房地產(chǎn)企業(yè)財務分析比率

1、反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟運行狀況的財務評價指標，應包括一般企業(yè)普遍采用的短期償債能力指標、長期償債能力指標、風險水平指標、股東獲利能力指標、現(xiàn)金流量能力指標、營運能力指標和盈利能力指標。根據(jù)行業(yè)特點，房地產(chǎn)資金鏈風險分析指標應以償債能力指標和風險水平指標為主，盈利能力指標與營運能力指標為輔，參考股東獲利能力指標?；镜呢攧毡嚷史治?01420132012流動比率 1.92.042.46債務狀況速動比率0.260.660.91現(xiàn)金比率0.10.390.52權益負債比率0.070.110.2不良債權比率1.291.380.91存貨流動負債比率1.641.381.55債務償付比率0.931.121.23負

2、債結構比率1.361.230.87營運資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比率0.050.490.56凈資產(chǎn)收益率0.210.220.15獲利能力 總資產(chǎn)收益率0.010.020.03主營業(yè)務利潤率0.110.150.13成本費用利潤率0.140.210.2應收賬款周轉率19.2615.9710.49運營能力應收賬款回收期（天）18.6922.5434.33流動資產(chǎn)周轉率0.180.260.25存貨周轉率0.150.250.22存貨銷售期（天）2391.671444.321601.67凈資產(chǎn)周轉率2.372.231.22資產(chǎn)負債率0.890.860.83長期負債比率0.380.380.44流動負債比率0.580.5

3、60.47股東權益比率0.060.090.16主營業(yè)務增長率0.371.35-0.01成長能力應收賬款增長率-0.020.340.88凈利潤增長率0.081.12-0.06固定資產(chǎn)投資擴張率4.221.1-0.33總資產(chǎn)擴張率0.751.620.66每股收益增長率0.081.12-0.06償債能力分析償債能力是指公司償付各種到期債務的能力。一般分別用資產(chǎn)負債比率和流動比率、速動比率來衡量公司的長期和短期償債能力。第一，短期償債能力?，F(xiàn)代經(jīng)濟社會里，“現(xiàn)金為王”，對于投資大、周期長、容易面臨資金鏈斷裂的房地產(chǎn)企業(yè)，基于收付實現(xiàn)制計算的現(xiàn)金流量分析將更能反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平，現(xiàn)金流有時比盈利更重

4、要?，F(xiàn)金比率反映企業(yè)在不依靠存貨銷售及應收款的情況下，支付當前債務的能力，反映企業(yè)即時付現(xiàn)能力。從流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率這些直接反應短期償債能力的指標上，做了一個對比。第二，長期償債能力。5 家房地產(chǎn)公司的長期償債能力，選取資產(chǎn)負債率指標、流動負債比率指標和長期負債比率指標來研究分析。風險水平分析風險指標主要有三個，包括財務杠桿系數(shù)、經(jīng)營杠桿系數(shù)和綜合杠桿。在較高經(jīng)營杠桿系數(shù)的情況下，當業(yè)務量減少時，利潤將以經(jīng)營杠桿系數(shù)的倍數(shù)成倍減少；當業(yè)務量增加時，利潤將以經(jīng)營杠桿系數(shù)的倍數(shù)成倍增長。這表明經(jīng)營杠桿率越高，利潤變動越劇烈，企業(yè)的經(jīng)營風險越大。反之，經(jīng)營杠桿率越低，利潤變動越平穩(wěn)，企業(yè)的

5、經(jīng)營風險越小。經(jīng)營杠桿的作用具有兩面性，當銷售收入減少時，經(jīng)營杠桿會發(fā)揮消極作用，造成息稅前利潤比同期銷售收入減少的速度更快，當銷售收人增加時，經(jīng)營杠桿會發(fā)揮積極作用，使息稅前利潤比同期銷收入增長的速度更快。股東獲利能力分析本文研究分析的對象皆為上市公司，因此本文針對其股東獲利能力進行對照分析。由于杠桿的存在，每股息稅前利潤的變動與每股收益的變動不一致，每股息稅前利潤的一個小波動可以導致每股收益的大幅度波動，造成每股收益不穩(wěn)定的現(xiàn)象。沒有負債的公司的每股收益的增幅和其息前稅前利潤的增幅一樣。對有負債的公司來說，息前稅前利潤的上下波動會導致每股收益更大的波動，而且負債率越高的公司，其波動的幅度就

