北京十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

1、北京十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園定位提案大德森投資管理有限責任公司Dodson investment management limited liability company提案綱要項目立項分析I頁目立I頁分析項目背景9產(chǎn)業(yè)核心區(qū)背景X 一 _ _ - n :一；十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)膿河談豔裁髏耘猛蠶蠶化錢鷲鼬鶴警化產(chǎn)業(yè)位于十里河橋西，坐北朝南，東連三環(huán)路和左安門路，距CBD核心經(jīng)濟中心僅三公里，地鐵10號線設(shè)站項目路口;絕無僅有的地段不可復(fù)制;十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園緊鄰潘家園文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，是寸土寸金之地，地段我們的優(yōu)勢十里河文化產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢(Superiority )扼守十里河文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)位;擁有優(yōu)越的企

2、業(yè)發(fā)展背景和投資實力；擁有潘家園文化產(chǎn)業(yè)帶集群優(yōu)勢；環(huán)線、地鐵環(huán)繞項目周邊，交通四通八達；擁有明確的國家文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向；擁有CBD眾多高端商務(wù)消費及衍生產(chǎn)業(yè)的空間優(yōu)勢。我們的劣勢十里河文化產(chǎn)業(yè)園劣勢(Weakness )項目地處交通瓶頸，受到嚴重限制是項目的交通劣勢； 項目地塊體量的限制，和建筑改造對高度和利用率受限, 是項目的開發(fā)劣拋；項目地塊坐北面南，三環(huán)路高樓林立，被周邊高樓圍裹, 項目的展示面只能設(shè)置左安門路，沒有了顯眼的展示面;項目的土地性質(zhì)和年限限制，是項目的開發(fā)劣勢;Page 9我們的機會十里河文化產(chǎn)業(yè)園機會(Opportunity)【北京文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展和區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)

3、的高密度 【聚群，帶動區(qū)域衍生產(chǎn)業(yè)的大量需求，是項目入市的 1難得睡一；說百6亦月扁文花耳並臣蒞和圍壕祈赫師耳亞另馬衣余 是理旦曩韻天鍵機遇一;卩貴百白並薔氯和iffS靂擊崑扌實藥看注裕F頁石奇負 迪塑會詭百前竈宙幕潅楚蒞和注甬毒亞宙漢應(yīng)禎擊云裕蔣蔓 【項目的成功的最的關(guān)鍵機遇；我們的威脅十里河文化產(chǎn)業(yè)園威脅(Threaten)項目地處產(chǎn)業(yè)集群核心區(qū)，行業(yè)競爭都相當激烈，是 項目的外在競爭威脅因素；項目的能否進行明確的功能、業(yè)態(tài)品類定位是項目運 作中存在的主要因素；項目運作模式、招商策略和條件的制定，項目推廣和 公關(guān)能力及贏利目標的設(shè)定是來自于自身的挑戰(zhàn)，也 是項目的內(nèi)在競爭威脅重要因素；Pa

4、ge a11定位原則客觀目的 可行 差異 組合 關(guān)聯(lián)要符合項目目前自身具備的條件及當下政策環(huán)境因素；要把握項目自身的各項定位因素，符合項目開發(fā)利益；要考慮到項目的各項定位符合項目自身條件，有利于實施；要結(jié)合項目周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境，避免惡性競爭，體現(xiàn)項目特色定位；要依據(jù)項目物業(yè)特征，進行科學(xué)合理的產(chǎn)品規(guī)劃，實現(xiàn)項目價值;要迎合項目開發(fā)的思路，整合文化產(chǎn)業(yè)界定的業(yè)態(tài)品類;定位的其他要素項目定位的準確與否，是項目能否成功的關(guān)鍵。根據(jù)市場 情況和調(diào)研分析，為項目進行合理而切實可行的市場定 位，為項目的經(jīng)營創(chuàng)造基本依據(jù)。規(guī)避項目自身存在的缺陷和項目的基本劣勢； 突出項目的核心價值，明確項目主題定位； 提高項目

