寧波市北侖長江路地塊項目定位P

1、北侖長江路地塊項目定位2011.3.19目錄目錄壹、未來趨勢預(yù)判壹、未來趨勢預(yù)判貳、區(qū)域市場分析貳、區(qū)域市場分析叁、項目定位叁、項目定位肆、附加值提升建議肆、附加值提升建議問題一：我們處于什么樣的宏觀環(huán)境下？未來市問題一：我們處于什么樣的宏觀環(huán)境下？未來市場趨勢如何場趨勢如何? ? part part 1 1未來趨勢預(yù)判未來趨勢預(yù)判政策因素政策因素時事因素時事因素市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)趨勢判斷趨勢判斷政策因素政策因素主要條款主要條款關(guān)鍵內(nèi)容關(guān)鍵內(nèi)容點評點評1、控制房價加強新建住房價格的管理和對房價的監(jiān)測，合理控制房價。明確房價控制目標(biāo)明確房價控制目標(biāo)2、住房保障加強住房保障建設(shè)及舊住宅的改造力度，今

2、年新建70萬平方米，其中廉租房60萬方。 擴大保障性住房覆蓋范圍。擴大保障性住房覆蓋范圍。3、全額征稅對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅。加大房產(chǎn)交易成本，抑制投加大房產(chǎn)交易成本，抑制投機機4、二套房首付6成二套房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二套房首付比例再度上調(diào)二套房首付比例再度上調(diào)10%10%5、土地雙限加大保障性住房及危舊房與“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應(yīng)總量的70%。 確保保障房建設(shè)用地確保保障房建設(shè)用地6、全面限購1套房的當(dāng)?shù)貞艏用窈?年以上納稅的非本市戶籍家庭，限購1套住房（含新建商

3、品房和二手房）；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。限購令更加嚴(yán)厲限購令更加嚴(yán)厲7、約談機制目標(biāo)未完成的縣（市）區(qū)政府，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進行約談和問責(zé)。 問責(zé)機制從市政府落到下轄問責(zé)機制從市政府落到下轄縣市區(qū)政府縣市區(qū)政府8、輿論引導(dǎo)加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。輿論引導(dǎo)住房合理消費輿論引導(dǎo)住房合理消費寧波寧波“限購令限購令”升級為升級為“禁購令禁購令”寧波新國八條政策因素政策因素cpicpi高居不下，銀根持續(xù)緊縮高居不下，銀根持續(xù)緊縮今年2月份cpi同比上漲4.9%，cpi指數(shù)依然居高不下；3月

4、18日央行宣布，25日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，可直接凍結(jié)4000億資金，存款準(zhǔn)備金率達20%，達歷史最高位。歷史最高位時事因素時事因素“3.11”“3.11”日本地震日本地震n中對日出口擴大中對日出口擴大n經(jīng)濟替代競爭經(jīng)濟替代競爭大地震發(fā)生后，日本的一些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能會在一定時期內(nèi)無法大地震發(fā)生后，日本的一些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能會在一定時期內(nèi)無法重啟。因此，在日本的產(chǎn)能恢復(fù)之前，對于與其有一定競爭關(guān)重啟。因此，在日本的產(chǎn)能恢復(fù)之前，對于與其有一定競爭關(guān)系的中國企業(yè)，可能會訂單增加，以填補其留下的空缺。系的中國企業(yè)，可能會訂單增加，以填補其留下的空缺。災(zāi)后重建的工作，致日本的內(nèi)需會擴大，相應(yīng)中國對日

