大型購物中心投資分析報告

1、2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心1摘摘 要要 大型購物中心（shopping mall）在美國、日本、歐洲以及其它國家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)、對消費(fèi)的促進(jìn)。 在商品品牌國際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費(fèi)行為逐漸超越國界的趨勢下，從歐、美、日等發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。而作為 21 世紀(jì)的新興產(chǎn)業(yè)，在全球，在亞洲，在中國，mall 正在逐漸成為占據(jù)商業(yè)主流地位的新興業(yè)態(tài)，為國內(nèi)零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者帶來了新的震撼

2、。 1993 年美國購物中心總銷售額業(yè)績達(dá)到 8，302 億美元，1994年達(dá)到了 8，500 億美元，2000 年達(dá) 160，000 億美元。目前，美國購物中心營業(yè)額占其社會零售總額的一半以上。在日本，大型購物中心的店鋪數(shù)僅占 1%，但卻創(chuàng)造了全國零售總額的近 40%。因而，大型購物中心被零售業(yè)人士稱為“流通革命” 。 隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入不斷提高，我國居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整。消費(fèi)者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了對 mall 的需求的不斷增強(qiáng)。而且，隨著國內(nèi) mall 的經(jīng)營模式和管理技

3、術(shù)不斷成熟，我國 mall 的發(fā)展前途無可限量，必將逐步迎來mall 的時代。2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心2目錄目錄1.大型購物中心簡介大型購物中心簡介 .11.1.購物中心的定義 .11.2.大型購物中心的分類.21.3.shopping mall的業(yè)態(tài)特點(diǎn).31.4.shopping mall的融合功能.41.5 shopping mall對社會和經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn).62.全球全球 shopping mall 的發(fā)展?fàn)顩r的發(fā)展?fàn)顩r .72.1.全球 shopping mall概況.72.2.美國 shopping mall.82.

4、3.歐洲 shopping mall.92.3.1.位置及區(qū)位環(huán)境.92.3.2.經(jīng)營現(xiàn)狀及布置特色.92.4.臺灣 shopping mall.102.4.1.產(chǎn)業(yè)特性.102.4.2.產(chǎn)業(yè)概況.112.4.3.開發(fā)方式.112.5.日本 shopping mall.122.6.東南亞 shopping mall.133.我國我國 shopping mall 的發(fā)展?fàn)顩r的發(fā)展?fàn)顩r .143.1.我國 shopping mall的發(fā)展歷程.143.1.1.萌芽階段.143.1.2.初步形成階段.143.1.3.加速起飛階段.143.2.我國 shopping mall的發(fā)展現(xiàn)狀.153.2.1

5、.發(fā)展速度快，地區(qū)分布廣.152003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心33.2.2.功能有缺陷，主題不到位.153.2.3.經(jīng)營管理還沒有很好地與國際接軌.153.2.4.外資進(jìn)入速度明顯加快.163.3.我國 shopping mall的發(fā)展趨勢.174.我國我國 shopping mall 的發(fā)展背景分析的發(fā)展背景分析 .194.1.我國發(fā)展我國發(fā)展 shopping mall 的條件的條件 .194.1.1.經(jīng)濟(jì)水平.194.1.2.交通狀況.194.1.3.商業(yè)形勢.204.1.4.生產(chǎn)能力.204.2.我國發(fā)展 shopping

6、 mall的需求分析.214.2.1.房地產(chǎn)商.214.2.2.零售商.224.2.3.外資零售商和mall開發(fā)商.235.我國部分我國部分 shopping mall 個案資訊個案資訊 .245.1.華南 mall.245.1.1.地理位置.245.1.2.整體規(guī)劃.245.1.3.商圈.255.1.4.進(jìn)展動態(tài).265.2.北京 mall.265.2.1.地理位置.275.2.2.整體規(guī)劃.275.2.3.進(jìn)展動態(tài).285.3 中關(guān)村 mall.285.3.1.地理位置.282003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心45.3.2整體規(guī)劃

7、.295.3.3.進(jìn)展動態(tài).295.4.深圳華僑城 mall.295.4.1.地理位置.305.4.2.整體規(guī)劃.305.4.3.進(jìn)展動態(tài).305.5.上海正大廣場 .315.5.1.地理位置.315.5.2.整體規(guī)劃.315.5.3.進(jìn)展動態(tài).325.6.武漢新世界中心 .325.6.1.地理位置.325.6.2.進(jìn)展動態(tài).335.7.太古匯廣州報業(yè)文化廣場.335.7.1.地理位置.335.7.2.整體規(guī)劃.335.7.3.進(jìn)展動態(tài).345.8.mall of china.345.8.1.地理位置.355.8.2.整體規(guī)劃.355.8.3.進(jìn)展動態(tài).356.萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)萬達(dá)集團(tuán)開發(fā) sho

8、pping mall 實(shí)務(wù)研究實(shí)務(wù)研究 .366.1.大連萬達(dá)集團(tuán)簡介 .366.2.萬達(dá)進(jìn)入商業(yè)房產(chǎn)的背景.366.3.摩爾開發(fā)現(xiàn)狀 .376.4.開發(fā)與經(jīng)營模式 .386.4.1.“地產(chǎn)大鱷商業(yè)巨頭”模式.382003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心56.4.2.“訂單房產(chǎn)”經(jīng)營模式.397.我國我國 shopping mall 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境 .407.1.國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境 .407.1.1.國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）.407.1.2.城鄉(xiāng)居民收入.417.2.城市化進(jìn)程不斷加速.427.3.消費(fèi)環(huán)境 .437.3.1.城鄉(xiāng)居

