【大學課件】房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的開發(fā)

1、房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的開發(fā)n 房地產(chǎn)投資的概念n 管理模型分析n 系統(tǒng)分析n 系統(tǒng)設計n 系統(tǒng)實施第七章http:/ 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的研究和開發(fā)，目的在于能夠實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過程中的信息化管理，并能輔助房地產(chǎn)決策者運用科學的管理方法，準確、快速地做出決策。 使用該系統(tǒng)，既可對房地產(chǎn)市場的信息進行海量存儲、高速查詢和科學管理，還可通過調用數(shù)據(jù)庫中的大量實用的數(shù)據(jù)，按照確定的目標，選擇適用可行的數(shù)學模型及一系列計算步驟，以便快速地得出最優(yōu)的決策方案供決策者參考。 http:/ 房地產(chǎn)投資的概念及其分類 房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)

2、、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領域的過程和行為。房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類。 房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指房地產(chǎn)投資者從購買土地使用權開始，通過項目策劃、規(guī)劃和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場進行銷售來收回投資，實現(xiàn)獲取投資收益的目標。房地產(chǎn)投資者主要是獲取開發(fā)利潤，風險較大但回報亦大。 房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指投資者的投資對象是房地產(chǎn)投資者新建成的物業(yè)或房地產(chǎn)市場上的二手貨。這類投資的目的一般有兩個，一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用，二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。http:/ 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合

3、，具有不同于其他行業(yè)的許多特點，也正是因為這些特點決定了房地產(chǎn)投資決策不同的之處。房地產(chǎn)投資特點分述如下：（1）投資規(guī)模巨大 （2）投資回收期長（3）房地產(chǎn)的固定性（4）受宏觀經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展所制約 （5）房地產(chǎn)市場發(fā)育的不充分性2. 房地產(chǎn)投資的特點http:/ （2）社會風險 （3）經(jīng)濟風險 包括經(jīng)濟景氣狀況、通貨膨脹、利率與匯率的變動、地價與建筑成本等的變動、外貿(mào)動向以及其他投資動向等因素。（4）市場風險 （5）自然環(huán)境風險3. 房地產(chǎn)投資風險http:/ （2）住宅投資 （3）公寓投資（4）辦公樓、寫字樓投資（5）商業(yè)樓投資（6）工業(yè)樓投資4. 房地產(chǎn)投資類型http:/ 在房地產(chǎn)

4、投資決策信息系統(tǒng)中涉及到的管理模型較多,包括市場預測模型、經(jīng)濟評價模型、投資決策模型以及投資風險評價模型等等。 研究并設計正確而又合理的管理模型是成功地開發(fā)房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的前提，因此需要對系統(tǒng)中所用到的管理模型加以分析和探討。http:/ 房地產(chǎn)市場預測相關因素 市場預測的關鍵因素主要在于市場需求總量及其市場占有率。 影響市場需求的因素主要是環(huán)境，如政治環(huán)境、社會經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、人口增長、分配政策、社會購買力、社會文化、購買心理、消費結構等，這些因素往往是不可控的； 影響市場占有率的因素又可分為兩類：一類是企業(yè)自身因素，如產(chǎn)品成本、產(chǎn)品質量、促銷手段、促銷技巧等。另一類是市場競爭因

5、素，包括房地產(chǎn)企業(yè)競爭對手的生產(chǎn)能力、銷售水平、產(chǎn)品價格、資本狀況等等。 1 房地產(chǎn)市場預測模型分析http:/ 房地產(chǎn)市場預測模型分析預測的銷售量及其市場占有率預測的銷售量及其市場占有率競爭因素競爭因素企業(yè)內部實力及戰(zhàn)略等因素企業(yè)內部實力及戰(zhàn)略等因素預測的市場需求量預測的市場需求量制約因素制約因素國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟展展望望國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟指指數(shù)數(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟政政策策變變動動國國際際形形勢勢變變化化交交通通設設施施文文化化教教育育商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點建建筑筑材材料料價價格格土土地地成成本本資資金金成成本本勞勞動動力力成成本本建建房房質質量量及及類類型型需需求求類類型型需需求求數(shù)數(shù)量量居居民民購購買買力力

6、需需求求狀狀況況閑閑置置房房數(shù)數(shù)量量企企業(yè)業(yè)技技術術實實力力企企業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)績績及及戰(zhàn)戰(zhàn)略略企企業(yè)業(yè)銷銷售售能能力力員員工工業(yè)業(yè)務務水水平平國家國家宏觀宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟及國及國際等際等因素因素相關相關行業(yè)行業(yè)及產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)政業(yè)政策因策因素素地域地域環(huán)境環(huán)境和人和人文環(huán)文環(huán)境等境等因素因素產(chǎn)品產(chǎn)品供應供應及市及市場需場需求因求因素素生產(chǎn)生產(chǎn)成本成本因素因素制約因素制約因素行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展前前景景產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結結構構參參數(shù)數(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策策變變動動競競爭爭格格局局狀狀況況對對手手綜綜合合實實力力對對手手經(jīng)經(jīng)營營成成果果對對手手戰(zhàn)戰(zhàn)略略計計劃劃市場預測相關市場預測相關因素分析圖因素分析圖http:/ 房地產(chǎn)市場預測

7、基本方法預預測測方方法法定量預測方法定量預測方法定性預測方法定性預測方法 經(jīng)驗判斷法經(jīng)驗判斷法用戶調查法用戶調查法德爾菲方法德爾菲方法回歸分析法回歸分析法時間系列分析法時間系列分析法指數(shù)平滑法指數(shù)平滑法加權平均法加權平均法移動平均法移動平均法簡單平均法簡單平均法一元線性回歸法一元線性回歸法多元線性回歸法多元線性回歸法非線性回歸法非線性回歸法http:/ 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價分析 投資項目經(jīng)濟評價采用的是現(xiàn)代分析方法，通過對擬建項目計算期內投入產(chǎn)出各經(jīng)濟因素進行系統(tǒng)分析、調查、預測、計算和論證之后，再從中選擇可行方案。目前，我國現(xiàn)行的投資項目經(jīng)濟評價分為兩個層次，即財務評價和國民經(jīng)濟評價。 本

8、系統(tǒng)中用的是財務評價。http:/ 房地產(chǎn)項目財務評價指標及計算方法 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩大類，靜態(tài)指標沒有考慮到時間因素，而動態(tài)指標卻注重時間因素。 在投資項目經(jīng)濟評價中，靜態(tài)指標僅作為參考指標，而動態(tài)指標是作為投資項目是否可行的評價標準。 http:/ 房地產(chǎn)項目財務評價指標及計算方法（1）靜態(tài)指標投資利潤率（t）投資利稅率（r）靜態(tài)投資回收期（pt）借款回收期（pc）財務凈現(xiàn)值（npv）財務凈現(xiàn)值率（npvr）財務內部收益率（irr）動態(tài)投資回收期（tp）（2）動態(tài)指標算法略http:/ 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價主要變量分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，涉及到的變動

