西安星舍國(guó)際公寓營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃45p

1、星舍國(guó)際公寓星舍國(guó)際公寓營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)策劃部營(yíng)銷(xiāo)策劃部20112011年年1010月月1818日日策劃思考策劃思考了解市場(chǎng)狀況為項(xiàng)目綜合定位提供依據(jù)和方向；了解市場(chǎng)狀況為項(xiàng)目綜合定位提供依據(jù)和方向；結(jié)合市場(chǎng)和定位，為項(xiàng)目塑造獨(dú)特價(jià)值體系；結(jié)合市場(chǎng)和定位，為項(xiàng)目塑造獨(dú)特價(jià)值體系；實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，制定整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，制定整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；落實(shí)營(yíng)銷(xiāo)工作，系統(tǒng)部署營(yíng)銷(xiāo)工作。落實(shí)營(yíng)銷(xiāo)工作，系統(tǒng)部署營(yíng)銷(xiāo)工作。顛覆式營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，落實(shí)它！實(shí)現(xiàn)它！顛覆式營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，落實(shí)它！實(shí)現(xiàn)它！目標(biāo)分解目標(biāo)分解95299529可售面積可售面積銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售周期1919個(gè)月（個(gè)月（11.10-

2、13.511.10-13.5）1616層以上精裝均價(jià)層以上精裝均價(jià)91809180元，毛坯元，毛坯76707670元元1616層以下房源層以下房源20122012年年2 2月前清盤(pán)月前清盤(pán)20132013年年5 5月前，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率月前，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率100%100%約約77467746萬(wàn)的回款萬(wàn)的回款把控時(shí)機(jī)，創(chuàng)造價(jià)值制高點(diǎn)把控時(shí)機(jī)，創(chuàng)造價(jià)值制高點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn)：如何實(shí)現(xiàn)：1 1、保持銷(xiāo)量與確?；乜睿?、保持銷(xiāo)量與確保回款；2 2、提高售價(jià)與保證銷(xiāo)售速度。、提高售價(jià)與保證銷(xiāo)售速度?；A(chǔ)研究基礎(chǔ)研究part1:part1:市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境part3:swotpart3:swot分析分析part2:part2

3、:項(xiàng)目基本狀況項(xiàng)目基本狀況part4:part4:項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位part5:part5:項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略part6:part6:銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃行動(dòng)方案行動(dòng)方案part7:part7:營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行目目錄錄2011年市場(chǎng)認(rèn)知回顧年市場(chǎng)認(rèn)知回顧限購(gòu)類(lèi)型：新建商品住房和二手住房，而公寓、寫(xiě)字樓和商鋪不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。 限購(gòu)套數(shù)：本市居民限購(gòu)限購(gòu)2 2套房，禁購(gòu)套房，禁購(gòu)3 3套以上住房套以上住房，2套房貸首付最低60%。限購(gòu)令認(rèn)家庭不認(rèn)戶(hù)口，已擁有1套住房的西安市戶(hù)籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），已擁有2套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本

4、市戶(hù)籍居民家庭。稅收：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，按其銷(xiāo)售收入全額征收個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅全額征收個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅。信貸：對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的.倍。一線(xiàn)城市多家銀行上調(diào)首套房貸利率，建行上調(diào)首套房貸利率建行上調(diào)首套房貸利率1.051.05倍倍 急需者上浮急需者上浮1.11.1倍倍限限購(gòu)購(gòu)令令政政策策伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)20102010年一路向好，房地年一路向好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)加快，銷(xiāo)售市場(chǎng)火爆，量?jī)r(jià)齊升。然而產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)加快，銷(xiāo)售市場(chǎng)火爆，量

