物業(yè)設備設施管理

1、物業(yè)設備設施管理物業(yè)設備設施管理（簡介）（簡介）前前 言言 物業(yè)設備設施管理作為高端物業(yè)管理項目的核心組成部分，從成本分析、標準制訂、風行評估、和節(jié)能減排等角度，為物業(yè)服務企業(yè)降低勞動成本、提高勞動效率提供科學依據。作為設備設施的管理者，物業(yè)管理工程技術人員也經歷著從被動的故障維修到主動的維護保養(yǎng)，再通過智能化、信息化手段實現管理進步的過程。 在物業(yè)管理活動中,設備的管理分運行管理和維護管理,兩者既可分開實施，但又相互關聯。設備管理屬于后臺工作，在一定程度上影響整個物業(yè)管理企業(yè)的管理水平，一旦設備出現故障或者發(fā)生事故，影響面較大，涉及到使用者權益保障，往往會造成很大的負面影響。因此,設備管理是

2、一項非常重要的后臺服務工作. 在實際工作中,物業(yè)管理中的設備管理設計到的設備類型涉及范圍廣,技術領域跨越了機械、電力、微電子、建筑、光學、通訊等，在新技術新產品日益豐富的當今飛速發(fā)展的時代，設備的管理凸顯了技術人員在知識面、專業(yè)度方面的欠缺，本手冊是結合成熟物業(yè)管理活動中的設備管理實際需要，參照有關的法律、法規(guī)和技術規(guī)范編制，在確定管理標準的前提下，讓設備管理人員能直觀、形象、準確的完成設備管理的每一個細節(jié)的工作，使設備安全穩(wěn)定的運行，減少設備故障和事故，延長設備使用壽命，發(fā)揮物業(yè)管理的重要作用。 本手冊將會從設備房通用標準和供配電、給排水、電梯、智能化、消防等方面予以描述，但是并不能將每個系

3、統的每個細節(jié)描述清楚，很多管理可以舉一反三，相互借鑒，需要通過實際工作中不斷思考和總結。如有不準確或失誤，歡迎糾正指正。大大 綱綱一通用標準二供配電設備管理標準三給排水設備管理標準四電梯設備管理標準五智能化設備管理標準六消防設備管理標準七空調設備管理標準八房屋的接管、維護及裝修管理標準九設備設施的大中修管理標準第一節(jié)第一節(jié) 通用標準通用標準從業(yè)人員標準從業(yè)人員標準根據國家安全生產監(jiān)督管理局與國家煤礦安全監(jiān)察局2002年12月28日安監(jiān)管人字【2002】124號關于特種作業(yè)人員安全技術培訓考核工作的意見，文件第二條規(guī)定： 特種作業(yè)是指容易發(fā)生人員傷亡事故，對操作者本人、他人的生命健康及周圍設施的

4、安全可能造成重大危害的作業(yè)。直接從事特種作業(yè)的人員稱為特種作業(yè)人員。中華人民共和國勞動法和有關安全衛(wèi)生規(guī)程規(guī)定：從事特種作業(yè)的職工，所在單位必須按照有關規(guī)定，對其進行專門的安全技術培訓，經過有關機關考試合格并取得操作合格證或者駕駛執(zhí)照后，才準予獨立操作。 特種作業(yè)人員必須接受與本工種相適應的、專門的安全技術培訓、經安全技術理論考核和實際操作技能考核合格，取得特種作業(yè)操作證后，方可上崗作業(yè)；未經培訓，或培訓考核不合格者，不得上崗作業(yè)。 特種作業(yè)人員培訓考核實行教考分離制度，國家安全監(jiān)督管理局負責組織制定特種作業(yè)人員培訓大綱及考核標準，推薦使用教材。培訓機構按照國家局制定的培訓大綱和推薦使用教材組

5、織開展培訓。各省級安全生產監(jiān)督管理部門、煤礦安全監(jiān)察機構或其委托的有資質的單位根據國家局制定的考核標準組織開展考核。 特種作業(yè)操作證，由國家安全生產監(jiān)督管理局統一制作，各省級安全生產監(jiān)督管理部門、煤礦安全監(jiān)察機構負責簽發(fā)。特種作業(yè)操作證在全國通用。特種作業(yè)操作證不得偽造、涂改、轉借或轉讓。 電工作業(yè)電工作業(yè)指對電氣設備進行運行、維護、安裝、檢修、改造、施工、調試等作業(yè)（不含電力系統進網作業(yè)）。 高壓電工作業(yè)：指對1千伏（kv）及以上的高壓電氣設備進行運行、維護、安裝、檢修、改造、施工、調試、試驗及絕緣工、器具進行試驗的作業(yè)。 低壓電工作業(yè)：指對1千伏（kv）以下的低壓電器設備進行安裝、調試、運