9、因素主要有：地價、購置土地過程中的附加費用、用于購置土地的短期貸款利率、建筑面積、建安成本、開發(fā)周期、用于支付建造成本的短期貸款利率、租售代理費、開發(fā)商租售物業(yè)時的有關支出、租金或售價、開發(fā)商利潤率等等。 其中，短期借貸成本、建安成本、租金或售價、開發(fā)商利潤率、地價是最主要的變動因素，對開發(fā)結果的影響很大，因而有必要對它們進行分析。http:/ 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價主要變量分析（1）租金和售價（2）建設投資 1）地價 2）工程造價 （3）開發(fā)期 1）開發(fā)前期 2）建筑施工期 3）出租期或出售期 （4）開發(fā)和銷售面積 （5）投資收益率 http:/ 房地產(chǎn)投資決策模型分析31 房地產(chǎn)投資決策問題分

10、類 （1）房地產(chǎn)投資機會決策 （2）房地產(chǎn)投資類型決策 （3）房地產(chǎn)投資開發(fā)地點決策 （4）房地產(chǎn)投資開發(fā)項目規(guī)模決策 （5）房地產(chǎn)投資資金來源決策（6）房地產(chǎn)價格決策http:/ 房地產(chǎn)投資決策模型分析32 房地產(chǎn)投資決策方法 決策問題適用決策方法房地產(chǎn)投資機會決策經(jīng)濟評價法房地產(chǎn)投資類型決策層次分析法房地產(chǎn)投資地點決策層次分析法、理想點法房地產(chǎn)投資規(guī)模決策決策樹法、多行為報童模型法http:/ 房地產(chǎn)投資風險分析 在對房地產(chǎn)投資方案進行比較分析后，我們還需對該投資方案進行風險分析與估計，以便對風險發(fā)生的概率及其影響程度作出定量的估計，并且確定某些風險因素的變化幅度和范圍。 風險估計采用不確

11、定分析方法，包括盈虧平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法，本系統(tǒng)采用盈虧平衡分析法、敏感性分析法。http:/ 房地產(chǎn)投資風險分析41 盈虧平衡分析盈虧平衡分析 （1）線性盈虧平衡分析 該方法的成立是以許多約束條件為前提的，這些條件主要有：開發(fā)量與銷售量相等；在所分析的銷售量范圍內，固定費用不發(fā)生變化；變動費用是建筑面積的正線性函數(shù)；銷售收入完全隨著建筑面積的變動而變動，并呈線性關系。在整個分析過程中，平均單方售價是不變的。 （2）非線性盈虧平衡分析 在實際工作中常常會遇到建筑面積與成本不成線性關系的情況。房屋的銷售會受到市場和用戶的影響，銷售收入和銷售量也不是成線性關系。如一項目規(guī)模及要求達

12、到某一限度時，正常價格的建筑材料、動力設備、機械設備等已不能保證供應，企業(yè)必須付出較高的代價才能獲得，同時對一些配套設施、施工技術等都提出了更高的要求，因此成本函數(shù)不再成線性而變成了非線性，http:/ 房地產(chǎn)投資風險分析42 敏感性分析敏感性分析 敏感性分析是研究投資項目主要因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應變化，以判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。這些可能發(fā)生變化的因素就稱為不確定性因素。根據(jù)每次變動因素的數(shù)目不同，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析 http:/ 房地產(chǎn)投資風險分析42 敏感性分析敏感性分析 （1）單因素敏感性分析 每次只變動一個因素，而其他因素

13、保持不變時所進行的敏感性分析。1）確定分析指標 2）選定需要分析的不確定性因素并設定變動范圍3）計算因素變動致使經(jīng)濟指標變動的數(shù)量結果 4）確定敏感因素（2）多因素敏感性分析 進行多因素敏感性分析的條件是：假定多個變動因素互相獨立。http:/ 系統(tǒng)需求分析1 1 現(xiàn)狀調查分析 在調查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在信息處理方式上及現(xiàn)行管理工作中普遍存在以下問題：（1）信息的加工處理方式落后 （2）信息的存儲方式不合理 （3）信息的流通渠道不暢 （4）信息反饋不及時 （5）信息管理不規(guī)范 （6）決策方法不科學 http:/ 系統(tǒng)需求分析2 2 功能需求分析 系統(tǒng)存在的問題決定了系統(tǒng)的需求，進而決定了系統(tǒng)的功

14、能。正是因為客觀問題的存在，才有了需求的存在，也才有了系統(tǒng)存在的必要性。因而，對需求的分析往往是基于原系統(tǒng)所存在的問題之上。需求之一 是希望將企業(yè)的信息處理方式由手工處理向計算機處理方向轉變，通過管理信息系統(tǒng)的建立，實現(xiàn)企業(yè)的信息化管理，使企業(yè)管理工作規(guī)范化、制度化和程序化，并促進企業(yè)管理的基礎工作，避免業(yè)務管理的隨意性，提高信息處理的時效性和準確性，理順企業(yè)的信息流程和流向，以便及時、準確地把握企業(yè)內部、市場和其他外部信息，提高投資決策的效率。需求之二 是希望能將科學的管理方法引進到企業(yè)決策中，以減少決策的隨意性、主觀性、人為性，避免決策的失誤，提高決策的水平和質量。http:/ 系統(tǒng)需求分

15、析2 2 功能需求分析 （1）信息管理功能 （2）信息共享功能 （3）數(shù)據(jù)計算功能 （4）文檔生成功能 （5）模型管理功能 （6）輔助決策功能 http:/ 組織與業(yè)務流程分析 1 組織/業(yè)務關系分析 功能序號業(yè)務 組織市場部財務部工程技術部項目部功能與業(yè)務1市場調查*r2時間分類匯總*a3數(shù)據(jù)統(tǒng)計及預測分析*a4提出被選方案*5對方案進行收支估算a*r6可行性分析*r7決策選優(yōu)rrr*8風險分析a*9計劃審批*“”表示該項業(yè)務是對應組織的主要業(yè)務；表示該項業(yè)務是對應組織的主要業(yè)務；“a a”表示該單位是參加協(xié)調該項業(yè)務的輔助單位；表示該單位是參加協(xié)調該項業(yè)務的輔助單位；“r r”表示該單位是

16、該項業(yè)務的相關單位；表示該單位是該項業(yè)務的相關單位； 空格：表示該單位與對應的業(yè)務無關；空格：表示該單位與對應的業(yè)務無關；http:/ 組織與業(yè)務流程分析 2 業(yè)務流程分析業(yè)務流程分析 2.1 房地產(chǎn)投資決策的業(yè)務流程 提出備選方案提出備選方案收集資料收集資料選擇預測方法選擇預測方法進行預測進行預測預測結果分析預測結果分析提出預測報告提出預測報告方案預測方案預測確定現(xiàn)金流量圖確定現(xiàn)金流量圖進行基礎數(shù)據(jù)的進行基礎數(shù)據(jù)的測算和經(jīng)濟可行測算和經(jīng)濟可行性評價性評價確定可行方案確定可行方案編制項目投資經(jīng)編制項目投資經(jīng)濟評價報告濟評價報告經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價最優(yōu)項目方案最優(yōu)項目方案最優(yōu)方案最優(yōu)方案可行方案決策