5、價(jià)齊升。然而20112011年的一紙限購(gòu)令出臺(tái)，市場(chǎng)隨年的一紙限購(gòu)令出臺(tái)，市場(chǎng)隨即進(jìn)入冰河期，上半年價(jià)格并未出現(xiàn)波動(dòng)，成交量卻大幅萎縮，在金九銀十的旺銷(xiāo)期各大即進(jìn)入冰河期，上半年價(jià)格并未出現(xiàn)波動(dòng)，成交量卻大幅萎縮，在金九銀十的旺銷(xiāo)期各大開(kāi)發(fā)商均推出優(yōu)惠政策以?xún)r(jià)換量，后市不容樂(lè)觀。開(kāi)發(fā)商均推出優(yōu)惠政策以?xún)r(jià)換量，后市不容樂(lè)觀。20122012年市場(chǎng)整體趨勢(shì)預(yù)計(jì)年市場(chǎng)整體趨勢(shì)預(yù)計(jì)客群預(yù)期客群預(yù)期 調(diào)控政策趨緊的同時(shí)，2012年通脹壓力繼續(xù)顯現(xiàn)，投資渠道匱乏以及購(gòu)房者相對(duì)保守的投資理念，使得樓市仍舊是資產(chǎn)保值增值的最佳途徑，預(yù)計(jì)限購(gòu)令政策威力將進(jìn)入微觀時(shí)期預(yù)計(jì)限購(gòu)令政策威力將進(jìn)入微觀時(shí)期，陜北投資客戶(hù)

6、將有所動(dòng)作，對(duì)樓市注入強(qiáng)心針。市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn) 2012年西安整體市場(chǎng)運(yùn)行以平穩(wěn)的趨勢(shì)平穩(wěn)的趨勢(shì)為主，成交量會(huì)有所上升，但難以與09年市場(chǎng)恢復(fù)的行情相并論形成較大突破，同時(shí)價(jià)格項(xiàng)目周邊市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度有限。上漲幅度有限。板塊分析板塊分析 城東、城北繼續(xù)爭(zhēng)奪自住型市場(chǎng)的首選位置，城北供應(yīng)量放量增長(zhǎng)，地鐵優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，20122012年年量?jī)r(jià)將得到釋放提升量?jī)r(jià)將得到釋放提升，繼續(xù)領(lǐng)跑西安樓市的成交量。政策調(diào)整政策調(diào)整 樓市政策調(diào)控進(jìn)入多發(fā)期，部分城市限購(gòu)令有可能取消，下一步調(diào)控重點(diǎn)將在房產(chǎn)稅、預(yù)售房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。項(xiàng)目分析項(xiàng)

7、目分析城北文景路9號(hào)（文景路與鳳城一路十字向北50米） ，房地產(chǎn)版塊隸屬于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。項(xiàng)目地塊西臨文景路，距新市政府約1500米現(xiàn)現(xiàn)有有城城市市配配套套情情況況交通狀況交通狀況商業(yè)配套商業(yè)配套 教育配套教育配套 醫(yī)療配套醫(yī)療配套 金融配套金融配套 餐飲、娛樂(lè)配套餐飲、娛樂(lè)配套601，108，117，702，912，209等公交線(xiàn)路商場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家、人人樂(lè)、崇尚百貨等雅荷幼兒院、海榮豪佳新概念幼兒園、西安福田幼兒園、西安經(jīng)發(fā)交大附小、附中、西安中學(xué)、西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、陜西師范大學(xué)錦園國(guó)際中小學(xué)、陜西省交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院等長(zhǎng)安醫(yī)院、鳳城醫(yī)院等中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等中菜皇、 經(jīng)

8、發(fā)王子飯店、名都國(guó)際酒店、海底撈火鍋、金帝酒樓、成都驛站、老鋪烤鴨、圣豪軒等 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)過(guò)近年發(fā)展，目前已逐漸成熟。其一次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)達(dá)到很高水平。無(wú)論餐飲、購(gòu)物還是休閑娛樂(lè)，檔次均居西安市中高端水平。 經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)主要向北、擴(kuò)展。像賽高國(guó)際街區(qū)等項(xiàng)目，底商商業(yè)發(fā)展已有一定規(guī)模。以國(guó)美電器、沃爾瑪超市、世紀(jì)金花等一批大規(guī)模商業(yè)為支撐，未央路為帶狀分布的商業(yè)格局，主要街道的目前日均客流量超過(guò)3萬(wàn)人次。并且有逐步向北部擴(kuò)展的趨勢(shì)。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析離項(xiàng)目北向離項(xiàng)目北向3030米的海璟商業(yè)綜合體已成雛形，旗艦店之一為賽格電腦城，加

