關(guān)于城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)研報(bào)告1 (4)

1、關(guān)于城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)研報(bào)告1 關(guān)于xx縣區(qū)城中村改造問(wèn)題調(diào)研報(bào)告 2012年11月8日我們一行五人組成的調(diào)研小組以城中村改造中存在的問(wèn)題為切入口，對(duì)xx縣區(qū)城中村改造辦公室進(jìn)行了深入調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。 一、調(diào)研目的 1.城中村改造之無(wú)形改造過(guò)程中所體現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題，以及村名回遷以后的生活狀況。 2.xx市xx縣區(qū)城中村改造之具體數(shù)據(jù)收集。 3.改造過(guò)程中出現(xiàn)了什么問(wèn)題，改造完成后發(fā)現(xiàn)了什么問(wèn)題，以及有哪些需要改進(jìn)的地方。 二、雁塔城中村改造的基本情況 1.全區(qū)一共120個(gè)城中村的無(wú)形改造全部由xx縣區(qū)城中村改造辦公室進(jìn)行。 2.通過(guò)土地確權(quán)改造四個(gè)村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙

2、橋頭。 3.將集體土地轉(zhuǎn)性為國(guó)有土地也可通過(guò)征收的程序，但在具體操作過(guò)程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題，因而城中村改造過(guò)程中都通過(guò)提地確權(quán)的程序來(lái)完成土地轉(zhuǎn)性問(wèn)題。 4.xx縣區(qū)已拆25個(gè)城中村，安置回遷6個(gè)村，采取“就近安置，原址新建”的原則。 5.2007年以前，自主改造4個(gè)村，即新加坡，長(zhǎng)延堡，西三爻（堡）。 6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導(dǎo)改造的第 一村。 7.完成經(jīng)濟(jì)體制改造的共70個(gè)村，完成標(biāo)準(zhǔn)即，報(bào)民政局拿到完成批復(fù)。改造規(guī)模不能低于2000戶，村規(guī)模小的就近合并為一個(gè)社區(qū)。 8.目前，34個(gè)完成改造的城中村有民政局統(tǒng)一管理，成為社區(qū)，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為居民，并且

3、完成經(jīng)濟(jì)體制改革，成立社區(qū)。 9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預(yù)留地，房屋+商業(yè)面積，房屋+貨幣。 三、無(wú)形改造中存在的問(wèn)題 1.醫(yī)療保險(xiǎn)問(wèn)題 主要體現(xiàn)在政府政策盾上。2007年，市政府157號(hào)文件指出“自轉(zhuǎn)為居民后，5年以內(nèi)仍可享受惠民政策?！蓖辏行l(wèi)生局發(fā)文指出“戶口本轉(zhuǎn)化為居民，則不能參加農(nóng)合?！倍r(nóng)合只需要農(nóng)民繳納30元即可享受的醫(yī)療保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)化為居民后需繳納180元才能享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)。目前，此問(wèn)題仍未解決。 2.養(yǎng)老保險(xiǎn)問(wèn)題 曲江管委會(huì)已解決此問(wèn)題，主要存在于高xx縣區(qū)，已拆村養(yǎng)老保險(xiǎn)未落實(shí)。 4.村民不愿意回遷的原因主要有。對(duì)過(guò)渡費(fèi)不滿意以及對(duì)房屋質(zhì)量、戶型不滿意。 四、

4、經(jīng)濟(jì)體制改造的基本情況 1.由原來(lái)的“改制先行，改建跟進(jìn)”原則改變?yōu)椤坝行螣o(wú)形同步 原則”，以此來(lái)解決股民基準(zhǔn)日確定工作中存在的由于時(shí)間差的問(wèn)題導(dǎo)致的在冊(cè)人員確定紊亂的情況。 2.“農(nóng)轉(zhuǎn)居”啟動(dòng)依據(jù)。首先由城改辦提出關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居“的申請(qǐng)，在得到市政府的批復(fù)后才能真正意義上啟動(dòng)，并嚴(yán)格按照批復(fù)逐級(jí)審查。 3.“農(nóng)轉(zhuǎn)居“后的具體實(shí)施步驟。清產(chǎn)核資；股份量化；成立公司。其中，清產(chǎn)核資由城改辦委托具有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行，股東名單以及股權(quán)的量化都要進(jìn)行公示，在最后的會(huì)議紀(jì)要以及公示名單成冊(cè)后意味著經(jīng)濟(jì)體制改造工作全部完成。 4.在公司成立后仍然存在著缺乏監(jiān)督其具體工作實(shí)施情況的特別監(jiān)督小組，以至于其具體

