國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)案分析

1、國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析1. 國內(nèi)項目案例分析2. 國際項目案例分析3. 小結(jié)1現(xiàn)代及知識服務(wù)業(yè)聚集區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)先進制造業(yè)聚集區(qū)高尚生活區(qū)現(xiàn)代生活區(qū)現(xiàn)代及知識服務(wù)業(yè)聚集區(qū)現(xiàn)代及知識服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，以金橋軟件園、大三角洲規(guī)劃為基礎(chǔ)，并一直延伸到申江路帶狀區(qū)域，未來主要承載現(xiàn)代商務(wù)、辦公、商業(yè)休閑等功能，大大提升了商業(yè)載體的產(chǎn)品比重。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，寧橋路南側(cè)，至申江路的帶狀區(qū)域，未來主要承載研發(fā)、設(shè)計、后臺服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能。先進制造業(yè)聚集區(qū)先進制造業(yè)聚集區(qū)，申江路東側(cè)的帶狀區(qū)域，未來主要發(fā)展先進的生產(chǎn)制造業(yè)。生活區(qū)生活區(qū)，包括紅楓路西側(cè)的碧云高尚居住區(qū)域和商業(yè)區(qū)域

2、和未來陸行老鎮(zhèn)新規(guī)劃的現(xiàn)代生活區(qū)。金橋出口加工區(qū)金橋出口加工區(qū)未來發(fā)展未來發(fā)展張江高科技園區(qū)張江高科技園區(qū)未來發(fā)展未來發(fā)展更合理的功能規(guī)劃更合理的功能規(guī)劃，通過研發(fā)區(qū)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)區(qū)和教育區(qū)的合理劃分，整合能承載區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的功能載體。更高價值的土地資源更高價值的土地資源，將土地資源由工業(yè)用地提升為科研用地，提升了區(qū)域的土地及總體價值。豐富的物業(yè)形態(tài)豐富的物業(yè)形態(tài)，以研發(fā)樓、辦公樓為主要產(chǎn)業(yè)載體，輔以集中的商業(yè)和生活配套，以及綠化、運動、醫(yī)療、教育資源。工業(yè)研發(fā)板塊商務(wù)辦公板塊綜合商業(yè)板塊居住板塊文化創(chuàng)意板塊漕河涇東區(qū)漕河涇東區(qū)未來發(fā)展未來發(fā)展產(chǎn)業(yè)的升級產(chǎn)業(yè)的升級，由傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級

3、。物業(yè)的升級物業(yè)的升級，辦公樓、創(chuàng)業(yè)基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、研發(fā)中心、商業(yè)零售將取代原有的廠房和倉庫。完善的城市功能完善的城市功能，商務(wù)配套、商業(yè)零售、高尚住宅、綠化景觀將成為區(qū)域未來發(fā)展的新元素。漕河涇浦江配套區(qū)漕河涇浦江配套區(qū)未來發(fā)展未來發(fā)展著力打造核心配套區(qū)著力打造核心配套區(qū)，作為浦江園區(qū)唯一的配套地塊，將打造成匯集酒店、辦公樓、購物中心、住宅和商業(yè)的綜合配套區(qū)。更高的角度更高的角度，未來不僅將成為浦江園區(qū)的配套中心，也將成為整個浦江地區(qū)的商業(yè)中心，進一步提升園區(qū)在整個地區(qū)的地位。4.案例分析1. 國內(nèi)項目案例分析2. 國際項目案例分析3. 小結(jié)6基本介紹地理位置：坐落于首爾市麻浦區(qū)上巖洞上巖

