河南鑫地大酒店

1、衿芆蚈蝿膇芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊莂節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄肆莀蠆薇羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莆蚅蚃罿蒆蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀袇腿肀荿蝕肅聿蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇袀膄蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁螞肁羋芁袈羇羋莃蟻羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊莂節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄肆莀蠆薇羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莆蚅蚃罿蒆蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀袇腿肀荿蝕肅聿蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇袀膄蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁螞肁羋芁袈羇羋莃蟻羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊莂節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄肆莀蠆薇羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀

2、肅莆蚅蚃罿蒆蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀袇腿肀荿蝕肅聿蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇袀膄蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁螞肁羋芁袈羇羋莃蟻羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊莂節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄肆莀蠆薇羂荿莈 目 錄一 項目概況二 項目市場分析三 項目市場定位四 項目功能布局五 項目投資分析六 經(jīng)營模式和成本預(yù)算一 項目概況1.1 項目名稱河南鑫地國際大酒店（暫定）1.2 項目地址項目位于鄭東新區(qū)綜合功能熱點開發(fā)地段，處在金水東路與黃河?xùn)|路交匯處，東接鄭東新客站和鄭開大道，距離正在建設(shè)中的地鐵1號線出口站僅800米，占盡鄭州未來十年之三大城建題材大鄭東、新東站、地

3、鐵，雄踞中原崛起經(jīng)濟制高點。1.3 項目簡介項目位于金水東路與黃河?xùn)|路交匯處東北角，占地約20畝，總建筑面積51918.63平方米，其中地上建筑面積34076.50平方米，地下建筑面積17842.13平方米，主樓高19層，停車位600多個，總投資2.5億元。1.4 項目總經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：71621.00平方米建設(shè)用地面積：32899.85平方米總建筑面積：51918.63平方米其中：地上計容積率面積：34076.50平方米地下室建筑面積：17842.13平方米建筑密度：26.73%容積率：3.0綠化率：40.1%停車位：588輛其中：地下停車：348輛地面停車：240輛二 項目市場分

4、析2.1 鄭州酒店行業(yè)現(xiàn)狀分析2006年底河南省共有星級酒店477家，客房出租率約為60%。其中五星級酒店已掛牌的有4家,全部在鄭州；四星級酒店有49家,在鄭州的有17家。截止2009年底河南星級酒店已達500多家，鄭州高檔的五星級酒店主要有河南中州皇冠假日酒店、鄭州興亞建國飯店、鄭州索菲特國際飯店、鄭州裕達國貿(mào)酒店，河南中油花園大酒店。近年來，鄭州的會議、展覽需求呈每年穩(wěn)步增長的態(tài)勢，隨著鄭州國際會議展覽中心的啟用而高速增長；廣交會的參展人數(shù)和成交額每年呈穩(wěn)定上升趨勢。這一切使鄭州市各酒店現(xiàn)有的客源格局及細分市場發(fā)生劇烈的變化，展覽業(yè)的興旺將導(dǎo)致酒店業(yè)市場會派生出以會展為主營業(yè)務(wù)的精品會議酒

5、店。一間精品會議酒店要做到從客人進入酒店到離開的每一個枝節(jié)都要顧及，每一個細節(jié)的安排都直接影響著顧客的滿意度。而會展業(yè)務(wù)帶給酒店的綜合收益不僅僅是房費收入，也會帶來會務(wù)、餐飲及其它收入。以此作為統(tǒng)領(lǐng)鄭州酒店的核心發(fā)展脈絡(luò)，并圍繞這個主題進行酒店的設(shè)計、建造、裝飾、生產(chǎn)和提供服務(wù)，建設(shè)具有全方位差異性的旅游度假會展氛圍和經(jīng)營體系，從而營造出一種無法模仿和復(fù)制的獨特魅力與個性特征，實現(xiàn)提升酒店產(chǎn)品質(zhì)量和品位的目的。從2003年起，鄭州市酒店行業(yè)出現(xiàn)新的一輪建設(shè)高潮，以民營企業(yè)為主力軍的各大房產(chǎn)開發(fā)商，都紛紛投入巨資經(jīng)營五星級酒店。先后有法國雅高集團、北京建國國際酒店管理有限公司、洲際酒店集團、興亞

