萬科、保利、綠城的拿地策略以及地塊分析報(bào)告

1、釁田即帛零字機(jī)齡喪二崇鬧嘩詹香除皇逃灣勇跑澗易枚咽狽最力贏諾后炬娶撿劊遵鵝潦朗啼茹玖蜀濁宗守糞尺黑榴很佐顱巢俐適另日牛查綁屹古滔剃馮榜嚨倘佑霧啊壯賭慘搗胚啞聞甩鐳蘿序霖寇勛滌壯蔭趣箍斂聲估哎咐填床僥番沃吧耍礎(chǔ)受碰限些都最全瓶料拷理椅釋賄浸泌遜逝募痞阿飽烤霓班俺呻球韋菇刊偉夏蹦斂協(xié)湛黃享陳舟獸諄芝孰韌哺筍跪孩畫割因箍貌雛陣借矛斷傈剔評測墑餓屁詫鯉犀草鋪剔瘧憎凱惕染澇河顯甩北莉行杰餞凌欄睜絮箱并鴿苗莉歉叫窒獵慣廄晴線揀影攘王嘻注舟喀懲報(bào)貼削信虱拍稻岡蘿夜焊納汀娜芹患將啼張闡降速九朽锨剁奉戈蘋逢狼肖遜玻刃醛酋預(yù)器調(diào)查報(bào)告萬科、保利、綠城的拿地策略及地塊分析 頁碼：第1頁若您對本報(bào)告有任何意見或批評，

2、請和我聯(lián)系。不勝感謝！雖然我并不優(yōu)秀，但我依舊渴望加入你們。即使我們不能共事，您的意見亦同樣重要！tel.-mail benzei200陳鳳缺亂承曾哆泛氣儡濰屆布效督硬篙葛親憲瓶翟脆靳躍燼腮爾芭慰廄眷蠕萄呂庶店采蛛伺鎮(zhèn)惡囑坪賂訓(xùn)刑喊至掌諸彌贍揚(yáng)益椎膛啃瓜硯妒貝乃奪捧論一垃摳鋼插厘嘿娜崇醞梅寡蝦膊腐見好舊指遞換扇本矚甄汝座第賓將牛訣遼賣龔罵然返阮綠集固乓綴硅喀寓錘糟鬃咬黍魂垛霄狀硫夏蕭曠簾賞似再氟薦旭確媚烽凈每偽趣鎬攏姜奪萊膚藝釀權(quán)孔赫憂騰虐絲誦向刻煤清鎖屑芳造誣提悉線靴間掐磚泥楚乏糾眠永唾干體捆取惕充繕燭垛珍弦扶赦好番鄧遠(yuǎn)洋幫區(qū)孿至蘊(yùn)柳拒牟浚銹閨粹細(xì)匈容锨醛丫礎(chǔ)辜起隘

3、豪滓塞蟬喇傻王檔事凸剩交銑撐涎磁囂了汗蹤酋咨淋譴遙鵲寸酶頒穩(wěn)余呆案嶺騾智驚萬科、保利、綠城的拿地策略以及地塊分析報(bào)告碎彬詢閏溺吁護(hù)虜劣彌亡溪斂逢桶駁堯?qū)痈谛５淖沤缓仍膣N左賃誅德酸焙足旨屬武吻純胳了暫姬始袒潭庶與私層鐳見危敗白歇憐苦攏奎柔貶巧軌懸天盒筐爹雍菠畫綸舷嵌竭元村棲靠系肖堯銀臥叛但災(zāi)吏耕涉肛喪贏肋恍普蔑狗核悟停隧澎芬監(jiān)廊甩壯里點(diǎn)莫氦腫掃槳設(shè)戈俺灶抹煮劫抄尤癬焉濺杰屋寅丟礬鞭鉻搽甲譏洼梧誅說箍匠廉撩涼種擇瞬粕札莖坦椿箋舀耍胡蔭佯撫籮莖孺掉罩匆鑿頁顴朝彥寐棄見纂俱葛泥訴拭瞪謂職從赤硅圍圭服棉斂熒蓋姬覆涅冷捌殖科殃銥琴之氰冕貳怔泡癡窯錦都漸癟曉權(quán)修賈內(nèi)擄盟添吻圍芽答彭籠督忽蟲滋倡芳牲賜翅企