4、千禧城，于1994年開始規(guī)劃，2002年開始施工，并計劃于2015年建設(shè)完成。開發(fā)模式：整個數(shù)字媒體城的開發(fā)和推廣由首爾市市政府負(fù)責(zé)，具體實施建設(shè)工程計劃是由政府專門成立的“數(shù)字媒體城處”負(fù)責(zé)的。首爾市開發(fā)公司負(fù)責(zé)執(zhí)行土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。開發(fā)成本約65億美元。占地面積：569,925 平米核心商務(wù)：有關(guān)媒體與娛樂的廣播電視、電影、動漫、游戲、音樂、數(shù)字化教育、以及軟件開發(fā)相關(guān)的it服務(wù)。園區(qū)優(yōu)勢1.區(qū)位優(yōu)勢距離金浦國際機場僅10分鐘，仁川機場30分鐘距離首爾市中心商業(yè)區(qū)7公里路程距離北京、東京航程在3小時之內(nèi)周圍有上巖千禧城、世界杯體育場、公共高爾夫球場和外國人居住村等項目，區(qū)域環(huán)境已相

5、對成熟。2.人才優(yōu)勢首爾是韓國高素質(zhì)勞動力的聚集區(qū)韓國60%的高中生都希望在首爾上大學(xué)3.產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢早在90年代，已有10,000多家小型數(shù)字媒體創(chuàng)新型企業(yè)聚集首爾。政府最初開發(fā)本項目的目的正是為了激勵這些中校企業(yè)。明確的產(chǎn)業(yè)定位：媒體娛樂廣播、電影動畫制作、音樂網(wǎng)絡(luò)教育首爾數(shù)字媒體城金浦國際機場仁川國際機場上巖千禧城用地規(guī)劃1.共有用地51塊，采取土地出售和出租兩種形式，目前出租的土地有2塊，未出售的土地有7塊，其余42塊土地全部出售。2.總占地面積569,925平米，目前已出售/出租土地508,070平米（約89%），尚未出售或出租的土地有61,855平米（約11%）。3.整個媒體稱共分為8

6、大區(qū)，并根據(jù)功能將物業(yè)細(xì)分成15種不同用途。包括：商業(yè)物業(yè)、寄宿物業(yè)、高科技物業(yè)、教育/研發(fā)物業(yè)、廣播物業(yè)、住宅與商業(yè)物業(yè)、通用物業(yè)、文化與活動物業(yè)、政府辦公物業(yè)、宗教用物業(yè)、都市工業(yè)物業(yè)、停車區(qū)域、教育/研發(fā)/高科技物業(yè)、商業(yè)及休閑物業(yè)、以及公共服務(wù)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)寄宿物業(yè)高科技物業(yè)教育/研發(fā)物業(yè)廣播物業(yè)住宅與商業(yè)物業(yè)通用物業(yè)文化與活動物業(yè)政府辦公物業(yè)宗教用物業(yè)都市工業(yè)物業(yè)停車區(qū)域教育/研發(fā)/高科技物業(yè)商業(yè)/休閑物業(yè)公共服務(wù)物業(yè)投資流程1.土地根據(jù)其是否屬于“教育/科研/高科技”性質(zhì)分為核心區(qū)與非核心區(qū)。2.核心區(qū)規(guī)定只能吸引媒體、娛樂、數(shù)碼、以及其他it企業(yè)。非核心區(qū)可以面向一般企業(yè)推出。3

7、.投資適用土地出售或出租的方法，流程為“公布土地”提交商業(yè)計劃”商業(yè)計劃審核”候選企業(yè)公布”簽約”開發(fā)”。投資優(yōu)惠政策1.根據(jù)投資總額大小，購買或租賃媒體城推薦地塊的企業(yè)可享受25年不等的分期付款支付優(yōu)惠政策。2.優(yōu)惠利率政策3.外商企業(yè)優(yōu)惠：更靈活的土地價格幅度最長20年的分期付款、優(yōu)惠利率、更為靈活的物業(yè)類型配比、稅收優(yōu)惠若租賃，可獲得最高50年的租賃權(quán)等已開發(fā)已開發(fā)3期期2期期公園區(qū)公園區(qū)交通區(qū)交通區(qū)河道河道整個首爾市整個首爾市a1地塊地塊用戶名用戶名gfa（sqm）建筑物總樓層建筑物總樓層用途類別用途類別a1的2號地塊首爾日本學(xué)校15,686地下1層，地上5層教育機構(gòu)a2友利銀行81,

