關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

1、關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋解讀為了進一步規(guī)范物業(yè)糾紛案件的審理， 2009年 5月 15日最高法院出臺了關(guān)于審理物業(yè)服 務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 。此司法解釋的出臺， 明確了一些存在爭議的 問題，為妥善審理物業(yè)糾紛案件提供了更詳盡的法律依據(jù)。 筆者將在下文中解讀其中關(guān)于物 業(yè)收費的內(nèi)容，希望能為物業(yè)收費糾紛的審判提供一點幫助。一、物業(yè)收費糾紛的概念和特點物業(yè)收費糾紛是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)、 供暖、 供水、供氣等費用 時，由于雙方對物業(yè)收費的標(biāo)準(zhǔn)，范圍和數(shù)量存在爭議而產(chǎn)生的糾紛。物業(yè)收費糾紛案件一般具有以下特點：第一，涉案人數(shù)眾多， 如果處理不好

2、， 容易 造成群體性事件的發(fā)生；第二，案件數(shù)量大，案情較為簡單，標(biāo)的額較小，占用大量審判資 源；第三，案件判決的比例較高，調(diào)解難度大；第四，在訴訟中，業(yè)主處于劣勢地位，缺乏 證據(jù)意識， 常因舉證不能而面臨敗訴的風(fēng)險。 因此， 妥善審理物業(yè)收費糾紛， 正確引導(dǎo)訴訟， 關(guān)系到人民群眾的切身利益， 關(guān)系到社會的穩(wěn)定以及和諧社會的構(gòu)建， 是人民法院在審判工 作中必須重視的問題。二、物業(yè)收費糾紛產(chǎn)生的原因物業(yè)收費糾紛逐年增多， 除了公民的法律意識不斷增強， 愿意通過法律手段解決糾 紛的原因以外，還存在以下幾個方面的因素：（一）改革進程中歷史遺留問題的影響在計劃經(jīng)濟時代， 業(yè)主的物業(yè)費大多是由其所在的單位

3、交納。 改革開放以后， 原來由單位買 單的物業(yè)費改由個人負擔(dān)， 好多業(yè)主在收到法院的傳票的時候都是一頭霧水：“他憑什么起訴我啊， 我又沒跟他簽訂合同？”但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實提供了相應(yīng)的服務(wù)， 業(yè)主也客觀 上享受了此種服務(wù)， 又提供不出合適的證據(jù)來證明自己有“正當(dāng)理由”拒付物業(yè)費， 而且業(yè) 主們對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿， 又沒有通過業(yè)主大會解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 因此二者之間存在事實 合同關(guān)系， 法院多據(jù)此理由判決業(yè)主敗訴 。敗訴的業(yè)主們大多都不能理解， 質(zhì)疑法院判決 的公正性。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費引發(fā)的糾紛物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同的約定或者法律、 法規(guī)、 部門規(guī)章的規(guī)定， 常以物業(yè)服務(wù)成 本增

4、高， 物價上漲等原因擅自改變現(xiàn)有的收費標(biāo)準(zhǔn)， 擴大收費的范圍或者重復(fù)收費。 對于此 種情況，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯， 人民法院應(yīng)予以支持；對于已經(jīng)收取的費用， 業(yè)主 要求返還的，人民法院也應(yīng)予以支持。（三）業(yè)主拖欠物業(yè)費引起的糾紛業(yè)主拖欠物業(yè)費的原因有兩種： 第一， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費在先， 業(yè)主以此為理由抗辯而 “拖欠”，或者業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有按照合同的要求提供服務(wù)， 故而拒絕支付物業(yè)費。 前者只要業(yè)主能夠證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違規(guī)收費行為， 就可以得到法院的支持； 而后者則 需要業(yè)主提供較為充分的證據(jù)， 達到能夠證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定， 才 能得到法院的支持。

5、第二， 業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費， 即物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同要求提 供了服務(wù)， 業(yè)主故意拖欠，有能力支付而拒不支付的行為。此種情況， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了 符合約定的服務(wù)，經(jīng)過書面催交物業(yè)費， 業(yè)主仍不支付， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主交付的，人 民法院應(yīng)當(dāng)支持。業(yè)主以房屋空置或者沒有接受到實際服務(wù)為由抗辯的，人民法院不予支 持。 因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)所付出的整體管理服務(wù)成本是并不會因為房屋的空置而減少。（四）業(yè)主與物業(yè)使用人對于物業(yè)費的交納約定不明物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人、 借用人或者其他物業(yè)使用人， 業(yè)主常以自己不是物業(yè)的實際 使用人為抗辯理由， 此種理由不能得到法院的支持， 業(yè)主與物業(yè)使用人對物業(yè)

6、費的交納承擔(dān) 連帶責(zé)任。 解釋第 7 條也對此進行了明確，即“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他 物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的， 人民法 院應(yīng)予支持”。該條實際上也是物業(yè)管理條例第42 條第 1 款的進一步明確，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè) 服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。（五）沒有充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用業(yè)主委員會作為業(yè)主自我管理、 維護權(quán)利的機構(gòu)， 在化解矛盾糾紛， 提供法律幫助方面發(fā)揮 著巨大的作用， 然而現(xiàn)實中業(yè)主委員會卻面臨著“成立難，數(shù)量少，運作難”的尷尬。 北京