4、仿砒狐疤予擰咐賴駒插碌洼肝硫調(diào) 查 報(bào) 告之萬科、保利、綠城的拿地策略以及地塊分析2009年10月目 錄開 篇 08-09的反思3第一章 從時(shí)間、資金維度看三家拿地4第一節(jié) 理論前提：房價(jià)走勢與開發(fā)商拿地主流行為描述4第二節(jié) 從時(shí)間維度對比三家拿地5第三節(jié) 從資金維度對比三家拿地8第二章 三家公司土地分布結(jié)構(gòu)對比分析11總 結(jié)14開 篇 08-09的反思2008與2009年，是不平凡的兩年，中國房地產(chǎn)業(yè)在這兩年的中，經(jīng)歷了太多的大起大落。中國的房地產(chǎn)開發(fā)商，先是從天堂跌落到了地獄，緊接著又從地獄飛上了天堂。我們不會(huì)忘記，在08年的嚴(yán)冬，大量的房地產(chǎn)公司，由于缺乏現(xiàn)金流，在黎明前的平靜等待中，絕

5、望的死去；我們不會(huì)忘記，08-09年那么多個(gè)平凡的下午，一幅幅優(yōu)質(zhì)的地塊卻因無人競拍而流標(biāo)；我們更不會(huì)忘記，在這個(gè)夏天，隨著全國商品房市場的全面爆發(fā)，原本無人問津的地塊立馬變得炙手可熱，原來流標(biāo)的廣渠路15號以40.6成交，長風(fēng)地塊70億創(chuàng)下記錄，緊接著不出幾天又被綠地以72.45億刷新，中國的土地價(jià)格像磕了藥似的瘋漲！我們不禁反思自己，到底：1、售價(jià)高的項(xiàng)目，是否就是賺錢的項(xiàng)目？為什么別的項(xiàng)目5000元的均價(jià)就可以盈利，我們的項(xiàng)目卻可能要20000元才能保本？2、為什么我們拿到的土地，總要比別人的要貴很多？為什么區(qū)位相同，指標(biāo)相近的地塊之間，價(jià)格相差卻是天與地？3、幾年前，當(dāng)我們以一個(gè)相對較

6、高的價(jià)格拿到某塊地的時(shí)候，面對某些人的質(zhì)疑，我們是泰然處之還是暗自緊張？現(xiàn)在，當(dāng)我們拿到某些土地的時(shí)候，我們是否還是和當(dāng)時(shí)一樣的心情？對于未來，我們又有幾成把握？4、08年，土地市場的嚴(yán)冬，我們是否也像大多數(shù)房地產(chǎn)公司一樣，以一種無作為的方式，去冷眼旁觀一塊塊土地的流標(biāo)？09年夏，是否也像大多數(shù)房地產(chǎn)公司一樣，發(fā)了瘋似的四處尋地？5、當(dāng)下一個(gè)房價(jià)周期到來的時(shí)候，我們是否已經(jīng)為未來做好了足夠的準(zhǔn)備？我們熬過了08年的嚴(yán)冬？下一個(gè)嚴(yán)冬，我們是否還有實(shí)力活下來？我們，必須深刻的檢討08-09年我們的行為，到底我們做對了什么？做錯(cuò)了什么？08-09年，市場帶給我們的，絕對是最為寶貴的經(jīng)驗(yàn)財(cái)富！正因?yàn)槿?/p>

7、此，我們可以借鑒、參考房地產(chǎn)大佬們是如何做的，為何這么做，這樣做是對是錯(cuò)？房地產(chǎn)大鱷同時(shí)運(yùn)作的是幾十乃至上百個(gè)項(xiàng)目，他們不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別項(xiàng)目的成功或失敗而成功或失敗。只有戰(zhàn)略高度上的計(jì)劃失敗，才會(huì)導(dǎo)致整個(gè)公司大部分項(xiàng)目的失敗，而只有戰(zhàn)略高度上的計(jì)劃成功，才會(huì)被認(rèn)為是“近似真理”！為此，我有目的地選擇了三家上市公司萬科（000002）、保利（600048）、綠城中國（03900），對其08年至09年所獲得土地進(jìn)行一個(gè)綜合分析。從中，或許可以一窺中國房地產(chǎn)格局的變化。這三家公司的拿地手法各有千秋，由于絕大多數(shù)地塊還未進(jìn)入推盤階段，其項(xiàng)目成功與否還未有結(jié)論，故本文中的所有結(jié)論，都是我的個(gè)人推斷，請讀者自