17、可行方案決策選優(yōu)選優(yōu)確定最優(yōu)方案確定最優(yōu)方案方案敏感型分析方案敏感型分析及盈虧平衡分析及盈虧平衡分析編制方案的決策編制方案的決策與評價報告與評價報告方案決策與評價方案決策與評價確定目標和任務確定目標和任務提出計劃提出計劃現(xiàn)場調查現(xiàn)場調查整理資料整理資料市場分析市場分析寫出調查報告寫出調查報告市場調查與分析市場調查與分析http:/ 組織與業(yè)務流程分析 2 業(yè)務流程分析業(yè)務流程分析 2.2 房地產(chǎn)投資決策業(yè)務流程圖 市場信息收集市場信息收集市場信息統(tǒng)計市場信息統(tǒng)計報表報表市場分析結果市場分析結果報表報表市場分析市場分析部門經(jīng)部門經(jīng)理理財務部財務部基建部基建部開會討論，初步開會討論，初步提出投資方

18、案提出投資方案各部門各部門備選投資方案備選投資方案報表報表初步審批初步審批總經(jīng)理總經(jīng)理對備選方案進行預測對備選方案進行預測市場部市場部財務部財務部備選方案財務備選方案財務報表（預測）報表（預測）備選方案經(jīng)濟評價備選方案經(jīng)濟評價市場部市場部市場調查市場調查市場信息分類匯總市場信息分類匯總市場部市場部基建部基建部門門ahttp:/ 組織與業(yè)務流程分析 2 業(yè)務流程分析業(yè)務流程分析 2.2 房地產(chǎn)投資決策業(yè)務流程圖 最優(yōu)方案決策最優(yōu)方案決策及評價報表及評價報表最終投資方案最終投資方案報表報表批準批準上級上級部門部門投資計劃投資計劃綜合平衡綜合平衡各部各部門門銀行銀行總經(jīng)總經(jīng)理理最后審批最后審批存檔存

19、檔部門部門經(jīng)理經(jīng)理相關相關部門部門可行方案決策及評價可行方案決策及評價第二次審批第二次審批總經(jīng)總經(jīng)理理可行方案經(jīng)濟可行方案經(jīng)濟分析報表分析報表a下達相關部門下達相關部門http:/ 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 1 數(shù)據(jù)匯總(1) 數(shù)據(jù)匯總 數(shù)據(jù)分類編碼數(shù)據(jù)分類編碼 將系統(tǒng)調查中所收集到的數(shù)據(jù)資料，按業(yè)務過程進行分類編碼，按處理過程的順序排放在一起； 數(shù)據(jù)完整性分析數(shù)據(jù)完整性分析 按業(yè)務過程自頂向下地對數(shù)據(jù)項進行分析，從本到源，直到紀錄數(shù)據(jù)的原始單據(jù)或憑證，確保數(shù)據(jù)的完整性和正確性； 確定數(shù)據(jù)的字長或精度確定數(shù)據(jù)的字長或精度 http:/ 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 1數(shù)據(jù)匯總分類 （2）數(shù)據(jù)分類 輸入數(shù)據(jù)類輸

20、入數(shù)據(jù)類 原始數(shù)據(jù)或基礎數(shù)據(jù)，包括本企業(yè)歷史項目收支數(shù)據(jù)、市場需求量、投資項目概況、市場環(huán)境以及房地產(chǎn)行業(yè)政策法規(guī)等等。 過程數(shù)據(jù)類過程數(shù)據(jù)類 系統(tǒng)在處理過程中所產(chǎn)生的一些數(shù)據(jù)，包括投資費用估算、收入預測、財務指標、決策分析結果以及敏感性分析的結果等等。 最終輸出數(shù)據(jù)類最終輸出數(shù)據(jù)類 是指決策者想得到的一些數(shù)據(jù)，如數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計結果、經(jīng)濟評價報告、最優(yōu)決策方案等等。http:/ 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 2 數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析主要是完成三項工作: 匯總并檢查數(shù)據(jù)完備性、一致性、無冗余性； 數(shù)據(jù)流向分析,并檢查數(shù)據(jù)的匹配、共享等情況； 數(shù)據(jù)重要度及相互間的關系分析等等。 本系統(tǒng)在進行分析時，主要采用u/

21、c矩陣方法。u/c矩陣本質是一種聚類方法，它可以用于過程/數(shù)據(jù)、功能/組織、功能/數(shù)據(jù)等各種分析中。 http:/ 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 2 數(shù)據(jù)分析 （1）構造u/c矩陣 縱坐標欄目定義為功能類，橫坐標欄目定義為數(shù)據(jù)類；（2）數(shù)據(jù)正確性檢驗 按數(shù)據(jù)守恒原理，即數(shù)據(jù)必定有一個產(chǎn)生的源，而且必定有一個或多個用途，可細分為完備性、一致性和無冗余性三條檢驗規(guī)則。 http:/ 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 3 數(shù)據(jù)間相互關系及重要性分析 （1）從數(shù)據(jù)的類型上分析 系統(tǒng)輸入的數(shù)據(jù)，包括原始的基礎數(shù)據(jù)和備選投資方案；前者為市場信息，又可分為投資支出如建筑安裝費用、施工準備費用、開發(fā)費用、相關稅費等，投資收入如銷售收

22、入、出租收入以及市場需求量等等； 過程數(shù)據(jù)，即中間數(shù)據(jù)，為最終數(shù)據(jù)的輸出作準備，包括收入預測數(shù)據(jù)、支出預測數(shù)據(jù)、財務指標值如內部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值等等； 系統(tǒng)輸出的數(shù)據(jù)，主要是最優(yōu)投資方案。http:/ 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 3 數(shù)據(jù)間相互關系及重要性分析 （2）從數(shù)據(jù)使用頻率上分析 原始的基礎數(shù)據(jù) 如建筑安裝費用、施工準備費用、開發(fā)費用、銷售收入、出租收入、市場需求量、競爭對手投資方案， 投資方案數(shù)據(jù) 如投資類型、投資規(guī)模、投資地點、房屋價格以及預測數(shù)據(jù)如支出預測、收入預測在整個系統(tǒng)中使用較為頻繁等；（3）叢數(shù)據(jù)源上分析 基礎數(shù)據(jù)來源于市場信息調查中所得； 投資方案數(shù)據(jù)是針對對基礎數(shù)據(jù)