5、的策略高度，確保項目可持續(xù)八生發(fā)展; 提升項目的整體形象；保障項目可操控空間。依據(jù)項目投資方的投資目的和投資需求；依據(jù)市場的發(fā)展趨勢和市場需求；依據(jù)項目優(yōu)劣勢分析和對項目所在區(qū)域的初步判斷。Page 15項目定位依據(jù)文化產(chǎn)業(yè)對社會發(fā)展形成的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢生產(chǎn)4 將成為國民經(jīng)濟的 卩支柱產(chǎn)業(yè)將在國民經(jīng)濟發(fā)展 中產(chǎn)生重要影響屬于高新技術(shù)的前 沿產(chǎn)業(yè)具有強勁的發(fā)展勢 頭極具創(chuàng)造附加值能 力強的產(chǎn)業(yè)21世紀的高盈利朝陽產(chǎn)業(yè)消費I是正在形成的消費 熱點產(chǎn)業(yè)正為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提 片供巨大的市場基礎(chǔ)將成為21世紀國民經(jīng)濟的支柱1、把商品經(jīng)濟的機制引入文化活動2、提高文化生產(chǎn)力，使文化成為一 種新的經(jīng)濟資源3、大規(guī)模地

6、開發(fā)利用，成為國民經(jīng) 濟增長的動力1、促進著全球范圍內(nèi)的匚業(yè)化和現(xiàn) 代化產(chǎn)生和發(fā)展2、現(xiàn)代經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的全 球性新興產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn)1、國內(nèi)經(jīng)濟崛屯和廣業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的仔 力推手2、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增氏和實現(xiàn)社會建設(shè)戰(zhàn)略 目標的重要選擇3、國內(nèi)經(jīng)濟新的增氏點，產(chǎn)生社會巨大的財富源泉-Page 21Page 23北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)歷年實現(xiàn)增加值Page #Page #! 2004年至2007年，北京市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)平均增長23%,創(chuàng)造增加值年均增長17%,分；別占北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的10.1%、10. 2%. 10.3%和10.6%,比重逐年提高，增加值平：1 均增長率為17.4%,高于全市地區(qū)生產(chǎn)總值

7、平均增長率18個百分點。08年1至8月北京i- 規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)收入3354.2億元，與上年同期增長23%,增幅高于上年同- : 期4個百分點，高于全市第三產(chǎn)業(yè)增速2. 1個百分點。:I: 2009年，北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1497. 9億元，占全市GDP的12.6%。目前，北京 ' 已有各類文化創(chuàng)意企業(yè)5萬多家，從業(yè)人員達141萬人，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)達到5439 ; ： 億元，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為北京新的經(jīng)濟增長點。:I: 2010年全市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1692.2億元，比上年增加近200億元，占全市GDP | ' 比重12.3%；按現(xiàn)價計算，“ 一五”時期

8、，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值年均增速達到20%。； i 2010年1至11月，全市規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)單位實現(xiàn)收入5565.8億元，比上年同期* 增長 19.7%o!文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為北京新的經(jīng)濟增長點2007200820092010北京主城區(qū)加速制定文化產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī) 劃按照北京歷史和現(xiàn)代文化資源結(jié)構(gòu)看：中軸線文化和 兩翼文化形成合理的布局。中軸線是北京歷史文化區(qū), 以歷史文化旅游為特色；北端以奧運體育、演展文化 為重點；南端為國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地，以影視、動漫 游戲、網(wǎng)絡(luò)出版原創(chuàng)為基礎(chǔ)；左翼是中關(guān)村科技教育 創(chuàng)新中心和石景山數(shù)字娛樂體驗中心；右翼以大山子 為中心的現(xiàn)代藝術(shù)區(qū)和國際傳媒貿(mào)易中心。北京

