房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理模式淺析1.doc

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理模式淺析1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理模式淺析(2006-12-09 16:36:21)轉(zhuǎn)載隨著住房產(chǎn)業(yè)的市場化日益成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作系統(tǒng)正由傳統(tǒng)的集散型向集約型過渡，同時工程建造也由傳統(tǒng)的資源消耗型向資源節(jié)約型過渡， 因此就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理 而言，在提高管理效率、降低管理成本的同時還要提高管理的可 操作性和降低管理風(fēng)險。而實現(xiàn)這一目的的唯一途徑就是建立系 統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式。1、系統(tǒng)化:工程管理本身就是一個系統(tǒng)，更多情況下我們談到工程卻遠(yuǎn) 不止工程本身這樣簡單，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)公司對此認(rèn)識的深 度不夠。1.1、成本管理系統(tǒng):地產(chǎn)開發(fā)通常的結(jié)構(gòu)形成為：

2、市場定位 研發(fā)f設(shè)計f工程，由此可見成本管理應(yīng)貫穿始終，實際上僅“工 程”這一環(huán)節(jié)涉及成本變化的因素并不多，而“研發(fā)”和“設(shè)計”才是影響成本的重點。這一理論也被稱為“全成本”概念，也就是說在公司職能構(gòu)成上必須有一條線索和相關(guān)的人員配置貫穿 始終，對各流程上的成本行為進(jìn)行糾編，幫助從“市場定位”到“工 程”每一步驟的信息表達(dá)和傳遞都是真實可靠的。事實上，很多具體的事例表明我們在這一點上做得并不好，從信息表達(dá)和溝通方面講，比如在設(shè)計院，做總設(shè)計的與做規(guī)劃的, 做規(guī)劃的與做建筑的，做建筑的與做結(jié)構(gòu)的，再加上水電設(shè)備，他 們之間的信息傳遞的準(zhǔn)確性將直接影響到工程施工中設(shè)計變更 的大小和數(shù)量，如果開發(fā)公

3、司沒有參與并控制這一過程，那么他將 為以后的雪片般的設(shè)計變更買單。再比如開發(fā)公司內(nèi)部這條線 , 決策層沒有足夠的市場嗅覺，產(chǎn)品從定位開始就是不適當(dāng)?shù)模敲?研發(fā)、設(shè)計、工程一條線所有工作都是徒勞。 即使產(chǎn)品定位正確, 從設(shè)計到工程這一步雙方的溝通如果不夠深入和全面，那么就會出現(xiàn)設(shè)計部疲勞地奔波于設(shè)計院和工地之間，工程部則忙于應(yīng)付各種設(shè)計變更，更本無暇顧及建筑品質(zhì)本身。因此 ，從成本管理上 看，工程管理應(yīng)該是一個“全成本”管理系統(tǒng)。1.2、品質(zhì)管理系統(tǒng):這里是“品質(zhì)”而不是“質(zhì)量”，表達(dá)的 意思就是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言， 我們需要的是產(chǎn)品質(zhì)量的影響 力而非質(zhì)量本身。現(xiàn)在的開發(fā)公司都認(rèn)識到一個普遍

4、性的問題就 是業(yè)主對建筑質(zhì)量的要求要高于國家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范對建筑質(zhì)量 的要求，也即是說國家標(biāo)準(zhǔn)是相對偏低的。目前國內(nèi)已有公司在探索自己的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，目的很明確,當(dāng)今后某個時候國家標(biāo)準(zhǔn)提高后自身仍然能處于市場的 主動地位。但需要明確的是這個標(biāo)準(zhǔn)目前可能只是企業(yè)的區(qū)域標(biāo) 準(zhǔn)，因為從行業(yè)的發(fā)展水平來看， 建筑類產(chǎn)品質(zhì)量的地區(qū)差異還 是挺大，這和施工工藝水平、地域性需求等不無關(guān)系，而且各地 交房的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。品質(zhì)管理系統(tǒng)也應(yīng)該是貫穿開發(fā)程序各個 流程，產(chǎn)品定位階段是尋找市場需求的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型，從發(fā)展趨勢 看，其核心有兩個部分：高舒適度和低能耗。首先產(chǎn)品研發(fā)是尋 找有市場需求的建筑產(chǎn)品，而設(shè)計和工程階段則

