新聯(lián)康合肥地塊策劃定位報告117P

1、N1007地塊策劃定位報告新聯(lián)康（中國）有限公司/2010.12申港置業(yè)申港置業(yè) / / 安徽合肥安徽合肥立地條件分析競爭形勢分析區(qū)域客戶分析項目整體定位項目產(chǎn)品建議報告思路報告思路本項目必須要以跳出區(qū)域市場的眼界去思考 本項目必須結(jié)合開發(fā)企業(yè)的實際需要去思考目標(biāo)設(shè)定u 企業(yè)層面目標(biāo)： 提升品牌形象，打造高端物業(yè)，加速資金回籠u 項目層面目標(biāo)： 成為北一環(huán)的標(biāo)桿項目，實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡項目目標(biāo)項目目標(biāo)限制條件u項目拿地成本較高，決定了項目未來的定價勢必趨高u本案占地面積較小，且由于日照間距系數(shù)問題，故提高了規(guī)劃設(shè)計的要求。立立 地地 條條 件件 分分 析析 宗地處在廬陽區(qū)核心地段，緊鄰財富廣場、

2、廬陽區(qū)政府，未來升值潛力較大。 宗地距離淮河路步行街約2.6公里。 宗地周邊小區(qū)眾多，配套設(shè)施較為完善，居住氛圍濃厚。宗地區(qū)位宗地區(qū)位宗地位于合肥的核心地段，且居住舒適度較高。廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)蜀山區(qū)宗地 北一環(huán)未來將打造成未來的商辦新街區(qū) 合肥市將沿北一環(huán)濉溪路重點打造北門商業(yè)購物中心、北門商務(wù)辦公中心、北門娛樂休閑中心等三大商務(wù)中心。 合肥市將在雙崗地區(qū)依托北一環(huán)濉溪路新天地國際廣場、英國樂購、北京華聯(lián)、百大合家福等37家購物超市，打造10萬平方米的北門商業(yè)購物首選地；依托新天地國際廣場、置地匯豐廣場、萬豪廣場、眾城國際廣場、國金大廈等商務(wù)樓宇，發(fā)展總部經(jīng)濟，打造北一環(huán)40萬平方米的總部基

3、地；依托東方魅力、錦繡國際、天皇玉宮等26家娛樂場所和銀瑞林國際大酒店等35家酒店賓館，打造北門娛樂休閑福地。板塊規(guī)劃板塊規(guī)劃板塊目前生活配套較為齊全，但商業(yè)配套類型相對單一，缺乏高檔次的百貨商廈。板塊現(xiàn)狀板塊現(xiàn)狀廬陽區(qū)區(qū)政府南國花園小學(xué)合家福壽春中學(xué)財富廣場樂購新天地南國幼兒園祥源廣場 合肥北一環(huán)，這里商業(yè)寫字樓云集，亳州路、蒙城路及阜陽路縱穿而過，不僅有財富廣場、樂購這樣的寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點，還有廬陽區(qū)政府等行政機構(gòu)，可謂“商務(wù)一條街”。 在配套方面，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一應(yīng)俱全，而像合家福、樂購這樣的大型超市也已在北一環(huán)落地。置地匯豐廣場本案社區(qū)醫(yī)療中心周邊環(huán)境周邊環(huán)境q 地塊周邊有很多高檔

4、寫字樓如財富廣場、置地匯豐廣場，未來在地塊的西側(cè)祥源廣場也會有大型寫字樓推出，而像第16研究所、廬陽區(qū)區(qū)政府也有大量的高素質(zhì)人才。但在本地塊的東南面有一個加油站，另外西南面有舊倉庫，將對本項目的檔次產(chǎn)生一定的影響。周邊眾多高檔寫字樓，但項目周邊有舊倉庫和加油站，對項目的檔次有一定的影響q 地塊南側(cè)近臨北一環(huán)（城市主干道，雙向8車道），北側(cè)為臨泉路（城市東西向次主干道，雙向6車道），道路通達性好。q 北一環(huán)路段交通便利，14、131、232、22、21、705、126等多路公交經(jīng)過，可直達城區(qū)的各個地方。而北一環(huán)是最早實現(xiàn)無紅燈暢通工程的一環(huán)路段，故宗地的交通優(yōu)勢非常明顯。周邊交通周邊交通道路通

