房屋專項維修資金使用管理鄭州市物業(yè)維修基金管理中心

1、房屋專項維修資金使用管理鄭州市物業(yè)維修基金管理中心page 2鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心一、維修資金的用途二、維修資金的使用原則六、維修資金的使用流程五、維修資金的申請主體四、嚴(yán)禁從維修資金中列支的項目三、維修資金使用的必要條件page 3鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心七、維修資金使用方案的制定八、維修資金使用需要提交的材料九、施工注意事項十、應(yīng)急維修幾種情形鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心一、維修資金的用途（一）、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 房屋專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于房屋共用部位、共用設(shè)房屋專項維修資金應(yīng)

2、當(dāng)專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造, ,不得挪作他用。不得挪作他用。n 房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋業(yè)主或者結(jié)構(gòu)相連的不同樓幢業(yè)主共有的部位，單幢房屋業(yè)主或者結(jié)構(gòu)相連的不同樓幢業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂一般包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。n 房屋共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同房屋共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)

3、法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋業(yè)主或者不同樓幢業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，由單幢房屋業(yè)主或者不同樓幢業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、排水設(shè)施、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、物業(yè)管理路燈、排水設(shè)施、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、物業(yè)管理用房、信報箱、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房用房、信報箱、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等屋等 。 page 4鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 一、維修資金的用途n （二）保修期限如何確定（二）保修期限如何確定n 保修期按照建設(shè)部保修期按

4、照建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定執(zhí)行。規(guī)定執(zhí)行。n 在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為 1 1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用 年限；年限； 2 2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為為5 5年；年； 3 3、供熱與供冷系統(tǒng)，為、供熱與供冷系統(tǒng)，為2 2個采暖期、供冷期；個采暖期、供冷期； 4 4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為、電氣系統(tǒng)、給排

5、水管道、設(shè)備安裝為2 2年；年；5 5、裝修工程為、裝修工程為2 2年。年。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。n 保修期自竣工驗收合格之日算起。保修期自竣工驗收合格之日算起。page 5鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 二、維修資金的使用原則房屋專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、房屋專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。方便快捷方便快捷-應(yīng)急維修機制。應(yīng)急維修機制。公開透明公開透明-業(yè)主代表參與、重要事項公示。業(yè)主代表參與、重要事項公示。受

6、益人和負(fù)擔(dān)人相一致受益人和負(fù)擔(dān)人相一致-確定維修資金使用列支范圍和費確定維修資金使用列支范圍和費 用分?jǐn)傇瓌t。用分?jǐn)傇瓌t。費用分?jǐn)傇瓌t費用分?jǐn)傇瓌t：由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比：由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比 例分?jǐn)偂＠謹(jǐn)?。page 6鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n三、維修資金使用的必要條件n 使用業(yè)主交存的房屋專項維修資金，應(yīng)當(dāng)由房屋使用業(yè)主交存的房屋專項維修資金，應(yīng)當(dāng)由房屋專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同

7、意的業(yè)主同意 。（雙三分之二）。（雙三分之二）page 7鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心四、嚴(yán)禁從維修資金中列支的項目n （一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；n （二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；n （三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞房屋共用部位、共用（三）應(yīng)當(dāng)由

8、當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；n （四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。page 8鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 五、維修資金的申請主體n 1 1、使用業(yè)主交存的房屋專項維修資金，業(yè)主委員會（相、使用業(yè)主交存的房屋專項維修資金，業(yè)主委員會（相關(guān)業(yè)主）、或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是申請人。關(guān)業(yè)主）、或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是申請人。n 2 2、使用從公有住房售房款中提

9、取的房屋專項維修資金，、使用從公有住房售房款中提取的房屋專項維修資金，公有住房單位是申請人。公有住房單位是申請人。n 3 3公有住房售房單位不存在的，在出具社區(qū)居民委員會的公有住房售房單位不存在的，在出具社區(qū)居民委員會的相關(guān)證明后，可由其他申請人申請。相關(guān)證明后，可由其他申請人申請。page 9鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 六、維修資金的使用程序n 1、提出申請領(lǐng)取維修基金使用申請表n 2、制定使用方案并公示（公示期5天）n 3、將維修使用項目清單報送給責(zé)任人進行審價、并要求進行前期現(xiàn)場勘查。n 4、進行雙三分之二業(yè)主簽字表決，表決完畢后將表決結(jié)果和簽字表進行公示（公

10、示期5天）。n 5、對施工單位進行公開招標(biāo)、比選并將結(jié)果進行公示。n 注意： 10萬元以上的維修項目必須通過公開招標(biāo)來確定施工單位 n 10萬元以下維修項目在業(yè)主代表的參與和監(jiān)督下進行比選；n 6、提交資料進行核準(zhǔn)。page 10鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 六、維修資金的使用程序 提出申請制定方案審價公司審價維修前現(xiàn)場勘察業(yè)主簽字（商品房）招標(biāo)或比選施工單位提交資料進行核準(zhǔn)（7個要件）簽訂合組織施工組織驗收（施工單位、申請人、業(yè)主代表） 公示驗收結(jié)算維修后現(xiàn)場勘察提交后期資料劃轉(zhuǎn)資金卷宗歸檔page 11鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心page