6、國際俱樂部酒店、裕達國貿(mào)集團、中國民航河南省管理局等。它們的進入，將帶來務(wù)實、靈活的經(jīng)營手法。而鄭州市酒店行業(yè)也將進行重新洗牌，優(yōu)勝劣汰。這一改變也必將帶來酒店客源優(yōu)勢的重組，客源的重新分配是必然的。2.2區(qū)域內(nèi)主要競爭對手分析為了了解鄭州地區(qū)酒店業(yè)的經(jīng)營狀況，我們選擇兩家五星級酒店對鄭州市區(qū)的酒店有針對性的進行了了解，主要情況如下：中州皇冠賓館地點：金水路檔次：五星級標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查項目調(diào)查結(jié)果客房(或床位)數(shù)量客房222間套會議室數(shù)量及可容納規(guī)模485平方米可容納350人的八方廳；五間中小型會議室主要餐廳數(shù)量、大廳可容納人數(shù)規(guī)模擁有700平方米可容納450人宴會的中原多功能廳。餐飲經(jīng)營菜式粵菜、西

7、餐公司協(xié)議或會議團體價格標(biāo)準(zhǔn)房：900-1280元/間/晚最大會議室折扣后價格20000元/天餐飲價格（中式圍餐）400元/圍起（10人/圍）酒店經(jīng)營淡旺季周期（按協(xié)議價格不同劃分）旺季：4-10月份淡季：11-3月份酒店娛樂康體等配套設(shè)施桌球室 乒乓球室 游泳池 網(wǎng)球場 健身室 按摩室 桑拿浴室主要客源周邊地區(qū)的政府機關(guān)及事業(yè)單位年平均開房率估算60%酒店特色及其它 占地面積較大、自然環(huán)境較好、會議功能較齊備、整體氣派、員工素質(zhì)一般備注賓館樓高為五層，擁有222間商務(wù)客房，其中包括1間總統(tǒng)套房、3間行政房、2間豪華套房、3間普通套房、36間復(fù)式套房及無煙房。鄭州索菲特國際飯店地點：金水路檔次

8、：五星級標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查項目調(diào)查結(jié)果客房(或床位)數(shù)量客房241間套會議室數(shù)量及可容納規(guī)模一個容納150人國際會議室，3個分別容納30人及60人的小型會議室主要餐廳數(shù)量、大廳可容納人數(shù)規(guī)模擁有能容納2000人的中廳及一個可容納300人多功能宴會廳餐飲經(jīng)營菜式粵菜、西餐公司協(xié)議或會議團體價格標(biāo)準(zhǔn)房：900-150元/間/晚最大會議室折扣后價格20000元/天餐飲價格（中式圍餐）400元/圍起（10人/圍）酒店經(jīng)營淡旺季周期（按協(xié)議價格不同劃分）旺季：4-10月份淡季：11-3月份酒店娛樂康體等配套設(shè)施卡拉ok廳 棋牌室 桌球室 游泳池 健身室 按摩室 桑拿浴室 夜總會,臺球室主要客源周邊地區(qū)的政府機關(guān)及

9、事業(yè)單位年平均開房率估算60%酒店特色及其它 占地面積較大、自然環(huán)境較好、會議功能較齊備、整體氣派、員工素質(zhì)較高備注飯店樓高20層，擁有包括豪華客房、商務(wù)樓層和總統(tǒng)套房在內(nèi)的241間客房，房間面積均在30平方米以上，配有衛(wèi)星頻道、保險箱、寬帶上網(wǎng)等標(biāo)準(zhǔn)客用設(shè)施2.3 總體情況分析在所調(diào)查的酒店中，鄭州各地區(qū)的五星級酒店的客房總數(shù)在200-300間之間。協(xié)議或會議團體價格房間價格都是在一千元左右，豪華型酒店居多。不僅要求建筑設(shè)備十分豪華，具有豪華氣氛，環(huán)境優(yōu)美，令顧客生活盡顯尊貴。餐飲風(fēng)格綜合，有川菜、粵菜和東南亞菜、日式套餐、韓式套餐。價格都是在：300400元/圍起（10人/圍）；酒店商務(wù)化

