國際廣場綜合項目營銷策劃報告

1、本報告是嚴格保密的。中順國際廣場中順國際廣場（建議名）（建議名）營銷策略匯報營銷策略匯報本報告是嚴格保密的。2序序 言言本項目是長沙南城的一個綜合型項目，物業(yè)組成豐富，占有非常良好的地理位置，具備良好的先天優(yōu)勢。面對這樣的項目，我們思考的出發(fā)點是整理出它的核心價值體系，明確它一個清晰的發(fā)展方向，以實現(xiàn)它的最大經(jīng)濟價值和社會價值。基于此，現(xiàn)在我們要解決的核心問題主要集中在以下方面項目整體定位寫字樓、公寓、商業(yè)的各自定位及相互關系產(chǎn)品的優(yōu)化及價值提升營銷推廣策略因此，本篇報告將在下面的篇幅重點闡述以上問題的解決之道。本報告是嚴格保密的。3市場競爭分析市場競爭分析項目解析項目解析競爭定位競爭定位核心

2、競爭力核心競爭力競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略營銷策略體系營銷策略體系本報告是嚴格保密的。4市場競爭分析市場競爭分析項目解析項目解析競爭定位競爭定位核心競爭力核心競爭力競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略營銷策略體系營銷策略體系本報告是嚴格保密的。5先看項目物業(yè)自身的定位先看項目物業(yè)自身的定位本報告是嚴格保密的。6開發(fā)企業(yè)定位開發(fā)企業(yè)定位開發(fā)企業(yè)對本項目的定位是集酒店、寫字樓、高檔住開發(fā)企業(yè)對本項目的定位是集酒店、寫字樓、高檔住宅于一體的商務綜合體。宅于一體的商務綜合體。項目總建筑面積項目總建筑面積124060124060平米平米項目建筑結構項目建筑結構三棟塔樓三棟塔樓+ +三層裙樓三層裙樓項目物業(yè)構成項目物業(yè)構成高星酒店高星

3、酒店+ +甲級專業(yè)寫字樓甲級專業(yè)寫字樓+ +公寓公寓+ +商業(yè)配套設施商業(yè)配套設施 酒店及商務配套：酒店及商務配套：4468044680平米平米 寫字樓寫字樓 ：2211022110平米平米 公寓公寓 ：2471024710平米平米本報告是嚴格保密的。7原始產(chǎn)品定位原始產(chǎn)品定位已確定已確定頂級酒店頂級酒店自有經(jīng)營；自有經(jīng)營； 商業(yè)商業(yè)滿足高端需求的配套型商業(yè)；滿足高端需求的配套型商業(yè)；定位未明確定位未明確高檔住宅高檔住宅？ 寫字樓寫字樓？本報告是嚴格保密的。8中順置業(yè)公司對本項目的戰(zhàn)略思考中順置業(yè)公司對本項目的戰(zhàn)略思考u目標排序：目標排序：u 快速進入市場，快速銷售，實現(xiàn)資金流迅速回籠。u 通

4、過產(chǎn)品價值主張強化項目及企業(yè)品牌，以達到社會效益最大化1. 合理的利潤值品牌目標品牌目標打造項目高端的品牌形象，由此提升中順置業(yè)的自身品牌速度目標速度目標盡快入市，2007秋季亮相，2008年春開盤價格目標價格目標合理的利潤戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略目標社會效益最大化本報告是嚴格保密的。9這一目標意味著什么？這一目標意味著什么？“叫好又叫座叫好又叫座”叫好必先叫座，營利才是硬道理，品牌隨項目成功而立。叫好必先叫座，營利才是硬道理，品牌隨項目成功而立。本報告是嚴格保密的。10界定問題界定問題降低風險降低風險確保必勝確保必勝高端住宅與寫字樓如何做高端住宅與寫字樓如何做產(chǎn)品賣給誰產(chǎn)品賣給誰市場依據(jù)是什么市場依據(jù)是

5、什么核心問題核心問題解決問題解決問題本報告是嚴格保密的。11項目概況項目概況u項目位于長沙市芙蓉南路與電力路交匯處的東南角。u項目東南面緊臨天心區(qū)人民政府，西面與湖南省委省政府隔路相望。天心區(qū)天心區(qū)政府政府省委省委省政府省政府公園公園本案本案芙 蓉 南 路湘 府 路電 力 路標志標志商務商務中心中心本報告是嚴格保密的。12北 側：直接臨電力路，與一待建項目隔路相望。南 側：80畝的市政公園西 側：直接臨芙蓉南路，與省政府及后山隔路相望。東 側：與天心區(qū)政府一墻之隔項目四至項目四至本報告是嚴格保密的。13交通分析交通分析芙蓉路電力路本案位于長沙南城的中本案位于長沙南城的中央地帶，處于路網(wǎng)的交央地

6、帶，處于路網(wǎng)的交匯中心，交通十分方便匯中心，交通十分方便本報告是嚴格保密的。14噪音分析噪音分析交交通通噪噪音音生生活活噪噪音音快快速速干干道道由于有兩條主干道從項由于有兩條主干道從項目旁經(jīng)過，項目北面、目旁經(jīng)過，項目北面、西面的噪音非常嚴重，西面的噪音非常嚴重，本案的住宅位于地塊東本案的住宅位于地塊東南面，影響不大南面，影響不大住宅寫字樓酒店本報告是嚴格保密的。15景觀分析景觀分析省府后山省府后山新世紀文化公園新世紀文化公園80畝畝公園公園人工湖人工湖綠色環(huán)抱，周邊擁有多綠色環(huán)抱，周邊擁有多個市政公園，擁有絕佳個市政公園，擁有絕佳的景觀資源的景觀資源本報告是嚴格保密的。16地塊地塊SWOTS

7、WOT分析分析S優(yōu)勢優(yōu)勢O機會機會T威脅威脅W劣勢劣勢項目位于南城核心地段，與政府毗鄰周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通方便臨大型市政公園，環(huán)境較好企業(yè)有較好背景資源關系位于城市新區(qū)，商務環(huán)境不夠成熟生活配套缺乏，區(qū)域內(nèi)居住人口少開發(fā)商在本地市場尚無品牌效應物業(yè)組成復雜，需要合理安排南城中央地段，升值潛力巨大通過產(chǎn)品創(chuàng)新，提升項目附加值區(qū)域投資價值逐漸得到認可酒店可以可以成為項目的突破亮點南城商務型項目集中在未來1-2年面市，競爭激烈資金的回籠速度房地產(chǎn)政策、利率的調(diào)整市政配套、公園建設的時間區(qū)位好，可以強化南城核心地段周邊配套差，可利用項目自身來彌補合理安排物業(yè)，利用地塊價值，滿足市場需要調(diào)動企業(yè)資源，促進