5、達性好、公交配套完善東側(cè)界首路南側(cè)北一環(huán)西側(cè)穎上路北側(cè)臨泉路q 宗地緊鄰北一環(huán)，北一環(huán)將會被打造成未來的商辦綜合街區(qū)，而宗地周邊的如蒙城路、阜陽路能直接通往合肥市中心，而北面的臨泉路開往火車站僅4公里，車行時間不到15分鐘，大大節(jié)約了商務(wù)人士的出行時間。周邊交通周邊交通市中心宗地宗地周邊道路狀況良好，可達性強q土地已經(jīng)全部拆遷完畢，但北面離南國小區(qū)多層僅土地已經(jīng)全部拆遷完畢，但北面離南國小區(qū)多層僅2020米，而地塊土米，而地塊土地平整，可快速開發(fā)。地平整，可快速開發(fā)。宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀北望南望東望西望q 本地塊規(guī)模較小，開發(fā)條件比較局限，但周邊有高檔寫字樓、研究所以及廬陽區(qū)區(qū)政府，利于客戶的挖掘

6、。地塊經(jīng)濟指標(biāo)地塊經(jīng)濟指標(biāo)地塊規(guī)模較小，但周邊有巨大的潛在客源地塊規(guī)模較小，但周邊有巨大的潛在客源 項目計量單位數(shù)量總占地面積畝41.68總建筑面積萬平米6.7綠化率40% 容積率2.3 建筑密度22%圖例南國小區(qū)榮事達集團財富廣場樂購新天地廣場廬陽區(qū)區(qū)政府南國幼兒園壽春中學(xué)第16研究所祥源廣場12435678宗地12345678宗地區(qū)域發(fā)展 本案有利點 項目處在合肥廬陽區(qū)北一環(huán)。北一環(huán)將被打造成未來商辦新街區(qū)。 宗地臨近主干道，距離市中心僅2.3公里，車行僅需10分鐘。便利交通 宗地分析宗地分析客源儲備 由于區(qū)域內(nèi)有高端企業(yè)的入駐，故有足夠的高素質(zhì)客源儲備。企業(yè)密布 由于區(qū)域?qū)⒋蛟斐缮剔k新街

7、區(qū)，像IBM、SIEMENS等12家世界500強企業(yè)都已入駐 。生活配套 周邊生活配套較為齊全，樂購、合家福等大型超市坐落于宗地周邊。 規(guī)劃限制 宗地占地面積較小，周邊限制性建筑較多，未來規(guī)劃難度較大。形象提升 目前宗地周邊有老廠房以及加油站坐落，故對于項目的高端形象的樹立與展示將產(chǎn)生一定的負(fù)面作用。本案不利點宗地分析宗地分析配套設(shè)施 板塊目前生活配套較為齊全，但商業(yè)配套類型相對單一，缺乏高檔次的百貨商廈。土地屬性區(qū)域規(guī)劃廬陽區(qū)為合肥市中心中的市中心，而北一環(huán)則被打造成合肥市未來的商辦街區(qū)，宗地處于北一環(huán)板塊的核心地段，配套較為齊全、交通便捷。本案具備打造區(qū)域高端項目的立地條件宗地核心價值：區(qū)

8、位資源+未來規(guī)劃結(jié)結(jié) 論論競競 爭爭 形形 勢勢 分分 析析普普 通通 住住 宅宅 市市 場場 分分 析析合肥商品住宅市場受政策影響有限，臨近年底淡季，成交量有所回落，同時一些高端樓盤的成交拉高了近期整體市場的成交均價。市場環(huán)境研究北一環(huán)北二環(huán)代表項目多特公寓瑞龍公館金域藍灣融僑觀邸大富綠洲北環(huán)陽光花園望城公館中國鐵建國際城價格（元/平米）7300-100006000-7000周邊配套配套較為齊全目前配套缺乏周邊在售項目分布圖周邊在售項目分布圖中國鐵建國際城大富綠洲北環(huán)陽光花園望城公館多特公寓翡麗城金域藍灣融僑觀邸瑞龍公館本案區(qū)域項目總建 (萬平米)容積率建筑類別在售主力面積（平米) 北一環(huán)多

