D德L行天津社會山新城項目市場研究和項目開顧問報告

1、社會山新城項目社會山新城項目市場研究和項目開發(fā)顧問服務(wù)市場研究和項目開發(fā)顧問服務(wù)第一階段工作匯報第一階段工作匯報天津國民地產(chǎn)發(fā)展有限公司天津國民地產(chǎn)發(fā)展有限公司dtz2內(nèi)容內(nèi)容 q 項目開發(fā)背景研究項目開發(fā)背景研究q 項目所在區(qū)域人口預(yù)測項目所在區(qū)域人口預(yù)測q 高鐵建設(shè)對房地產(chǎn)的拉動作用評估高鐵建設(shè)對房地產(chǎn)的拉動作用評估q 國際案例經(jīng)驗參考國際案例經(jīng)驗參考dtz3v天津市城市發(fā)展格局天津市城市發(fā)展格局v天津市市域空間建設(shè)規(guī)劃天津市市域空間建設(shè)規(guī)劃v天津市人口規(guī)劃天津市人口規(guī)劃v天津市西部與東部的發(fā)展關(guān)系天津市西部與東部的發(fā)展關(guān)系v天津在全國的地位天津在全國的地位v與北京、上海的關(guān)系與北京、上海

2、的關(guān)系v與北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ρ容^與北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ρ容^v項目區(qū)位及周邊環(huán)境項目區(qū)位及周邊環(huán)境v項目交通現(xiàn)狀及規(guī)劃項目交通現(xiàn)狀及規(guī)劃v項目周邊建設(shè)項目項目周邊建設(shè)項目dtz4天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析dtz5天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。環(huán)渤海地區(qū)環(huán)渤海地區(qū)繼珠江三角洲和長江三角洲之后崛起的第三個經(jīng)濟(jì)增長極。繼珠江三角洲和長江三角洲之后崛起的第三個經(jīng)濟(jì)增長極。天津概況天津概況dtz6天津主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)天津主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)天津經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)天津經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)6 6年以上保持高年以上保持高于于1010的增

3、幅，的增幅，20062006年年gdpgdp總量達(dá)總量達(dá)到到4337.734337.73億元，預(yù)計未來億元，預(yù)計未來4 4年仍年仍將保持約將保持約1414的增幅的增幅天津人均天津人均gdpgdp在在20032003年首次超過年首次超過30003000美元，根據(jù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)美元，根據(jù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，人均超過的發(fā)展經(jīng)驗，人均超過30003000美元美元后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會進(jìn)入快速發(fā)后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會進(jìn)入快速發(fā)展階段，天津房地產(chǎn)行業(yè)展階段，天津房地產(chǎn)行業(yè)2004-2004-20062006看的發(fā)展也驗證了這一點?？吹陌l(fā)展也驗證了這一點。dtz7天津與上海天津與上?！白杂芍刈杂芍亍钡母偁?/p>

4、？的競爭？天津有金融中心的影子，國家將在天津進(jìn)行金融改革實驗和成立金融特區(qū)(金融改革試點)，允許企業(yè)自主決定外匯持有量，天津以后要成為一個類似“自由之地”的地方。天津東疆保稅港不僅擁有洋山保稅港的所有功能，享受同等優(yōu)惠政策，而且在機(jī)制、體制創(chuàng)新等方面可以先行試驗一些重大的改革開放措施。在洋山港仍未建成自由港的現(xiàn)狀之下，自由港的先發(fā)優(yōu)勢已不再為洋山港所獨有。天津天津作為中國改革新的和最大開放程度的實驗區(qū)，在短期內(nèi)（5年）還不會取代北京或上海的經(jīng)濟(jì)地位。但與北京的錯位和聯(lián)合發(fā)展會在很大程度上提升環(huán)渤海地區(qū)的影響力。北京城市總體規(guī)劃中明確不做“經(jīng)濟(jì)中心”而致力朝“國家首都、國際城市、文化名城、宜居城

5、市”發(fā)展。以濱海新區(qū)為重點的天津，則側(cè)重發(fā)展工商業(yè)。北京將作為高科技研發(fā)中心，天津則是產(chǎn)業(yè)基地。交通融合將促進(jìn)兩地優(yōu)勢結(jié)合。天津與北京、上海的關(guān)系天津與北京、上海的關(guān)系天津與北京天津與北京不是競爭，而是互補(bǔ)不是競爭，而是互補(bǔ)dtz8房地產(chǎn)發(fā)展受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人民購買力、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、房地產(chǎn)供需情況的影響房地產(chǎn)發(fā)展受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人民購買力、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、房地產(chǎn)供需情況的影響，從這四個方面對城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度進(jìn)行比較，具體的指標(biāo)體系見下表：，從這四個方面對城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度進(jìn)行比較，具體的指標(biāo)體系見下表：影響因素房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Τ鞘薪?jīng)濟(jì)實力住房購買力房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)需求

6、評價指標(biāo)指標(biāo)權(quán)重gdp增長速度0.3人均可支配收入增長率0.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率0.2商品房銷售額增長率0.3gdp0.3人均可支配收入0.2房地產(chǎn)開發(fā)投資額0.2商品房銷售額0.3發(fā)展實力發(fā)展速度天津與北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ρ容^天津與北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ρ容^dtz903,0006,0009,00012,000200120022003200420052006億元人民幣0%5%10%15%20%天津 gdp北京 gdp上海 gdp天津 gdp增長率北京 gdp增長率上海 gdp增長率1-1-城市經(jīng)濟(jì)實力比較城市經(jīng)濟(jì)實力比較 20012001年以來，天津市年以來，天津市g(shù)dpgdp與人均與

7、人均gdpgdp增速高于北京、增速高于北京、上海上海20062006年天津年天津gdpgdp增速增速14.414.4，高于北京（，高于北京（1212）和上）和上海（海（1212）gdp及增長速度及增長速度dtz10購買力（平均房價）20050%20%40%60%80%100%120%140%160%北京廣州杭州臺北吉隆坡舊金山巴黎天津購買力比率2-2-住房購買力比較住房購買力比較天津城市人民收入水平天津城市人民收入水平落后北京落后北京3 3年，落后上年，落后上海海4 4年。年。05,00010,00015,00020,00025,0002001年2002年2003年2004年2005年2006

8、年元人民幣0%3%6%9%12%15%天津 絕對值北京 絕對值上海 絕對值天津 增長率北京 增長率上海 增長率城市居民人均可支配收入及增長速度城市居民人均可支配收入及增長速度 住房購買力住房購買力按揭每按揭每 100 100平方米平方米 普通住宅申普通住宅申請的貸款占平均收入的比例，請的貸款占平均收入的比例， 取決于人均收入取決于人均收入升高，或者住房價格跌落。升高，或者住房價格跌落。dtz1104008001,2001,6002,000200120022003200420052006億元人民幣0%20%40%60%80%100%天津 投資額北京 投資額上海 投資額天津 增長率北京 增長率上海

