蜘蛛王皮鞋選址

1、旺鋪選址旺鋪選址蜘蛛王皮鞋蜘蛛王皮鞋 約 定 歡迎您的到來 讓我們一起約定 手機(jī)關(guān)閉或靜音 并且 敞開我們的心扉 投入我們的熱情 支持我們所有的朋友 以一顆開放、友愛、包容的心 快樂學(xué)習(xí)上大學(xué)先選地址還是先選專業(yè)。上大學(xué)先選地址還是先選專業(yè)。 旺鋪選址旺鋪選址一、選址重要性一、選址重要性二、店鋪選址二、店鋪選址5C5C原則原則三、風(fēng)水旺鋪六句真經(jīng)三、風(fēng)水旺鋪六句真經(jīng)四、尋找旺鋪四、尋找旺鋪五、淺談旺鋪五、淺談旺鋪一、旺鋪選址重要性一、旺鋪選址重要性 店鋪位置在一定程度上決定著店鋪經(jīng)營(yíng)的成敗！店鋪位置在一定程度上決定著店鋪經(jīng)營(yíng)的成敗！ 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮，商家數(shù)量不斷增隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮

2、，商家數(shù)量不斷增多，消費(fèi)者對(duì)商家的選擇機(jī)會(huì)就相應(yīng)的增多，生多，消費(fèi)者對(duì)商家的選擇機(jī)會(huì)就相應(yīng)的增多，生活節(jié)奏不斷加快，時(shí)間價(jià)值也在提升，促使消費(fèi)活節(jié)奏不斷加快，時(shí)間價(jià)值也在提升，促使消費(fèi)者對(duì)零售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到者對(duì)零售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升為要能盡可能的買到商品，商品，而是逐漸上升為要能盡可能的買到商品，增加對(duì)購(gòu)物便利性的需求，為滿足這一需求，除增加對(duì)購(gòu)物便利性的需求，為滿足這一需求，除了商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)的作用外，還要依賴商家的選址了商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)的作用外，還要依賴商家的選址技術(shù)。技術(shù)。二、店鋪選址二、店鋪選址5C5C模型模型成本收入分析(cost/re

3、venue)商圈區(qū)位分析(care district)城市市場(chǎng)評(píng)估 (city) 店鋪便利性分析(convenience) 競(jìng)爭(zhēng)分析(competition)5C模型是選址的系統(tǒng)科學(xué)模型,其理論模型闡釋了選址考察的系統(tǒng)要素,核心亦即最終歸一的成本收入分析直接表明了擬建店的未來可能盈虧狀況。1 1、城市市場(chǎng)評(píng)估、城市市場(chǎng)評(píng)估n山東省轄山東省轄1717個(gè)地級(jí)市，個(gè)地級(jí)市，4949個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、3131個(gè)縣級(jí)市、個(gè)縣級(jí)市、6060個(gè)縣。個(gè)縣。n縣級(jí)以上行政區(qū)劃一覽縣級(jí)以上行政區(qū)劃一覽n濟(jì)南市轄濟(jì)南市轄6 6個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、3 3個(gè)縣，代管個(gè)縣，代管1 1個(gè)縣級(jí)市。市政府駐市中區(qū)。個(gè)縣級(jí)市。

4、市政府駐市中區(qū)。n歷下區(qū)（姚家街道）市中區(qū)（桿石橋街道）槐蔭區(qū)（段店鎮(zhèn)）天橋區(qū)（無影山街道）歷下區(qū)（姚家街道）市中區(qū)（桿石橋街道）槐蔭區(qū)（段店鎮(zhèn)）天橋區(qū)（無影山街道）n歷城區(qū)（山大路街道）長(zhǎng)清區(qū)（文昌街道）歷城區(qū)（山大路街道）長(zhǎng)清區(qū)（文昌街道）n章丘市（明水街道）章丘市（明水街道）n平陰縣（榆山街道）濟(jì)陽(yáng)縣（濟(jì)北街道）商河縣（許商街道）平陰縣（榆山街道）濟(jì)陽(yáng)縣（濟(jì)北街道）商河縣（許商街道）n青島市轄青島市轄7 7個(gè)市轄區(qū)，代管個(gè)市轄區(qū)，代管5 5個(gè)縣級(jí)市。市政府駐市南區(qū)浮山街道。個(gè)縣級(jí)市。市政府駐市南區(qū)浮山街道。n市南區(qū)市南區(qū)( (香港中路街道香港中路街道) )市北區(qū)（敦化路街道）四方區(qū)（阜新

5、路街道）黃島區(qū)（長(zhǎng)江路街道）市北區(qū)（敦化路街道）四方區(qū)（阜新路街道）黃島區(qū)（長(zhǎng)江路街道）n嶗山區(qū)（中韓街道）李滄區(qū)（李村街道）城陽(yáng)區(qū)（城陽(yáng)街道）嶗山區(qū)（中韓街道）李滄區(qū)（李村街道）城陽(yáng)區(qū)（城陽(yáng)街道）n膠州市（三里河街道）即墨市（通濟(jì)街道）平度市（城關(guān)街道）膠南市（隱珠街道）膠州市（三里河街道）即墨市（通濟(jì)街道）平度市（城關(guān)街道）膠南市（隱珠街道）n萊西市（水集街道）萊西市（水集街道）n淄博市轄淄博市轄5 5個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、3 3個(gè)縣。市政府駐張店區(qū)。個(gè)縣。市政府駐張店區(qū)。n淄川區(qū)（般陽(yáng)路街道）張店區(qū)（馬尚鎮(zhèn)）博山區(qū)（城東街道）臨淄區(qū)（稷下街道）淄川區(qū)（般陽(yáng)路街道）張店區(qū)（馬尚鎮(zhèn)）博山區(qū)（城

6、東街道）臨淄區(qū)（稷下街道）n周村區(qū)（青年路街道）周村區(qū)（青年路街道）n桓臺(tái)縣（索鎮(zhèn)街道）高青縣（田鎮(zhèn)街道）沂源縣（歷山街道）桓臺(tái)縣（索鎮(zhèn)街道）高青縣（田鎮(zhèn)街道）沂源縣（歷山街道）n棗莊市轄棗莊市轄5 5個(gè)市轄區(qū)，代管個(gè)市轄區(qū)，代管1 1個(gè)縣級(jí)市。市政府駐薛城區(qū)。個(gè)縣級(jí)市。市政府駐薛城區(qū)。n市中區(qū)（龍山路街道）薛城區(qū)（臨城街道）嶧城區(qū)（壇山街道）臺(tái)兒莊區(qū)（運(yùn)河街道）市中區(qū)（龍山路街道）薛城區(qū)（臨城街道）嶧城區(qū)（壇山街道）臺(tái)兒莊區(qū)（運(yùn)河街道）n山亭區(qū)（山城街道）山亭區(qū)（山城街道）n滕州市（北辛街道）滕州市（北辛街道）n東營(yíng)市轄東營(yíng)市轄2 2個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、3 3個(gè)縣。市政府駐東營(yíng)區(qū)東城街道。個(gè)

7、縣。市政府駐東營(yíng)區(qū)東城街道。n東營(yíng)區(qū)（勝利街道）河口區(qū)（河口街道）東營(yíng)區(qū)（勝利街道）河口區(qū)（河口街道）n墾利縣（墾利街道）利津縣（利津街道）廣饒縣（廣饒街道）墾利縣（墾利街道）利津縣（利津街道）廣饒縣（廣饒街道）n煙臺(tái)市轄煙臺(tái)市轄4 4個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、1 1個(gè)縣，代管個(gè)縣，代管7 7個(gè)縣級(jí)市。市政府駐萊山區(qū)。個(gè)縣級(jí)市。市政府駐萊山區(qū)。n芝罘區(qū)（向陽(yáng)街道）福山區(qū)（清洋街道）牟平區(qū)（寧海街道）萊山區(qū)（黃海路街道）芝罘區(qū)（向陽(yáng)街道）福山區(qū)（清洋街道）牟平區(qū)（寧海街道）萊山區(qū)（黃海路街道）n龍口市（新嘉街道）萊陽(yáng)市（城廂街道）萊州市（文昌路街道）蓬萊市（登州街道）龍口市（新嘉街道）萊陽(yáng)市（城廂街道