9、上超市、米的海璟商業(yè)綜合體已成雛形，旗艦店之一為賽格電腦城，加上超市、餐飲，購(gòu)物等業(yè)態(tài)商家的進(jìn)駐，必將提高本項(xiàng)目的商業(yè)元素，并直接帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售餐飲，購(gòu)物等業(yè)態(tài)商家的進(jìn)駐，必將提高本項(xiàng)目的商業(yè)元素，并直接帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售和出租需求。和出租需求。項(xiàng)目注重外立面格調(diào)的營(yíng)造，在區(qū)域形成強(qiáng)烈的邊界感項(xiàng)目注重外立面格調(diào)的營(yíng)造，在區(qū)域形成強(qiáng)烈的邊界感通過(guò)一系列的宣傳推廣，項(xiàng)目精裝品質(zhì)在購(gòu)房者心中已有所建樹(shù)，在該區(qū)域是為數(shù)不多的精裝項(xiàng)目，具稀缺獨(dú)特性。swot優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)-stregth劣勢(shì)劣勢(shì)-weak處于經(jīng)開(kāi)區(qū)核心路段，未來(lái)升值潛力巨大時(shí)尚獨(dú)特的外觀設(shè)計(jì)，產(chǎn)生市場(chǎng)標(biāo)桿效應(yīng)開(kāi)發(fā)理念優(yōu)勢(shì)：高科技、精裝修、市場(chǎng)稀缺

10、型產(chǎn)品戶(hù)型單一，對(duì)自主人士吸引力不足沒(méi)有充足的停車(chē)位，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)存在一定隱憂(yōu)項(xiàng)目體量較小，開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)尚未建立機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)-opportuityso戰(zhàn)略戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)wo戰(zhàn)略戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體趨勢(shì)向好相對(duì)舊城區(qū)不斷飆升的樓價(jià)，該片區(qū)仍然處于起步階段，后市值得期待隨著新政府的搬遷，項(xiàng)目所在片區(qū)未來(lái)將會(huì)成為行政核心電腦城的進(jìn)駐，令租賃需求暢旺，本項(xiàng)目可以彌補(bǔ)該市場(chǎng)空白以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打造稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力以克服項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)復(fù)蘇機(jī)遇為核心手段；通過(guò)取勢(shì)制造市場(chǎng)

11、熱點(diǎn)，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)來(lái)回避弱勢(shì)威脅威脅-threatest戰(zhàn)略戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅wt戰(zhàn)略戰(zhàn)略減少劣勢(shì)，避免威脅減少劣勢(shì)，避免威脅l政府調(diào)控政策不斷出臺(tái)，后市走勢(shì)不明朗；l受輿論報(bào)道影響，購(gòu)房者普遍持觀望氛圍；l周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量大，不斷的同質(zhì)化現(xiàn)象，對(duì)項(xiàng)目頗有沖擊。以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化市場(chǎng)威脅為核心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立高端形象；以性?xún)r(jià)比快速回現(xiàn)以規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)既有的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì) so戰(zhàn)略戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立高端形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目項(xiàng)目swo

12、t分析分析推導(dǎo)戰(zhàn)略工具推導(dǎo)戰(zhàn)略工具項(xiàng)目各項(xiàng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽表項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽表項(xiàng)目現(xiàn)存房源盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)存房源盤(pán)點(diǎn)交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)套套 數(shù)數(shù)面面 積積金金 額額均均 價(jià)價(jià)毛坯房毛坯房2020 1,313.29 1,313.29 9,399,662 9,399,662 7,157 7,157 精裝房精裝房2525 1,632.98 1,632.98 12,257,643 12,257,643 7,506 7,506 合計(jì)合計(jì)4545 2,946.27 2,946.27 21,657,305 21,657,305 7,351 7,351 1616層以下余房房源統(tǒng)計(jì)層以下