8、銷售。因勢利導因勢利導控制成本以市場導向為主，確定適合競爭的產(chǎn)品開發(fā)與銷售節(jié)奏產(chǎn)品創(chuàng)新，增加附加價值通過先進合理的營銷與推廣手段，來解決項目的銷售問題逢兇化吉逢兇化吉本報告是嚴格保密的。17市場競爭分析市場競爭分析項目解析項目解析競爭定位競爭定位核心競爭力核心競爭力競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略營銷策略體系營銷策略體系本報告是嚴格保密的。18長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)況長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)況u項目所在中心板塊住宅均價在項目所在中心板塊住宅均價在35003500元元/ /左右，是城市房地產(chǎn)左右，是城市房地產(chǎn)發(fā)展最成熟的區(qū)域。因其優(yōu)越發(fā)展最成熟的區(qū)域。因其優(yōu)越的地段和完善的生活配套，成的地段和完善的生活配套，成為市民置業(yè)的首

9、選，隨著房地為市民置業(yè)的首選，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，中心板塊可供產(chǎn)的不斷發(fā)展，中心板塊可供開發(fā)用地越來越少。開發(fā)用地越來越少。中心板塊中心板塊均價均價45004500左右左右城南板塊城南板塊均價均價37003700左右左右城東板塊城東板塊均價均價37003700左右左右城北板塊城北板塊均價均價36003600左右左右河西板塊河西板塊均價均價28002800左右左右w中心板塊中心板塊傳統(tǒng)的城市中心，城市房地產(chǎn)發(fā)展最成熟的區(qū)域。因其優(yōu)越的地段和完善的生活配套，成為普通市民置業(yè)的首選，土地稀缺。w城南板塊城南板塊依托省政府、天心區(qū)區(qū)政府w城東板塊城東板塊省政府男前，政策主導型板塊w河西板塊河西板塊應

10、市政府新址的西遷、麓谷科技園區(qū)的逐漸成形、麓山大學園區(qū)和猴子石大橋的貫通 w城北板塊城北板塊依托離市區(qū)較近的距離、瀏陽河風光帶和開福區(qū)政府濱江板塊濱江板塊均價均價6000-6500上述數(shù)據(jù)來自大臧組市上述數(shù)據(jù)來自大臧組市場研究部場研究部5月市場報告月市場報告金色屋頂金色屋頂6500西街花園西街花園5200圣爵菲斯圣爵菲斯4000蔚藍海岸蔚藍海岸4600本報告是嚴格保密的。19旺坤家旺坤家園園博林博林金金谷谷檸檬麗檸檬麗都都湘府東湘府東苑苑鑫天鑫天山水洲山水洲城城和和莊莊愿景愿景山水藍山水藍城城圣圣悅悅嘉嘉園園奧林匹克奧林匹克花花園園生 活 藝生 活 藝術術城城上上林林國國際際標志標志楓楓景景鼎

11、豐鼎豐前前城城融程國融程國際際新城國際新城國際華銀南苑華銀南苑BOBOBOBO天下城天下城恒盛世家恒盛世家山水庭院山水庭院金領金領家族家族滿庭滿庭芳芳申奧申奧美美域域南國嘉南國嘉苑苑南城區(qū)域市場現(xiàn)況南城區(qū)域市場現(xiàn)況南城房地產(chǎn)開發(fā)總量南城房地產(chǎn)開發(fā)總量近近900萬平米，在售萬平米，在售樓盤樓盤15個，即將上個，即將上市樓盤有市樓盤有28個個本報告是嚴格保密的。20南城房地產(chǎn)開發(fā)特點南城房地產(chǎn)開發(fā)特點大盤云集大盤云集除了韶山路沿線，直至南站，由于原生人口比較集中，歷來有著單位集資房、經(jīng)濟實用房的開發(fā)，同時也不乏幾萬平米的中小樓盤開發(fā)。芙蓉路和湘府路沿線為代表的南城片區(qū)，則主要為20萬平米左右的樓盤

12、，50萬平米以上的樓盤也不少見，最小的開發(fā)規(guī)模也接近10萬平米。商務地產(chǎn)集中上市商務地產(chǎn)集中上市目前省政府和天心區(qū)政府所在的湘府路片區(qū)的“CPD”已清晰可見。因此這一帶也集中了大量的商務地產(chǎn)，如融程國際、標志長沙商務中心、湘府東苑等都規(guī)劃了大量的商務物業(yè)，包括周邊的新城國際公館、富景園、生活藝術城等都規(guī)劃有酒店、寫字樓物業(yè)，奧園甚至還規(guī)劃了20萬平米的“動力商務港”。粗略估算，07-08年可能面市的商務物業(yè)，接近30萬平米；而星級酒店，更以三公里內(nèi)擁有五家五星級。.房價已然高企房價已然高企相對于韶山路沿線，芙蓉路和湘府路沿線，房價已然高企。韶山路沿線由于原住民比較集中，開發(fā)檔次比較豐富，價格層

13、次比較豐富，目前為止，3000元/的樓盤也時有供應。芙蓉路和湘府路片區(qū)由于樓盤規(guī)模相對比較大、開發(fā)檔次也比較高，目前在售商品住宅價格已越過3700元/平米。奧園的北京公館創(chuàng)造了南城主流高檔住宅的房價新高后-直逼5000元/平米，五一期間公開的上庭苑也就順理成章起價4000元/。 本報告是嚴格保密的。21長沙寫字樓市場現(xiàn)狀分析長沙寫字樓市場現(xiàn)狀分析1.1.長沙已建寫字樓項目簡表長沙已建寫字樓項目簡表項目名稱項目名稱交房時間交房時間區(qū)位商圈區(qū)位商圈建筑特色建筑特色華聯(lián)商廈華聯(lián)商廈19981998芙蓉路芙蓉路芙蓉廣場芙蓉廣場占地面積占地面積45004500平方米平方米, ,建筑面積建筑面積4.64.