9、民家庭恩格爾系數(shù)顯著下降.437.3.2.消費(fèi)層次逐漸形成.447.3.3.人們自由支配的休閑時間不斷增多.447.3.4.新的消費(fèi)需求出現(xiàn).457.4.商業(yè)環(huán)境 .457.4.1.社會消費(fèi)品銷售狀況.457.4.2.入世對零售業(yè)的影響.468.投資機(jī)會和投資風(fēng)險分析投資機(jī)會和投資風(fēng)險分析 .488.1.投資機(jī)會 .488.1.1.政府支持力度加大.488.1.2.國家啟動收入和消費(fèi)政策.488.1.3.國家計委將出臺汽車消費(fèi)政策.498.1.4.我國城市化進(jìn)程不斷激發(fā)財富充分涌流.508.1.5.國內(nèi)消費(fèi)群體不斷壯大.508.2.投資風(fēng)險 .518.2.1.市場進(jìn)入壁壘高.518.2.2.資

10、金鏈容易斷裂.518.2.3.租戶難求.528.2.4.我國mall的發(fā)展處于試驗(yàn)階段.522003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心68.3.投資建議 .528.3.1.大力培養(yǎng)和引進(jìn)mall經(jīng)營人才.528.3.2.mall經(jīng)營應(yīng)強(qiáng)調(diào)自己的特色.528.3.3.把握mall的規(guī)模和區(qū)位.538.3.4.注重mall的綜合管理.538.3.5.分步進(jìn)行投資.54圖目錄圖目錄圖 7.1 我國國內(nèi)生產(chǎn)總值.40圖 7.2 城鄉(xiāng)居民收入水平.41圖 7.3 城鄉(xiāng)居民家庭收入增長率.41圖 7.4 我國城鄉(xiāng)人口比重變化趨勢.42圖 7.5 城鄉(xiāng)居

11、民家庭恩格爾系數(shù).44圖 7.6 社會消費(fèi)品零售總額.46圖 7.7 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額.46表目錄表目錄表 4.1 我國 mall 建設(shè)的四大推動力量.21表 6.1 大連萬達(dá)全國 shopping mall 分布 .372003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心11.大型購物中心簡介大型購物中心簡介mall 全稱 shopping mall，音譯“摩爾”或“銷品茂” ，意為大型購物中心，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的集購物、休閑、娛樂、餐館、住宿、觀光旅游及綜合服務(wù)為一體的復(fù)合型商業(yè)

12、業(yè)態(tài)。shopping mall 產(chǎn)生于 20 世紀(jì)初，五六十年代在美國等發(fā)達(dá)國家盛行，掀起了商業(yè)經(jīng)營方式的新浪潮，并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經(jīng)營模式與完美的環(huán)境配套設(shè)施而風(fēng)靡歐、美、日及東南亞國家。近年來，我國商界也興起一股“造 mall 運(yùn)動” ，北京、上海、廣州、深圳、武漢、大連、東莞、青島等地紛紛上馬了一批 mall 項(xiàng)目。1.1.1.1.購物中心的定義購物中心的定義按照美國購物中心協(xié)會的定義，購物中心是由開發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施；擁有大型的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費(fèi)者的購買需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場所。日本購物中心協(xié)會對購物中心的定義為

13、：購物中心是作為一個單位有計劃地開發(fā)、所有、管理運(yùn)營的商業(yè)和各種服務(wù)設(shè)施的集合體，并備有停車場，按其選址、規(guī)模、結(jié)構(gòu)，具有選擇多樣化、方便性和娛樂性等特征，并作為適應(yīng)消費(fèi)需要的社交場所，發(fā)揮著一部分城市功能。中國國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于 2000 年 5 月 19 日發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)零售業(yè)態(tài)分類中，對購物中心的定義為：企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。其業(yè)2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心2態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)為：由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實(shí)行統(tǒng)一管理。

14、內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場租賃制。目標(biāo)顧客以流動顧客為主。由于各國購物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認(rèn)的，即“購物中心是由一組零售商及相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足

15、其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)” 。從這個定義來分析，購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。1.2.1.2.大型購物中心的分類大型購物中心的分類依據(jù) 1994 年國際購物中心協(xié)會（icsc)對國際購物中心的分類，大型購物中心共分為鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、超區(qū)域型購物中心、時裝精品購物中心、大型量販購物中心、主題與節(jié)慶購物中心以及工廠直銷八種不同的購物中心。這八種購物中心共同的特點(diǎn)是：有一致而整

16、體的建筑設(shè)施規(guī)2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心3劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)態(tài)與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨(dú)立個性的購物環(huán)境。就整體而言，密閉式購物區(qū)通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費(fèi)購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環(huán)境。1.3.shopping1.3.shopping mallmall 的業(yè)態(tài)特點(diǎn)的業(yè)態(tài)特點(diǎn)shopping mall 和傳統(tǒng)的商業(yè)模式相比具有以下幾個顯著的特征：第一，shopping mall 是商業(yè)街的綜合和

17、低成本塑造。在現(xiàn)代社會中城市中心的商業(yè)街已不再成為現(xiàn)代城市的購物中心，因?yàn)榻ㄔO(shè)和經(jīng)營成本太高，交通不便利，缺乏自然的空間。而shopping mall 可在遠(yuǎn)離市區(qū)的郊外空地低成本地塑造一條有屋頂?shù)纳虡I(yè)街，不同的是城市中的商業(yè)街是以線狀分布的，而shopping mall 是以點(diǎn)狀式立體分布的，占地面積、綠地、停車場和建筑規(guī)模都很大。從某種意義上說 shopping mall 這種業(yè)態(tài)代表著現(xiàn)代商業(yè)形式的發(fā)展追求，體現(xiàn)了土地資源節(jié)約，保護(hù)生態(tài)環(huán)境的綠色營銷思想。因?yàn)檫@種郊外“商業(yè)街”不需要昂貴的基礎(chǔ)設(shè)施配套。第二，shopping mall 是在百貨公司的專門化連鎖發(fā)展，超級市場和專業(yè)專賣店連