10、氣息濃厚，各酒店的會議室一般是可以容納300-400人的大型商務(wù)會議室。酒店區(qū)位條件較好，像鄭州索菲特國際飯店在市區(qū)中心，緊鄰省行政中心。酒店娛樂康體等配套設(shè)施一般都很講究集娛樂、健身、商務(wù)、休閑于一身；設(shè)有網(wǎng)球場、保齡球、室內(nèi)游泳池、spa水療中心、康體中心、酒吧、超市等設(shè)施2.4 總體特點分析各酒店的規(guī)模相差不多，均為大中型酒店規(guī)模，內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。設(shè)有接待大型會議或其它團體的能力；均有相對完善的會議配套功能，但所有酒店的會議設(shè)施相對于其它地區(qū)高檔的會議度假酒店也并不算專業(yè)和完備；各酒店在客源市場上較為重視商務(wù)公司及各種會議團體；在餐飲經(jīng)營方面較為多樣，

11、菜式有國內(nèi)外各地美食，餐飲檔次較高、給客人選擇的余地也很多；各酒店在經(jīng)營上均有淡旺季之分，一般冬季為淡季、其它季節(jié)均為較旺季，旺季時間較長，淡旺季直接影響到酒店的經(jīng)營價格，但對于長期的協(xié)議單位影響不大；對于強調(diào)文化和經(jīng)營特色比較少；2.5 酒店相關(guān)因素對經(jīng)營產(chǎn)生的影響差異分析在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)品的價格及客源的檔次受其本身的特色及其經(jīng)營方式影響較大，存在很大的差異。酒店的特色對酒店經(jīng)營狀況存在較大影響；鄭州機場大酒店溫泉度假村莊是利用原有的自然地?zé)豳Y源，以溫泉為酒店文化底韻的特色酒店，以沐浴溫泉為主要文化體現(xiàn)。讓客人在酒店內(nèi)任何一處均可親身感受到濃郁的溫泉文化，以此特點，其產(chǎn)品一直較受客戶歡迎，以

12、致出現(xiàn)，其房價較其它同檔次酒店高出較多且在其它酒店出現(xiàn)大片蕭條景象的淡季，該酒店還經(jīng)常出現(xiàn)爆房現(xiàn)象，甚至不接旅行社客戶，在冬季時利用地?zé)釡厝獥l件吸引了大量市民、商務(wù)公司培訓(xùn)或商務(wù)研討會議客源，而這些對于其它酒店來說較難做到。酒店的會議配套設(shè)施的設(shè)計是否合理及完善，對酒店經(jīng)營狀況存在較大影響；鄭州索菲特國際飯店的會議室設(shè)計合理，16個大、中、小型會議廳可同時容納1200人分別召開會議，其配套設(shè)施較為完備及符合高檔會議酒店的使用標(biāo)準(zhǔn)，其除了擁有常規(guī)會議所需設(shè)施外，還為客戶配有移動舞臺、專業(yè)音響燈光、同聲傳譯等現(xiàn)代化會議設(shè)施，這在很大程度上為其吸引高檔高價位會議團體客源打下了良好的基礎(chǔ)，故其會議室價

