新聯(lián)康合肥地塊策劃定位報(bào)告117P

1、N1007地塊策劃定位報(bào)告新聯(lián)康（中國(guó)）有限公司/2010.12申港置業(yè)申港置業(yè) / / 安徽合肥安徽合肥立地條件分析競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析區(qū)域客戶分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告思路報(bào)告思路本項(xiàng)目必須要以跳出區(qū)域市場(chǎng)的眼界去思考 本項(xiàng)目必須結(jié)合開發(fā)企業(yè)的實(shí)際需要去思考目標(biāo)設(shè)定u 企業(yè)層面目標(biāo)： 提升品牌形象，打造高端物業(yè)，加速資金回籠u 項(xiàng)目層面目標(biāo)： 成為北一環(huán)的標(biāo)桿項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)限制條件u項(xiàng)目拿地成本較高，決定了項(xiàng)目未來(lái)的定價(jià)勢(shì)必趨高u本案占地面積較小，且由于日照間距系數(shù)問(wèn)題，故提高了規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求。立立 地地 條條 件件 分分 析析 宗地處在廬陽(yáng)區(qū)核心地段，緊鄰財(cái)富廣場(chǎng)、

2、廬陽(yáng)區(qū)政府，未來(lái)升值潛力較大。 宗地距離淮河路步行街約2.6公里。 宗地周邊小區(qū)眾多，配套設(shè)施較為完善，居住氛圍濃厚。宗地區(qū)位宗地區(qū)位宗地位于合肥的核心地段，且居住舒適度較高。廬陽(yáng)區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)蜀山區(qū)宗地 北一環(huán)未來(lái)將打造成未來(lái)的商辦新街區(qū) 合肥市將沿北一環(huán)濉溪路重點(diǎn)打造北門商業(yè)購(gòu)物中心、北門商務(wù)辦公中心、北門娛樂(lè)休閑中心等三大商務(wù)中心。 合肥市將在雙崗地區(qū)依托北一環(huán)濉溪路新天地國(guó)際廣場(chǎng)、英國(guó)樂(lè)購(gòu)、北京華聯(lián)、百大合家福等37家購(gòu)物超市，打造10萬(wàn)平方米的北門商業(yè)購(gòu)物首選地；依托新天地國(guó)際廣場(chǎng)、置地匯豐廣場(chǎng)、萬(wàn)豪廣場(chǎng)、眾城國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)金大廈等商務(wù)樓宇，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，打造北一環(huán)40萬(wàn)平方米的總部基

3、地；依托東方魅力、錦繡國(guó)際、天皇玉宮等26家娛樂(lè)場(chǎng)所和銀瑞林國(guó)際大酒店等35家酒店賓館，打造北門娛樂(lè)休閑福地。板塊規(guī)劃板塊規(guī)劃板塊目前生活配套較為齊全，但商業(yè)配套類型相對(duì)單一，缺乏高檔次的百貨商廈。板塊現(xiàn)狀板塊現(xiàn)狀廬陽(yáng)區(qū)區(qū)政府南國(guó)花園小學(xué)合家福壽春中學(xué)財(cái)富廣場(chǎng)樂(lè)購(gòu)新天地南國(guó)幼兒園祥源廣場(chǎng) 合肥北一環(huán)，這里商業(yè)寫字樓云集，亳州路、蒙城路及阜陽(yáng)路縱穿而過(guò)，不僅有財(cái)富廣場(chǎng)、樂(lè)購(gòu)這樣的寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，還有廬陽(yáng)區(qū)政府等行政機(jī)構(gòu)，可謂“商務(wù)一條街”。 在配套方面，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一應(yīng)俱全，而像合家福、樂(lè)購(gòu)這樣的大型超市也已在北一環(huán)落地。置地匯豐廣場(chǎng)本案社區(qū)醫(yī)療中心周邊環(huán)境周邊環(huán)境q 地塊周邊有很多高檔

4、寫字樓如財(cái)富廣場(chǎng)、置地匯豐廣場(chǎng)，未來(lái)在地塊的西側(cè)祥源廣場(chǎng)也會(huì)有大型寫字樓推出，而像第16研究所、廬陽(yáng)區(qū)區(qū)政府也有大量的高素質(zhì)人才。但在本地塊的東南面有一個(gè)加油站，另外西南面有舊倉(cāng)庫(kù)，將對(duì)本項(xiàng)目的檔次產(chǎn)生一定的影響。周邊眾多高檔寫字樓，但項(xiàng)目周邊有舊倉(cāng)庫(kù)和加油站，對(duì)項(xiàng)目的檔次有一定的影響q 地塊南側(cè)近臨北一環(huán)（城市主干道，雙向8車道），北側(cè)為臨泉路（城市東西向次主干道，雙向6車道），道路通達(dá)性好。q 北一環(huán)路段交通便利，14、131、232、22、21、705、126等多路公交經(jīng)過(guò)，可直達(dá)城區(qū)的各個(gè)地方。而北一環(huán)是最早實(shí)現(xiàn)無(wú)紅燈暢通工程的一環(huán)路段，故宗地的交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。周邊交通周邊交通道路通

5、達(dá)性好、公交配套完善東側(cè)界首路南側(cè)北一環(huán)西側(cè)穎上路北側(cè)臨泉路q 宗地緊鄰北一環(huán)，北一環(huán)將會(huì)被打造成未來(lái)的商辦綜合街區(qū)，而宗地周邊的如蒙城路、阜陽(yáng)路能直接通往合肥市中心，而北面的臨泉路開往火車站僅4公里，車行時(shí)間不到15分鐘，大大節(jié)約了商務(wù)人士的出行時(shí)間。周邊交通周邊交通市中心宗地宗地周邊道路狀況良好，可達(dá)性強(qiáng)q土地已經(jīng)全部拆遷完畢，但北面離南國(guó)小區(qū)多層僅土地已經(jīng)全部拆遷完畢，但北面離南國(guó)小區(qū)多層僅2020米，而地塊土米，而地塊土地平整，可快速開發(fā)。地平整，可快速開發(fā)。宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀北望南望東望西望q 本地塊規(guī)模較小，開發(fā)條件比較局限，但周邊有高檔寫字樓、研究所以及廬陽(yáng)區(qū)區(qū)政府，利于客戶的挖掘

