北京房協騰訊房產

1、北京房協 騰訊房產一季度北京商品住宅市場觀測報告一、居住用地市場1、一季度成交情況2011年一季度-2013年一季度北京居住用地成交量及樓面地價一季度，北京居住用地出讓成交26塊，規(guī)劃建面422.7萬平米，總成交額362.5億元，樓面地價8576元/平米。其中招標成交10塊，222.0萬平米（占比53%）；掛牌成交16塊，200.7萬平米（占比47%）。北京近三年居住用地成交情況年度宗數規(guī)劃建面成交額樓面地價2010801440萬平米1059億元7354元/平米201157942萬平米459億元4873元/平米201237608萬平米395億元6496元/平米北京近三年居住用地出讓方式情況年度

2、掛牌樓面地價掛牌面積占比招標樓面地價招標面積占比20108583元/平米36%6662元/平米64%20114614/平米67%5397元/平米33%20127004/平米80%4330元/平米20% 2、區(qū)縣成交分布一季度北京各區(qū)縣居住用地成交量及樓面地價一季度，房山區(qū)是全市居住用地成交量最大的區(qū)縣，共成交規(guī)劃建面109萬平米，成交額61億元，分別占全市26%和17%。樓面地價為5596元/平米。這一數據已接近2011和2012年房山區(qū)成交居住用地的總和，而這僅僅是今年一季度的成交量，可以預計今年將是房山區(qū)繼2010年后居住用地集中放量的又一年，這和前不久北京城南行動計劃第二階段的政策落地不

3、無關系。 房山區(qū)近三年居住用地成交情況年度成交規(guī)劃建面成交額樓面地價2010331萬平米166億元5015元/平米201194萬平米33億元3510元/平米201241萬平米16億元3902元/平米3、環(huán)路成交分布一季度北京各環(huán)路居住用地成交量及樓面地價一季度，五六環(huán)間仍然是全市居住用地成交主要區(qū)域，共成交規(guī)劃建面263萬平米，成交額235億元，分別占全市的62%和65%。五六環(huán)間一季度的樓面地價為8916元/平米。 五六環(huán)間近三年居住用地成交情況年度成交規(guī)劃建面成交額樓面地價2010594642108082011293179610920123562567191點評：一季度我市居住用地市場呈現

4、兩大特點：1、政府推地求平衡，房企出手拿好地受“十二五”期間優(yōu)先保證完成我市保障房年度供地任務的要求，2012年我市商品住宅用地供地量相對明顯減少，成交量僅為2011年的六成多。為保持商品住宅供地量的相對穩(wěn)定，今年一季度市政府加大了商品住宅用地的供應力度，共出讓成交了422.7萬平米，相當于2012年全年居住用地成交量的近70%，可以說及時彌補了去年商品住宅供地的不足，保持的全市居住用地供地節(jié)奏的穩(wěn)定性，同時也補充了土地出讓金的資金庫，為今后的財政支出提供了較大的支持。據統計，近幾年的每年土地出讓收入占年度財政總收入的近1/4。與此同時，各大房企在去年大多超額完成年度銷售任務的熱情余味下，趁著

5、樓市回暖的趨勢，1、2月份也頻頻出手拿地補充“面粉”，特別是一些區(qū)位稀缺、品質較好的地塊，如朝陽區(qū)的孫河低密度地塊和一些地鐵沿線的熱點地塊，更是受到了眾多標桿房企和聯合體的追捧與競價，一時間土地市場再次升溫。2、受3月北京樓市調控新政影響，京城居住用地市場將遇冷受2月中央出臺“新國五條”調控政策影響以及全國“兩會” 3月召開的政治敏感期，3月的北京居住用地市場和2011年3月和2012年3月一樣，依然迎來了慣例似的維穩(wěn)型零成交。3月30日北京新的樓市調控政策（簡稱“京十九條”）落地，“京十九條”無論從限購政策的繼續(xù)收緊，還是二套房信貸門檻抬高和交易稅收的加碼，一夜之間使北京成為全國樓市調控最嚴