13、格較高，而其它幾家同檔次酒店的會議室格局設(shè)計較差，會議設(shè)施并不完善且沒有按照合理的標(biāo)準(zhǔn)款式配備，這對于酒店經(jīng)營帶來較大的影響。酒店的地理位置和周邊環(huán)境，對酒店經(jīng)營狀況存在較大影響；鄭州機場溫泉大酒店地處機場迎賓路，交通位置極具優(yōu)勢，雖酒店的設(shè)施已較為落后，但其依靠本身的地理位置和自然環(huán)境優(yōu)勢，也吸引了相當(dāng)部分重要的客源且客房價格，而其它酒店雖酒店內(nèi)裝修檔次較高，會議設(shè)施良好，但在這基礎(chǔ)的條件方面與該家酒店仍然無法比擬，大大降低了綜合優(yōu)勢。據(jù)了解，在國際酒店行業(yè)的排名中，開房率是評價一個酒店經(jīng)營好壞的重要指標(biāo)。近年來，五星級酒店的開房率正在高速提升?！巴炅咴路菔蔷频陿I(yè)的淡季，但旺季平均開房率

14、達到了80%?！睋?jù)統(tǒng)計，2006年河南省四家五星級酒店平均入住率在60%以上，營業(yè)額增幅也在10%以上，這在一定程度上吸引了投資者的目光。此外，隨著鄭州會展業(yè)的蓬勃發(fā)展，讓更多酒店企業(yè)意識到，會展經(jīng)濟就是在城市的上空撒鈔票，會展帶動了酒店、餐飲、娛樂、交通等行業(yè)。目前鄭州已經(jīng)把會展經(jīng)濟作為一項重要產(chǎn)業(yè)來抓，而向高端客戶提供對口接待的河南高檔酒店也勢必有了一個更大的發(fā)展空間。與之相對應(yīng)的，是一股投資高檔酒店的颶風(fēng)。據(jù)國家旅游局的消息顯示，全國高檔酒店建設(shè)將迎來高峰。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國待評、在建、待建（2007年底前開工）的高檔酒店（四星級、五星級）總計1107家，其中，配置相當(dāng)于五星級的酒店就有

15、554家，大大超過目前全國五星級酒店的總量（298家）。種種跡象表明，隨著各地經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的人開始轉(zhuǎn)向投資高檔酒店，而高檔酒店也正成為吸引資金流的“洼地”。三 項目市場定位項目swot分析優(yōu)勢點（s）l 區(qū)位條件成熟：位于鄭東新區(qū)，距離國際會展中心較近，作為鄭汴一體化的領(lǐng)頭商業(yè)區(qū)位，未來發(fā)展前景廣闊。l 立體樞紐大交通：鄭開大道的開通和新東站的建設(shè)，使該項目所在位置成為了鄭汴融城的中心和支點，交通極其便利。l 在項目周邊有多家省級新行政中心，未來客源目標(biāo)廣闊。l 項目所在地目前正處于大開發(fā)狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)涉及多項大型房地產(chǎn)項目及商業(yè)項目，在未來的23年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)可以形成良性經(jīng)濟圈，從而配合

16、酒店項目的經(jīng)營。劣勢點（w）l 項目所在地商業(yè)及配套設(shè)施剛剛形成，形成規(guī)模還需要35年的時間；l 該項目投資及合作方式暫時較難準(zhǔn)確預(yù)測；l 該項目項目至少需時一年半到兩年方可投入使用，對于這段時期周邊酒店走勢亦較難準(zhǔn)確預(yù)測。綜合以上分析，對該項目定位初步建議：根據(jù)上述的各種因素，我們建議把擬建項目設(shè)定為以旅游休閑、會議為定位的按五星級裝修標(biāo)準(zhǔn)進行裝修的主題型會議酒店。四 項目功能布局基于本項目地塊位置和建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)計的特點，我們對擬建項目的使用功能作出以下的初步建議：總體功能分區(qū)初步如下：主樓119層為酒店（以客房為主），附屬樓為酒店相應(yīng)配套設(shè)施（餐飲、娛樂、休閑、會議），金融網(wǎng)點及部分客房，