9、文化 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)劃具體體現(xiàn)在對產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)與分布 上，如中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、北京數(shù)字娛樂示范 基地、大山子藝術(shù)中心、德勝園工業(yè)設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基 地、東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園、國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地。Page 25國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一般分類'生產(chǎn)性創(chuàng)意硏發(fā)：基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究、技術(shù)創(chuàng)新生產(chǎn)創(chuàng)意創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能性劃分“文化創(chuàng)意Y生產(chǎn)性創(chuàng)意服務(wù)：咨詢、法律、工業(yè)設(shè)計、建筑設(shè)計、廣告時尚 I設(shè)計、營銷設(shè)計等'藝術(shù)創(chuàng)演博覽：藝術(shù)創(chuàng)作、藝術(shù)博覽等<文化創(chuàng)意體驗:文化風情休閑等文化創(chuàng)意辦公：時尚設(shè)計、學(xué)習培訓(xùn)、影視傳播等行業(yè)大類描述行業(yè)大類描述工業(yè)設(shè)計類工業(yè)產(chǎn)品新型專W殳計、產(chǎn)品設(shè) 計、包裝設(shè)計、平面

10、設(shè)計、多媒 體設(shè)計等軟件服務(wù)類運用網(wǎng)絡(luò)進行的娛樂、游戲等行 業(yè)廣告企劃類咨詢、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告、企 '|/管理等運動休閑類體育比賽、訓(xùn)練、管理、輔導(dǎo)、 室內(nèi)娛樂活動等建筑裝飾類建筑設(shè)計、城市及景觀裝1彥設(shè)計展演出版類圖書出版、報紙出版、音像電子 出版、藝術(shù)表演等影視藝術(shù)和時尚類廣播、電視、電影、藝術(shù)品、時 裝、飾品.新潮消費品設(shè)計科技研發(fā)和服務(wù)類基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究、技術(shù)創(chuàng)新Page 29國內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)一覽一、新聞服務(wù) 新聞業(yè)文化服務(wù)二、出版發(fā)行和版權(quán)服務(wù)三、廣播、電視、電影服務(wù)文化藝術(shù)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)文化服務(wù)文化休閑娛樂服務(wù) 其他文化服務(wù)相基文化服務(wù)八、文化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品的生產(chǎn)九、文

11、化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品銷售Page #一、新聞服務(wù)新聞業(yè)二、出版發(fā)行和版權(quán)服務(wù)1. 書、報、刊出版發(fā)行2. 音像及電子出版物出版發(fā)行3. 版權(quán)服務(wù)三、廣播、電視、電影服務(wù)1. 廣播、電視服務(wù)2. 廣播、電視傳輸3. 電影服務(wù)!1!文化藝術(shù)服務(wù)1. 文藝創(chuàng)作、表演及演出場所2. 文化保護和文化設(shè)施服務(wù)3. 群眾文化服務(wù)4. 文化研究與文化社團服務(wù)5. 其他文化藝術(shù)服務(wù)文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)細分一覽五、網(wǎng)絡(luò)文化服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)新聞服務(wù) 互聯(lián)網(wǎng)出版服務(wù) 互聯(lián)網(wǎng)電子 公告服務(wù)其他互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)六、文化休閑娛樂服務(wù)1. 旅游文化服務(wù)旅行社 風景名勝區(qū)管理 公園管理 野生動植物保護 其他游覽景區(qū)管理。2 娛樂立仕服御

12、室內(nèi)娛樂活動游樂園休閑健身娛樂活動網(wǎng)吧服務(wù)其他娛樂活動文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)細分一覽文化服務(wù)類七、其他文化服務(wù)1. 文化藝術(shù)商務(wù)代理服務(wù)文化藝術(shù)經(jīng)紀代理模特服務(wù)演員、藝術(shù)家 經(jīng)紀代理服務(wù)文化活動組織、策劃服務(wù)2. 文化產(chǎn)品出租與拍賣服務(wù)圖書及音像制品出租貿(mào)易經(jīng)紀與代理藝術(shù) 品、收藏品拍賣服務(wù)八、文化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品的生廣文化用品生產(chǎn)文化用品制造樂器制造玩具制造游藝器材及娛樂 用品制造機制紙及紙板制造手工紙制造信息化學(xué)品制造照相機及器材制造2. 文化設(shè)備生產(chǎn)印刷專用設(shè)備制造 廣播電視設(shè)備制造 電影機械制 造家用視聽設(shè)備制造復(fù)印和膠印設(shè)備制造其他 文化、辦公用機械制造3. 相關(guān)文化產(chǎn)品生產(chǎn)工藝美術(shù)品