5、的出口災(zāi)后重建的工作，致日本的內(nèi)需會擴大，相應(yīng)中國對日的出口也將擴大。尤其是日本的災(zāi)后重建，對于中低端的鋼材和建材也將擴大。尤其是日本的災(zāi)后重建，對于中低端的鋼材和建材等產(chǎn)品的需求將大幅度上升，而這些產(chǎn)業(yè)正是中國的強項。等產(chǎn)品的需求將大幅度上升，而這些產(chǎn)業(yè)正是中國的強項。促進中國出口經(jīng)濟促進中國出口經(jīng)濟日本是中國的重要的汽車和高檔電子消費品的出口國，日本日本是中國的重要的汽車和高檔電子消費品的出口國，日本大地震，會使得這部分產(chǎn)品的消費者買不到貨，或者是由于供大地震，會使得這部分產(chǎn)品的消費者買不到貨，或者是由于供應(yīng)減少而需要支付高價。應(yīng)減少而需要支付高價。 大地震發(fā)生后，在海外的資金回流日本，以

6、及受到避險情緒大地震發(fā)生后，在海外的資金回流日本，以及受到避險情緒的影響，所以導(dǎo)致日元快速升值。大地震發(fā)生后，日元兌美的影響，所以導(dǎo)致日元快速升值。大地震發(fā)生后，日元兌美元已經(jīng)升值約元已經(jīng)升值約3%3%，兌其他非美貨幣也大幅度升值，其中兌人，兌其他非美貨幣也大幅度升值，其中兌人民幣也再次破民幣也再次破“8”8”。尚未出臺尚未出臺. . 影響面影響面支持面支持面日元匯率的升值，也會導(dǎo)致中國從日元匯率的升值，也會導(dǎo)致中國從日本進口的商品日本進口的商品“變貴變貴” ” 促進中國企業(yè)帶來發(fā)展機促進中國企業(yè)帶來發(fā)展機遇遇n經(jīng)濟替代競爭經(jīng)濟替代競爭n應(yīng)對措施應(yīng)對措施可能將間接推升中國全國可能將間接推升中國

7、全國cpicpi水平水平n匯率影響匯率影響日本地震通過對進出口的影響可能間日本地震通過對進出口的影響可能間接推高中國接推高中國cpicpi指數(shù)指數(shù)市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)市場出現(xiàn)波動，成交量降至市場出現(xiàn)波動，成交量降至“冰點冰點”受政策影響明顯，近期成交量迅速下滑，近周成交量下滑至受政策影響明顯，近期成交量迅速下滑，近周成交量下滑至200200套以內(nèi)。套以內(nèi)。市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)價格堅挺，但近期受禁購影響出現(xiàn)價格堅挺，但近期受禁購影響出現(xiàn)短暫下滑短暫下滑受政策影響近期樓市表現(xiàn)為受政策影響近期樓市表現(xiàn)為“剛需托市剛需托市”，高端樓盤成交量下，高端樓盤成交量下降導(dǎo)致成交價格出現(xiàn)不同程度下滑。降導(dǎo)致成交價格出現(xiàn)

8、不同程度下滑。市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)市場促銷力度開始加大，出現(xiàn)暗降趨勢市場促銷力度開始加大，出現(xiàn)暗降趨勢樓盤名稱樓盤名稱優(yōu)惠情況優(yōu)惠情況世茂世界灣購房均可享受9.5折優(yōu)惠，一次性付清在9.5折基礎(chǔ)上再享受9.5折優(yōu)惠。黃金海岸五期全款享受400元/優(yōu)惠，銀行按揭50%享受50元/優(yōu)惠，買房再買車位的再享400元/優(yōu)惠，申請鉆石卡還可有4萬優(yōu)惠。 羅曼風(fēng)情最高可達700元/平米的特別付款優(yōu)惠。為了體現(xiàn)“婚房節(jié)”的愛情主題，凡2011年領(lǐng)證登記的新人，還可加送價值9999元超級大紅包和8888元的出國豪華蜜月游。維科水岸楓情一次性付款優(yōu)惠300元/保億麗景英郡現(xiàn)已公開認(rèn)籌，目前在駱駝農(nóng)業(yè)銀行預(yù)存2000