8、）萊州市（文昌路街道）蓬萊市（登州街道）n招遠(yuǎn)市（羅峰街道）棲霞市（莊園街道）海陽(yáng)市（東村街道）招遠(yuǎn)市（羅峰街道）棲霞市（莊園街道）海陽(yáng)市（東村街道）n長(zhǎng)島縣（南長(zhǎng)山街道）長(zhǎng)島縣（南長(zhǎng)山街道）n濰坊市轄濰坊市轄4 4個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、2 2個(gè)縣，代管個(gè)縣，代管6 6個(gè)縣級(jí)市。市政府駐奎文區(qū)。個(gè)縣級(jí)市。市政府駐奎文區(qū)。n濰城區(qū)（于河街道）寒亭區(qū)（寒亭街道）坊子區(qū)（鳳凰街道）奎文區(qū)（東關(guān)街道）濰城區(qū)（于河街道）寒亭區(qū)（寒亭街道）坊子區(qū)（鳳凰街道）奎文區(qū)（東關(guān)街道）n青州市（王府街道）諸城市（密州街道）壽光市（圣城街道）安丘市（新安街道）青州市（王府街道）諸城市（密州街道）壽光市（圣城街道）安丘市

9、（新安街道）n高密市（醴泉街道）昌邑市（奎聚街道）高密市（醴泉街道）昌邑市（奎聚街道）n臨朐縣（城關(guān)街道）昌樂縣（城關(guān)街道）臨朐縣（城關(guān)街道）昌樂縣（城關(guān)街道）n濟(jì)寧市轄濟(jì)寧市轄2 2個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、7 7個(gè)縣，代管個(gè)縣，代管3 3個(gè)縣級(jí)市。市政府駐市中區(qū)。個(gè)縣級(jí)市。市政府駐市中區(qū)。n市中區(qū)（阜橋街道）任城區(qū)（市中區(qū)阜橋街道）市中區(qū)（阜橋街道）任城區(qū)（市中區(qū)阜橋街道）n曲阜市（魯城街道）兗州市（龍橋街道）鄒城市（鋼山街道）曲阜市（魯城街道）兗州市（龍橋街道）鄒城市（鋼山街道）n微山縣（夏鎮(zhèn)街道）魚臺(tái)縣（谷亭街道）金鄉(xiāng)縣（金鄉(xiāng)街道）嘉祥縣（嘉祥街道）微山縣（夏鎮(zhèn)街道）魚臺(tái)縣（谷亭街道）金鄉(xiāng)縣

10、（金鄉(xiāng)街道）嘉祥縣（嘉祥街道）n汶上縣（中都街道）泗水縣（泗河街道）梁山縣（水泊街道）汶上縣（中都街道）泗水縣（泗河街道）梁山縣（水泊街道）n 泰安市轄泰安市轄2 2個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、2 2個(gè)縣，代管個(gè)縣，代管2 2個(gè)縣級(jí)市。市政府駐泰山區(qū)。個(gè)縣級(jí)市。市政府駐泰山區(qū)。n 泰山區(qū)（岱廟街道）岱岳區(qū)（粥店街道）泰山區(qū)（岱廟街道）岱岳區(qū)（粥店街道）n 新泰市（青云街道）肥城市（新城街道）新泰市（青云街道）肥城市（新城街道）n 寧陽(yáng)縣（文廟街道）東平縣（東平街道）寧陽(yáng)縣（文廟街道）東平縣（東平街道）n 威海市轄威海市轄1 1個(gè)市轄區(qū)，代管個(gè)市轄區(qū)，代管3 3個(gè)縣級(jí)市。市政府駐環(huán)翠區(qū)。個(gè)縣級(jí)市。市政府

11、駐環(huán)翠區(qū)。n 環(huán)翠區(qū)（環(huán)翠樓街道）環(huán)翠區(qū)（環(huán)翠樓街道）n 文登市（天福街道）榮成市（崖頭街道）乳山市（城區(qū)街道）文登市（天福街道）榮成市（崖頭街道）乳山市（城區(qū)街道）n 日照市轄日照市轄2 2個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、2 2個(gè)縣。市政府駐東港區(qū)。個(gè)縣。市政府駐東港區(qū)。n 東港區(qū)（日照街道）嵐山區(qū)（安東衛(wèi)街道）東港區(qū)（日照街道）嵐山區(qū)（安東衛(wèi)街道）n 五蓮縣（洪凝街道）莒縣（城陽(yáng)街道）五蓮縣（洪凝街道）莒縣（城陽(yáng)街道）n 萊蕪市轄萊蕪市轄2 2個(gè)市轄區(qū)。市政府駐萊城區(qū)。個(gè)市轄區(qū)。市政府駐萊城區(qū)。n 萊城區(qū)（鳳城街道）鋼城區(qū)（艾山街道）萊城區(qū)（鳳城街道）鋼城區(qū)（艾山街道）n 臨沂市轄臨沂市轄3 3個(gè)市轄

12、區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、9 9個(gè)縣。市政府駐蘭山區(qū)。個(gè)縣。市政府駐蘭山區(qū)。n 蘭山區(qū)（南坊街道）羅莊區(qū)（羅莊街道）河?xùn)|區(qū)（九曲街道）蘭山區(qū)（南坊街道）羅莊區(qū)（羅莊街道）河?xùn)|區(qū)（九曲街道）n 沂南縣（界湖街道）郯城縣（郯城街道）沂水縣（沂城街道）沂南縣（界湖街道）郯城縣（郯城街道）沂水縣（沂城街道）蒼山縣（卞莊街道）蒼山縣（卞莊街道）n 費(fèi)縣（費(fèi)城街道）平邑縣（平邑街道）莒南縣（十字路街道）費(fèi)縣（費(fèi)城街道）平邑縣（平邑街道）莒南縣（十字路街道）蒙陰縣（蒙陰街道）蒙陰縣（蒙陰街道）n 臨沭縣（臨沭街道）臨沭縣（臨沭街道）n德州市轄德州市轄1 1個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、8 8個(gè)縣，代管個(gè)縣，代管2 2個(gè)縣級(jí)市。市

13、政府駐德城區(qū)。個(gè)縣級(jí)市。市政府駐德城區(qū)。n德城區(qū)（新湖街道）德城區(qū)（新湖街道）n樂陵市（市中街道）禹城市（市中街道）樂陵市（市中街道）禹城市（市中街道）n陵縣（安德街道）寧津縣（寧城街道）慶云縣（渤海街道）臨邑縣（邢侗街道）陵縣（安德街道）寧津縣（寧城街道）慶云縣（渤海街道）臨邑縣（邢侗街道）n齊河縣（晏城街道）平原縣（龍門街道）夏津縣（銀城街道）武城縣（廣運(yùn)街道）齊河縣（晏城街道）平原縣（龍門街道）夏津縣（銀城街道）武城縣（廣運(yùn)街道）n聊城市轄聊城市轄1 1個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、6 6個(gè)縣，代管個(gè)縣，代管1 1個(gè)縣級(jí)市。市政府駐東昌府區(qū)東昌西路。個(gè)縣級(jí)市。市政府駐東昌府區(qū)東昌西路。n東昌府區(qū)（

14、柳園街道）東昌府區(qū)（柳園街道）n臨清市（青年街道）臨清市（青年街道）n陽(yáng)谷縣（僑潤(rùn)街道）莘縣（燕塔街道）茌平縣（振興街道）陽(yáng)谷縣（僑潤(rùn)街道）莘縣（燕塔街道）茌平縣（振興街道）n東阿縣（銅城街道）冠縣（清泉街道）高唐縣（魚邱湖街道）東阿縣（銅城街道）冠縣（清泉街道）高唐縣（魚邱湖街道）n濱州市轄濱州市轄1 1個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、6 6個(gè)縣。市政府駐濱城區(qū)黃河四路個(gè)縣。市政府駐濱城區(qū)黃河四路524524號(hào)。號(hào)。n濱城區(qū)（市中街道）濱城區(qū)（市中街道）n惠民縣（孫武街道）陽(yáng)信縣（信城街道）無棣縣（棣豐街道）沾化縣（富國(guó)街道）惠民縣（孫武街道）陽(yáng)信縣（信城街道）無棣縣（棣豐街道）沾化縣（富國(guó)街道）n博興