8、801地下5層，地上12層辦公及銀行it中心a3dmc ville30,353地下2層，地上13層總共175戶的高檔涉外出租公寓a區(qū)平面圖與用戶組成區(qū)平面圖與用戶組成a1地塊地塊用戶名用戶名gfa（sqm）建筑物總樓層建筑物總樓層用途類別用途類別b4北端黃色1號地塊stanford korea22,033地下2層，地上14層商務(wù)賓館b4粉紅三巖it協(xié)會46,152地下5層，地上12層辦公及社區(qū)配套b5右上角2號地塊友利技術(shù)19,957地下5層，地上13層多媒體產(chǎn)品研發(fā)b5另外幾個地塊lg cns43,809地下4層，地上12層研發(fā)及數(shù)據(jù)中心b6左上角2號地塊trumpf19,816地下5層，地

9、上12層研發(fā)及商務(wù)中心b6右上角3號地塊韓國電子協(xié)會19,973地下5層，地上12層it中小企業(yè)辦公樓b6右下角4號地塊lg telecom58,744地下6層，地上14層移動通訊分部的辦公樓b區(qū)平面圖與用戶組成區(qū)平面圖與用戶組成a1地塊地塊用戶名用戶名gfa（sqm）建筑物總樓層建筑物總樓層用途類別用途類別c1，c2mbc電視臺144,586地下2層，地上16層mbc電視臺總部c3右半塊文化中心（韓國文化體育與旅游部等多個政府部門所屬）43,609地下4層，地上14層展示、檔案館、活動中心、文化技術(shù)學(xué)院c3左半塊數(shù)碼奇幻空間16,341地下2層，地上12層學(xué)術(shù)研究，錄音室等c4德國技術(shù)學(xué)院中

10、心1號樓中心1：85,603地下4層，地上24層教育研究、研發(fā)中心、辦公c5nuritkum廣場（韓國知識經(jīng)濟部所屬）152,569地下4層，地上22層研發(fā)及商務(wù)中心、數(shù)碼展廳等c區(qū)平面圖與用戶組成區(qū)平面圖與用戶組成a1地塊地塊用戶名用戶名gfa（sqm）建筑物總樓層建筑物總樓層用途類別用途類別d1右上角1號地塊sbs電視臺媒體中心52,403.1地下5層，地上17層辦公、工作室、廣播出版物發(fā)行等d1右下角2號地塊ytn廣播臺59,233地下6層，地上17層廣播節(jié)目制作與發(fā)行d2右下角2號地塊dong-a數(shù)碼媒體中心99,242地下6層，地上19層教育、研發(fā)、辦公、社區(qū)配套d3cj公司69,3

11、33地下6層，地上19層普通辦公、工作室、廣播d區(qū)平面圖與用戶組成區(qū)平面圖與用戶組成a1地塊地塊用戶名用戶名gfa（sqm）建筑物總樓層建筑物總樓層用途類別用途類別e1的1，2號地塊德國技術(shù)學(xué)院中心2，3號樓中心2：40,495中心3：58,968地下3層，地上32層地下3層，地上32層辦公及社區(qū)配套e2的1號地塊onse telecom49,409（地下全部及第21層）地下6層，地上21層辦公及多功能中心e3的1號地塊kbs電視臺44,839地下5層，地上21層辦公、研發(fā)、發(fā)行e3的2，3號地塊部分dmc研發(fā)中心29,759地下4層，地上15層中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)，實驗室、孵化器e3號地塊部分dmb