18、鎖化發(fā)展達(dá)到相當(dāng)規(guī)模和水準(zhǔn)時發(fā)展起來的。shopping mall 的行業(yè)多、店鋪多、功能多，集購物、休閑、娛樂、飲食甚至金融、文化功能等于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)。多數(shù) mall里包括兩個或更多的大型主力店，它們被稱為“錨店” ，意為這些店像錨一樣固定，支撐起整個商業(yè)城。第三，shopping mall 的發(fā)展是一種更高層次的社會性商業(yè)專業(yè)化營運(yùn)，即商業(yè)物業(yè)的投資和商業(yè)的經(jīng)營是專門化的，這就大2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心4大減輕了商業(yè)經(jīng)營者在物業(yè)上的投資壓力。同時在選址、目標(biāo)顧客和商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容確定、業(yè)態(tài)綜合和促銷等方面都有專門的

19、機(jī)構(gòu)來組織實(shí)施。第四，shopping mall 購物環(huán)境好、檔次高、顧客購買力聚合性好。mall 是靠“玩”所聚集的人氣來帶動購物和餐飲的，它的輻射范圍很廣，所以也有人稱之為建立在“汽車輪子上的購物中心” 。1.4.shopping1.4.shopping mallmall 的融合功能的融合功能產(chǎn)業(yè)融合代表著未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，而大型購物中心融合了建筑開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營兩大領(lǐng)域，既講求動態(tài)的規(guī)劃與設(shè)計，又講求商業(yè)的行銷與推廣。購物中心把相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行了有機(jī)整合，從而得以滿足消費(fèi)者更高的消費(fèi)需求、生活需求和精神需求，這是在零售主導(dǎo)權(quán)從生產(chǎn)者營銷者消費(fèi)者轉(zhuǎn)移之后的必然結(jié)果，從而更加深刻地強(qiáng)化了購物

20、中心與來客的互動關(guān)系，深化了生活方式的內(nèi)涵。購物中心的融合功能可以體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）消費(fèi)與文化的融合購物中心所經(jīng)營的已經(jīng)不僅僅是商品，從一定意義上講，購物中心經(jīng)營的是一種文化，代表著生活方式的一種轉(zhuǎn)變，它會在很大程度上，滿足消費(fèi)者的精神和文化需求。購物中心除了建筑本身的表現(xiàn)手法以外，購物中心還需要經(jīng)常組織一些文化交流活動，吸引更多的顧客參與各項(xiàng)活動，實(shí)現(xiàn)與顧客的互動交流更是購物中心行銷推廣的重要內(nèi)容。（2）消費(fèi)與服務(wù)的融合消費(fèi)者光顧購物中心的目的，通常不是單純?yōu)榱速徺I一件什么樣的商品，他們更加需要的是“以人為本”的現(xiàn)場感覺和精神2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心

21、研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心5享受，需要更加完善的貼近生活的高品質(zhì)服務(wù)。購物中心的推廣，也主要是為了展現(xiàn)自己的商品和服務(wù)。英國目前大部分新的購物中心無論是在美食街、美食中心，還是獨(dú)立的販賣亭中都包含了許多的餐廳、咖啡廳，呈現(xiàn)出一種朝向多層次服務(wù)發(fā)展的新趨勢。（3）消費(fèi)與休閑的融合居民消費(fèi)行為的變化趨勢是“一次購足，休閑購物” ，這被稱為 21 世紀(jì)的消費(fèi)主流。隨著社會的進(jìn)步、生產(chǎn)力的提高、收入的增長和工作時間的縮短，人們擁有了更多可以自由支配的休閑時間。近年來國慶黃金周的調(diào)查顯示，我國市場呈現(xiàn)出日用必需品消費(fèi)、觀光休閑消費(fèi)、旅游相關(guān)消費(fèi)三足鼎立的態(tài)勢，而觀光休閑消費(fèi)則主要聚焦在了購物

22、中心。（4）消費(fèi)與教育的融合種種數(shù)據(jù)充分表明，教育費(fèi)用在家庭支出中比例大幅度上升，這就為購物中心開發(fā)寓教于樂的商業(yè)空間奠定了很好的基礎(chǔ)。姜杰鋼琴城入駐北京新世界中心后，培訓(xùn)活動受到追捧，經(jīng)濟(jì)收益也是節(jié)節(jié)上升；北京東方廣場引進(jìn)了索尼探夢，科技的感召力量使得索尼探夢在節(jié)假日的時候成了備受兒童和家長關(guān)注的科普教育園地；新華書店在上海港匯廣場同樣占據(jù)著重要的位置。（5）消費(fèi)與環(huán)境的融合購物中心十分注重景觀的規(guī)劃與設(shè)計，把塑造觀光的氛圍作為吸引顧客的一項(xiàng)策略進(jìn)行實(shí)施。深圳華僑城銅鑼灣廣場由雕塑公園區(qū)、核心購物區(qū)、風(fēng)情酒吧區(qū)、生態(tài)廣場區(qū)四個功能組團(tuán)組成，其“海洋文化生態(tài)景觀”成為深圳的一大特色，據(jù)估計，華

23、僑城的景點(diǎn)每年將帶來 3000 萬的游客光顧。（6）購物中心建設(shè)與城市改造和城市功能的融合上海新天地以上海近代建筑標(biāo)志的石庫門舊區(qū)為基礎(chǔ)，目前2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心6已經(jīng)改造成為具有國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂購物中心。大連萬達(dá)在南寧、廈門等地建設(shè)的購物廣場也是與當(dāng)?shù)氐某鞘懈脑旖Y(jié)合進(jìn)行的。購物中心的建設(shè)之所以越來越受到政府部門的重視，與購物中心可以改造城市面貌的功能是分不開的。其實(shí)購物中心與其他領(lǐng)域的融合還遠(yuǎn)不僅僅這些，甚至在購物中心的每一個角落都可能體現(xiàn)出來。購物中心呈現(xiàn)給顧客的不僅僅是商品，而