6、行操作、維護、檢修、改造施工和試驗的作業(yè)。 焊接與熱切割作業(yè)焊接與熱切割作業(yè)指運用焊接或者熱切割方法對材料進行加工的作業(yè)（不含特種設備安全監(jiān)察條例規(guī)定的有關作業(yè)）。 熔化焊接與熱切割作業(yè)：指使用局部加熱的方法將連接處的金屬或其他材料加熱至熔化狀態(tài)而完成焊接與切割的作業(yè)。適用于氣焊與氣割、焊條電弧焊與碳弧氣刨、埋弧焊、氣體保護焊、等離子弧焊、電渣焊、電子束焊、激光焊、氧熔劑切割、激光切割、等離子切割等作業(yè)。 高處作業(yè)高處作業(yè) 指專門或經常在墜落高度基準面2米及以上有可能墜落的高處進行的作業(yè)。 登高架設作業(yè)：指在高處從事腳手架、跨越架架設或拆除的作業(yè)。 高處安裝、維護、拆除作業(yè)：指在高處從事安裝、

7、維護、拆除的作業(yè)。 適用于利用專用設備進行建筑物內外裝飾、清潔、裝修，電力、電信等線路架設，高處管道架設，小型空調高處安裝、維修，各種設備設施與戶外廣告設施的安裝、檢修、維護以及在高處從事建筑物、設備設施拆除作業(yè)。 制冷與空調作業(yè)制冷與空調作業(yè)指對大中型制冷與空調設備運行操作、安裝與修理的作業(yè)。 制冷與空調設備運行操作作業(yè)：指對各類生產經營企業(yè)和事業(yè)等單位的大中型制冷與空調設備運行操作的作業(yè)。 適用于服務類(電信機房、體育場館、建筑的集中空調)經營企業(yè)和事業(yè)等單位的大中型制冷與空調設備運行操作作業(yè)。 電梯操作作業(yè)電梯操作作業(yè)安全監(jiān)管總局認定的其他作業(yè)安全監(jiān)管總局認定的其他作業(yè)從業(yè)人員素質從業(yè)人

8、員素質序號序號標準標準說明說明1.1身體健康，經醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。無色盲，無殘疾，視力0.8，無其他突發(fā)疾病和精神病1.2上班時間內，必須按照企業(yè)ci手冊要求穿著工作服（制服需整潔），配帶工牌。同時適用于培訓和會議1.3具備必要的專業(yè)知識和從業(yè)經驗，且按其職務和工作性質熟悉國家的有關規(guī)程，并經當地主管部門考試合格，取得相應工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。取得特種作業(yè)操作證，并在有效期內 申請電工進網作業(yè)證的不允許具有傷殘或以下疾病：器質性心臟病、癲癇病、美尼爾氏癥、眩暈癥、癔病、震顫麻痹、精神病、癡呆以及影響肢體活動的神經系統疾病；無精神疾病史及癲癇史，無家屬史。心率60100次

9、/分鐘、呼吸正常1620次/分鐘，血壓140/90mmhg以下, 無嚴重心臟疾病、度以上傳導阻滯及預激綜合癥。頸、四肢關節(jié)活動正常范圍，脊椎無畸形 。裸眼視力在0.4以上，矯正后視力達到0.8，以色覺圖譜為標準檢查,色覺正常。聽力左右耳均達到5米以上。 特種作業(yè)操作證在全國通用。特種作業(yè)操作證不得偽造、涂改、轉借或轉讓。特種作業(yè)操作證每2年由原考核發(fā)證部門復審一次，連續(xù)從事本工種10年以上的，經用人單位進行知識更新后，復審時間可延長至每4年一次?？绲貐^(qū)從業(yè)或跨地區(qū)流動施工單位的特種作業(yè)人員，可向從業(yè)或施工所在地的考核發(fā)證單位申請復審。 附真假操作證識別技巧特種設備需持證操作，且證件在設備主管部

10、門檢驗有效期內使用特種設備需持證操作，且證件在設備主管部門檢驗有效期內使用特種設備需持證操作，且證件在設備主管部門檢驗有效期內使用 設備房管理通用標準設備房管理通用標準 設備投入使用前應制定：管理制度、技術資料；管理、操作、維修人員經培訓持證上崗；能源安全裝置齊全；設備安裝精度、性能達到使用要求；現場環(huán)境清潔。設備房門上有相應設備房功能標識；并有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合企業(yè)之ci手冊的要求。設備房標識責任人標識地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無蛛網；功能標識功能標識電 氣 操 作電 氣 操 作區(qū) 絕 緣 地區(qū) 絕 緣 地墊墊警示標線警示標線地面干凈地面干凈狀態(tài)標識狀態(tài)標識