13、制造攝影擴印服務(wù)其他專業(yè)技術(shù)服今3.廣告和會展文化服務(wù)文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)細分一覽九、文化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品銷售1文化用品銷售文具用品批發(fā) 文具用品零售 其他文化用品批發(fā) 其他文化用品零 售2.文化設(shè)備銷售通訊及廣播電視設(shè)備批發(fā)照相器材零售家用電器批發(fā)家用電器零售3.相關(guān)文化產(chǎn)品銷售珠寶首飾、工藝品及收藏品批發(fā)工藝美術(shù)品及收藏品零售Page a21Page a21相關(guān)文化服務(wù)IPage a21Page #中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的特性文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)層次及結(jié)構(gòu)特征文化產(chǎn)業(yè)外圍層文化產(chǎn)業(yè)核心層文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)層Page #Page #新聞、書報刊、音像制品、 電子出版物、廣播、電視、 電影、博物館、圖書館、文 化

14、遺產(chǎn)保護等互聯(lián)網(wǎng)、旅行社服務(wù)、室內(nèi) 娛樂、游樂園、休閑、健身、 網(wǎng)吧等文具、照相器材、文體用品、 廣電設(shè)備、印刷設(shè)備、家用 視聽設(shè)備等Page 37辜皇（桶）鯛項目主題定位健議）Page 39關(guān)于藝庫Page 41Page #二f功能I創(chuàng)意目錄III:商務(wù)辦公設(shè)計研發(fā)信息交流:零售服務(wù) 餐飲服務(wù) 休閑娛樂創(chuàng)意商務(wù)展示展覽創(chuàng)意設(shè)計藝術(shù)制作發(fā)行發(fā)布 網(wǎng)絡(luò)技術(shù) 經(jīng)紀服務(wù) 信息服務(wù) 創(chuàng)意服務(wù) 配套服務(wù)Page #Page a27目標客戶Page a27文$>芳類產(chǎn)業(yè)客體Part 1Part 2建筑裝倉PartPartPage 29關(guān)于意谷Page #商務(wù)辦公設(shè)計研發(fā)信息交流 零售服務(wù)技術(shù)服務(wù)休閑

15、娛樂商務(wù)辦公展示展覽創(chuàng)意設(shè)計 制作加工發(fā)行發(fā)布配套服務(wù)Page #產(chǎn)業(yè)客體專業(yè)珠寶產(chǎn)業(yè)服務(wù)商專業(yè)珠寶零售商及消費者珠寶分級代理零售商終端消費專業(yè)珠寶包裝、設(shè)計、加 工、推廣及其他服務(wù)機構(gòu)Page #關(guān)于領(lǐng)地一SOHO辦公時尚公寓 二設(shè)計研發(fā)教育服務(wù)餐飲服務(wù)休閑娛樂創(chuàng)意商務(wù)設(shè)計制作創(chuàng)意設(shè)計 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)經(jīng)紀咨詢信息服務(wù) 創(chuàng)意服務(wù)教育培訓(xùn)配套服務(wù)Page 33目標客戶行業(yè)咨詢 策劃推廣 信息服務(wù) 教育培訓(xùn)時尚餐飲 娛樂休閑 零售服務(wù) 健身娛樂 美容養(yǎng)生Page #so ho辦公 視覺設(shè)計 時尚攝影 產(chǎn)品推廣白領(lǐng)公寓 快捷酒店 時尚酒店產(chǎn)業(yè)客體園區(qū)消費客體園區(qū)配套服務(wù)主要依托 園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)個體形 成的

