安徽淮北深藍(lán)沿街商鋪銷售執(zhí)行報(bào)告

1、深藍(lán)華庭沿街商鋪深藍(lán)華庭沿街商鋪銷售執(zhí)行報(bào)告銷售執(zhí)行報(bào)告呈：安徽省德城投資發(fā)展有限公司2010年10月26日商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通利潤(rùn)的重要來源利潤(rùn)的重要來源；項(xiàng)目整體增值：項(xiàng)目整體增值：形成對(duì)深藍(lán)華庭整體項(xiàng)目運(yùn)作的價(jià)值支撐；展示價(jià)值展示價(jià)值；成為項(xiàng)目增值舉措成為項(xiàng)目增值舉措具有展示價(jià)值具有展示價(jià)值利潤(rùn)的重要來源利潤(rùn)的重要來源住宅商業(yè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的作用住宅商業(yè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的作用概況概況u深藍(lán)華庭商鋪主要位于董莊路主入口處（南門）及技校南（北門)，總面積約4072； u由北門兩層鋪位12個(gè)及南門一層商鋪40個(gè)組成；u一樓層高4.2米，二樓層高3.6米；u店面進(jìn)深在10-12米/間，面寬在3

2、.8-5.1米/間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集中在40120平方米/間；周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析u周邊半公里之內(nèi)居住人口不足萬人;u尚未形成成熟的生活圈；u沒有成熟的商業(yè)；現(xiàn)代花園現(xiàn)代花園翠峰南路董莊路四環(huán)路華松時(shí)代華松時(shí)代深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭神火開發(fā)新項(xiàng)目神火開發(fā)新項(xiàng)目百合公寓百合公寓在建入住待建華松時(shí)代華松時(shí)代匯報(bào)思路匯報(bào)思路東莞商業(yè)東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價(jià)值分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價(jià)值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷深藍(lán)華庭商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案深藍(lán)華庭商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價(jià)的探討深藍(lán)華庭商業(yè)街

3、核心均價(jià)的探討淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)物業(yè)的兩種商業(yè)物業(yè)的兩種類型：類型：大型集中商業(yè)：大型集中商業(yè)：如中泰國(guó)際、相王國(guó)際等；臨街臨街商鋪商鋪：如萬馬商業(yè)街、華松時(shí)代商鋪等；大型商業(yè)大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)比較表比較表模式：確定一個(gè)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運(yùn)作手法；名稱名稱規(guī)模規(guī)模(m2)商業(yè)主力店商業(yè)主力店(主題商業(yè)主題商業(yè))售價(jià)售價(jià)返租情況返租情況銷售率銷售率中泰國(guó)際總40萬,商業(yè)15萬;大型百貨、超市、品牌專營(yíng)店、精品專賣店、主題樂園、風(fēng)情美食廣場(chǎng);1f:25000，2f:16000，3f:8000，最高42000。

4、五年8%;商業(yè)60%；華松時(shí)代總22萬,商業(yè)可售5萬復(fù)合商業(yè)，集百貨、超市、飲食、社區(qū)配套于一體；近期推出1f:1.5萬銷售90%萬馬尚街14萬，商業(yè)2萬復(fù)合商業(yè)，集百貨、超市、飲食、社區(qū)配套于一體；近期推出1f約:1.3萬 相王國(guó)際約8萬;商業(yè)面積5萬賣場(chǎng)商業(yè)，集主力百貨店、專賣店、娛樂場(chǎng)、風(fēng)情美食廣場(chǎng)、于一體1f:2.5萬，2f:1.5萬，3f:8000萬; 銷售60%金方星河灣 總建約8萬方，商業(yè)面積約7000寫字樓，社區(qū)沿街商鋪，集辦公、休閑為一體1f約1.7萬元/，2f約1萬元/，3f約5000元/銷售30%商鋪調(diào)查表商鋪調(diào)查表主力商圈租賃價(jià)格體系 古 城 路250元/月 淮 海 路

5、 惠 黎 路孟山路相山路150元/月 300-400元/月 280-360元/月 90-150元/月 80-130元/月 80-150元/月 35-110元/月 75-140元/月 50-130元/月 150-300元/月200-450元/月50-200元/月45-170元/月u老城區(qū)商鋪的租金回報(bào)率一般處于4%-7%之間的較低水平；商鋪經(jīng)營(yíng)狀況商鋪經(jīng)營(yíng)狀況人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：因素： 步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營(yíng)狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)；新城區(qū)核心路段業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)：餐飲 20%服裝 19%小家電 7%煙酒 7%美容美發(fā) 6%電腦 5