15、縣（博昌街道）鄒平縣（黃山街道）博興縣（博昌街道）鄒平縣（黃山街道）n菏澤市轄菏澤市轄1 1個(gè)市轄區(qū)、個(gè)市轄區(qū)、8 8個(gè)縣。市政府駐牡丹區(qū)。個(gè)縣。市政府駐牡丹區(qū)。n牡丹區(qū)（西城街道）牡丹區(qū)（西城街道）n曹縣（城關(guān)街道）單縣（北城街道）成武縣（文亭街道）巨野縣（鳳凰街道）曹縣（城關(guān)街道）單縣（北城街道）成武縣（文亭街道）巨野縣（鳳凰街道）n鄆城縣（唐塔街道）鄄城縣（古泉街道）定陶縣（天中街道）東明縣（城關(guān)街道）鄆城縣（唐塔街道）鄄城縣（古泉街道）定陶縣（天中街道）東明縣（城關(guān)街道）地級(jí)市、市轄區(qū)、縣級(jí)市、縣地級(jí)市、市轄區(qū)、縣級(jí)市、縣四級(jí)行政規(guī)劃四級(jí)行政規(guī)劃在現(xiàn)有的自身底盤在現(xiàn)有的自身底盤 做大、

16、做強(qiáng)、做精！做大、做強(qiáng)、做精！2 2、商圈區(qū)位分析、商圈區(qū)位分析 商圈定義：指專賣店以其所在地點(diǎn)為中心商圈定義：指專賣店以其所在地點(diǎn)為中心，沿一定的方向和距離擴(kuò)展，那些，沿一定的方向和距離擴(kuò)展，那些優(yōu)先選擇到該專賣店來消費(fèi)的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是專賣店顧優(yōu)先選擇到該專賣店來消費(fèi)的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是專賣店顧客所在的地理范圍?？退诘牡乩矸秶Ｉ倘︻愋蛣澐郑荷倘︻愋蛣澐郑荷虡I(yè)區(qū)商業(yè)行為比較集中的地區(qū)。消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金商業(yè)區(qū)商業(yè)行為比較集中的地區(qū)。消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額不低。額不低。住宅區(qū)住宅區(qū) 住戶數(shù)量多。消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群體穩(wěn)

17、定，具有便利性，講究親和力。住戶數(shù)量多。消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群體穩(wěn)定，具有便利性，講究親和力。文教區(qū)文教區(qū) 學(xué)校集中的區(qū)域。消費(fèi)習(xí)性以學(xué)生居多，消費(fèi)金額不高，休閑、文教類學(xué)校集中的區(qū)域。消費(fèi)習(xí)性以學(xué)生居多，消費(fèi)金額不高，休閑、文教類的購(gòu)買率高。的購(gòu)買率高。辦公區(qū)辦公區(qū) 寫字樓區(qū)。消費(fèi)習(xí)性為便利性。外來人口多，消費(fèi)水平較高。寫字樓區(qū)。消費(fèi)習(xí)性為便利性。外來人口多，消費(fèi)水平較高。工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū) 工廠管理者及打工一族。消費(fèi)習(xí)性是消費(fèi)總量較大，但消費(fèi)水平較低。工廠管理者及打工一族。消費(fèi)習(xí)性是消費(fèi)總量較大，但消費(fèi)水平較低?；旌蠀^(qū)混合區(qū) 多元化的消費(fèi)習(xí)性多元化的消費(fèi)習(xí)性 商圈的層級(jí)商圈的層級(jí)商圈構(gòu)成商圈類型距離時(shí)

18、間人流率主商圈主商圈核心商圈核心商圈500M78分鐘分鐘50%70% 次級(jí)商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈1000M15分鐘左右分鐘左右20%30%三級(jí)商圈三級(jí)商圈邊緣商圈邊緣商圈1500M20分鐘左右分鐘左右10%20%商圈發(fā)展前景預(yù)測(cè)商圈發(fā)展前景預(yù)測(cè) 商圈零售飽和程度，城市發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)力品牌的入駐都商圈零售飽和程度，城市發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)力品牌的入駐都將影響商圈的延伸和升級(jí)。商圈未來的發(fā)展前景即是店面將影響商圈的延伸和升級(jí)。商圈未來的發(fā)展前景即是店面未來的發(fā)展空間。未來的發(fā)展空間。主力商品：名品女裝/休閑牛仔/飾品/高檔餐飲輔助商品：鮮花禮儀/雜品/其他女士特別用品相關(guān)配套業(yè)種：水吧/會(huì)所/美容美體

19、/娛樂商圈發(fā)展商圈發(fā)展零售飽和程度城市發(fā)展規(guī)劃強(qiáng)力品牌入駐商圈評(píng)分表商圈評(píng)分表考核中項(xiàng)考核中項(xiàng)考核小項(xiàng)維度考核小項(xiàng)維度得分標(biāo)準(zhǔn)得分標(biāo)準(zhǔn)最后得分最后得分考核中項(xiàng)考核中項(xiàng)中項(xiàng)中項(xiàng)權(quán)重權(quán)重小項(xiàng)小項(xiàng)3分分2分分1分分得分得分綜合綜合得分得分商圈業(yè)態(tài)商圈業(yè)態(tài)13%商圈級(jí)別商圈級(jí)別核心商圈核心商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈邊緣商圈邊緣商圈商圈屬性商圈屬性商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)娛樂區(qū)、綜合區(qū)娛樂區(qū)、綜合區(qū)住宅區(qū)、金融區(qū)住宅區(qū)、金融區(qū)商圈生命周期商圈生命周期成長(zhǎng)期和成熟期成長(zhǎng)期和成熟期形成期形成期衰退期衰退期商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好好一般一般差差商圈購(gòu)買力評(píng)估商圈購(gòu)買力評(píng)估52%商圈潛在客群的消費(fèi)能商圈潛在客群的消費(fèi)能

20、力力高高中中低低目標(biāo)客流量目標(biāo)客流量/天（天（非周末非周末）大于大于5000人人30005000人人小于小于3000人人預(yù)估消費(fèi)客單價(jià)預(yù)估消費(fèi)客單價(jià)300元以上元以上200300元元200元以下元以下商圈易達(dá)性商圈易達(dá)性6%公交線路或停車站公交線路或停車站多于多于3個(gè)個(gè)2個(gè)個(gè)1個(gè)個(gè)主干道是否通暢主干道是否通暢良好良好一般一般商圈人行道是否通暢商圈人行道是否通暢通暢通暢一般一般商圈主干道長(zhǎng)商圈主干道長(zhǎng)400600米米接近接近400米或米或600800米米其它范圍其它范圍商圈主干道寬商圈主干道寬812米左右米左右接近接近8米米其他范圍其他范圍商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍28%商圈主力店商圈主力店2家以上家以上

21、1家家無無商圈品牌店商圈品牌店2家以上家以上1家家無無休閑娛樂場(chǎng)所休閑娛樂場(chǎng)所2家以上家以上1家家無無男女裝品牌店男女裝品牌店同定位品牌店同定位品牌店不同定位品牌店不同定位品牌店一般店一般店商圈內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況商圈內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況35個(gè)個(gè)2或或68個(gè)個(gè)8家家附：商圈調(diào)查表附：商圈調(diào)查表商圈名稱商圈名稱:商圈結(jié)構(gòu)：商圈結(jié)構(gòu)： “井井”字形結(jié)構(gòu)字形結(jié)構(gòu) 三角形結(jié)構(gòu)三角形結(jié)構(gòu) 十字形結(jié)構(gòu)十字形結(jié)構(gòu) 平行線結(jié)構(gòu)平行線結(jié)構(gòu) 直線結(jié)構(gòu)直線結(jié)構(gòu) 商圈性質(zhì)商圈性質(zhì)城市中商圈地位城市中商圈地位一級(jí)商圈一級(jí)商圈 二級(jí)商圈二級(jí)商圈 三級(jí)商圈三級(jí)商圈 四級(jí)商圈四級(jí)商圈商圈級(jí)別商圈級(jí)別核心商圈核心商圈 次級(jí)商圈次級(jí)商圈 邊

22、緣商圈邊緣商圈商圈屬性商圈屬性商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū) 娛樂期娛樂期 金融區(qū)金融區(qū) 綜合區(qū)綜合區(qū) 住宅區(qū)住宅區(qū) 商圈生命周期商圈生命周期成長(zhǎng)期成長(zhǎng)期 形成期形成期 成熟期成熟期 衰退期衰退期 商圈基礎(chǔ)商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)施建設(shè)綠化環(huán)境綠化環(huán)境好好 一般一般 差差物業(yè)環(huán)境物業(yè)環(huán)境好好 一般一般 差差道路基礎(chǔ)建設(shè)道路基礎(chǔ)建設(shè)好好 一般一般 差差休息區(qū)建設(shè)休息區(qū)建設(shè)好好 一般一般 差差商圈購(gòu)買商圈購(gòu)買力評(píng)估力評(píng)估商圈購(gòu)買力評(píng)估商圈購(gòu)買力評(píng)估(飾品消費(fèi)客單價(jià)飾品消費(fèi)客單價(jià))300 200-300元元 100元元商圈目標(biāo)客流量商圈目標(biāo)客流量人人/天以上天以上(日常日常) 人人/天以上天以上 (周末周末)常住住戶數(shù)常住

