佳兆業(yè)東莞目定位思考

1、佳兆業(yè)佳兆業(yè).鳳崗項目鳳崗項目定位思考定位思考市場回顧市場回顧地塊解析地塊解析定位總體構(gòu)架定位總體構(gòu)架定位策略定位策略定位細分定位細分核心價值核心價值定位策略定位策略發(fā)展建議發(fā)展建議本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護房行東方房行東方房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺http:/ 82.5平方公里平方公里/戶籍人口戶籍人口2萬萬/外來人員外來人員20余萬余萬/外僑外僑2萬萬小結(jié)：鳳崗以外向型經(jīng)濟為主，呈倒三角形狀插入深圳，對外經(jīng)濟依存度較小結(jié)：鳳崗以外向型經(jīng)濟為主，呈倒三角形狀插入深圳，對外經(jīng)濟依存度較高，土地規(guī)劃主要以工業(yè)用地為主，居住氛圍較弱，居住消費潛力有待引導(dǎo)高，土地規(guī)

2、劃主要以工業(yè)用地為主，居住氛圍較弱，居住消費潛力有待引導(dǎo) 宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟分析本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析：以二房二廳（以二房二廳（75100平方）三房二廳（平方）三房二廳（120140平方）及平方）及四房二廳（四房二廳（140平方以上）的戶型為主。戶型面積偏大，產(chǎn)品設(shè)計舒適平方以上）的戶型為主。戶型面積偏大，產(chǎn)品設(shè)計舒適性較差。性較差?？蛻羧后w：客戶群體：約有約有8成用于自住，成用于自住，2成用于投資。本地居民、外來經(jīng)商者、成用于投資。本地居民、外來經(jīng)商者、工廠高管、公務(wù)員為本地主力購房群體，鳳崗以外區(qū)域的客戶資源尚未工廠高管、公務(wù)員為本地主力購房

3、群體，鳳崗以外區(qū)域的客戶資源尚未得到充分挖掘。得到充分挖掘。 園林以及配套設(shè)施是客戶購房的重點考慮因素。園林以及配套設(shè)施是客戶購房的重點考慮因素。房地產(chǎn)市場分析小結(jié)房地產(chǎn)市場分析小結(jié)銷售狀況：銷售狀況：普通住宅單價主要普通住宅單價主要3000元左右，總價主要在元左右，總價主要在25萬萬35萬之間，萬之間，價格的承受能力相對較低，但呈現(xiàn)上升趨勢；在售樓盤數(shù)量較少，消化價格的承受能力相對較低，但呈現(xiàn)上升趨勢；在售樓盤數(shù)量較少，消化速度較為理想。速度較為理想。房地產(chǎn)市場分析小結(jié)房地產(chǎn)市場分析小結(jié)開發(fā)規(guī)模開發(fā)水平開發(fā)規(guī)模開發(fā)水平：政府規(guī)劃的相對落后缺乏品牌開發(fā)商的進入，尚未能：政府規(guī)劃的相對落后缺乏品

4、牌開發(fā)商的進入，尚未能大規(guī)模的片區(qū)開發(fā)，開發(fā)水平還相對較低大規(guī)模的片區(qū)開發(fā)，開發(fā)水平還相對較低。整體居住氛圍：整體居住氛圍：由于工業(yè)企業(yè)眾多以及破壞性的開發(fā)，導(dǎo)致的環(huán)境自然環(huán)境由于工業(yè)企業(yè)眾多以及破壞性的開發(fā)，導(dǎo)致的環(huán)境自然環(huán)境較差，生活設(shè)施配套比較欠缺，大多數(shù)樓盤的生活配套設(shè)施必須由自身來解較差，生活設(shè)施配套比較欠缺，大多數(shù)樓盤的生活配套設(shè)施必須由自身來解決，良好居住環(huán)境的培育還需要一個較長的過程。決，良好居住環(huán)境的培育還需要一個較長的過程。對本項目啟示：對本項目啟示：鳳崗并非房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，生活氛圍較差，房地鳳崗并非房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，生活氛圍較差，房地產(chǎn)總體開發(fā)水平較為落后，產(chǎn)品