23、的統(tǒng)計分析之后而加以主觀提出的； 收入預測、支出預測是對基礎數(shù)據(jù)的預測后（經(jīng)過預測檢驗）而得出的。http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（1）頂層數(shù)據(jù)流程圖 反應了本系統(tǒng)的整體功能結構（進行房地產(chǎn)投資方案決策）、初始輸入數(shù)據(jù)（各種原始數(shù)據(jù)）以及最終輸出結果（最優(yōu)決策方案），通過對本層數(shù)據(jù)流程圖的分析，可對系統(tǒng)邏輯功能一目了然。 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資決策決策d決策人員決策人員相關經(jīng)濟指標、參數(shù)相關經(jīng)濟指標、參數(shù)及備選投資方案等及備選投資方案等市場調查數(shù)據(jù)市場調查數(shù)據(jù)市場部市場部決策人員決策人員最優(yōu)決策方案最優(yōu)決策方案經(jīng)理經(jīng)理http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（2）一層數(shù)據(jù)流程圖 第一層數(shù)據(jù)流程圖

24、共分為四個大的邏輯處理過程，它們分別是市場分析、方案預測、經(jīng)濟評價以及方案決策和評價四個部分，涉及到市場部、財務部、工程技術部等多個職能部門，其中，基礎數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案收益數(shù)據(jù)等作為四個邏輯處理過程的共享數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)經(jīng)過四個邏輯處理過程后，最終得出最優(yōu)方案供決策人員參考。http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（2）頂層數(shù)據(jù)流程圖 基礎基礎數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)管理管理p1市場部市場部選方案選方案方案方案預測預測p2工程技工程技術部等術部等經(jīng)理經(jīng)理提出備提出備市場調市場調市場部市場部查數(shù)據(jù)查數(shù)據(jù)方案支出表方案支出表d2.1方案收益表方案收益表f2.2相關經(jīng)相關經(jīng)濟濟濟指標濟指標經(jīng)濟經(jīng)濟評價評價p3財務

25、部財務部決策人員決策人員可行方案可行方案d3.1相關相關 參數(shù)參數(shù)方案決方案決策與風策與風險分析險分析p4決策人員決策人員決策者決策者最優(yōu)最優(yōu)方案方案最優(yōu)方案及報表最優(yōu)方案及報表d4經(jīng)理經(jīng)理取費房價數(shù)據(jù)取費房價數(shù)據(jù)d1.2房地產(chǎn)投資信息庫房地產(chǎn)投資信息庫d1.1http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（3）二層數(shù)據(jù)流程圖 市場市場信息信息管理管理p1.1市場部市場部市場調市場調市場部市場部查數(shù)據(jù)查數(shù)據(jù)標準及標準及房價房價經(jīng)理經(jīng)理（基礎數(shù)據(jù)管理）（基礎數(shù)據(jù)管理）環(huán)境數(shù)據(jù)分析環(huán)境數(shù)據(jù)分析各類標準定額統(tǒng)計各類標準定額統(tǒng)計f1.3.1市場需求量預測市場需求量預測外部企業(yè)投資預測外部企業(yè)投資預測歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計

26、預測歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計預測f1.3.2f1.3.3f1.3.4f1.3.5f1.3.6 各類房價統(tǒng)計預測各類房價統(tǒng)計預測環(huán)境數(shù)據(jù)環(huán)境數(shù)據(jù)f1.1.1市場需求量市場需求量外部企業(yè)投資外部企業(yè)投資f1.1.2f1.1.3f1.1.4歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計收費房收費房價管理價管理p1.2市場部市場部市場需求量市場需求量外部企業(yè)投資外部企業(yè)投資f1.2.1f1.2.2f1.2.3歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計析方法析方法數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)分析分析p1.3市場部市場部市場部市場部選擇分選擇分http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（3）二層數(shù)據(jù)流程圖 收支收支預測預測p2.2工程技工程技術部等術部等方案方案生成生成p2.1經(jīng)理

27、經(jīng)理備選投資方案備選投資方案f2.1.1投資投資方案方案經(jīng)理經(jīng)理方案收益數(shù)據(jù)方案收益數(shù)據(jù)f2.2.1方案支出數(shù)據(jù)方案支出數(shù)據(jù)f2.2.2相關標準及房價選擇相關標準及房價選擇費用計算標準費用計算標準f1.2.1成本定額標準成本定額標準f1.2.2各類型房價及租金各類型房價及租金f1.2.3財務部財務部（方案估算）（方案估算）http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（3）二層數(shù)據(jù)流程圖 現(xiàn)金現(xiàn)金流量流量表表生成生成p3.1財務部財務部投資項投資項目可行目可行性分析性分析p3.2財務部財務部備選投資方案備選投資方案f2.1.1方案收益數(shù)據(jù)方案收益數(shù)據(jù)f2.2.1方案支出數(shù)據(jù)方案支出數(shù)據(jù)f2.2.2現(xiàn)金流

28、量表現(xiàn)金流量表f3.1.1及參數(shù)及參數(shù)經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標決策人員決策人員可行投資方案可行投資方案f3.2.1（經(jīng)濟評價）（經(jīng)濟評價）http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（3）二層數(shù)據(jù)流程圖 最優(yōu)方最優(yōu)方案評價案評價p4.2決策者決策者投資方投資方案決策案決策p4.1決策者決策者決策模型決策模型及評價模及評價模型管理型管理p4.3決策者決策者方案評價數(shù)據(jù)方案評價數(shù)據(jù)f4.2最優(yōu)投資方案最優(yōu)投資方案f4.1相關相關參數(shù)參數(shù)決策人員決策人員可行投資方案可行投資方案f3.2.1決策及評價模型庫決策及評價模型庫f4.3.1方案收益數(shù)據(jù)方案收益數(shù)據(jù)f2.2.2方案支出數(shù)據(jù)方案支出數(shù)據(jù)f2.2.1不合理結不合

29、理結果及模型果及模型相關相關參數(shù)參數(shù)決策人員決策人員（方案決策及評價）（方案決策及評價）http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（4）三層數(shù)據(jù)流程圖 模型選模型選擇及預擇及預測計算測計算p市場部市場部預測內預測內容及數(shù)容及數(shù)據(jù)選擇據(jù)選擇p經(jīng)理經(jīng)理預測結果預測結果及其模型及其模型內容及內容及數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)預測結果預測結果及模型檢及模型檢驗驗p市場部市場部預測預測模型模型管理管理p市場部市場部預測預測結果結果處理處理p市場部市場部合理預合理預測結果測結果不合理預測不合理預測結果及模型結果及模型相應模型及參數(shù)相應模型及參數(shù)預測人員預測人員相

30、關數(shù)據(jù)相關數(shù)據(jù)（方案分析之數(shù)據(jù)預測）（方案分析之數(shù)據(jù)預測）預測模型庫預測模型庫f環(huán)境數(shù)據(jù)環(huán)境數(shù)據(jù)歷史收支數(shù)據(jù)歷史收支數(shù)據(jù)市場需求量市場需求量外部企業(yè)數(shù)據(jù)外部企業(yè)數(shù)據(jù)f1.1.1f1.1.2f1.1.3f1.1.4f1.2.1f1.2.2f1.2.3費用計算標準費用計算標準成本定額標準成本定額標準各類型房價及租金各類型房價及租金環(huán)境數(shù)據(jù)統(tǒng)計預測環(huán)境數(shù)據(jù)統(tǒng)計預測歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計預測歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計預測市場需求量預測市場需求量預測外部企業(yè)投資預測外部企業(yè)投資預測f1.1.1f1.1.2f1.1.3f1.1.4f1.2.1各類房價統(tǒng)計預測各類房價統(tǒng)計預測http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（4）