13、余房房源統(tǒng)計(jì)part4:part4:項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位part5:part5:項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略part6:part6:銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃行動(dòng)方案行動(dòng)方案part7:part7:營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行挖掘地段價(jià)值，提升項(xiàng)目附加值挖掘地段價(jià)值，提升項(xiàng)目附加值與周邊項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)與周邊項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)項(xiàng)目塑造開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象通過(guò)項(xiàng)目塑造開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象在合理的情況下，提升項(xiàng)目售價(jià)在合理的情況下，提升項(xiàng)目售價(jià)定位目的定位目的項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘1 1區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：北接全亞洲最大的火車(chē)站，南臨北客運(yùn)站，地理位置得天獨(dú)厚，與市政府咫尺之距，享百億市政配套便

14、利。2 2商業(yè)氛圍：商業(yè)氛圍：海璟國(guó)際綜合體即將推出市場(chǎng)，多元素多業(yè)態(tài)的商家經(jīng)營(yíng)必將對(duì)影響該區(qū)域的人流，對(duì)周邊物業(yè)帶來(lái)正面利好。3 3人文景觀：人文景觀：文景公園、城市運(yùn)動(dòng)公園，雙公園匯聚強(qiáng)力彌補(bǔ)項(xiàng)目的人文要素，提高生活品質(zhì)。4 4地鐵物業(yè)：地鐵物業(yè)：地鐵2號(hào)線(xiàn)的順利開(kāi)通，大大改善對(duì)沿線(xiàn)物業(yè)的居住、投資價(jià)值，對(duì)本項(xiàng)目有著標(biāo)志性和跨越式發(fā)展注入動(dòng)力。5 5現(xiàn)樓發(fā)售：現(xiàn)樓發(fā)售：進(jìn)入2012年將會(huì)呈現(xiàn)全城獨(dú)有的led炫麗外立面，充分展現(xiàn)地標(biāo)公寓的王者氣勢(shì)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值驛站式居住驛站式居住 + + 辦公辦公 + + 投資功能投資功能項(xiàng)目的戶(hù)型面積區(qū)間既有投資產(chǎn)品，也能達(dá)到過(guò)渡性居住。項(xiàng)目的戶(hù)型面積區(qū)間

15、既有投資產(chǎn)品，也能達(dá)到過(guò)渡性居住。項(xiàng)目周邊氛圍，對(duì)投資者很有吸引力。項(xiàng)目周邊氛圍，對(duì)投資者很有吸引力。項(xiàng)目的物業(yè)素質(zhì)，能滿(mǎn)足辦公客戶(hù)的日常需求。項(xiàng)目的物業(yè)素質(zhì)，能滿(mǎn)足辦公客戶(hù)的日常需求。1 12 23 3項(xiàng)目功能值定位項(xiàng)目功能值定位本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系/ /競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)n商業(yè)核心區(qū)價(jià)值商業(yè)核心區(qū)價(jià)值 連接綜合體，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚；連接綜合體，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚；n物業(yè)素質(zhì)（稀缺投資型物業(yè)）物業(yè)素質(zhì)（稀缺投資型物業(yè)）地標(biāo)公寓，硬件升級(jí)換代，引領(lǐng)市場(chǎng)地標(biāo)公寓，硬件升級(jí)換代，引領(lǐng)市場(chǎng)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力1 13 32 2n地鐵沿線(xiàn)物業(yè)價(jià)值地鐵沿線(xiàn)物業(yè)價(jià)值 地

16、鐵提升價(jià)值地鐵提升價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)定位競(jìng)爭(zhēng)定位市場(chǎng)市場(chǎng): 以?xún)r(jià)換量競(jìng)爭(zhēng)激烈以?xún)r(jià)換量競(jìng)爭(zhēng)激烈 客戶(hù)：外地客戶(hù)萎縮客戶(hù)：外地客戶(hù)萎縮 目標(biāo)：品牌提升目標(biāo)：品牌提升加強(qiáng)硬件品質(zhì)加強(qiáng)硬件品質(zhì) 滿(mǎn)足投資型客戶(hù)需求滿(mǎn)足投資型客戶(hù)需求 形象再上一個(gè)新臺(tái)階形象再上一個(gè)新臺(tái)階項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目綜合定位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)定位競(jìng)爭(zhēng)定位項(xiàng)目理念項(xiàng)目理念星舍國(guó)際公寓星舍國(guó)際公寓城北鼎級(jí)投資型物業(yè)城北鼎級(jí)投資型物業(yè)智能精裝智能精裝地標(biāo)公寓地標(biāo)公寓城北鼎級(jí)投資型物業(yè)城北鼎級(jí)投資型物業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位以創(chuàng)新個(gè)性化經(jīng)營(yíng)細(xì)分市場(chǎng)以創(chuàng)新個(gè)性化經(jīng)營(yíng)細(xì)分市場(chǎng)集休憩、休閑、餐飲于一體的商業(yè)街區(qū)集休憩、休閑、餐飲于