24、是一種愉快的精神享受，是一種高質(zhì)量的生活追求。1.51.5 shoppingshopping mallmall 對社會和經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)對社會和經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)shopping mall 的發(fā)展對各國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展有著很大的促進(jìn)作用。以美國購物中心對美國經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例，1993 年其總銷售額業(yè)績達(dá)到 8，302 億美元，1994 年達(dá)到了 8，500 億美元，2000 年達(dá) 160，000 億美元。目前，美國購物中心營業(yè)額占其社會零售總額的一半以上。這個數(shù)字在歐洲是 29%，在臺灣地區(qū)是9%。而在日本，大型購物中心的店鋪數(shù)僅占 1%，但卻創(chuàng)造了全國零售總額的近 40%。大型購物中心的發(fā)展還可以帶來大量的

25、就業(yè)機(jī)會。目前，美國購物中心所用員工超過 1000 萬人，幾乎每11 個工作人口中就有 1 名是在大型購物中心工作。shopping mall 不但可促進(jìn)經(jīng)貿(mào)繁榮與產(chǎn)業(yè)升級，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，也將改變零售業(yè)與流通業(yè)的生態(tài)，牽動消費(fèi)者的消費(fèi)與購物行為，并可提供消費(fèi)者一個休閑、購物、娛樂和社交等多元化功能及安全、舒適的生活空間。展望未來，隨著我國居民收入的不斷提高，生活品質(zhì)的提升，人們的生活與消費(fèi)型態(tài)的轉(zhuǎn)變，以及消費(fèi)者日益重視效率與服務(wù)品質(zhì)的要求下，大型購物中心的開發(fā)在我國零售業(yè)將具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心72.

26、全球全球 shopping mall 的發(fā)展?fàn)顩r的發(fā)展?fàn)顩r2.1.2.1.全球全球 shoppingshopping mallmall 概況概況現(xiàn)代化的 shopping mall 在 20 世紀(jì) 50 年代起源于美國，現(xiàn)在已是美國人居家生活上不可或缺的購物環(huán)境，全美購物中心已達(dá)4 萬家左右，日本也超過 1 千多家的購物中心，據(jù)此 shopping mall 的有無或多寡已是一國現(xiàn)代化零售業(yè)強(qiáng)弱度的指針。shopping mall 的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進(jìn)一步促進(jìn)了各國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢，絕大多

27、數(shù)的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，其中僅美國所擁有的購物中心總數(shù)就多達(dá) 43000 個。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購物中心則迎合了這種需求。進(jìn)入到 20 世紀(jì) 90 年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進(jìn)入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大

28、體上于二十世紀(jì)八九十年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進(jìn)入起步時期，但由于市場潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心82.2.2.2.美國美國 shoppingshopping mallmall美國購物中心主要依托市郊高速公路建立封閉式大型購物中心，規(guī)模巨大、設(shè)計簡潔是其顯著的特征?，F(xiàn)代意義上的摩爾起源于 1940 年以后的美國，并從 20 世紀(jì)50 年代后期起迅速發(fā)展起來的。在二十世紀(jì)五六十年代，人們從城市遷移至郊區(qū)，同時美

29、國郊區(qū)城市與原有大中城市商業(yè)中心之間存在的土地差價，使許多大公司紛紛把自己的總部遷往郊區(qū)城市，新興產(chǎn)業(yè)也在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購物中心而“繁榮”起來的邊緣城市。這些購物中心都附有大面積的停車場，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開辟了保育室和旅館。二十世紀(jì)六七十年代，大型購物中心在美國的興起，具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。在此之后，隨著摩爾購物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其主要經(jīng)營思想也就被很自然地被移植到城市中心地區(qū)的摩爾購物中心上。從 20 世紀(jì) 70 年代起部分摩爾購物中心又開始開進(jìn)美國市中心，且市

30、區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯，市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題。截至目前，美國有大大小小的購物中心 43000 多個，其中大型購物中心 15000 個。平均每個美國人擁有 19 平方英尺的零售市場，雖然店面過多，但是在過去的幾年中，除了每逢夏季生意會略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。在美國，摩爾目前已經(jīng)占有 52%以上的零售銷售額，2000 年的營業(yè)額已達(dá) 1 萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國摩爾購物中心迅速發(fā)展，并衍生出按規(guī)模劃分的近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型。2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市

31、場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心92.3.2.3.歐洲歐洲 shoppingshopping mallmall摩爾產(chǎn)業(yè)在美國成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國發(fā)展了起來。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國的摩爾基本相同。歐洲在沿襲美國模式的基礎(chǔ)上，不斷以舊城市商業(yè)中心的改造和復(fù)古建筑、人文設(shè)計，賦予購物中心新的發(fā)展內(nèi)容。2.3.1.2.3.1.位置及區(qū)位環(huán)境位置及區(qū)位環(huán)境歐洲購物中心多設(shè)置于城市市郊結(jié)合部位或新住宅開發(fā)區(qū)域，在法國也有位于市中心的購物中心。這以購物中心本身所具有的“一站式、多功能、休閑性購物”相匹配，擁有方便的交通環(huán)境和大型停車場，

32、適合于歐洲汽車王國的特點(diǎn)，又符合市郊或新區(qū)居民一次性采購的需求，符合歐洲潮流。購物中心的周邊環(huán)境優(yōu)美，大片綠地和開闊空間配之以小品設(shè)施構(gòu)成，休閑特性明顯。建筑造型現(xiàn)代而前衛(wèi)，大多簡潔、明快，標(biāo)識性強(qiáng)，面積一般在 35 萬平方米，層數(shù) 12 層，局部3 層，體現(xiàn)出合理實(shí)用的商業(yè)建筑特性。功能以綜合性百貨商場為主，超市格局以生活用品為主導(dǎo)產(chǎn)品，開架銷售，分區(qū)結(jié)算，方便快捷。2.3.2.2.3.2.經(jīng)營現(xiàn)狀及布置特色經(jīng)營現(xiàn)狀及布置特色歐洲的購物中心經(jīng)營狀況大都良好，設(shè)立于市區(qū)的人流較多，郊區(qū)部位的人流一般，但采購量較大。購物中心的經(jīng)營多采用連鎖形式，統(tǒng)一布點(diǎn)、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一管理，品牌效應(yīng)很好。歐洲購