5、結(jié)構(gòu)較為單一，消費潛力有待引導(dǎo)，本項目產(chǎn)總體開發(fā)水平較為落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，消費潛力有待引導(dǎo)，本項目在開發(fā)中需結(jié)合發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，注重營造完善的生活配套，做好引在開發(fā)中需結(jié)合發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，注重營造完善的生活配套，做好引領(lǐng)性產(chǎn)品的規(guī)劃以及做好客戶的引導(dǎo)領(lǐng)性產(chǎn)品的規(guī)劃以及做好客戶的引導(dǎo)。本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護地塊門前東深路地塊東南面工業(yè)廠房地塊北面工廠地塊西北面住宅地塊西面工業(yè)區(qū)地塊西南面待建工廠地塊南面坡度及出口項目概況項目概況（7039570395平方米平方米/ /容積容積率率1.41.4） n鳳鳳深深大大道道本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國

6、著作權(quán)法保護地塊分析小結(jié)地塊分析小結(jié)噪音有一定影響噪音有一定影響景觀資源缺乏景觀資源缺乏臺地地形臺地地形交通通達性較好交通通達性較好地理位置具有一定優(yōu)勢地理位置具有一定優(yōu)勢處于房地產(chǎn)開發(fā)的非熱點區(qū)域，生活配套較為缺乏處于房地產(chǎn)開發(fā)的非熱點區(qū)域，生活配套較為缺乏地塊資源不算十分突出，片區(qū)生活配套較為欠缺，如何揚長避地塊資源不算十分突出，片區(qū)生活配套較為欠缺，如何揚長避短，利用特色地形進行規(guī)劃，引領(lǐng)產(chǎn)品出彩，有效增強特色配短，利用特色地形進行規(guī)劃，引領(lǐng)產(chǎn)品出彩，有效增強特色配套，為項目運作之關(guān)鍵。套，為項目運作之關(guān)鍵。本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護核心價值和根本弱勢？定位策略的

7、思考定位策略的思考 本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護客觀性客觀性主觀性主觀性 3 1 3 1 4 2 4 2本項目核心競爭力的方向本項目核心競爭力的方向產(chǎn)品產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)人文人文環(huán)境環(huán)境（新進者）（新進者）（品牌）（品牌）（社會資源）（社會資源）（自然資源）（自然資源）無明顯山水資源，與鳳無明顯山水資源，與鳳崗樓盤比優(yōu)勢不明顯崗樓盤比優(yōu)勢不明顯在本地影響力較弱，但在本地影響力較弱，但可利用后期資源整合可利用后期資源整合本項目的選擇：本項目的選擇：“1+2+4”（產(chǎn)品（產(chǎn)品+人人文文+服務(wù)服務(wù)）體現(xiàn)體現(xiàn)“社區(qū)價值社區(qū)價值”“4”“人文性人文性”體現(xiàn)體現(xiàn)社區(qū)價值，增強社區(qū)的社區(qū)價值

8、，增強社區(qū)的內(nèi)聚力和外來客戶牽引內(nèi)聚力和外來客戶牽引力力“1”“產(chǎn)品產(chǎn)品”以獨特以獨特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點注的焦點“2”“服務(wù)服務(wù)”以人性以人性化銷售及物管體現(xiàn)化銷售及物管體現(xiàn)“安安全全”與與“尊貴尊貴”1.核心價值:產(chǎn)品人文服務(wù)我們所提倡的以為主的核心價值不是一個概念，而是一種的完美實踐。在項目規(guī)劃以及推廣上，如何將“產(chǎn)品特質(zhì)” 用市場化的語言來向受眾傳遞并令到客戶所接受，成為我們關(guān)注的核心問題。2.根本弱勢:區(qū)域市場視覺盲點鳳崗，是一個經(jīng)濟發(fā)展屬于中游的鎮(zhèn)區(qū)，居住環(huán)境鳳崗，是一個經(jīng)濟發(fā)展屬于中游的鎮(zhèn)區(qū)，居住環(huán)境差，市場認知度、認同度低，賦予項目的原有的區(qū)差，市場