23、住戶數(shù)的消費(fèi)能力的消費(fèi)能力高高 中中 低低商圈易達(dá)商圈易達(dá)性性公交站公交站: 個(gè)個(gè) 公交線路：路公交線路：路停車場(chǎng)：個(gè)停車場(chǎng)：個(gè) 地鐵：地鐵： 有有 無無所在主干道路長(zhǎng)：米左右所在主干道路長(zhǎng)：米左右主干道是否通暢主干道是否通暢交通良好交通良好 一般一般 差差店前人行道寬：米店前人行道寬：米人行道是否通暢人行道是否通暢交通良好交通良好 一般一般 差差商圈主力店商圈主力店:家，分別是：家，分別是：商圈品牌店：家，分別是：商圈品牌店：家，分別是：商圈大型休閑商圈大型休閑/娛樂場(chǎng)所：家，分別是：娛樂場(chǎng)所：家，分別是：女裝品牌店：家女裝品牌店：家 主要有：主要有：競(jìng)品店：家競(jìng)品店：家 主要有：主要有：1

24、.消費(fèi)者年齡，職業(yè)，收入水平，消費(fèi)水平（相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料）2.消費(fèi)心理和行為分析（消費(fèi)購(gòu)物決策8因子分析，在選擇的方框內(nèi)畫）因子多較多一般較少少不僅要不僅要“好好”還追求高品還追求高品質(zhì)，仔細(xì)比較尋求最好質(zhì)，仔細(xì)比較尋求最好重價(jià)格貴的品牌，偏好百重價(jià)格貴的品牌，偏好百貨商店和專賣店，偏好熱貨商店和專賣店，偏好熱銷和廣告多的產(chǎn)品銷和廣告多的產(chǎn)品重視新穎時(shí)尚，緊跟潮流，重視新穎時(shí)尚，緊跟潮流，喜歡多樣性和個(gè)性喜歡多樣性和個(gè)性追求消遣娛樂，視逛街和追求消遣娛樂，視逛街和購(gòu)物為樂趣和消遣。購(gòu)物為樂趣和消遣。價(jià)格敏感，追求物有所值，價(jià)格敏感，追求物有所值，比較偏向于低價(jià)比較偏向于低價(jià)沖動(dòng)，隨意購(gòu)物，沒有計(jì)沖

25、動(dòng)，隨意購(gòu)物，沒有計(jì)劃性，不太在意花錢多少劃性，不太在意花錢多少眼花繚亂，面對(duì)諸多品牌眼花繚亂，面對(duì)諸多品牌和商店不知如何選擇和商店不知如何選擇品牌忠誠(chéng)導(dǎo)向，形成某些品牌忠誠(chéng)導(dǎo)向，形成某些品牌和商店的購(gòu)買習(xí)慣品牌和商店的購(gòu)買習(xí)慣消費(fèi)者研究3 3、競(jìng)爭(zhēng)分析、競(jìng)爭(zhēng)分析1 1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的店面面積、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的店面面積2 2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)時(shí)間、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)時(shí)間2 2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加價(jià)率、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加價(jià)率3 3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的服務(wù)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的服務(wù)4 4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商品評(píng)估指標(biāo)評(píng)估數(shù)值80%60%40%20%顧客相同度年齡段差異小，年齡段差異小，消費(fèi)能力較強(qiáng)。消費(fèi)能力較強(qiáng)。年齡段差異小，年齡段

26、差異小，消費(fèi)能力一般。消費(fèi)能力一般。年齡段差異大，年齡段差異大，消費(fèi)能力較強(qiáng)。消費(fèi)能力較強(qiáng)。年齡段差異大，年齡段差異大，消費(fèi)能力一般。消費(fèi)能力一般。產(chǎn)品差異度款式差異大，款式差異大，主力價(jià)格差異主力價(jià)格差異大。大。款式差異大，款式差異大，主力價(jià)格差異主力價(jià)格差異小。小?？钍讲町愋。钍讲町愋?，主力價(jià)格差異主力價(jià)格差異大。大。款式差異小，款式差異小，主力價(jià)格差異主力價(jià)格差異小。小。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈集中優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)差異化競(jìng)爭(zhēng)不考慮進(jìn)入說明：以擬開店周邊所有皮鞋店為分析對(duì)象， 作各店的點(diǎn)布局圖。從集中程度考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)分析(%)顧客相同度8060 402020 40 60 80(%)產(chǎn)品差異度經(jīng)營(yíng)的容易

27、程度4 4、店鋪的便利性分析、店鋪的便利性分析商圈得分=綜合得分, 綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿分和 基礎(chǔ)分= 分考評(píng)項(xiàng)目考評(píng)項(xiàng)目中項(xiàng)權(quán)重中項(xiàng)權(quán)重項(xiàng)目項(xiàng)目B B3 3分分2 2分分1 1分分等級(jí)得分等級(jí)得分綜合得分綜合得分店面可視店面可視性性24%24%店招可視距離店招可視距離2525M M之外可看到之外可看到1 15 5 2525M M內(nèi)看到內(nèi)看到1 15 5M M內(nèi)看到內(nèi)看到店面面積（店面面積（）2535253515251525或或3640364040店面開間寬度店面開間寬度(30(30) )3.5M3.5M以上以上33.533.5M M以上以上3 3M M以下以下店內(nèi)空間

28、高度店內(nèi)空間高度2.82.83.5M3.5M2.52.82.52.8M M或或3.53.8M3.53.8M2.5M3.8M3.8M應(yīng)光性應(yīng)光性整個(gè)空間自然光照充整個(gè)空間自然光照充足足小部分區(qū)域自然光照小部分區(qū)域自然光照不足不足大部分區(qū)域自然大部分區(qū)域自然光照不足光照不足店面進(jìn)深度店面進(jìn)深度5-6米米3-5米或米或6-8米米其他范圍其他范圍櫥窗（展示與通透性）櫥窗（展示與通透性）2個(gè)個(gè)1個(gè)個(gè)無無空間效果空間效果7%7%店面柱墻（影響布局）店面柱墻（影響布局）無無有有功能性功能性便于展示等零售功能便于展示等零售功能少部分不適合展示等少部分不適合展示等功能功能形狀利用效果形狀利用效果無死角無死角1

29、1個(gè)死角個(gè)死角多個(gè)死角多個(gè)死角店面可接店面可接近性近性15%15%交通易達(dá)性交通易達(dá)性無護(hù)欄，近公交站和無護(hù)欄，近公交站和斑馬線斑馬線無護(hù)欄，遠(yuǎn)公交站和無護(hù)欄，遠(yuǎn)公交站和斑馬線斑馬線街道末端，遠(yuǎn)公街道末端，遠(yuǎn)公交站和斑馬線交站和斑馬線道路結(jié)構(gòu)道路結(jié)構(gòu)寬寬8 8米米-10-10米米寬寬6868米或米或10121012米米其它范圍其它范圍障礙物障礙物店前無障礙物，無臺(tái)店前無障礙物，無臺(tái)階階店前無障礙物，有臺(tái)店前無障礙物，有臺(tái)階階店前有障礙物，店前有障礙物，有臺(tái)階有臺(tái)階店鋪立地店鋪立地效果效果54%54%店鋪位于街道位置店鋪位于街道位置 1/32/31/32/3處處接近接近1/31/3或接近或接近2

30、/32/3處處其他位置其他位置街道有無聚客點(diǎn)街道有無聚客點(diǎn)多個(gè)聚客點(diǎn)多個(gè)聚客點(diǎn)1 1個(gè)聚客點(diǎn)個(gè)聚客點(diǎn)無聚客點(diǎn)無聚客點(diǎn)街道客流主體靠近店面街道客流主體靠近店面一側(cè)一側(cè)是是不是不是店鋪分流狀況店鋪分流狀況沒有分流沒有分流分流很少分流很少分流較多分流較多項(xiàng)目項(xiàng)目加加分分項(xiàng)目項(xiàng)目加加分分項(xiàng)目項(xiàng)目加加分分項(xiàng)目項(xiàng)目加加分分廣告燈箱位廣告燈箱位店面朝南店面朝南門口有無休閑門口有無休閑坐凳坐凳街道店面風(fēng)格統(tǒng)街道店面風(fēng)格統(tǒng)一度一度路燈距店面近距路燈距店面近距離（店面直接受離（店面直接受益）益）店門允許外店門允許外開開防火措施得當(dāng)防火措施得當(dāng)?shù)昝嫣幵诠战俏坏昝嫣幵诠战俏恢弥玫赇伇憷约臃猪?xiàng)店鋪便利性得分=綜合得分