6、.5%（未包括大華電腦城）賓館 2%婚紗影樓 2%ktv 2%其他 29.5%淮北淮北商鋪調(diào)查小結(jié)商鋪調(diào)查小結(jié)u購(gòu)買商鋪的客戶主要目標(biāo)是保值和增值；保值和增值；u“一鋪養(yǎng)三代，一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導(dǎo)消費(fèi)者；商鋪?zhàn)饨鸺白饨鹨圆叫薪譃橹行南蚰喜砍蔬f減趨勢(shì)，但市民居住氛圍比較好；淮北商鋪的投資回報(bào)率在4.25左右，南城區(qū)的商鋪回報(bào)率略低（在4.04.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營(yíng)的買家極少；匯報(bào)思路匯報(bào)思路淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價(jià)值分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價(jià)值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭

7、商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價(jià)的探討商業(yè)街核心均價(jià)的探討商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代的一鋪養(yǎng)三代的“鋪鋪”周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間。街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種。北門的內(nèi)街：不適合整體銷售，適合小客戶的長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)。關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境； 受經(jīng)營(yíng)狀況好壞的制約；保值

8、增值，低風(fēng)險(xiǎn)；取決于經(jīng)營(yíng)狀況，風(fēng)險(xiǎn)高；關(guān)于淮北關(guān)于淮北目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考的思考 大型集中商業(yè)的集中面世，給淮北商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展帶來極大的壓力?；幢被幢背菂^(qū)城區(qū)需要多少商業(yè)需要多少商業(yè)物業(yè)物業(yè)？u城區(qū)大型集中商業(yè)的面積已經(jīng)超過50萬平方米（包括在建）；u城區(qū)大大小小的商業(yè)物業(yè)面積之和超過80萬平方米；u最近幾年全淮北集中面世的商業(yè)物業(yè)面積總量100萬平方米；按照淮北三區(qū)的總?cè)丝?0萬計(jì)算，人均商業(yè)服務(wù)面積2 m2/人參考值：中型城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)參考值：中型城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)0.7-0.7-0.91m0.91m2 2/ /人，上海市人，上海

9、市1.2m1.2m2 2/ /人人；匯報(bào)思路匯報(bào)思路淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價(jià)的探討商業(yè)街核心均價(jià)的探討深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭商業(yè)街價(jià)值分析商業(yè)街價(jià)值分析深藍(lán)華庭商業(yè)深藍(lán)華庭商業(yè)物業(yè)物業(yè)價(jià)值分析價(jià)值分析 深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭商業(yè)街商業(yè)街最大的商最大的商業(yè)價(jià)值在于未來升值潛力業(yè)價(jià)值在于未來升值潛力： 位于淮北南區(qū)最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊?nèi)，生活圈內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏黄?0萬人；u將形成淮北一定規(guī)模、檔次

10、的區(qū)域；u根據(jù)城區(qū)人均消費(fèi)水平逐年提高，將擁有含金量較高的客戶群體；現(xiàn)代花園現(xiàn)代花園翠峰南路董莊路四環(huán)路華松時(shí)代華松時(shí)代深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭神火開發(fā)新項(xiàng)目神火開發(fā)新項(xiàng)目百合公寓百合公寓在建入住待建華松時(shí)代華松時(shí)代本項(xiàng)目商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)物業(yè)的的可能性可能性物業(yè)類型物業(yè)類型shoping mall沃爾瑪?shù)却蟪猩鐓^(qū)商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)問題動(dòng)輒數(shù)萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數(shù)量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對(duì)住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行u以風(fēng)情商業(yè)街為主的運(yùn)作模式最為可行；匯報(bào)思路匯報(bào)思路淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價(jià)值分析深藍(lán)華庭

11、商業(yè)街價(jià)值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價(jià)的探討深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價(jià)的探討深藍(lán)華庭商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案深藍(lán)華庭商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案商業(yè)商業(yè)街的街的swotswot分析分析1.全街鋪；2.品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；3.高起點(diǎn)的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)；4.泛現(xiàn)代商圈的逐步形成；1.目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營(yíng)；1.街鋪是最受淮北投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；2.一期集中商業(yè)即將交付，部分餐飲、休閑業(yè)態(tài)有望進(jìn)駐；1.淮北投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；2.大型集中商業(yè)的推廣力