9、0元辦理vip貴賓卡，開盤時可優(yōu)惠選房，同時可享受總價20000元的優(yōu)惠。香檳水郡315放心購房日，即日起一周內(nèi)定購即享特惠50666元。 預(yù)判預(yù)判20122012年在銀根和禁購政策不放松的前提下，市場仍將處于盤整期年在銀根和禁購政策不放松的前提下，市場仍將處于盤整期支撐理由如下心理上：房價居高不下，在心理上成為供需雙方的博弈利益上：銀根不放松，開發(fā)商必須要應(yīng)對一個財年的財務(wù)結(jié)算，現(xiàn)金流壓力巨大空間上：現(xiàn)有市場供給，多為3年前土地存量的開發(fā)量延續(xù)，地價優(yōu)勢，致使現(xiàn)房 售價上存在較大價格下調(diào)空間 現(xiàn)象現(xiàn)象 量跌價穩(wěn)，出現(xiàn)暗降趨勢量跌價穩(wěn)，出現(xiàn)暗降趨勢趨勢判斷趨勢判斷問題二：我們的市場機會在哪里？

10、問題二：我們的市場機會在哪里？ 基于本體條件下的市場機會尋找。基于本體條件下的市場機會尋找。 part part 2 2區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析板塊分布板塊分布板塊競爭板塊競爭市場分析市場分析個案分析個案分析客源分析客源分析板塊分布板塊分布小港板塊小港板塊老城板塊老城板塊一品江南一品江南興業(yè)城市嘉苑興業(yè)城市嘉苑京華茗苑京華茗苑花香維也納花香維也納黃金海岸五期黃金海岸五期新隆華府二期新隆華府二期鳳凰國際廣場鳳凰國際廣場黃山豪庭黃山豪庭四季桂花園四季桂花園世茂世界灣世茂世界灣環(huán)球東方港城環(huán)球東方港城artart藍山藍山錦繡千丈錦繡千丈里仁花園四期里仁花園四期天倫名苑天倫名苑學(xué)院路西側(cè)地塊學(xué)院路西側(cè)

11、地塊新中心板塊新中心板塊本案本案新中心板塊市場成熟度高，樓盤多新中心板塊市場成熟度高，樓盤多在售在售未售未售板塊競爭板塊競爭n老城區(qū)板塊：該區(qū)域配套齊全，歷史悠久，但土地供應(yīng)有限難以形成規(guī)模開發(fā)，對整個北侖樓市的影響不大。n小港板塊：該區(qū)域重點發(fā)展工業(yè)，房地產(chǎn)市場起步較晚，目前僅有少量樓盤。n新中心板塊：隨著行政中心和體藝中心的建成，是最近幾年北侖發(fā)展最快的區(qū)域，最具競爭潛力。該區(qū)域集行政、體藝、商業(yè)、學(xué)校、住宅為一體，其潛在的升值優(yōu)勢將吸引購房者的關(guān)注。目前該區(qū)域為中高端、高端置業(yè)區(qū)塊，無論從項目的品質(zhì)還是規(guī)模上，都已經(jīng)成為北侖標(biāo)榜性區(qū)塊。新中心板塊最具競爭力，成為北侖新中心板塊最具競爭力，

12、成為北侖標(biāo)榜性區(qū)塊標(biāo)榜性區(qū)塊市場分析市場分析北侖房價上漲迅速，不再是房價洼北侖房價上漲迅速，不再是房價洼地的代表地的代表北侖住宅成交均價上漲迅速，突破萬元大關(guān)迫在眉睫，不再是北侖住宅成交均價上漲迅速，突破萬元大關(guān)迫在眉睫，不再是寧波房價洼地的代表。寧波房價洼地的代表。0200040006000800010000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2010.1-2011.22010.1-2011.2北侖住宅成交均價（元/北侖住宅成交均價（元/ ） ）市場分析市場分析目前北侖在售市場存量為目前北侖在售市場存量為39483948套，預(yù)套，預(yù)計本項目上市時存量為計本