6、。地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊規(guī)模較小，但周邊有巨大的潛在客源地塊規(guī)模較小，但周邊有巨大的潛在客源 項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量總占地面積畝41.68總建筑面積萬(wàn)平米6.7綠化率40% 容積率2.3 建筑密度22%圖例南國(guó)小區(qū)榮事達(dá)集團(tuán)財(cái)富廣場(chǎng)樂(lè)購(gòu)新天地廣場(chǎng)廬陽(yáng)區(qū)區(qū)政府南國(guó)幼兒園壽春中學(xué)第16研究所祥源廣場(chǎng)12435678宗地12345678宗地區(qū)域發(fā)展 本案有利點(diǎn) 項(xiàng)目處在合肥廬陽(yáng)區(qū)北一環(huán)。北一環(huán)將被打造成未來(lái)商辦新街區(qū)。 宗地臨近主干道，距離市中心僅2.3公里，車行僅需10分鐘。便利交通 宗地分析宗地分析客源儲(chǔ)備 由于區(qū)域內(nèi)有高端企業(yè)的入駐，故有足夠的高素質(zhì)客源儲(chǔ)備。企業(yè)密布 由于區(qū)域?qū)⒋蛟斐缮剔k新街

7、區(qū)，像IBM、SIEMENS等12家世界500強(qiáng)企業(yè)都已入駐 。生活配套 周邊生活配套較為齊全，樂(lè)購(gòu)、合家福等大型超市坐落于宗地周邊。 規(guī)劃限制 宗地占地面積較小，周邊限制性建筑較多，未來(lái)規(guī)劃難度較大。形象提升 目前宗地周邊有老廠房以及加油站坐落，故對(duì)于項(xiàng)目的高端形象的樹立與展示將產(chǎn)生一定的負(fù)面作用。本案不利點(diǎn)宗地分析宗地分析配套設(shè)施 板塊目前生活配套較為齊全，但商業(yè)配套類型相對(duì)單一，缺乏高檔次的百貨商廈。土地屬性區(qū)域規(guī)劃廬陽(yáng)區(qū)為合肥市中心中的市中心，而北一環(huán)則被打造成合肥市未來(lái)的商辦街區(qū)，宗地處于北一環(huán)板塊的核心地段，配套較為齊全、交通便捷。本案具備打造區(qū)域高端項(xiàng)目的立地條件宗地核心價(jià)值：區(qū)

8、位資源+未來(lái)規(guī)劃結(jié)結(jié) 論論競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 形形 勢(shì)勢(shì) 分分 析析普普 通通 住住 宅宅 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析合肥商品住宅市場(chǎng)受政策影響有限，臨近年底淡季，成交量有所回落，同時(shí)一些高端樓盤的成交拉高了近期整體市場(chǎng)的成交均價(jià)。市場(chǎng)環(huán)境研究北一環(huán)北二環(huán)代表項(xiàng)目多特公寓瑞龍公館金域藍(lán)灣融僑觀邸大富綠洲北環(huán)陽(yáng)光花園望城公館中國(guó)鐵建國(guó)際城價(jià)格（元/平米）7300-100006000-7000周邊配套配套較為齊全目前配套缺乏周邊在售項(xiàng)目分布圖周邊在售項(xiàng)目分布圖中國(guó)鐵建國(guó)際城大富綠洲北環(huán)陽(yáng)光花園望城公館多特公寓翡麗城金域藍(lán)灣融僑觀邸瑞龍公館本案區(qū)域項(xiàng)目總建 (萬(wàn)平米)容積率建筑類別在售主力面積（平米) 北一環(huán)多

9、特公寓2.13.2高層二房87瑞龍公館8.33.5高層二房84、三房110金域藍(lán)灣17.72.7小高層、高層二房75融僑觀邸8.94.2高層二房80、三房98北二環(huán)大富綠洲23.34.4高層二房90、三房113北環(huán)陽(yáng)光花園191.8多層、小高層二房81、三房123望城公館4.53.3高層二房87、三房117中國(guó)鐵建國(guó)際城2003.12高層、聯(lián)排別墅二房85、三房98北一環(huán)在售項(xiàng)目除金域藍(lán)灣之外，都為10萬(wàn)平米的以下的小型社區(qū)。由于容積率基本都在3.0以上；整體社區(qū)以混合型為主，產(chǎn)品形態(tài)高層產(chǎn)品占市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)。區(qū)域周邊項(xiàng)目以二房80-87平米、三房110-123平米為主力戶型。在售項(xiàng)目產(chǎn)品概況在

10、售項(xiàng)目產(chǎn)品概況在售項(xiàng)目大多為本土開發(fā)商開發(fā)、建筑風(fēng)格各異但用材一般、外立面用材基本以涂料為主、基本都有中央景觀但整體表現(xiàn)效果較差。項(xiàng)目開發(fā)商建筑風(fēng)格外立面用材景觀特色社區(qū)自有配套多特公寓浙江祥源投資集團(tuán)有限公司Art-deco涂料無(wú)景觀底商瑞龍公館安徽瑞吉置業(yè)有限公司 現(xiàn)代簡(jiǎn)約真石漆中央景觀底商、酒店金域藍(lán)灣香港金瑞集團(tuán)-合肥永瑞置業(yè)有限公司 新古典主義涂料中央景觀幼兒園、會(huì)所融僑觀邸安徽融僑金輝置業(yè)有限公司Art Deco干掛石材、真石漆有水景、中央景觀會(huì)所大富綠洲安徽大富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 現(xiàn)代簡(jiǎn)約涂料中央景觀會(huì)所、社區(qū)中心、商業(yè)街北環(huán)陽(yáng)光花園合肥市金馬房地產(chǎn)開發(fā)公司 現(xiàn)代古典真石漆中央景