31、三層數(shù)據(jù)流程圖 決策決策 計算計算p4.1.2決策者決策者決策方?jīng)Q策方案及模案及模型選擇型選擇p4.1.1決策者決策者相關決相關決策參數(shù)策參數(shù)決策人員決策人員決策及評價模型庫決策及評價模型庫f4.3.1可行投資方案可行投資方案f3.2.1及模型及模型 方案方案決策結決策結果及模果及模型檢驗型檢驗p4.1.3決策者決策者 決策結果決策結果及模型參數(shù)及模型參數(shù)不合理結不合理結果及模型果及模型相關相關參數(shù)參數(shù)決策模決策模型及評型及評價模型價模型管理管理p4.3決策者決策者決策人員決策人員( (方案決策及風險分析之投資決策方案決策及風險分析之投資決策) )最優(yōu)投資方案最優(yōu)投資方案f4.1方案支出數(shù)據(jù)方

32、案支出數(shù)據(jù)方案收益數(shù)據(jù)方案收益數(shù)據(jù)f2.2.2f2.2.1http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（5）數(shù)據(jù)詞典 數(shù)據(jù)詞典是系統(tǒng)邏輯模型的詳細、具體的說明，是系統(tǒng)分析階段的重要文件，也是內容豐富、篇幅極大的文件。本例只給出投資決策與評價處理過程中的部分數(shù)據(jù)詞典圖。http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（5）數(shù)據(jù)詞典名稱名稱形式形式意義意義等號等號=等于，表示等式左邊的項目由等式右邊的各項組成或等式兩等于，表示等式左邊的項目由等式右邊的各項組成或等式兩邊項目內容相同邊項目內容相同加號加號+ 與，表示加號兩邊項目同時出現(xiàn)或共同組成某項內容與，表示加號兩邊項目同時出現(xiàn)或共同組成某項內容方括號方括號 或者，

33、表示方括號內各項目中至少一項出現(xiàn)或者，表示方括號內各項目中至少一項出現(xiàn) 花花括括號號 重復，表示花括號內項目重復出現(xiàn)多次或重復取值多次重復，表示花括號內項目重復出現(xiàn)多次或重復取值多次 n 表示重復表示重復n次；次；n 1 表示括號內項目從取第一個值到第表示括號內項目從取第一個值到第n個值；個值； （條件）（條件）表示在滿足所注明的條件下重復，如不注明條件表示無表示在滿足所注明的條件下重復，如不注明條件表示無 條件重復，如不注明次數(shù)，表示重復次數(shù)任取；條件重復，如不注明次數(shù)，表示重復次數(shù)任??；圓括號圓括號（）（） 選擇項，表示括號內所列項目為可選項目；選擇項，表示括號內所列項目為可選項目；htt

34、p:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（5）數(shù)據(jù)詞典條目名系統(tǒng)名來源數(shù)據(jù)結構出處簡要說明相 關 決策參數(shù)方 案 決策決 策 人員輸入相關參數(shù)=模型代碼+模型名稱+模型參數(shù)+模型描述決 策 方案 及 模型 選 擇模塊模型參數(shù)依模型的不同而有所不同，且參數(shù)的個數(shù)從一個到多個不等；模型描述在備注中加以說明，主要指模型結構。方 案 及模型方 案 決策由 決 策方 案 及模 型 選擇 模 塊輸出方案及模型=方案編碼+方案收支數(shù)據(jù)+方案的財務指標+模型編碼+模型參數(shù)+模型描述決 策 計算模塊這里的方案編碼是指可行方案編碼；在進行決策計算前，需要調用改方案的收支數(shù)據(jù)及財務指標值；決策模型來自于模型數(shù)據(jù)庫。決 策 結

35、果 及 模型方 案 決策由 決 策計 算 模塊輸出決策結果及模型=方案編碼+方案決策結果+方案的收支數(shù)據(jù)+模型編碼+模型參數(shù)+模型描述決 策 結果 及 模型 檢 驗模塊方案的決策結果必須進行檢驗，以驗證其合法性；檢驗包括結果檢驗和模型檢驗兩方面。不 合 理結 果 及模型方 案 決策由 決 策結 果 及模 型 檢驗 模 塊輸出不合理結果及模型=方案編 碼 + 方 案 決 策 結果+方案的收支數(shù)據(jù)+模型編碼+模型參數(shù)+模型描述決 策 模型 及 評價 模 型管 理 模塊如果檢驗結果合理，就不存在這一數(shù)據(jù)流，決策結果可以直接用于參考；不合理的結果及模型調入到模型管理模塊進行模型修正，為下一步繼續(xù)檢驗做

36、準備。數(shù)據(jù)流條目http:/ 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典（5）數(shù)據(jù)詞典 數(shù)據(jù)加工條目條目名條目名系統(tǒng)名系統(tǒng)名輸入輸入加工邏輯加工邏輯輸出輸出簡要說明簡要說明投 資 方投 資 方案決策案決策方 案 決方 案 決策 及 評策 及 評價價相關參數(shù)；相關參數(shù)；可行投資方案；可行投資方案；相關決策模型；相關決策模型；方案收支數(shù)據(jù)。方案收支數(shù)據(jù)。方案及模型選擇方案及模型選擇決策決策計算計算決策結果及模型檢決策結果及模型檢驗驗最 有 投最 有 投資 方 案資 方 案及 其 決及 其 決策 分 析策 分 析結果。結果。本條目的加工邏輯本條目的加工邏輯較為抽象，須進一較為抽象，須進一步細化求解。步細化求解。用 層

37、次用 層 次分 析 法分 析 法進 行 決進 行 決策計算策計算投 資 方投 資 方案決策案決策方案編碼及本方案編碼及本模型；模型；方案的方案的收支數(shù)據(jù)及指標收支數(shù)據(jù)及指標數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)。投資類型及各收益指標；投資類型及各收益指標；各類型方案代碼的指標各類型方案代碼的指標權重計算及檢驗；權重計算及檢驗；每個每個方案下的各收益指標計算方案下的各收益指標計算及檢驗；及檢驗；各方案的比重各方案的比重計算及排序。計算及排序。決 策 結決 策 結果 及 模果 及 模型型問題不同，選擇的問題不同，選擇的模型及方案不同，模型及方案不同，決策計算的方式亦決策計算的方式亦不同。本條目是決不同。本條目是決策計算下一層