13、項目上市時存量為10001000套左右套左右樓盤名稱樓盤名稱物業(yè)類型物業(yè)類型總套數(shù)（套）總套數(shù)（套）開盤時間開盤時間戶型面積戶型面積（m2m2）均價均價（元（元/m2/m2）總價范圍總價范圍（萬元）（萬元）銷售情銷售情況況剩余剩余套數(shù)套數(shù)世貿(mào)濱江花園高層住宅 別墅住宅1024 別墅650高層2010.12.19別墅預(yù)計2011.5住宅61-139 別墅220-500760050-12075%256黃金海岸五期商用住宅11552010.12.1870-120850060-11515%982一品江南高層住宅住宅467 公寓1562010.9.10住宅108-167 公寓589000住宅80-150

14、公寓45-6085%93花香維也納多層7062011.1.6一期150余套 二期預(yù)計2011.670-100960060-100一期去化95%560京華茗苑三期多層、小高層3842010.12.848-136650040-12065%134新隆華府小高層336（其中211套為拆遷房）2011.1.676-1301080070-14035%218黃山豪庭高層、小高層2104(當(dāng)期680)一期2010.9.18 二期預(yù)計2011.690-170850070-150一期售完1424世茂世界灣高層3000二期二批2010-11-1576-2001250090-200二期二批85%258四季桂花園四期小

15、高層4252008.10.1118-16511000110-18097%13合計3948市場分析市場分析未售市場存量有近未售市場存量有近70007000套，后期將套，后期將面臨一定的競爭壓力面臨一定的競爭壓力樓盤名稱樓盤名稱物業(yè)類型物業(yè)類型總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）預(yù)計開盤時預(yù)計開盤時間間戶型面積戶型面積（m2m2）天倫名苑高層2382011.8106-2000環(huán)球東方港城多層、高層43002011.980-200錦繡千丈高層11292011.790-150art藍山高層10002011.690-220里仁花園四期小高層、高層1522011.9100-130合計6819地塊名稱地塊名稱地塊面積地

16、塊面積容積率容積率總建面積總建面積學(xué)苑路西地塊228181.4332630市場分析市場分析中小戶型市場接受度高，受政策影中小戶型市場接受度高，受政策影響大戶型產(chǎn)品銷售受阻響大戶型產(chǎn)品銷售受阻項目名稱項目名稱主力戶型主力戶型面積（）面積（）開盤時間開盤時間銷售情況銷售情況世貿(mào)濱江花園一房一廳一衛(wèi)612010-12-19整體去化率75% 80-120的兩房和三房去化最快兩房兩廳一衛(wèi)75-85三房兩廳一衛(wèi)91-107三房兩廳兩衛(wèi)120四房兩廳兩衛(wèi)140世茂世界灣一房一廳一衛(wèi)702010-11-15 （近期開盤）整體去化率92% 89-140的兩房和三房去化最快兩房兩廳一衛(wèi)89三房兩廳兩衛(wèi)138-16

17、0四房兩廳兩衛(wèi)172-200四季桂花園四期兩房兩廳一衛(wèi)1012008-10-1 （近期開盤）整體去化率97% 120-140的三房去化最快三房兩廳兩衛(wèi)118-139四房兩廳兩衛(wèi)168.51五房三廳兩衛(wèi)243.73六房三廳兩衛(wèi)269.17黃金海岸五期一房一廳一衛(wèi)31-532010-12-18 （近期開盤）整體去化率15% 商業(yè)住宅去化受阻，市場抗性較大兩房兩廳一衛(wèi)76-101三房兩廳一衛(wèi)109-121花香維也納兩房兩廳一衛(wèi)70-802011-1-6一起去化95%89-140的兩房和三房去化最快三房兩廳一衛(wèi)90-114個案分析個案分析基本概況：n產(chǎn)品類型：商用住宅 n開盤時間：2010-12-18