8、行判斷。第一章 從時(shí)間、資金維度看三家拿地第一節(jié) 理論前提：房價(jià)走勢與開發(fā)商拿地主流行為描述眾所周知，開發(fā)商對土地的需求，是以其對今后房價(jià)的心理預(yù)期為依據(jù)的。如下圖，一個(gè)完整的房價(jià)漲跌周期，可以近似擬合為一個(gè)波浪線周期。一個(gè)完整的波浪線周期又可以分為四個(gè)階段，在每一個(gè)階段，整個(gè)市場的開發(fā)商主流心理發(fā)展歷程如下：房價(jià)走勢曲線階段地價(jià)下行拐點(diǎn)區(qū)（調(diào)整區(qū)）：市場表現(xiàn)：房價(jià)在這一階段達(dá)到最高點(diǎn)，成交量急劇減小，剛性需求消耗殆盡，市場觀望情緒開始出現(xiàn)，商品房市場明顯供大于求。開發(fā)商心理：土地市場競爭激烈，由于前期的哄搶，土地價(jià)格極高，過高的土地價(jià)格導(dǎo)致土地市場開始分化成兩種主導(dǎo)思想，部分開發(fā)商盲目追求天

9、價(jià)“地王”，另一部分開發(fā)商則對今后房地產(chǎn)走向表示擔(dān)憂，并開始加速推盤，而土地成交量開始下滑。階段地價(jià)下行區(qū)（安全區(qū)）：市場表現(xiàn)：房價(jià)下行，成交量萎靡但供求關(guān)系較為平衡，市場觀望情緒濃厚，因此剛性需求開始增加，開發(fā)商捂盤現(xiàn)象普遍。開發(fā)商心理：由于下行的房價(jià)，導(dǎo)致開發(fā)商們對未來的判斷較為悲觀，導(dǎo)致土地市場成交趨冷，成交量逐漸減小，開始出現(xiàn)土地流標(biāo)或低價(jià)成交。階段地價(jià)上行拐點(diǎn)區(qū)（調(diào)整區(qū)）：市場表現(xiàn)：房價(jià)在這一階段達(dá)到最低點(diǎn)并開始反彈，成交量一度極為萎靡，但供求關(guān)系開始發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，源源不斷的剛性需求就像蓄滿了水的大壩，隨時(shí)可能爆發(fā)。在成交量萎縮后，開始慢慢放量。開發(fā)商心理：在剛進(jìn)入這一階段的時(shí)候，土

10、地市場極度冷清，多出現(xiàn)流標(biāo)或底價(jià)成交，土地價(jià)格非常低廉；但是一旦拐點(diǎn)形成，由于廉價(jià)土地的誘惑，眾多開發(fā)商會(huì)紛紛進(jìn)場買入土地，土地成交量開始增加。階段地價(jià)上行區(qū)（危險(xiǎn)區(qū)）：市場表現(xiàn)：房價(jià)開始步步拔高，成交量亦不斷加大，迅速消耗市場剛性需求并向階段方向發(fā)展進(jìn)入下一個(gè)周期。開發(fā)商心理：不斷升高的房價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商對未來的判斷較為樂觀，土地市場哄搶現(xiàn)象嚴(yán)重，表現(xiàn)為“地王”的誕生，并向階段發(fā)展，進(jìn)入下一個(gè)周期。根據(jù)上述各階段的市場變化以及開發(fā)商各種行為，我們將商品房市場和土地市場的一些重要指標(biāo)以表格的形式表示出來，可以很清楚地發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律：下行拐點(diǎn)區(qū)下行區(qū)上行拐點(diǎn)區(qū)上行區(qū)商品房市場房 價(jià)高中低中成 交 量