9、 增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長率3-3-房地產(chǎn)開發(fā)投資比較房地產(chǎn)開發(fā)投資比較 天津市固定資產(chǎn)投資及房天津市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率連續(xù)地產(chǎn)開發(fā)投資增長率連續(xù)兩年超過北京、上海兩年超過北京、上海dtz124-4-房地產(chǎn)需求情況比較房地產(chǎn)需求情況比較20062006年天津商品房平均價格年天津商品房平均價格與北京的差距約為與北京的差距約為24002400元元/ /m m2 2 ，與上海差距約，與上海差距約25002500元元/ /m m2 2 京津、京滬高速鐵路的建設(shè)京津、京滬高速鐵路的建設(shè)，將縮小天津與北京、上海，將縮小天津與北京、上海的商品房價格差距的商品房價格差距

10、商品房銷售額增長速度：天商品房銷售額增長速度：天津津 北京、上海北京、上海圖：天津、北京、上海商品房銷售額圖：天津、北京、上海商品房銷售額05001,0001,5002,0002,5002001年2002年2003年2004年2005年2006年億元-10%10%30%50%70%90%天津銷售額北京銷售額上海銷售額天津增長率北京增長率上海增長率dtz13從發(fā)展實力來看，從發(fā)展實力來看，20062006年天津市房地產(chǎn)發(fā)展水平與北京年天津市房地產(chǎn)發(fā)展水平與北京20022002年和上海年和上海20012001年類似年類似從發(fā)展速度來看，天津市從發(fā)展速度來看，天津市20062006年發(fā)展速度高于過去

11、五年北京、上海的水平年發(fā)展速度高于過去五年北京、上海的水平天津、北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿C合指數(shù)比較天津、北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿C合指數(shù)比較2001年2002年2003年2004年2005年2006年天津發(fā)展實力北京發(fā)展實力上海發(fā)展實力天津發(fā)展速度北京發(fā)展速度上海發(fā)展速度dtz14天津市城市規(guī)劃分析天津市城市規(guī)劃分析dtz15天津市未來發(fā)展格局天津市未來發(fā)展格局以海河為軸心，“一根扁擔(dān)挑兩頭”，市區(qū)和濱海新區(qū)齊頭并進(jìn)。中心城區(qū)（及外圍組團(tuán)）與濱海新區(qū)優(yōu)勢互補(bǔ)，造就天津市的最大競爭力服務(wù)業(yè)和消費中心發(fā)展金融、商貿(mào)、科技、教育等產(chǎn)業(yè)人力資本聚集港口物流倉儲和大型工業(yè)生產(chǎn)中心發(fā)展工業(yè)、航運(yùn)、物流等

12、產(chǎn)業(yè)物質(zhì)資本聚集中中心心城城區(qū)區(qū)濱濱海海新新區(qū)區(qū)dtz16天津城市建設(shè)規(guī)劃天津城市建設(shè)規(guī)劃“十一五十一五”期間，將形成期間，將形成“一軸兩帶三區(qū)一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)。的市域空間布局結(jié)構(gòu)。構(gòu)建以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主副構(gòu)建以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主副中心、中心、1111個新城、個新城、3030個中心鎮(zhèn)和一般建制個中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系。鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系。張家窩新城為張家窩新城為1111個新城之一個新城之一國家對濱海新區(qū)的大力支持將帶動天津整體經(jīng)濟(jì)國家對濱海新區(qū)的大力支持將帶動天津整體經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的飛升，作為天津水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的飛升，作為天津1111個新城之一

13、個新城之一的張家窩應(yīng)緊緊抓住這一歷史性機(jī)遇，成為天津的張家窩應(yīng)緊緊抓住這一歷史性機(jī)遇，成為天津新的經(jīng)濟(jì)亮點新的經(jīng)濟(jì)亮點一軸：城市發(fā)展主軸一軸：城市發(fā)展主軸兩帶：兩帶：西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶東部濱海發(fā)展帶東部濱海發(fā)展帶三區(qū)：北、中、南部三大生三區(qū)：北、中、南部三大生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)一軸：城市發(fā)展主軸一軸：城市發(fā)展主軸一軸：城市發(fā)展主軸一軸：城市發(fā)展主軸兩帶：兩帶：西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶東部濱海發(fā)展帶東部濱海發(fā)展帶兩帶：兩帶：西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶東部濱海發(fā)展帶東部濱海發(fā)展帶三區(qū)：北、中、南部三大生三區(qū)：北、中、南部三大生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)三區(qū)：北、

14、中、南部三大生三區(qū)：北、中、南部三大生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)dtz1720152015年市內(nèi)六區(qū)每區(qū)將壓縮年市內(nèi)六區(qū)每區(qū)將壓縮1010萬人口。萬人口。 天津市天津市城市總體規(guī)劃方案城市總體規(guī)劃方案 天津市人口規(guī)劃天津市人口規(guī)劃人口流向：市區(qū)人口流向：市區(qū)外圍新城外圍新城和和衛(wèi)星城衛(wèi)星城。dtz18西部地區(qū)西部地區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、低密度、生態(tài)型居住區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、低密度、生態(tài)型居住區(qū) 承接人口和教育科研功能轉(zhuǎn)移、建設(shè)生態(tài)圈，承接人口和教育科研功能轉(zhuǎn)移、建設(shè)生態(tài)圈，為濱海新區(qū)的發(fā)展提供支持和服務(wù)。為濱海新區(qū)的發(fā)展提供支持和服務(wù)。濱海新區(qū)濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，區(qū)域服務(wù)功能區(qū)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，區(qū)域服務(wù)功能區(qū) 將建

15、設(shè)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海園區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)。港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)。人口占全市的比例人口占全市的比例gdpgdp占全市的比例占全市的比例濱海新區(qū)濱海新區(qū)13%13%45%45%西青區(qū)西青區(qū)3%3%3%3%天津西部與東部濱海新區(qū)的發(fā)展關(guān)系天津西部與東部濱海新區(qū)的發(fā)展關(guān)系功能定位功能定位張家窩張家窩張家窩張家窩中心城區(qū)中心城區(qū)濱海新區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)核心區(qū)dtz19天津西部與東部濱海新區(qū)的發(fā)展關(guān)系天津西部與東部濱海新區(qū)的發(fā)展關(guān)系人口與商品

16、住宅開發(fā)人口與商品住宅開發(fā)西青城區(qū)規(guī)劃面積最大，距離市區(qū)最近的外圍組團(tuán)。dtz20項目地塊及區(qū)域環(huán)境綜合分析項目地塊及區(qū)域環(huán)境綜合分析dtz21本項目所在位置本項目所在位置 張張家家窩窩 張張家家窩窩 dtz22本項目區(qū)位特征本項目區(qū)位特征處于西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶處于西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶將以優(yōu)越的居住環(huán)境吸引城市居民將以優(yōu)越的居住環(huán)境吸引城市居民天津城市郊區(qū)化發(fā)展的重要組成部分天津城市郊區(qū)化發(fā)展的重要組成部分緊鄰天津城市發(fā)展主軸緊鄰天津城市發(fā)展主軸連接北京、市中心和天津港連接北京、市中心和天津港 連接濱海新區(qū)與高鐵沿線城市的重要通道連接濱海新區(qū)與高鐵沿線城市的重要通道南部為生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)南部為生態(tài)環(huán)境