38、數(shù)據(jù)策計算下一層數(shù)據(jù)流程圖展開的部分流程圖展開的部分方 案 的方 案 的敏 感 性敏 感 性分析分析最 優(yōu) 方最 優(yōu) 方案評價案評價方案編碼及本方案編碼及本模型；模型；方案的方案的收支數(shù)據(jù)及指標收支數(shù)據(jù)及指標數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)。評價指標及不確定性因評價指標及不確定性因素選擇；素選擇；不確定因素變不確定因素變動范圍設定；動范圍設定；計算因素計算因素變動導致指標值的改變；變動導致指標值的改變；求解敏感性系數(shù)；求解敏感性系數(shù)；求求解敏感分析表；解敏感分析表；對敏感對敏感分析結果圖示分析結果圖示 敏 感敏 感系 數(shù) ；系 數(shù) ； 敏 感敏 感分析表；分析表； 敏 感敏 感分析圖。分析圖。本條目是最優(yōu)方案本條目

39、是最優(yōu)方案評價下一層數(shù)據(jù)流評價下一層數(shù)據(jù)流程圖展開的部分，程圖展開的部分，除此之外，還包括除此之外，還包括盈虧平衡分析模塊盈虧平衡分析模塊http:/ 功能/數(shù)據(jù)分析（1）u/c矩陣的建立 從理論上說，建立u/c矩陣一般須按照結構化的系統(tǒng)分析方式來進行，它首先分析系統(tǒng)的總體功能，然后自頂向下、逐步分解，逐個地確定各項具體的功能和完成此項功能所需要的數(shù)據(jù)，最后填上功能/數(shù)據(jù)之間的關系，即完成了u/c矩陣的建立過程。本系統(tǒng)的u/c矩陣在數(shù)據(jù)分析時已經(jīng)建立好。 （2）u/c矩陣正確性檢驗 建立u/c矩陣后一定要根據(jù)“數(shù)據(jù)守恒原則”進行正確性檢驗，也就是對數(shù)據(jù)進行完備性檢驗、一致性檢驗和無冗余性檢驗，

40、以確保系統(tǒng)功能數(shù)據(jù)項劃分和所建u/c矩陣的正確性。這一項工作已在前面數(shù)據(jù)正確性分析時完成。http:/ 功能/數(shù)據(jù)分析（3）u/c矩陣求解 u/c矩陣求解過程就是對系統(tǒng)結構劃分的優(yōu)化過程。它是基于子系統(tǒng)劃分應相互獨立，而且內部凝聚性高的這一原則。具體做法是使表中的“c”元素盡量地靠近u/c矩陣的對角線，然后，再以“c”元素為標準，劃分子系統(tǒng)。這樣劃分的子系統(tǒng)獨立性和凝聚性都是較好的，因為它可以確保各子系統(tǒng)不受干擾地獨立運行。 u/c矩陣求解過程是通過表上作業(yè)來完成的，其具體做法是：調換表中的行變量或列變量，使表中的“c”元素盡量地靠近u/c矩陣的對角線，注：這里只是盡量地朝對角線靠近，但不可能

41、全在對角線上，按照這一原則，本系統(tǒng)u/c矩陣求解結果如下頁圖。http:/ 功能/數(shù)據(jù)分析（4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 通過對u/c矩陣的正確性檢驗，及時發(fā)現(xiàn)前段分析和調查工作的疏漏和錯誤； 通過對u/c矩陣的正確性檢驗來分析數(shù)據(jù)的正確性和完整性； 通過對u/c矩陣的求解過程最終得到子系統(tǒng)的劃分； 通過子系統(tǒng)之間的聯(lián)系（“u”）可以確定子系統(tǒng)之間的共享數(shù)據(jù)。這里僅分析后兩點。 在本系統(tǒng)中u/c矩陣求解的目的是為了對系統(tǒng)進行邏輯功能劃分和考慮今后數(shù)據(jù)資源的合理分布，具體來說，可幫助我們做好四點工作：http:/ 功能/數(shù)據(jù)分析（4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 系統(tǒng)邏輯功能的劃分 根據(jù)對房地產(chǎn)

42、投資決策過程中功能需求、業(yè)務流程、數(shù)據(jù)流程、功能/數(shù)據(jù)等的分析，我們將總系統(tǒng)初步劃分為四個子系統(tǒng)，即市場分析子系統(tǒng)、方案預測子系統(tǒng)、經(jīng)濟評價子系統(tǒng)、投資決策及評價子系統(tǒng)。系統(tǒng)的邏輯功能分別由這四個系統(tǒng)出完成，每個子系統(tǒng)所要完成的功能如下圖所示。http:/ 功能/數(shù)據(jù)分析（4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 數(shù)據(jù)資源分布 在對系統(tǒng)進行劃分并確定料子系統(tǒng)以后，從圖上可以看出所有數(shù)據(jù)的使用關系都被小方塊分隔成了兩類： 一類在小方塊以內；所產(chǎn)生和使用的數(shù)據(jù)，今后主要考慮放在本子系統(tǒng)的計算機設備上處理。 另一類在小方塊以外。（即圖中小方塊以外的“u”），則表示了各子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)聯(lián)系。這些數(shù)據(jù)主要包括一些

43、基礎數(shù)據(jù)和一些中間數(shù)據(jù)如方案收益數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案的財務指標等等。這些數(shù)據(jù)資源今后應考慮放在網(wǎng)絡服務器上供各子系統(tǒng)共享或通過網(wǎng)絡來相互傳遞。 http:/ 數(shù)據(jù)功能費用計算標準成本頂額標準各類房價租金已建項目費用已建項目成本已建項目收入市場購買力市場需求量房屋空置量其他企業(yè)計劃項目總成本項目總收入內部收益率投資回收期基準收益率凈現(xiàn)值及指數(shù)預測參數(shù)決策參數(shù)投資規(guī)模投資類型投資位置房地產(chǎn)價格方案決策結果風險分析結果市場信息管理、取費房價管理以及數(shù)據(jù)分析 提出被選方案及方案收支估算 投資方案決策及方案風險分析 ccuuuucuucuucuuuucuuuucuuuuucuuuuucuuuuucu

44、uuuucuucuuucuucuucuucuuuuucucucuuuucuuuucuuuucuuucucuuuuu基礎數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)方案估算子系統(tǒng)方案決策與風險分析子系統(tǒng)經(jīng)濟評價子系統(tǒng)http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 11 子系統(tǒng)劃分子系統(tǒng)劃分 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)市場信息管理 數(shù)據(jù)分析市場信息分類錄入市場信息分類瀏覽市場信息查詢市場信息修改市場信息刪除分析方法管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析預測結果處理模型選擇及方案預測方案及數(shù)據(jù)選擇預測結果檢驗預測模型管理市場分析方案預測經(jīng)濟評價方案決策及評價系統(tǒng)維護方案生成 收支預測備選項目管理投資項目立項財務指標計算及分析現(xiàn)金流量表生成方案評價方案