11、觀幼兒園、小學(xué)、社區(qū)中心望城公館永華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新古典主義涂料中央景觀底商中國(guó)鐵建國(guó)際城中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司 新古典主義真石漆有水景，中央景觀集星級(jí)酒店、商業(yè)街院、學(xué)校在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)瑞龍公館中國(guó)鐵建國(guó)際城大富綠洲在售項(xiàng)目戶型沒(méi)有太大亮點(diǎn)，大多項(xiàng)目戶型基本都贈(zèng)送面積，但除去融僑觀邸贈(zèng)送面積較大之外，其它項(xiàng)目附加值并不高。在售項(xiàng)目戶型分析在售項(xiàng)目戶型分析融僑觀邸三房98平米融僑觀邸二房80平米瑞龍公館二房84平米中國(guó)鐵建國(guó)際城二房85平米中國(guó)鐵建國(guó)際城三房98平米多特公寓二房86平米在售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)在售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)宗地周邊在售項(xiàng)目如融僑觀邸和中國(guó)鐵建國(guó)際

12、城的售樓處現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力較強(qiáng)，其它項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力大多都一般，售樓處空間不大，大多沒(méi)有打造景觀示范區(qū)和樣板房。在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析北一環(huán)板塊樓盤都為毛坯房源，成交均價(jià)在7500-8000元/平米左右。北二環(huán)板塊由于生活配套較為缺乏，地段也較為偏遠(yuǎn)，故在均價(jià)上比北一環(huán)板塊在售項(xiàng)目要低。區(qū)域項(xiàng)目總建 (萬(wàn)/平米)均價(jià) (元/ 平米)在售主力面積（平米) 主力總價(jià)(萬(wàn)元)北一環(huán)多特公寓2.18000二房87二房70瑞龍公館8.37500二房84、三房110二房63、三房82.5金域藍(lán)灣17.77500二房75 二房56.2融僑觀邸8.910000二房80、三房98二房80、三房98北二環(huán)大富綠

13、洲23.3預(yù)計(jì)7000二房90、三房113二房63、三房79.1北環(huán)陽(yáng)光花園19預(yù)計(jì)7000二房81、三房123二房56.7、三房86望城公館4.56800二房87、三房117二房59.1、三房79.6中國(guó)鐵建國(guó)際城2006000二房85、三房98二房51、三房58.8區(qū)域案名案名70以下70-8080-9090-100100-110110-120120以上以上北一環(huán)多特公寓瑞龍公館金域藍(lán)灣融僑觀邸北二環(huán)大富綠洲北環(huán)陽(yáng)光花園123望城公館中國(guó)鐵建國(guó)際城各項(xiàng)目戶型產(chǎn)品面積二房的主力面積段設(shè)置集中于80-100平米，而三房面積的房型則較為分散，但130平米的三房為市場(chǎng)的空白點(diǎn)。主力面積段研究主力面

14、積段研究一房二房三房四房區(qū)域案名50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110以上北一環(huán)多特公寓瑞龍公館金域藍(lán)灣融僑觀邸北二環(huán)大富綠洲北環(huán)陽(yáng)光花園望城公館中國(guó)鐵建國(guó)際城目前各項(xiàng)目戶型產(chǎn)品面積主力總價(jià)段集中于50-80萬(wàn)元?？們r(jià)段研究總價(jià)段研究毛坯裝修在售項(xiàng)目去化分析在售項(xiàng)目去化分析從去化來(lái)看，整個(gè)區(qū)域像中國(guó)鐵建國(guó)際城由于有超出區(qū)域的產(chǎn)品力，有一年21.9萬(wàn)平米的突出表現(xiàn)，而融僑觀邸則憑借高附加值以及良好的產(chǎn)品力取得了三個(gè)月2.16萬(wàn)平米的表現(xiàn)。總體來(lái)看，該區(qū)域產(chǎn)品力不錯(cuò)的樓盤年均去化在7萬(wàn)平米左右。從項(xiàng)目剩余推量來(lái)看，北一環(huán)項(xiàng)目所剩體量都不多，未來(lái)宗地西面的祥

15、源翡麗城將有20萬(wàn)平米左右的住宅體量推出，而北二環(huán)如大富綠城、北環(huán)陽(yáng)光花園、中國(guó)鐵建國(guó)際城都有較大的體量未推出。區(qū)域2項(xiàng)目總建 (萬(wàn)/平米)首期推盤時(shí)間已推量（萬(wàn)/平米）已售量（萬(wàn)/平米）銷售率（%）年去化量(萬(wàn)平米)未推(萬(wàn)平米)剩余量(萬(wàn)平米)北一環(huán)多特公寓2.1預(yù)計(jì)2011.01000%02.12.1瑞龍公館8.32010.066.35.181.57% 5.1（6個(gè)月）23.2金域藍(lán)灣17.72007.0216.715.4292.75%4.1112.3融僑觀邸8.92010-094.42.1649.25%2.16（三個(gè)月）4.56.8北二環(huán)大富綠洲23.3預(yù)計(jì)2010.12000%023

16、.323.3北環(huán)陽(yáng)光花園192009.125.024.70%4.713.9814.3望城公館4.52010.093.60.6417.94%0.640.93.9中國(guó)鐵建國(guó)際城2002009.0840.0227.3768.41%21.9159.98172.6按目前各個(gè)項(xiàng)目的去化水平及工程進(jìn)度預(yù)估，未來(lái)可能與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為融僑觀邸、大富綠洲、中國(guó)鐵建國(guó)際城、翡麗城。項(xiàng)目銷售周期銷售截止多特公寓2011Q3瑞龍公館2011Q2金域藍(lán)灣2011Q2融僑觀邸2012Q2大富綠洲2013Q4北環(huán)陽(yáng)光花園2013Q4望城公館2011Q2中國(guó)鐵建國(guó)際城2016Q4翡麗城2013Q4時(shí)間2010Q420112

17、01220132014201520162017在售項(xiàng)目銷售周期分析在售項(xiàng)目銷售周期分析區(qū)域地塊出讓時(shí)間地塊位置總建（畝）容積率規(guī)劃用途受讓方北一環(huán)2010-05A地塊濉溪路310號(hào)B地塊界首路20號(hào) A地塊72.235B地塊8.335A地塊5.0B地塊3.2 商業(yè)住宅 合肥祥源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2010-06鳳臺(tái)路與界首路交口西北角 44.983.4 商業(yè)住宅 合肥金宏置業(yè)投資有限公司 北二環(huán)2010-06阜陽(yáng)北路與官塘路交口西北角 32.31 3.0 住宅 安徽寶佳置業(yè)有限公司 合計(jì)157.86目前本案周邊含住宅土地屬性的地塊分別被祥源、金宏以及寶佳拍得，北二環(huán)的地塊離本案位置較遠(yuǎn)，不具備