9、認知度、認同度低，賦予項目的原有的區(qū)域?qū)傩?，成為項目發(fā)展沉重的包袱；域?qū)傩裕蔀轫椖堪l(fā)展沉重的包袱；項目周邊的配套較為缺乏，對于處于城市化快速發(fā)項目周邊的配套較為缺乏，對于處于城市化快速發(fā)展中、向往城市生活，渴望便利、繁華的客戶群來展中、向往城市生活，渴望便利、繁華的客戶群來講，配套缺失，居住氛圍差，是難承之重；講，配套缺失，居住氛圍差，是難承之重；面臨取舍。我們建議：從農(nóng)村出發(fā)，跳出鳳崗的屬面臨取舍。我們建議：從農(nóng)村出發(fā)，跳出鳳崗的屬性界限，主動迎合城市居住的理念。性界限，主動迎合城市居住的理念。本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護定位細分定位細分核心價值核心價值發(fā)展建議發(fā)展建

10、議定位原則定位原則形象檔次形象檔次產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分價格定位價格定位本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護把握區(qū)域特征：把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強調(diào)市場引導(dǎo)：強調(diào)市場引導(dǎo)：在市調(diào)基礎(chǔ)上打造引領(lǐng)性物業(yè)對市場的號召力；在市調(diào)基礎(chǔ)上打造引領(lǐng)性物業(yè)對市場的號召力；強調(diào)揚長避短：強調(diào)揚長避短：針對本項目的優(yōu)劣勢提出適用的解決方案；針對本項目的優(yōu)劣勢提出適用的解決方案； 提倡可盈利性：提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點；以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點； 帶動品牌衍生：帶動品牌

11、衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應(yīng)；通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性：體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標客戶；定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標客戶； 堅持以客為本：堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益最大化的基礎(chǔ)上兼顧客戶利益；在保障開發(fā)商利益最大化的基礎(chǔ)上兼顧客戶利益； 引導(dǎo)產(chǎn)品出彩：引導(dǎo)產(chǎn)品出彩：定位的核心內(nèi)容在于醞釀產(chǎn)品的最佳設(shè)計方案。定位的核心內(nèi)容在于醞釀產(chǎn)品的最佳設(shè)計方案。八大定位原則八大定位原則定位原則定位原則形象檔次形象檔次產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分價格定位價格定位本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)

12、法保護 我們希望通過市場引導(dǎo)，把佳兆業(yè).鳳崗項目塑造成為： 產(chǎn)品品牌：東莞.鳳崗的高檔產(chǎn)品（深圳中高檔） 企業(yè)品牌: 和諧、品質(zhì)生活的締造者 客戶品牌: 以新富階層居住為主流的住區(qū)定位：市場高端占位策略定位原則定位原則形象檔次形象檔次產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分價格定位價格定位本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護項目市場占位項目市場占位突破突破方向方向 突突破破方方向向突破突破方向方向和諧、品質(zhì)生活的締造者，豐富的開發(fā)經(jīng)驗。城市新富階層，追求優(yōu)越的居住環(huán)境。豐富的產(chǎn)品線以及難以超越的產(chǎn)品特質(zhì)企業(yè)：產(chǎn)品：客戶：定位策略的三大突破方向定位策略的三大突破方向定位原則定位原則形象檔次

13、形象檔次產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分價格定位價格定位本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護聯(lián)排聯(lián)排別墅別墅疊疊加加別別墅墅小小高高層層洋洋房房核心景觀核心景觀聯(lián)排聯(lián)排別墅別墅疊疊加加別別墅墅小小高高層層洋洋房房豐富的產(chǎn)品線產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式定位原則定位原則形象檔次形象檔次產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分價格定位價格定位本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護項目按照容積率項目按照容積率1.41.4進行總進行總體規(guī)劃，并從分考慮后期達體規(guī)劃，并從分考慮后期達到到2.02.0容積率的可行性，綜容積率的可行性，綜合而言，在物業(yè)類型上具有合而言，在物業(yè)類型上具有多種組合的可能性

14、。多種組合的可能性。前期可通過聯(lián)排別墅及疊加前期可通過聯(lián)排別墅及疊加別墅等高端產(chǎn)品提升項目的別墅等高端產(chǎn)品提升項目的總體檔次，從而快速樹立項總體檔次，從而快速樹立項目的形象及知名度。目的形象及知名度。在物業(yè)類型的布局上，高端在物業(yè)類型的布局上，高端產(chǎn)品類型注重與核心園林結(jié)產(chǎn)品類型注重與核心園林結(jié)合，在地塊受外圍環(huán)境影響合，在地塊受外圍環(huán)境影響較大的地段布局相對中檔的較大的地段布局相對中檔的產(chǎn)品。產(chǎn)品?？紤]依據(jù)定位原則定位原則形象檔次形象檔次產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分價格定位價格定位物業(yè)類型、總體布局提示本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成銷售