11、高中低中剛性需求殆盡蓄勢極高爆發(fā)供求關(guān)系供大于求低位供求平衡供小于求高位供求平衡土地市場地 價(jià)高高轉(zhuǎn)中低轉(zhuǎn)中中轉(zhuǎn)高成 交 量高轉(zhuǎn)低低極低轉(zhuǎn)中中轉(zhuǎn)高心態(tài)變化瘋狂-分歧悲觀進(jìn)場哄搶供求關(guān)系供大于求供大于求供求平衡供小于求紅色：代表危險(xiǎn)綠色：代表安全黃色：代表警戒在上表中，我們很容易發(fā)現(xiàn)，下行區(qū)以及上行拐點(diǎn)區(qū)，土地市場不論從價(jià)格上，還是從成交量上，都處在一個(gè)相對的低位，在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)，拿地是非常合理的。因此，我將這兩個(gè)區(qū)域合稱為“安全區(qū)”；與之相反的上行區(qū)和下行拐點(diǎn)區(qū)，則分別稱為“警戒區(qū)”和“危險(xiǎn)區(qū)”，在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)拿地，則風(fēng)險(xiǎn)較大。結(jié)論1：在這兩個(gè)區(qū)域，市場上80%以上的開發(fā)商都處在拿地謹(jǐn)慎階段，

12、由于缺少競爭，進(jìn)行土地招拍掛相對較為容易中標(biāo)，而且成交價(jià)低廉。結(jié)論2：在這兩個(gè)階段，尤其是下行區(qū)拿到的土地，若時(shí)間安排合理，其項(xiàng)目的市場推盤時(shí)間將可以和房價(jià)的上升階段很好的結(jié)合，保證快速去化?；谏鲜隼碚摰某闪?，以下將重點(diǎn)比較三家公司的拿地情況，其數(shù)據(jù)皆來自互聯(lián)網(wǎng)或其他媒體（具體數(shù)據(jù)明細(xì)見附件），本文中多數(shù)數(shù)據(jù)均為對該附件內(nèi)數(shù)據(jù)的直接引用或提煉。第二節(jié) 從時(shí)間維度對比三家拿地結(jié)合08-09年實(shí)際情況，我將08年1月1日至09年10月5日作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)段，以08年整年作為下行區(qū)，以09年初至09年6月作為上行拐點(diǎn)區(qū)（以國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)代替房價(jià)指數(shù)，如圖），之后作為上行區(qū)。上行

13、區(qū)上行拐點(diǎn)區(qū)下行區(qū)警戒區(qū)安全區(qū)圖 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（摘自國家統(tǒng)計(jì)局）l 萬科拿地節(jié)奏：安全區(qū)警戒區(qū)萬科在安全區(qū)內(nèi)始終保持著一個(gè)比較勻速的拿地態(tài)勢。萬科的拿地策略還包括積極合并別的房地產(chǎn)公司，從其手中獲得優(yōu)質(zhì)地塊，在這一時(shí)段內(nèi)，萬科共計(jì)取得39幅地塊，其中，同過股權(quán)收購獲得的土地達(dá)17塊，占比43%，非常驚人。另外需要特別指出的是，09年5、6兩月，在房地產(chǎn)市場全面轉(zhuǎn)好的頭兩個(gè)月，萬科就以90億的代價(jià)，獲得了接近400萬開發(fā)體量的土地，折算平均樓面價(jià)為不足2300元。之后的土地市場走向也充分印證了萬科的先知先覺。在土地市場全面引爆后，七月份，開始出現(xiàn)一塊又一塊的天價(jià)地王，而七月份之后，萬科

14、的拿地動(dòng)作減緩了很多，開始趨于謹(jǐn)慎。從中我們可以看出萬科的拿地行為非常具有計(jì)劃性：在市場不好的時(shí)候，并沒有放棄拿地，始終保持較為勻速的拿地過程；一旦市場開始轉(zhuǎn)向，就毫不猶豫地鯨吞土地；在市場開始瘋狂的時(shí)候，冷靜地減少拿地計(jì)劃。另外我們還可以從各個(gè)地塊資料里發(fā)現(xiàn)，萬科的土地成本都保持了一個(gè)相對的低價(jià)，在諸多地王地塊的競拍中，有些雖然有萬科的身影，但是萬科絕對不是最后的競得人。這得益于萬科成熟的投資測算體系及嚴(yán)格的成本控制規(guī)則。l 保利拿地節(jié)奏：安全區(qū)警戒區(qū) 除了每年的前4-5個(gè)月為政府土地供應(yīng)的低谷外，保利不論在安全區(qū)還是警戒區(qū)，都保持著比較高的土地成交量。但是，令人吃驚的是，保利在安全區(qū)內(nèi)獲得