9、特公寓2.13.2高層二房87瑞龍公館8.33.5高層二房84、三房110金域藍灣17.72.7小高層、高層二房75融僑觀邸8.94.2高層二房80、三房98北二環(huán)大富綠洲23.34.4高層二房90、三房113北環(huán)陽光花園191.8多層、小高層二房81、三房123望城公館4.53.3高層二房87、三房117中國鐵建國際城2003.12高層、聯(lián)排別墅二房85、三房98北一環(huán)在售項目除金域藍灣之外，都為10萬平米的以下的小型社區(qū)。由于容積率基本都在3.0以上；整體社區(qū)以混合型為主，產(chǎn)品形態(tài)高層產(chǎn)品占市場絕對主導(dǎo)。區(qū)域周邊項目以二房80-87平米、三房110-123平米為主力戶型。在售項目產(chǎn)品概況在

10、售項目產(chǎn)品概況在售項目大多為本土開發(fā)商開發(fā)、建筑風(fēng)格各異但用材一般、外立面用材基本以涂料為主、基本都有中央景觀但整體表現(xiàn)效果較差。項目開發(fā)商建筑風(fēng)格外立面用材景觀特色社區(qū)自有配套多特公寓浙江祥源投資集團有限公司Art-deco涂料無景觀底商瑞龍公館安徽瑞吉置業(yè)有限公司 現(xiàn)代簡約真石漆中央景觀底商、酒店金域藍灣香港金瑞集團-合肥永瑞置業(yè)有限公司 新古典主義涂料中央景觀幼兒園、會所融僑觀邸安徽融僑金輝置業(yè)有限公司Art Deco干掛石材、真石漆有水景、中央景觀會所大富綠洲安徽大富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 現(xiàn)代簡約涂料中央景觀會所、社區(qū)中心、商業(yè)街北環(huán)陽光花園合肥市金馬房地產(chǎn)開發(fā)公司 現(xiàn)代古典真石漆中央景

11、觀幼兒園、小學(xué)、社區(qū)中心望城公館永華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新古典主義涂料中央景觀底商中國鐵建國際城中國鐵建房地產(chǎn)集團合肥置業(yè)有限公司 新古典主義真石漆有水景，中央景觀集星級酒店、商業(yè)街院、學(xué)校在售項目產(chǎn)品力表現(xiàn)在售項目產(chǎn)品力表現(xiàn)瑞龍公館中國鐵建國際城大富綠洲在售項目戶型沒有太大亮點，大多項目戶型基本都贈送面積，但除去融僑觀邸贈送面積較大之外，其它項目附加值并不高。在售項目戶型分析在售項目戶型分析融僑觀邸三房98平米融僑觀邸二房80平米瑞龍公館二房84平米中國鐵建國際城二房85平米中國鐵建國際城三房98平米多特公寓二房86平米在售項目現(xiàn)場表現(xiàn)在售項目現(xiàn)場表現(xiàn)宗地周邊在售項目如融僑觀邸和中國鐵建國際

12、城的售樓處現(xiàn)場表現(xiàn)力較強，其它項目現(xiàn)場表現(xiàn)力大多都一般，售樓處空間不大，大多沒有打造景觀示范區(qū)和樣板房。在售項目價格分析在售項目價格分析北一環(huán)板塊樓盤都為毛坯房源，成交均價在7500-8000元/平米左右。北二環(huán)板塊由于生活配套較為缺乏，地段也較為偏遠，故在均價上比北一環(huán)板塊在售項目要低。區(qū)域項目總建 (萬/平米)均價 (元/ 平米)在售主力面積（平米) 主力總價(萬元)北一環(huán)多特公寓2.18000二房87二房70瑞龍公館8.37500二房84、三房110二房63、三房82.5金域藍灣17.77500二房75 二房56.2融僑觀邸8.910000二房80、三房98二房80、三房98北二環(huán)大富綠