18、 n入住時間：預(yù)計2012年 n總套數(shù)：1155套n戶型面積：70-120n銷售均價：8500元/n銷售率：15%n剩余套數(shù)：982套n土地使用年限：40年參考個案：黃金海岸五期參考個案：黃金海岸五期最新動態(tài)：黃金海岸五期70-120精裝住宅熱銷中，均價8000元/，6重厚禮迎新納福，單套最高優(yōu)惠超15萬。雄踞北侖中央核心區(qū)，占位優(yōu)越地雄踞北侖中央核心區(qū)，占位優(yōu)越地段，周圍有配套集群段，周圍有配套集群 個案分析個案分析基本概況：n產(chǎn)品類型：高層住宅 n開盤時間：2010-11-15（二期二批） n入住時間：預(yù)計2011.12 n總套數(shù)：3000套（當(dāng)期800余套）n戶型面積：76-200n銷售

19、均價：12500元/n銷售率：當(dāng)期85%n剩余套數(shù)：258套（二期三批140套）參考個案：世茂世界灣參考個案：世茂世界灣最新動態(tài)：購房均可享受9.5折優(yōu)惠，一次性付清在9.5折基礎(chǔ)上再享受9.5折優(yōu)惠，二期三批房源預(yù)計上半年推出。高端住宅、高檔酒店、大型商業(yè)和高端住宅、高檔酒店、大型商業(yè)和辦公樓為一體的北侖地標(biāo)性建筑辦公樓為一體的北侖地標(biāo)性建筑 個案分析個案分析基本概況：n產(chǎn)品類型：多層、高層住宅 n開盤時間：預(yù)計2011.9 n總套數(shù)：4300套（一期900余套）n戶型面積：80-200n銷售均價：未定競爭個案：環(huán)球東方港城競爭個案：環(huán)球東方港城最新動態(tài)：環(huán)球東方港城預(yù)計9月開盤，開盤將推出

20、900余套，戶型面積約80-200平米，為5幢33、34層超高層住宅與8幢5層電梯洋房“親河、臨水、觀山親河、臨水、觀山”的獨特景觀的獨特景觀疊加資源疊加資源 個案分析個案分析基本概況：n產(chǎn)品類型：高層住宅 n開盤時間：預(yù)計2011.7n總套數(shù)：1129套n戶型面積：90-150n銷售均價：未定競爭個案：錦繡千丈競爭個案：錦繡千丈項目介紹：錦繡千丈總用地面積69662.36平方米，總建筑面積188097平方米，其中地上建筑面積143755平方米，地下建筑面積44342平方米，其中住宅建筑面積139422平方米，住宅總戶數(shù)1129戶項目南側(cè)緊臨軌道項目南側(cè)緊臨軌道1 1號線，河流環(huán)號線，河流環(huán)繞

21、景觀資源豐富繞景觀資源豐富 個案分析個案分析基本概況：n產(chǎn)品類型：高層住宅 n開盤時間：預(yù)計2011.6n總套數(shù)：1000套n戶型面積：90-220n銷售均價：未定競爭個案：競爭個案：artart藍山藍山項目介紹：art藍山對外售樓處于3月14日正式對外開放，總規(guī)劃建筑面積約 17 萬平米 art-deco 公園寬景華宅，90-220 大面寬奢適戶型。位于北侖新城核心商住區(qū)，毗鄰位于北侖新城核心商住區(qū)，毗鄰未來輕軌未來輕軌1 1號線延長段站點號線延長段站點 客源分析客源分析近幾年北侖房產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，加之居民整體購買力較強，近幾年北侖房產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，加之居民整體購買力較強，從客戶區(qū)域分布情況