11、12提出申請并領(lǐng)取表制定方案并公示責(zé)任人安排現(xiàn)場勘查對維修項目預(yù)算進行審價進行施工單位確定（10萬元以上招標(biāo)；10萬元以下比選）申請人進行業(yè)主簽字提交相關(guān)資料進行核準(zhǔn)，簽訂合同進行施工鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心七、維修資金使用方案的制定n 申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的使用建議申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的使用建議，制定使用方案。涉及多個維修項目的使用方案，可以按，制定使用方案。涉及多個維修項目的使用方案，可以按年度制定分步實施。制定的使用方案應(yīng)當(dāng)公示。年度制定分步實施。制定的使用方案應(yīng)當(dāng)公示。n 使用方案的內(nèi)容應(yīng)包括：小區(qū)的基本概況、維修項目

12、清單使用方案的內(nèi)容應(yīng)包括：小區(qū)的基本概況、維修項目清單、維修工程預(yù)算情況、施工方案及實施時間、主要材料的、維修工程預(yù)算情況、施工方案及實施時間、主要材料的規(guī)格、維修施工單位的比選方式、工程驗收及決算方式、規(guī)格、維修施工單位的比選方式、工程驗收及決算方式、維修資金的列支范圍等維修資金的列支范圍等 。page 13鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 八、維修資金使用需要提交的資料n 1.房屋專項維修資金使用申請表n 2.維修和更新、改造方案n 3.維修和更新、改造方案書面確認(rèn)結(jié)果n 4.維修和更新、改造項目維修前材料公示證明n 5.維修和更新、改造項目預(yù)算咨詢報告n 6.招標(biāo)或

13、比選確定施工單位結(jié)果證明n 7. 申請人、經(jīng)辦人有效身份證件。page 14鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 八、維修后尾款劃轉(zhuǎn)需要提交的資料n 1.維修資金尾款劃轉(zhuǎn)表n 2.維修和更新、改造項目竣工驗收和結(jié)算報告n 3.竣工驗收和結(jié)算報告公示證明n 4.維修和更新、改造項目主要材料變更清單n 5.維修和更新、改造項目隱蔽工程驗收記錄n 6. 劃轉(zhuǎn)尾款收款憑證。page 15鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 九、施工注意事項（一）施工單位的選擇（一）施工單位的選擇n 維修施工單位可以通過招標(biāo)或比選方式進行選擇。維修施工單位可以通過招標(biāo)或比選方式進行選

14、擇。n 維修和更新改造費用在維修和更新改造費用在1010萬元以上的項目，通過公開招標(biāo)萬元以上的項目，通過公開招標(biāo)方式選擇施工單位，開標(biāo)和評標(biāo)方式選擇施工單位，開標(biāo)和評標(biāo), ,應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會委員或業(yè)主代表的參與和監(jiān)督?；驑I(yè)主代表的參與和監(jiān)督。n 維修和更新改造費用低于維修和更新改造費用低于1010萬元的項目，申請人可以采取萬元的項目，申請人可以采取比選方式選擇維修施工單位。參與比選的施工單位應(yīng)不少比選方式選擇維修施工單位。參與比選的施工單位應(yīng)不少于于3 3家，比選的過程應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會委員或業(yè)主代表的家，比選的過程應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會委員或業(yè)主代表的參與和監(jiān)督。參與和監(jiān)督。n

15、招標(biāo)、比選維修施工單位的結(jié)果應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會委員或招標(biāo)、比選維修施工單位的結(jié)果應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會委員或相關(guān)業(yè)主代表簽字認(rèn)可，并公示。相關(guān)業(yè)主代表簽字認(rèn)可，并公示。page 16鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 九、施工注意事項n （二）維修施工合同（二）維修施工合同n 維修、更新、改造項目施工前，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂維修施工合維修、更新、改造項目施工前，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂維修施工合同。同。n 維修施工合同中應(yīng)當(dāng)明確約定維修工程維修施工合同中應(yīng)當(dāng)明確約定維修工程 的質(zhì)量保修內(nèi)容和期限，具體標(biāo)準(zhǔn)按照的質(zhì)量保修內(nèi)容和期限，具體標(biāo)準(zhǔn)按照 建設(shè)部建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法房屋建筑工程質(zhì)量保修辦

16、法 規(guī)定執(zhí)行。規(guī)定執(zhí)行。page 17鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 九、施工注意事項n （三）維修費用的確定（三）維修費用的確定n 1 1、公開招標(biāo)確定維修費用。、公開招標(biāo)確定維修費用。n 2 2、專業(yè)中介機構(gòu)審價確定維修費用。、專業(yè)中介機構(gòu)審價確定維修費用。n 2 2、比選確定維修費用。、比選確定維修費用。n 3 3、按維修后決算報告確定維修費用。、按維修后決算報告確定維修費用。n （四）質(zhì)量安全管理（四）質(zhì)量安全管理n 維修工程質(zhì)量和安全管理，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和技維修工程質(zhì)量和安全管理，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范規(guī)定執(zhí)行。要通過合同明確責(zé)任。術(shù)規(guī)范規(guī)定執(zhí)行。要通過合同明確責(zé)任。page 18鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心n 九、施工注意事項n （五）隱蔽工程驗收和竣工驗收（五）隱蔽工程驗收和竣工驗收n 隱蔽工程驗收、主要材料變更、維修工程竣工驗收，應(yīng)當(dāng)隱蔽工程驗收、主要材料變更、維修工程竣工驗收，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會委員或業(yè)主代表簽字認(rèn)可。由業(yè)主委員會委員或業(yè)主代表簽字認(rèn)可。n 竣工驗收報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主代表簽字認(rèn)可，并竣工驗收報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主代表簽字認(rèn)可，并公示。公示。page 19鄭州市物業(yè)維修基金管理中心鄭州市物業(yè)維修基金管理中心十、應(yīng)急維修幾種情形n 1、屋面、外墻防水損壞、滲