17、一體的商業(yè)街區(qū)星星 城城1、星舍、星城出自同一星系，方便名字的對(duì)外宣傳，并形成統(tǒng)一風(fēng)格，由此案名可以沿用住宅的推廣風(fēng)格，相得益彰，相輔相成。2、該案名引用時(shí)下最為流行的案名方式，如全國(guó)各地都在復(fù)制的“萬(wàn)象城”系列，“天河城”等案名，此類(lèi)案名簡(jiǎn)潔易記便于傳播，能迅速的在消費(fèi)者心中形成烙印，并起到潛意識(shí)消費(fèi)的作用，提高項(xiàng)目知名度。案名詮釋?zhuān)喊该忈專(zhuān)喉?xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位一個(gè)能為精英人士帶來(lái)頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；一個(gè)能為精英人士帶來(lái)頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；一個(gè)真正能讓文景路時(shí)尚起來(lái)的符號(hào)；一個(gè)真正能讓文景路時(shí)尚起來(lái)的符號(hào)；一個(gè)讓商務(wù)人士社會(huì)名流交往聚會(huì)的圈子；一個(gè)讓商務(wù)人士社會(huì)名流交往聚會(huì)的圈子；一個(gè)能讓精英

18、人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所；一個(gè)能讓精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所；一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。項(xiàng)目商業(yè)形象定位項(xiàng)目商業(yè)形象定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)造形象定位關(guān)鍵詞形象定位關(guān)鍵詞頂級(jí)體驗(yàn)場(chǎng)所頂級(jí)體驗(yàn)場(chǎng)所形象定位具象形象定位具象頂級(jí)品牌帶來(lái)的體驗(yàn)、稀缺帶來(lái)的體驗(yàn)、極致細(xì)節(jié)帶來(lái)體驗(yàn)與國(guó)際化接軌、成為客戶(hù)、時(shí)尚傳媒的話(huà)題和愿意體驗(yàn)的場(chǎng)所類(lèi)似的人群環(huán)境對(duì)行為方式的促進(jìn)，讓你懂得怎樣優(yōu)雅起來(lái)單純的高貴讓人覺(jué)得嬌柔和壓抑娛樂(lè)和趣味的體驗(yàn)讓高貴和經(jīng)典產(chǎn)生持續(xù)的力量豐富而極致的體驗(yàn)將是本項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵豐富而極致的體驗(yàn)將是本項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵城市時(shí)尚符號(hào)城

19、市時(shí)尚符號(hào)特定人群圈層特定人群圈層氣質(zhì)沉淀的場(chǎng)所氣質(zhì)沉淀的場(chǎng)所高貴而不乏趣味高貴而不乏趣味項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位功能功能購(gòu)物餐飲休閑、娛樂(lè)藝術(shù)沙龍展覽、展示小型俱樂(lè)部等對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等西餐廳、快餐、韓日料理酒吧、水療畫(huà)廊、音樂(lè)沙龍品牌、藝術(shù)品展覽展示廳各類(lèi)俱樂(lè)部聚會(huì)場(chǎng)所單純的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，會(huì)與周邊的商業(yè)甚至市級(jí)購(gòu)物中心有相同的地方，但單純的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，會(huì)與周邊的商業(yè)甚至市級(jí)購(gòu)物中心有相同的地方，但不同的是對(duì)于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是頂級(jí)商業(yè)品牌，不同的是對(duì)于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是頂級(jí)商業(yè)品牌，而且在檔次上比較一致，這就是有