14、6萬平方米萬平方米. .單棟單棟2525層層平安大廈平安大廈 19981998芙蓉路芙蓉路松桂園松桂園2222層單棟層單棟平和堂商貿(mào)大平和堂商貿(mào)大廈廈19981998五一路黃興五一路黃興路口路口大廈共大廈共3131層層, ,地下地下3 3層層, ,地上地上2828層層, ,總建筑面積總建筑面積112831112831平方米平方米通程國際通程國際19981998韶山路韶山路文藝路口文藝路口共共5151層，總建筑面積層，總建筑面積1010萬平方米萬平方米, ,是長沙通程集團是長沙通程集團投資興建的五星級豪華酒店。酒店兼?zhèn)渖虅章眯?、投資興建的五星級豪華酒店。酒店兼?zhèn)渖虅章眯小⑿蓍e度假和大型國際會議接

15、待功能。休閑度假和大型國際會議接待功能。金源大酒店金源大酒店19991999芙蓉路侯家芙蓉路侯家塘塘設有寫字樓設有寫字樓2 2萬余平方米，萬余平方米，5 5個中西各異的餐廳、個中西各異的餐廳、1010個會議廳，另設酒吧、商場，商務中心及各種娛樂個會議廳，另設酒吧、商場，商務中心及各種娛樂項目。項目。銀華大廈銀華大廈19991999五一路五一路韭菜園路口韭菜園路口集商務、客房、會議、餐飲、娛樂于一體的智能型集商務、客房、會議、餐飲、娛樂于一體的智能型豪華酒店。樓高豪華酒店。樓高3030層層東成大廈東成大廈20002000芙蓉路解放芙蓉路解放路口路口單棟單棟2828層層本報告是嚴格保密的。22項目

16、名稱項目名稱交房時間交房時間區(qū)位商圈區(qū)位商圈建筑特色建筑特色華天貴賓樓華天貴賓樓20022002韶山路韶山路文藝路口文藝路口3 3棟棟3131層層國貿(mào)金融中心國貿(mào)金融中心20032003芙蓉路芙蓉路芙蓉廣場芙蓉廣場占地占地67030.467030.4平方米平方米, ,單棟單棟4242層層聯(lián)合商廈聯(lián)合商廈20032003五一大道五一大道蔡鍔路口蔡鍔路口3333層，地上層，地上3030層層名匯達大廈名匯達大廈20032003五一大道五一大道蔡鍔路口蔡鍔路口1500015000平米平米,1,1棟棟1212層層順天財富中心順天財富中心20032003芙蓉路芙蓉路解放路口解放路口占地面積占地面積7824

17、7824平方米平方米, ,建筑面積建筑面積7.27.2萬平方米萬平方米, ,單棟單棟2929層層新世紀大廈新世紀大廈20032003芙蓉路侯家塘芙蓉路侯家塘共共2323層（地下三層），總規(guī)模層（地下三層），總規(guī)模3860038600平米平米亞大時代亞大時代20032003五一路袁家?guī)X五一路袁家?guī)X長沙市首家按國際甲級寫字樓標準修建的專業(yè)寫字樓，長沙市首家按國際甲級寫字樓標準修建的專業(yè)寫字樓，建筑面積建筑面積3300033000平米平米建鴻達現(xiàn)代城建鴻達現(xiàn)代城20042004芙蓉路松桂園芙蓉路松桂園共共3030層層,.,.地下地下2 2層層, ,面積共面積共60006000平方米。平方米。維一星城

18、國際維一星城國際20042004韶山路韶山路人民路口人民路口占地面積為占地面積為2576.352576.35平米平米, ,建筑面積建筑面積6392163921平米，地下平米，地下3 3層，地上層，地上2828層層恒隆國際恒隆國際20042004五一路和五一路和蔡鍔路交匯處蔡鍔路交匯處總建筑面積總建筑面積50005000平米的專業(yè)寫字樓，平米的專業(yè)寫字樓，6-106-10米自然采光米自然采光大堂，每大堂，每3 3層擁有一個空中生態(tài)花園層擁有一個空中生態(tài)花園本報告是嚴格保密的。23項目名稱項目名稱交房時間交房時間區(qū)位商圈區(qū)位商圈建筑特色建筑特色第一大道第一大道20052005五一路五一路芙蓉廣場芙

19、蓉廣場位于芙蓉綠化廣場建湘路口，建筑面積位于芙蓉綠化廣場建湘路口，建筑面積38207.4438207.44平米平米湖南文化大廈湖南文化大廈20052005韶山路韶山路文藝路口文藝路口湖南首座采用全鋼架結構的高層湖南首座采用全鋼架結構的高層5A5A智能化寫字樓，高智能化寫字樓，高99.899.8米，米，總建筑面積約總建筑面積約4 45 5萬平米萬平米新時空新時空NO.1NO.120052005芙蓉中路三芙蓉中路三段段項目總占地項目總占地48004800平方米，總面積平方米，總面積4.64.6萬平方米，容積率萬平方米，容積率9 9，規(guī)劃，規(guī)劃戶數(shù)戶數(shù)288288戶，戶， 2929層層凱旋國際凱旋國

20、際20062006五一路火車五一路火車站廣場站廣場總面積總面積5.85.8萬多平米，集商業(yè)、辦公、住宅于一體的雙塔式綜萬多平米，集商業(yè)、辦公、住宅于一體的雙塔式綜合性建筑，底部合性建筑，底部5 5層商業(yè)裙樓。層商業(yè)裙樓。湘域中央湘域中央20062006五一路袁家五一路袁家?guī)X嶺寫字樓總建筑面積寫字樓總建筑面積4505045050平米，框剪結構，戶型面積在平米，框剪結構，戶型面積在46.5546.5514001400平方米不等平方米不等運達國際運達國際20062006芙蓉路松桂芙蓉路松桂園園主塔樓主塔樓138138米，副塔樓米，副塔樓127.8127.8米，總建筑面積米，總建筑面積1010萬平米，

21、涵蓋五萬平米，涵蓋五星級酒店、寫字樓，國際公寓、名品走廊四大國際商務業(yè)態(tài)。星級酒店、寫字樓，國際公寓、名品走廊四大國際商務業(yè)態(tài)。匯富中心匯富中心20072007韶山路人民韶山路人民路口路口按照五按照五A A級寫字樓標準打造，擬建成融商業(yè)、居住、辦公為一級寫字樓標準打造，擬建成融商業(yè)、居住、辦公為一體的約為體的約為5 5萬平方米的建筑復合體。萬平方米的建筑復合體。佳天國際新城佳天國際新城20072007芙蓉路侯家芙蓉路侯家塘塘雙子地標建筑。北棟國際化雙子地標建筑。北棟國際化5A5A級寫字樓，南棟都市景觀住宅，級寫字樓，南棟都市景觀住宅，三層裙樓，總建筑面積三層裙樓，總建筑面積5990759907

22、平米平米豪廷大酒店豪廷大酒店20082008芙蓉路人民芙蓉路人民路口路口建筑用地建筑用地8888.788888.78，總建筑面積，總建筑面積102379.81102379.81，主樓為兩棟，主樓為兩棟2929層的姊妹樓，南棟為層的姊妹樓，南棟為5A5A寫字樓，北棟為五星級酒店寫字樓，北棟為五星級酒店 中天廣場中天廣場20082008五一路芙蓉五一路芙蓉廣場廣場總建筑面積總建筑面積2323萬平方米，是一個集商業(yè)廣場、寫字樓、酒店式萬平方米，是一個集商業(yè)廣場、寫字樓、酒店式公寓、高級公寓、大型停車場于一體的建筑綜合體。公寓、高級公寓、大型停車場于一體的建筑綜合體。嘉頓新天地嘉頓新天地2007200