17、建設(shè)保護(hù)區(qū)城市中心向郊外的過渡地區(qū)城市中心向郊外的過渡地區(qū)為宜居生態(tài)城市的建設(shè)起關(guān)鍵作用為宜居生態(tài)城市的建設(shè)起關(guān)鍵作用毗鄰華苑科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，連接大學(xué)城，毗鄰華苑科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，連接大學(xué)城，應(yīng)重點發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)應(yīng)重點發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)京滬高速鐵路、天津地鐵三號線站點所在地京滬高速鐵路、天津地鐵三號線站點所在地張張家家窩窩 本項目將形成的區(qū)位特征本項目將形成的區(qū)位特征高科技、高知識、高速交通高科技、高知識、高速交通dtz23“2.5“2.5產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)”介于第介于第2 2與第與第3 3產(chǎn)業(yè)之間的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。包含三產(chǎn)業(yè)之間的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。包含三類內(nèi)容：類內(nèi)容：第一類，第二產(chǎn)業(yè)中附加值較高的部

18、分第一類，第二產(chǎn)業(yè)中附加值較高的部分上游上游的研發(fā)設(shè)計和下游的營銷和結(jié)算以及由此衍生的的研發(fā)設(shè)計和下游的營銷和結(jié)算以及由此衍生的售后服務(wù)、會展等功能性中心，還包括一些高附售后服務(wù)、會展等功能性中心，還包括一些高附加值、少污染、具有核心技術(shù)的新興制造業(yè)，如加值、少污染、具有核心技術(shù)的新興制造業(yè)，如通信電子、醫(yī)療器械、環(huán)保材料制造等產(chǎn)業(yè)。通信電子、醫(yī)療器械、環(huán)保材料制造等產(chǎn)業(yè)。第二類，受眾對象為其他產(chǎn)業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)，如物第二類，受眾對象為其他產(chǎn)業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)，如物流、培訓(xùn)、廣告。流、培訓(xùn)、廣告。第三類，以第三類，以itit產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)，如電產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)，如電子商務(wù)、軟件業(yè)。子商

19、務(wù)、軟件業(yè)。項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議第第3 3產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)本項目未來將成為由高速鐵路、本項目未來將成為由高速鐵路、公路、城市軌道交通等組成交通公路、城市軌道交通等組成交通樞紐區(qū)，具有發(fā)展旅游業(yè)、交通樞紐區(qū)，具有發(fā)展旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、商業(yè)飲食運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、商業(yè)飲食業(yè)、物資供銷和倉儲業(yè)、文化創(chuàng)業(yè)、物資供銷和倉儲業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的便利條件，意產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的便利條件，第三產(chǎn)業(yè)將成為今后項目內(nèi)的重第三產(chǎn)業(yè)將成為今后項目內(nèi)的重要產(chǎn)業(yè)。要產(chǎn)業(yè)。張家窩鎮(zhèn)處于京滬高速鐵路沿線，京福、京滬兩條高速路的交結(jié)之處，毗鄰天津華苑科技張家窩鎮(zhèn)處于京滬高速鐵路沿線，京福、京滬兩條高速路的

20、交結(jié)之處，毗鄰天津華苑科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，連接著大學(xué)城，將形成以高科技、高知識和高速交通為代表性的區(qū)域特征。產(chǎn)業(yè)園區(qū)，連接著大學(xué)城，將形成以高科技、高知識和高速交通為代表性的區(qū)域特征。建議該區(qū)域結(jié)合區(qū)域特點發(fā)展建議該區(qū)域結(jié)合區(qū)域特點發(fā)展資本密集與知識密集的資本密集與知識密集的高科技產(chǎn)業(yè)。高科技產(chǎn)業(yè)。 dtz24本項目處于我國重要公路、鐵路的跨省市交通樞紐位置本項目處于我國重要公路、鐵路的跨省市交通樞紐位置項目交通現(xiàn)狀項目交通現(xiàn)狀本項目交通現(xiàn)狀及規(guī)劃本項目交通現(xiàn)狀及規(guī)劃項目交通規(guī)劃項目交通規(guī)劃 外環(huán)線：外環(huán)線：在2008年以前將建成快速路，將縮短項目與市中心的時間距離 迎水道與賓水西道延長線迎水道與賓

21、水西道延長線：將成為與中心城區(qū)的重要連接道路 京滬高速鐵路、地鐵三號京滬高速鐵路、地鐵三號線延長線：線延長線：規(guī)劃在張家窩設(shè)站。將帶動人流、物流、信息流的聚集 dtz25京滬高速鐵路規(guī)劃京滬高速鐵路規(guī)劃兩端連接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)兩端連接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)貫通河北、山東、江蘇、安徽貫通河北、山東、江蘇、安徽4 4個省，北京個省，北京、天津、上海、天津、上海3 3個直轄市個直轄市全程運(yùn)行時間全程運(yùn)行時間5 5小時小時, ,比目前京滬特快列車比目前京滬特快列車縮短縮短9 9小時小時, ,年輸送旅客單方向年輸送旅客單方向80008000萬人。萬人。京滬高鐵京滬高鐵8 8節(jié)車廂，可乘坐節(jié)

22、車廂，可乘坐600600人左右。人左右。全線設(shè)車站全線設(shè)車站2121個。個。北京南、新廊坊、北京南、新廊坊、天津西、天津西、張家窩（社會山）張家窩（社會山）、新滄州、新德州、新濟(jì)南、新滄州、新德州、新濟(jì)南、新泰安、新曲阜、新棗莊、新徐州、新宿州、新新泰安、新曲阜、新棗莊、新徐州、新宿州、新蚌埠、青崗、新滁州、南京南、新鎮(zhèn)江、新常州蚌埠、青崗、新滁州、南京南、新鎮(zhèn)江、新常州、新無錫、新蘇州、新昆山、上海虹橋。、新無錫、新蘇州、新昆山、上海虹橋。dtz26京滬高鐵客流分擔(dān)情況分析京滬高鐵客流分擔(dān)情況分析當(dāng)旅行距離在當(dāng)旅行距離在400-1000400-1000公里時，公里時，60%-90%60%-9

23、0%的人更愿意選擇乘坐高鐵出行。的人更愿意選擇乘坐高鐵出行。京滬高鐵沿線距離天津京滬高鐵沿線距離天津400-1000400-1000公里的城市包括曲阜、棗莊、徐州、宿州、蚌埠、滁州。公里的城市包括曲阜、棗莊、徐州、宿州、蚌埠、滁州。京滬通道鐵、公、航三種客運(yùn)方式分擔(dān)率京滬通道鐵、公、航三種客運(yùn)方式分擔(dān)率方案運(yùn)輸方式旅客出行距離（公里）100200400600800100012001400高方案高鐵高鐵28%41%7171%9191%9090%8080%69%54%公路72%59%29%7%3%1%0%0%民航0%0%0%2%7%19%31%46%中方案高鐵高鐵25%38%6767%8888%8