15、價格銷售價格置業(yè)目的置業(yè)目的客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成翡翠山湖83-86約占10115-145約占65%153四房約25%四期約四期約330033009 9成自住成自住1 1成投資成投資外資企業(yè)主外資企業(yè)主4040、本、本地企業(yè)主地企業(yè)主3030、中高、中高管理層管理層1212嘉輝豪庭7097占30%,95-135 占30%,153 占30%復(fù)式：200占10%三期約三期約330033006 6成自住成自住4 4成投資成投資 港臺人士港臺人士8080龍?；▓@二房9617%三房125-14058%四房166-18525%約約280028009 9成自住成自住1 1成投資成投資 本地公務(wù)員本地公務(wù)員3030

16、、本、本地居民地居民2020鳳天閣二房84-86 占29%三房111-132 占57%、五房151 占14% 約約310031007 7成自住成自住3 3成投資成投資 本地原居民本地原居民8080產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分定位原則定位原則形象檔次形象檔次產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分價格定位價格定位部分在售樓盤產(chǎn)品分析部分在售樓盤產(chǎn)品分析本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護從目前在售樓盤來分析，目前在售的產(chǎn)品以二房二廳（從目前在售樓盤來分析，目前在售的產(chǎn)品以二房二廳（7575100100平方）三平方）三房二廳（房二廳（120120140140平方）及四房二廳（平方）及四房二廳（14014

17、0平方以上）的戶型為主。戶型平方以上）的戶型為主。戶型面積偏大，產(chǎn)品設(shè)計舒適性較差。普通住宅單價主要面積偏大，產(chǎn)品設(shè)計舒適性較差。普通住宅單價主要30003000元左右，總價元左右，總價主要在主要在2525萬萬3535萬之間。萬之間。從客戶群體來分析，約有從客戶群體來分析，約有8成以上的客戶用于自住，本地居民、外來經(jīng)商成以上的客戶用于自住，本地居民、外來經(jīng)商者、工廠高管、公務(wù)員為本地主力購房群體，鳳崗以外區(qū)域的客戶資源者、工廠高管、公務(wù)員為本地主力購房群體，鳳崗以外區(qū)域的客戶資源尚未得到充分挖掘。尚未得到充分挖掘。 園林以及配套設(shè)施是客戶購房的重點考慮因素。園林以及配套設(shè)施是客戶購房的重點考慮

18、因素。產(chǎn)品細分思路產(chǎn)品細分思路定位原則定位原則形象檔次形象檔次產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分價格定位價格定位本項目在戶型的定位上，針對區(qū)域客戶的特點，需注重戶型本項目在戶型的定位上，針對區(qū)域客戶的特點，需注重戶型設(shè)計的舒適性，注重戶型使用的附加值，并且掌握適度創(chuàng)新設(shè)計的舒適性，注重戶型使用的附加值，并且掌握適度創(chuàng)新的原則，在容積率許可的范圍內(nèi)，進行多元化的產(chǎn)品組合并的原則，在容積率許可的范圍內(nèi)，進行多元化的產(chǎn)品組合并在首期進行相應(yīng)的產(chǎn)品嘗試。在首期進行相應(yīng)的產(chǎn)品嘗試。物業(yè)類型物業(yè)類型戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間面積比面積比套數(shù)套數(shù)備注備注聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)140-15

19、0140-1501.81.81212“田田”字型字型4 4拼聯(lián)排，送拼聯(lián)排，送5050半地下半地下室以及室以及50 50 花園花園4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)170-200170-2002.32.312124 4聯(lián)排別墅，送聯(lián)排別墅，送60-80 60-80 半地下室半地下室及花園，雙套房及花園，雙套房5 5房房2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)220-250220-2503 312122 2聯(lián)排，送聯(lián)排，送80-10080-100半地下室及花園，半地下室及花園，雙套房工人房雙套房工人房疊加別墅疊加別墅4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)160-180160-1805.35.33030一梯兩戶，一戶有天、一戶有