22、來看，普通住宅基本為北侖本地客戶，從客戶區(qū)域分布情況來看，普通住宅基本為北侖本地客戶，由于與鎮(zhèn)海、舟山等地距離較近，也有不少該區(qū)域客群；從由于與鎮(zhèn)海、舟山等地距離較近，也有不少該區(qū)域客群；從客戶的職業(yè)屬性來看，新碶本地客群中以地區(qū)內(nèi)的效益好的客戶的職業(yè)屬性來看，新碶本地客群中以地區(qū)內(nèi)的效益好的大型企業(yè)員工、公務(wù)員以及因拆遷因素亟需購房的剛性需求大型企業(yè)員工、公務(wù)員以及因拆遷因素亟需購房的剛性需求為主，如北侖電廠、亞洲紙漿集團、政府相關(guān)部門等。為主，如北侖電廠、亞洲紙漿集團、政府相關(guān)部門等。市場小結(jié)市場小結(jié)n項目所處的新中心板塊是北侖市場的標(biāo)榜性板塊，最項目所處的新中心板塊是北侖市場的標(biāo)榜性板塊

23、，最具競爭力；具競爭力；n北侖樓市發(fā)展迅速，房價上升速度快，不再是寧波價北侖樓市發(fā)展迅速，房價上升速度快，不再是寧波價格洼地的代表；格洼地的代表；n在售存量和未來供應(yīng)量較大，后期市場面臨的競爭壓在售存量和未來供應(yīng)量較大，后期市場面臨的競爭壓力較激烈；力較激烈；n受政策影響大戶型產(chǎn)品去化放緩，銷售明顯受阻；受政策影響大戶型產(chǎn)品去化放緩，銷售明顯受阻；n受高房價的壓力，市場傾向功能完善、戶型緊湊的中受高房價的壓力，市場傾向功能完善、戶型緊湊的中小戶型產(chǎn)品；小戶型產(chǎn)品；問題三：我們擁有什么，該打造什么樣的產(chǎn)品？問題三：我們擁有什么，該打造什么樣的產(chǎn)品？誰是我們的目標(biāo)客群？誰是我們的目標(biāo)客群？part

24、 part 3 3項目定位項目定位本體分析本體分析目標(biāo)客群目標(biāo)客群項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價格定位價格定位本體分析本體分析-區(qū)位區(qū)位本案n項目地塊位于大矸廬項目地塊位于大矸廬山路以南、長江路以山路以南、長江路以西，屬于北侖中心區(qū)西，屬于北侖中心區(qū)域；域；n項目地塊離北侖區(qū)政項目地塊離北侖區(qū)政府僅府僅1.51.5公里。公里。位處北侖中心區(qū)，近鄰區(qū)政位處北侖中心區(qū)，近鄰區(qū)政府府本案n通過長江路可速達北通過長江路可速達北侖各地；侖各地；n通過泰山路及通途路通過泰山路及通途路可速達寧波市區(qū)?？伤龠_寧波市區(qū)。n通過泰山路可快速進通過泰山路可快速進入寧波高速公路；入寧波高速公路；n公交線路：公交線

25、路：710710、712712、716716、756756四路公交車線四路公交車線n距輕軌距輕軌1 1號線的長江路號線的長江路站僅站僅500500米米輕軌時代來臨，交通網(wǎng)絡(luò)完善，可輕軌時代來臨，交通網(wǎng)絡(luò)完善，可通達性強通達性強輕軌1號線長江路站500米本體分析本體分析-交通交通西面臨河，景觀價值高西面臨河，景觀價值高東側(cè)長江路東側(cè)長江路北側(cè)廬山路北側(cè)廬山路西側(cè)河流西側(cè)河流地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀本體分析本體分析-四至四至地塊方正規(guī)模小，規(guī)劃限制條件多地塊方正規(guī)模小，規(guī)劃限制條件多n用地面積：用地面積：9951.79951.7n容積率容積率2.82.8n總建筑面積：總建筑面積：2786527865n建筑