20、差異的地方。而且在檔次上比較一致，這就是有差異的地方。建議：建議：娛樂(lè)休閑：餐飲：購(gòu)物娛樂(lè)休閑：餐飲：購(gòu)物 40%40%： 40%40%： 20%20%1f1f功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議餐餐 飲飲2424小時(shí)便利店小時(shí)便利店紅酒、雪茄展示廳紅酒、雪茄展示廳自助銀行自助銀行1f1f功能分布及商家選擇建議功能分布及商家選擇建議1f1f對(duì)外店鋪西選擇建議：星巴克、韓日料理、必勝客等，西北角為對(duì)外店鋪西選擇建議：星巴克、韓日料理、必勝客等，西北角為7-117-11或或okok便利店便利店（主要考慮對(duì)外，并與廣場(chǎng)結(jié)合）（主要考慮對(duì)外，并與廣場(chǎng)結(jié)合）2f2f功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議功能分布

21、及業(yè)態(tài)劃分建議餐餐 飲飲餐餐 飲飲3f3f功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議酒吧酒吧音樂(lè)沙龍音樂(lè)沙龍水療水療spa瑜伽會(huì)所瑜伽會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1 1：差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2 2：客戶(hù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略客戶(hù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)避同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)創(chuàng)精裝項(xiàng)目典范開(kāi)創(chuàng)新途徑，大力拓展本地潛在客戶(hù)戰(zhàn)略總綱：品牌、差異化、客戶(hù)戰(zhàn)略總綱：品牌、差異化、客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略3 3：產(chǎn)品推廣戰(zhàn)略產(chǎn)品推廣戰(zhàn)略住宅、商業(yè)雙軌并行，聯(lián)動(dòng)推廣，相互帶動(dòng)產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值智能精裝，地標(biāo)公寓智能精裝，地標(biāo)公寓雙公園匯聚雙公園匯聚人文人文價(jià)值價(jià)值精英鄰里、客戶(hù)俱樂(lè)部精英鄰里、客戶(hù)俱樂(lè)部客戶(hù)客戶(hù)價(jià)值價(jià)值服務(wù)服務(wù)價(jià)值價(jià)值貼身

22、管家式物業(yè)增值服務(wù)貼身管家式物業(yè)增值服務(wù)配套配套價(jià)值價(jià)值頂層空中花園頂層空中花園商業(yè)配套商業(yè)配套投資投資價(jià)值價(jià)值星級(jí)硬件，升值潛能巨大星級(jí)硬件，升值潛能巨大城北鼎級(jí)城北鼎級(jí)投資物業(yè)投資物業(yè)品牌策略：構(gòu)筑品牌價(jià)值體系品牌策略：構(gòu)筑品牌價(jià)值體系案場(chǎng)包裝策略案場(chǎng)包裝策略道路指引系統(tǒng)道路指引系統(tǒng)在項(xiàng)目地四至道路上，設(shè)立道路指引系統(tǒng)，在項(xiàng)目地四至道路上，設(shè)立道路指引系統(tǒng)，指引來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)指引來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)指引來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛反光字體反光字體，突出白天及夜晚不同的效果創(chuàng)意導(dǎo)示系統(tǒng)：創(chuàng)意導(dǎo)示系統(tǒng)：利用創(chuàng)意元素，吸引過(guò)路客戶(hù)目光，讓人產(chǎn)生過(guò)目不忘的效果。異型設(shè)計(jì)，吸引注意異型設(shè)計(jì)，吸引注意文景路鳳城一路本案本案售樓部門(mén)頭包裝，

23、醒目、大氣售樓部門(mén)頭包裝，醒目、大氣通過(guò)售樓部門(mén)頭包裝及廣場(chǎng)核心水系景觀，展現(xiàn)項(xiàng)目大氣、品質(zhì)、高檔次；通過(guò)休息處，傳達(dá)項(xiàng)目細(xì)致，雅致品質(zhì)形象及多功能表現(xiàn)；通過(guò)廣場(chǎng)旗幟，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)節(jié)日感，加深來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的記憶點(diǎn)；案場(chǎng)包裝策略案場(chǎng)包裝策略外圍環(huán)境包裝外圍環(huán)境包裝以臨路區(qū)域?yàn)榘b區(qū)域，突出項(xiàng)目地塊邊界，展現(xiàn)項(xiàng)目形象品以臨路區(qū)域?yàn)榘b區(qū)域，突出項(xiàng)目地塊邊界，展現(xiàn)項(xiàng)目形象品質(zhì)，指引來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)尋找質(zhì)，指引來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)尋找圍墻包裝、以未來(lái)實(shí)際圍墻為藍(lán)本，打造圍墻樣板的形象圍墻包裝、以未來(lái)實(shí)際圍墻為藍(lán)本，打造圍墻樣板的形象現(xiàn)場(chǎng)全情展示現(xiàn)場(chǎng)全情展示跳出片區(qū)，高舉高打跳出片區(qū)，高舉高打在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值的形象；牽