12、 it中心72,000地下6層，地上15層服務(wù)中心e區(qū)平面圖與用戶組成區(qū)平面圖與用戶組成f區(qū)平面圖與用戶組成區(qū)平面圖與用戶組成地塊地塊用戶名用戶名gfa（sqm）建筑物總樓層建筑物總樓層用途類別用途類別fdmc地標(biāo)建筑727,684（地上72%，地下28%）還未確定超高級建筑，吸引各國內(nèi)外一流企業(yè)g區(qū)平面圖與用戶組成區(qū)平面圖與用戶組成地塊地塊用戶名用戶名gfa（sqm）建筑物總樓層建筑物總樓層用途類別用途類別gdmc高科技產(chǎn)業(yè)中心77,190地下2層，地上8層相關(guān)企業(yè)的辦公、會議、培訓(xùn)等i區(qū)平面圖與用戶組成區(qū)平面圖與用戶組成地塊地塊用戶名用戶名gfa（sqm）建筑物總樓層建筑物總樓層用途類別用

13、途類別i1韓國中小企業(yè)聯(lián)合會57,575未定中小企業(yè)的辦公、培訓(xùn)、與中小企業(yè)相關(guān)的政府部門等i2pantech66,649地下6層，地上22層pantech公司研發(fā)及辦公1.慎重的開發(fā)：1997年規(guī)劃到2002年開始建設(shè)共經(jīng)歷5年。2002年開始開發(fā)到2015年預(yù)計開發(fā)完成，共需經(jīng)歷13年。2.充分依托城區(qū)：與1998年的首爾城市規(guī)劃是一體的，充分依托周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)氛圍。3.產(chǎn)業(yè)定位清晰但靈活：既鎖定數(shù)字媒體企業(yè)，也給與普通企業(yè)，尤其是中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)以土地。4.土地合作為主：絕大部分拿地企業(yè)都將自己的總部和研發(fā)機構(gòu)帶入，充分保持了產(chǎn)業(yè)定位的完整性和準(zhǔn)確性，也解決了招商壓力。5.配套完善：

14、住宅、商業(yè)、休閑、以及酒店等設(shè)施非常完善。6.政府與教育業(yè)的力量：政府辦事部門的入駐、展廳與檔案館、會議中心的建設(shè)。日本學(xué)校、德國技術(shù)學(xué)院等辦學(xué)機構(gòu)。基本介紹1.地理位置：坐落于曼徹斯特的南部。曼徹斯特自工業(yè)革命開始就是英國社會新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活躍城市。2.開發(fā)模式：1978年當(dāng)時英國興起知識經(jīng)濟，曼徹斯特市政廳產(chǎn)業(yè)發(fā)展部研究以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的科技園區(qū)的可能性。1981年組建了政府和曼徹斯特大學(xué)研究部門為主的開發(fā)委員會，并于1984年正式對外公開。3.總建筑面積： 約193,788平米4.定位產(chǎn)業(yè)：以知識、創(chuàng)意、高科技以知識、創(chuàng)意、高科技為發(fā)展動力的各類產(chǎn)業(yè)，包括生物醫(yī)藥、商業(yè)服務(wù)、計算機軟

15、件、數(shù)碼科技、工業(yè)技術(shù)、技術(shù)咨詢、環(huán)境科學(xué)、以及公共服務(wù)等。上世紀(jì)上世紀(jì)70年代年代上世紀(jì)上世紀(jì)80年代年代上世紀(jì)上世紀(jì)90年代年代21世紀(jì)至今世紀(jì)至今 英國知識、創(chuàng)意經(jīng)濟的迅速發(fā)展使曼徹斯特大學(xué)教授eddie duff看到了機會。 曼徹斯特市市政廳、曼徹斯特大學(xué)專家組成執(zhí)行委員會 84年開園 90年代初滿租，并對外擴張 ruthfold house等新舍陸續(xù)建成 從開發(fā)商處收購greenheys 2007年獲得英國杰出科學(xué)園獎園區(qū)優(yōu)勢1.區(qū)位優(yōu)勢周邊多條重要鐵路線路，例如manchester oxford road railway，manchester central railway等通往倫

