房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析doc

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用6 1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述6 1 1 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義財(cái)務(wù)分析也叫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)， 項(xiàng)目策劃， 投資、 成本與費(fèi)用估算， 收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析， 據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。6 1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述財(cái)務(wù)分析的基本程序是：1收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。

2、2編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。3財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。4進(jìn)行不確定性分析。5由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。6 1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述6 1 2 財(cái)務(wù)分析的作用 aliqq1衡量項(xiàng)目的盈利能力這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、 投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。6 1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述2衡量項(xiàng)目的清償能力這種衡量主要是通過(guò)計(jì)算投資回收期、 借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。aliqq3衡量項(xiàng)目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值， 它是投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。這種衡量是

3、通過(guò)資金來(lái)源與運(yùn)用表進(jìn)行的。6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6 2 1 現(xiàn)金流量表1現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、 現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2現(xiàn)金流量表的種類按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來(lái)源， 以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ) （即假定全部投資均為自有資金） ，用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。 其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。阿里巧巧其表格形式見(jiàn)表6-1 。6 2 房地產(chǎn)投

4、資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。 該表從投資者整體的角度出發(fā)， 以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)， 把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出， 用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)， 考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。其表格形式見(jiàn)表6-2 。 阿里巧巧6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表3）針對(duì)兩表的有關(guān)說(shuō)明（ 1）凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來(lái)收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。（ 2）兩表的區(qū)別。（ 3）計(jì)算期（ 4）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往有開(kāi)發(fā)后出售項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)后出租項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目的區(qū)分

5、。6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表4）投資者各方現(xiàn)金流量表該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)， 用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。aliqq當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)， 就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。其表格形式見(jiàn)表6-3 。6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6 2 2 資金來(lái)源與運(yùn)用表1資金來(lái)源與運(yùn)用表的含義資金來(lái)源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表， 它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。其表格形式見(jiàn)表6-4 。本表與

6、現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來(lái)源 （現(xiàn)金流入） 多于資金運(yùn)用 （現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值， 而要求從投資開(kāi)始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件， 每期的盈余資金應(yīng)不小于零。 因而， 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來(lái)源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表aliqq3與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同在填列資金來(lái)源與運(yùn)用表時(shí)， 與現(xiàn)金流量表一樣， 出售項(xiàng)目和出租項(xiàng)目也會(huì)有所不同，這是與

7、一般建設(shè)項(xiàng)目不同的地方。1）出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表6-5 ）2）出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表6-6 ）6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6 2 3 損益表1損益表的含義損益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、 所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。 通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。其表格形式如表6-7 。阿里巧巧6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2損益表的內(nèi)容及計(jì)算1）關(guān)于利潤(rùn)總額損益表中的利潤(rùn)總額一般應(yīng)為：利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金與附加土

8、地增值稅6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表（ 1）以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額 =銷售收入總成本費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金與附加土地增值稅其中， 銷售收入、 總成本費(fèi)用、 經(jīng)營(yíng)稅金與附加與土地增值稅的數(shù)據(jù)可以依據(jù)第 5 章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。其表格形式見(jiàn)表6-8 。6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表（ 2）以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額 = 出租收入經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)稅金與附加 阿里巧巧其中， 出租收入、 經(jīng)營(yíng)成本、 經(jīng)營(yíng)稅金與附加的數(shù)據(jù)可以通過(guò)第 5 章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。其表格形式見(jiàn)表6-9 。 6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2）關(guān)于稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額

9、所得稅其中，所得稅=應(yīng)納稅所得額x所得稅稅率一般情況下， 應(yīng)納稅所得額 （或應(yīng)納稅收入） 就是前面計(jì)算出來(lái)的利潤(rùn)總額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為 33% 。 阿里巧巧6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表3）關(guān)于利潤(rùn)分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)等于可供分配利潤(rùn)，一般按照下列順序分配：1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。阿里巧巧（ 2）提取盈余公積金。（ 3）向投資者分配利潤(rùn)，即表中的應(yīng)付利潤(rùn)?？紤]了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只有后兩項(xiàng)因素） ，余額即為表中的未分配利潤(rùn)， 未分配利潤(rùn)主要是用于歸還借款。 當(dāng)借款還清后， 一般應(yīng)將這部分利潤(rùn)補(bǔ)分給投資者。6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)