24、787%8181%67%52%公路75%62%32%10%5%1%0%0%民航0%0%1%2%8%18%33%48%低方案高鐵高鐵21%32%6262%8585%8484%7575%63%50%公路79%68%38%13%7%3%0%0%民航0%0%0%2%9%12%37%50%dtz27表：目前京滬線單方向出行人數(shù)估計表：目前京滬線單方向出行人數(shù)估計京滬線客流量估算京滬線客流量估算20062006年京滬線鐵路客運(yùn)量（單方向）年京滬線鐵路客運(yùn)量（單方向）54465446萬人，平均每天萬人，平均每天1515萬人（包括短距離和中長距離）。按萬人（包括短距離和中長距離）。按照鐵路平均分擔(dān)率照鐵路平均

25、分擔(dān)率80%80%計算，京滬線平均每天出行的人數(shù)為計算，京滬線平均每天出行的人數(shù)為18.818.8萬人。萬人。目前京滬鐵路目前京滬鐵路1515萬人萬人/ /天（單方向）的客流，將成為未來京滬高鐵的主要客流來源。天（單方向）的客流，將成為未來京滬高鐵的主要客流來源。京滬鐵路客流量平均每年增加京滬鐵路客流量平均每年增加9%9%，20102010年京滬高鐵客流將達(dá)到年京滬高鐵客流將達(dá)到2121萬人萬人/ /天（單方向），天（單方向），即即77307730萬人萬人/ /年。接近政府發(fā)布的京滬高鐵單方向年。接近政府發(fā)布的京滬高鐵單方向80008000萬人萬人/ /年的流量。年的流量。 dtz28天津站天

26、津站20062006年發(fā)送旅客人數(shù)年發(fā)送旅客人數(shù)10991099萬人，占京滬線總發(fā)送旅萬人，占京滬線總發(fā)送旅客人數(shù)的客人數(shù)的6.8%6.8%；預(yù)測京滬高鐵；預(yù)測京滬高鐵日發(fā)送旅客日發(fā)送旅客4242萬人，按同比例萬人，按同比例計算，京滬高鐵在天津市內(nèi)的計算，京滬高鐵在天津市內(nèi)的客流量為客流量為2.92.9萬萬/ /天。天。由于未考慮其它較小城市車站由于未考慮其它較小城市車站的客流量，如果用全部的客流量，如果用全部2121個車個車站的客流量來計算，則天津市站的客流量來計算，則天津市6.8%6.8%的比例應(yīng)該偏高，所以天的比例應(yīng)該偏高，所以天津市內(nèi)津市內(nèi)2.92.9萬人萬人/ /天天應(yīng)該為客流應(yīng)該為

27、客流量的上限。量的上限。上限：上限： 京滬高鐵天津站客流估算京滬高鐵天津站客流估算dtz29通過下表的客流預(yù)測，京滬高鐵天津市內(nèi)客流量為通過下表的客流預(yù)測，京滬高鐵天津市內(nèi)客流量為1009.81009.8萬人萬人/ /年，即年，即2.82.8萬人萬人/ /天。天。由于資料中沒有給出由于資料中沒有給出1111個小車站的客流情況，所以個小車站的客流情況，所以2.82.8萬人萬人/ /天天的預(yù)測應(yīng)該為估計的下限。的預(yù)測應(yīng)該為估計的下限。下限：下限： 京滬高鐵天津站客流估算京滬高鐵天津站客流估算綜合以上預(yù)測結(jié)果，可以得出的結(jié)論為：20102010年京滬高鐵在天津市內(nèi)的客流量為年京滬高鐵在天津市內(nèi)的客流

28、量為2.8-2.92.8-2.9萬人。萬人。 dtz30由于天津市內(nèi)有天津西和由于天津市內(nèi)有天津西和“社會山社會山”兩個站點，旅客選擇在哪個站點下車，取決于站點周兩個站點，旅客選擇在哪個站點下車，取決于站點周邊的規(guī)劃和發(fā)展。這兩個站點以三種客流分擔(dān)率計算，那么邊的規(guī)劃和發(fā)展。這兩個站點以三種客流分擔(dān)率計算，那么“社會山社會山”的客流量計算結(jié)果的客流量計算結(jié)果為：為：京滬高鐵京滬高鐵“社會山社會山”站客流估算站客流估算“社會山社會山”吸引力吸引力低低中中高高客流分擔(dān)率客流分擔(dān)率30%30%50%50%70%70%客流量客流量0.90.9萬人萬人1.51.5萬人萬人2 2萬人萬人京滬高鐵京滬高鐵“

29、社會山社會山”站客流特征站客流特征出差 46%做生意 9%探親 11%旅游 13%參觀打工其它采購學(xué)習(xí) 工人 12%行政管理人員 9%企業(yè)管理人 22%科技人員 18%商務(wù)人員 14%離退休人員學(xué)生農(nóng)民其它軍人武警人員dtz31天津市地鐵天津市地鐵1 1、2 2、3 3號線構(gòu)成號線構(gòu)成了支撐軌道交通的基本骨架。了支撐軌道交通的基本骨架。三條線之間的三個換乘站在天三條線之間的三個換乘站在天津市區(qū)的核心區(qū)構(gòu)成一個津市區(qū)的核心區(qū)構(gòu)成一個“金金三角三角”。初步形成天津市地下和地上的初步形成天津市地下和地上的立體交通骨架網(wǎng)，構(gòu)筑市區(qū)東立體交通骨架網(wǎng)，構(gòu)筑市區(qū)東西南北交通網(wǎng)絡(luò)，連接濱海新西南北交通網(wǎng)絡(luò)，連

30、接濱海新區(qū)至中心市區(qū)快捷交通通道。區(qū)至中心市區(qū)快捷交通通道。三號線三號線一號線一號線二號線二號線營口道站營口道站天津站站天津站站西南角站西南角站天津地鐵三號線規(guī)劃天津地鐵三號線規(guī)劃dtz32地鐵地鐵3 3號線各站點概況號線各站點概況市區(qū)西南至東北的主線路市區(qū)西南至東北的主線路終點至張家窩（京滬高鐵車站）終點至張家窩（京滬高鐵車站）連通西青、南開、河西、和平、連通西青、南開、河西、和平、河?xùn)|、河北、北辰河?xùn)|、河北、北辰 7 7區(qū)區(qū)串起東站、北站兩大樞紐，與串起東站、北站兩大樞紐，與2 2號號線、線、9 9號線換乘可到達(dá)西站、南站號線換乘可到達(dá)西站、南站 到達(dá)南京路、濱江道、和平路、到達(dá)南京路、濱