23、7五一路五一五一路五一廣場對面廣場對面建筑面積建筑面積 4.74.7萬平方米；寫字樓、公寓、商業(yè)街于一體，寫字萬平方米；寫字樓、公寓、商業(yè)街于一體，寫字樓為點式建筑結構豪布斯卡（樓為點式建筑結構豪布斯卡（HOPSCAHOPSCA）概念。）概念。本報告是嚴格保密的。242.2.售價及租賃價格分析售價及租賃價格分析2006年以前典型寫字樓的均價對比年以前典型寫字樓的均價對比 已經(jīng)投入使用的高檔寫字樓，當年售價集中在5000-5800元/平米之間，與新近發(fā)售的高檔寫字樓價位相比，可以看到長沙高檔寫字樓價位正在穩(wěn)步上升。本報告是嚴格保密的。2520062006年后典型寫字樓的均價年后典型寫字樓的均價

24、2006年在售寫字樓的均價在5000到7000左右，豪廷大酒店因是酒店物業(yè)帶精裝修，帶租約出售，故價位比較高。本報告是嚴格保密的。26 2006年在售寫字樓項目均取得了不錯的銷售成績， 05年上市的湘域中央、 運達國際各自憑借其在軟硬件上的優(yōu)勢，在06年上半年基本銷售完畢；而06年初盛大開盤的佳天國際新城由于良好的投資潛力與超前的規(guī)劃設計目前銷售在90% 左右。11月開盤的豪廷大酒店和中天廣場行政公館都有著較強的品牌優(yōu)勢，目前的銷售狀況也比較可觀。3.3.銷售及入駐狀況分析銷售及入駐狀況分析本報告是嚴格保密的。27 長沙的寫字樓等辦公用房目前總體出租率維持在80-90%之間，而新近入駐的中檔專

25、業(yè)寫字樓憑借其高性價比而取得了較高的出租率，如第一大道、恒隆國際、建鴻達現(xiàn)代城入駐率達到94%左右；而原來的老寫字樓、配置較低檔的寫字樓空置率高，如平安大廈入駐率僅40%，聯(lián)合商廈入駐率僅達到70%。本報告是嚴格保密的。28 長沙寫字樓市場正呈現(xiàn)差異化競爭的格局，客戶細分的程度加劇。一般而言，寫字樓的客戶群體可以分為以下四類：1.1.實力雄厚、發(fā)展歷史悠久的大公司實力雄厚、發(fā)展歷史悠久的大公司 這一類公司資金充裕，注意對其形象的維護，因而對寫字樓的要求較高，高檔寫字樓通常是他們的購買或租賃目標。2.2.發(fā)展中的中小型公司發(fā)展中的中小型公司 這一類公司正處于事業(yè)發(fā)展階段，需要檔次較高的寫字樓來為

26、其發(fā)展提供較好的平臺。在可以承受的范圍之內(nèi)，形象好、品質(zhì)高的寫字樓仍然是他們的首選。 本報告是嚴格保密的。293.3.剛剛起步的小型公司剛剛起步的小型公司 因為公司資金的限制，加上公司形象的重要性不是特別突出，人員對空間的需求也不是很大，為求公司立足生存，所以價格實惠的中低檔寫字樓是這類公司的購買或租賃對象。4.4.個人工作室或部門承包人個人工作室或部門承包人 對辦公面積需求不大，工作時間自由，傾向于辦公、居住一體的SOHO工作間。 目前，長沙推出的寫字樓項目大都是針對第一類和第四類客戶群，專門目前，長沙推出的寫字樓項目大都是針對第一類和第四類客戶群，專門針對第二類和第三類目標客戶的寫字樓較少

27、，因為這兩類客戶的定位難度針對第二類和第三類目標客戶的寫字樓較少，因為這兩類客戶的定位難度較大，不易把握。較大，不易把握。 本報告是嚴格保密的。30寫字樓市場發(fā)展趨勢寫字樓市場發(fā)展趨勢 從2006年開始,由于寫字樓供應量的增加、需求主體的變化，導致市場競爭要素發(fā)生變化。地段、產(chǎn)品不再是競爭的唯一要素。如何為入駐企業(yè)創(chuàng)造附加價值，成為買家最為關注的問題。對于入駐企業(yè)來說，能夠促進企業(yè)生產(chǎn)力提升的要素是非常重要的。對市場進行細分、對客戶群進行精確定位十分必要，如果能夠找到合適的目標市場，為特定客戶提供專門服務，項目就有可能形成獨特的競爭力。 另一方面，企業(yè)選址更多地是從企業(yè)發(fā)展的角度考慮，靠近市場

28、、靠近供應商、充足的人力資源等，都會幫助企業(yè)形成更強大的競爭力。因此，商務區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群將是吸引企業(yè)的最大賣點。同時，科技已經(jīng)更廣泛地滲透到企業(yè)活動的各個層面，企業(yè)越來越依賴網(wǎng)絡、電器設備。在這種情況下，寫字樓能夠提供的電力保證、網(wǎng)絡保障等，對企業(yè)的吸引力也將越來越大。1. 1. 國際化辦公設施需求加大國際化辦公設施需求加大本報告是嚴格保密的。31 寫字樓從同質(zhì)化產(chǎn)品逐步轉(zhuǎn)向表現(xiàn)目標企業(yè)群形象，單個寫字樓項目針對的目標企業(yè)群不斷縮小。如北京市場上，超大規(guī)模寫字樓與五星級酒店綜合體的出現(xiàn)，以及新產(chǎn)品概念，如“企業(yè)總部”和“LOFT寫字樓”，以及商務樓的快速發(fā)展，都是這一趨勢的體現(xiàn)。寫字樓產(chǎn)品設計

29、發(fā)展到今天，對產(chǎn)品個性化及室內(nèi)空間靈活劃分可能性的需求越來越受到開發(fā)商及業(yè)主的重視。2.2.寫字樓產(chǎn)品主題化、個性化發(fā)展趨勢突顯寫字樓產(chǎn)品主題化、個性化發(fā)展趨勢突顯本報告是嚴格保密的。32 1、寫字樓核心區(qū)樓盤分布將更加密集，經(jīng)濟磁極效應日益強烈。但由于周邊土地的供應量有限，加上市區(qū)的南擴以及省政府、區(qū)政府南遷所形成的巨大帶動作用，寫字樓版圖將突出CBD，擴展到勞動路以及湘府路沿線。 2、由于市場消費能力的限制，今后一段時間里寫字樓市場上商住樓的主體地位不會改變。但由于商住樓商住混合這一天生缺陷以及其他問題，使之不可能成為寫字樓市場的發(fā)展方向。隨著市場的逐步成熟，商住樓將會被高檔專業(yè)寫字樓替代