31、, 綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)評(píng)估得分之和/小項(xiàng)滿分之和符合加分標(biāo)準(zhǔn)的每個(gè)項(xiàng)目加1分附：店址調(diào)查表預(yù)期店所屬分公司：預(yù)期店所屬分公司：預(yù)期店位置：預(yù)期店位置：性質(zhì)：直營(yíng)性質(zhì)：直營(yíng) 加盟加盟 其他其他店租元店租元 轉(zhuǎn)讓費(fèi)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)元 其他費(fèi)元其他費(fèi)元店使用情況：空屋店使用情況：空屋 使用使用 可遷入時(shí)間：年可遷入時(shí)間：年月日月日店鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間：從店鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間：從 時(shí)分時(shí)分- 時(shí)分時(shí)分周圍店鋪的租金情況：周圍店鋪的租金情況：1、元、元/年年(共共 平方米平方米); 2、元元/年年(共共 平方米平方米)店面物店面物業(yè)條件業(yè)條件店面面積：平方米店面面積：平方米店面尺寸：面寬米店面尺寸：面寬米 縱深米縱深

32、米 店高米店高米店招尺寸：店招尺寸：寛寛米米 高米高米店面形狀：窄形店面形狀：窄形 寬形寬形 方形方形 圓弧形圓弧形 其他形狀其他形狀櫥窗：有個(gè)櫥窗：有個(gè) 尺寸：尺寸：寛寛米米 高高米米店門朝向：（方向）；店門朝向：（方向）； 外開外開 內(nèi)開內(nèi)開店面功能性：儲(chǔ)藏店面功能性：儲(chǔ)藏 展示展示 試試鏡鏡店面利用率：（百分比）；有無死角：有店面利用率：（百分比）；有無死角：有個(gè)個(gè) 無無防火措施：好防火措施：好 一般一般 差差店面柱墻：有個(gè)店面柱墻：有個(gè) 無無店周圍店周圍物業(yè)條物業(yè)條件件店招可視距離：米店招可視距離：米店前分布：護(hù)欄店前分布：護(hù)欄 斑馬線斑馬線 公交站線路車公交站線路車店前臺(tái)階：有階店前

33、臺(tái)階：有階 無無店前障礙物：無店前障礙物：無 有有 主要是：主要是：門口休閑凳：無門口休閑凳：無 有有 距店距店米米門口路燈：無門口路燈：無 有有 距店米距店米廣告燈箱位：有個(gè)廣告燈箱位：有個(gè) 無無門口公交站：無門口公交站：無 有有 距店米距店米臨店聚人氣的大店：有個(gè)臨店聚人氣的大店：有個(gè) 無無店面所處位置：進(jìn)口店面所處位置：進(jìn)口 中心中心 交叉口交叉口 拐角拐角店面所處店面所處:陽(yáng)街陽(yáng)街 陰街陰街; 店面人行店面人行道寬米道寬米店前目標(biāo)人流量店前目標(biāo)人流量:人人/天天,人流高峰從時(shí)分人流高峰從時(shí)分-時(shí)分時(shí)分臨近女裝經(jīng)營(yíng)方向：同定位的女裝品牌臨近女裝經(jīng)營(yíng)方向：同定位的女裝品牌 高檔定位的女裝品

34、牌高檔定位的女裝品牌 低檔定位的女裝品牌低檔定位的女裝品牌 一般女裝一般女裝5 5、成本收益分析、成本收益分析序號(hào)序號(hào)123項(xiàng)目項(xiàng)目租賃費(fèi)租賃費(fèi)員工薪酬員工薪酬月度營(yíng)運(yùn)開銷月度營(yíng)運(yùn)開銷會(huì)計(jì)分錄會(huì)計(jì)分錄租賃租賃費(fèi)費(fèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)人員工人員工資資提成提成獎(jiǎng)金獎(jiǎng)金辦公費(fèi)辦公費(fèi)通訊費(fèi)通訊費(fèi)低值易耗品低值易耗品業(yè)務(wù)應(yīng)酬費(fèi)業(yè)務(wù)應(yīng)酬費(fèi)差旅費(fèi)差旅費(fèi)序號(hào)序號(hào)45678910項(xiàng)目項(xiàng)目促銷廣告費(fèi)促銷廣告費(fèi)物業(yè)水電費(fèi)物業(yè)水電費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)稅費(fèi)稅費(fèi)裝修攤銷裝修攤銷設(shè)備折舊設(shè)備折舊其他費(fèi)用其他費(fèi)用會(huì)計(jì)分錄會(huì)計(jì)分錄促銷促銷費(fèi)費(fèi)廣告費(fèi)廣告費(fèi)水電費(fèi)水電費(fèi) 物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) 取暖費(fèi)取暖費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)稅費(fèi)稅費(fèi)裝修攤銷裝修攤銷設(shè)備折舊設(shè)備

35、折舊其他費(fèi)用其他費(fèi)用備注：產(chǎn)品折舊每月備注：產(chǎn)品折舊每月3%3%，促銷費(fèi)和廣告費(fèi)都按照月銷售收入的，促銷費(fèi)和廣告費(fèi)都按照月銷售收入的3%3%核準(zhǔn)，核準(zhǔn)， 按照變動(dòng)成本予以核算。其他成本為固定成按照變動(dòng)成本予以核算。其他成本為固定成本。本。, ,裝修費(fèi)按裝修費(fèi)按2 2年攤銷；設(shè)備按年攤銷；設(shè)備按5 5年折舊。店面的機(jī)會(huì)成本不予考慮。年折舊。店面的機(jī)會(huì)成本不予考慮。1.投資費(fèi)用預(yù)算店鋪人流量調(diào)查店鋪人流量調(diào)查選擇合適的時(shí)間選擇合適的時(shí)間 周一下午、周三下午、周六下午，如果想要更準(zhǔn)確的把握相關(guān)周一下午、周三下午、周六下午，如果想要更準(zhǔn)確的把握相關(guān)信息，可以多觀察幾個(gè)星期。信息，可以多觀察幾個(gè)星期。

36、選擇中午：因?yàn)橐话愕牧闶鄣?，通常是中午開始生意才會(huì)好起來。如果選擇中午：因?yàn)橐话愕牧闶鄣?，通常是中午開始生意才會(huì)好起來。如果大清早跑出去，難免看到冷冷清清的場(chǎng)面大清早跑出去，難免看到冷冷清清的場(chǎng)面 周一周三周六：周末和節(jié)假日是很重要的日子，選周六做參考時(shí)間，可周一周三周六：周末和節(jié)假日是很重要的日子，選周六做參考時(shí)間，可以讓你看到理想地段的周末人氣。周一是相對(duì)來說人氣比較差的時(shí)間。以讓你看到理想地段的周末人氣。周一是相對(duì)來說人氣比較差的時(shí)間。周三則是人氣較正常的日子。如果你看上了某個(gè)地段的店面，不妨將周三則是人氣較正常的日子。如果你看上了某個(gè)地段的店面，不妨將這三個(gè)時(shí)間段的人氣情況做對(duì)比，做到

37、心中有數(shù)。這三個(gè)時(shí)間段的人氣情況做對(duì)比，做到心中有數(shù)。零售店面進(jìn)店率成交率日統(tǒng)計(jì)一覽表零售店零售店店面積店面積所屬門市所屬門市時(shí)間段時(shí)間段門前過往總?cè)藬?shù)門前過往總?cè)藬?shù)（18451845歲女性）歲女性）進(jìn)店人進(jìn)店人數(shù)數(shù)平均銷售平均銷售單價(jià)單價(jià)銷售數(shù)銷售數(shù)量量客戶總數(shù)客戶總數(shù)會(huì)員數(shù)會(huì)員數(shù)量量備注備注新客戶新客戶老客戶老客戶1010：01-1201-12：00001212：01-1401-14：00001414：01-1601-16：00001616：01-1801-18：00001818：01-2001-20：00002020：01-2201-22：0000合計(jì)合計(jì)進(jìn)店率進(jìn)店率= =進(jìn)店合計(jì)人數(shù)進(jìn)