5、是在品質(zhì)管理體系框架內(nèi)對建筑的安全性和功能性做更細(xì)部地補充和解釋，這一塊被某些公司稱為“產(chǎn)品落地”。盡管由于建筑產(chǎn)品本身的地域 性特點以及產(chǎn)品類型不同，但我們?nèi)砸獙⑵髽I(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)盡量細(xì)化，因為標(biāo)準(zhǔn)化也是國家對一個行業(yè)發(fā)展的基本要求。因此現(xiàn)階段下，品質(zhì)管理系統(tǒng)可以由工程管理系統(tǒng)整合，從職業(yè)經(jīng)理人到專業(yè)工程師，在觀念和思想上的高度統(tǒng)一，將最終的落腳點放在人的 角度，這才是最核心的。2、標(biāo)準(zhǔn)化:在工程管理過程當(dāng)中，我們遇到兩種思考方式：一種是項目化 一種是專業(yè)化，前者以分部工程為單位，后者以專業(yè)分包工程為單 位。目前國內(nèi)也有開發(fā)公司在考慮將傳統(tǒng)的項目公司轉(zhuǎn)向到專業(yè) 公司，由各專業(yè)公司的工程師組成項目工

6、程管理部，這樣在人員配置上將更加靈活，管理方式上將徹底實現(xiàn)“矩陣式”管理。當(dāng)然 不管是哪種管理模式，標(biāo)準(zhǔn)化的管理方法都是必須的。標(biāo)準(zhǔn)化管理的運作包括:2.1、管理程序的標(biāo)準(zhǔn)化。這是實現(xiàn)工程管理標(biāo)準(zhǔn)化的前提 條件。、技術(shù)管理方面:各層次的圖紙交底、會審記要；各渠 道的技術(shù)變更、技術(shù)核定；施工方案的報審；各種情況下的設(shè)計 處理、細(xì)節(jié)補充等；、成本管理方面:工程收方簽證、工程結(jié)算等；、合同管理方面:合同交底、合同增補等;以上各種管理制度都應(yīng)由標(biāo)準(zhǔn)的流程來控制。這一點現(xiàn)在很多公司都做到了，比如萬科、復(fù)地等都有嚴(yán)格的內(nèi)部操作流程， 雖然形式多樣，但目標(biāo)都是明確某個指令傳遞的途徑、步驟和責(zé)任者。如果做好這

7、一步，對信息傳遞的準(zhǔn)確度偏差能起到較好的 控制效果。重慶龍湖甚至開始使用無紙化辦公，相信對于現(xiàn)代化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，網(wǎng)絡(luò)化的企業(yè)內(nèi)部信息平臺也是未來的發(fā)展 方向。2.2、行為效果檢驗的標(biāo)準(zhǔn)化。此部分概括地說就是對上述程序管理的檢驗手段、 途徑和衡量尺寸必須標(biāo)準(zhǔn)化。 在此框架內(nèi) 應(yīng)參照的依據(jù)有法律法規(guī)之要求、 國家和行業(yè)的質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)以 及高于前兩者的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 相比建筑施工企業(yè)而言，對于房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)，面對的不是程序化的驗收行為，而是業(yè)主。大家都能理解這種復(fù)雜性，所以前面 說的企業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的重要性就在于此，而且對同一企業(yè)而言這種標(biāo)準(zhǔn)也不是唯一的，它還必須有含蓋面和層次性， 它與市場需求 有關(guān)

8、。國家可以出臺很多標(biāo)準(zhǔn)， 但卻無法實施統(tǒng)一的住宅交房標(biāo) 準(zhǔn)，其原因就是市場個體的特征千差萬別，對于產(chǎn)品的需求面也如此。我們可以理解國家標(biāo)準(zhǔn)為 “產(chǎn)品準(zhǔn)入”，但是“產(chǎn)品準(zhǔn)出” 就需要市場的成熟程度了。目前國內(nèi)地產(chǎn)商在企業(yè)質(zhì)量體系管理 方面也有做得不錯的，比如做工程承包出身的中海地產(chǎn)。2.3、工程進(jìn)度控制的標(biāo)準(zhǔn)化。實際上已經(jīng)有一部分企業(yè)對此做出了一些總結(jié)，如某公司在工程進(jìn)度上劃分了37個節(jié)點，但在實際操作中仍然存在控制上的盲點。對于同種類型的建筑形式，不同工種（序）穿插進(jìn)入施工都有一定的前提條件或是對上 道工種（序）留下作業(yè)面的要求，那么在一定的時間段內(nèi)就存在一個合理的插入時間，我們要找到的就是這個時間節(jié)點的固定 化，以及由此產(chǎn)生的各分包合同的簽定時間。比如門窗工程應(yīng)在砌體施工結(jié)束和外墻裝飾工程施工開始之間的一個時間點插入 施工，通過各類工程縱向橫向的比較，尋找一個最合適的時間點， 那么其門窗分包合同應(yīng)該最遲何時簽定也反推出來，分包單位最遲進(jìn)場時間也就反推出來了。 這些都應(yīng)是一個工程管理組織固定 的標(biāo)準(zhǔn)。而且實踐證明，對工程進(jìn)度有效的標(biāo)準(zhǔn)化管理，在提高 企業(yè)市場競爭力和降低管理風(fēng)險方面都是事半功