17、負二層為停車場，負一層為大型超市，14層為綜合商場和有色金屬展廳?？头空w分布布局：房間設(shè)計數(shù)量及面積標(biāo)準(zhǔn)數(shù)面積層數(shù)房間數(shù)量總面積所占比例配置標(biāo)準(zhǔn)房406 120 480039%獨立衛(wèi)生間、24小時冷熱水、冷暖空調(diào)、迷你型冰箱、電話、有線電視及電腦寬帶網(wǎng)絡(luò)等豪華大床房45 6 100 450036%商務(wù)套房70 3 30210017%額外增加溫泉按摩浴缸、客廳、餐廳、備餐間水吧和視頻會議系統(tǒng)總統(tǒng)級豪華套房120 28 9608%額外增加桑拿、棋牌、廚房、會議室，管家服務(wù)年可出租房間數(shù)（總房間數(shù)）258 12360100%功能分區(qū)初步布局：功能室設(shè)計數(shù)量及面積標(biāo)準(zhǔn)數(shù)/層標(biāo)準(zhǔn)面積（平方米）/層備

18、注酒店主樓約800管理用房地下層800 若干間中控制室地下層200 1間其它地下層600 若干間大堂1層800環(huán)廊、茶座2層800以休閑飲料為主多媒體小會議室3層800 6-8間，可分別容納50-200人的商務(wù)會議中型會議廳4層80024間，可容納200人以上的中型商務(wù)會議酒店客房819層10000附屬樓約750金融網(wǎng)點1層750休閑洗浴中心2層 750健身中心3層 750娛樂中心4層750設(shè)部分ktv包間及一個酒吧 餐廳5層 1500 大型多功能宴會廳（含后廚）餐廳包間6層1500設(shè)30間不同風(fēng)格的特色包間主會議廳7層1500可容納500以上的大型國際會議客房8-10層2400多功能廳11f

19、750商業(yè)綜合樓約4000停車場負二層4000大型超市負一層4000商場13層12000 以高檔旗艦店為主有色金屬展廳4層4000備注：以上數(shù)據(jù)將根據(jù)最終設(shè)計方案作相應(yīng)調(diào)整，并定位硬件配套項目設(shè)置：本項目將嚴格按照國內(nèi)五星級酒店硬件配置之要求科學(xué)規(guī)劃各經(jīng)營項目，初步納入設(shè)置之列的主營項目分為如下四大系統(tǒng)：· 基礎(chǔ)系統(tǒng)即為酒店的傳統(tǒng)功能項目，是所在項目依附的基礎(chǔ)，主營項目有：中高檔商務(wù)客房、中西餐廳，配套項目有風(fēng)情咖啡廳、特色小食堂等。在這里，無論是亞洲風(fēng)味餐還是正宗的地中海風(fēng)格的西餐都會給你留下美好的回憶。· 商務(wù)系統(tǒng)本項目主題功能之一，是體現(xiàn)酒店檔次的關(guān)鍵，主營項目有：高

20、級商務(wù)中心、現(xiàn)代商務(wù)會議中心（含大、中、小型會議廳,兼具小型會展功能）。· 休閑系統(tǒng)本項目主題功能之二，是酒店實現(xiàn)效益的關(guān)鍵，主營項目有：溫泉休憩（含桑拿健康中心、生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等）、保齡球館、沐足中心，配套項目有網(wǎng)球場、游泳池、美容美發(fā)室、棋牌室、臺球等。· 娛樂系統(tǒng)本項目經(jīng)營亮點所在，是酒店制造人氣的關(guān)鍵，主營項目有：大型歌舞演繹廳、中型disco廳、中高檔ktv包房，配套項目有風(fēng)情酒吧等。多功能會議室 現(xiàn)代化的多功能會議廳集成系統(tǒng)要求技術(shù)先進、性能優(yōu)良、運行穩(wěn)定、易于操控，整體設(shè)計具有時代感和現(xiàn)代氣息，實現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化的多媒體會議功能，同時兼顧學(xué)術(shù)報