13、洲23.3預(yù)計7000二房90、三房113二房63、三房79.1北環(huán)陽光花園19預(yù)計7000二房81、三房123二房56.7、三房86望城公館4.56800二房87、三房117二房59.1、三房79.6中國鐵建國際城2006000二房85、三房98二房51、三房58.8區(qū)域案名案名70以下70-8080-9090-100100-110110-120120以上以上北一環(huán)多特公寓瑞龍公館金域藍灣融僑觀邸北二環(huán)大富綠洲北環(huán)陽光花園123望城公館中國鐵建國際城各項目戶型產(chǎn)品面積二房的主力面積段設(shè)置集中于80-100平米，而三房面積的房型則較為分散，但130平米的三房為市場的空白點。主力面積段研究主力面

14、積段研究一房二房三房四房區(qū)域案名50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110以上北一環(huán)多特公寓瑞龍公館金域藍灣融僑觀邸北二環(huán)大富綠洲北環(huán)陽光花園望城公館中國鐵建國際城目前各項目戶型產(chǎn)品面積主力總價段集中于50-80萬元。總價段研究總價段研究毛坯裝修在售項目去化分析在售項目去化分析從去化來看，整個區(qū)域像中國鐵建國際城由于有超出區(qū)域的產(chǎn)品力，有一年21.9萬平米的突出表現(xiàn)，而融僑觀邸則憑借高附加值以及良好的產(chǎn)品力取得了三個月2.16萬平米的表現(xiàn)?？傮w來看，該區(qū)域產(chǎn)品力不錯的樓盤年均去化在7萬平米左右。從項目剩余推量來看，北一環(huán)項目所剩體量都不多，未來宗地西面的祥

15、源翡麗城將有20萬平米左右的住宅體量推出，而北二環(huán)如大富綠城、北環(huán)陽光花園、中國鐵建國際城都有較大的體量未推出。區(qū)域2項目總建 (萬/平米)首期推盤時間已推量（萬/平米）已售量（萬/平米）銷售率（%）年去化量(萬平米)未推(萬平米)剩余量(萬平米)北一環(huán)多特公寓2.1預(yù)計2011.01000%02.12.1瑞龍公館8.32010.066.35.181.57% 5.1（6個月）23.2金域藍灣17.72007.0216.715.4292.75%4.1112.3融僑觀邸8.92010-094.42.1649.25%2.16（三個月）4.56.8北二環(huán)大富綠洲23.3預(yù)計2010.12000%023

16、.323.3北環(huán)陽光花園192009.125.024.70%4.713.9814.3望城公館4.52010.093.60.6417.94%0.640.93.9中國鐵建國際城2002009.0840.0227.3768.41%21.9159.98172.6按目前各個項目的去化水平及工程進度預(yù)估，未來可能與本項目有競爭項目為融僑觀邸、大富綠洲、中國鐵建國際城、翡麗城。項目銷售周期銷售截止多特公寓2011Q3瑞龍公館2011Q2金域藍灣2011Q2融僑觀邸2012Q2大富綠洲2013Q4北環(huán)陽光花園2013Q4望城公館2011Q2中國鐵建國際城2016Q4翡麗城2013Q4時間2010Q420112

17、01220132014201520162017在售項目銷售周期分析在售項目銷售周期分析區(qū)域地塊出讓時間地塊位置總建（畝）容積率規(guī)劃用途受讓方北一環(huán)2010-05A地塊濉溪路310號B地塊界首路20號 A地塊72.235B地塊8.335A地塊5.0B地塊3.2 商業(yè)住宅 合肥祥源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2010-06鳳臺路與界首路交口西北角 44.983.4 商業(yè)住宅 合肥金宏置業(yè)投資有限公司 北二環(huán)2010-06阜陽北路與官塘路交口西北角 32.31 3.0 住宅 安徽寶佳置業(yè)有限公司 合計157.86目前本案周邊含住宅土地屬性的地塊分別被祥源、金宏以及寶佳拍得，北二環(huán)的地塊離本案位置較遠，不具備