10、務(wù)分析基本報(bào)表7 2 4 資產(chǎn)負(fù)債表1資產(chǎn)負(fù)債表的含義資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、 負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。 該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、 負(fù)債、 所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)， 進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。 各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。 8 資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。6 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6 2 5 基本報(bào)表的相互關(guān)系基本報(bào)表是財(cái)務(wù)分析體系中重要的組成部分。 各種基本報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系?！袄麧?rùn)表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過(guò)“利潤(rùn)表”計(jì)算的是盈

11、利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò)“現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。同時(shí)“利潤(rùn)表”也為“現(xiàn)金流量表”的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。7 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 阿里巧巧“借款還本付息表” 、 “資金來(lái)源與運(yùn)用表”和“資產(chǎn)負(fù)債表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來(lái)源與運(yùn)用表”可以計(jì)算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。另外，通過(guò)“資金來(lái)源與運(yùn)用表”可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。8 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析9 3 1 基本指標(biāo) 阿里巧巧10 益乘數(shù)aliqq收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）與總收入或凈收入

12、之間的比率關(guān)系。它雖然不能充當(dāng)獨(dú)立分析的工具， 但可以很容易地將那些明顯不能接受的項(xiàng)目加以剔除。 阿里巧巧11 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析aliqq收益乘數(shù)按計(jì)算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。12 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析阿里巧巧13 務(wù)比率財(cái)務(wù)比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。 較為常用的財(cái)務(wù)比率有營(yíng)業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。 阿里巧巧14 業(yè)比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出占實(shí)際總收入的百分比。 15 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2）損益平衡比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率） 。這個(gè)比率越小，則潛在總收入越大， 則項(xiàng)目現(xiàn)金流量出

13、現(xiàn)負(fù)數(shù)之前的項(xiàng)目總收入水平可以越低。 所以， 損益平衡比率越低越好。 阿里巧巧16 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析17 債保障比率償債保障比率有時(shí)也叫償債能力比率、 還本付息比率。 表示項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關(guān)系 。這是項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。18 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3盈利能力指標(biāo)所有盈利分析方法的一個(gè)共同特點(diǎn)是將投資與收益有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)。1）全面資本化率：表示預(yù)期凈經(jīng)營(yíng)收益占市場(chǎng)價(jià)格的百分比。 阿里巧巧19 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析20 股本化率 （也叫權(quán)益資本化率） ： 表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。 aliqq21 3 傳

14、統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析22 金回報(bào)率（也叫資本金凈利潤(rùn)率）：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比。aliqq23 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 阿里巧巧4）經(jīng)紀(jì)人收益率 經(jīng)紀(jì)人收益率指標(biāo)解決了現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)的缺點(diǎn)。 它調(diào)整了分子， 用稅后現(xiàn)金流量再加上遞增的權(quán)益投資額， 使之既考慮了所得稅結(jié)果， 也考慮了由于抵押貸款分期償還后相應(yīng)的權(quán)益增加 （即物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)） 情況， 從而使所投資的物業(yè)看起來(lái)更富有吸引力。6 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析4回收期指標(biāo)回收期是計(jì)算各投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投資時(shí)的年數(shù)。 收回初始投資所需時(shí)間越短的項(xiàng)目越好?；厥掌谂c收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系。 從前面的介紹中我們知道有幾種不同的

15、收益指標(biāo)，所以回收期相應(yīng)也有幾種計(jì)算方法?；厥掌?=市場(chǎng)價(jià)格 /凈經(jīng)營(yíng)收益（全面資本化率的倒數(shù)） 回收期=初始股本投資/稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)）回收期=初始股本投資/稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)）阿里巧巧若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同，回收期 =初始股本投資/ 預(yù)期現(xiàn)金流量。若每年預(yù)期現(xiàn)金流量不同， 則回收期是將每年預(yù)期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時(shí)間。阿里巧巧6 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 阿里巧巧6 3 2 投資分析的合理化趨勢(shì)1傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的不足1）忽略了整個(gè)持有期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營(yíng)期的第1 年，最多也是前面幾年的經(jīng)營(yíng)情況。aliqq2）未考慮投資期末處理（