38、店合計(jì)人數(shù)/ /門店過往總?cè)藬?shù)門店過往總?cè)藬?shù) 成交率成交率= =成交人數(shù)成交人數(shù)/ /進(jìn)店人數(shù)合計(jì)進(jìn)店人數(shù)合計(jì) 日期：日期：星期：星期：天氣狀況：天氣狀況：店長(zhǎng)簽名：店長(zhǎng)簽名：備注備注: :1 1、老客戶為非第一次入本店消費(fèi)、老客戶為非第一次入本店消費(fèi)2.2.所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不要填寫單位，沒有數(shù)據(jù)的請(qǐng)?zhí)顚憺樗薪y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不要填寫單位，沒有數(shù)據(jù)的請(qǐng)?zhí)顚憺? 0，不要使用其它任何符號(hào)。，不要使用其它任何符號(hào)。3.3.未開店的時(shí)間段，即使沒有數(shù)據(jù)也請(qǐng)不要?jiǎng)h除，以空格的形式體現(xiàn)為未開店。未開店的時(shí)間段，即使沒有數(shù)據(jù)也請(qǐng)不要?jiǎng)h除，以空格的形式體現(xiàn)為未開店。4.4.進(jìn)店目標(biāo)消費(fèi)群年齡段目測(cè)進(jìn)店目標(biāo)消費(fèi)群年齡段目

39、測(cè), ,統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是進(jìn)店人數(shù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是進(jìn)店人數(shù), ,請(qǐng)不要混淆門前過往總?cè)藬?shù)請(qǐng)不要混淆門前過往總?cè)藬?shù)5.5.進(jìn)店率和成交率可以不用計(jì)算進(jìn)店率和成交率可以不用計(jì)算6.6.此表以一個(gè)月為統(tǒng)計(jì)時(shí)段此表以一個(gè)月為統(tǒng)計(jì)時(shí)段. .為防止統(tǒng)計(jì)的缺失為防止統(tǒng)計(jì)的缺失, ,請(qǐng)將工作表請(qǐng)將工作表(sheet1)(sheet1)命名為時(shí)間段命名為時(shí)間段, ,例如例如sheet1sheet1命名為命名為5.1.5.1.可隨時(shí)檢查是否有遺可隨時(shí)檢查是否有遺漏漏7 7、會(huì)員數(shù)量：每天的實(shí)際會(huì)員總量。、會(huì)員數(shù)量：每天的實(shí)際會(huì)員總量。人流量計(jì)數(shù)店面客流量調(diào)查表【預(yù)期店】日期星期天氣所屬門市店面名稱店面積店面地址調(diào)查時(shí)間段時(shí)

40、間段店門前過往人數(shù)（1845歲女性）進(jìn)店人數(shù)（正在營(yíng)業(yè)中的店面）調(diào)查人簽字10:0011:0011:0112:0012:0113:0013:0114:0014:0115:0015:0116:0016:0117:0017:0118:0018:0119:0019:0120:0020:0121:0021:0122:00總計(jì)人數(shù)會(huì)員累計(jì)人數(shù)備注：1.每個(gè)時(shí)間段調(diào)查完畢，調(diào)查人員必須簽字確認(rèn)。 2.采樣時(shí)間為3天，時(shí)間定在周一、周五、周日 店面客流量調(diào)查表【已開店】日期星期天氣所屬門市店面名稱店面積店面地址調(diào)查時(shí)間段時(shí)間段店門前過往人數(shù)（1845歲女性）進(jìn)店人數(shù)交易人數(shù)調(diào)查人簽字新客戶老客戶10:001

41、1:0011:0112:0012:0113:0013:0114:0014:0115:0015:0116:0016:0117:0017:0118:0018:0119:0019:0120:0020:0121:0021:0122:00總計(jì)人數(shù)會(huì)員累計(jì)人數(shù)備注：1、老客戶為非第一次入本店消費(fèi)；2、會(huì)員累計(jì)人數(shù)：截止當(dāng)天已經(jīng)發(fā)展的實(shí)際會(huì)員總量；3、每個(gè)時(shí)間段調(diào)查完畢，調(diào)查人員必須簽字確認(rèn)。4、采樣時(shí)間為3天，時(shí)間定在周一、周五、周日 商場(chǎng)店中店店址考核標(biāo)準(zhǔn)商場(chǎng)店中店店址考核標(biāo)準(zhǔn)考核中項(xiàng)考核中項(xiàng)考核小項(xiàng)維度考核小項(xiàng)維度考核得分考核得分小項(xiàng)得分小項(xiàng)得分中項(xiàng)中項(xiàng)中項(xiàng)權(quán)中項(xiàng)權(quán)重重項(xiàng)目項(xiàng)目3 3分分2 2分分1

42、1分分等級(jí)等級(jí)得分得分加權(quán)加權(quán)得分得分商場(chǎng)商場(chǎng)與樓與樓層基層基本情本情況況40%40%購(gòu)物中心整體定位購(gòu)物中心整體定位符合品牌定位符合品牌定位基本符合基本符合不符合不符合購(gòu)物中心的城市銷售排名購(gòu)物中心的城市銷售排名1313名名4545名名6 6名以上名以上樓層業(yè)態(tài)（集群效應(yīng)）樓層業(yè)態(tài)（集群效應(yīng)）3434家競(jìng)爭(zhēng)品牌家競(jìng)爭(zhēng)品牌1212家或家或5757家家沒有沒有8 8家以上家以上樓層定位樓層定位相同定位皮鞋品牌相同定位皮鞋品牌其他品牌皮鞋其他品牌皮鞋其他類商鋪其他類商鋪擬開店店前目標(biāo)人流擬開店店前目標(biāo)人流大大一般一般小小店面的滿租率店面的滿租率90%90%以上以上80%90%80%90%80%80

43、%以下以下購(gòu)物中心有無歷史沉淀（加分項(xiàng)）購(gòu)物中心有無歷史沉淀（加分項(xiàng)）有有預(yù)期預(yù)期店的店的立地立地與物與物業(yè)條業(yè)條件件30%30%空間規(guī)整度如何空間規(guī)整度如何規(guī)整不會(huì)產(chǎn)生死角規(guī)整不會(huì)產(chǎn)生死角一般、少量死角一般、少量死角易產(chǎn)生死角易產(chǎn)生死角店面走道寬度店面走道寬度48M48M34M34M或或89M89M3M3M以下以下9M9M以上以上門頭尺寸標(biāo)準(zhǔn)門頭尺寸標(biāo)準(zhǔn)0.6M0.6M0.5M0.6M0.5M0.6M或或0.6M0.7M0.6M0.7M0.5M0.5M以下或以下或0.7M0.7M以上以上面寬與進(jìn)深比例面寬與進(jìn)深比例7 7：3.53.5大于大于7 7：3.53.5小于小于7 7：3.53.5店

44、面高度店面高度2.8M2.8M2.5M2.8M2.5M2.8M或或2.8M3M2.8M3M小于小于2.5M2.5M或大或大于于3M3M樓層或走道的溫度與空氣流通度樓層或走道的溫度與空氣流通度比較舒適的溫度，比較舒適的溫度，空氣清新空氣清新溫度和空氣一般溫度和空氣一般溫度和空氣不溫度和空氣不太舒適太舒適店面對(duì)店面還是單側(cè)靠墻店面對(duì)店面還是單側(cè)靠墻店面面對(duì)店面店面面對(duì)店面單側(cè)靠墻單側(cè)靠墻樓層或走道的店面邊有無休息地方樓層或走道的店面邊有無休息地方（加分項(xiàng)）（加分項(xiàng)）有有購(gòu)物購(gòu)物中心中心政策政策30%30%商場(chǎng)品牌推廣力度商場(chǎng)品牌推廣力度多渠道，影響力大多渠道，影響力大多渠道，影響力一多渠道，影響力

45、一般般渠道單一，影渠道單一，影響力小響力小貨品的進(jìn)出機(jī)制自由度貨品的進(jìn)出機(jī)制自由度相對(duì)寬松相對(duì)寬松比較嚴(yán)格比較嚴(yán)格借款規(guī)定自由度借款規(guī)定自由度可隨時(shí)結(jié)賬可隨時(shí)結(jié)賬一定時(shí)期結(jié)賬一定時(shí)期結(jié)賬結(jié)賬不自由結(jié)賬不自由店面促銷自由度店面促銷自由度可自由促銷可自由促銷不可自由促銷不可自由促銷店員的培訓(xùn)機(jī)制（加分項(xiàng)）店員的培訓(xùn)機(jī)制（加分項(xiàng)）有有具體案例分析！具體案例分析！三、風(fēng)水旺鋪六句真經(jīng)三、風(fēng)水旺鋪六句真經(jīng) - -店鋪選址細(xì)節(jié)注意店鋪選址細(xì)節(jié)注意風(fēng)水定義風(fēng)水定義n風(fēng)水，也叫堪輿，認(rèn)為住宅基地或墳地周風(fēng)水，也叫堪輿，認(rèn)為住宅基地或墳地周圍風(fēng)向流水形勢(shì)，能招致住者或葬者一家圍風(fēng)向流水形勢(shì)，能招致住者或葬者一家