45、決策模型管理模型修改模型幫助模型增刪密碼管理數(shù)據(jù)備份數(shù)據(jù)導入編碼管理幫助投資決策數(shù)據(jù)及模型檢驗方案及模型選擇敏感性分析盈虧平衡分析http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 12 系統(tǒng)功能描述 121 市場分析子系統(tǒng) （1）市場信息管理模塊 市場信息內容包括土地供給、資金供給、建筑材料、施工力量、擬投資地點的基礎設施、地理環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點等內容、市場需求情況、商品房空置情況、房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)、競爭對手投資計劃以及本企業(yè)歷史投資項目的收支情況等等 市場信息分類錄入模塊用以實現(xiàn)對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)分類和追加，它是原始數(shù)據(jù)的入口。 市場信息分類瀏覽模塊對所錄入市場信息的內容加以

46、分類瀏覽。 市場信息查詢模塊根據(jù)使用者的要求，檢索出特定范圍類的市場信息供使用者參考。 市場信息編輯模塊用以對已改變的市場信息或人工錄入錯誤的市場信息加以修改編輯。 市場信息刪除模塊用以對已過時的市場信息或無用的市場信息加以刪除，以節(jié)省存儲空間、提高數(shù)據(jù)庫的空間利用率并可避免無用的市場信息對決策人員的干擾。http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 12 系統(tǒng)功能描述 121 市場分析子系統(tǒng) （2）數(shù)據(jù)分析模塊 分析方法管理模塊用于對分析方法的錄入、修改、刪除等，這里的市場分析方法主要是一些常用的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法，它們主要用于對數(shù)據(jù)變化的趨勢分析； 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析模塊即用分析方法管理模塊

47、里的統(tǒng)計分析方法來對市場信息加以分析，并將其分析結果用圖表來加以顯示，增加其直觀性、可視性，從而為決策者提出備選方案作準備。http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 12 系統(tǒng)功能描述 122 方案預測子系統(tǒng)（1）方案生成模塊 投資項目立項模塊主要是用于錄入決策人員根據(jù)對市場信息的分析后所提出投資備選方案，包括項目的投資計劃和銷售計劃，本文所討論僅指項目的投資計劃，主要是項目的投資類型、投資規(guī)模、投資地點、房產(chǎn)價格以及資金的融資計劃等內容； 備選方案管理模塊用于對備選方案的編輯、刪除和比較。http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 12 系統(tǒng)功能描述 122 方案預測子系統(tǒng)

48、（2）收支預測模塊 方案及數(shù)據(jù)選擇模塊的作用在于從備選投資方案中選擇所有的投資方案，并從基礎數(shù)據(jù)庫中調入相應方案下的基礎數(shù)據(jù)； 模型選擇及方案預測模塊用于選擇合適的模型并根據(jù)基礎數(shù)據(jù)對方案進行收支預測； 預測結果檢驗模塊用于對所預測的結果加以檢驗，以驗證其合法性， 預測結果處理模塊用于根據(jù)實際需要對所預測的結果加以人工調整； 預測模型管理包括預測模型錄入、預測模型修正、預測模型刪除和預測模型使用幫助等四個子模塊； 預測模型刪除模塊用于對不適用的預測模型從預測模型庫中刪除； 預測模型使用幫助模塊主要是考慮到用戶的知識層次不一樣，為了使任何用戶能較好的運用本預測模型，從而加設這一模塊，該模型采用類

49、似于windows下的向導模式，通過對本模塊中所舉實例的分步使用，以幫助用戶熟練使用。http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 12 系統(tǒng)功能描述 123 經(jīng)濟評價子系統(tǒng) （1）現(xiàn)金流量表生成模塊 現(xiàn)金流量表生成模塊用于對所選方案的收入數(shù)據(jù)和支出數(shù)據(jù)從其數(shù)據(jù)庫中提起并加以合并成現(xiàn)金流量表，為下一步的可行性分析作準備。（2）財務指標計算及分析模塊 財務指標計算及分析模塊用于將所選方案的現(xiàn)金流量表通過ole技術調入到excel里的現(xiàn)金流量表模板中，然后利用該模板的自動計算功能求解出各項財務指標值，包括內部收益率（irr）、投資回收期、凈現(xiàn)值（npv）、凈現(xiàn)值指數(shù)（npvr），最后將其結果

50、返回到主程序中，在對這些結果的分析后，篩選出可行投資方案，剔除不合理的投資方案。 http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 12 系統(tǒng)功能描述 124 投資決策及評價子系統(tǒng) （1）方案決策模塊 方案決策模塊又可分為方案及模型選擇、投資決策、數(shù)據(jù)及模型檢驗三個子模塊。其中，方案及模型選擇模塊用于選擇所有可行方案并基于不同的方案特點采用合適的決策模型和方法進行決策比較，具體可細分如下：對于投資規(guī)模不同的方案采用報童行為決策模型或投資增量內部收益率法或線性規(guī)劃法加以比較；對于投資地點不同的方案采用理想點法決策模型；對于投資類型多目標決策方案采用層次分析法決策模型等；對有效期不等方案的比較，

51、采用最小公倍數(shù)法，將對比方案處理成為相同有效期后再進行對比；http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 12 系統(tǒng)功能描述 124 投資決策及評價子系統(tǒng) （2）方案評價模塊 方案評價模塊又可分為盈虧平衡分析、敏感性分析兩個模塊。 盈虧平衡分析模塊是通過對盈虧平衡分析點的計算來分析開發(fā)項目對市場需求變化的適應能力，從而確定各因素的盈虧變化點及其盈虧變化概率矩陣； 敏感性分析模塊主要用來研究各種不確定因素發(fā)生變化時對方案效果的影響，這里采用的方法是單因素分析法，考慮的因素有投資規(guī)模、投資收入、投資支出、利率以及市場需求來量等。http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 12 系統(tǒng)功

52、能描述 124 投資決策及評價子系統(tǒng) （3）決策模型管理模塊 決策模型管理模塊又分為模型錄入和刪除、模型修正、模型使用幫助三個模塊。 模型錄入用于對決策模型的錄入和描述，模型刪除用于將不合適模塊從模型庫中刪除； 模型修正模塊是根據(jù)模型預測和模型檢驗的結果來對所用的模型加以修正，同樣包括對參數(shù)和常數(shù)修正的兩個部分； 模型使用幫助模塊是為了幫助決策人員更好地使用本系統(tǒng)的決策模型而設立的，該模型采用類似于windows下的向導模式，通過對本模塊中所舉實例的分步使用，可使任何層次的決策人員用好本系統(tǒng)中的決策模型。http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 12 系統(tǒng)功能描述 125 系統(tǒng)維護子

53、系統(tǒng) （1）密碼設置模塊 該模塊為系統(tǒng)每個用戶設置了必要的密碼及其相應的使用權限，以防止非法用戶進入系統(tǒng)更改數(shù)據(jù)或執(zhí)行其它非法操作，同時還可以根據(jù)用戶的需要，隨時更改密碼。（2）編碼管理模塊 為了方便用戶對項目代碼和方案編碼的管理而設置的，本系統(tǒng)對每個項目及其方案均設置了唯一的項目代碼和對應方案編碼，為了加強用戶對項目的統(tǒng)一管理，維護數(shù)據(jù)的一致性，在一般情況下，項目代碼不可修改，如果用戶根據(jù)實際情況需要統(tǒng)一修改項目代碼，便可在本模塊中進行。http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 12 系統(tǒng)功能描述 125 系統(tǒng)維護子系統(tǒng) （3）數(shù)據(jù)備份模塊 數(shù)據(jù)備份模塊是為了防止系統(tǒng)運行時出現(xiàn)意外