12、度和聲勢(shì)占據(jù)先機(jī)；營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略u(píng)讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價(jià)值的本源；u通過設(shè)計(jì)全新的形象，形成差異化；u降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò)大客戶層面；u打造南區(qū)重點(diǎn)商圈藍(lán)圖；推廣形象的確定推廣形象的確定u推廣名推廣名建議建議： 形象確立： 保留延續(xù)前期商業(yè)美食街的案名，保持推廣統(tǒng)一性，規(guī)避美食街單一定位，以1號(hào)街區(qū)拉升在南區(qū)商業(yè)中的檔次和地位；經(jīng)營(yíng)組合：經(jīng)營(yíng)組合：中檔餐飲；通訊營(yíng)業(yè)點(diǎn)；賓館；私房菜；銀行社區(qū)服務(wù)點(diǎn)書店、藥房、電器；美容化妝品、服飾；鮮花店、24小時(shí)便利店；營(yíng)銷舉措營(yíng)銷舉措1 1：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)（客戶會(huì)）：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)（客戶會(huì)）舉措：邀請(qǐng)各家媒體和專業(yè)人士參與；主題： 1、城區(qū)生活圈商業(yè)價(jià)值分析；

13、2、集中商業(yè)和商鋪的投資價(jià)值論；目標(biāo)：u引發(fā)對(duì)深藍(lán)華庭商業(yè)街面世的廣泛關(guān)注：u引發(fā)業(yè)內(nèi)和專業(yè)人士對(duì)社區(qū)商鋪的投資價(jià)值分析和爭(zhēng)論；營(yíng)銷舉措營(yíng)銷舉措2 2：產(chǎn)品包裝：產(chǎn)品包裝方式一：方式一：賣商業(yè)街物業(yè)； “”商業(yè)街，“地塊升值潛力”。方式二：方式二：復(fù)合型金融投資產(chǎn)品 “”商業(yè)街，“地塊升值潛力”， 淮北2010年最有吸引力的金融投資產(chǎn)品 最低投入，最高投資回報(bào)率的淮北商業(yè)物業(yè)投資品種操作方式1操作方式操作方式 帳面定價(jià)=實(shí)收均價(jià)/79%；購(gòu)房時(shí)發(fā)展商一次性按照7%的年租金回報(bào)率支付三年租金；客戶購(gòu)買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，三年后可收回經(jīng)營(yíng)權(quán)自用；案例分析案例分析假設(shè)某鋪位面積：假設(shè)某鋪

14、位面積：40平方米，實(shí)收均價(jià)10000元/平方米，總價(jià)40萬。普通銷售方式：普通銷售方式：首期5成，20萬，賣金融產(chǎn)品：賣金融產(chǎn)品：售價(jià)=10000/79%=12658元/平方米，總價(jià)506320萬； （首期5成應(yīng)付，253160萬）； 一次性返租三年抵扣首期 年回報(bào)率7%，返還款106327萬； 客戶實(shí)際繳納首期款146832萬，相當(dāng)于29%；降低首付；住宅首付錢買商臨街鋪口號(hào)：年回報(bào)率高出市場(chǎng)一般水平的80%；營(yíng)銷舉措營(yíng)銷舉措3 3：挖掘老客戶：挖掘老客戶老客戶投資計(jì)劃老客戶投資計(jì)劃: :1、老業(yè)主購(gòu)買商鋪的的額外回饋措施；2%額外購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施；2、購(gòu)買商鋪和住宅的客戶特別優(yōu)惠措施；3%額

15、外購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施；營(yíng)銷舉措營(yíng)銷舉措4 4：業(yè)態(tài)招商規(guī)劃：業(yè)態(tài)招商規(guī)劃u鎖定目標(biāo)招商（如肥西老母雞、豆?jié){大王）u同一品牌，招商時(shí)承諾在商業(yè)借不出現(xiàn)第二家；u進(jìn)行清晰的分區(qū)，如精品區(qū)，餐飲區(qū)，書吧特區(qū)、金融快捷區(qū)等等，并增加臨街面集中排煙的設(shè)施，保證臨二樓有做餐飲的可行性；“點(diǎn)點(diǎn)”對(duì)對(duì)“點(diǎn)點(diǎn)”有效控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的模式有效控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的模式營(yíng)銷舉措營(yíng)銷舉措5 5：一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告：一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告城市重點(diǎn)生活圈商業(yè)投資價(jià)值報(bào)告報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)定：u城市發(fā)展形成各個(gè)商業(yè)點(diǎn)輻射區(qū)；u專業(yè)的招商規(guī)劃；u街鋪投資技術(shù)分析1)全街鋪，零風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品；2)最適合淮北人的投資物業(yè)品種；3)財(cái)富的貯存地；營(yíng)銷舉措營(yíng)