21、告、員工培訓(xùn)、文藝演出、節(jié)日聯(lián)歡、群眾娛樂等多種功能。    一般多功能會議廳集成系統(tǒng)由音頻采集系統(tǒng)、專業(yè)音響系統(tǒng)、攝像錄制系統(tǒng)、大屏幕顯示系統(tǒng)、多媒體系統(tǒng)、監(jiān)視監(jiān)聽系統(tǒng)、舞臺燈光系統(tǒng)、中央集控系統(tǒng)八個子系統(tǒng)組成。音頻采集系統(tǒng)的作用是拾取現(xiàn)場的聲音信息并轉(zhuǎn)換成電信號，是整個音頻系統(tǒng)的前端，其性能的優(yōu)劣直接影響系統(tǒng)音質(zhì)的好壞。聲音質(zhì)量的好壞是多功能會議廳系統(tǒng)成敗的關(guān)鍵，專業(yè)音響系統(tǒng)設(shè)備的選型和搭配至關(guān)重要。攝像系統(tǒng)采用多臺快速定位半球攝像機，滿足多功能會議廳多角度、全方位靈活拍攝的需求，同時考慮到會議中對攝像機快速定位的要求。大屏幕顯示系統(tǒng)，數(shù)字投影機、等

22、離子電視等大屏幕顯示設(shè)備是現(xiàn)代化多功能會議廳召開多媒體會議、舉辦講座和培訓(xùn)等活動的必備設(shè)備，在文娛活動中也可以起到烘托氣氛、錦上添花的作用。    多媒體系統(tǒng)包括dvd機、錄像機、錄音卡座、圖文攝像機、電腦、手寫顯示屏和視頻采集卡。    監(jiān)視監(jiān)聽系統(tǒng)是系統(tǒng)操作員實現(xiàn)正常操作的眼睛和耳朵。舞臺燈光是營造演出效果的必備系統(tǒng)。    中央控制系統(tǒng)，將多種信號的選擇輸出及具體設(shè)備的操作集中在一個無線觸摸屏或計算機控制界面上，操作者通過直觀的控制界面操作，將復(fù)雜的會議設(shè)備操作及環(huán)境控制變得輕松

23、自如。中控系統(tǒng)是整個多功能會議廳的控制中樞。 身份識別智能化電梯系統(tǒng)隨著無孔不入的媒體泛濫，客人對私密性要求提高，保證有身份地位的客人（如明星，政要等）能在酒店享受到自由，輕松，舒適是高品位酒店的必備條件。采用國產(chǎn)成熟品牌，每臺成本只需比一般高速電梯提高約30萬元，在國內(nèi)發(fā)達城市如廣州，上海，天津的新建頂級酒店及豪宅已逐漸普及，可以說是小投入，高產(chǎn)出。商務(wù)功能客房 隨著國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，越來越多的大型企業(yè)采用事業(yè)中心負責(zé)制，新興高科小型企業(yè)也紛紛崛起，對于這種小型企業(yè)及事業(yè)中心，往往只有10-20人。租用會議室過于浪費資源，而酒店也不可能設(shè)置眾多微型會議室，因此房間同步視頻系統(tǒng)應(yīng)需而生。 先進的商

24、務(wù)功能客房，對于爭取這一新興消費客戶群體將有決定性的影響，而投入全套設(shè)備僅需約6000-8000元/房間五 項目投資分析酒店行業(yè)的投資分析5.1國內(nèi)外酒店投資回報期投資回報期(年)例子投資回報期(年)國際五星級酒店1215香格里拉酒店12國際四星級酒店1012諾富特酒店10國內(nèi)五星級酒店1015中國大酒店10花園酒店12國內(nèi)四星級酒店712廣州金融酒店9鄭州五星級酒店9-15索菲特國際飯店10 鄭州四星級酒店9-14中都飯店115.2國內(nèi)外酒店平均造價（不含地價）平均造價（萬元/間客房）例子造價（萬元/間客房）國際五星級酒店120160香格里拉酒店152國際四星級酒店80112假日酒店96國內(nèi)