30、。 3、價格方面，寫字樓市場的趨勢應該是穩(wěn)步上升。個別項目甚至可以憑借綜合品質(zhì)的明顯優(yōu)勢獲得相當高的銷售價格。 4、寫字樓對配套的重視程度加大，從降低單位電梯的服務面積到提高物業(yè)管理服務水平。長沙寫字樓的檔次整體有所提高，但仍有較大的上升空間。 5、中檔專業(yè)寫字樓市場廣闊。盡管這幾年長沙寫字樓市場有所發(fā)展，但是市場還處于雛形。在本土企業(yè)中，中小企業(yè)始終占市場主流的地位，瞄準中小企業(yè)的中檔專業(yè)寫字樓市場前景廣闊。長沙寫字樓市場總結長沙寫字樓市場總結本報告是嚴格保密的。33長沙市酒店業(yè)發(fā)展研究長沙市酒店業(yè)發(fā)展研究規(guī)模u目前酒店總量達200余家，以中小型酒店為主。u酒店檔次與規(guī)模在全國省會城市中居前

31、列,其中五星級酒店達到所。但檔次參差不齊，硬件、服務、價格等差距很大。u星級酒店在總數(shù)上呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，近年三星級酒店增長慢，四星級酒店增長快。收入u星級酒店開房率呈上升趨勢，平均開房率在左右，接近行業(yè)平均盈虧平衡點。u客房是酒店的主要收入來源，客房規(guī)模直接決定酒店盈利能力,另外餐飲所占比重最大。u長沙大部分星級酒店都配備有寫字樓與會場,租賃收入也購成收入來源的一部分；u康體休閑在酒店除客房外的收入中比重占12%,同類城市中處較高水平u目前入住長沙酒店的客戶主要是會務與旅游客戶，占了51%，另外的住店客戶基本集中在商務出差與娛樂。u旅游娛樂業(yè)與會展經(jīng)濟將成為長沙酒店業(yè)發(fā)展的主要動力。u商務型

32、酒店的發(fā)展具備較好的市場前景。收入本報告是嚴格保密的。34市場競爭分析市場競爭分析項目解析項目解析競爭定位競爭定位核心競爭力核心競爭力競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略營銷策略體系營銷策略體系本報告是嚴格保密的。35省政府板塊寫字樓分布圖省政府板塊寫字樓分布圖地理位置：地理位置：湘府路和芙蓉南路沿線湘府路和芙蓉南路沿線總體規(guī)模：總體規(guī)模：據(jù)統(tǒng)計，目前區(qū)域內(nèi)正在開發(fā)，待上市的商務、據(jù)統(tǒng)計，目前區(qū)域內(nèi)正在開發(fā)，待上市的商務、 酒店項目總規(guī)模約酒店項目總規(guī)模約4040萬左右。萬左右。建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：五星級酒店五星級酒店+5A+5A寫字樓寫字樓+ +大型商業(yè)大型商業(yè)+ +高檔住宅為主。高檔住宅為主。本案本案本報告是

33、嚴格保密的。361. 1. 競爭比較競爭比較u隨著競爭的激烈，越是同質(zhì)化，越是外圍與外延的競爭。u本項目的核心屬性優(yōu)勢明顯（位置因素除外），而在外圍和外延屬性上基本處于平均水平，尚有很大的發(fā)展空間。標志商務中心融城國際大酒店湘府東苑商務中心本案項目位置產(chǎn)品品質(zhì)價格/成本物業(yè)配套升值空間營銷水平形象定位綜合服務商務氛圍本報告是嚴格保密的。372. 2. 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項目位置產(chǎn)品品質(zhì)價格/成本物業(yè)配套升值空間營銷水平形象定位綜合服務商務氛圍核心屬性外圍屬性外延屬性產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性本案本案核核心心屬屬性性項目位置2產(chǎn)品品質(zhì)5價格/成本4外外圍圍屬屬性性物業(yè)配套3升值空間4營銷水平3外外延延屬屬性

34、性形象定位4綜合服務3商務氛圍2u核心屬性（產(chǎn)品功能）總評分最高，而各指標間差距明顯u外圍屬性（產(chǎn)品服務）各指標較均衡。u外延屬性（產(chǎn)品品牌）總評分最低，各項指標差距較明顯。本報告是嚴格保密的。38競爭定位結論：市場領導者競爭定位結論：市場領導者領導者領導者追隨者追隨者補缺者補缺者挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者u壟斷價格u產(chǎn)品有不可重復性u過河拆橋u搭便車，借勢u以小博大，殺傷戰(zhàn)術u價格戰(zhàn)的制造者u目標明確，挖掘客戶u瞄準市場縫隙u創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點u改變游戲規(guī)則u強調(diào)新的評估標準u強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 行業(yè)老大行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次次/ /非主流市場非主流市場 敏銳的機會

35、主義者敏銳的機會主義者 u中順廣場領導者定位描述：產(chǎn)品持續(xù)更新，進入門檻高；價格中順廣場領導者定位描述：產(chǎn)品持續(xù)更新，進入門檻高；價格成為市場同類產(chǎn)品參照標準；性價比最高；成為市場明星項目；成為市場同類產(chǎn)品參照標準；性價比最高；成為市場明星項目；知名度、美譽度與忠誠度居市場首位。知名度、美譽度與忠誠度居市場首位。u發(fā)展軌道：挑戰(zhàn)者發(fā)展軌道：挑戰(zhàn)者 領導者領導者 超級競爭者超級競爭者本報告是嚴格保密的。39市場領導者的核心競爭力模型市場領導者的核心競爭力模型 3 1 3 1 4 2 4 2產(chǎn)品產(chǎn)品服務服務人文人文環(huán)境環(huán)境（新進者）（新進者）（品牌）（品牌）（社會資源）（社會資源）（自然資源）（自

36、然資源）萬科：“2+4”人本主義；操作難度大；經(jīng)常被效仿；由于缺乏客觀性，導致排斥相當部分客戶體現(xiàn)體現(xiàn)“營銷價值營銷價值”客觀性客觀性主觀性主觀性主動式被動式華僑城：“3+4”區(qū)域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心競爭力，很難被模仿和超越體現(xiàn)體現(xiàn)“區(qū)域價值區(qū)域價值”水榭花都：“1+3”客觀性；典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件體現(xiàn)體現(xiàn)“項目價值項目價值”本報告是嚴格保密的。40本案的本案的“核心競爭力核心競爭力”選擇選擇客觀性客觀性主動式被動式主觀性主觀性 3 1 3 1 4 2 4 2產(chǎn)品產(chǎn)品服務服務人文人文環(huán)境環(huán)境（新進者）（新進者）（品牌）（品牌）（社會資源）（社會資源）