31、江道、和平路、中山路中山路 四大商業(yè)區(qū)四大商業(yè)區(qū)強(qiáng)化天津市核心區(qū)與項目所在區(qū)強(qiáng)化天津市核心區(qū)與項目所在區(qū)域之間的聯(lián)系域之間的聯(lián)系促進(jìn)人口向本區(qū)域遷移、形成邊促進(jìn)人口向本區(qū)域遷移、形成邊緣區(qū)域商業(yè)中心緣區(qū)域商業(yè)中心華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)站華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)站天津工業(yè)大學(xué)站天津工業(yè)大學(xué)站水上公園站水上公園站同安道站同安道站昆明路站昆明路站天津站站天津站站華苑站華苑站王頂?shù)陶就蹴數(shù)陶炯t旗南路站紅旗南路站水上北路站水上北路站營口道站營口道站和平路站和平路站張興莊站張興莊站宜興埠站宜興埠站小樹林站小樹林站東三經(jīng)路站東三經(jīng)路站鐵三院站鐵三院站鐵東路站鐵東路站小淀站小淀站王朝酒廠站王朝酒廠站磨床廠站磨床廠站津圍公路站津圍公

32、路站華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)站華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)站天津工業(yè)大學(xué)站天津工業(yè)大學(xué)站水上公園站水上公園站同安道站同安道站昆明路站昆明路站天津站站天津站站華苑站華苑站王頂?shù)陶就蹴數(shù)陶炯t旗南路站紅旗南路站水上北路站水上北路站營口道站營口道站和平路站和平路站張興莊站張興莊站宜興埠站宜興埠站小樹林站小樹林站東三經(jīng)路站東三經(jīng)路站鐵三院站鐵三院站鐵東路站鐵東路站小淀站小淀站王朝酒廠站王朝酒廠站磨床廠站磨床廠站津圍公路站津圍公路站dtz33高速鐵路與地鐵相連通高速鐵路與地鐵相連通地鐵三號線與京津高鐵在張家窩站連地鐵三號線與京津高鐵在張家窩站連通通將成為西青、津南、河西、南開、河將成為西青、津南、河西、南開、河平區(qū)人口乘坐京津、京滬

33、高鐵的首選平區(qū)人口乘坐京津、京滬高鐵的首選地點地點天津鐵道第三勘察設(shè)計院預(yù)測地鐵天津鐵道第三勘察設(shè)計院預(yù)測地鐵3 3號線全日客流量：號線全日客流量：20122012年：年：56.1256.12萬萬人次人次/ /日；日；20192019年：年：77.7177.71萬人次萬人次/ /日日；20342034年：年：98.2998.29萬人次萬人次/ /日。日。假設(shè)乘客在每站上、下車的概率相同假設(shè)乘客在每站上、下車的概率相同，預(yù)計張家窩站的客流量為：，預(yù)計張家窩站的客流量為：20122012年年 ：2.442.44萬人次萬人次/ /日；日；20192019年：年：3.383.38萬萬人次人次/ /日；

34、日；20342034年：年：4.274.27萬人次萬人次/ /日日換乘站換乘站dtz34項目周邊主要建設(shè)項目項目周邊主要建設(shè)項目華苑產(chǎn)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)業(yè)區(qū)環(huán)外部分外部分華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)內(nèi)部分環(huán)內(nèi)部分海泰海泰張家窩鎮(zhèn)張家窩鎮(zhèn)大學(xué)城大學(xué)城外環(huán)線外環(huán)線張家窩工業(yè)園張家窩工業(yè)園高教區(qū)高教區(qū)n大學(xué)城預(yù)留大學(xué)城預(yù)留科研用地科研用地dtz35項目以東大學(xué)城項目以東大學(xué)城 本項目東部的大學(xué)城主要由三部分組成：本項目東部的大學(xué)城主要由三部分組成：目前已有的天津城建學(xué)院、目前已有的天津城建學(xué)院、寶德學(xué)院、國際女子學(xué)院、天寶德學(xué)院、國際女子學(xué)院、天津農(nóng)學(xué)院津農(nóng)學(xué)院即將全部建成的天津師范大即將全部建成的天津師范大學(xué)

35、、天津理工大學(xué)、天津工業(yè)學(xué)、天津理工大學(xué)、天津工業(yè)大學(xué)三校新校區(qū)大學(xué)三校新校區(qū)大學(xué)城科研基地預(yù)留地大學(xué)城科研基地預(yù)留地3大學(xué)城科大學(xué)城科研預(yù)留地研預(yù)留地3大學(xué)城科大學(xué)城科研預(yù)留地研預(yù)留地dtz36項目以東大學(xué)城未來人口分析項目以東大學(xué)城未來人口分析 2010年規(guī)劃人數(shù)年規(guī)劃人數(shù)在校生人數(shù)在校生人數(shù)教師人數(shù)教師人數(shù)總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)已建成已建成天津城建學(xué)院天津城建學(xué)院15000150009409401594015940寶德學(xué)院寶德學(xué)院7000700040040074007400國際女子學(xué)院國際女子學(xué)院15001500606015601560天津農(nóng)學(xué)院天津農(nóng)學(xué)院110001100080080011800

36、118002010年將年將全部建成全部建成天津師范大學(xué)天津師范大學(xué)天津理工大學(xué)天津理工大學(xué)天津工業(yè)大學(xué)天津工業(yè)大學(xué)8000080000600060008600086000合計合計約約1212萬人萬人82008200約約1313萬人萬人約約13萬人的在校師生將形成對住宅、商業(yè)的需求萬人的在校師生將形成對住宅、商業(yè)的需求dtz37華苑高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積規(guī)劃面積12平方公里：外環(huán)線以內(nèi)平方公里：外環(huán)線以內(nèi)2平方公里，外環(huán)線以外平方公里，外環(huán)線以外10平方公里平方公里吸引了美國微軟公司、德國西門子集團(tuán)、日本三洋電機(jī)株式會社、日本電氣株式會社等吸引了美國微軟公司、德國西門子集團(tuán)

37、、日本三洋電機(jī)株式會社、日本電氣株式會社等1010家家世界世界500500強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)企業(yè) 海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地 一、二一、二、三三期期 華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)外部分華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)外部分 華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)內(nèi)部分華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)內(nèi)部分 1 0平平方方公公里里2平平方方公公里里津靜公路dtz38園區(qū)發(fā)展概況園區(qū)發(fā)展概況六個子園區(qū)：國際創(chuàng)業(yè)中心、華苑六個子園區(qū)：國際創(chuàng)業(yè)中心、華苑軟件園、華科科技園、海泰火炬創(chuàng)軟件園、華科科技園、海泰火炬創(chuàng)業(yè)園、南開大學(xué)科技園、鑫茂民營業(yè)園、南開大學(xué)科技園、鑫茂民營科技園科技園 四大支柱產(chǎn)業(yè)：電子信息、生物四大支柱產(chǎn)業(yè)：電子信息、生物醫(yī)藥、新能源、新材料醫(yī)藥、新能源、新材

38、料聚集大批人才：到聚集大批人才：到20052005年底共有從年底共有從業(yè)人員業(yè)人員7660076600人，大專學(xué)歷以上占人，大專學(xué)歷以上占5252華華苑苑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值02040608010020022003200420052006（億元）0%10%20%30%40%50%（）地區(qū)生產(chǎn)總值增長率dtz39華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)“十一五十一五”規(guī)劃規(guī)劃 張家窩鎮(zhèn)位于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)西南方向，華苑今后的拓展方向指向張家窩張家窩鎮(zhèn)位于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)西南方向，華苑今后的拓展方向指向張家窩 總體目標(biāo)總體目標(biāo) 在在“十一五十一五”末形成輻射環(huán)渤海的地區(qū)研發(fā)中心和運(yùn)營總部中心末形成輻射環(huán)渤海的