18、競(jìng)爭(zhēng)力，故未來(lái)本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自祥源以及金宏這2個(gè)項(xiàng)目。后續(xù)隨著其他地塊的出讓，還有可能出現(xiàn)其他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)地塊分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)地塊分析祥源宗地金宏寶佳北一環(huán)周邊主要競(jìng)品北一環(huán)周邊主要競(jìng)品 開 發(fā) 商：合肥匯博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置:合肥市廬陽(yáng)老城區(qū)界首路與義井路交匯處 總 建：2.1萬(wàn)平米 容 積 率：3.2 物 業(yè) 費(fèi)：未確定 開盤日期：預(yù)計(jì)2011年1月 交房日期：2012年7月 成交均價(jià)：預(yù)計(jì)8000元/平米近期動(dòng)態(tài)：多特公寓預(yù)計(jì)將于2011年1月開盤，2梯4戶，戶型有71平米的一房，86-87平米的二房，105-117平米的三房，預(yù)計(jì)價(jià)格為8000元/平米。多特公寓多特

19、公寓與本案距離最近的樓盤，未來(lái)對(duì)本案客源將會(huì)有一定的截流。面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率71一房4200%86-87二房8400%105-117三房4200%合計(jì)16800%現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)多特售樓處于多特售樓處于1212月月4 4日開放，但售樓處較小，給客戶感覺(jué)壓抑，日開放，但售樓處較小，給客戶感覺(jué)壓抑，目前已積累目前已積累300300組客戶。組客戶。多特公寓優(yōu)勢(shì)多特公寓優(yōu)勢(shì)在客源方面，由于是北一環(huán)的黃金地段，憑借著目前較為成熟的配套以在客源方面，由于是北一環(huán)的黃金地段，憑借著目前較為成熟的配套以及未來(lái)良好的規(guī)劃，故多特公寓吸引了周邊首改客源以及投資客的目光。及未來(lái)良好的規(guī)劃，故多特公寓吸引

20、了周邊首改客源以及投資客的目光。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析地段地段距離市中心僅一步之遙升值空間升值空間由于北一環(huán)未來(lái)有良好的規(guī)劃，所以使得不少買房者看重樓盤的升值空間注：紅色主力在售，綠色未開盤。 開 發(fā) 商：安徽融僑金輝置業(yè)有限公司 地理位置:合肥市宿州路與沿河路交口 總 建：8.9萬(wàn)平米 容 積 率：4.2 物 業(yè) 費(fèi)：1.25元/平米/月 開盤日期：2010年9月30日 交房日期：2013年5月 成交均價(jià)：10000元/平米近期動(dòng)態(tài)：在售6#、7#的79-110，4#的80-111平戶型，均價(jià)10000元/，附加值較高，最大贈(zèng)送面積可達(dá)到30平米，1#樓樓王即將推出105、163、186、

21、246戶型，目前正在認(rèn)籌中。融僑觀邸融僑觀邸1234567該盤為本案的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，高附加值，而價(jià)格則具有一定的行情代表性面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率79-81二房1547146.1%97-99二房21511453%110-111二房937580%合計(jì)46226056.3%現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)SP活動(dòng)：1、11月6日舉辦繽紛彩陶DIY歡樂(lè)活動(dòng)。2、11月13日高爾夫品鑒會(huì)在其售樓處舉辦，特邀請(qǐng)?jiān)桓郀柗驀?guó)家職業(yè)教練，趙優(yōu)虎先生，為大家講解高爾夫知識(shí)其中包括高爾夫的起源、高爾夫禮儀、高爾夫相關(guān)規(guī)則等。3、11月20日由安徽融僑金輝置業(yè)有限公司舉辦的2011年度“融僑之星”成人組海選活動(dòng)在位于合肥市

22、宿州路與沿河路交口融僑觀邸售樓處舉行。售樓處裝修考究，現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力較好。售樓處裝修考究，現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力較好。融僑觀邸優(yōu)勢(shì)融僑觀邸優(yōu)勢(shì)品牌品牌現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力融僑品牌開發(fā)商售樓處大氣以及大量的SP活動(dòng)在客源方面，由于距離省政協(xié)近，故有很大部分客源來(lái)自省政協(xié)的公務(wù)在客源方面，由于距離省政協(xié)近，故有很大部分客源來(lái)自省政協(xié)的公務(wù)員，也有少數(shù)來(lái)自外地的投資客來(lái)購(gòu)買融僑觀邸。員，也有少數(shù)來(lái)自外地的投資客來(lái)購(gòu)買融僑觀邸。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析地段地段距離市中心僅一步之遙高附加值高附加值附加值搞，贈(zèng)送大量面積最大可達(dá)30平米區(qū)域市場(chǎng)以高層為主的中小型社區(qū)為主，產(chǎn)品規(guī)劃除個(gè)別突出樓盤外同質(zhì)化明顯，且表現(xiàn)不力。產(chǎn)

23、品需求方面：該板塊90平米左右的二房需求最大，接著則是是110平米左右的三房需求最大。北一環(huán)所有樓盤都為毛坯交付，成交均價(jià)集中在7500-8000元/平米。從去化率來(lái)看，整個(gè)區(qū)域銷售情況較好，大多項(xiàng)目銷售率達(dá)到70%以上，從去化速度看多數(shù)在年均5萬(wàn)平米左右。從項(xiàng)目剩余推量來(lái)看，本案所處區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較少，目前主力的競(jìng)品為融僑觀邸，而北二環(huán)由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)也會(huì)截流本案的一定客源。區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域普通住宅市場(chǎng)項(xiàng)目較少，且多為尾盤銷售，雖然未來(lái)區(qū)域?qū)?huì)有其他地塊面市，但總體競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，且大多樓盤產(chǎn)品力一般且表現(xiàn)不力，市場(chǎng)存在突破點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)。一環(huán)其他區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目研究一環(huán)其他區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目研究重點(diǎn)