16、銷舉措6 6：1-21-2層商鋪組合操作計(jì)劃層商鋪組合操作計(jì)劃u二層和一層打通捆綁銷售，聯(lián)動(dòng)解決傳統(tǒng)二層經(jīng)營(yíng)和銷售的難題；一、二樓打通捆綁銷售，提升二層的價(jià)值，并利于銷售；方式：下鋪+上鋪 方式一方式二營(yíng)銷實(shí)施方案營(yíng)銷實(shí)施方案商業(yè)街展示攻略營(yíng)銷組織攻略 以以“都市化都市化”，“時(shí)尚時(shí)尚”為核心的展示要為核心的展示要求；求； 最大限度利用學(xué)區(qū)資源；最大限度利用學(xué)區(qū)資源；以新聞發(fā)布會(huì)為推廣的引爆點(diǎn)，逐步蓄以新聞發(fā)布會(huì)為推廣的引爆點(diǎn)，逐步蓄客，集中解籌?？停薪饣I。展示攻略展示攻略actionaction展現(xiàn)商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢(shì)：展現(xiàn)商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢(shì)： 局部局部店鋪的包裝展現(xiàn)的時(shí)尚

17、時(shí)尚和國(guó)際化國(guó)際化；q社區(qū)商業(yè)指示牌；q豐富并且個(gè)性化的導(dǎo)示牌或門店牌；展示攻略展示攻略action1action1q豐富并且個(gè)性化的店面門頭，可以形成獨(dú)具特色的商業(yè)街風(fēng)景；圖片借鑒效果圖效果圖效果圖展示攻略展示攻略action2action2中高檔次餐飲的介入對(duì)商業(yè)街整體價(jià)值的提升中高檔次餐飲的介入對(duì)商業(yè)街整體價(jià)值的提升作用明顯作用明顯方案方案： 餐飲一條街延伸和利用左證左證：華松時(shí)代商業(yè)街淮北夜市的引入 營(yíng)銷組織攻略營(yíng)銷組織攻略銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏2010年年-2011年年5月月12月月11月月6月月關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及條件關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及條件前期預(yù)熱公開發(fā)售 11.18 3.20 前期準(zhǔn)備階段：1.確定合作

18、的廣告和禮儀公司；2.局部環(huán)境、現(xiàn)場(chǎng)銷售部燈觀光效果的展示；3.城市重點(diǎn)生活圈商業(yè)價(jià)值報(bào)告；4.招商工作開始籌備；5.產(chǎn)品發(fā)布會(huì)籌備；預(yù)熱階段：1. 商圈人文及配套地圖；2. 宣傳單張和戶型圖的制作和完成；3.售樓處的包裝；4.發(fā)售方案確定；5.完成價(jià)格表；公開發(fā)售階段：1. 后續(xù)媒體發(fā)布；2. 營(yíng)銷策略的調(diào)整及后續(xù)方案制訂；推廣推廣媒體形象強(qiáng)勢(shì)推廣期媒體形象強(qiáng)勢(shì)推廣期媒體投放（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、影視）；南媒體投放（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、影視）；南城土地拍賣升值的話題炒作；城土地拍賣升值的話題炒作；軟文軟文+ +廣告牌廣告牌/ /認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布；認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布；城城市重點(diǎn)生活圈市重點(diǎn)生活圈投資研討會(huì)；投資研討會(huì)；持續(xù)銷售形象推廣期形象推廣期匯報(bào)思路匯報(bào)思路淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價(jià)值分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價(jià)值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷深藍(lán)華庭商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案深藍(lán)華庭商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價(jià)的探討深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價(jià)的探討商業(yè)街核心均價(jià)的探討商業(yè)街核心均價(jià)的探討均價(jià)范圍的確定：均價(jià)范圍的確定：市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法對(duì)比項(xiàng)目的確定對(duì)比項(xiàng)目的確定對(duì)比項(xiàng)目的綜合比較分析對(duì)比項(xiàng)目的綜合比較分析比準(zhǔn)均價(jià)的確定比準(zhǔn)均價(jià)的確定營(yíng)銷可能提升的溢價(jià)空間營(yíng)銷可能提升的溢價(jià)空