39、地區(qū)研發(fā)中心和運(yùn)營總部中心經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展 到到20102010年，地區(qū)生產(chǎn)總值年，地區(qū)生產(chǎn)總值220220億元，人均生產(chǎn)總值億元，人均生產(chǎn)總值1800018000美元美元 達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。區(qū)域建設(shè)區(qū)域建設(shè)“十一五十一五”期間，華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)向南、向西延伸期間，華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)向南、向西延伸拓展拓展2525平方公里的發(fā)展空間。平方公里的發(fā)展空間。將建設(shè)金融服務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化娛樂、五星級酒店、行政辦公區(qū)、公將建設(shè)金融服務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化娛樂、五星級酒店、行政辦公區(qū)、公司總部區(qū)、展覽及會議區(qū)、文化中心、數(shù)字圖書館、專業(yè)化醫(yī)院等司總部區(qū)、展覽及會議區(qū)、文化中心、數(shù)字圖書館、專業(yè)化

40、醫(yī)院等人民生活人民生活到到2010年居住、就業(yè)人口達(dá)年居住、就業(yè)人口達(dá)15萬人左右（其中常住人口萬人左右（其中常住人口3萬人）萬人）從業(yè)人員年人均收入從業(yè)人員年人均收入4.8萬元，年均遞增萬元，年均遞增12。 dtz40海泰集團(tuán)將參與海泰集團(tuán)將參與25253030平方公里濱海新區(qū)高新區(qū)的建設(shè)，該區(qū)將于平方公里濱海新區(qū)高新區(qū)的建設(shè)，該區(qū)將于20072007年中年中啟動啟動2.62.6平方公里起步區(qū)和平方公里起步區(qū)和1 1平方公里綜合配套服務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計平方公里綜合配套服務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計20082008年底投入使用，在時間上滯后于華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此在短期內(nèi)不會形成年底投入使用，在

41、時間上滯后于華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此在短期內(nèi)不會形成對華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的威脅。對華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的威脅。本項目與海泰高科技園區(qū)的關(guān)系本項目與海泰高科技園區(qū)的關(guān)系海泰高科技園區(qū)海泰高科技園區(qū)綜合性創(chuàng)業(yè)基地綜合性創(chuàng)業(yè)基地建筑功能包括：辦公、研發(fā)、生產(chǎn)、居住、娛樂等建筑功能包括：辦公、研發(fā)、生產(chǎn)、居住、娛樂等建筑形式包括廠房、辦公樓、公寓、別墅，可以滿足企業(yè)內(nèi)不同員工的種種需要，建筑形式包括廠房、辦公樓、公寓、別墅，可以滿足企業(yè)內(nèi)不同員工的種種需要，能有效的聚集居住和工作人口。能有效的聚集居住和工作人口?；卦谲?、硬件服務(wù)上良好的創(chuàng)業(yè)氛圍，吸引高科技企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)入園區(qū)基地在軟、硬件服務(wù)上良好的創(chuàng)業(yè)氛圍，吸引高科技

42、企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)入園區(qū)海泰發(fā)展與微軟公司合作的龍頭企業(yè)海泰發(fā)展與微軟公司合作的龍頭企業(yè)“天津微軟技術(shù)中心天津微軟技術(shù)中心”落戶于此。落戶于此。dtz41v天津市常住人口變動方向天津市常住人口變動方向v高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響v區(qū)域未來常住人口預(yù)測區(qū)域未來常住人口預(yù)測v區(qū)域未來輻射區(qū)域區(qū)域未來輻射區(qū)域v區(qū)域未來輻射人口預(yù)測區(qū)域未來輻射人口預(yù)測v區(qū)域區(qū)域5公里及公里及10公里范圍內(nèi)輻射人口公里范圍內(nèi)輻射人口dtz42天津市常住人口變動方向（天津市常住人口變動方向（2007-20152007-2015）西青區(qū)人口增加情況（西青區(qū)人口增加情況（2007-2015） 塘沽塘沽遷入遷入

43、18.6萬萬 西青遷入西青遷入12.2萬萬 東麗東麗遷入遷入12.2萬萬 北辰遷入北辰遷入12.6萬萬 津南津南遷遷入入14.5萬萬 dtz43高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響根據(jù)歐洲、日本經(jīng)驗所得，高鐵周邊（與主要城市距離兩小時路程之內(nèi)）的人口有明顯根據(jù)歐洲、日本經(jīng)驗所得，高鐵周邊（與主要城市距離兩小時路程之內(nèi)）的人口有明顯增長。原因如下：增長。原因如下： 轉(zhuǎn)站點變得方便，尤其是兩條以上的高速鐵路交換點轉(zhuǎn)站點變得方便，尤其是兩條以上的高速鐵路交換點 令本地的健康中心、學(xué)校、商場等服務(wù)點的易達(dá)性增加令本地的健康中心、學(xué)校、商場等服務(wù)點的易達(dá)性增加 建立社區(qū)的意識增強(qiáng)建立社區(qū)的意

44、識增強(qiáng)過去過去1010年西歐國家人口增長維持在年西歐國家人口增長維持在-1%-4%-1%-4%，但歐洲新的高速鐵路站的常住人口增長為，但歐洲新的高速鐵路站的常住人口增長為6%-13%6%-13%借鑒歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家高鐵發(fā)展，預(yù)計中國的高鐵站點周邊的人口年平均增長借鑒歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家高鐵發(fā)展，預(yù)計中國的高鐵站點周邊的人口年平均增長10%-10%-15%15%dtz44日本東北新干線于日本東北新干線于19821982年開通，該線從東京到達(dá)八戶市，沿途經(jīng)過福島、仙臺、盛岡等大年開通，該線從東京到達(dá)八戶市，沿途經(jīng)過福島、仙臺、盛岡等大城市。自開通后沿線城市的企業(yè)增加了城市。自開通后沿線城市的企

45、業(yè)增加了45%45%，人口增加了，人口增加了30%30%。多摩新城多摩新城19741974年開通市內(nèi)鐵路連接?xùn)|京市中心，年開通市內(nèi)鐵路連接?xùn)|京市中心，19901990年形成年形成1616萬人的規(guī)模。而千葉新城萬人的規(guī)模。而千葉新城19781978年雖然也已經(jīng)開通了高鐵，但到年雖然也已經(jīng)開通了高鐵，但到19911991年才可以直達(dá)東京市中心，年才可以直達(dá)東京市中心，1313年間由于必須換乘年間由于必須換乘，影響了交通聯(lián)系的便利性，入住人口增長速度非常慢。，影響了交通聯(lián)系的便利性，入住人口增長速度非常慢。高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例 多摩多摩 東東京京 千千葉葉 dtz