18、競爭力，故未來本案的潛在競爭主要來自祥源以及金宏這2個項目。后續(xù)隨著其他地塊的出讓，還有可能出現(xiàn)其他的競爭對手。未來競爭地塊分析未來競爭地塊分析祥源宗地金宏寶佳北一環(huán)周邊主要競品北一環(huán)周邊主要競品 開 發(fā) 商：合肥匯博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置:合肥市廬陽老城區(qū)界首路與義井路交匯處 總 建：2.1萬平米 容 積 率：3.2 物 業(yè) 費：未確定 開盤日期：預(yù)計2011年1月 交房日期：2012年7月 成交均價：預(yù)計8000元/平米近期動態(tài)：多特公寓預(yù)計將于2011年1月開盤，2梯4戶，戶型有71平米的一房，86-87平米的二房，105-117平米的三房，預(yù)計價格為8000元/平米。多特公寓多特

19、公寓與本案距離最近的樓盤，未來對本案客源將會有一定的截流。面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率71一房4200%86-87二房8400%105-117三房4200%合計16800%現(xiàn)場表現(xiàn)現(xiàn)場表現(xiàn)多特售樓處于多特售樓處于1212月月4 4日開放，但售樓處較小，給客戶感覺壓抑，日開放，但售樓處較小，給客戶感覺壓抑，目前已積累目前已積累300300組客戶。組客戶。多特公寓優(yōu)勢多特公寓優(yōu)勢在客源方面，由于是北一環(huán)的黃金地段，憑借著目前較為成熟的配套以在客源方面，由于是北一環(huán)的黃金地段，憑借著目前較為成熟的配套以及未來良好的規(guī)劃，故多特公寓吸引了周邊首改客源以及投資客的目光。及未來良好的規(guī)劃，故多特公寓吸引

20、了周邊首改客源以及投資客的目光。市場競爭分析市場競爭分析地段地段距離市中心僅一步之遙升值空間升值空間由于北一環(huán)未來有良好的規(guī)劃，所以使得不少買房者看重樓盤的升值空間注：紅色主力在售，綠色未開盤。 開 發(fā) 商：安徽融僑金輝置業(yè)有限公司 地理位置:合肥市宿州路與沿河路交口 總 建：8.9萬平米 容 積 率：4.2 物 業(yè) 費：1.25元/平米/月 開盤日期：2010年9月30日 交房日期：2013年5月 成交均價：10000元/平米近期動態(tài)：在售6#、7#的79-110，4#的80-111平戶型，均價10000元/，附加值較高，最大贈送面積可達到30平米，1#樓樓王即將推出105、163、186、

21、246戶型，目前正在認(rèn)籌中。融僑觀邸融僑觀邸1234567該盤為本案的最大競爭對手，高附加值，而價格則具有一定的行情代表性面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率79-81二房1547146.1%97-99二房21511453%110-111二房937580%合計46226056.3%現(xiàn)場表現(xiàn)現(xiàn)場表現(xiàn)SP活動：1、11月6日舉辦繽紛彩陶DIY歡樂活動。2、11月13日高爾夫品鑒會在其售樓處舉辦，特邀請元一高爾夫國家職業(yè)教練，趙優(yōu)虎先生，為大家講解高爾夫知識其中包括高爾夫的起源、高爾夫禮儀、高爾夫相關(guān)規(guī)則等。3、11月20日由安徽融僑金輝置業(yè)有限公司舉辦的2011年度“融僑之星”成人組海選活動在位于合肥市

22、宿州路與沿河路交口融僑觀邸售樓處舉行。售樓處裝修考究，現(xiàn)場表現(xiàn)力較好。售樓處裝修考究，現(xiàn)場表現(xiàn)力較好。融僑觀邸優(yōu)勢融僑觀邸優(yōu)勢品牌品牌現(xiàn)場表現(xiàn)力現(xiàn)場表現(xiàn)力融僑品牌開發(fā)商售樓處大氣以及大量的SP活動在客源方面，由于距離省政協(xié)近，故有很大部分客源來自省政協(xié)的公務(wù)在客源方面，由于距離省政協(xié)近，故有很大部分客源來自省政協(xié)的公務(wù)員，也有少數(shù)來自外地的投資客來購買融僑觀邸。員，也有少數(shù)來自外地的投資客來購買融僑觀邸。市場競爭分析市場競爭分析地段地段距離市中心僅一步之遙高附加值高附加值附加值搞，贈送大量面積最大可達30平米區(qū)域市場以高層為主的中小型社區(qū)為主，產(chǎn)品規(guī)劃除個別突出樓盤外同質(zhì)化明顯，且表現(xiàn)不力。產(chǎn)