16、即銷售）物業(yè)所帶來(lái)的現(xiàn)金流量。對(duì)于有些物業(yè)投資來(lái)說(shuō)， 期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個(gè)物業(yè)投資收益中占有更大的比重。3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時(shí)間問(wèn)題。6 3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2發(fā)展趨勢(shì)阿里巧巧投資分析的合理化的趨勢(shì)就是， 項(xiàng)目的投資收益要作數(shù)量、 質(zhì)量和時(shí)間三方面的修正。一般情況下， 投資者會(huì)綜合考慮各種經(jīng)驗(yàn)分析值以及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)之后，再做決策。7 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。8 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。 9 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)

17、分析3根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析7 4 2 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系阿里巧巧從上述有關(guān)財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容與財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系， 我們可以看出財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與財(cái)務(wù)基本報(bào)表之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。見(jiàn)表6-12 。8 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析9 4 3 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。1）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤(rùn)總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額） 與項(xiàng)目總投資額的比率， 主要用來(lái)評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)算公式為： 10 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析實(shí)際工作中

18、可以將投資利潤(rùn)率分為稅前投資利潤(rùn)率和稅后投資利潤(rùn)率兩種。計(jì)算出來(lái)的投資利潤(rùn)率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤(rùn)率或行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率進(jìn)行比較， 如果預(yù)期的投資利潤(rùn)率 （或收益率） 高于或等于基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率（或收益率） ，說(shuō)明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析11 資利稅率 阿里巧巧投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。其計(jì)算公式為：12 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析阿里巧巧3）資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率是項(xiàng)目的利潤(rùn)總額 （或年平均利潤(rùn)總額） 與項(xiàng)目資本金 （即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計(jì)算公式為： 13 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析14

19、本金凈利潤(rùn)率阿里巧巧資本金凈利潤(rùn)率是項(xiàng)目所得稅后利潤(rùn)與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為：阿里巧巧6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析5）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來(lái)抵償全部投資所需的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方法：（ 1 ）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)： 阿里巧巧投資回收期=項(xiàng)目總投資/ 項(xiàng)目年平均收益額例如，某投資者投資100 萬(wàn)元購(gòu)買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營(yíng)后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10 萬(wàn)元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。阿里巧巧根據(jù)公式得：投資回收期 =100/10=10 （年）6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的

20、收益額不太均衡、相差較大時(shí)：投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1） +（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 / 本期凈現(xiàn)金流量）其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。 當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份， 即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗略評(píng)價(jià)。aliqq7 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析阿里巧巧6）借款償還期借款償還期分為國(guó)內(nèi)借款償還期和國(guó)外借款償還期。（ 1）國(guó)內(nèi)借款償還期阿里巧巧國(guó)內(nèi)借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下， 在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)， 使用可用作還款的利潤(rùn) （如預(yù)售收入還

21、款） 、 攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。aliqq借款償還期可由 “借款還本付息估算表” 、“損益表” 及“資金來(lái)源與運(yùn)用表”計(jì)算。 阿里巧巧6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析其詳細(xì)計(jì)算公式為： aliqq借款償還期 = 借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開(kāi)始借款的期數(shù)+ （當(dāng)期償還借款額 / 當(dāng)期可用于還款的資金額）或 = 償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù)- 開(kāi)始借款的期數(shù) + （當(dāng)期償還借款額/ 當(dāng)期可用于還款的資金額） 阿里巧巧實(shí)際操作中， 項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。 計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對(duì)比， 等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要

22、求期限， 即可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。否則，認(rèn)為項(xiàng)目沒(méi)有清償能力，是不可行的。7 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（ 2）國(guó)外借款償還期國(guó)外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件計(jì)算。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析aliqq7）財(cái)務(wù)比率這里財(cái)務(wù)比率與本章第 3 節(jié)中介紹的的財(cái)務(wù)比率不同，具體是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。阿里巧巧7 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 阿里巧巧8）還本付息比率阿里巧巧還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營(yíng)收益與年還本付息額 （或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越