24、動(dòng)市場(chǎng)向我在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值的形象；牽動(dòng)市場(chǎng)向我“看看”，靠自身引力令，靠自身引力令消費(fèi)者自動(dòng)吸附，占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的主導(dǎo)，將市場(chǎng)占有率擴(kuò)到最大。消費(fèi)者自動(dòng)吸附，占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的主導(dǎo)，將市場(chǎng)占有率擴(kuò)到最大。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的完美展示，傳達(dá)項(xiàng)目的高檔形象通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的完美展示，傳達(dá)項(xiàng)目的高檔形象如何實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售同時(shí)產(chǎn)生溢價(jià)如何實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售同時(shí)產(chǎn)生溢價(jià)產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)打造智能化社區(qū)，提供星級(jí)物管服務(wù)，全面提升產(chǎn)品品質(zhì)打造智能化社區(qū)，提供星級(jí)物管服務(wù)，全面提升產(chǎn)品品質(zhì)銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃11年10月12年2月12年4月12年10月12年6月低層房源清盤(pán)期高層房源蓄客期持續(xù)銷(xiāo)售期強(qiáng)銷(xiāo)期階階段段劃劃分分推推盤(pán)盤(pán)節(jié)

25、節(jié)奏奏營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目目標(biāo)標(biāo)挖掘舊客戶(hù)資源，清理低層余貨工程工程進(jìn)度進(jìn)度蓄客期價(jià)格拉升第二次蓄客房源新推第二次解籌房源加推尾盤(pán)銷(xiāo)售二次開(kāi)盤(pán)售期13年1月13年5月清盤(pán)售期高層房源開(kāi)盤(pán)清理16層以下余貨蓄客期加推17-18樓層加推19、20層銷(xiāo)售推出21、22層銷(xiāo)售剩余房源集中銷(xiāo)售毛坯7150元/精裝7500元/價(jià)格7500元/價(jià)格7700元/毛坯7700元/精裝8500元/毛坯7800元/精裝8500元/毛坯7800元/價(jià)格10000元/已封頂及室內(nèi)隔斷外立面裝飾公寓外立面完工群樓外立面裝飾完工完工交付使用毛坯房交付使用銷(xiāo)售周期：銷(xiāo)售周期：1212年年2 2月至月至9 9月月推售樓層

26、：推售樓層：1717、1818、1919層層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷(xiāo)售均價(jià)：銷(xiāo)售均價(jià)：76707670元元/ /銷(xiāo)售周期：銷(xiāo)售周期：1212年年8 8月至月至1313年年5 5月月推售樓層：推售樓層：2020、2121、2222層層交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝銷(xiāo)售均價(jià)：銷(xiāo)售均價(jià)：91809180元元/ /交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額毛坯毛坯1212年年2 2月至月至4 4月月1,0001,0007,5007,5007,500,0007,500,0001212年年5 5月至月至6 6月月1,0001,0007,7007,7007,700,

27、0007,700,0001212年年7 7月至月至9 9月月1,1081,1087,8007,8008,642,4008,642,400小計(jì)小計(jì)3,1083,1087,6707,67023,842,40023,842,400精裝精裝20122012年年7 7月月5005008,5008,5004,250,0004,250,0001212年年8 8月至月至1313年年1 1月月1,4001,4008,8008,80012,320,00012,320,0001313年年2 2月至月至5 5月月1,225 1,225 （2222層）層） 10,00010,00012,250,00012,250,00