46、45旺多姆市位于法國巴黎西南部旺多姆市位于法國巴黎西南部180180公公里處，在高速鐵路建成之前只是法國里處，在高速鐵路建成之前只是法國眾多小城鎮(zhèn)中的一個眾多小城鎮(zhèn)中的一個高鐵通車后，來自各個地區(qū)的人們選高鐵通車后，來自各個地區(qū)的人們選擇在這里旅游、置業(yè)，這些人利用高擇在這里旅游、置業(yè)，這些人利用高鐵的便利來靈活機(jī)動地安排工作，例鐵的便利來靈活機(jī)動地安排工作，例如在巴黎上如在巴黎上3 3天班，在南方上天班，在南方上2 2天班。天班。高鐵通建成十多年來，不少巴黎人遷高鐵通建成十多年來，不少巴黎人遷往此地居住，乘坐高鐵早出晚歸，人往此地居住，乘坐高鐵早出晚歸，人口比原來增長了口比原來增長了80%8

47、0%。高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例 旺多姆市旺多姆市巴黎巴黎勒芒勒芒旺多姆市旺多姆市巴黎巴黎勒芒勒芒dtz4619691969年北京地鐵一期工程北京站至蘋果園通車，其一半以上線路是建在當(dāng)時還是一片田野年北京地鐵一期工程北京站至蘋果園通車，其一半以上線路是建在當(dāng)時還是一片田野的西郊，附近僅有首都鋼廠、鍋爐廠兩家大型重工企業(yè)。的西郊，附近僅有首都鋼廠、鍋爐廠兩家大型重工企業(yè)。19621962年在北京蘋果園僅有年在北京蘋果園僅有1 1條公交線路通往城區(qū)，僅有條公交線路通往城區(qū)，僅有200200人坐車進(jìn)城。而人坐車進(jìn)城。而20002000年蘋果園站年蘋果園站每天有每天有5

48、5萬多人上車。萬多人上車。19851985年年-1999-1999年該地區(qū)的人口增長了年該地區(qū)的人口增長了50%50%。自從地鐵建成后，沿線不斷新建住宅小區(qū)、寫字樓、體育場、公園和游樂場。自從地鐵建成后，沿線不斷新建住宅小區(qū)、寫字樓、體育場、公園和游樂場。高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例 蘋果園蘋果園 dtz47目前張家窩鎮(zhèn)人口目前張家窩鎮(zhèn)人口3 3萬人萬人根據(jù)西青區(qū)四個主要街鎮(zhèn)目前人口和規(guī)劃情況，張家窩人口分擔(dān)比例為根據(jù)西青區(qū)四個主要街鎮(zhèn)目前人口和規(guī)劃情況，張家窩人口分擔(dān)比例為14.8%14.8%，預(yù)測到，預(yù)測到20152015年張家窩鎮(zhèn)人口將會增加年張家窩鎮(zhèn)人口將會

49、增加8.48.4萬人，達(dá)到萬人，達(dá)到11.411.4萬人。萬人。參考日本高鐵站點多摩新城的案例，預(yù)計到參考日本高鐵站點多摩新城的案例，預(yù)計到20102010年家窩人口增加年家窩人口增加3 3萬人；萬人；20152015年張家窩年張家窩人口將增加人口將增加8 8萬人，達(dá)到萬人，達(dá)到1111萬人。萬人。綜合以上：綜合以上：20102010年張家窩地區(qū)人口將比目前增加年張家窩地區(qū)人口將比目前增加3 3萬人，達(dá)到萬人，達(dá)到6 6萬人；萬人；20112011年年-2015-2015年會年會再增加再增加5.45.4萬人，達(dá)到萬人，達(dá)到11.411.4萬人。萬人。本項目所在區(qū)域人口預(yù)測本項目所在區(qū)域人口預(yù)測

50、20062006年年20102010年年20152015年年張家窩人口張家窩人口3 3萬萬6 6萬萬11.411.4萬萬表：張家窩人口未來走勢表：張家窩人口未來走勢dtz48本項目輻射區(qū)域本項目輻射區(qū)域根據(jù)歐洲高速鐵路的經(jīng)驗，當(dāng)旅行距離在根據(jù)歐洲高速鐵路的經(jīng)驗，當(dāng)旅行距離在400-400-10001000公里以內(nèi)時，人們更傾向于乘坐高鐵出行。公里以內(nèi)時，人們更傾向于乘坐高鐵出行。本項目的核心輻射區(qū)域為本項目的核心輻射區(qū)域為10001000公里內(nèi)的：公里內(nèi)的：北京市北京市、廊坊市、天津市、滄州市、德州市、濟(jì)南市、廊坊市、天津市、滄州市、德州市、濟(jì)南市、泰安市、濟(jì)寧市、棗莊市、徐州市、宿州市、蚌泰

51、安市、濟(jì)寧市、棗莊市、徐州市、宿州市、蚌埠市、滁州市。埠市、滁州市。高速鐵路增強(qiáng)了地區(qū)的可達(dá)性，使得高速鐵路沿高速鐵路增強(qiáng)了地區(qū)的可達(dá)性，使得高速鐵路沿線城市居民均有可能成為本項目商業(yè)部分的客戶線城市居民均有可能成為本項目商業(yè)部分的客戶。距離張家窩。距離張家窩10001000公里以外的城市，如：公里以外的城市，如：南京市南京市、鎮(zhèn)江市、常州市、無錫市、蘇州市、昆山市、鎮(zhèn)江市、常州市、無錫市、蘇州市、昆山市、上海市，上海市，年人均可支配收入均超過年人均可支配收入均超過1000010000元，將成元，將成為本項目的潛在輻射區(qū)域。為本項目的潛在輻射區(qū)域。 廊廊坊坊 上上海海 唐唐山山 北北京京 天天

52、津津 張張家家窩窩 常常州州 南南京京 無無錫錫 蘇蘇州州 濟(jì)濟(jì)南南 核心輻射區(qū)域核心輻射區(qū)域潛在輻射區(qū)域潛在輻射區(qū)域dtz49本項目可輻射人口本項目可輻射人口dtz50國際及國內(nèi)經(jīng)驗總結(jié)京滬高鐵建設(shè)對西青區(qū)房價的影響預(yù)測張家窩未來房地產(chǎn)需求量預(yù)測 （在第二次匯報內(nèi)容中闡述）dtz51高速鐵路容許城市高速鐵路容許城市向向更大空間范圍拓展更大空間范圍拓展自古以來，城市地區(qū)都基建于一小時到達(dá)為覆蓋范圍當(dāng)交通基礎(chǔ)及設(shè)施日漸改善，城市開發(fā)也慢慢往外擴(kuò)大1600年：110平方公里面積一小時步行距離約6公里覆蓋范圍目前：約1500平方公里面積一小時車程距離約25公里覆蓋范圍舉例舉例：倫敦倫敦法國、比利時、