33、物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以實(shí)用品為主。歐洲購物中心的室內(nèi)布置均達(dá)到中高檔水平，視線通透、色2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心10調(diào)明快、低位展攤，90%以上商品開架。多以寬大走道連接功能區(qū)，購物路線劃分合理、清晰，購買欲望強(qiáng)。燈光、通風(fēng)、背景音樂成系統(tǒng)布置，條理性強(qiáng)。隔斷部分多以展臺、貨架分隔，少量用大型玻璃。統(tǒng)一進(jìn)行商區(qū)布置、管理，廣告布設(shè)統(tǒng)一，主次分明，色彩協(xié)調(diào)，特征性明顯。很少采用國內(nèi)常用的模特展示，多以實(shí)物懸掛及張貼圖片，大氣而持久。2.4.2.4.臺灣臺灣 shopp

34、ingshopping mallmall2.4.1.2.4.1.產(chǎn)業(yè)特性產(chǎn)業(yè)特性根據(jù)臺灣購物中心發(fā)展協(xié)會所做定義：購物中心是以單一開發(fā)主體計劃所規(guī)劃的商業(yè)型態(tài)，為一可同時購物、休閑娛樂、餐飲、文教及生活服務(wù)等功能的復(fù)合性商業(yè)空間；此空間以高品質(zhì)的購物環(huán)境，滿足消費(fèi)者購物方便性、消費(fèi)舒適性及育樂選擇性，同時須具備以下條件：1.購物中心總營業(yè)面積至少在 2 萬平方米以上，大型購物中心的面積不小于 10 萬平方米，特大型購物中心的面積超過 20 萬平方米。2.全部賣場內(nèi)要有至少 15 家以上獨(dú)立營業(yè)的商家。3.賣場面積最大的營業(yè)單位，其面積不大于賣場總面積 80以上，其它零售商店之總營業(yè)面積已超過

35、4 千平方米者，則不受此規(guī)定的限制。4.全部營業(yè)單位應(yīng)共同成立管理委員會，并通過單一的經(jīng)營管理組織，以全體商店共同利益的立場，進(jìn)行整體聯(lián)合廣告行銷及管理維護(hù)工作。5.位于合法的土地使用分區(qū)上，并提供足夠的停車位。2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心112.4.2.2.4.2.產(chǎn)業(yè)概況產(chǎn)業(yè)概況1999 年 7 月，臺灣的第一家購物中心臺茂(tai-mall)在桃園南崁開幕，正式宣告臺灣零售業(yè)已邁進(jìn)大型購物中心的時代。臺茂(tail-mall)家庭娛樂購物中心是臺灣第一個在工商綜合區(qū)內(nèi)開發(fā)的美式大型購物中心，位于桃園縣蘆竹鄉(xiāng)南崁地區(qū)，共斥

36、資新臺幣 70 億元，占地面積 5 萬多平方米，賣場面積達(dá) 10 萬平方米，200 多家廠商進(jìn)駐，停車場可停汽車 3，300 輛、機(jī)車 1，500 輛及休閑綠地廣場面積 1.5 萬平方米，整合了購物、休閑、餐飲、娛樂電影院等多種商品和服務(wù)于一處，讓消費(fèi)者在休假日除到百貨公司或量販店消磨時間外，多一個購物休閑的選擇對象與好去處。臺茂(tail-mall)家庭娛樂購物中心的開業(yè)，已將臺灣的零售業(yè)跨入國際化、大型化及復(fù)合化的多功能購物空間的時代，正在規(guī)劃開發(fā)中的購物中心也還有 70 多處。每處投資金額至少在 50億元以上，總投資額超過 2，500 億元，營業(yè)額每年預(yù)估 100 億元，商機(jī)也將超過 5

37、，000 億元以上，同時可創(chuàng)造或增加龐大的就業(yè)機(jī)會，對目前臺灣失業(yè)率不斷的攀升將有相當(dāng)程度的抑制或改善。據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，已獲規(guī)劃開發(fā)的工商綜合區(qū)共有 39 家，幾乎全部傾向開發(fā)成購物中心，加上都市計劃變更開發(fā)為購物中心也有 10 多家，兩項(xiàng)總計有 50 多家，開發(fā)區(qū)位主要分布地點(diǎn)在臺北、桃園、臺中、臺南及高雄等五大地區(qū)，其次為基隆、新竹、苗栗與屏東等地區(qū)。由于目前臺灣購物中心設(shè)置地點(diǎn)仍多在臺灣五大都會區(qū)境內(nèi)，購物中心的密度相當(dāng)高，對當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)商圈造成了很大的影響和改變，零售業(yè)間的競爭更加激烈。2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心122.4.

38、3.2.4.3.開發(fā)方式開發(fā)方式目前臺灣規(guī)劃開發(fā)中的大型購物中心共有 80 多家，主要通過兩種方式來開發(fā)：一是通過工商綜合區(qū)設(shè)置大型購物中心分區(qū)方式，把一些制造業(yè)的廠房土地或農(nóng)業(yè)用地，開發(fā)成工商綜合區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置大型購物中心，例如已營運(yùn)的臺茂和大江 2 家購物中心就屬于這一類型。據(jù)統(tǒng)計，目前申請設(shè)置工商綜合區(qū)計有 39 個，其中申請大型購物中心分區(qū)共有 36 個，顯示開發(fā)商申請設(shè)置工商綜合區(qū)幾乎是要開發(fā)為大型購物中心，同時區(qū)位大都在市郊區(qū)及都市邊陲地帶，而且開發(fā)商通常是地主。另一種模式是經(jīng)由都市計劃變更的方式來開發(fā)。據(jù)估計，這類開發(fā)規(guī)劃共有 10 多個，地理位置很好，大都在市中心區(qū)內(nèi)，例如臺

39、北京華城、三僑微風(fēng)廣場與遠(yuǎn)東集團(tuán)在高雄開發(fā)的遠(yuǎn)百fe21mega 亞太購物中心等。2.5.2.5.日本日本 shoppingshopping mallmall日本的購物中心以 1969 年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過那時的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。從 20 世紀(jì) 70 年代初期到中期，經(jīng)過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計以及經(jīng)營管理的大型購物中心開始成為主流。從 20 世紀(jì) 70 年代中期到 80 年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運(yùn)動等消費(fèi)行為于一體的新型購物中心。為了適應(yīng)消費(fèi)服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢，還產(chǎn)生了許多超過 10 萬平方公尺的大規(guī)

40、模購物中心。目前，日本的購物中心超過 1 千多家。大型購物中心在日本之所以能夠迅速發(fā)展，具有兩個基本背2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心13景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展條件下國民消費(fèi)能力提高，使得消費(fèi)者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品牌的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心在日本的產(chǎn)生。2.