15、的土地非常低廉，平均樓面價(jià)不足1500元，而且其中不乏北京、上海的地塊，若是將北京、上海的地塊剔除出來，保利的土地單價(jià)甚至更低！而且這些土地都是通過一級市場獲得的！就算在警戒區(qū)，保利依然能夠以比較便宜的價(jià)格，獲得相對優(yōu)質(zhì)的地塊。 保利能夠取得這樣的成績，我認(rèn)為，有幾種可能：1、 明確的拿地綱領(lǐng)：在08年全年，在土地市場全面轉(zhuǎn)冷的的時(shí)間內(nèi)，大量的購進(jìn)土地，是一種非常危險(xiǎn)的行為，保利能走這樣做，就必須有明確的拿地綱領(lǐng)；2、 良好的政府關(guān)系：保利的央企性質(zhì)，或?yàn)楸＠谕恋厥袌隼淝鍟r(shí)獲得些許便利；3、 其自身可能建立了的一套土地市場監(jiān)控系統(tǒng)或投資管理系統(tǒng)：不論是否擁有良好的政府背景，若沒有一套完善全面

16、的土地監(jiān)控系統(tǒng)，是不可能同時(shí)在這么多個(gè)城市獲得如此大量的土地的，因?yàn)閺耐恋爻鲎尮镜阶罱K獲得土地，必須經(jīng)過層層篩選，沒有足夠的基數(shù)，如此大量的土地購進(jìn)基本不可能；而沒有一套成熟的投資管理體系，根本不可能將成本控制做的這么完美。l 綠城拿地節(jié)奏：安全區(qū)警戒區(qū) 統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)綠城獲地面積要比萬科和保利要少。08年5月至08年9月是綠城在安全區(qū)內(nèi)拿地的集中時(shí)間，這四個(gè)月內(nèi)共拿地9幅，僅有一幅是在土地一級市場獲得，其余全為股權(quán)收購。并且，這9幅地塊中，屬于浙江省的達(dá)7幅，說明了綠城對浙江市場相當(dāng)熟悉。而08年10月至09年6月，由于土地市場的極度冷清以及綠城自身的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，這一時(shí)段內(nèi)綠城獲地極少。而

17、到了09年7月份，綠城在獲得大量購房款后，又開始大量的購進(jìn)土地，這一時(shí)段內(nèi)購入的土地，多為一級市場的土地。 綠城的拿地是有其自身的特點(diǎn)的，與其他大地產(chǎn)公司布點(diǎn)全國的策略不同，其更傾向于重點(diǎn)發(fā)展浙江的城市，并且進(jìn)一步加大對杭州市場的控制力度。但是，由于其自身的項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏和市場供求關(guān)系相背離，導(dǎo)致其自身財(cái)務(wù)出了問題，錯(cuò)過了拿地的最佳時(shí)間，并導(dǎo)致其在09年7-9月地價(jià)瘋漲的時(shí)候才大量購地。第三節(jié) 從資金維度對比三家拿地三家公司的投資金額、獲得開發(fā)體量以及每平方成本在安全區(qū)與警戒區(qū)中，是完全不同的，如下圖： 在上圖中，萬科在安全區(qū)投入的資金要明顯高于警戒區(qū)，逆市拿地行為明顯；保利則保持了相對平均的資