37、（自然資源）（自然資源）本項目的選擇：“1+2”（產(chǎn)品+服務），體現(xiàn)體現(xiàn)“創(chuàng)新價值創(chuàng)新價值”產(chǎn)品作為項目核心競爭力，關鍵是客戶對產(chǎn)品價值的認知體驗。將產(chǎn)品價值轉(zhuǎn)化為營銷價值，關鍵在于通過服務滿足客戶利益。本報告是嚴格保密的。41市場競爭分析市場競爭分析項目解析項目解析核心競爭力核心競爭力競爭定位競爭定位競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略營銷策略體系營銷策略體系本報告是嚴格保密的。42項目價值分析項目價值分析中央口岸價值中央口岸價值地標形象價值地標形象價值復合業(yè)態(tài)價值復合業(yè)態(tài)價值后期運營價值后期運營價值產(chǎn)品創(chuàng)新價值產(chǎn)品創(chuàng)新價值五五大大價價值值點點本報告是嚴格保密的。431. 1. 客戶價值厘定客戶價值厘定客戶價值

38、分析：客戶價值分析：u與傳統(tǒng)商務區(qū)項目相比，有明顯競爭優(yōu)勢，客戶感知價值明顯。u客戶行業(yè)分布明顯。u購買客戶注重產(chǎn)品形象、追求增值空間。本報告是嚴格保密的。442. 2. 產(chǎn)品價值與客戶利益點產(chǎn)品價值與客戶利益點核心核心屬性屬性項目位置項目位置1）毗鄰政府，地域標示性強。2）交通便捷產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)分戶空調(diào)；LOW-E玻璃；進口石材；OTS名牌電梯；分戶式空調(diào)；綜合網(wǎng)絡布線；智能化系統(tǒng)配置；空中花園；寬柱距；高層高價格價格/ /成本成本 成本優(yōu)勢明顯；使用成本低外圍外圍屬性屬性物業(yè)配套物業(yè)配套多功能會議中心；特色商業(yè)配套；會所 升值空間升值空間城市副中心帶來的升值前景營銷水平營銷水平有戰(zhàn)斗力的

39、營銷團隊；專業(yè)營銷顧問；多年積累的客戶資源外延外延屬性屬性形象定位形象定位商務綜合體；建筑立面綜合服務綜合服務商務中心；品牌開發(fā)商/物管公司/施工單位商務氛圍商務氛圍省政府政府以及中央商務區(qū)域周邊商務氛圍不斷提升商務便捷商務便捷優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障節(jié)流就是賺錢節(jié)流就是賺錢一站式服務一站式服務可持續(xù)增值可持續(xù)增值專業(yè)服務專業(yè)服務形象就是財富形象就是財富專業(yè)服務、品質(zhì)保障專業(yè)服務、品質(zhì)保障可見的未來可見的未來本報告是嚴格保密的。453. 3. 目標客戶群目標客戶群1）在長株潭地區(qū)辦公，有強烈提升形象需求的民營企業(yè)（外貿(mào)、房地產(chǎn)、通訊、醫(yī)療、律師等）；2）在天心開發(fā)區(qū)辦廠，有設立銷售窗口需求的企

40、業(yè)；3）中小投資者核心客戶核心客戶游離客戶游離客戶偶得客戶偶得客戶1）通訊、IT、廣告等行業(yè)領袖企業(yè)的跟隨者；2）成長迅速，有擴大辦公場地需求的企業(yè)1）在長沙商住樓辦公企業(yè)；2）大型企業(yè)核心驅(qū)動力：中央商政口岸形象；優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障；可持續(xù)增值核心驅(qū)動力：中央商政口岸形象；優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障；可持續(xù)增值本報告是嚴格保密的。46酒店引進品牌之一酒店引進品牌之一香格里拉香格里拉倫敦香格里拉大酒店港島香格里拉大酒店迪拜香格里拉大酒店悉尼香格里拉大酒店香格里拉是世界頂級酒店香格里拉是世界頂級酒店品牌，目前在世界各地有品牌，目前在世界各地有50余家豪華五星級酒店余家豪華五星級酒店本報告是嚴格保密的。47香格里拉在

41、中國香格里拉在中國上海浦東香格里拉大酒店廣州香格里拉大酒店深圳香格里拉大酒店目前，香格里拉已經(jīng)在中國已目前，香格里拉已經(jīng)在中國已經(jīng)有經(jīng)有16家店，客房家店，客房8000套，是套，是國內(nèi)最大世界頂級連鎖酒店。國內(nèi)最大世界頂級連鎖酒店。本報告是嚴格保密的。48香格里拉的名字就是奢華香格里拉的名字就是奢華本報告是嚴格保密的。49酒店引進品牌之一酒店引進品牌之一希爾頓希爾頓紐約希爾頓瑞士希爾頓沙特希爾頓希爾頓是全球盈利最高的希爾頓是全球盈利最高的酒店集團，擁有分布在酒店集團，擁有分布在76個地區(qū)的個地區(qū)的2800間酒店間酒店 本報告是嚴格保密的。50希爾頓在中國希爾頓在中國上海希爾頓北京希爾頓深圳希爾

42、頓本報告是嚴格保密的。51 希爾頓旗下有多個酒店品牌，其中希爾頓旗下有多個酒店品牌，其中“康拉德康拉德”是奢華型酒店，是奢華型酒店， DoubletreeDoubletree是高端多功能是高端多功能酒店，酒店，“斯堪的克斯堪的克”是經(jīng)濟型酒店。目前在是經(jīng)濟型酒店。目前在中國已經(jīng)營中國已經(jīng)營6 6家酒店，其中五家家酒店，其中五家“希爾頓希爾頓”品牌分別位于北京、上海、三亞、重慶及合品牌分別位于北京、上海、三亞、重慶及合肥，在香港擁有一家康拉德酒店。希爾頓方肥，在香港擁有一家康拉德酒店。希爾頓方面計劃，未來面計劃，未來2-32-3年內(nèi)，希爾頓品牌還將進年內(nèi)，希爾頓品牌還將進駐東莞、太原和重慶，內(nèi)地