23、品需求方面：該板塊90平米左右的二房需求最大，接著則是是110平米左右的三房需求最大。北一環(huán)所有樓盤都為毛坯交付，成交均價集中在7500-8000元/平米。從去化率來看，整個區(qū)域銷售情況較好，大多項目銷售率達到70%以上，從去化速度看多數(shù)在年均5萬平米左右。從項目剩余推量來看，本案所處區(qū)域未來競爭較少，目前主力的競品為融僑觀邸，而北二環(huán)由于價格優(yōu)勢也會截流本案的一定客源。區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域普通住宅市場項目較少，且多為尾盤銷售，雖然未來區(qū)域?qū)衅渌貕K面市，但總體競爭并不激烈，且大多樓盤產(chǎn)品力一般且表現(xiàn)不力，市場存在突破點與機會點。一環(huán)其他區(qū)域重點項目研究一環(huán)其他區(qū)域重點項目研究重點

24、個案分析萬科金域華府萬科金域華府 開 發(fā) 商：合肥一航萬科地產(chǎn)有限公司 地理位置:蜀山區(qū)長江西路與合作化南路交叉口西南側(cè) 總 建：48萬平米 容 積 率：3.56 開盤日期：2010年10月 交房日期：2012年8月 成交均價：12000元/平米近期動態(tài)：萬科金域華府在售一期1#、3#、4#樓，1#樓108、124戶型，3#為181、209戶型，；4#為164戶型，均價11000元/ 為精裝修房源，裝修品牌為西門子電器，TOTO等同檔次品牌，F(xiàn)OTILE廚具。134萬科金域華府戶型萬科金域華府戶型164平方米三房二廳二衛(wèi)204平方米三房二廳二衛(wèi)金域華府戶型方正，南北通透，另有飄窗面積贈送萬科金

25、域華府現(xiàn)場表現(xiàn)萬科金域華府現(xiàn)場表現(xiàn)萬科金域華府樣板房裝修考究、大氣，而它的裝修萬科金域華府樣板房裝修考究、大氣，而它的裝修品質(zhì)也得到了市場的肯定品質(zhì)也得到了市場的肯定面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率108-113三房1297860.4%124-129三房655990.7%面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率173-180三房6035%213四房604371.6%面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率108-113三房1297860.4%124-129三房655990.7%164-180三房1806435.6%213四房604371.6%合計43424456.2%1#3#合計合計萬科金域華府面積配比及成交結(jié)構(gòu)萬

26、科金域華府面積配比及成交結(jié)構(gòu)萬科金域華府10月24日開盤，去化率僅為56.2%。面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率164-174三房1206150.8%4#萬科金域華府優(yōu)勢萬科金域華府優(yōu)勢品牌品牌裝修品質(zhì)裝修品質(zhì)萬科品牌開發(fā)商合肥標(biāo)桿性的裝修品質(zhì)在客源方面，市區(qū)的私營老板以及公務(wù)員為主力購買客戶，而城西由于在客源方面，市區(qū)的私營老板以及公務(wù)員為主力購買客戶，而城西由于缺乏高品質(zhì)項目也有部分客源來購買萬科金域華府。缺乏高品質(zhì)項目也有部分客源來購買萬科金域華府。市場競爭分析市場競爭分析物業(yè)物業(yè)萬科品牌物業(yè)9#-12#樓萬達公館樓萬達公館9#10#11#五星級酒店五星級酒店12#南淝河南淝河寫字樓與商場

27、寫字樓與商場住宅公寓住宅公寓南淝河與包河南淝河與包河1#2# 萬達廣場規(guī)劃有5萬平米六星級威斯汀酒店，5萬平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街，10萬平方米的超高層雙塔寫字樓；18萬平米的國際購物中心，30萬平米的中心豪宅萬達公館，東臨南淝河，西臨包河公園，同時將南淝河與包河水系的貫通。 開 發(fā) 商：大連萬達集團 地理位置:包河區(qū)蕪湖路與馬鞍山路交匯處 總 建：70萬平方米（其中萬達公館4棟） 容 積 率：5.0 開盤日期：2010年6月 交房日期：2012年9月 成交均價：13000元/平米（裝修3000）萬達公館萬達公館 高容積率及較少的綠地率使得開發(fā)商在景觀方面的營造相對比較捉襟見肘，但萬達依