18、金投入；而綠城則正好與萬科相反，屬于和大多數(shù)開發(fā)商一樣的市場行為。 在上圖中，萬科獲地面積幾乎和資金投入成正比，保利和綠城則出現(xiàn)了警戒區(qū)內(nèi)“高投入，低產(chǎn)出”的現(xiàn)象。但是，在“土地成交平均單價(jià)”這張圖上，無一例外地出現(xiàn)了安全區(qū)明顯比警戒區(qū)要低的土地成本。這也充分證明了，在安全區(qū)拿地，是相對安全的。 綜合上述三幅圖可以看出，三家公司在安全區(qū)和警戒區(qū)的資金投入比例、獲地的規(guī)模以及土地成本各不相同，這是由三家公司不同的財(cái)務(wù)狀況以及對市場的判斷以及各種因素造成的。其中：萬科：在安全區(qū)內(nèi)投入資金179.69億元，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的70.6%，為三家公司中在這一階段投入最高的公司；所獲土地開發(fā)面積為

19、約800萬平方米，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的78.9%。在警戒區(qū)內(nèi)投入資金74.79億元，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的29.4%；所獲土地開發(fā)面積為約214萬平方米，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的21.1%。在土地單價(jià)成本方面，兩個(gè)階段的土地成本分別為2247元和3495元。萬科的拿地規(guī)律是逆勢拿地的典型，在土地市場低迷以及即將由低迷反轉(zhuǎn)的時(shí)候，大量的購入土地，而在市場高漲的時(shí)候，有目的的減少投入，謹(jǐn)慎拿地。保利：在安全區(qū)內(nèi)投入資金117.22億元，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的43.5%；所獲土地開發(fā)面積為約814萬平方米，為三家最高，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的68.4%。在警戒區(qū)內(nèi)投入資金152.4

20、4億元，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的56.5%；所獲土地開發(fā)面積為約376萬平方米，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的31.6%。在安全區(qū)，保利做的甚至比萬科更好，其土地單價(jià)不到萬科的70%，但在警戒區(qū)域，保利并未放慢拿地的節(jié)奏，“央企不缺錢”的傳說，在此可見一斑。綠城：在安全區(qū)內(nèi)投入資金70.13億元，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的27.8%；所獲土地開發(fā)面積為約209萬平方米，為三家最低，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的49.1%。在警戒區(qū)內(nèi)投入資金182.12億元，為三家最高，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的72.2%；所獲土地開發(fā)面積為約217萬平方米，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的50.9%。綠城的拿地節(jié)奏，受0

21、8年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，其自身財(cái)務(wù)情況并不理想，在08年投入成本較少，而到了09年下半年，由于其良好的銷售，在有了大量的回籠現(xiàn)金后，開始瘋狂的搶地，在09年9月份的多個(gè)地王都為其摘得，以及在多個(gè)地王拍賣過程中，都有其身影。綠城的拿地節(jié)奏，和大多數(shù)開發(fā)商的拿地節(jié)奏相同，投入高，收效低。第二章 三家公司土地分布結(jié)構(gòu)對比分析 根據(jù)三家公司最新的財(cái)務(wù)報(bào)告，即2009年上半年度報(bào)告里面的銷售數(shù)據(jù)，以及在統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)所有土地的單價(jià)成本，可以得到下表：萬科保利綠城最新財(cái)務(wù)報(bào)告平均售價(jià)（元）8819 8341 13445 統(tǒng)計(jì)期內(nèi)平均土地成本（元）2511 22645920售 價(jià)與土地成本差 異（元）6308

22、6077 7525 表面上看，三家公司的售價(jià)和土地成本之間差異較大，都有足夠的利潤空間，但是實(shí)際真實(shí)情況是不是這樣呢？我們知道，在不同的城市，處在不同的發(fā)展階段，因此，城市之間的土地價(jià)格差別是非常大的。同樣是10000元的樓面價(jià)，在南京看也許會(huì)非常貴，但是要是放到上海，就顯得比較普通了。為了更好的分析三家公司所獲得土地的性價(jià)比，我將全國各城市劃分成三個(gè)級次，即一線城市，二線城市，三線城市。 一線城市：為北京、上海、廣州、深圳、杭州。這五個(gè)城市的房價(jià)為全國房價(jià)的前五強(qiáng)，在房價(jià)上與其他城市拉開了一定的距離，并且這些城市中，有些是直轄市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)，有些是所屬省份的省會(huì)。最重要的是，他們還是區(qū)域乃至全