43、的第一家康拉德駐東莞、太原和重慶，內(nèi)地的第一家康拉德酒店則將于酒店則將于20092009年在上海開業(yè)。年在上海開業(yè)。本報告是嚴格保密的。52酒店引進品牌之一酒店引進品牌之一萬豪萬豪法蘭克福萬豪柏林萬豪香港萬豪渥太華萬豪新奧爾良萬豪萬豪國際集團是全球首屈萬豪國際集團是全球首屈一指的酒店管理公司，業(yè)一指的酒店管理公司，業(yè)務遍及務遍及67個國家和地區(qū)管個國家和地區(qū)管理超過理超過2,800家酒店。旗下家酒店。旗下?lián)碛腥f豪酒店、萬麗酒店擁有萬豪酒店、萬麗酒店 、麗斯卡爾頓酒店、萬怡酒麗斯卡爾頓酒店、萬怡酒店等十多個品牌。店等十多個品牌。本報告是嚴格保密的。53萬豪在中國萬豪在中國目前，萬豪國際在中國和香

44、港通過目前，萬豪國際在中國和香港通過JW 萬豪酒店及度假酒店（豪華酒店）、萬豪酒店及度假酒店（豪華酒店）、萬豪酒店及度假酒店、萬麗酒店及度萬豪酒店及度假酒店、萬麗酒店及度假酒店、新世界酒店（優(yōu)質(zhì)酒店）、假酒店、新世界酒店（優(yōu)質(zhì)酒店）、萬怡酒店（中高價酒店）和萬豪行政萬怡酒店（中高價酒店）和萬豪行政公寓（長租酒店）等公寓（長租酒店）等6個品牌管理著個品牌管理著29家酒店。此外，萬豪國際還通過華美家酒店。此外，萬豪國際還通過華美達國際酒店及度假酒店這個品牌在中達國際酒店及度假酒店這個品牌在中國管理著國管理著37家酒店提供家酒店提供13,237間客房。間客房。上海重慶廣州沈陽本報告是嚴格保密的。54

45、酒店引進品牌之一酒店引進品牌之一威斯汀威斯汀喜達屋在全世界擁有喜達屋在全世界擁有850多家酒多家酒店，旗下?lián)碛邪藗€品牌：瑞吉、店，旗下?lián)碛邪藗€品牌：瑞吉、至尊精選、喜來登、威斯汀、至尊精選、喜來登、威斯汀、喜來登、艾美，喜來登、艾美，W酒店及酒店及ALOFT酒店。酒店。 東京威斯汀華沙威斯汀紐約威斯汀本報告是嚴格保密的。55威斯汀在中國威斯汀在中國廣州威斯汀重慶威斯汀上海威斯汀作為六星級豪華酒店，作為六星級豪華酒店，威斯汀在國內(nèi)已營業(yè)的威斯汀在國內(nèi)已營業(yè)的只有上海、廣州、北京只有上海、廣州、北京三家，重慶、天津兩家三家，重慶、天津兩家在建設中在建設中本報告是嚴格保密的。56行政公寓行政公寓賣點

46、：頂級酒店管賣點：頂級酒店管理理 多種風格豪多種風格豪華裝修華裝修 政府公務區(qū)政府公務區(qū)核心位置核心位置 三城融城中三城融城中央央北京波菲特行政公寓本報告是嚴格保密的。57波菲特行政公寓風格之波菲特行政公寓風格之溫馨浪漫溫馨浪漫本報告是嚴格保密的。58波菲特行政公寓風格之波菲特行政公寓風格之簡約現(xiàn)代簡約現(xiàn)代本報告是嚴格保密的。59波菲特行政公寓風格之波菲特行政公寓風格之典雅奢華典雅奢華本報告是嚴格保密的。60萬豪棕櫚泉行政公館萬豪棕櫚泉行政公館本報告是嚴格保密的。61典型個案研究典型個案研究運達國際廣場運達國際廣場運達國際廣場雄踞松貴園金融核心地帶，其地段優(yōu)勢與商務氣氛無可比擬，被譽為城市CB

47、D“核心動力”。它總建筑面積10萬平方米，涵蓋白金五星級酒店、國際五星級寫字樓，五星級國際公寓、國際名品走廊四大國際商務業(yè)態(tài)，融商務辦公、酒店、購物、居家等諸多功能于一體。該案成功之關鍵品牌號召品牌號召+資金保證資金保證=成功成功世界頂級酒世界頂級酒店喜來登店喜來登浦東發(fā)展銀行浦東發(fā)展銀行湖南分行湖南分行項目之初便引入這兩家著名企業(yè)進駐，立刻解決了品牌與資金流的問題，為項目成功奠定基礎。本報告是嚴格保密的。62成功的細節(jié)成功的細節(jié)氣派醒目的售樓部是最好的廣告氣派醒目的售樓部是最好的廣告寫字樓寫字樓CBD核心地段第一太平洋戴維斯物業(yè)管理頂級酒店、百貨配套公寓公寓邀請世界著名設計師設計世界頂級品牌

48、裝修第一太平洋戴維斯物業(yè)管理完美的配套與地段酒店酒店填補湖南空白的國際頂級酒店裙樓裙樓酒店大堂浦東發(fā)展銀行營業(yè)大廳比肩“西武”的“世界名品走廊”實現(xiàn)價值酒店：持有公寓10000元/ 寫字樓7000元/ 裙樓10000元/ 本報告是嚴格保密的。63市場競爭分析市場競爭分析項目解析項目解析競爭定位競爭定位競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略核心競爭力核心競爭力營銷策略體系營銷策略體系本報告是嚴格保密的。64市場市場領導者領導者的的營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略新用戶/新用途/更多的使用陣地防御/側翼防御/先發(fā)制人/反擊式防御/運動防御/收縮防御購買/新產(chǎn)品/提高了產(chǎn)品質(zhì)量或營銷費用領導者領導者營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略保護市場份額保護市場份

49、額在有限的市場總量在有限的市場總量下，擴大市場份額下，擴大市場份額擴大總需求擴大總需求本報告是嚴格保密的。651 1本案營銷本案營銷戰(zhàn)略模型：虛實結合、爭奪資源戰(zhàn)略模型：虛實結合、爭奪資源u本項目營銷戰(zhàn)略模型呈現(xiàn)“梭狀”結構，需要做強的是占位、占位、體驗和服務體驗和服務，而要做大的是形成產(chǎn)業(yè)與客形成產(chǎn)業(yè)與客戶規(guī)模戶規(guī)模方面。u體驗產(chǎn)品價值u服務提供附加值引導并創(chuàng)造客戶引導并創(chuàng)造客戶需求，形成產(chǎn)業(yè)需求，形成產(chǎn)業(yè)與客戶簇群與客戶簇群占位高端，代表占位高端，代表城市未來，建立城市未來，建立市場標桿市場標桿體驗和服務體驗和服務市場競爭虛虛實實u競爭定位：競爭定位：完成從挑戰(zhàn)者到領導者的角色轉(zhuǎn)換u核心競