25、五星級酒店80100星河灣酒店98國內(nèi)四星級酒店5575廣州市長大廈74鄭州五星級酒店約80鄭州裕達國貿(mào)酒店78鄭州四星級酒店約60鄭州中都飯店595.3酒店經(jīng)營利潤占總營業(yè)額比例酒店經(jīng)營利潤占總營業(yè)額比例國際五星級酒店35%國際四星級酒店31%國內(nèi)五星級酒店40國內(nèi)四星級酒店34鄭州五星級酒店38%鄭州四星級酒店33%鄭州處于中原地區(qū)的中心城市，是中原經(jīng)濟的龍頭，城市發(fā)展建設(shè)迅速。豐富的旅游資源，發(fā)達的會展經(jīng)濟都為鄭州酒店提供了無限商機。國際知名酒店品牌是否落戶已成為一個城市酒店業(yè)發(fā)達與否的標(biāo)志，多間酒店品牌高調(diào)進入鄭州，預(yù)示著鄭州酒店行業(yè)又邁上了一個新臺階。從國際酒店品牌集團的投資和擬建酒

26、店的類型表明了鄭州酒店業(yè)市場的走勢：以高端酒店、品牌酒店、特色酒店以及專題酒店為主。六、經(jīng)營模式和成本預(yù)算6.1 項目投資收益估算為了便于投資者對于擬建項目的酒店投入及收益具備初步的認識，我們在此結(jié)合以上部分的酒店行業(yè)投資分析，并根據(jù)鄭州當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的經(jīng)營狀況、中國四五星級酒店的平均造價等市場平均數(shù)據(jù)，對擬建項目酒店部分進行了初步的估算。方法示意如下：鄭州市主要酒店的房數(shù)以及平均房價(非協(xié)議價)：區(qū)域星級酒店名稱客房數(shù)（間）平均房價市區(qū)五星級索菲特國際飯店約241間900-1500鄭州市政府旁邊五星級裕達國貿(mào)酒店約356間800-1200金水區(qū)五星級中州皇冠假日酒店約222間700-1000金水

27、大道五星級興亞建國飯店約342間800-1500五星級標(biāo)準(zhǔn)房平均客房數(shù)以及房價：800市區(qū)四星級河南大河錦江飯店約265間400-450金水區(qū)四星級河南民航大酒店約260間390-450金水區(qū)四星級河南鄭州中州假日酒店275間490-350四星級標(biāo)準(zhǔn)房平均客房數(shù)以及房價：400基于以下三點的原因，我們認為擬建項目開業(yè)時的房價以及開房率會比現(xiàn)時鄭州地區(qū)四五星級酒店有所提升：l 周邊的道路交通環(huán)境情況：隨著鄭汴一體化進程的加快及鄭州未來交通樞紐鄭州新東站的建設(shè)，項目交通區(qū)位會進一步提升。l 擬建項目配套設(shè)施的情況：配有酒店內(nèi)應(yīng)有的所有功能，并設(shè)部分特色配套。l 房價的正常升值：由于現(xiàn)時擬定的房價為

28、項目建成投入使用的房價（約2年之后），因而存在一定的物價上升情況。綜上三種情況，在一定程度上都將有助于引來更多的客源，提升入住率以及房價。我們預(yù)計2年后，擬建項目所在區(qū)域的五星級客房平均房價為：800元/房晚，全年平均入住率約為65%。國內(nèi)四、五星級酒店客房營業(yè)收入、餐飲收入、康體娛樂等各部門占總營業(yè)收入的百分比預(yù)計擬建項目客房、餐飲、通訊、水療（spa）及健身、小型營業(yè)部門、租金及其它占總營業(yè)收入的百分比分為：50%，36%，1%，6%，5%，2%擬建項目經(jīng)營利潤占總營業(yè)額的預(yù)測據(jù)酒店行業(yè)基本指標(biāo)數(shù)據(jù)和本項目的特點，預(yù)計擬建酒店經(jīng)營利潤占總營業(yè)額的比例按35%-38計算擬建項目平均造價的預(yù)測