24、個(gè)案分析萬(wàn)科金域華府萬(wàn)科金域華府 開 發(fā) 商：合肥一航萬(wàn)科地產(chǎn)有限公司 地理位置:蜀山區(qū)長(zhǎng)江西路與合作化南路交叉口西南側(cè) 總 建：48萬(wàn)平米 容 積 率：3.56 開盤日期：2010年10月 交房日期：2012年8月 成交均價(jià)：12000元/平米近期動(dòng)態(tài)：萬(wàn)科金域華府在售一期1#、3#、4#樓，1#樓108、124戶型，3#為181、209戶型，；4#為164戶型，均價(jià)11000元/ 為精裝修房源，裝修品牌為西門子電器，TOTO等同檔次品牌，F(xiàn)OTILE廚具。134萬(wàn)科金域華府戶型萬(wàn)科金域華府戶型164平方米三房二廳二衛(wèi)204平方米三房二廳二衛(wèi)金域華府戶型方正，南北通透，另有飄窗面積贈(zèng)送萬(wàn)科金

25、域華府現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)萬(wàn)科金域華府現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)萬(wàn)科金域華府樣板房裝修考究、大氣，而它的裝修萬(wàn)科金域華府樣板房裝修考究、大氣，而它的裝修品質(zhì)也得到了市場(chǎng)的肯定品質(zhì)也得到了市場(chǎng)的肯定面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率108-113三房1297860.4%124-129三房655990.7%面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率173-180三房6035%213四房604371.6%面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率108-113三房1297860.4%124-129三房655990.7%164-180三房1806435.6%213四房604371.6%合計(jì)43424456.2%1#3#合計(jì)合計(jì)萬(wàn)科金域華府面積配比及成交結(jié)構(gòu)萬(wàn)

26、科金域華府面積配比及成交結(jié)構(gòu)萬(wàn)科金域華府10月24日開盤，去化率僅為56.2%。面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率164-174三房1206150.8%4#萬(wàn)科金域華府優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科金域華府優(yōu)勢(shì)品牌品牌裝修品質(zhì)裝修品質(zhì)萬(wàn)科品牌開發(fā)商合肥標(biāo)桿性的裝修品質(zhì)在客源方面，市區(qū)的私營(yíng)老板以及公務(wù)員為主力購(gòu)買客戶，而城西由于在客源方面，市區(qū)的私營(yíng)老板以及公務(wù)員為主力購(gòu)買客戶，而城西由于缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目也有部分客源來(lái)購(gòu)買萬(wàn)科金域華府。缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目也有部分客源來(lái)購(gòu)買萬(wàn)科金域華府。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析物業(yè)物業(yè)萬(wàn)科品牌物業(yè)9#-12#樓萬(wàn)達(dá)公館樓萬(wàn)達(dá)公館9#10#11#五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店12#南淝河南淝河寫字樓與商場(chǎng)

27、寫字樓與商場(chǎng)住宅公寓住宅公寓南淝河與包河南淝河與包河1#2# 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃有5萬(wàn)平米六星級(jí)威斯汀酒店，5萬(wàn)平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街，10萬(wàn)平方米的超高層雙塔寫字樓；18萬(wàn)平米的國(guó)際購(gòu)物中心，30萬(wàn)平米的中心豪宅萬(wàn)達(dá)公館，東臨南淝河，西臨包河公園，同時(shí)將南淝河與包河水系的貫通。 開 發(fā) 商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 地理位置:包河區(qū)蕪湖路與馬鞍山路交匯處 總 建：70萬(wàn)平方米（其中萬(wàn)達(dá)公館4棟） 容 積 率：5.0 開盤日期：2010年6月 交房日期：2012年9月 成交均價(jià)：13000元/平米（裝修3000）萬(wàn)達(dá)公館萬(wàn)達(dá)公館 高容積率及較少的綠地率使得開發(fā)商在景觀方面的營(yíng)造相對(duì)比較捉襟見肘，但萬(wàn)達(dá)依

28、然在極小的空間將南淝河與包河貫通，水景的營(yíng)造將進(jìn)一步為萬(wàn)達(dá)公館加分。 Artdeco立面、石材貼面，使得萬(wàn)達(dá)公館的外立面形象宏大且具有藝術(shù)氣質(zhì)，在合肥市場(chǎng)首屈一指。 萬(wàn)科公館立面以及景觀打造萬(wàn)科公館立面以及景觀打造萬(wàn)達(dá)公館樣板房萬(wàn)達(dá)公館樣板房三房?jī)蓮d二衛(wèi)194平米三房?jī)蓮d三衛(wèi)227平米三房?jī)蓮d三衛(wèi)253平米 三房?jī)蓮d四衛(wèi)283平米目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在推的戶型大于目前市場(chǎng)主力供應(yīng)面積，但依然去化良好萬(wàn)達(dá)公館戶型萬(wàn)達(dá)公館戶型面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率194-201194-201三房887484.1%241-247241-247三房13211284.8%257257三房886675%283283三房4

29、44193.1%合計(jì)35229383.2%目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在推的標(biāo)準(zhǔn)戶型總價(jià)已突破市場(chǎng)行情，但憑借其品牌以及地段優(yōu)勢(shì)，依然去化良好。面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售比例195-201三房887484.1%257三房886675%合計(jì)/17614079.5%面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售比例241-247三房13211284.8%283三房444193.1%合計(jì)/17615386.9%9#11#萬(wàn)達(dá)公館面積配比及成交結(jié)構(gòu)萬(wàn)達(dá)公館面積配比及成交結(jié)構(gòu)萬(wàn)達(dá)公館優(yōu)勢(shì)萬(wàn)達(dá)公館優(yōu)勢(shì)品牌品牌宣傳策略宣傳策略萬(wàn)達(dá)品牌開發(fā)商“高舉高打”的媒體策略，樹立項(xiàng)目形象在客源方面，購(gòu)買萬(wàn)達(dá)公館的客戶以本地私營(yíng)業(yè)主為主，在外地工作的在