7、市人大常委會報告顯示，在北京 3200 余個住宅區(qū)中僅有 574 個成立了業(yè)主委員會，僅占 18。 造成這種情況有三方面的原因： 第一， 業(yè)主自我管理意識差， 權(quán)利意識淡??； 第二， 開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了自己的利益， 對成立業(yè)主委員會設(shè)置了重重障礙； 第三， 政府機 關(guān)對業(yè)主委員會的備案審查監(jiān)管，在實際操作中變成了審批，使得設(shè)立業(yè)主委員會的“門 檻”變高。三、解釋所明確的問題針對上文所提到的問題，本次司法解釋予以了明確。（一）重視對業(yè)主權(quán)益的保護解釋第 8 條和第 10 條規(guī)定的內(nèi)容對應(yīng)了北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè) 管理糾紛案件的意見 （試行 ） 中第 24條關(guān)于“物業(yè)服務(wù)事實合同”的

8、規(guī)定，明確了業(yè)主 們的救濟權(quán)利，使得業(yè)主們有了和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對抗的武器。 解決了物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘后 或者其根本就沒有和業(yè)主簽訂合同賴著不走， 以存在事實合同為理由， 繼續(xù)向業(yè)主收取物業(yè) 費的問題。（二）明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的催交程序1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主的前置程序依據(jù)解釋第 6條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴欠費業(yè)主必須要經(jīng)過“書面催交”這一前 置程序。本條的內(nèi)容是針對物業(yè)管理條例第 67 條的規(guī)定“違反物業(yè)服務(wù)合同約定， 業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納； 逾期仍不交納的，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”。 于是有人據(jù)此認為，業(yè)主委員會的督促是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起 訴拖欠物業(yè)費

9、業(yè)主的前置程序。 這種觀點顯然限制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴權(quán)， 與常理、法理不 合，而且讓業(yè)主委員會來行使催交的職能也有點不合時宜。 因此，本次司法解釋明確否定了 “業(yè)主委員會的督促是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴拖欠物業(yè)費業(yè)主的前置程序”， 但同時也要考慮到 在現(xiàn)實生活中，業(yè)主欠交物業(yè)費有多方面的原因， 可能是由于事務(wù)繁忙而忘記或耽誤， 也可 能是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)或收費存有不滿等。 故通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面催交， 既可以提 醒忘記交費的業(yè)主，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為， 又可以為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一次溝 通機會，有利于提前化解矛盾。 因此，在本條中確認了“書面催交”為物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴欠 費業(yè)主的前置程序。

10、2、如何理解“正當(dāng)理由”對于業(yè)主“無正當(dāng)理由”拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費， 物業(yè) 服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的， 人民法院才予以支持。那么何為“正當(dāng)理由”呢？本條沒 有進一步列舉，而是把對是否符合“正當(dāng)理由”的裁量權(quán)賦予了法官。 實踐中，筆者認為業(yè) 主提出拒付和減少支付物業(yè)費的理由， 可以參考北京高院意見中第 31 至 39 條中關(guān)于物 業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任糾紛的規(guī)定。只要其有意見 中規(guī)定的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的行為的，業(yè)主 就可以以此為抗辯而不交或減交物業(yè)費。 當(dāng)然，在審判實踐中還需要結(jié)合爭議的具體情況加 以判斷。（三）明確了空置房屋的收費問題明確了業(yè)主出于投資的目的買房后將房屋空置

11、的情況也是需要交納物業(yè)服務(wù)費用 的。有些業(yè)主認為，空置房屋并未實際入住使用， 業(yè)主并未實際享受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的 服務(wù)，仍然要交納物業(yè)管理服務(wù)費用是不合理的； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認為， 業(yè)主入住使用與否 并不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本， 其仍然要對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)及相關(guān)公共設(shè)施 設(shè)備和公共場地進行管理，故業(yè)主應(yīng)當(dāng)全額交費。本次司法解釋肯定了后者的意見。四、對妥善處理物業(yè)收費糾紛的建議為應(yīng)對物業(yè)收費糾紛案件逐年增多造成的審判壓力，人民法院應(yīng)從以下幾個方面努力：（一）嚴格依法審判，做好與當(dāng)事人的溝通解釋工作由于物業(yè)收費糾紛往往涉及到眾多的業(yè)主，如果處理不好，可能會引起群體性事件的發(fā)生，影響社

12、會的穩(wěn)定和諧，因此我們在審理物業(yè)收費糾紛案件時要高度重視。在具體的審判過程中，要嚴格按照相關(guān)的法律規(guī)定來進行審理，做好釋法答疑工作， 使當(dāng)事人明白自己敗在哪里，勝在何處。同時要加大調(diào)解的力度，盡量促成調(diào)解，做好人民群眾的安撫工作， 避免其對政府和法院的裁判產(chǎn)生質(zhì)疑。（二）加大訴訟指引力度，降低業(yè)主訴訟風(fēng)險業(yè)主因為其經(jīng)濟實力、社會地位與開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在差距， 在訴訟中往往 處于弱勢。業(yè)主們不注意或不知道如何收集證據(jù)，并且大多數(shù)業(yè)主也沒有經(jīng)濟實力聘請律師。而法院的裁判需要有證據(jù)的支持，多數(shù)業(yè)主常因為舉證不能而面臨著敗訴的危險，因此，要加強對訴訟的指引力度，加大法制宣傳力度。通過印制訴訟指引手冊等方式來指導(dǎo)業(yè)主規(guī)范 應(yīng)訴，明確訴訟中應(yīng)注意的問題，避免其因不了解訴訟程序而敗訴。（三）建立快速審判機制針對物業(yè)收費糾紛案件多、標(biāo)的小、案情較為簡單的特點，建立快速審判機制。對相關(guān)糾紛做到快立、快審、快執(zhí)，在緩解審