28、然在極小的空間將南淝河與包河貫通，水景的營造將進一步為萬達公館加分。 Artdeco立面、石材貼面，使得萬達公館的外立面形象宏大且具有藝術(shù)氣質(zhì)，在合肥市場首屈一指。 萬科公館立面以及景觀打造萬科公館立面以及景觀打造萬達公館樣板房萬達公館樣板房三房兩廳二衛(wèi)194平米三房兩廳三衛(wèi)227平米三房兩廳三衛(wèi)253平米 三房兩廳四衛(wèi)283平米目前萬達廣場在推的戶型大于目前市場主力供應(yīng)面積，但依然去化良好萬達公館戶型萬達公館戶型面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率194-201194-201三房887484.1%241-247241-247三房13211284.8%257257三房886675%283283三房4

29、44193.1%合計35229383.2%目前萬達廣場在推的標(biāo)準(zhǔn)戶型總價已突破市場行情，但憑借其品牌以及地段優(yōu)勢，依然去化良好。面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售比例195-201三房887484.1%257三房886675%合計/17614079.5%面積房型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售比例241-247三房13211284.8%283三房444193.1%合計/17615386.9%9#11#萬達公館面積配比及成交結(jié)構(gòu)萬達公館面積配比及成交結(jié)構(gòu)萬達公館優(yōu)勢萬達公館優(yōu)勢品牌品牌宣傳策略宣傳策略萬達品牌開發(fā)商“高舉高打”的媒體策略，樹立項目形象在客源方面，購買萬達公館的客戶以本地私營業(yè)主為主，在外地工作的在

30、客源方面，購買萬達公館的客戶以本地私營業(yè)主為主，在外地工作的私營業(yè)主，以及對萬達品牌一直比較推崇的外地投資客戶。私營業(yè)主，以及對萬達品牌一直比較推崇的外地投資客戶。市場競爭分析市場競爭分析戶型稀缺戶型稀缺區(qū)域缺少大戶型產(chǎn)品市場競爭分析市場競爭分析項目融僑觀邸萬科金域華府萬達公館區(qū)位北一環(huán)西一環(huán) 東一環(huán) 周邊生態(tài)環(huán)境古逍遙津公園 基本無基本無規(guī)劃高密度社區(qū)高密度社區(qū)高密度社區(qū)建筑風(fēng)格ARTDECO新古典主義ARTDECO營銷展示2套樣板房實景區(qū)、4套樣板房實景區(qū)、4套樣板房主要產(chǎn)品形態(tài)高層高層超高層戶型面積（）二房80、三房98三房108 124三房241-247總價二房80，三房98三房129

31、 148三房313-321景觀有中央景觀有中央景觀有中央景觀附加值飄窗、觀景陽臺、露臺等飄窗觀景陽臺與本案最大競爭對手融僑觀邸相比本案可以在生活配套、景觀等方面尋找突破口，而萬科金域華府和萬達公館的項目品質(zhì)以及產(chǎn)品力則是本案所需要學(xué)習(xí)的。標(biāo)桿項目均憑借“一招鮮”的方式，利用各自擅長的產(chǎn)品塑造及營銷表現(xiàn)能力在合肥市場開創(chuàng)出了非凡的品牌號召力。標(biāo)桿項目都是各開發(fā)公司成熟產(chǎn)品系，都具有突出的優(yōu)勢，形成了體系化的運作。標(biāo)桿項目往往借助豐富和頻繁的戰(zhàn)略性的營銷手段來產(chǎn)生項目美譽度，在合肥人民心中產(chǎn)生一定的向心力?？偨Y(jié)總結(jié)區(qū) 域 客 戶 分 析 宗地較優(yōu)的先天條件使本案可以打造為區(qū)域最高端項目。 隨著合肥