6、的一線城市。值得注意的是，“京十九條”中逐步將自住型、改善型商品住房納入限價房管理序列的新提法，將對明年乃至未來幾年的商品住宅用地市場產生較大的影響，各大房企對此必然將重新調整在北京的戰(zhàn)略部署，并很有可能在半年時調整年度銷售任務。此外，政府為保證避免“地王”在京城重現，在居住用地出讓方式上，我們可以看出今年一季度的掛牌出讓面積比重有明顯下降，同時“京十九條”的“競地價限房價”新土地出讓方式的逐步推行，開發(fā)利潤空間被鎖定在狹窄區(qū)間的形勢下，是必將嚴重打擊各大房企的拿地積極性，特別是上市房企，因為利潤是股民唯一關注的年報指標。 二、商品住宅市場（一）新增商品住宅預售許可情況 一季度，全市新建商品住

7、宅預售量為5417套，73%分布在五環(huán)-六環(huán)之間，74%分布在城市發(fā)展新區(qū)，其中房山、通州、大興、昌平位居前四位，占比均超過了10%。（二）新建商品住宅成交情況全市總量一季度北京新建商品住宅成交套數創(chuàng)近兩年同比最高 ，相當于2011年全年的52%，2012年全年的27%。成交均價2011年波動較大，2012年2季度后呈緩慢上升趨勢進入2.1萬元/平米區(qū)間。一季度北京新建商品住宅成交套數走勢圖140平米以下（含）中小套型普通商品住宅成交套數連續(xù)兩年穩(wěn)居70%以上，2012年2季度以來一直保持在2萬套左右。成交均價從2012年3季度進入1.7萬元/平米門檻，近期穩(wěn)定在1.7-1.8萬元/平米區(qū)間。

8、140平米以下（含）中小套型普通商品住宅成交走勢圖140平米以上大套型商品住宅成交套數從2012年2季度以來一直保持在5000套以上，改善型需求釋放明顯成交均價從2011年2季度受調控影響下降明顯，2012年開始緩慢回升，目前回到2011年一季度水平。大套型商品住宅成交均價走勢總體與全市商品住宅均價走勢吻合，可見其對全市房價的影響相對較大。一季度140平米以上大套型商品住宅走勢圖成交超過1000套的區(qū)縣有七個成交套數最多的是五個新城中的房山區(qū)，其次是昌平區(qū)和通州區(qū)，朝陽區(qū)在主城區(qū)中居第一。成交均價最高的是主城區(qū)的朝陽區(qū)，其次是豐臺區(qū)，新城中最高的是通州區(qū)，其次是昌平區(qū)。一季度商品住宅成交超過1

9、000套的區(qū)縣五環(huán)-六環(huán)間成交變化5-6環(huán)商品住宅成交套數與去年一季度持平，為近兩年季度最低。成交均價從去年一季度開始穩(wěn)步上升，近期已達到2.3萬元/平米。一季度5-6環(huán)商品住宅成交走勢圖近期北京新建商品住宅市場簡評2011年2月16日，北京出臺了“京十五條”房地產調控細則后，對2011年的全市新建商品住宅成交量影響很大，僅成交了5.8萬套，只有前幾年平均年度成交量的一半左右?？梢哉f“京十五條”有力地打擊了北京的投資投機購房群體，同時對許多提前透支消費的自住購房者的恐慌心理起到了不小的平抑作用，在一定程度上穩(wěn)定了社會上的購房心態(tài)。盡管在市場當年的第二、三季度有一定的博弈，產生了一定的價格波動，

10、總體趨勢量價趨勢還是下行， 直到2012年1季度達到最低點，可以說也實現了當年北京新建普通住宅價格“穩(wěn)重有降”的調控目標。但是，隨著新的調控聲音逐漸弱化，社會對房價的預期也出現改變。從2012年2季度開始，市場開始回暖，成交量開始逐步上升，成交價格開始穩(wěn)步回升。截止到今年1季度末，140平米以下（含）中小套型的新建普通商品住宅比2012年季度上漲了2000元/平米，達到了1.78萬元/平米,接近2011年1季度“京十五條”出臺前1.8萬元/平米的市場水平。為此，今年我市根據2月份國務院提出的“國五條”要求，在3月底出臺了最新的房地產調控細則，簡稱“京十九條”。此次調控的年度目標就是2013年的