28、0項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)程劃分項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)程劃分項(xiàng)目整體銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目整體銷(xiāo)售計(jì)劃整盤(pán)銷(xiāo)售周期1919個(gè)月（從個(gè)月（從20112011年年1010月開(kāi)始計(jì)算）；月開(kāi)始計(jì)算）；共推出貨量9529，實(shí)際銷(xiāo)售面積95299529，完成100%100%的銷(xiāo)售率；全周期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額為7,7467,746萬(wàn)元，萬(wàn)元，毛坯：毛坯：7,6707,670元元/ /，精裝：，精裝：9,1809,180元元/ /階段劃分階段劃分低層房源低層房源清盤(pán)期清盤(pán)期(11(11年年1010月至月至1212年年2 2月月高層房源蓄高層房源蓄客期（客期（1212年年3 3月至月至4 4月）月）強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期（5 5月至月至6 6月）月）持續(xù)銷(xiāo)售期

29、持續(xù)銷(xiāo)售期（7 7月至月至9 9月）月）二次開(kāi)盤(pán)期二次開(kāi)盤(pán)期（1010月至月至1 1月）月）清盤(pán)期（清盤(pán)期（2 2月月至至5 5月）月）推售樓層推售樓層1616層以下層以下加推加推1717、1818層層加推加推1919層層加推加推2020層層加推加推2121、2222層層全部余房全部余房推貨面積推貨面積294629461883.691883.6921082108233323333083308315831583計(jì)劃完成計(jì)劃完成 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積294629461000100010001000150015001500150015831583銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià) （元（元/ /）毛坯：毛坯：7157 7

30、157 精裝：精裝：750075007500750077007700毛坯：毛坯：78007800精裝：精裝：85008500毛坯：毛坯：78007800精裝：精裝：88008800毛坯：毛坯：78007800精裝：精裝：1000010000累計(jì)銷(xiāo)售率累計(jì)銷(xiāo)售率71%71%75%75%79%79%86%86%92%92%100%100%階段性階段性 銷(xiāo)售總額銷(xiāo)售總額 21,650,0021,650,000 0 7,500,000 7,500,000 7,700,000 7,700,000 12,050,000 12,050,000 13,160,000 13,160,000 15,400,400

31、 15,400,400 銷(xiāo)售總額銷(xiāo)售總額77,460,00077,460,000 配合重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)線(xiàn)上形象推廣與小眾活動(dòng)渠道配合重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)線(xiàn)上形象推廣與小眾活動(dòng)渠道推廣結(jié)合推廣結(jié)合線(xiàn)下線(xiàn)下: :渠道為王，通過(guò)單張、短信滲透線(xiàn)上：線(xiàn)上：配合重要節(jié)點(diǎn)及事件炒作.建立知名度、美譽(yù)度雜志、網(wǎng)站高端刊物配合活動(dòng)及銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)炒作現(xiàn)場(chǎng)包裝戶(hù)外廣告發(fā)布推廣策略推廣策略公關(guān)活動(dòng)詳解公關(guān)活動(dòng)詳解招商新聞發(fā)布會(huì)招商新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)目的活動(dòng)目的：為項(xiàng)目商業(yè)入市造勢(shì)帶動(dòng)公寓銷(xiāo)售活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)媒體組織在高端酒店召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)；介紹科立置業(yè)背景；介紹星舍項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念；宣布星舍項(xiàng)目正式招商；答記者問(wèn)；公關(guān)活動(dòng)詳解公關(guān)活動(dòng)詳解外立面揭幕儀式暨產(chǎn)品推介會(huì)外立面揭幕儀式暨產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)目的活動(dòng)目的：廣而告之現(xiàn)場(chǎng)售樓部對(duì)外開(kāi)放信息，展現(xiàn)本項(xiàng)目工程進(jìn)度；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝展示，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目感知度；通過(guò)產(chǎn)品推介會(huì)，全方位加強(qiáng)前期積累客戶(hù)對(duì)本案的認(rèn)知度及感受度，在開(kāi)盤(pán)前期對(duì)客戶(hù)進(jìn)行心理上的刺激及壓迫感，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信息，為形象提升做好鋪墊；活動(dòng)地點(diǎn)：活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)