16、需求性消費群體行業(yè)服務(wù)客體園區(qū)內(nèi)所引進行業(yè)所因業(yè)務(wù)開展所產(chǎn)生的消費群體關(guān)于臺灣島Page 35Page #商務(wù)辦公設(shè)計研發(fā)信息交流 零售服務(wù) 餐飲服務(wù) 休閑娛樂創(chuàng)意商務(wù)商務(wù)咨詢創(chuàng)意設(shè)計發(fā)行發(fā)布 網(wǎng)絡(luò)技術(shù) 信息服務(wù)民間藝術(shù)配套服務(wù)特色產(chǎn)品Page #目標客戶以臺胞和臺胞商務(wù)為服務(wù)對象創(chuàng)意形商務(wù)企業(yè)、咨詢業(yè)等以從事以臺灣文化為核心的土特產(chǎn)品 書刊銷售特色風味餐飲文化交流旅游臺灣字畫Page 37Page #藝術(shù)品展不臺灣產(chǎn)品展銷工藝品銷售等Page #產(chǎn)業(yè)客體依托園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)個 體形成的需求性消費群 體和以臺灣特色產(chǎn)品招 引的社會消費群體Page 39行業(yè)服務(wù)客體園區(qū)內(nèi)所引進行業(yè)所因業(yè)務(wù)開展所產(chǎn)

17、生的消費群體園區(qū)配套關(guān)聯(lián)文化I服務(wù)類Page #Page #餐飲休閑養(yǎng)生保健-美容美發(fā)-Page 39咖啡餐吧 健身中心 網(wǎng)吧Page #產(chǎn)品展售 工藝品、 藝術(shù)品 特色產(chǎn)品 展銷中心 超市 便利店 彩擴中心 圖文社 書店婚紗攝影項目定位對比分析Page 39Page #Page #命題以設(shè)計產(chǎn)業(yè)為核心，以商務(wù)服 務(wù)性公司為主，園區(qū)配套為輔，招 商面寬，但時間跨度長，辦公租金 在2.5元/m2/天，零售類略高。命題以珠寶產(chǎn)業(yè)為核心，以零 售為主，辦公為輔，在招商運 作的專業(yè)性上有極高的要求， 零售租金平均在5元/肝/天。Page #領(lǐng)地（北京白領(lǐng)文化服務(wù)創(chuàng)意園）張灣島（北京臺灣文化創(chuàng)意LPag

18、e #命題以白領(lǐng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為核心，經(jīng)營核 心是公寓租業(yè)務(wù)，招商面廣，經(jīng)營方 式?jīng)Q定項目收益，整租租金在2.5元/ rrf/天，零租則平均租金198元/間/天。 命題以區(qū)域文化為核心，屬泛商業(yè)范 圍，但針對性強，有一定的招商難度, 其辦公與零售的比例約為1:1,租金 零售服務(wù)類在3元/ rrf天左右，辦公在 2.5元/m2/天。Page #物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃類型物業(yè)產(chǎn)品類型一復(fù)合型物業(yè)類型，將地平面層效益最大化，用以設(shè)置物業(yè)租金收益 較高的零售服務(wù)類商業(yè),將物業(yè)上層設(shè)置商務(wù)服務(wù)及租金收益較低 的商業(yè)配套服務(wù).Page 41物業(yè)產(chǎn)品類型二獨立型物業(yè)類型，利用垂直切割使物業(yè)的租金效益均衡化，這類型 物業(yè)更符合各種功能業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營所需，經(jīng)營辦公相對獨立，且可 根據(jù)需求大小進行劃分。Page #招商（建議）簡案Page #項目防范建議地產(chǎn)在開發(fā)受讓土地后、規(guī)劃前，一定要明確商業(yè)定位，充 分考慮到項目商圈的市場需求，并與合適的商業(yè)企業(yè)確定合 作關(guān)系，使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、 業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風險控制等多方面更合理、科學(xué)。定位階段很大一