26、密度：建筑密度：40%40%n住宅面積：不超過住宅面積：不超過1600016000n商業(yè)面積：商業(yè)面積：1186511865n商業(yè)持有經(jīng)營，不能銷售商業(yè)持有經(jīng)營，不能銷售本體分析本體分析-指標(biāo)指標(biāo)配套齊全，盡享城市繁華配套齊全，盡享城市繁華n市政：北侖區(qū)政府、鳳凰市政：北侖區(qū)政府、鳳凰山游樂園、體育中心、北山游樂園、體育中心、北侖人民醫(yī)院（在建）侖人民醫(yī)院（在建）n商業(yè)：家樂福超市、大潤商業(yè)：家樂福超市、大潤發(fā)超市、富邦廣場發(fā)超市、富邦廣場n學(xué)校：北侖明港高級中學(xué)、學(xué)校：北侖明港高級中學(xué)、寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院北侖行政中心北侖行政中心鳳凰山鳳凰山北侖人民醫(yī)院（在建）北侖人民醫(yī)院（在建

27、）北侖明港高級中學(xué)北侖明港高級中學(xué)本體分析本體分析-配套配套s s（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）o o（機會）（機會）t t（威脅）（威脅）w w（劣勢）（劣勢）1、位于北侖中心，近鄰區(qū)政府；2、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，通達性良好；3、項目西側(cè)臨河，景觀價值高；4、自身配帶商業(yè)，配套優(yōu)勢明顯。1、項目規(guī)模較小，限制條件較多；2、地塊東側(cè)和北側(cè)緊鄰城市主干道，對住宅形成一定的噪音影響；3、項目自帶商業(yè)體，享受配套的同時也對住宅形成一定影響。1、位處北侖中心，區(qū)位升值前景較好；2、距1號輕軌線的長江路站僅500米距離，輕軌時代來臨；1、受宏觀政策的影響，部分住房需求受到抑制；2、受到周邊項目的競爭壓力；本體分析本體分析-

28、 -swotswot目標(biāo)客群目標(biāo)客群人是房子的主體目標(biāo)消費群體鎖定目標(biāo)客群目標(biāo)客群本案的主力客戶不是那些剛步入社會不是那些剛步入社會的普通年輕人的普通年輕人，而是已經(jīng)進入社會工作5-15年左 右，年齡在年齡在3030- -4545歲左右歲左右，事業(yè)已有所成就事業(yè)已有所成就，無論工作還是生活都處在上升期的社會中堅階層社會中堅階層。目標(biāo)客群目標(biāo)客群來源：新碶、大碶、小港、保稅區(qū)職業(yè)：外貿(mào)物流貨代業(yè)、企業(yè)中層技術(shù)人員、泛公務(wù)員、公司高端白領(lǐng)等目的：首次置業(yè)和改善置業(yè)均有，上班方便，就近置業(yè)年齡：30-45歲特征：進取、品味、善接受新事物、習(xí)慣本地生活進取、品味、善接受新事物、習(xí)慣本地生活核心客戶重要

29、客戶補充客戶來源：鎮(zhèn)海、鄞州為主，少量市區(qū)客戶職業(yè)：公司高端白領(lǐng)、企業(yè)高級技術(shù)人員等其他高收入人群目的：以高端首次置業(yè)為主，市區(qū)客戶被高房價逼離年齡：30-35歲特征：年輕、進取、事業(yè)處于快速上升階段北侖本地客戶寧波其他區(qū)域客戶其他區(qū)域客戶來源：舟山、寧波周邊縣市及新寧波人職業(yè)：經(jīng)商、做貿(mào)易、企業(yè)管理層目的：以進城置業(yè)為主，市區(qū)房價高，無法在市區(qū)購房年齡：30-40歲高端首次置業(yè)及首次改善置業(yè)是主高端首次置業(yè)及首次改善置業(yè)是主要目標(biāo)客群要目標(biāo)客群項目定位項目定位以高端首次置業(yè)和首次改善置業(yè)需求為主的以高端首次置業(yè)和首次改善置業(yè)需求為主的中小戶型的中高端項目中小戶型的中高端項目項目定位項目定位不