6、越大。股票市場里的投資者多喜好穩(wěn)健性，不希望自己投資的上市公司有太大的波動或者要求更高的回報以補償其承擔的過高的風險。因此本文就每股收益增長幅度和每股息稅前利潤增長幅度進行對照分析。營運能力分析營運能力是指企業(yè)的經(jīng)營運行能力，即企業(yè)運用各項資產(chǎn)以賺取利潤的能力，揭示了企業(yè)資金運營周轉速度，反映了企業(yè)對經(jīng)濟資源管控、運用的效率高低。房地產(chǎn)企業(yè)存貨占資產(chǎn)比重很大，其存貨指標好壞決定項目運營的成敗，因此分析房地產(chǎn)企業(yè)存貨指標尤為垂要。本文選取了存貨與收入比、存貨周轉率和存貨周轉天數(shù)三個具有代表性和重要意義的指標。盈利能力分析盈利能力通常是指企業(yè)在一定時期內(nèi)賺取利潤的能力，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞最終可通過

7、企業(yè)的盈利能力來反映。企業(yè)盈利能力指標越高，盈利能力越強，反映企業(yè)的經(jīng)濟效益越好。所選取的三個指標營業(yè)利潤率、營業(yè)毛利率和銷售凈利率都是用來表現(xiàn)盈利能力的重要指標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計算及其應注意的問題我們就推薦的十個指標的計算進行分析。 一、反映盈利能力的比率的計算1.銷售利潤率 銷售利潤率指標主要是從房地產(chǎn)經(jīng)營的角度來分析開發(fā)產(chǎn)品的獲利能力，是一定時期企業(yè)利潤總額與房地產(chǎn)經(jīng)營收入的比值，表明每百元經(jīng)營收入獲取利潤的能力?；居嬎愎綖椋?利潤總額 銷售利潤率=×100% 房地產(chǎn)經(jīng)營收入 公式中，利潤總額指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果總額。銷售利潤率越高，獲利能力越強；比

8、率越低，則企業(yè)盈利能力越弱。銷售利潤率的高低在很大程度上受競爭方式、資本籌措方式、經(jīng)營特點等眾多因素的影響，例如，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中，看重的可能不是近期的高利潤率，而是長期的經(jīng)營收益或是等待“待價而估”，因此，應當結合本行業(yè)平均水平和企業(yè)自身的具體情況對銷售利潤率進行分析。2.總資產(chǎn)報酬率 總資產(chǎn)報酬率，也稱總資產(chǎn)收益率，是衡量企業(yè)運用全部資產(chǎn)以產(chǎn)生利潤的高低的一個指標，反映的是企業(yè)全部資產(chǎn)的利潤與資產(chǎn)之間的比例關系?；居嬎愎綖椋?利潤總額+利息費用 總資產(chǎn)報酬率= ×100% 資產(chǎn)總額 式中，利潤總額就是損益表中的利潤總額，分子中，之所以要加上利息費用，是因為總資產(chǎn)來源于所有者投

9、入的資本和負債兩部分，而利息則是從資產(chǎn)運作產(chǎn)生的利潤中由企業(yè)經(jīng)營者支付給債權人的那部分利潤。資產(chǎn)總額可用年初年末資產(chǎn)總額的平均數(shù)，如果資產(chǎn)本期變化不大，也可以用年末數(shù)計算。3.資本金收益率資本金收益率必是用來衡量所有者投入企業(yè)的資本金的獲利能呼，并反映企業(yè)的經(jīng)營效率。其計算公式為： 凈利潤 資本金收益率= ×100% 資本總額對于投資者，將該指標與行業(yè)基準收益率或其他項目投資收益率進行對比，以評價以該項目投資的經(jīng)濟性。對于企業(yè)經(jīng)營者，將該指標與同期銀行利率或社會資金成本進行對比，作為籌資決策的參考依據(jù)。4.資本保值增值率資本保值增值率反映投資者投入資本的保全性與完整性。其計算公式為：

10、 期末所有者權益總額 資本保值增值率= ×100% 期初所有者權益總額 二、反映償債能力的比率的計算1.資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債比率，也稱為資產(chǎn)負債率或債務比率，是負債總額與資產(chǎn)總額的比例關系，表明負債在企業(yè)總資產(chǎn)中所占的比重。 基本計算公式為： 負債總額 資產(chǎn)負債率= ×100% 資產(chǎn)總額 式中，負債總額包括流動負債和長期負債，資產(chǎn)總額指企業(yè)全部資產(chǎn)之和，包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期投資、無形和遞延資產(chǎn)及其它資產(chǎn)。 資產(chǎn)負債比率實際反映了企業(yè)資產(chǎn)總額中，有多少是負債形成的，該比率越低，表明企業(yè)資產(chǎn)中，所有者權益形成的資產(chǎn)較多，而債權人的債權就越有保證，因此，債權人總是希望該比率