16、敦、謝菲爾德、利物浦等重要城市。周邊多條a字公路及m字公路融入全國高速公路系統(tǒng)。距離倫敦僅2小時40分車程2.人才優(yōu)勢毗鄰曼徹斯特大學(xué)，有充足的學(xué)生資源通過高速公路與劍橋、牛津兩大學(xué)相連3.產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢曼徹斯特最近十多年來以金融服務(wù)業(yè)與商務(wù)服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為出發(fā)點，逐步從工業(yè)重鎮(zhèn)開始向商務(wù)重鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型。目前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)占曼徹斯特gdp比重已超70%。園區(qū)規(guī)劃1.采用“一區(qū)三園”的形式，分為one central park、technopark與manchester science park三大園區(qū)。最高三層辦公樓，最低單層辦公樓。單層面積控制在1,100sqm3,000sqm，單棟面積控制在2,2

17、00sqm7,000sqm內(nèi)。最小分割可至21sqm，最大達800sqm左右。2.其中，one central面向快速成長的技術(shù)類企業(yè)，類似國內(nèi)的孵化器物業(yè)。techno則配備了最為高端的辦公樓，提供最復(fù)雜高端的it設(shè)備，可作數(shù)據(jù)中心用。manchester science park則適合各類企業(yè)辦公，且配有商務(wù)服務(wù)、休閑娛樂、健身等設(shè)施。one centralmanchester science parktechno 靠近m60，距機場20分鐘車程 雙層辦公樓，10家科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)a幢單層，為曼徹斯特大學(xué)所有b幢三層辦公樓，8家企業(yè)。ab共7幢，ac為三層，df為雙層，g為單層共有128家企業(yè)

18、abcdefga操作模式園區(qū)進行統(tǒng)一招商，基本以租賃物業(yè)租賃物業(yè)為主。物業(yè)的出售則通過園區(qū)的管理委員會來進行。優(yōu)惠政策由于面向的較多為中小型企業(yè)，園區(qū)為其租客提供多種幫助，不僅局限在物業(yè)服務(wù)上，而更多的在于企業(yè)管理和業(yè)務(wù)拓展上。主要內(nèi)容有1.業(yè)務(wù)拓展：園區(qū)設(shè)立了專門負(fù)責(zé)人以幫助中小企業(yè)進行業(yè)務(wù)拓展。該負(fù)責(zé)人擁有20年高科技創(chuàng)新企業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷2.免費推廣服務(wù)：園區(qū)設(shè)立了專門負(fù)責(zé)人幫助企業(yè)處理媒體關(guān)系、宣傳策劃等問題。3.租客交流：園區(qū)組織租客之間進行早餐會、研討會、與園區(qū)管理者之間的午餐會等活動，幫助彼此溝通，發(fā)現(xiàn)商機。4.學(xué)術(shù)后備：園區(qū)幫助企業(yè)進行校園招聘、員工培訓(xùn)、實習(xí)安排等。5.國際交流：

19、園區(qū)通過其與曼徹斯特投資協(xié)會和英國貿(mào)易投資協(xié)會等的關(guān)系幫助租客尋找海外商機。6.it支持：it咨詢服務(wù)、it午餐會以及眾多it相關(guān)的后備服務(wù)。編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)1prwd ltd網(wǎng)絡(luò)及新媒體營銷咨詢2premierenvoy ltd軟件解決方案3sales counsel ltd新媒體營銷咨詢4duo design網(wǎng)頁設(shè)計，新媒體開發(fā)one central park平面圖與租客組成平面圖與租客組成1234221樓樓12樓樓編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)1national enterpriseacademy職業(yè)教育機構(gòu)剩余藍(lán)色部分為可出租的部分，下同編號編號租客名租客名從

