廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

1、廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件假設(shè)干問題的指導(dǎo)看法粵高法發(fā)2003 24號關(guān)于印發(fā)廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件假設(shè)干問題的指導(dǎo)看法的通知全省各級人民法院：現(xiàn)將廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件假設(shè)干問題的指導(dǎo)看法印發(fā)給你們，請組織從事民事審訊的法官仔細(xì)學(xué)習(xí)、理解把握。留意在裁判文書中不要挺直引用。審理此類案件中的問題請準(zhǔn)時報告省法院民一庭。二00三年十月二十四日廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件假設(shè)干問題的指導(dǎo)看法為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，依據(jù)中華人民共

2、和國民法通那么、中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國擔(dān)保法、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的說明、關(guān)于適用假設(shè)干問題的說明和廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例等法律法規(guī)、司法說明的規(guī)定，結(jié)合審訊理論，提出如下指導(dǎo)看法。1、人民法院在審理城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當(dāng)事人懇求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的說明第十五條其次款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當(dāng)事人的確已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存

3、在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)展催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個月。2、依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的說明第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的緣由導(dǎo)致買受人不能在合同商定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需擔(dān)當(dāng)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同商定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不擔(dān)當(dāng)逾期辦證的違約責(zé)任。3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以商定的違約金過分高于或低于所造成的

4、損失為由要求削減或增加違約金的，人民法院一般不予支持。4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要留意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已開工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等詳細(xì)條款加以確定的保證合同關(guān)系。5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款

5、合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有商定的除外。商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人懇求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參與訴訟。但買受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參與訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。7、出賣人或買受人懇求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的

6、，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人參與訴訟。假設(shè)擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息挺直支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買受人。假設(shè)擔(dān)保權(quán)人不參與訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款包括買受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng)本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方商定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買

7、受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)那么返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。8、買受人未根據(jù)借款合同的商定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由懇求出賣人擔(dān)當(dāng)連帶保證責(zé)任、歸還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可按照合同法第五十四條其次款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。借款合同被撤銷后，由買受人擔(dān)當(dāng)還款責(zé)任，出賣人擔(dān)當(dāng)連帶清償責(zé)任。10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的緣由致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵

8、押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或局部發(fā)生毀損，不管何時和何種緣由，亦不管何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人懇求時可根據(jù)合同法第四十條的規(guī)定，以供應(yīng)格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付用法前由出賣人擔(dān)當(dāng)，交付用法后由買受人擔(dān)當(dāng)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正值理由回絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付用法之日起由買受人擔(dān)當(dāng)。假如抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保

9、險的，保險金應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。12、對于因建立工程“爛尾而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項(xiàng)時，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違背廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例第三十三條其次款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任的，假如擔(dān)保權(quán)人同時是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主見一并審理；假如擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。13、對于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可根據(jù)合同法第四十條的規(guī)定，以供應(yīng)格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。假如買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任；假如買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行擔(dān)當(dāng)。15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。假如原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時