11、要低一些；但從企業(yè)的角度看，該比率過低，表明企業(yè)未很好地利用舉債經(jīng)營的策略，不利于擴大經(jīng)營規(guī)模，將喪失舉債經(jīng)營可能帶來的各種收益或盈利（當然，舉債并不是總給企業(yè)帶來盈利，只有當企業(yè)運用資本的利潤水平高于資金成本時才會如此）。2.流動比率 流動比率，又稱營運資本率，是指流動資產(chǎn)與流動負債之間的比例關系，是企業(yè)短期償債能力分析中的一個重要指標?；居嬎愎綖椋?流動資產(chǎn) 流動比率= 流動負債 流動比率表明每元流動負債有幾元的流動資產(chǎn)來補償，也即對于流動負債支付能力具有何種程度的準備。一般而言，從短期債權人來看，流動比率越高，表明資產(chǎn)變現(xiàn)能力越大，流動性越強，企業(yè)償還債務的保證就越大，償債能力越強。

12、因此，較高的流動比率對債權人有利。但是，從企業(yè)的角度看，過高的流動比率意味著流動資產(chǎn)數(shù)額較大，可能存在超儲、積壓、浪費，資產(chǎn)沒有得到有效地利用。反之，過低的流動比率則意味著企業(yè)償債能力不強，甚至無法應付正常經(jīng)營的需要。 一般認為，流動比率為2是比較理想的，但受行業(yè)特點、季節(jié)性、賒銷或賒購條件等若干因素的影響，無法確定一個各行業(yè)共同的流動比率理想標準。通常情況下，營業(yè)周期短，采購條件好，無明顯季節(jié)性的生產(chǎn)行業(yè)（或企業(yè)），由于不需要保存較高的存貨，其正常流動比率較低，反之，營業(yè)周期愈長，正常的流動比率也就愈高，因此，不能單純就各行業(yè)當前的流動比率的高與低進行比較和評價。房地產(chǎn)企業(yè)由于受開發(fā)周期長的

13、特點的影響，在不同時點上，流動資產(chǎn)的分布和結構可能會有很大的差異，此外，企業(yè)基于長期經(jīng)營的需要，也可能保存較多的流動性相對較差的存貨資產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)的商品房、經(jīng)營房和周轉房均視為存貨），所以采用流動比率分析房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力時，需要結合企業(yè)流動資產(chǎn)的構成情況或其他償債能力指標進行評價，才能得出較為可靠的結論。3.速動比率 速動比率又稱酸性測試比率，是指企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負債的比例關系。所謂速動資產(chǎn)，是指可以立即或短期內(nèi)變現(xiàn)，能用于直接支付的那部分資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投資、應收款項（包括應收票據(jù)、應收帳款凈額、預付帳款、其他應收款）等各項可以迅速支付流動負債的資產(chǎn)。速動比率表明企業(yè)可迅速

14、資金化的資產(chǎn)償付流動負債的保證程度。速動比率是短期償債能力分析的一個重要指標?；居嬎愎綖椋?速動資產(chǎn) 速動比率= 流動負債 相對于固定資產(chǎn)而言，企業(yè)的流動資產(chǎn)具有較強的流動性，但流動資產(chǎn)內(nèi)部各項目之間的流動性又有很大的差別，貨幣資金、短期投資、應收款項等流動性強、變現(xiàn)能力較強，變現(xiàn)速度快；而存貨則需經(jīng)過生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)才能變現(xiàn)，變現(xiàn)性慢且具有不確定性，因此，即使流動比率比較高，但如果流動資產(chǎn)過多占用于存貨上，速動比率非常低，企業(yè)的支付能力也不能算是良好的。 一般認為，速動比率最低為1較為理想，也即企業(yè)的速動資產(chǎn)能夠全部抵償流動負債較為理想。當我們運用比率分析方法對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力進行分析