23、強(qiáng)。6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析阿里巧巧2動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算阿里巧巧動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。 常用的動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。 阿里巧巧1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值aliqq（ 1）凈現(xiàn)值的含義 阿里巧巧現(xiàn)值是指未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。 阿里巧巧凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic （合適的貼現(xiàn)率） ，將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析7 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析阿里巧巧（ 2）關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時(shí)候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)

24、率ic基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。 它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。 在我國(guó)， 它一般由行業(yè)或部門(mén)制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率； 如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率， 可以根據(jù)銀行中長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率確定； 也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來(lái)確定。阿里巧巧項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時(shí)， 一般綜合考慮以下因素： 當(dāng)前整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r； 銀行貸款利率； 其他行業(yè)的投資收益率水平； 投資者對(duì)項(xiàng)目收益增長(zhǎng)能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大?。豁?xiàng)目的壽命期長(zhǎng)短等。 aliqq6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析aliqq關(guān)于計(jì)算期對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言， 是指建設(shè)開(kāi)始到全部售出的時(shí)間， 有時(shí)也叫開(kāi)發(fā)期

25、； 對(duì)開(kāi)發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言， 是指從建設(shè)或購(gòu)買開(kāi)始， 不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營(yíng)期。從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)， 這段時(shí)間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。7 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（ 3）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 阿里巧巧凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來(lái)判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。阿里巧巧當(dāng)npv>0時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率） ；當(dāng)npv = 0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平；當(dāng)npv<0時(shí)，表

26、明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。因此，只有npv>0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析阿里巧巧2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率阿里巧巧（ 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的含義從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出， 如果現(xiàn)金流量不變， 凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動(dòng)的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。如圖6-4 所示：6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析阿里巧巧房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為

27、：7 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算其公式為： 阿里巧巧6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析其計(jì)算步驟是：阿里巧巧先按基準(zhǔn)收益率 （或目標(biāo)收益率、 最低可接受的收益率等） 求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得到） ，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù)值各一個(gè)， 最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過(guò)2%， 否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。aliqq7 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析aliqq（ 3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用阿里巧巧財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。 在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析

28、評(píng)價(jià)時(shí)， 一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后， 與同期貸款利率、 同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析aliqqfirr與i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況：firr>i ,項(xiàng)目盈利；firr=i ，項(xiàng)目盈虧平衡；firrk i ,項(xiàng)目虧損。aliqqfirr與ic比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況：firr> ic ,項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平；firr=ic ，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平；firr< ic ,項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 結(jié)論：將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率 （或投資者目標(biāo)收益率、

29、最低可接受的收益率）ic比較，當(dāng)firr>ic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項(xiàng)目可行， 值得進(jìn)一步研究。 因?yàn)槭欠衲鼙唤邮埽?還有賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和其它投資機(jī)會(huì)的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。aliqq如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率， 內(nèi)部收益率應(yīng)大于長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率或銀行貸款利率io內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者， 投資就會(huì)虧損。 因此， 所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析aliqq（ 4）內(nèi)部收益率存在的問(wèn)題以下存在的問(wèn)題， 可能使得用內(nèi)部收益率方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目得出的決策信號(hào)與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈

30、現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。一是再投資利率問(wèn)題；二是多重根問(wèn)題。阿里巧巧6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 再投資利率問(wèn)題再投資利率指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。 阿里巧巧采用內(nèi)部收益率分析方法對(duì)各種項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)， 暗含了這樣一個(gè)假定： 即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi)部收益率再投資。 aliqq6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析aliqqa 當(dāng)這種假定的前提條件存在時(shí)，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時(shí)，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實(shí)際的。b.但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時(shí)，即當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上其它投資機(jī)會(huì)的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時(shí)，或者說(shuō)內(nèi)部收益率明顯高于資本的