20、地，一梯兩戶，一戶有天、一戶有地，附送大面積露臺附送大面積露臺多多/ /小高層洋小高層洋房房公寓公寓40-5040-502.42.45050酒店式管理，二期產(chǎn)品酒店式管理，二期產(chǎn)品2 2房房2 2廳廳70-8570-851010123123凸窗或飄窗，雙陽臺、部分戶型兩衛(wèi)凸窗或飄窗，雙陽臺、部分戶型兩衛(wèi)舒適舒適3 3房房90-10090-1002020200200凸窗或飄窗、雙陽臺、兩衛(wèi)，主力凸窗或飄窗、雙陽臺、兩衛(wèi)，主力豪華豪華3 3房房120-135120-1353030224224同上，功能房，主力產(chǎn)品同上，功能房，主力產(chǎn)品4 4房房2 2廳廳140-160140-16015159595

21、落地飄窗、入戶花園、工人房、雙落地飄窗、入戶花園、工人房、雙套房套房頂層復(fù)式頂層復(fù)式4 4房或房或5 5房房180-250180-2505.45.424244 4房或房或5 5房，工人房，雙套房，客廳房，工人房，雙套房，客廳定挑高定挑高多多/ /高層復(fù)式高層復(fù)式3 3房或房或4 4房房130-140130-1405.15.13636整棟復(fù)式，客廳挑高落地飄窗整棟復(fù)式，客廳挑高落地飄窗合計合計818818產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議（住宅按約（住宅按約95000 95000 計算計算) )本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護物業(yè)類型物業(yè)類型戶型戶型套數(shù)套數(shù)車位數(shù)車位數(shù)備注（套數(shù)：車位數(shù)

22、）備注（套數(shù)：車位數(shù)）聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)12121212按照按照1 1：1 1的比例的比例4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)12121212按照按照1 1：1 1的比例的比例5 5房房2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)12121212按照按照1 1：1 1的比例的比例疊加別墅疊加別墅4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)30303030按照按照1 1：1 1的比例的比例多多/ /小高層洋小高層洋房房公寓公寓50502525按照按照2 2：1 1的比例的比例2 2房房2 2廳廳1231236262按照按照2 2：1 1的比例的比例舒適舒適3 3房房200200135135按照按照3 3：2 2

23、的比例的比例豪華豪華3 3房房224224224224按照按照1 1：1 1的比例的比例4 4房房2 2廳廳95959595按照按照1 1：1 1的比例的比例頂層復(fù)式頂層復(fù)式4 4房或房或5 5房房24242424按照按照1 1：1 1的比例的比例多多/ /高層復(fù)式高層復(fù)式3 3房或房或4 4房房36363636按照按照1 1：1 1的比例的比例合計合計818818667667總體車位配比按照總體車位配比按照5 5：4 4車位配比車位配比本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護物業(yè)類型物業(yè)類型戶型戶型面積面積總價控制總價控制針對客戶類型針對客戶類型聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅3 3房房2 2廳廳

24、2 2衛(wèi)衛(wèi)140-150140-1506565萬起萬起“田田”字型聯(lián)排，港臺客戶，外來經(jīng)商者字型聯(lián)排，港臺客戶，外來經(jīng)商者4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)170-200170-200100100萬以下萬以下中高端原居民，港臺私企主，個體戶中高端原居民，港臺私企主，個體戶5 5房房2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi)220-250220-250140140萬以下萬以下高端原居民，高端公務(wù)員，港臺私企主高端原居民，高端公務(wù)員，港臺私企主疊加別墅疊加別墅4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)160-180160-1807070萬左右萬左右中高端原居民，港臺私企主，外來經(jīng)商者中高端原居民，港臺私企主，外來經(jīng)商者多多/ /小高層

25、洋小高層洋房房公寓公寓40-5040-501717萬左右萬左右港臺、本土、企業(yè)的投資客港臺、本土、企業(yè)的投資客2 2房房2 2廳廳70-8570-852020萬起萬起工廠中層管理人員及技術(shù)人員，小型個體戶工廠中層管理人員及技術(shù)人員，小型個體戶舒適舒適3 3房房90-10090-1003030萬以下萬以下中高層管理人員，公務(wù)員，個體戶中高層管理人員，公務(wù)員，個體戶豪華豪華3 3房房120-135120-1354040萬左右萬左右工廠中高層管理人員，公務(wù)員，個體戶工廠中高層管理人員，公務(wù)員，個體戶4 4房房2 2廳廳140-160140-1604545萬左右萬左右原居民，公務(wù)員，企業(yè)高層管理人員原

