(dòng)線組織商業(yè)布局商業(yè)布局1、本層建筑面積為4510，主要為集中式精品商業(yè)。2、動(dòng)線組織：（1) 商業(yè)內(nèi)街通過金龍路下沉樓梯進(jìn)入（2）三小一側(cè)通過2個(gè)入口平進(jìn)。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都1f1f商業(yè)布局及組織動(dòng)線商業(yè)布局及組織動(dòng)線商業(yè)布局商業(yè)布局廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都3f

49、3f、4f4f商業(yè)布局及組織動(dòng)線商業(yè)布局及組織動(dòng)線商業(yè)布局商業(yè)布局1、3f、4f商業(yè)面積分別是4155。2、動(dòng)線組織：商業(yè)三層、四層均可通過商業(yè)內(nèi)街電梯、樓梯進(jìn)入；電梯的設(shè)置確保了到三層、四層的休閑餐飲等目的性消費(fèi)的便捷性。繼續(xù)保留通廊，形成單店間人流循環(huán)互動(dòng)。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都車流動(dòng)線車流動(dòng)線商業(yè)動(dòng)線組織商業(yè)動(dòng)線組織利用與龍城國際的15米退讓線，形成消防車道及卸貨區(qū)；并通過消防車道臨三小道路一側(cè)無高差的條件下一層進(jìn)入車庫。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都此起彼伏、帶活全線的商業(yè)興奮點(diǎn)此起彼伏、帶活全線的商業(yè)

50、興奮點(diǎn)商業(yè)節(jié)點(diǎn)商業(yè)節(jié)點(diǎn)1節(jié)點(diǎn)1、2、3：作為集中商業(yè)區(qū)的三大入口，是進(jìn)入內(nèi)街的主要通道，是進(jìn)入上層商業(yè)的交通節(jié)點(diǎn)，也是三四層目的性消費(fèi)的必經(jīng)之路，人流非常集中，將有利提升周邊商業(yè)人氣。23廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都結(jié)合近期流行趨勢及龍里城市特點(diǎn)建議風(fēng)格走向，結(jié)合近期流行趨勢及龍里城市特點(diǎn)建議風(fēng)格走向，提出設(shè)計(jì)原則、表現(xiàn)建議。提出設(shè)計(jì)原則、表現(xiàn)建議?？傮w風(fēng)格推介總體風(fēng)格推介競品立面分析競品立面分析立面打造要求立面打造要求廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢

51、武漢 長沙長沙 成都成都建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議國內(nèi)典型案例國內(nèi)典型案例藍(lán)光公館藍(lán)光公館18811881上海新天地大廈上海新天地大廈融創(chuàng)御景融創(chuàng)御景art decoart deco風(fēng)格風(fēng)格廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議競品立面深化分析競品立面深化分析頂部造型不夠挺拔，造型高度不夠，裝飾元素缺失。頂部處理不到位。頂部處理不到位。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議立面設(shè)計(jì)總體要求立面設(shè)計(jì)總體要求本案建筑立面設(shè)計(jì)需要把握artdeco風(fēng)格的3個(gè)要求：1、裝飾元素幾何形建筑主體線條全

52、部為直線，并在細(xì)部豐富裝飾元素。裝飾造型的構(gòu)圖可選擇陽光放射形、階梯狀折線形、v字形或倒v字形、金字塔形等幾何形狀。 廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議豎向關(guān)系處理豎向關(guān)系處理城投觀城城投觀城藍(lán)光云鼎藍(lán)光云鼎墻、柱應(yīng)增加豎向裝飾線條，豎向色彩與橫向色彩對比應(yīng)較為明顯。立面部位表現(xiàn)案例立面部位表現(xiàn)案例協(xié)信城立方協(xié)信城立方廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議入戶門廳入戶門廳藍(lán)光四葉城藍(lán)光四葉城三利云錦三利云錦入戶門廳作為客戶近距離感受項(xiàng)目立面品質(zhì)的重要部位，應(yīng)作強(qiáng)化處理。建議突出上部建

53、筑軸線，并將造型提高至3層，形成獨(dú)立的門戶造型，并以豐富的裝飾元素體現(xiàn)出建筑的品質(zhì)感。立面部位表現(xiàn)案例立面部位表現(xiàn)案例藍(lán)光金楠府藍(lán)光金楠府廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都商業(yè)建筑風(fēng)格與整體塔樓保持一致性，通過歐式建筑風(fēng)格的營造，商業(yè)建筑風(fēng)格與整體塔樓保持一致性，通過歐式建筑風(fēng)格的營造，提升商業(yè)整體品質(zhì)提升商業(yè)整體品質(zhì)商業(yè)建筑風(fēng)格商業(yè)建筑風(fēng)格建筑特色風(fēng)格提示廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 戶型配比戶型配比o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都戶型面積配比戶型面積配比競品戶型配比競品戶型配

54、比從上表可以看出，兩房兩廳單衛(wèi)和三房兩廳雙衛(wèi)是龍里的主力戶型構(gòu)成，兩房、三房的套數(shù)比例基本維持在40%：60%。兩房兩房vsvs三房，三房，40vs6040vs60。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都戶型面積配比戶型面積配比競品戶型面積競品戶型面積龍里住宅項(xiàng)目兩房平均面積約在90平米，三房平均面積約在125平米。面積都偏大。面積都偏大。相對于一線、二線城市，這樣的戶型面積確實(shí)有點(diǎn)大。相對于一線、二線城市，這樣的戶型面積確實(shí)有點(diǎn)大。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)o o廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)建議附加值設(shè)計(jì)附加值設(shè)計(jì)1 1、轉(zhuǎn)角飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗由于本案總圖各棟號周邊均為開放空間，尤其是東南朝向棟號，臥室可充分利用轉(zhuǎn)角飄窗，獲得270的觀景面。如圖示位置。270270度觀景轉(zhuǎn)角飄窗。度觀景轉(zhuǎn)角飄窗。廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)建議附加值設(shè)計(jì)附加值設(shè)計(jì)2 2、步入式衣帽間、步入式衣帽間部分位置極好的三房戶型的主臥室設(shè)置步入式衣帽間，面積控制在4個(gè)平米以內(nèi)，在總面積增加不多的前提下，大幅度的完善主臥室的功能。小而精的衣帽間。小