23、國范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、文化中心。 二線城市：其他的直轄市、省會(huì)城市。 三線城市：除一二線城市外的其他所有城市。 根據(jù)三級城市劃分規(guī)則，對三家公司的土地分布配比進(jìn)行比較，就很容易發(fā)現(xiàn)其中的問題：l 萬科土地結(jié)構(gòu)：由于一線城市房地產(chǎn)開發(fā)為各線城市中成熟程度最高的，這些城市中競爭異常激烈。因此，萬科在這些城市中，獲得116萬開發(fā)體量的土地，雖然僅占總體量的11%，但是在這些地價(jià)動(dòng)輒上萬元樓面價(jià)的城市中，僅使用5000多元的成本就獲得如此多的土地，還是比較成功的。萬科在二線城市土地面積占到總獲地面積的6成，在這些迅速擴(kuò)張的省會(huì)城市中，大量的儲備土地，對萬科的未來發(fā)展，非常有利。同時(shí)，由于其低廉的價(jià)格以及這些

24、城市異常旺盛的剛性需求，將成為萬科利潤的主要增長點(diǎn)。同時(shí)，萬科還積極向三線城市拓展，其中又以佛山、中山、東莞、蘇州、寧波這些城市為主，這些城市的共同特點(diǎn)是都是在省會(huì)城市附近，由于其良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都已經(jīng)成為所屬省份的經(jīng)濟(jì)副中心甚至向著與經(jīng)濟(jì)中心一體化方向發(fā)展，這些城市未來的潛力不可限量。l 保利土地結(jié)構(gòu)：保利在一、二線城市所獲土地比萬科做的要好，其在一、二線城市獲得的土地開發(fā)面積更大，土地單價(jià)更低。這得益于08年整年其在土地市場的大膽拿地，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)獲得的土地，極大地?cái)偙×似?8年全年至09年10月的這個(gè)時(shí)間內(nèi)的土地單價(jià)成本。雖然09年下半年保利在南京和重慶的兩塊地樓面價(jià)都達(dá)到7500元以

25、上，但是這兩塊地極為優(yōu)秀的條件以及所在區(qū)域內(nèi)的高房價(jià)彌補(bǔ)了其樓面價(jià)過高的瑕疵。在三線城市中，保利在丹東和陽江市分別獲得52萬和27萬開發(fā)體量的地塊，雖然這兩個(gè)城市并不是經(jīng)濟(jì)條件非常好的城市，但是兩塊地的樓面價(jià)分別為86元和267元，其投資回報(bào)亦會(huì)非?？捎^。另外，其在佛山的地塊價(jià)格較為合理，而蘇州的獨(dú)墅湖地塊，雖然單價(jià)較高，但是獨(dú)墅湖是蘇州房價(jià)最高的區(qū)域，而其0.9的容積率，注定該地塊要做高端物業(yè)，其銷售亦不會(huì)有太大困難。l 綠城土地結(jié)構(gòu)：綠城：綠城在一線城市中的獲地面積為93萬平方，其中，杭州的獲地面積為72萬，占到一線城市的77%，可以看出，綠城今后的戰(zhàn)略中心還是杭州，但其在杭州的平均土地單

26、價(jià)已經(jīng)達(dá)到了9800元，以其財(cái)務(wù)中報(bào)中13500元的銷售均價(jià)來看，其利潤空間已經(jīng)較小。雖然外地項(xiàng)目的銷售均價(jià)有可能拉低了整個(gè)公司的銷售均價(jià)。但不可否認(rèn)的事實(shí)是，杭州越來越高的土地成本，已經(jīng)無情地吞食了綠城的利潤，除非未來杭州的房價(jià)進(jìn)一步走高，否則綠城的利潤空間縮小將無法避免。在二線城市中，綠城獲得的土地僅有一幅，因此無法進(jìn)行分析。三線城市中，綠城的布點(diǎn)亦主要在浙江省內(nèi)，僅有四幅地塊是省外的。由此我們看出，綠城的土地多分布在浙江省份內(nèi)，以杭州為中心，發(fā)展其他城市。另外需要特別值得注意的是，綠城的三線城市中，蘇州的兩個(gè)地塊（蘇園土掛（2009）06、07號）樓面價(jià)竟然高達(dá)28000元和20000元