26、居民，公務(wù)員，企業(yè)高層管理人員頂層復(fù)式頂層復(fù)式4 4房或房或5 5房房180-250180-25050507575萬萬原居民，高端公務(wù)員，企業(yè)高層管理人員原居民，高端公務(wù)員，企業(yè)高層管理人員多多/ /高層復(fù)式高層復(fù)式3 3房或房或4 4房房130-140130-1404545萬左右萬左右原居民，個體戶，公務(wù)員原居民，個體戶，公務(wù)員各戶型針對的目標客戶各戶型針對的目標客戶本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護項目總體均價聯(lián)排別墅疊加別墅洋房/復(fù)式公 寓市場比較法價格推論價格確定的過程包括兩部份：首先通過市場比較法初步確定各產(chǎn)品類型的單價和總價，同時通過目標需求定價法對初步推論的價格進

27、行驗證。價格定位價格定位定位原則定位原則形象檔次形象檔次產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分價格定位價格定位本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護樓盤名稱樓盤名稱銷售價格銷售價格備注備注翡翠山湖二期約2800、別墅5800規(guī)模大盤，具有山水資規(guī)模大盤，具有山水資源優(yōu)勢源優(yōu)勢嘉輝豪庭三期約3200配套較為完善配套較為完善龍?；▓@約2400一定規(guī)模一定規(guī)模鳳天閣約2900位置較好位置較好價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護物業(yè)類型物業(yè)類型價格建議價格建議備注（總價控制）備注（總價控制）聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅500050005500550065-14065-140萬萬

28、疊加別墅疊加別墅400040007070萬左右萬左右多多/ /小高層洋房小高層洋房300030003500350020-4520-45萬萬頂層復(fù)式頂層復(fù)式300030003500350050-7550-75萬萬多多/ /高層復(fù)式高層復(fù)式3200-35003200-35004545萬左右萬左右公寓公寓3800-40003800-40002020萬以下，帶裝修萬以下，帶裝修價格定位價格定位定位原則定位原則形象檔次形象檔次產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品細分產(chǎn)品細分價格定位價格定位本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護定位細分定位細分核心價值核心價值發(fā)展建議發(fā)展建議總體規(guī)劃總體規(guī)劃園林環(huán)境園林環(huán)境建

29、筑形象建筑形象產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護整體規(guī)劃整體規(guī)劃尊重原生地貌，充分利用山體原態(tài)進行規(guī)劃，建筑山勢而起，各類型組合合理科學。半開放式布局，若干高差坡層，整體形成圍合之勢，凝聚自然之氣，又富有流線的變化，使居者臨窗見景，視界開揚，山庭互映，和諧相融,精雕細琢自成一種風格。讓居者真正感受到山的樂趣、真正體驗到生活的自然和淳樸；莊園的閑適感、情感的充實感、心態(tài)的平和感共譜了高山現(xiàn)代人居的和諧悠然。 總體規(guī)劃思路本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護打造若干核心景觀組團，核心景觀組團布置品質(zhì)高的產(chǎn)品類型打造若干核心景觀組團，核心景觀組團布置品質(zhì)

30、高的產(chǎn)品類型圍合的空間可以形成院落或小廣場，增加鄰里的親密關(guān)系圍合的空間可以形成院落或小廣場，增加鄰里的親密關(guān)系注重人工水景的營造水系的擴展，使人、水和建筑的關(guān)系更為密切注重人工水景的營造水系的擴展，使人、水和建筑的關(guān)系更為密切地塊的邊緣地帶可設(shè)置小高層、面積相對較小的產(chǎn)品，可對周邊的噪音形成地塊的邊緣地帶可設(shè)置小高層、面積相對較小的產(chǎn)品，可對周邊的噪音形成一定遮擋一定遮擋1、圍合/半圍合式的布局本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護半圍合式多層半圍合式多層半圍合式的半圍合式的toho本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護2、氣勢磅礴的主入口本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華