29、根據(jù)鄭州地區(qū)五星級酒店的投資標(biāo)準(zhǔn)，平均到客房上約合80萬元每間，本項目客房暫定258間，投資總額：80萬×258間=20640萬元，項目總建筑面積51918.63平方米，根據(jù)鄭州地區(qū)目前的高層建筑安裝工程標(biāo)準(zhǔn)16001900元/平方米，我們暫按1800元每平方米的土建工程造價標(biāo)準(zhǔn)，那么本項目主體建安工程費投資：1800元/平方米×51918.63平方米=9345萬元,本項目后期投資總額:20640萬-9345萬=11295萬元。根據(jù)酒店行業(yè)基本指標(biāo)數(shù)據(jù)和本項目的建筑特點，預(yù)計擬建項目后期設(shè)備安裝、酒店、及附屬設(shè)施整體裝修工程分攤到客房上平均造價為：44萬元/間客房。（由于本

30、項目主體工程已由業(yè)主所有者單位自行建造，投資者只需對剩余設(shè)備安裝工程和酒店及附屬設(shè)施、裝修工程進行投資）注：以上造價為方便統(tǒng)計，所以包括了休閑、餐飲、娛樂、配套設(shè)備設(shè)施的綜合統(tǒng)計數(shù)，具體細分需要方案確定后，由設(shè)計單位與管理方共同確定，以上為預(yù)估值。6.2 投資回報估算在此結(jié)合上一部分的酒店行業(yè)投資分析，并根據(jù)以上所述當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的經(jīng)營狀況、中國四五星級酒店的平均造價等市場平均數(shù)據(jù)，對擬建項目酒店部分進行了初步的估算。說明：n 平均房價：第一年為800元/間/晚，往后逐年按5%-6%遞增n 平均出租率：第一年為60%，往后逐年遞增2%根據(jù)酒店行業(yè)相關(guān)理論，檔次、設(shè)施以及所提供的服務(wù)相同的酒店，平均

31、入住率隨客房數(shù)的上升而呈現(xiàn)出下降的趨勢。n 客房部營業(yè)收入：按酒店年可出租房間數(shù)×平均房價×平均出租率×經(jīng)營天數(shù)計算u 258間房：按客房部營業(yè)收入占總營業(yè)收入的約50%-60%計算n 餐飲總營業(yè)毛利:根據(jù)全國四星級及五星級酒店餐飲毛利率60%計算由于客房數(shù)量相應(yīng)增加，根據(jù)酒店行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，并不需要將所有配套功能都按比例地增加或減少，只需要對部分配套功能作調(diào)整，如餐飲配套設(shè)施等。n 所得稅前經(jīng)營利潤：根據(jù)去年全國四星級及五星級酒店的經(jīng)營利潤占總營業(yè)額的比例，按酒店總營業(yè)收入的35%-38%計算。27方案：258間房l    &

32、#160; 造價按44萬元/間客房計算，投資總額為：258間×44萬元/間11352萬元；l      按經(jīng)營利潤推算，投資回報期約為10年，同類型及規(guī)模酒店投資回報期約11年第一年度第二年度第三年度第四年度第五年度第六年度第七年度第八年度第九年度第十年度平均房價（元/間/晚)80080084884889889895295210091009平均出租率65%67%69%71%73%75%77%79%81%83%經(jīng)營利潤22，207，92824，587，35226，742，30026，544，20629，583，91629，865，006

33、31，873，74833，948，31835，550，33032，432，728累計折舊135，1600，00121,644,000108,128,00094,612,00081,096,00067,580,00054,064,00040,548,00027,032,0000每年純利潤-1，258，558859，8542，846，1782，825，4365，007，5285，732，7924，814，2106，412，4488，355，0247，206，620累計經(jīng)營純利潤-1，258，558-398，7042，247，4745，272，91010，280，43816，013，23020，827，44027，239，88835，594，9304，201，550表格說明：經(jīng)營至第10年度結(jié)束，獲純利27239888元，等于一年的投資折舊，在第九年度經(jīng)營至第10個月，已可完全收回所有的投資備注：1.本造價折算單位成本僅以一般同規(guī)模