31、機(jī)會(huì)成本，并高到不現(xiàn)實(shí)的地步時(shí)，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率就是一個(gè)不合理、不現(xiàn)實(shí)的假設(shè)。 這時(shí)， 再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項(xiàng)目， 可能就與前面的結(jié)論相矛盾。 c 當(dāng)各種投資項(xiàng)目的使用壽命或持有期不同時(shí)，再投資問(wèn)題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。阿里巧巧6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析aliqq 多重根問(wèn)題一般而言,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。阿里巧巧但是， 除了初始投資外， 投資途中有時(shí)仍會(huì)有負(fù)現(xiàn)金流量出現(xiàn)， 這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時(shí)方程有且只有一個(gè)內(nèi)部收益率解。6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)

32、指標(biāo)分析aliqq3）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率 （或基準(zhǔn)折現(xiàn)率） 的條件下， 項(xiàng)目從投資開(kāi)始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間。基本表達(dá)式為： 6 4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中， 計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較， 如果前者小于或等于后者， 則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以考慮接受的。 動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6 5 1 項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)， 根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

33、的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1 .用地面積：11 417 nf； aliqq2 .建筑密度：三35%;3 .容積率（地上）：三4.62 ;4 .綠化率：呈25%;5 .人口密度：乏1 085人/公頃6規(guī)劃用途：商住綜合樓6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例7 5 2 規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23 層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車庫(kù)。裙樓共4 層， 12 層為商業(yè)用途， 34 層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書(shū)店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2 個(gè)，均為

34、19 層高，為住宅用途。 aliqq本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表6-16 與 6-17 。 aliqq6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6 5 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明項(xiàng)目總工期為36 個(gè)月（從 2001 年 3 月至 2004 年 3 月） 。阿里巧巧當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開(kāi)展預(yù)售工作。 2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃aliqq項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如表6-18 所示。 6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6 5 4 項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1投資與成本費(fèi)用估算aliqq1）土地出讓地價(jià)款。包括兩部分：aliqq

35、（ 1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為 6 131 萬(wàn)元。（ 2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 9 060 萬(wàn)元。 aliqq上述兩項(xiàng)合計(jì)： 15 191 萬(wàn)元。6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例aliqq（ 2）前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見(jiàn)表6-19 。 aliqq（ 3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。參見(jiàn)表6-20 。aliqq4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-21（ 5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)。其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-22

36、 。 阿里巧巧（ 6 ）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。取以上（1 ） （ 4 ）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：阿里巧巧（ 15 191+894.48+11 013+660.51 ） x 3%=832.77 （萬(wàn)元）aliqq開(kāi)發(fā)成本小計(jì)： 30 966.4 萬(wàn)元aliqq6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例阿里巧巧2開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用。取以上（ 1） （ 4 ）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為：（15 191+894.48+11 013+660.51 ） 3 3%=832.77 （萬(wàn)元）2）銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的

37、2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為： 2 706.28 萬(wàn)元。銷售收入詳見(jiàn)表6-27 。 aliqq6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指建設(shè)期借款利息。第1 年借款 10 000 萬(wàn)元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2 年起 2 年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下： aliqq第 1 年應(yīng)計(jì)利息：（0+10 000 +2） x 7.11% =355.5第 2 年應(yīng)計(jì)利息：(10 355.5+0 +2) x 7.11%=736.28第 3 年應(yīng)計(jì)利息：(5 177.75+0 +2) x 7.11%=368.14則財(cái)務(wù)費(fèi)用為

38、上述合計(jì)： 1 459.92 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表6-30 ：貸款還本付息表。aliqq開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)： 4 998.97 萬(wàn)元總成本費(fèi)用合計(jì)： 35 965.72 萬(wàn)元。6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。aliqq詳見(jiàn)表 6-23 。7 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例aliqq4項(xiàng)目銷售收入估算阿里巧巧1)銷售價(jià)格估算。銷售價(jià)格的估算采用市場(chǎng)比較法和成本定價(jià)法確定。( 1)住宅部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程在市場(chǎng)上收集到與該住宅所在區(qū)域、 個(gè)別因素、 交易情況及交易日期均類似或接近的4個(gè)比較案例a、b、c、do其中