31、人民共和國著作權(quán)法保護3、標志性建筑本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護4、主題廣場/商業(yè)街商業(yè)廣場，以城市的熱情留駐精彩商業(yè)廣場，以城市的熱情留駐精彩 雄壯的加納利海棗、現(xiàn)代玻璃制作的航標塔，與棕櫚樹陣一起成為城市里一道靚麗的風景。銹石鋪就的廣場顯得寬闊而熱烈，店鋪時尚而優(yōu)雅的分列兩旁。草坪、臺地、流水墻、自動扶梯讓起伏坐落的山地建筑變得活潑且有韻味。城市的元素在這里表現(xiàn)得淋漓盡致。 本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護5、樓王組團本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護1、入口園林園林環(huán)境園林環(huán)境注重檔次以及氣勢的入口注重檔次以及氣勢的入口園林園林本單

32、位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護2、核心園林（標志性園林）標志性園林為鄰里交往提標志性園林為鄰里交往提供集中空間，通過多重的供集中空間，通過多重的綠化組合，能極大豐富景綠化組合，能極大豐富景觀的視覺層次。并能極大觀的視覺層次。并能極大展現(xiàn)項目價值展現(xiàn)項目價值本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護3、多組團、溶解式園林多組團、溶解式園林能較好解多組團、溶解式園林能較好解決項目景觀均好性問題決項目景觀均好性問題本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護創(chuàng)造四個層級的交往空間，創(chuàng)造四個層級的交往空間，小區(qū)小區(qū)組團組團鄰里鄰里戶內(nèi)，合理安排各個層戶內(nèi)，合理安排各個層級

33、從公共、半公共、半私級從公共、半公共、半私有及私有的過渡關(guān)系，強有及私有的過渡關(guān)系，強調(diào)居民的歸屬感。調(diào)居民的歸屬感。4、鄰里關(guān)系本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護注重公共交往的鄰里注重公共交往的鄰里關(guān)系公共空間提示關(guān)系公共空間提示本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護5、架空層綠化架空層的綠化除架空層的綠化除了能增多綠化的了能增多綠化的面積，同樣能提面積，同樣能提供休憩、交往的供休憩、交往的空間空間本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護綠化率超過綠化率超過40%40%，選用具有防噪音、藥用、防蚊蟲、抗，選用具有防噪音、藥用、防蚊蟲、抗病毒的植物，使小區(qū)

34、空氣更加清新。注重核心景觀、組團病毒的植物，使小區(qū)空氣更加清新。注重核心景觀、組團景觀、戶內(nèi)景觀的立體綠化方式。景觀、戶內(nèi)景觀的立體綠化方式。6、立體綠化本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護立體綠化打破界面、立體綠化，為社立體綠化打破界面、立體綠化，為社區(qū)營造一個環(huán)保的多層次空間體系區(qū)營造一個環(huán)保的多層次空間體系本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護7、景觀軸景觀軸除了打造重點的園林之外，能景觀軸除了打造重點的園林之外，能讓整個小區(qū)的園林進行有效的呼應(yīng)，讓整個小區(qū)的園林進行有效的呼應(yīng)，更現(xiàn)園林的生命力更現(xiàn)園林的生命力本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護8

35、、山地景觀山體公園：山體公園：循著瀑布和泉流，踏上“之”字形登山道，在果林、山石、花草和松柏之間穿行，你會發(fā)現(xiàn)，這座真正可以參與的山體公園才是生活里最讓人流連的樂園。 本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護山體公園：山體公園：山體自然起伏，山梁挺直疏朗，山坳幽深蜿蜒，增加了山的神秘和層次感；在可賞可玩的地方不經(jīng)意地設(shè)了臺地和棧道，拱橋、亭廊也在山澗之間適時出現(xiàn)；看看自然的原色，聽聽大地的呼吸，觸摸最自由的風，感受生命的熱情本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護9、人性化園林參與性、注重檔次及品味本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護1、建筑立面建筑形象建筑形

36、象現(xiàn)代歐式：現(xiàn)代歐式：規(guī)劃從居者的心理、生理和健康的角度，來考慮建筑色彩和外界的協(xié)調(diào)，有秩序地融入到了山林景觀中去，配合山體的迂回，加強了社區(qū)的動感和情調(diào)。 明朗、靜謐的暖色調(diào)建筑外立面（現(xiàn)代歐式），沉穩(wěn)大度，時尚的清雅氣息，映襯著蔥郁的綠，給人帶來溫暖舒服的感受。看到這些房子就像回到了故鄉(xiāng)，因為那片色彩觸動了大家內(nèi)心柔軟的地方。本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護2、建筑風格現(xiàn)代歐式的建筑風格，立面簡約但注重質(zhì)感。本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護3、城市天際線山體與建筑的融合，打造完美的城市天際線本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護 環(huán)境與建筑的