30、客源方面，購(gòu)買萬(wàn)達(dá)公館的客戶以本地私營(yíng)業(yè)主為主，在外地工作的私營(yíng)業(yè)主，以及對(duì)萬(wàn)達(dá)品牌一直比較推崇的外地投資客戶。私營(yíng)業(yè)主，以及對(duì)萬(wàn)達(dá)品牌一直比較推崇的外地投資客戶。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析戶型稀缺戶型稀缺區(qū)域缺少大戶型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目融僑觀邸萬(wàn)科金域華府萬(wàn)達(dá)公館區(qū)位北一環(huán)西一環(huán) 東一環(huán) 周邊生態(tài)環(huán)境古逍遙津公園 基本無(wú)基本無(wú)規(guī)劃高密度社區(qū)高密度社區(qū)高密度社區(qū)建筑風(fēng)格ARTDECO新古典主義ARTDECO營(yíng)銷展示2套樣板房實(shí)景區(qū)、4套樣板房實(shí)景區(qū)、4套樣板房主要產(chǎn)品形態(tài)高層高層超高層戶型面積（）二房80、三房98三房108 124三房241-247總價(jià)二房80，三房98三房129

31、 148三房313-321景觀有中央景觀有中央景觀有中央景觀附加值飄窗、觀景陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等飄窗觀景陽(yáng)臺(tái)與本案最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手融僑觀邸相比本案可以在生活配套、景觀等方面尋找突破口，而萬(wàn)科金域華府和萬(wàn)達(dá)公館的項(xiàng)目品質(zhì)以及產(chǎn)品力則是本案所需要學(xué)習(xí)的。標(biāo)桿項(xiàng)目均憑借“一招鮮”的方式，利用各自擅長(zhǎng)的產(chǎn)品塑造及營(yíng)銷表現(xiàn)能力在合肥市場(chǎng)開創(chuàng)出了非凡的品牌號(hào)召力。標(biāo)桿項(xiàng)目都是各開發(fā)公司成熟產(chǎn)品系，都具有突出的優(yōu)勢(shì)，形成了體系化的運(yùn)作。標(biāo)桿項(xiàng)目往往借助豐富和頻繁的戰(zhàn)略性的營(yíng)銷手段來(lái)產(chǎn)生項(xiàng)目美譽(yù)度，在合肥人民心中產(chǎn)生一定的向心力。總結(jié)總結(jié)區(qū) 域 客 戶 分 析 宗地較優(yōu)的先天條件使本案可以打造為區(qū)域最高端項(xiàng)目。 隨著合肥

32、北一環(huán)商辦街區(qū)開發(fā)建設(shè)，未來(lái)本案的區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)將日益明顯。我們可通過(guò)對(duì)本案最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手融僑觀邸的客源研究來(lái)對(duì)本案未來(lái)客源需求提供較強(qiáng)的參考價(jià)值客源需求客源需求合資企業(yè)白領(lǐng)以及省政協(xié)的官員為融僑觀邸客戶的主要來(lái)源合資企業(yè)以及公務(wù)員中層干部為主力客戶客戶特征客戶特征客戶年齡結(jié)構(gòu)多為中年的成功人士客戶年齡客戶年齡客戶家庭結(jié)構(gòu)以三口之家居多，其次是夫妻客戶家庭結(jié)構(gòu)客戶家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要為自住購(gòu)房動(dòng)機(jī)購(gòu)房動(dòng)機(jī)區(qū)域客為絕對(duì)主力，其它區(qū)域客源有待合理拓展與開發(fā)?？驮磪^(qū)域周邊高檔辦公寫字樓和政府的白領(lǐng)和中高層干部為主。客源職業(yè)綜合以上分析，本案所處區(qū)域的普通住宅客戶有以下幾方面特征客戶結(jié)論客戶購(gòu)房多為自住

33、，投資比例不到10%。購(gòu)房動(dòng)機(jī)客戶的年齡主要集中在30-40歲?？蛻裟挲g客戶家庭結(jié)構(gòu)多為三口之家。家庭結(jié)構(gòu)姓 名：李先生年 齡：32歲職 業(yè)：某研究所工程師家庭現(xiàn)狀：三口之家，已結(jié)婚，有私家車。居住現(xiàn)狀：90平方米二房需求房源：離工作近一點(diǎn)的區(qū)域，出入方便、并且希望孩子能有好的未來(lái)。購(gòu)房目的：購(gòu)房用以結(jié)婚并考慮到未來(lái)子女需求。希望生活配套齊全，講求生活品質(zhì)。關(guān) 注 點(diǎn)：對(duì)小區(qū)景觀環(huán)境和居住便利度要求極高，樓盤需具備升值潛力。典型客戶典型客戶1#1#第一類客源第一類客源舒適改善型的本地客戶舒適改善型的本地客戶。姓 名：趙先生年 齡：50歲職 業(yè)：外企高層管理人員，早年派駐合肥。家庭現(xiàn)狀：二口之家

34、，子女已獨(dú)立成家，單位配車。居住現(xiàn)狀：三房100平方米。需求房源：希望能到鬧中取靜的地方，生活配套一定要齊全，不考慮別墅，因?yàn)闃翘萆蠘窍聵遣环奖?。?gòu)房目的：養(yǎng)老并且可以留給子女。關(guān) 注 點(diǎn)：戶型好，環(huán)境鬧中取靜，生活配套齊全。典型客戶典型客戶3#3#第二類客源第二類客源享受生活享受生活姓 名：陳先生年 齡：40歲職 業(yè)：廬陽(yáng)區(qū)政府機(jī)關(guān)干部家庭現(xiàn)狀：三口之家，兒子目前在合肥大學(xué)畢業(yè)，準(zhǔn)備在廬陽(yáng)區(qū)自己開公司。居住現(xiàn)狀：三房110平米。需求房源：為了方便兒子上班，所以選擇廬陽(yáng)區(qū)，另外自己也在廬陽(yáng)區(qū)上班，所以希望買在自己和兒子工作的周邊。購(gòu)房目的：考慮未來(lái)子女在合肥的發(fā)展，以及自己未來(lái)也可以養(yǎng)老。關(guān)