41、6.2.6.東南亞東南亞 shoppingshopping mallmall由于東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)起步比較晚，因此購物中心的發(fā)展不如美、日等國家成熟。但是其蓬勃發(fā)展的無限商機(jī)，已被東南亞各國作為重要的趨勢性業(yè)種加以發(fā)展。東南亞經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動了居民消費(fèi)能力的大幅提升，加之土地利用極大化觀念的影響，大型購物中心在該地區(qū)得以形成一股新的產(chǎn)業(yè)風(fēng)潮。以購物中心必須投入 15 種以上不同行業(yè)的特性而言，十分符合東南亞經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、各種資源實(shí)現(xiàn)最有效整合的效率要求。總體而言，東南亞的菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國的摩爾要比歐洲的摩爾發(fā)展更迅猛，而且面積規(guī)模也更大。菲律賓的 sm super mall

42、集團(tuán)、robinsons 集團(tuán)，泰國的 the mall 集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營模式。從購物中心發(fā)展的具體情況看，東南亞各國的購物中心數(shù)量已經(jīng)很大，主要集中在市中心，并且預(yù)期其數(shù)量及營業(yè)額對經(jīng)濟(jì)面的影響會更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)。2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心143.我國我國 shopping mall 的發(fā)展?fàn)顩r的發(fā)展?fàn)顩r3.1.3.1.我國我國 shoppingshoppin

43、g mallmall 的發(fā)展歷程的發(fā)展歷程3.1.1.3.1.1.萌芽階段萌芽階段20 世紀(jì) 90 年代中期，一批香港房地產(chǎn)巨頭（和記黃浦、長江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團(tuán)等）在北京、上海等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，這些寫字樓大多附帶有大面積的商場裙房，隨即形成了有香港特色的購物中心 shopping center 或購物廣場 shopping plaza。其中主要的代表有上海的嘉里不夜城、時代廣場、上海廣場、香港廣場、美羅城、浦東華潤時代廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場，北京的賽特購物中心、豐聯(lián)廣場、國貿(mào)商城、恒基商城、中糧廣場、新東安廣場、時代廣場，重慶的大都會等。由于這

44、些香港式購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度太低且規(guī)模面積也偏小，故這一時期的購物中心尚稱不上 shopping mall。3.1.2.3.1.2.初步形成階段初步形成階段20 世紀(jì) 90 年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場，大連勝利廣場、新瑪特，上海友誼南方商城、港匯廣場，北京新世界中心、東方廣場的陸續(xù)建成開業(yè)，我國逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營也較成功的真正的摩爾。在這批成功者的引導(dǎo)下，我國各個城市都開始興建各自的購物中心。3.1.3.3.1.3.加速起飛階段加速起飛階段繼超市、大賣場之后，大型購物中心目前正在掀起我國商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命。2002 年，隨著上海正大廣場、廈門sm 城市

45、2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心15廣場、武漢中商團(tuán)結(jié)購物中心、深圳銅羅灣廣場等一批具有國際水準(zhǔn)的摩爾相繼開業(yè)，其中深圳銅羅灣廣場更堪稱我國首家連鎖摩爾集團(tuán)，標(biāo)志著我國摩爾的發(fā)展步入了一個新的時期。3.2.3.2.我國我國 shoppingshopping mallmall 的發(fā)展現(xiàn)狀的發(fā)展現(xiàn)狀3.2.1.3.2.1.發(fā)展速度快，地區(qū)分布廣發(fā)展速度快，地區(qū)分布廣在各大房地產(chǎn)公司、商業(yè)集團(tuán)、國外購物中心集團(tuán)“大干快上”的同時，各地的政府也意識到了建設(shè)購物中心的意義，紛紛開始規(guī)劃并推動本地區(qū)購物中心的發(fā)展。北京、上海、大連、深圳、廣州

46、、武漢、成都、重慶、杭州、寧波等地都在大力發(fā)展摩爾購物中心。目前廣州和大連的摩爾發(fā)展領(lǐng)先于全國水平，北京和上海正在奮起急追，其他城市也開始有計劃地發(fā)展摩爾，包括烏魯木齊也有西部國際超市購物中心項(xiàng)目。3.2.2.3.2.2.功能有缺陷，主題不到位功能有缺陷，主題不到位中國的第一代大型購物中心大多還沒有擺脫傳統(tǒng)商業(yè)大樓的模型，基本上是一種“大賣場”格局。其致命傷有兩處，一是功能缺陷，購物功能“一股獨(dú)大” ，占據(jù)了 60%70%的比例，造成休閑、娛樂場地短缺，使多種功能的配套受到?jīng)_擊；二是主題缺位，由于缺少體現(xiàn)都市文化品位且富有個性的主題設(shè)計，各購物中心從內(nèi)容設(shè)置到品牌引進(jìn)都大同小異，由此引發(fā)日益嚴(yán)