11、新建商品住宅價格與2012年保持穩(wěn)定。2012年我市的新建商品住宅價格是2.07萬元/平方米，要想與之相穩(wěn)定，今年的調控措施勢必會在價格控制上做足文章。市有關部門為此提出了三項措施，一是在拿地環(huán)節(jié)實行“限房價，競地價”，二是對預售商品住宅價格實行監(jiān)管指導，控制房價波動幅度；三是把自住、改善型普通商品住宅逐步納入限價房管理序列。這三記重拳可以說是覆蓋了商品住宅開發(fā)的全過程，嚴重擠壓了各大房企的利潤空間，很大程度上改變了他們對未來1-2年內在北京商品住宅市場開發(fā)的預期。由于前兩年，我市在新城的商品住宅用地供應量相對較大，而且基本都在地鐵沿線，比如房山線、大興線、亦莊線、順義線、昌平線、八通線等等，

12、所以其價格升值潛力和居住便捷度是顯而易見的。真是應了一句話，無論你買還是不買，房子就在那里，升值潛力就在那里，心動不已。此外，我市近五年的兩口之家和三口之家的總和占比超過了60%，在第三次嬰兒潮（1986-1990年）的推動下即80后成為近幾年北京新建商品住宅的消費主力，無論他們結婚還是生子，買房都是必經之路。兩口之家要考慮離工作單位的交通時間距離、未來孩子上幼兒園上小學等問題；而三口之家，則還要考慮離父母遠近、商業(yè)配套、環(huán)境舒適度等居住升級需求等問題。綜上所述，北京市商品住宅市場今年后市成交量的多少，在一定程度上取決于政府的審批預售量的多少，在房企與政府的預售價格博弈過程中，房企會相應拉長銷

13、售周期，多分批次開盤，以避免價格出現較大波動。而對于房價有較大影響的140平米以上大套型商品住宅，勢必也會受到政府有關部門的密切關注，適當調整其上市比重，以調節(jié)全市整體房價的穩(wěn)定走勢。在部分交通、配套比較成熟的熱點地區(qū)項目，成交量依然會保持較高水平，正如前文所述各種潛在需求的支撐是無法回避的客觀現實。所以，我們判斷后三個季度受調控影響后整體成交量相對于火爆的一季度會有一定下滑，但成交價格會在調控措施的綜合作用下保持平穩(wěn)，全年成交量會比去年有兩至三成的下降，預計在7-8萬套左右，成交均價會保持在2.1萬元/平米左右。三、北京新建商品住宅熱點區(qū)域市場分析房山區(qū)（一）、房山區(qū)簡介：1、區(qū)情簡介房山區(qū)

14、地處北京西南，總面積2019平方公里，山區(qū)、丘陵和平原各占三分之一。下轄28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、地區(qū)辦事處，461個行政村，121個社區(qū)居委會；常住人口94.5萬、戶籍人口76.8萬人。2、房山史地房山的名號來源于，公元11151234年的北方少數民族政權金朝。它是北方游牧民族女真建立的政權。后來建立統治中國近三百年、中國歷史上最后一個封建王朝大清王朝的滿族，就是女真族后裔。    據金史記載：大金海陵王遷都燕京，派出司天臺官用了近一年的時間，選定良鄉(xiāng)縣西50里的大房山，這塊風水寶地遷建皇陵。    金大定二十九年（1189年）為祀奉山陵，

15、割良鄉(xiāng)、范陽（今河北省涿州市）、宛平（今北京市門頭溝區(qū)、豐臺區(qū)一部）三縣之地，在良鄉(xiāng)縣西，臨近大房山處設置所（今房山老縣城），建立萬寧縣，今天房山城北關的萬寧橋就因這一事件而留名。    明昌二年（1191年）改為奉先縣，意思是奉祭祖先之縣。到了大元朝至元二十七年（1290年），元朝統治者認識到奉先縣的名字已不合時宜，又因奉先縣有大房山，改奉先縣為房山縣。    1958年，房山、良鄉(xiāng)兩縣合并，棄良縣名，仍叫房山縣，尊重了房山作為金陵皇陵之縣，這一段輝宏的歷史。北京人的祖先在這里周口店鎮(zhèn)古人類遺址北京城的發(fā)源地在這里琉璃河鎮(zhèn)西周燕都遺