35、注 點(diǎn)：要離自己工作地點(diǎn)近，而且希望出行方便。典型客戶典型客戶2#2#第三類客源第三類客源以工作為考慮重點(diǎn)的三口之家。以工作為考慮重點(diǎn)的三口之家。項(xiàng)項(xiàng) 目目 整整 體體 定定 位位SWOT分析優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak北一環(huán)核心地段道路通達(dá)性好、交通便利生活配套較為齊全地塊周邊有倉(cāng)庫(kù)以及加油站，對(duì)本案的形象有一定的影響。周邊道路為主干道，會(huì)受到一定的噪音和揚(yáng)塵影響機(jī)會(huì) Opportunity打造品質(zhì)社區(qū)，拉升區(qū)域認(rèn)知，打造品質(zhì)社區(qū)，拉升區(qū)域認(rèn)知，區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品線較為單一，且表現(xiàn)不力，本案有機(jī)會(huì)點(diǎn)和突破點(diǎn)利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，提高產(chǎn)品力，打造高品質(zhì)人居物業(yè)利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，提高產(chǎn)品力，打造高品質(zhì)

36、人居物業(yè)營(yíng)建高端會(huì)所，吸引眼球，讓客戶感覺(jué)到項(xiàng)目的檔次營(yíng)建高端會(huì)所，吸引眼球，讓客戶感覺(jué)到項(xiàng)目的檔次威脅 Threaten系統(tǒng)、精準(zhǔn)的營(yíng)銷體系系統(tǒng)、精準(zhǔn)的營(yíng)銷體系客源區(qū)域性很強(qiáng)，對(duì)于外區(qū)域客源的引導(dǎo)仍有待時(shí)日區(qū)域項(xiàng)目未來(lái)有一定競(jìng)爭(zhēng)，而北二環(huán)其他項(xiàng)目低廉的價(jià)格勢(shì)必對(duì)本案客源造成一定分流體驗(yàn)式營(yíng)銷（樣板房、示范區(qū)、售樓中心）體驗(yàn)式營(yíng)銷（樣板房、示范區(qū)、售樓中心）專業(yè)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和物業(yè)團(tuán)隊(duì)專業(yè)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和物業(yè)團(tuán)隊(duì)策略：打造品質(zhì)社區(qū)，拉升區(qū)域認(rèn)知；系統(tǒng)、精準(zhǔn)的營(yíng)銷體系項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位區(qū)域市場(chǎng)高端項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)高端項(xiàng)目區(qū)域中的高端項(xiàng)目。由于本案的地段優(yōu)勢(shì)較為明顯，故只要通過(guò)較強(qiáng)的核心產(chǎn)品層的打造以及

37、領(lǐng)先領(lǐng)先市場(chǎng)外圍產(chǎn)品層進(jìn)一步來(lái)支撐高端。因?yàn)楸卷?xiàng)目所針對(duì)的客戶主要是自住客戶，因此宜居，以人為本的設(shè)計(jì)理念希望重點(diǎn)突出。城中心城中心 稀缺高尚宜居社區(qū)稀缺高尚宜居社區(qū)項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位定位區(qū)域市場(chǎng)的高端的項(xiàng)目定位區(qū)域市場(chǎng)的高端的項(xiàng)目我們的項(xiàng)目針對(duì)的是什么樣的客戶？我們的項(xiàng)目針對(duì)的是什么樣的客戶？是不是意味著只針對(duì)高端客戶？是不是意味著只針對(duì)高端客戶？客戶職業(yè)購(gòu)房目的 區(qū)域客源為絕對(duì)主力。外區(qū)域客源導(dǎo)入，尚需時(shí)日。 普通住宅多為公司白領(lǐng)以及政府中高層管理層。 多以居住為主，居住目的占到90%以上。投資氛圍尚未形成?？蛻魜?lái)源現(xiàn)狀只定位高端客戶太過(guò)小眾，難以保證去化速度只定位高端客戶太過(guò)小眾，

38、難以保證去化速度項(xiàng)目客戶設(shè)定項(xiàng)目客戶設(shè)定區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的占位區(qū)域高端定位樹立高端客戶形象擴(kuò)大客戶層市場(chǎng)定位客戶定位我們打造怎么樣的產(chǎn)品來(lái)引領(lǐng)市場(chǎng)？吸引客戶？我們打造怎么樣的產(chǎn)品來(lái)引領(lǐng)市場(chǎng)？吸引客戶？產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議結(jié)合本案規(guī)模和市場(chǎng)現(xiàn)有客源情況，本案的未來(lái)目標(biāo)客源構(gòu)成如下：產(chǎn)品對(duì)應(yīng)80平米二房產(chǎn)品本地客戶：主要為周邊區(qū)域工作的人，多為30歲以下的年輕一族。外地客戶：用以物業(yè)升值產(chǎn)品對(duì)應(yīng)110平米標(biāo)準(zhǔn)三房產(chǎn)品本地客戶：用以首改的周邊區(qū)域工作的中高層人士以及研究院、政府中層人士。產(chǎn)品對(duì)應(yīng)130平米大三房產(chǎn)品本地客戶：再改客戶，為外企上班高端人士以及政府的中高層管理層。 本案的地段條件和產(chǎn)品規(guī)劃

39、在一定程度上已經(jīng)能夠保證本案未來(lái)的去化。稀缺性和唯一性的產(chǎn)品更容易被高端客戶所青睞，能夠讓他們長(zhǎng)期持有和保值增值，且此類客戶具有高溢價(jià)的承受能力?？驮炊ㄎ豢驮炊ㄎ环啃投咳咳亢嫌?jì)面積()80左右110左右130左右-比例20%30%50%100%戶型配比戶型配比三房為項(xiàng)目的主力戶型，其中130平米左右的三房占項(xiàng)目比例的50%。科學(xué)大道價(jià)格定位價(jià)格定位參照項(xiàng)目權(quán)重宗地項(xiàng)目多特公寓融僑觀邸萬(wàn)科金域華府萬(wàn)達(dá)公館評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分立地條件區(qū)域交通6%90.5490.549.50.579.50.57100.6區(qū)域環(huán)境12%91.0891.08101.291.0891.