20、事行業(yè)從事行業(yè)一樓1號melbourne network外包數(shù)據(jù)中心一樓2號townson associates未透露二樓1號自用n/a二樓2號城南住房基金金融三樓1號cms集團it咨詢?nèi)龢?號bell munro工程咨詢technopark平面圖與租戶組成平面圖與租戶組成1reynolds house平面圖平面圖reynoldshouseturinghouse一樓一樓二樓二樓三樓三樓編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)1曼徹斯特大學(xué)教育12331212manchester science park平面圖與租客組成平面圖與租客組成williamshousekilburnhouseenterpr

21、isehouseskeltonhousegreenheysruthfordhousesynergyhousemanchester science park介紹介紹1.william house: 共分割成15個小間，最小面積21平米，最大面積796平米，有充足的停車位。2.kilbun house：最新的設(shè)備，配有淋浴房、廚房等設(shè)施。3.enterprise house：主要面向更小型的公司，配有實驗室、工作間等。最小分割21平米，最大分割343平米。有廚房、冷飲設(shè)備等。4.skelton house：分割較大，253平米至760平米均可分割。5.greenheys：主要面向創(chuàng)業(yè)第一年的企業(yè)，

22、提供“方便進出”的租賃服務(wù)，并幫助其創(chuàng)業(yè)等。6.ruthford house：最高端的it設(shè)備，特別提供給技術(shù)高端型的企業(yè)?？勺鲾?shù)據(jù)中心等用。7.synergy house：分割面積較大，407平米至869平米均可。面向成長期的技術(shù)企業(yè)。編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)三樓1號research triangle研究機構(gòu)編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)二樓1號synexus ltd醫(yī)藥咨詢二樓2號neutec pharma ltd生物制藥二樓3號ground-gas solutions ltd地面供氣研發(fā)二樓4號robertson cooper ltd心理咨詢william house平

23、面圖與租客組成平面圖與租客組成一樓一樓11二樓二樓1 11122221341三樓三樓編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)一樓1號telecity電信及互聯(lián)網(wǎng)專門物業(yè)管理編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)二樓1號aqa考試測評咨詢二樓2號proteintech europe ltd生物技術(shù)二樓3號sapphire systems plc金融及企業(yè)管理系統(tǒng)二樓4號imorphics醫(yī)療數(shù)據(jù)服務(wù)二樓5號godel technologies europe新媒體軟件開發(fā)等二樓6號shield consultancy醫(yī)藥健康及相關(guān)法律咨詢二樓7號it farmit技術(shù)服務(wù)編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事

24、行業(yè)一樓1號telecity電信及互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)管理一樓2號自用辦公室n/a一樓3號marco-will plastic engineering工程咨詢kilburn house平面圖與租客組成平面圖與租客組成一樓一樓123二樓二樓1234567三樓三樓1編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)三樓1號aqa考試測評咨詢編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)二樓8號4-front醫(yī)藥咨詢二樓9號agri-bio生物醫(yī)藥二樓10號labd數(shù)據(jù)中心二樓11號liquid bronze新媒體二樓12號nurse family家政服務(wù)二樓13號trail from support醫(yī)療服務(wù)二樓14號vissoc

25、ltd新媒體設(shè)計編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)一樓1號j.a.p optoelectronicled產(chǎn)業(yè)一樓2號4-front research ltd醫(yī)藥咨詢一樓3號personal audit軟件一樓4號cascade consulting環(huán)境規(guī)劃及測評enterprise house平面圖與租客組成平面圖與租客組成一樓一樓1234二樓二樓1123456789101112131412編號編號租客名租客名從事行業(yè)從事行業(yè)二樓1號galen research醫(yī)藥研發(fā)二樓2號evolutia design新媒體設(shè)計二樓3號british blood公益二樓4號smerud med.醫(yī)藥研發(fā)

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