54、或因用戶的錯誤操作而導致數(shù)據(jù)庫損壞而進行數(shù)據(jù)庫備份。本模塊能將此系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫備份到用戶指定的目錄下，以便需要時恢復。（4）數(shù)據(jù)導入模塊 數(shù)據(jù)導入模塊當系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫因意外而損壞時，便可在本模塊中將備份好的數(shù)據(jù)導入系統(tǒng)中，代替原有的數(shù)據(jù)庫以方便用戶使用。（5）系統(tǒng)幫助模塊 系統(tǒng)幫助模塊是對用戶如何使用本系統(tǒng)而設置，包括各模塊使用幫助、管理模型如預測模型、決策模型、評價模型的知識介紹和使用說明等等。 http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 13 網(wǎng)絡設計和網(wǎng)絡配置 131 網(wǎng)絡設計 從房地產(chǎn)投資決策這一過程分析出發(fā)，主要涉及市場部、工程技術部、財務部、各職能領導辦公室的四個業(yè)務功能操作場所

55、；并且每個職能部門功能相對獨立，部門之間有諸多必要的數(shù)據(jù)聯(lián)系。另外，系統(tǒng)還需為領導信息服務提出各項信息查詢功能。 根據(jù)這種特點，系統(tǒng)利用計算機局部網(wǎng)絡作為系統(tǒng)的物理結構，為了提高系統(tǒng)的可靠性和可擴充性，網(wǎng)絡采用以交換機作為數(shù)據(jù)交換中心、以網(wǎng)絡集線器（hub）為終端連結接點、以雙絞線為數(shù)據(jù)傳輸介質的星型結構。在每個業(yè)務管理功能發(fā)生地點以及每位高層理人員分別配置一臺計算機作為子系統(tǒng)的節(jié)點工作站，系統(tǒng)功能的實現(xiàn)、子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享與交換傳遞均通過網(wǎng)絡服務器完成。http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 13 網(wǎng)絡設計和網(wǎng)絡配置 131 網(wǎng)絡設計網(wǎng)絡集線器（hub）總 經(jīng) 理工作站項 目 經(jīng)

56、 理工作站總工程師工作站網(wǎng)絡服務器信息中心市 場 部工作站網(wǎng)絡集線器（hub）財 務 部工作站工程技術部工作站業(yè) 務 辦 公室工作站各職能部門總會計師工作站總經(jīng)濟師工作站交換機房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)網(wǎng)絡設計模式圖http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 13 網(wǎng)絡設計和網(wǎng)絡配置 132 網(wǎng)絡配置 （1）硬件配置 交換機 采用ls-3024f2的24口10/100m自適應以太網(wǎng)交換機。 網(wǎng)絡集線器（hub）采用lh-2016e的16口10m集線器。 傳輸介質 采用lucent五類雙絞線。 網(wǎng)絡服務器 作為系統(tǒng)功能實現(xiàn)和數(shù)據(jù)共享的中心，應具有較高的性能和可靠性，因此，宜選擇高檔品牌專用服

57、務器。 網(wǎng)絡工作站 選用586以上普通的微型計算機，由于業(yè)務管理活動分散在多個物理地點，而每個部門的高層領導也各有自己的辦公的地點，因此工作站的數(shù)量亦有多個。 工作站與網(wǎng)絡連接時的網(wǎng)絡適配器采用novell公司的網(wǎng)絡適配器ne2000。網(wǎng)絡上還配置多臺epson-3200k打印機，分別置于財務部、市場部、工程技術部、總經(jīng)理辦公室和信息中心等處，以滿足工作站打印和網(wǎng)絡打印的需要。 除此之外，在網(wǎng)絡服務器和各工作站處，還配置凈化電源及ups不間斷電源，以應付電源的各種變化和故障，從而保證系統(tǒng)功能的可靠性。 http:/ 1 系統(tǒng)總體結構設計系統(tǒng)總體結構設計 13 網(wǎng)絡設計和網(wǎng)絡配置 132 網(wǎng)絡配

58、置 （2）系統(tǒng)軟件配置 網(wǎng)絡服務器上運行microsoft 公司的網(wǎng)絡操作系統(tǒng)nt server5。工作站上運行microsoft 公司的操作系統(tǒng) nt workstation或 windows2000。 另外，系統(tǒng)的可靠性和安全性是本系統(tǒng)在軟件總體結構設計上重點考慮的問題。從系統(tǒng)可靠性出發(fā)，系統(tǒng)的應用軟件和數(shù)據(jù)庫均采用了雙向備份的工作方式，即在工作站本地硬盤和網(wǎng)絡服務器硬盤上均有應用系統(tǒng)軟件和數(shù)據(jù)庫備份。用戶即可以直接運行網(wǎng)絡服務器上的系統(tǒng)，以保證某一工作站的故障并不影響該功能子系統(tǒng)的使用；也可以使用本地工作站上的系統(tǒng)，以保證網(wǎng)絡服務器故障并不影響功能子系統(tǒng)的使用。并且通過數(shù)據(jù)雙向備份機制保

59、證網(wǎng)絡服務器和工作站上數(shù)據(jù)的一致性。http:/ 代碼設計 本系統(tǒng)的代碼設計包括項目類型代碼設計、方案編碼設計兩個方面 21 項目類型代碼設計 由于開發(fā)項目類型的不同，項目間的收益與支出也有很大的差別，所以在對項目進行決策分析時，必須根據(jù)其相應的類型進行分析討論。因而很有必要對項目類型進行代碼設計。把項目類型劃分為六個類型，相應的項目類型代碼也只設一位，取其英文字母前第一個字母，并大寫，對應關系如下： 地產(chǎn)l(land) 住宅h(house) 公寓a(apartment) 辦公樓、寫字樓o(office building) 商業(yè)樓c(commercial building)工業(yè)樓i(indus

60、trial building)http:/ 代碼設計 22 方案編碼設計 方案編碼采用組合碼，分為四部分，第一部分為地方代碼，由我國省市名稱拼音組成；第二部分為時間代碼，由項目開發(fā)的起止時間組成，共有八位數(shù)字；第三部分由項目類型代碼組成；第四部分為項目在數(shù)據(jù)庫中的次序代碼，由英文字母n（new表示新建）和項目的次序編號組成，這一部分代碼由系統(tǒng)自動生成，并接受系統(tǒng)的自動調整。 如：方案編碼為hbwh20000512hn4hbwh20000512hn4，表示這一項目的開發(fā)地點在湖北省武漢市，項目的開發(fā)時間是2000年5月12號，項目的開發(fā)類型是住宅，該項目在系統(tǒng)中的排序號為4。hbwh 20000