46、的禍福也稱為青烏、相宅、地理等的禍福也稱為青烏、相宅、地理等風(fēng)水學(xué)地球磁場(chǎng)與人類關(guān)系學(xué)風(fēng)水學(xué)地球磁場(chǎng)與人類關(guān)系學(xué)風(fēng)水風(fēng)水“選碼頭選碼頭”之六句真經(jīng)之六句真經(jīng)n取繁華避偏僻取繁華避偏僻n取開闊避狹窄取開闊避狹窄n取陽(yáng)面避陰面取陽(yáng)面避陰面n取取 U U型避深淺型避深淺n取并肩避獨(dú)立取并肩避獨(dú)立n取吉祥避煞氣取吉祥避煞氣 經(jīng)商店鋪的風(fēng)水選址，主要在于選擇一個(gè)能保證商家精力旺盛、經(jīng)商店鋪的風(fēng)水選址，主要在于選擇一個(gè)能保證商家精力旺盛、招迎顧客、利于買賣，能帶來生意興隆的好環(huán)境。在日本、香港、新招迎顧客、利于買賣，能帶來生意興隆的好環(huán)境。在日本、香港、新加坡等地，富豪商家的店鋪位置都是非常之好的，也都是

47、按風(fēng)水家的加坡等地，富豪商家的店鋪位置都是非常之好的，也都是按風(fēng)水家的意見設(shè)置的，所以財(cái)運(yùn)都很好。選擇經(jīng)商的店址，民間俗稱意見設(shè)置的，所以財(cái)運(yùn)都很好。選擇經(jīng)商的店址，民間俗稱“選碼選碼頭頭”。“碼頭碼頭”位置的好壞，對(duì)經(jīng)營(yíng)的生意好壞，有很大的影響。因位置的好壞，對(duì)經(jīng)營(yíng)的生意好壞，有很大的影響。因此，店鋪位置的選擇，對(duì)經(jīng)商者來說是十分重要的。此，店鋪位置的選擇，對(duì)經(jīng)商者來說是十分重要的。1 1、取繁華避偏僻、取繁華避偏僻n 在市鎮(zhèn)上，人流穿往密集的地方就是繁華的地段。按照風(fēng)水的說法，有人就在市鎮(zhèn)上，人流穿往密集的地方就是繁華的地段。按照風(fēng)水的說法，有人就有生氣，人愈多生氣就愈旺，乘生氣就能帶來生

48、意的興隆。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度有生氣，人愈多生氣就愈旺，乘生氣就能帶來生意的興隆。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度說，市鎮(zhèn)上的繁華地段，就是商品交易最活躍最頻繁的地方，人們聚集而來，說，市鎮(zhèn)上的繁華地段，就是商品交易最活躍最頻繁的地方，人們聚集而來，很大程度上就是為了選購(gòu)商品。很大程度上就是為了選購(gòu)商品。n 將店鋪選擇在市鎮(zhèn)繁華的地段開業(yè)，就可以將自己的商品主動(dòng)迎向顧問，商將店鋪選擇在市鎮(zhèn)繁華的地段開業(yè)，就可以將自己的商品主動(dòng)迎向顧問，商品能招引顧客，就能起到促銷的作用，將生意做紅火。品能招引顧客，就能起到促銷的作用，將生意做紅火。n 相反，如若將店鋪開設(shè)在偏僻的街段，就等于回避顧客。商店開張經(jīng)營(yíng)，而相反，如若將店鋪

49、開設(shè)在偏僻的街段，就等于回避顧客。商店開張經(jīng)營(yíng)，而顧客很少光顧，就會(huì)使商店冷冷清清，甚至門可羅雀。按照風(fēng)水的說法，人顧客很少光顧，就會(huì)使商店冷冷清清，甚至門可羅雀。按照風(fēng)水的說法，人代表生氣，沒有人光顧商店，商店就缺少生氣。生氣少，就是陰氣生。商店代表生氣，沒有人光顧商店，商店就缺少生氣。生氣少，就是陰氣生。商店的生意不景氣和蕭條，就是陰氣過盛。一個(gè)商店的陰氣過盛，不僅是生意虧的生意不景氣和蕭條，就是陰氣過盛。一個(gè)商店的陰氣過盛，不僅是生意虧本，嚴(yán)重的還會(huì)損傷店主的元?dú)?，致使商店破產(chǎn)。本，嚴(yán)重的還會(huì)損傷店主的元?dú)猓率股痰昶飘a(chǎn)。n 在我國(guó)的大多數(shù)城鎮(zhèn)，繁華的地段往往都是集中在在我國(guó)的大多數(shù)城鎮(zhèn)

50、，繁華的地段往往都是集中在T T字型和字型和Y Y宇型的路口處，宇型的路口處，如果選擇在此開店，就會(huì)有同住宅一樣，受到來自大道的煞氣沖擊；如若不如果選擇在此開店，就會(huì)有同住宅一樣，受到來自大道的煞氣沖擊；如若不在此開店，又避開了有利于發(fā)財(cái)?shù)纳鷼?。故而，在這樣的情況下，風(fēng)水有一在此開店，又避開了有利于發(fā)財(cái)?shù)纳鷼?。故而，在這樣的情況下，風(fēng)水有一種種“制煞制煞”的方法。的方法。n 一是要求在開設(shè)于一是要求在開設(shè)于T T宇型和宇型和Y Y宇型路口的店鋪前，加建一個(gè)布的或者蔑宇型路口的店鋪前，加建一個(gè)布的或者蔑制的圍屏，或者圍障，或者將店鋪門的人口改由側(cè)進(jìn)，以擋住和避開制的圍屏，或者圍障，或者將店鋪門的

51、人口改由側(cè)進(jìn)，以擋住和避開迎大路而來的風(fēng)塵。迎大路而來的風(fēng)塵。n 二是在店前栽種樹木和花草，以增加店前的生氣和消除塵埃。二是在店前栽種樹木和花草，以增加店前的生氣和消除塵埃。n 三是盡管經(jīng)過采用以上的方法對(duì)店鋪前生氣與煞氣的調(diào)整，處在此路三是盡管經(jīng)過采用以上的方法對(duì)店鋪前生氣與煞氣的調(diào)整，處在此路段經(jīng)營(yíng)商務(wù)，還是風(fēng)塵很大，因此，還要注意多在門前灑水消塵，以段經(jīng)營(yíng)商務(wù)，還是風(fēng)塵很大，因此，還要注意多在門前灑水消塵，以使店前空氣的清新；還要勤于店前衛(wèi)生的清掃和店面門窗的擦洗，以使店前空氣的清新；還要勤于店前衛(wèi)生的清掃和店面門窗的擦洗，以清除沉積的塵土。清除沉積的塵土。n 總之，在總之，在T T字型

52、和字型和Y Y字型路口處經(jīng)商，均要保持店內(nèi)外的干凈清潔，特字型路口處經(jīng)商，均要保持店內(nèi)外的干凈清潔，特別是經(jīng)營(yíng)要求講究衛(wèi)生清潔的飲食、水果、百貨類的生意尤為重要，別是經(jīng)營(yíng)要求講究衛(wèi)生清潔的飲食、水果、百貨類的生意尤為重要，如果是讓風(fēng)塵沾污了食品、水果和衣物，按風(fēng)水說法就等于染上了煞如果是讓風(fēng)塵沾污了食品、水果和衣物，按風(fēng)水說法就等于染上了煞氣，就有可能是因?yàn)樯唐凡粌舳鵁o人問津，或者是因?yàn)樾l(wèi)生問題被吊氣，就有可能是因?yàn)樯唐凡粌舳鵁o人問津，或者是因?yàn)樾l(wèi)生問題被吊銷經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，或者是因食物和衣物的不凈與顧客引起爭(zhēng)訟，等等，都銷經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，或者是因食物和衣物的不凈與顧客引起爭(zhēng)訟，等等，都有可能導(dǎo)致所經(jīng)營(yíng)生