47、重的同質(zhì)化危機(jī)。3.2.3.3.2.3.經(jīng)營管理還沒有很好地與國際接軌經(jīng)營管理還沒有很好地與國際接軌目前，我國很多購物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪出售的經(jīng)營方式，這導(dǎo)致了這些購物中心變成了小商品市場。而國際上通行的具商業(yè)概念的正規(guī)摩爾購物中心是只租不售，從而實(shí)現(xiàn)良好2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心16的整體管理和整體營銷。事實(shí)證明，這種不符合國際通行購物中心管理模式的經(jīng)營方式，在我國也不成功。失敗的例子有杭州的涌金廣場、廣州的中旅商業(yè)城等等，現(xiàn)在廣州中旅商業(yè)城的開發(fā)商也已摒棄了這種傳統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)理念的經(jīng)營方式，轉(zhuǎn)而采用具有國際上通行

48、的具商業(yè)概念的正規(guī)摩爾購物中心的經(jīng)營方式。3.2.4.3.2.4.外資進(jìn)入速度明顯加快外資進(jìn)入速度明顯加快國外商界巨子紛紛看好 shopping mall 這塊中國零售業(yè)市場上難得的商業(yè)大蛋糕，形成外資在華打造 mall 的熱潮。2002 年 9 月 18 日，上海正大廣場正式開業(yè)并投入使用。正大廣場位于上海被視為“中國華爾街”的浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，投資 4 億美元，建筑面積 24 萬平方米，周圍輻射半徑 5 公里的區(qū)域內(nèi)集結(jié)了 300 萬商住人口，是泰國正大集團(tuán)在中國投資最大、堪稱“旗艦”的地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。而香港新鴻基集團(tuán)在正大廣場旁建設(shè)的 45 萬平方米的國際金融中心項(xiàng)目中，也包括了一個

49、 20 萬平方米的 mall。在北京，西單商場和法國歐尚集團(tuán)合作的 mall 項(xiàng)目也正在啟動；在廣州，英資太古集團(tuán)與廣州日報報業(yè)集團(tuán)簽約，雙方合資 40 億元建設(shè)太古廣州報業(yè)文化廣場，而與之同在一個規(guī)劃區(qū)域，規(guī)劃面積達(dá) 29 萬平方米的天河正佳商業(yè)廣場也因正大集團(tuán)的重新注資而復(fù)工。在武漢，香港新世界集團(tuán)也在開始建設(shè)武漢新世界中心，新世界稱其將成為武漢名副其實(shí)的“銷品茂(shopping mall)”。此外，全世界最大的 mall 開發(fā)集團(tuán)加拿大555 集團(tuán)正準(zhǔn)備在中國投建三個大型 mall 購物中心，溫州是其中首選地之一，而另一個 mall 也已選定青島。其中，在青島興建的mall 占地 10

50、00 畝，總投資 8 至 14 億美元，規(guī)模比上海正大廣場大 4 倍，被列為青島市迎奧二號工程。2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心17各地政府也意識到了建設(shè) mall 的意義，紛紛開始規(guī)劃并招商引資以推動本地區(qū)購物中心的發(fā)展。除了海外專業(yè)的 mall 開發(fā)商，如加拿大 555 集團(tuán)、菲律賓 sm 集團(tuán)、泰國正大集團(tuán)、印尼三林集團(tuán)等紛紛在華投資 mall 外，還有許多外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)，如馬來西亞百盛、香港新世界百貨、法國歐尚、臺灣好又多等，也加入了投資 mall 的行列。此外，在這股 mall 建造熱潮中，還有一些原來并不知名的商貿(mào)及

51、投資公司的身影，他們在國內(nèi)各大房地產(chǎn)公司、商業(yè)集團(tuán)的配合下正在“大干快上” 。3.3.3.3.我國我國 shoppingshopping mallmall 的發(fā)展趨勢的發(fā)展趨勢（1）超大型的 mall 開始逐漸出現(xiàn)第一代購物中心大多選址在市中心，面積多在 15 萬平方米以下。而新上馬的購物中心，已有幾家沖出鬧市商圈，安營于市郊外圍的交通樞紐地帶。如東莞萬江的華南 mall 選址廣深高速公路和 107 國道之間；北京中關(guān)村 mall 選址八達(dá)嶺高速公路和北清路交匯處。這種選址降低了用地成本，使購物中心的規(guī)模成倍放大，東莞華南 mall 商業(yè)面積 50 萬平方米，中關(guān)村 mall 建設(shè)面積30 萬

52、平方米。如果這些巨無霸能成功地依托城際快速交通網(wǎng)展開大商圈輻射，那么未來購物中心之間的競爭，將由目前同一城市內(nèi)的同城競爭，擴(kuò)大為跨區(qū)域的城際競爭。城市間的這種客源爭奪戰(zhàn)，是購物中心競爭規(guī)模的一次升級。（2）平面型的設(shè)計理念開始流行當(dāng)年天河城一句“把北京路豎起來”的口號，使得立體多層建筑的設(shè)計理念在早期的 mall 中廣泛傳播。而現(xiàn)在，幾家新開工的 mall，如深圳華僑城的銅鑼灣廣場、東莞華南 mall、番禺萬博中心等，都轉(zhuǎn)而采用平面型的低層設(shè)計，華南 mall 的平面建筑群據(jù)稱占地達(dá) 60 萬平方米。專家認(rèn)為，平面型設(shè)計是以市郊大面2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究

53、開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心18積的廉價用地為基礎(chǔ)的，它有利于擺脫早期購物中心在地價成本壓力下采取的一些短期利益取向的設(shè)計，有利于充分展開休閑、娛樂功能的配置，從而根治第一代購物中心的功能先天缺陷。（3）主題設(shè)計蓬勃興起缺乏主題和個性化特色的第一代購物中心再也孕育不出第二個天河城神話。新入市的大型購物中心必須樹立鮮明的主題定位，走差異化競爭之路。比如，廣州報業(yè)文化廣場打出了“報業(yè)文化”的大旗，將報社辦公樓、大型圖書館、公眾藝術(shù)館與開放式廣場結(jié)合一體；東莞華南 mall 打造“水鄉(xiāng)風(fēng)情”主題，利用珠三角的河汊水網(wǎng)營造供游客泛舟觀光的水道景觀。主題策劃強(qiáng)調(diào)打造文化品牌，給顧客以全新的消費(fèi)體驗(yàn)