53、荷蘭等國家過去5年高速鐵路直接帶動站點周邊的經(jīng)濟(jì)增長10%-14%完善的交通基礎(chǔ)設(shè)施容也容許多種房地產(chǎn)發(fā)展項目及不同類型經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制高速鐵路帶動城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高速鐵路帶動城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過去10年西歐國家人口增長維持在-1%-4%，但歐洲新的高鐵站常住人口增長為6%-13%高速鐵路促進(jìn)區(qū)域人口增長高速鐵路促進(jìn)區(qū)域人口增長國際及國內(nèi)經(jīng)驗借鑒國際及國內(nèi)經(jīng)驗借鑒dtz52高鐵及地鐵建設(shè)拉動沿線房地產(chǎn)增值高鐵及地鐵建設(shè)拉動沿線房地產(chǎn)增值舉例：臺灣高鐵舉例：臺灣高鐵臺灣高鐵的建設(shè)，使沿線房價逐漸升高；臺南臺灣高鐵的建設(shè)，使沿線房價逐漸升高；臺南市房價漲幅最高市房價漲幅最高桃園、新竹、臺

54、中和臺南四站位置偏僻，但常桃園、新竹、臺中和臺南四站位置偏僻，但常住人口和旅游人數(shù)都有增加，土地價格幾乎每住人口和旅游人數(shù)都有增加，土地價格幾乎每兩個月增長一成。兩個月增長一成。城市城市20062006年年住宅平均行情住宅平均行情20062006年年平均房價比平均房價比目前目前平均房價比平均房價比臺北市38-100萬元/坪3.5*3.3*臺中市12-30萬元/坪1.1*1*臺南市11-28萬元/坪11*：以臺南市同期平均房價作為基準(zhǔn)dtz5368101219961997199819992000200120022003200420052006萬元/平方米681012高鐵修建前房價高鐵修建后房價臺

55、灣高速鐵路于臺灣高速鐵路于20002000年開工建設(shè)，年開工建設(shè)，20062006年年1010月建成通車。月建成通車。高鐵建成前臺北市房價年均增長率為高鐵建成前臺北市房價年均增長率為1.2%1.2%高鐵建成后臺北市房價年均增長率為高鐵建成后臺北市房價年均增長率為5.2%5.2%高鐵建設(shè)使房價增長率提高高鐵建設(shè)使房價增長率提高4%4%。dtz54例：法國東南線高速鐵路通車后，例：法國東南線高速鐵路通車后，里昂高鐵車站周邊積聚了全市里昂高鐵車站周邊積聚了全市40%40%的商的商務(wù)辦公樓，成為寫字樓發(fā)展最快、最務(wù)辦公樓，成為寫字樓發(fā)展最快、最受歡迎的地區(qū)。受歡迎的地區(qū)。例：在大西洋線通車僅例：在大西

56、洋線通車僅1 1年的時間內(nèi)年的時間內(nèi)，勒芒市車站周邊地區(qū)，勒芒市車站周邊地區(qū)1 1萬平方米的商萬平方米的商務(wù)中心就基本出租完畢；通車第務(wù)中心就基本出租完畢；通車第2 2年又年又增加增加2.22.2萬平方米的商務(wù)辦公面積；通萬平方米的商務(wù)辦公面積；通車車3 3年后，周邊土地的價格和商務(wù)辦公年后，周邊土地的價格和商務(wù)辦公租金都提高了租金都提高了2 2倍。倍。例：旺多姆市在高速鐵路通車?yán)和嗄肥性诟咚勹F路通車3 3年之年之后，市內(nèi)的房屋價格提高了后，市內(nèi)的房屋價格提高了35%35%，房地，房地產(chǎn)交易率增加了產(chǎn)交易率增加了22%22%。以制造機(jī)械、汽。以制造機(jī)械、汽車和航空設(shè)備零部件為主的眾多中小車

57、和航空設(shè)備零部件為主的眾多中小企業(yè)分布于旺多姆區(qū)。企業(yè)分布于旺多姆區(qū)。 勒芒勒芒旺多姆旺多姆勒芒勒芒旺多姆旺多姆dtz55上海莘莊鎮(zhèn)自從地鐵上海莘莊鎮(zhèn)自從地鐵1 1號線的修建，使周號線的修建，使周邊區(qū)域商業(yè)、房產(chǎn)得到了較快的發(fā)展。邊區(qū)域商業(yè)、房產(chǎn)得到了較快的發(fā)展?；谲壍澜煌ǖ慕ㄔO(shè)，莘莊房價基于軌道交通的建設(shè)，莘莊房價8 8年翻了年翻了兩番。兩番。 莘莘莊莊站站 莘莊地鐵站周邊房價走勢莘莊地鐵站周邊房價走勢02000400060008000100001998年2002年2004年2006年元/平方米 dtz56高鐵及地鐵建設(shè)對西青區(qū)房價的影響預(yù)測高鐵及地鐵建設(shè)對西青區(qū)房價的影響預(yù)測西青區(qū)西青區(qū)

58、20032003年前房價保持在年前房價保持在20002000元左右；比天津市平均水平低約元左右；比天津市平均水平低約600600元；元；20032003年后相繼規(guī)劃建設(shè)地鐵年后相繼規(guī)劃建設(shè)地鐵2 2、3 3號線和京滬高鐵；號線和京滬高鐵；20032003年后天津市房價年增長率年后天津市房價年增長率24%24%，西青區(qū)房價增長率為，西青區(qū)房價增長率為34%34%，高出，高出全市全市1010個百分點。目前西青區(qū)房個百分點。目前西青區(qū)房價已達(dá)到全市平均水平。價已達(dá)到全市平均水平。天津市及西青區(qū)房價走勢天津市及西青區(qū)房價走勢（2000-2006）0100020003000400050006000200

59、0200120022003200420052006平均房價（元/平米）-100001000200030004000房價增值（元/平米）軌道交通規(guī)劃前房價軌道交通規(guī)劃后房價天津市房價天津市房價同比增長西青區(qū)房價同比增長預(yù)計西青區(qū)房價在預(yù)計西青區(qū)房價在3-53-5年內(nèi)，將以年內(nèi)，將以15%-20%15%-20%速度增長，到速度增長，到20102010年本項目建成時全區(qū)平均年本項目建成時全區(qū)平均房價為房價為86808680元左右。元左右。dtz57日本日本 (多摩多摩)香港香港(青衣青衣)德國德國 (卡塞爾卡塞爾)香港志蓮凈苑香港志蓮凈苑 名品折扣購物中心名品折扣購物中心 西班牙畢爾巴鄂古根漢美術(shù)館

60、西班牙畢爾巴鄂古根漢美術(shù)館dtz58參考以下國際案例參考以下國際案例: : 日本日本 ( (多摩多摩) ) 香港香港( (青衣青衣) ) 德國德國 ( (卡塞爾卡塞爾) )目的目的: : 了解鐵路發(fā)展與新城鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)系及成功要素了解鐵路發(fā)展與新城鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)系及成功要素案例參考案例參考 高速鐵路與新城鎮(zhèn)發(fā)展高速鐵路與新城鎮(zhèn)發(fā)展dtz59案例參考案例參考 日本新干線日本新干線日本新干線發(fā)展概要：日本新干線發(fā)展概要：日本是全球首個建立高速鐵路系統(tǒng)的國家，新干線于1964年啟用，時速達(dá)每小時210公里，為當(dāng)時全球最快的火車。現(xiàn)時新干線列車平均時速為每小時262公里。新干線的興建是要支持當(dāng)時以有的成熟連