53、意的破敗。有可能導(dǎo)致所經(jīng)營(yíng)生意的破敗。2 2、取開闊避狹窄、取開闊避狹窄n 水在選擇宅址時(shí)，講求屋前開闊，接納八方生氣，這與經(jīng)商講究廣納水在選擇宅址時(shí)，講求屋前開闊，接納八方生氣，這與經(jīng)商講究廣納四方來客契合。四方來客契合。n 按照這一原則，選擇店鋪的地址時(shí)，也應(yīng)考慮店鋪正前方的開闊，要按照這一原則，選擇店鋪的地址時(shí)，也應(yīng)考慮店鋪正前方的開闊，要求不能有任何遮擋物，比如圍墻，電線桿，廣告牌和過大遮眼的樹木求不能有任何遮擋物，比如圍墻，電線桿，廣告牌和過大遮眼的樹木等等。等等。n 講求商店門前的開闊，可以使商店面向四方，不僅使商店的視野廣闊，講求商店門前的開闊，可以使商店面向四方，不僅使商店的視

54、野廣闊，也使處在較遠(yuǎn)的顧客和行人都可看到鋪面，這樣利于將商店經(jīng)營(yíng)的商也使處在較遠(yuǎn)的顧客和行人都可看到鋪面，這樣利于將商店經(jīng)營(yíng)的商品信息傳播四方，傳給顧客，傳給行人。風(fēng)水把這種信息的傳遞，叫品信息傳播四方，傳給顧客，傳給行人。風(fēng)水把這種信息的傳遞，叫作氣的流動(dòng)，有了氣的流動(dòng)，就會(huì)生機(jī)勃勃。從經(jīng)商的角度說，顧客作氣的流動(dòng)，有了氣的流動(dòng)，就會(huì)生機(jī)勃勃。從經(jīng)商的角度說，顧客和行人接受到了店鋪的商品信息，就可能前來選購(gòu)。和行人接受到了店鋪的商品信息，就可能前來選購(gòu)。n 在商品經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)中，可以說，沒有商品信息的傳遞，就沒有顧客，在商品經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)中，可以說，沒有商品信息的傳遞，就沒有顧客，沒有顧客就沒有生

55、意。如今商品廣告的盛行，就是看中了在商品經(jīng)營(yíng)沒有顧客就沒有生意。如今商品廣告的盛行，就是看中了在商品經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)中，商品信息傳遞的重要性。的活動(dòng)中，商品信息傳遞的重要性。n 利用商店作為商品交易的場(chǎng)所，是一種有固定經(jīng)營(yíng)位置的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)利用商店作為商品交易的場(chǎng)所，是一種有固定經(jīng)營(yíng)位置的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)缺乏像貨郎擔(dān)那樣，走街串巷，主動(dòng)送貨上門的靈活性。因此，商店的經(jīng)營(yíng)缺乏像貨郎擔(dān)那樣，走街串巷，主動(dòng)送貨上門的靈活性。因此，商店的經(jīng)營(yíng)要使有顧客上門，門面的顯露和引人注目是最基本的。商店門前有顧客，營(yíng)要使有顧客上門，門面的顯露和引人注目是最基本的。商店門前有顧客，就有了生氣。顧客愈多，生氣愈旺，

56、其結(jié)果就是生意愈好。就有了生氣。顧客愈多，生氣愈旺，其結(jié)果就是生意愈好。n 選擇在一個(gè)店面狹窄的地方開起了商店，或者是店前有種種遮掩物，就不利選擇在一個(gè)店面狹窄的地方開起了商店，或者是店前有種種遮掩物，就不利于商品的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。店面的狹窄，或者是店面被種種物體遮擋住了，就不能于商品的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。店面的狹窄，或者是店面被種種物體遮擋住了，就不能把商店商品信息遠(yuǎn)遞，這樣勢(shì)必就將商店的商品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)局限在小地域和小把商店商品信息遠(yuǎn)遞，這樣勢(shì)必就將商店的商品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)局限在小地域和小范圍之內(nèi)進(jìn)行。有限的經(jīng)營(yíng)空間，不可能指望有大的經(jīng)濟(jì)收益。如果要憑借范圍之內(nèi)進(jìn)行。有限的經(jīng)營(yíng)空間，不可能指望有大的經(jīng)濟(jì)收益。如果要

57、憑借靈活的經(jīng)營(yíng)手段來改變這種狀況，就需要經(jīng)過一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。這就是經(jīng)靈活的經(jīng)營(yíng)手段來改變這種狀況，就需要經(jīng)過一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。這就是經(jīng)商行話所說的商行話所說的“熬碼頭熬碼頭”。熬碼頭，這對(duì)于一本小利微，或者是要急于見經(jīng)。熬碼頭，這對(duì)于一本小利微，或者是要急于見經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)商者來說，是承受不起的。即使是熬出了頭，使商品的名聲逐漸濟(jì)效益的經(jīng)商者來說，是承受不起的。即使是熬出了頭，使商品的名聲逐漸外傳了，也還時(shí)常會(huì)丟掉一些新顧客。這些新顧客往往會(huì)因商店店面的狹窄外傳了，也還時(shí)常會(huì)丟掉一些新顧客。這些新顧客往往會(huì)因商店店面的狹窄而找不到地址。得不償失，應(yīng)該搬遷或改造。而找不到地址。得不償失，應(yīng)該搬遷

58、或改造。n 對(duì)于店面狹窄，或者受遮擋的店鋪，改選的對(duì)策有四點(diǎn)，一是努力去拆除店對(duì)于店面狹窄，或者受遮擋的店鋪，改選的對(duì)策有四點(diǎn)，一是努力去拆除店前的遮擋物，使店面顯露出來；二是對(duì)店面狹窄而無法改變，就把店牌加大前的遮擋物，使店面顯露出來；二是對(duì)店面狹窄而無法改變，就把店牌加大高懸，使較遠(yuǎn)的地方張眼就能看到；三是通過電視、電臺(tái)、報(bào)紙、廣告牌等高懸，使較遠(yuǎn)的地方張眼就能看到；三是通過電視、電臺(tái)、報(bào)紙、廣告牌等新聞媒介，廣泛地進(jìn)行介紹宣傳，盡量做到使顧客知道商店的地址、經(jīng)營(yíng)的新聞媒介，廣泛地進(jìn)行介紹宣傳，盡量做到使顧客知道商店的地址、經(jīng)營(yíng)的商品，以及商品服務(wù)的特點(diǎn)；四是積極參加各種社會(huì)福利的贊助活動(dòng)

59、，以擴(kuò)商品，以及商品服務(wù)的特點(diǎn)；四是積極參加各種社會(huì)福利的贊助活動(dòng)，以擴(kuò)大商店的知名度。大商店的知名度。3 3、取陽(yáng)面避陰面、取陽(yáng)面避陰面取南向避東北取南向避東北風(fēng)水在選擇陽(yáng)宅的基址時(shí)，立求座北朝南，其目的是為了避免夏季的暴曬和冬季風(fēng)水在選擇陽(yáng)宅的基址時(shí)，立求座北朝南，其目的是為了避免夏季的暴曬和冬季的寒風(fēng)。經(jīng)商地址的選擇，也同樣需要考慮避日曬和寒風(fēng)。那么，最好的也的寒風(fēng)。經(jīng)商地址的選擇，也同樣需要考慮避日曬和寒風(fēng)。那么，最好的也還是座北朝南，即取南向。還是座北朝南，即取南向。作為經(jīng)商性質(zhì)使用的店鋪，在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)需要把門全部打開。如果店門是朝作為經(jīng)商性質(zhì)使用的店鋪，在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)需要把門

60、全部打開。如果店門是朝東西開，那么，在夏季，陽(yáng)光就會(huì)從早晨到傍晚，通過店門照射到店內(nèi)。夏東西開，那么，在夏季，陽(yáng)光就會(huì)從早晨到傍晚，通過店門照射到店內(nèi)。夏季的陽(yáng)光是火辣辣的，風(fēng)水將此視為煞氣。這一股煞氣對(duì)商店的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是季的陽(yáng)光是火辣辣的，風(fēng)水將此視為煞氣。這一股煞氣對(duì)商店的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是不利的。煞氣進(jìn)人店內(nèi)首先受到干擾的是店員。店員在烈日的暴曬之下，口不利的。煞氣進(jìn)人店內(nèi)首先受到干擾的是店員。店員在烈日的暴曬之下，口干舌燥，頭冒金星，全身大汗，很難堅(jiān)持良好的工作情緒。店員工作情緒低干舌燥，頭冒金星，全身大汗，很難堅(jiān)持良好的工作情緒。店員工作情緒低落，或自找遮陽(yáng)物，或盡管納涼，或電扇冷氣猛吹，處在