39、a、b、d項(xiàng)目的交易日期均為2000年 11 月 1 日， c 項(xiàng)目的交易日期為2000 年 9 月 1 日。已知 2000 年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為 +0.5% 。其他條件見(jiàn)表6-24 和表 6-25 ?？紤]了所有因素后， 通過(guò)系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)， 確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格為：7 458元/ m20詳見(jiàn)表6-24和表6-25。6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 成本定價(jià)法過(guò)程經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為6 437元/ itf （見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表 6-23 ） ，成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷

40、售單價(jià)為：銷售單價(jià)=建房成本x （ 1+成本利潤(rùn)率）阿里巧巧=6 437 x （ 1+10%）=7 080 （元/叫6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例阿里巧巧（ 2）商鋪部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉， 且以出租為多， 因此可比實(shí)例資料較少，我們只選取到兩個(gè)相近項(xiàng)目e、 f 作比較實(shí)例。其中， e 項(xiàng)目的交易日期是 2000 年 11 月 1 日， f 項(xiàng)目的交易日期是2001 年 1 月 1 日， 其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。 但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定， 故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為：19 283元/ m20詳

41、見(jiàn)表6-266 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 成本定價(jià)法過(guò)程阿里巧巧經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為9 194元/ itf （見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表 6-23 ） ，成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為：銷售單價(jià)二建房成本x （1 +成本利潤(rùn)率）=9 194 x （1+10%） =10 113.4 （元/itf）阿里巧巧6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例aliqq（ 3）車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價(jià)為 25 萬(wàn)元 /個(gè)30 萬(wàn)元 / 個(gè)。（ 4）建議銷售單價(jià)aliqq在綜合考慮了市場(chǎng)和成本

42、兩方面對(duì)定價(jià)的影響后， 分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為：住宅：7 400 元/ itf aliqq商鋪：19 200元/nf阿里巧巧車位： 25 萬(wàn)元 / 個(gè)6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2）銷售收入的估算。本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅36 898褶；裙樓中的商鋪部分11 248 m2,地下車位209個(gè)。詳見(jiàn)表6-27。阿里巧巧3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定。詳見(jiàn)表6- 28 。6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 5稅金估算1）銷售稅金與附加估算。詳見(jiàn)表6- 29 。 阿里巧巧2）土地增值稅估算。詳見(jiàn)表6-30 。 6 5 房

43、地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6投資計(jì)劃與資金籌措aliqq本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總計(jì)需 35 965.72 萬(wàn)元。 其資金來(lái)源有三個(gè)渠道， 一是企業(yè)的自有資金即資本金； 二是銀行貸款； 三是預(yù)售收入用于再投資部分。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金13 000 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第 1 年投入約 44.11% ，第 2年投入約 33.53% ，第 3 年投入約 22.36%；從銀行貸款10 000 萬(wàn)元，全部于第1 年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。詳見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表 6-31 。6 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 7借款還本付

44、息估算阿里巧巧長(zhǎng)期借款 10 000 萬(wàn)元， 等本償還， 寬限期 1 年， 2年內(nèi)還清， 貸款利率 7.11 。詳見(jiàn)表 6-32 。 aliqq7 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用財(cái)務(wù)分析事例 8 5 5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1)全部投資現(xiàn)金流量表(ic=9%)。詳見(jiàn)表6-33。評(píng)價(jià)指標(biāo)：(1)稅前全部投資凈現(xiàn)值 npv = 9 695.16萬(wàn)元aliqq(2)稅后全部投資凈現(xiàn)值 npv = 6 431.69萬(wàn)元阿里巧巧(3)稅前全部投資內(nèi)部收益率 firr= 66.2%(4)稅后全部投資內(nèi)部收益率 firr= 47.82%9 5 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用財(cái)務(wù)分析事例2)資本金現(xiàn)金流量表( ic=9% ) 。詳見(jiàn)表 6-34 。評(píng)價(jià)指標(biāo)：( 1)資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62%(2