40、08區(qū)域配套12%91.0891.089.51.1491.08101.2社區(qū)屬性社區(qū)規(guī)模1%70.0770.078.50.08590.099.50.095社區(qū)景觀9%80.7270.6390.81100.9100.9建筑外觀5%80.480.490.4590.459.50.475戶型設(shè)計(jì)18%91.6291.62101.89.51.719.51.71社區(qū)配套6%80.4880.4890.5490.5490.54服務(wù)品質(zhì)施工質(zhì)量3%100.3100.3100.3100.3100.3交房時(shí)間4%80.3290.3690.3690.3690.36物業(yè)管理6%100.6100.6100.6100.61

41、00.6營(yíng)銷力度8%100.8100.8100.8100.8100.8現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)4%100.490.36100.4100.4100.4開發(fā)商品牌1%80.088.50.0859.50.095100.1100.1其他考量去化速度5%90.4590.4590.4590.4590.45合計(jì)100%8.948.8559.69.439.61參考項(xiàng)目售價(jià)8000100001000010000折算價(jià)格9034.44410416.6710604.4510405.83參考權(quán)重35%35%15%15%加權(quán)后數(shù)目3162.0553645.8331590.6681560.874本項(xiàng)目?jī)r(jià)格9959.431萬(wàn)達(dá)公館年度成交

42、價(jià)格漲幅為17%，而和平盛世年度成交價(jià)格漲幅為12%，綜合考量本案地段、產(chǎn)品及客戶等各方面因素，若按12%的年度成交價(jià)格漲幅計(jì)算，理論上住宅產(chǎn)品目前的價(jià)格可達(dá)到9950元/平米,2011第三季度的入市價(jià)為10494元/平米，一年銷售周期后可實(shí)現(xiàn)的成交價(jià)格可達(dá)11000元/平米;價(jià)格走勢(shì)目前區(qū)域公寓市場(chǎng)如多特公寓的價(jià)格水平較高均價(jià)達(dá)到目前區(qū)域公寓市場(chǎng)如多特公寓的價(jià)格水平較高均價(jià)達(dá)到80008000元元/ /平米。平米。本案無(wú)論在地段以及產(chǎn)品力上都較該區(qū)域的樓盤有一定的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)本案無(wú)論在地段以及產(chǎn)品力上都較該區(qū)域的樓盤有一定的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)20112011年下半年上市的話年下半年上市的話本案建議：均

43、價(jià)本案建議：均價(jià)1050010500元元/ /平米平米n價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)項(xiàng) 目目 產(chǎn)產(chǎn) 品品 建建 議議規(guī)劃建議規(guī)劃建議一產(chǎn)品類型配套設(shè)施兩梯二兩梯三兩梯四總建筑面積面積700012480266401596062080規(guī)劃主入口建議會(huì)所位置規(guī)劃次入口產(chǎn)品類型80110130總合套數(shù)84256240480套數(shù)比%17.532.550100面積6720171603120055080面積比%12.231.256.6100兩梯四兩梯二兩梯三日照分析安置房N1008地塊小區(qū)房小區(qū)房在滿足自身規(guī)劃布局和日照要求的前提下也滿足了周邊社區(qū)的日照要求。N主入口次入口用地紅線建筑紅線小區(qū)入口景觀

44、長(zhǎng)廊會(huì)所組團(tuán)景觀規(guī)劃建議二產(chǎn)品類型面積配套面積1090兩梯二13000 兩梯三49957.47總建筑面積64047.47戶型類型套數(shù)套數(shù)比%面積面積比%8010018.282071311015027.3123502613030054.53840061總和55010058957100兩梯二（25F）兩梯三（25F）兩梯三（25F）中心景觀兩梯三（25F）兩梯三（25F）兩梯三（25F）N日照分析建筑外立面建議從地塊所屬整體區(qū)域情況來(lái)看，周邊項(xiàng)目以多層住宅為主，且住宅整體品質(zhì)較差，為了突顯本案整體品質(zhì)感，我司建議建筑立面采用以下風(fēng)格周邊分析建筑風(fēng)格在現(xiàn)代風(fēng)格的基礎(chǔ)上傾注ART-DECO的精髓，簡(jiǎn)約

45、流暢的線條，對(duì)比強(qiáng)烈的材質(zhì)與色彩給人頗具震撼的視覺(jué)沖擊。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約、凝練、俊朗、至美的建筑外立面，簡(jiǎn)練而不失質(zhì)感，動(dòng)與靜、城市與自然、開放與內(nèi)斂的動(dòng)態(tài)均衡與生活完美結(jié)合。空間透視豐富的立面元素使建筑具有了強(qiáng)烈的時(shí)代性和標(biāo)志性，鮮明地彰顯了貴族生活氣派而不張揚(yáng)、沉穩(wěn)而不失格調(diào)的不凡風(fēng)度。景觀建議景觀風(fēng)格根據(jù)本案規(guī)劃布局，將本案分為入口景觀區(qū)、中央景觀區(qū)、北面休閑景觀區(qū)、社區(qū)隔離景觀帶四個(gè)景觀區(qū)域來(lái)打造。中央景觀北面休閑景觀社區(qū)間隔離帶社區(qū)內(nèi)部隔離帶入口景觀中央景觀建議中央核心景觀以對(duì)稱式景觀為主，使整個(gè)項(xiàng)目具有宏偉的景觀品質(zhì)。中央景觀對(duì)稱式噴泉水景利用向上噴射的水舌和濺落四周的水珠形成的序列性，給人一種清新、宏偉、壯觀的感受。中央軸線景觀精美構(gòu)圖的花灌木類設(shè)置讓平面更富有肌理感。配合地塊景觀將豎向景觀與平面景觀更好的融合一起。中央局部景觀在社區(qū)邊側(cè)可采用富有層次的景觀，幾何狀的水池配植修剪的灌木讓業(yè)主感受親切、怡情、富有趣味性的生活。局部景觀北面景觀建議該區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)條形綠地，建議在此區(qū)域內(nèi)以廣場(chǎng)、水景結(jié)合綠地的手法，打造一處休閑娛樂(lè)的盛宴。北面景觀在北側(cè)設(shè)計(jì)一些廣場(chǎng)