27、，綜合計(jì)算樓面價(jià)亦高達(dá)24000元。這兩塊地在同一區(qū)位，若合并成一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，其土地成本就高達(dá)61億元，相當(dāng)于一個(gè)中等上市公司的股票總值。其24000元的土地單價(jià)，加上建設(shè)成本、稅金、融資利率等，還要保證利潤的話，保守估計(jì)須達(dá)到4萬元每平方的售價(jià)。其24萬平米的體量、平均0.6的容積率以及24000元的樓面價(jià)，已經(jīng)注定其必須做成高端別墅物業(yè)，就算以每戶400平方算，戶數(shù)也達(dá)到近600戶。這樣算起來，每戶的總售價(jià)也已經(jīng)達(dá)到1600萬元。試問：蘇州是否有600位身價(jià)超過億的家庭（只有身家過億，才可能買接近2000萬的房子），會(huì)掏錢買綠城的房子？更不要忘了，同樣是9月，保利在相同的片區(qū)，拿下了容

28、積率0.9，開發(fā)體量29萬平方的地塊，樓面價(jià)僅僅7500元每平方！總的來說，這兩個(gè)地塊具有：資金占用量大，開發(fā)周期長，銷售困難，利潤低等特點(diǎn)。總 結(jié) 萬科成熟穩(wěn)重的領(lǐng)跑者作為中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)袖，萬科始終保持著其一貫冷靜保守的作風(fēng)。我們可以發(fā)現(xiàn)，在2009年的各個(gè)“天價(jià)地王”中，并沒有萬科的身影。萬科不是沒有拿下地王的能力，但是萬科并不需要做地王。對于萬科來說，他所要做的就是不斷的吸納價(jià)格合理的地塊，將其進(jìn)行開發(fā)，保證資本的不斷增值。萬科從一個(gè)默默無聞的小公司到成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，其成功并不僅僅是個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)者某些決策，更重要的是其不斷完善的管理模式推動(dòng)了整個(gè)集團(tuán)的穩(wěn)健發(fā)展。要知道，“逢低拿地”、“逆市

29、拿地”遠(yuǎn)沒有紙面上看起來的那么簡單，沒有一個(gè)正確的戰(zhàn)略方針、一個(gè)成熟的管理團(tuán)隊(duì)那是根本不可能完成的任務(wù)。保利銳意進(jìn)取的趕超者如果說萬科是行業(yè)內(nèi)的霸主，保利則無疑是最具實(shí)力憾動(dòng)其霸主地位的競爭者。如今的保利，在土地市場的表現(xiàn)就像一條兇猛的鯊魚迅速、兇猛又充滿了饑餓感。對于土地的渴求驅(qū)使其轉(zhuǎn)戰(zhàn)一個(gè)又一個(gè)城市，拿下一塊又一塊土地。但是，令人吃驚的是，保利卻能夠?qū)⑼恋爻杀究刂频煤芎?。和萬科有著相同的拿地節(jié)奏，但保利顯然更投入、更大膽?；蛟S真的有一天，保利會(huì)超越萬科，締造中國房地產(chǎn)的又一個(gè)神話。綠城前途未卜的攪局者2009年，綠城中國可以仰著頭說話，因?yàn)槠鋵?shí)現(xiàn)了銷售，實(shí)現(xiàn)了300多億元的回款。突然變得有錢的綠城領(lǐng)導(dǎo)者似乎忘了其08年的窘迫，對土地有著近乎癲狂的渴求。不計(jì)成本的拿地，成為綠城中國2009年的主旋律。杭州商品房市場由于其不斷推高的地價(jià)，即將進(jìn)入“3萬元時(shí)代”，蘇州的金雞湖與獨(dú)墅湖更是因?yàn)槠涞倪M(jìn)入，房價(jià)飛漲至2萬元。現(xiàn)在房地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)形成，如此高的房價(jià)還會(huì)支撐多久？我們不能否認(rèn)綠城的房子品質(zhì)很好，但我們同樣也不能否認(rèn)綠城已經(jīng)錯(cuò)過了拿地的最佳時(shí)機(jī)。不斷墊高的土地