50、爭力核心競爭力：產(chǎn)品 + 服務爭奪客戶資源本報告是嚴格保密的。662. 2. 營銷戰(zhàn)略體系營銷戰(zhàn)略體系引導并創(chuàng)造客戶引導并創(chuàng)造客戶需求，形成行業(yè)需求，形成行業(yè)簇群與客戶簇群簇群與客戶簇群占位高端，代表占位高端，代表城市未來，建立城市未來，建立市場標桿市場標桿體驗和服務體驗和服務核心戰(zhàn)略核心戰(zhàn)略分戰(zhàn)略分戰(zhàn)略與長沙的未來關聯(lián)與長沙的未來關聯(lián)中心化中心化引入領袖企業(yè)引入領袖企業(yè)滿足中小企業(yè)擴張需求滿足中小企業(yè)擴張需求租售聯(lián)動租售聯(lián)動體驗計劃體驗計劃建立商務平臺建立商務平臺本報告是嚴格保密的。673. 3. 形象定位形象定位u將“城市綜合體”概念轉(zhuǎn)化為客戶可感知的詞匯：“中央政務口岸”u“財富第五大道

51、”為二期沿街商業(yè)部分的獨立名稱，以塑造副品牌，提升物業(yè)價值。u從客戶利益出發(fā)的價從客戶利益出發(fā)的價值主張：站在一個更值主張：站在一個更高更寬廣的平臺上，高更寬廣的平臺上，加速發(fā)展，做大做強。加速發(fā)展，做大做強。中央政務口岸中央政務口岸 財富財富第五大道第五大道關鍵詞關鍵詞：提升長沙商務活力、煥發(fā)湘商精神本報告是嚴格保密的。684. 4. 項目價值體系項目價值體系可持續(xù)增值可持續(xù)增值改變城市景觀改變城市景觀價值體系價值體系綜合體資源共享綜合體資源共享形象就是財富形象就是財富優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障企業(yè)成長壯大的孵化器企業(yè)成長壯大的孵化器本報告是嚴格保密的。69市場競爭分析市場競爭分析項目解析項目

52、解析競爭定位競爭定位核心競爭力核心競爭力競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略營銷策略體系營銷策略體系本報告是嚴格保密的。70 營銷分戰(zhàn)略營銷分戰(zhàn)略1 1）與湖南的未來關聯(lián)：做三件事）與湖南的未來關聯(lián)：做三件事Action1Action1：引入引入泛珠三角區(qū)域合作與發(fā)展論壇概念泛珠三角區(qū)域合作與發(fā)展論壇概念 u協(xié)同省、市、區(qū)政府，以及工商聯(lián)，邀請經(jīng)濟學者、企業(yè)參加，掀起社會話題，塑造湖南中央商務、政務口岸形象。Action2Action2：協(xié)辦協(xié)辦“長沙南城建設成果及規(guī)劃展覽長沙南城建設成果及規(guī)劃展覽”u展示區(qū)域目前發(fā)展及規(guī)劃前景，激發(fā)想象。Action3Action3：出版出版商政之道商政之道專業(yè)書刊專業(yè)書刊u承

53、載中順物業(yè)專業(yè)追求、區(qū)域規(guī)劃藍圖、中順國際廣場規(guī)劃本報告是嚴格保密的。711. 1. 營銷分戰(zhàn)略營銷分戰(zhàn)略2 2）中心化：讓）中心化：讓“政務口岸政務口岸”深入民心深入民心Action1Action1：成為重要的政務、商務會議場所成為重要的政務、商務會議場所u積極挖掘資源，主動聯(lián)系會議安排，增加媒體曝光率。Action2Action2：參加有社會影響力的政務活動或社會事件參加有社會影響力的政務活動或社會事件u如資產(chǎn)對接會、房交會、高端論壇等。Action3Action3：鋪設傳播網(wǎng)絡鋪設傳播網(wǎng)絡u占領幾個重要據(jù)點：機場/火車站廣告牌、長沙地圖、黃頁、商旅資料、電臺報時等。Action4Acti

54、on4：標志性建筑小品標志性建筑小品u沿街人行道設置小型城市雕塑，中心廣場建造如“湖湘之泉”的建筑小品，成為外地人來長必看的線路。本報告是嚴格保密的。721. 1. 營銷分戰(zhàn)略營銷分戰(zhàn)略3 3）引入領袖企業(yè)：形成行業(yè)集聚效應引入領袖企業(yè)：形成行業(yè)集聚效應Action1Action1：大客戶培養(yǎng)計劃大客戶培養(yǎng)計劃u向著名企業(yè)定向推廣，及早簽訂認購意向書。Action2Action2：大客戶定制大客戶定制u專屬大堂及電梯；預留建筑可調(diào)整空間，如高層設立復式單位；增加附加值，提供彰顯企業(yè)形象的渠道，如轉(zhuǎn)讓單棟命名權、贈送樓頂霓虹燈或樓體戶外廣告位、廣場旗桿、電梯轎廂樓層按鈕定制標示等。Action3

55、Action3：大企業(yè)進駐簽約儀式大企業(yè)進駐簽約儀式u占領幾個重要據(jù)點：機場/火車站廣告牌、長沙地圖、黃頁、旅游資料等。本報告是嚴格保密的。731. 1. 營銷分戰(zhàn)略營銷分戰(zhàn)略 4 4）滿足中小企業(yè)擴張需求滿足中小企業(yè)擴張需求Action1Action1：彈性發(fā)展空間彈性發(fā)展空間u推出“1+1”計劃，2個單位打包發(fā)售，半用半租。Action2Action2：減負行動減負行動u設計減負付款方式，降低首付門檻。本報告是嚴格保密的。741. 1. 營銷分戰(zhàn)略營銷分戰(zhàn)略 5 5）租售聯(lián)動：滾雪球，擴大客戶群租售聯(lián)動：滾雪球，擴大客戶群ActionAction：建立專業(yè)租賃服務中心建立專業(yè)租賃服務中心u收集租賃客戶資源，轉(zhuǎn)換成為購房客戶。本報告是嚴格保密的。751. 1. 營銷分戰(zhàn)略營銷分戰(zhàn)略 6 6）體驗計劃體驗計劃Action1Action1：價值點體驗計劃價值點體驗計劃u廣場園林實景展示，并納入銷售接待參觀流程。u銷售中心設立產(chǎn)品實驗室。Action2Action2：商業(yè)體驗計劃商業(yè)體驗計劃u“中順第五大街”亮燈儀式。u“城市客廳”舉辦社會活動。Actio