54、，造就特色賣點(diǎn)，從而避免重蹈第一代購物中心的同質(zhì)化覆轍。（4）旅游觀光功能充分發(fā)揚(yáng)主題特色的營造、體驗(yàn)式消費(fèi)的興起，將強(qiáng)化大型購物中心對旅游客源的吸引力。比如，深圳銅鑼灣廣場選址于華僑城主題公園群落就考慮到了與旅游景區(qū)的客源共享。新一代購物中心與旅游業(yè)的互動和融合將成為潮流。2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心194.我國我國 shopping mall 的發(fā)展背景分析的發(fā)展背景分析4.1.我國發(fā)展我國發(fā)展 shopping mall 的條件的條件4.1.1.4.1.1.經(jīng)濟(jì)水平經(jīng)濟(jì)水平在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性

55、。在人均 gdp 達(dá)到 1000 美元的時候，百貨商店興起；達(dá)到 2000 至3000 美元時，超級市場興起；6000 美元時便利店興起；8000 美元時倉儲式商店興起；而只有在人均 gdp 達(dá)到 12000 美元時，才是 mall 大發(fā)展的時代。雖然美國 mall 的興起是基于 10000 美元的人均收入，但我們在思考購物中心發(fā)展的必要性時，從絕對數(shù)字上去比較，缺乏令人信服的依據(jù)。而且我們常常把購物與其它產(chǎn)業(yè)割裂開來，而在國外的統(tǒng)計則是消費(fèi)、休閑、娛樂等等的指標(biāo)值進(jìn)行合計處理。因此，如果單純看購物的數(shù)字就認(rèn)為國民的消費(fèi)能力存在問題，難免有以偏概全的嫌疑。如果把休閑、運(yùn)動等項(xiàng)目涵蓋進(jìn)來的話，其

56、絕對數(shù)字可能要高出許多。特別是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和人口稠密的中心城市應(yīng)該說 mall 有著良好的發(fā)展前景。此外，中國整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然比美國落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市。而菲律賓、泰國、馬來西亞的摩爾發(fā)展得既多又好，且新的摩爾仍在不斷地建設(shè)中。從這個角度來說，我國的一些沿海發(fā)達(dá)城市和省會城市有條件發(fā)展一批真正的摩爾。4.1.2.4.1.2.交通狀況交通狀況根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個社會進(jìn)入到汽車時代，才為 shopping mall 的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來說，所謂 shopping 2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研

57、究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心20mall，尤其是郊區(qū)的 shopping mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個城市進(jìn)入了汽車社會，或者說開始進(jìn)入汽車社會，那么 shopping mall 在一個城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。我國內(nèi)地的私車擁有量雖然低，但并不影響 mall 的建設(shè)。因?yàn)檎拗扑杰嚨陌l(fā)展，故香港、新加坡的私車擁有量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國；但憑借著發(fā)達(dá)的地鐵和公交系統(tǒng)，兩地的摩爾也發(fā)展地也都很成功。與歐美的摩爾不同的是，香港、新加坡的摩爾大部分集中在鄰近地鐵站的市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家摩爾（如

58、新加坡的烏節(jié)路） 。只有 300 萬人口新加坡有 20 多家摩爾，平均 15 萬人口擁有 1 家摩爾。借鑒香港、新加坡的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)地的部分摩爾也可選址在鄰近地鐵站的商圈建設(shè)。4.1.3.4.1.3.商業(yè)形勢商業(yè)形勢一般來說，shopping mall 需要成熟的大型專業(yè)店來支撐。由于我國城市中心地區(qū)商業(yè)密度一般很大，邊遠(yuǎn)地區(qū)衛(wèi)星城商業(yè)相對的比較落后，shopping mall 在郊區(qū)的銷售難以達(dá)到預(yù)期數(shù)字，最佳的選擇是在市區(qū)建設(shè) mall。但是，郊區(qū) mall 的不足可以通過以下幾種方式去彌補(bǔ)。一是要能夠和國際知名 shopping mall 的開發(fā)運(yùn)營商進(jìn)行結(jié)合；二是要有大量國際先進(jìn)水準(zhǔn)的專業(yè)

59、品牌店愿意進(jìn)入這個 shopping mall；三是我們國內(nèi)產(chǎn)品的數(shù)量，包括我們專業(yè)化的分工能夠進(jìn)一步深化。4.1.4.4.1.4.生產(chǎn)能力生產(chǎn)能力是否具備一定的生產(chǎn)能力也是判斷發(fā)展 shopping mall 時機(jī)是否成熟的標(biāo)尺。shopping mall 一定要建立在大量的工業(yè)化生產(chǎn)的2003年大型購物中心投資分析報告中國證券市場研究設(shè)計中心研究開發(fā)部 北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心21基礎(chǔ)之上以及產(chǎn)品的多樣化之上。按照國際經(jīng)驗(yàn)，一個面積在 30萬和 40 多萬平方米的 shopping mall，大約需要 30 至 40 萬種以上的商品，才有可能支持 shopping mall 的發(fā)展。雖然

60、現(xiàn)在國內(nèi)生產(chǎn)的商品品種在 20 萬種左右，剛剛達(dá)到所需商品品種總數(shù)的 50%。但是，中國正在成為世界加工廠。在不久的將來，中國的生產(chǎn)能力將為 shopping mall 的發(fā)展提供堅實(shí)有力的后盾。4.2.4.2.我國發(fā)展我國發(fā)展 shoppingshopping mallmall 的需求分析的需求分析目前國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(tuán)、房地產(chǎn)巨頭、海外專業(yè)的摩爾開發(fā)商乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)都已開始在全國各大城市開發(fā)一批摩爾購物中心（見表 4.1） 。其中泰國正大集團(tuán)、大連萬達(dá)、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、深圳銅羅灣廣場、香港新世界集團(tuán)等更計劃在全國搞連鎖摩爾購物中心。從我國目前摩爾購物中心的開發(fā)情況可以看出，