37、融合：環(huán)境與建筑的融合：在充分保留原有地形基礎(chǔ)上進行規(guī)劃設(shè)計，使每棟建筑盡可能坐北向南，充分吸納外界空氣與陽光，整個小區(qū)建筑高低錯落，形成氣派開揚的居住空間。建筑與環(huán)境交相輝映，富有韻律與節(jié)奏變化，塑造出獨一無二的高貴氣質(zhì)。4、建筑與環(huán)境的融合本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護 適度創(chuàng)新原則產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護設(shè)計元素關(guān)鍵詞：天井設(shè)計元素關(guān)鍵詞：天井/ /院落院落/ /連廊連廊/ /平臺平臺/ /坡頂坡頂/ /生態(tài)生態(tài)/ /入戶花園入戶花園/ /躍躍式式/ /轉(zhuǎn)角凸窗轉(zhuǎn)角凸窗/ /飄窗飄窗/ /雙陽臺雙陽臺/ /雙套房雙套房/ /法

38、式陽臺法式陽臺/ /半地下車庫半地下車庫/ /架空層架空層/ /子子母房母房親情化坡地住區(qū)模式親情化坡地住區(qū)模式超空間多層超空間多層+疊拼復(fù)式疊拼復(fù)式內(nèi)天井產(chǎn)品創(chuàng)新本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護聯(lián)排、疊加極大范圍的聯(lián)排、疊加極大范圍的贈送面積贈送面積本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護戶型提示入戶花園本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護增加附加值入戶花園戶型提示本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護大露臺戶型提示躍式戶型提示本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護倒凸窗、弧飄窗的形式增加戶型的使用面積本單位所有提案及創(chuàng)意均受

39、中華人民共和國著作權(quán)法保護利用坡地地形，采取利用坡地地形，采取 “ “退臺式退臺式”設(shè)計，上一設(shè)計，上一層都退縮，使下一層都能有一個露臺花園。層都退縮，使下一層都能有一個露臺花園。本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護評析：由入戶小評析：由入戶小花園將豪華大客花園將豪華大客廳與睡房巧妙串廳與睡房巧妙串聯(lián)；聯(lián)； 功能分明功能分明, ,動靜有別動靜有別, ,彰顯雍彰顯雍容華貴；容華貴； 多個轉(zhuǎn)多個轉(zhuǎn)角飄窗。角飄窗。也可作組合式三也可作組合式三房使用房使用, ,靈活多變。靈活多變。 浪漫二房自住，浪漫二房自住， 一房商務(wù)辦公、一房商務(wù)辦公、父母父母( (孩子孩子) )用、用、 出租出租均

40、可。均可。 自由自在，開心自由自在，開心無限。無限。戶型創(chuàng)新子母房本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護定位細分定位細分核心價值核心價值發(fā)展建議發(fā)展建議總體開發(fā)思路總體開發(fā)思路分期開發(fā)分期開發(fā)配套建議配套建議劣勢規(guī)避劣勢規(guī)避其他建議其他建議本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護短期目標：建立轟動效應(yīng)短期目標：建立轟動效應(yīng)項目啟動模式項目啟動模式實現(xiàn)原則一：高端入市。樹立形象，原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標桿。制造價格標桿。原則二：進入性優(yōu)先。原則二：進入性優(yōu)先。原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴大客戶層面。場，擴大客戶層面。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。作為挑戰(zhàn)者的啟動的原則：作為挑戰(zhàn)者的啟動的原則： 建立充分的競爭優(yōu)勢建立充分的競爭優(yōu)勢1、總體開發(fā)思路 項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議 本單位所有提案及創(chuàng)意均受中華人民共和國著作權(quán)法保護 營銷推廣角度：營銷推廣角度：從營銷推廣來看，適宜從高檔次物業(yè)逐步推廣到中高檔次物業(yè)，建議先開發(fā)品質(zhì)較好的別墅townhouse以及部分多層洋房的物業(yè)類型，再到多層、小高層。 銷售環(huán)境角度：銷售環(huán)境角度：從現(xiàn)場