15、時，應注意房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期性和時間性，在某些時點上，速動比率可能比較低（例如開發(fā)投資大量投入而銷售租賃經(jīng)營尚未開始或剛剛開始之時），但不一定意味著企業(yè)陷入了債務困境。 三、反映營運能力的比率的計算1.流動資產(chǎn)周轉率 流動資產(chǎn)周轉率是指在特定時期內(nèi)，產(chǎn)品銷售收入與流動資產(chǎn)平均余額之間的比例關系，它反映企業(yè)一定時期內(nèi)流動資產(chǎn)的周轉次數(shù)和周轉天數(shù)。由于企業(yè)流動資產(chǎn)流動性大，變現(xiàn)能力強，是流動負債償還的直接來源，所以，考察企業(yè)償債能力時，分析流動資產(chǎn)的周轉速度和運作效率可能比總資產(chǎn)周轉率分析更具有意義。 產(chǎn)品銷售收入 流動資產(chǎn)周轉次數(shù)= 流動資產(chǎn)平均余額 流動資產(chǎn)周轉天數(shù)=計算期天數(shù)/流動資產(chǎn)周轉

16、次數(shù)2.存貨周轉率 存貨周轉率是指某一特定時間內(nèi)銷售成本與存貨平均余額之間的比例關系，用以衡量存貨周轉速度的快慢，反映企業(yè)存貨有無積壓、不足以及企業(yè)組織銷售的能力。一般而言，存貨周轉率高，表明企業(yè)采購合理，銷售順暢，資產(chǎn)流動性較強，短期償債能力也強。但存貨周轉率過高，則要查明是否有采購不足、停工待料、采購次數(shù)多、采購成本高的情況。存貨周轉率也用存貨周轉次數(shù)和存貨周轉天數(shù)表示。計算公式為： 銷貨成本 存貨周轉次數(shù)= （期初存貨+期末存貨）/2 存貨周轉天數(shù)=計算期天數(shù)/存貨周轉次數(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營，不僅有銷售經(jīng)營，還有租賃經(jīng)營，在租賃經(jīng)營中，銷貨成本為經(jīng)營分攤成本，而存貨則為開發(fā)產(chǎn)品的攤余成本及

17、其它存貨之和，加上由于不同企業(yè)采用不同的會計處理方法（存貨計價中的先進先出法、后進先出法、加權平均成本法等），會對存貨價值產(chǎn)生影響，因此，在對企業(yè)不同時期存貨周轉率進行比較，或是與同行業(yè)企業(yè)進行比較時，應特別加以注意。由于經(jīng)營房的“周轉期”通常很長，可能在存貨中占有相當大的份額，所以，在可能的情況下，應將經(jīng)營房和其它存貨區(qū)分開來進行分析，以提高評價的可靠性。3.應收帳款周轉率應收賬款周轉率是指特定時期內(nèi)賒銷凈額與應收賬款平均余額的比例關系，它反映企業(yè)在特定期間內(nèi)收回賒銷賬款的能力，也就是客戶在此期間的償債能力，應收賬款周轉率還可以反映企業(yè)的信用額度是否恰當、信用政策是否有效。應收賬款周轉率用周

18、轉次數(shù)和周轉天數(shù)表示。 應收賬款周轉次數(shù)是指在特定期間內(nèi)應收賬款轉變?yōu)楝F(xiàn)金（貨幣資金）的平均次數(shù)，表明應收賬款的變現(xiàn)能力。基本計算公式為： 賒銷總額 應收賬款周轉次數(shù)= 應收賬款平均余額 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率計算應注意的問題之一:是手段而非目的。1.比率分析是手段，不同使用者其目的不同，使用該手段的側重點也不同。投資者則關心是企業(yè)盈利能力指標，這是投資者創(chuàng)辦企業(yè)的初衷，也是企業(yè)的經(jīng)營目標和方向。債權人則關心企業(yè)的償債能力和營運能力，尤其是資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率。 2.現(xiàn)代企業(yè)常常作為投資者參予經(jīng)濟活動，其關心的盈利能力主要體現(xiàn)在以下兩個指標：(1).資本保值增值率。企業(yè)應當針對所投資的具體項目和具體的被投資企業(yè)的情況，借助該被投資企業(yè)的資產(chǎn)負債表和本企業(yè)的對外投資明細表（見表3-6），分別計算各具體投資類別和項目的資本保值增值比率，并分析原因，落實到產(chǎn)權代表人的責任考核上。 (2)資本金收益率?？紤]企業(yè)對外投資的具體時間，股權的變化與調(diào)整和實際可供支配收益等因素，應采用下列計算公式： 實際收益額 資本金收益率= 加權平均資本金 分子為凈利