11、設備房內如有臨時物料存放，應擺放整齊，劃定區(qū)域，并有標識。設備房內如有臨時物料存放，應擺放整齊，劃定區(qū)域，并有標識。暫存標識擺放整齊劃定區(qū)域 設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識，重要部位和操作有危險的設備、部件要有警告標識。適用于各類生活水泵房、消防水泵房、游泳池水泵房、鍋爐房、中央空調管道、雨水管道、污水管道、燃氣燃油管道等。流向標識功能標識狀態(tài)標識線路整齊，標識清晰管路安裝整齊，標識清晰所有設備標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。 設備類標識中，對外的標識（客戶可以看見的）必須按公司vi標準制作，選材考慮耐久性和經濟型，設備房內部非移動性 標識如設備編號、

12、功能標識等都可以自制，遵循整潔、統一、清晰、耐久的原則，移動性標識如運行中/已停止、有人工作請勿合閘等，也需按照vi標準制作，可選金屬or亞克力材料。油漆完好旋 轉 部 位安全防護設備標識功能標識整體清潔干凈設備標識功能標識整體清潔干凈 設備外觀清潔，油漆無脫落，無積塵，無油污，各類儀表使用正常無損壞，狀態(tài)指示正常，無“跑、冒、滴、漏”現象。狀態(tài)正常房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品。嚴禁吸煙設備防護完好,易被人體接觸到的轉動、有電、有害液體等危險部位要有防護措施，原設備具有的防護裝置應維護齊全。發(fā)電機風葉防護罩電梯限速器防護罩及方向標識 有人員跌落、失足、碰撞、擠壓危險的部位

13、也要有防護和警示裝置黃色警戒標線防撞金屬護欄管道名稱及流向全封閉金屬井蓋 人員通行的樓梯需設置防止跌落、失足、碰撞、擠壓危險部位也要有防護和警示裝置高位安全提示具鎖定功能的活動部件設備房中電氣控制設備上空如裝有排污管等設施時，應在該設備上端加設防水擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。 防水擋板設備房排水通暢。排水泵應一用一備，隨時能自動啟動，止回閥動作靈敏，設備房設置排水溝或積水坑，積水應在15分鐘內排完。排水溝蓋金屬雨水井蓋黃色警戒標線2臺水泵自動水位開關止回閥供配電設備房應在顯眼位置設置“嚴禁合閘”等移動標識的統一存放點。專用工具、安全用品放置在指定的位置。絕緣工具需在有效期內

14、使用，擺放位置需有標識。絕緣工具標識存放專用工具分類整齊工具架標識名稱設備房的門、窗、橋架、通風孔、檢修孔等與室外相通的地方要封堵或設置金屬網。防蟲網孔洞不宜大于1cm1cm，具有防鼠咬功能。金屬防蟲網空洞封堵密實大門接地安全防鼠擋板雙色接地牌設備房內必須配備應急燈，能在停電事故下至少工作半小時。平時應急燈應處于充電狀態(tài)，應急燈不得挪用。應急燈充電電源配備足夠的滅火器，滅火器的選擇和配置數量與設備房性質和大小相適應，具體參考建筑滅火器配置設計 有旋轉部件、無人值班、放置電子電器的重要設備房應使用二氧化碳滅火器，重要的發(fā)電機房應設置自動氣體（二氧化碳、七氟丙烷、氣溶膠）滅火系統。存放點標識方向一

15、致方便檢查co2滅火器數量充足防潮地墊放置警戒區(qū)滅火器封簽完整,壓力正常,有檢查記錄檢查記錄壓力在綠區(qū)封簽完整無人值守的設備房必須加明鎖，鑰匙由設備責任人及控制中心掌握。任何時候設備房的門能在10分鐘內打開，鑰匙數量和持有人要有登記清單有2個以上設備房門的,應保持一個門常閉,并有鎖閉狀態(tài)標識.設備鑰匙柜狀態(tài)標識設備房應配置干濕球溫度計，環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下。通風良好。如有可能超過溫濕度的設備房，應有人工降低溫濕度的配套設施或其他措施，并盡量采用低能耗的方案，電梯機房還應控制室溫在0度以上。干球溫度濕球溫度使用說明濕度指示設有空調的設備房，為保證設備房溫度在40度以下，同時降低空調運行費用，空調設定溫度為30度。室內濕度太大時設置除濕模式制冷模式設定溫度除濕