30、做大戶型項目的理由：不做大戶型項目的理由：n 項目上市時，政策放松的可能性較小，高端需求受到抑制；項目上市時，政策放松的可能性較小，高端需求受到抑制；n 做中小戶型項目市場風(fēng)險較小，有利于資金回流；做中小戶型項目市場風(fēng)險較小，有利于資金回流；n 地塊規(guī)模小，社區(qū)特性不適合做大戶型產(chǎn)品；地塊規(guī)模小，社區(qū)特性不適合做大戶型產(chǎn)品；產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位中小戶型產(chǎn)品類型的選擇中小戶型產(chǎn)品類型的選擇方案一方案一方案二方案二中小戶型平層產(chǎn)品中小戶型平層產(chǎn)品小套型復(fù)式產(chǎn)品小套型復(fù)式產(chǎn)品產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位我們建議選擇方案一我們建議選擇方案一中小戶型平層產(chǎn)品中小戶型平層產(chǎn)品產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位選擇理由：以50-60平方米的

31、復(fù)式，面積按兩層100-120平方米算，二房二廳設(shè)計，這為產(chǎn)品客戶會和挑高公寓比，如果按平層兩倍價格賣，競爭不過挑高公寓，如果挑高公寓定價，沒有平層售價高。打造復(fù)式產(chǎn)品無法實現(xiàn)價值的最大化。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位每層八戶的板式產(chǎn)品，如做兩幢點式產(chǎn)品經(jīng)測算兩幢的側(cè)面距離僅有6.466米，無法達到規(guī)定要求的13米。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戶型建議：戶型建議：東、西兩單元三房兩廳一衛(wèi) 面積約115戶型優(yōu)點：戶型優(yōu)點：n緊湊利用率高，功能齊全；n獨立入戶，增加尊貴感和私密性；n南北通透，戶型方正，格局較好；n贈送面積較多，附加值高。飄窗可贈送部分飄窗可贈送部分飄窗可贈送部分獨門獨戶大面積陽臺產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戶型建議

32、：戶型建議：中間套（中間兩個單元）兩房兩廳一衛(wèi) 面積約105戶型優(yōu)點：戶型優(yōu)點：n戶型緊湊利用率高；n獨立入戶，增加尊貴感和私密性；n南北通透，戶型方正，格局較好；n贈送面積較多，附加值高；n附帶大面積入戶花園。獨門獨戶入戶花園 飄窗可贈送部分飄窗可贈送部分大面積陽臺價格定位價格定位參照項目參照項目黃金海岸黃金海岸世茂世界灣世茂世界灣新隆華府新隆華府本案本案評分指標(biāo)權(quán)重評分(x1)評分(x2)評分(x3)評分（x4）項目區(qū)位10%8998總體規(guī)劃10%8998社區(qū)規(guī)模15%12121010景觀體系10%9989生活配套10%7888產(chǎn)品規(guī)劃10%7998戶型設(shè)計15%10121112贈送面積1

33、0%7888開發(fā)商品牌10%7978總評分100%75857979各項目售價（元）p1(a)8500p2(a)13000p3(a)10800參照權(quán)重（%）y150%y230%y320%加權(quán)后價格（元）p1(b)4250p2(b)3900p3(b)2160本項目加權(quán)平均價格p加權(quán)10310本項目區(qū)位價格p區(qū)位10262價格定位價格定位經(jīng)測算，本項目的銷售均價為經(jīng)測算，本項目的銷售均價為1030010300元元/ /問題四：如何提升產(chǎn)品的附加值，提高項目競爭問題四：如何提升產(chǎn)品的附加值，提高項目競爭力？力？ part part 4 4附加值提升建議附加值提升建議屋頂花園屋頂花園屋頂花園，屋頂花園，多重景觀體系，開啟多重景觀體系，開啟低碳生活范本低