16、址 漢代以來的多個軍事重鎮(zhèn)在這里竇店鎮(zhèn)古城遺址、長溝鎮(zhèn)古城遺址及唐末幽州盧龍節(jié)度使劉濟之墓、廣陽城古城遺址、良鄉(xiāng)古城遺址等。西周早期的堇鼎（1974年出土于房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)，通高62厘米，口徑47厘米3、房山區(qū)“十二五”規(guī)劃“十二五”時期，房山區(qū)全面推進“三化兩區(qū)”建設，著力構建“兩軸三帶五園區(qū)”發(fā)展格局，全力打造首都高端制造業(yè)新區(qū)和現代生態(tài)休閑新城。 “兩軸”即京港澳高速發(fā)展軸和軌道交通房山線及西延發(fā)展軸;“三帶”即永定河綠色生態(tài)發(fā)展帶、中部平原發(fā)展帶和西部山區(qū)發(fā)展帶;“五園區(qū)”即北京石化新材料科技產業(yè)基地、竇店高端現代制造業(yè)產業(yè)基地、中央休閑購物區(qū)（CSD）、中國房山世界地質公園和中國北京農

17、業(yè)生態(tài)谷。（二）、房山區(qū)商品住宅市場分析1、商品住宅用地市場房山區(qū)，是近三年來城南行動計劃的重點發(fā)展區(qū)域之一，同時各大房企也紛紛在房山核心區(qū)域投資拿地建房，特別是隨著地鐵房山線的通車，房山區(qū)地鐵沿線的商品住宅用地市場升溫很快，在2009年開始預熱，2010年達到高潮。 地鐵房山線示意圖2007-2013年一季度房山區(qū)商品住宅用地成交情況2009年9月，萬科聯手中糧在一個月的時間內相繼拍下房山區(qū)長陽起步區(qū)的1號地和5號地，總建筑面積達到了近90萬平米。這便是后來的中糧萬科長陽半島，很大程度上也正是由于這個項目，才使得人們逐漸開始關注了長陽鎮(zhèn)，重新認識了房山。2012年底9號線南北貫通之后，房山線

18、與9號線正式接駁，成為全城軌道交通延伸至京西南的大動脈，另外長陽CSD和良鄉(xiāng)高教園區(qū)的建設已經初具規(guī)模。目前，奧特萊斯華北旗艦中心已簽約國際品牌36個，國內品牌111個，正進行商鋪裝修，5月1日將對外營業(yè)。萬科商業(yè)和雙子座商業(yè)綜合體正在建設中。今年一季度，房山區(qū)的商品住宅用地成交再創(chuàng)新高，達到109萬平米（規(guī)劃建筑面積），超過了2011年全年的成交量，相當于最高峰2010年全年成交量的三分之一。而一季度房山區(qū)的商品住宅樓面地價再次超過了五千大關，達到5659元/平米。根據今年供地計劃，房山區(qū)商品住宅供地僅為59公頃，遠遠低于前兩年（見下圖）。由此，我們可以預見，明后年房山區(qū)的商品住宅供地將會保持低位，因為在房山線地鐵沿線的優(yōu)質地塊、主力地塊基本都已出讓，其余地塊還需進行一級開發(fā)整理后才能上市，需要一定的時間周期，所以我們判斷未來兩年房山區(qū)的商品住宅供地市場的活躍度會相對減弱，供地區(qū)域也會向六環(huán)外地區(qū)轉移，五環(huán)-六環(huán)成交量占70%以上的比重將會逐步下降，樓面地價也會相應趨穩(wěn)甚至有所下降。2011-2013年房山區(qū)商品住宅計劃供地量情況2、商品住宅市場隨著房山區(qū)土地2009年土地市場的升溫，從2011年開始，這些熱點地塊的商品