5、盈利虧損情況得不到有效的監(jiān)管，進(jìn)而導(dǎo)致有的公司只是一個(gè)空殼。 5.經(jīng)濟(jì)體制改造工作具有非常強(qiáng)的專業(yè)性，以至于城改辦不能實(shí)現(xiàn)自己的只能，而只能委托專業(yè)公司完成，若委托的公司出現(xiàn)問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致村民利益受損。 6.xx縣區(qū)城改辦于2008年從城建局的一個(gè)科室中獨(dú)立出來(lái)，為全額撥款事業(yè)單位，人員從18人擴(kuò)展到30人，其中在編19人，設(shè)有7個(gè)科室，其中有3個(gè)處級(jí)職務(wù)，7個(gè)科級(jí)職務(wù)。 五、城改辦的具體職責(zé) 1.有形改造 2.無(wú)形改造 3.安置回遷 4.項(xiàng)目監(jiān)管 安置房的選址由市政府統(tǒng)一規(guī)定，在確定方案之前，市上有“控規(guī)圖”，通常采取“統(tǒng)一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護(hù)問(wèn)題，改造后只剩余

6、53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團(tuán)購(gòu)商品房解決其安置問(wèn)題，因此產(chǎn)生“租住分離”問(wèn)題，同時(shí)，“原址就地安置”也可能會(huì)引來(lái)新的城中村問(wèn)題。 六、拆遷安置方案的確定 1.調(diào)查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。 2.確定建設(shè)方案，即有形改造方案。 3.確定經(jīng)濟(jì)體制改革方案，即無(wú)形該做方案。 4.具體改造過(guò)程中的資金來(lái)源與資金保障。 5.完成拆遷安置工作。 6.對(duì)于改造后成立公司的經(jīng)濟(jì)效益分析，完成可行性研究報(bào)告。 7.報(bào)市城改辦，按照文件批復(fù)內(nèi)容具體實(shí)施。 七、拆遷安置方案的具體實(shí)施 1.由市級(jí)城改辦辦理拆遷手續(xù)。 2.成立動(dòng)遷隊(duì)，進(jìn)村進(jìn)行宣傳工作。 3.同

7、時(shí)進(jìn)行拆遷安置評(píng)估。 4.由城改辦、街道辦事處抽調(diào)人員共同審核補(bǔ)償協(xié)議。 5.支付補(bǔ)償款。 在拆遷安置工作的全程中，都由開(kāi)發(fā)商全程參與。在申報(bào)城改手續(xù) 前，即已確定開(kāi)發(fā)商。成為介入城改開(kāi)發(fā)商的具體條件是。 1.注冊(cè)資金五千萬(wàn)元以上。 2.具備實(shí)施改造實(shí)力與資金實(shí)力。 3.無(wú)不良信譽(yù)記錄。 政府組織專家對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果報(bào)至區(qū)城改領(lǐng)導(dǎo)小組，由其決定最終選定的開(kāi)發(fā)商，全程無(wú)村民參與。 目前，由于國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商介入城改安置房項(xiàng)目的積極性不高，會(huì)對(duì)安置房的進(jìn)度有一定影響。這些影響開(kāi)發(fā)商積極性的政策有： 1.土地出讓金由25%提高到40%。 2.2011年3月28日起，新批項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用

8、地的5%針對(duì)城市低收入人群配置廉租房。 3.安置面積與開(kāi)發(fā)面積嚴(yán)格按照1。2的比例執(zhí)行。 4.容積率二環(huán)以內(nèi)5.5，二三環(huán)之間3.5-4.5，三環(huán)外是3.5以下。 5.城建配套費(fèi)上漲90。 八、造過(guò)程中村民反應(yīng)的問(wèn)題 1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對(duì)戶型設(shè)計(jì)不滿意，主要反應(yīng)是采光不好。而經(jīng)過(guò)專家鑒定，造成此問(wèn)題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。 2.房屋質(zhì)量問(wèn)題。在安置樓開(kāi)發(fā)時(shí)即有質(zhì)檢大隊(duì)介入，組織驗(yàn)收，確保質(zhì)量。在xx縣區(qū)、xx縣區(qū)安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應(yīng)較大后，市政府規(guī)定以后安置樓設(shè)計(jì)不能超過(guò)一 梯8戶。 3.

9、村民反應(yīng)的安置樓裂縫、瓷磚問(wèn)題等已有專家出具專門評(píng)估建議，為后期水泥膨脹導(dǎo)致，不影響房屋安全問(wèn)題。 4.對(duì)于村民所反應(yīng)的安置樓問(wèn)題，政府主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)賠償予以解決，具體為一戶3萬(wàn)一次性賠付。 九、村民回遷后存在的問(wèn)題 1.社區(qū)成立后的萬(wàn)帥娥管理問(wèn)題。目前對(duì)于回遷安置好后并成立社區(qū)的，由正規(guī)的備案過(guò)的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。但是在實(shí)際操作中存在未備案的物業(yè)公司無(wú)人監(jiān)管的情況。 2.通過(guò)房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業(yè)面積補(bǔ)償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，而對(duì)于過(guò)公司的經(jīng)營(yíng)則存在監(jiān)管不力的問(wèn)題。 3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經(jīng)營(yíng)，同樣也存在公司盈利損失無(wú)人監(jiān)督的情況。 4.嚴(yán)格執(zhí)行