32、北一環(huán)商辦街區(qū)開發(fā)建設(shè)，未來本案的區(qū)位及配套優(yōu)勢將日益明顯。我們可通過對本案最大競爭對手融僑觀邸的客源研究來對本案未來客源需求提供較強的參考價值客源需求客源需求合資企業(yè)白領(lǐng)以及省政協(xié)的官員為融僑觀邸客戶的主要來源合資企業(yè)以及公務(wù)員中層干部為主力客戶客戶特征客戶特征客戶年齡結(jié)構(gòu)多為中年的成功人士客戶年齡客戶年齡客戶家庭結(jié)構(gòu)以三口之家居多，其次是夫妻客戶家庭結(jié)構(gòu)客戶家庭結(jié)構(gòu)購房動機主要為自住購房動機購房動機區(qū)域客為絕對主力，其它區(qū)域客源有待合理拓展與開發(fā)?？驮磪^(qū)域周邊高檔辦公寫字樓和政府的白領(lǐng)和中高層干部為主?？驮绰殬I(yè)綜合以上分析，本案所處區(qū)域的普通住宅客戶有以下幾方面特征客戶結(jié)論客戶購房多為自住

33、，投資比例不到10%。購房動機客戶的年齡主要集中在30-40歲?？蛻裟挲g客戶家庭結(jié)構(gòu)多為三口之家。家庭結(jié)構(gòu)姓 名：李先生年 齡：32歲職 業(yè)：某研究所工程師家庭現(xiàn)狀：三口之家，已結(jié)婚，有私家車。居住現(xiàn)狀：90平方米二房需求房源：離工作近一點的區(qū)域，出入方便、并且希望孩子能有好的未來。購房目的：購房用以結(jié)婚并考慮到未來子女需求。希望生活配套齊全，講求生活品質(zhì)。關(guān) 注 點：對小區(qū)景觀環(huán)境和居住便利度要求極高，樓盤需具備升值潛力。典型客戶典型客戶1#1#第一類客源第一類客源舒適改善型的本地客戶舒適改善型的本地客戶。姓 名：趙先生年 齡：50歲職 業(yè)：外企高層管理人員，早年派駐合肥。家庭現(xiàn)狀：二口之家

34、，子女已獨立成家，單位配車。居住現(xiàn)狀：三房100平方米。需求房源：希望能到鬧中取靜的地方，生活配套一定要齊全，不考慮別墅，因為樓梯上樓下樓不方便。購房目的：養(yǎng)老并且可以留給子女。關(guān) 注 點：戶型好，環(huán)境鬧中取靜，生活配套齊全。典型客戶典型客戶3#3#第二類客源第二類客源享受生活享受生活姓 名：陳先生年 齡：40歲職 業(yè)：廬陽區(qū)政府機關(guān)干部家庭現(xiàn)狀：三口之家，兒子目前在合肥大學(xué)畢業(yè)，準(zhǔn)備在廬陽區(qū)自己開公司。居住現(xiàn)狀：三房110平米。需求房源：為了方便兒子上班，所以選擇廬陽區(qū)，另外自己也在廬陽區(qū)上班，所以希望買在自己和兒子工作的周邊。購房目的：考慮未來子女在合肥的發(fā)展，以及自己未來也可以養(yǎng)老。關(guān)

35、注 點：要離自己工作地點近，而且希望出行方便。典型客戶典型客戶2#2#第三類客源第三類客源以工作為考慮重點的三口之家。以工作為考慮重點的三口之家。項項 目目 整整 體體 定定 位位SWOT分析優(yōu)勢 Strength劣勢 Weak北一環(huán)核心地段道路通達性好、交通便利生活配套較為齊全地塊周邊有倉庫以及加油站，對本案的形象有一定的影響。周邊道路為主干道，會受到一定的噪音和揚塵影響機會 Opportunity打造品質(zhì)社區(qū)，拉升區(qū)域認(rèn)知，打造品質(zhì)社區(qū)，拉升區(qū)域認(rèn)知，區(qū)域市場產(chǎn)品線較為單一，且表現(xiàn)不力，本案有機會點和突破點利用市場機會點，提高產(chǎn)品力，打造高品質(zhì)人居物業(yè)利用市場機會點，提高產(chǎn)品力，打造高品質(zhì)

36、人居物業(yè)營建高端會所，吸引眼球，讓客戶感覺到項目的檔次營建高端會所，吸引眼球，讓客戶感覺到項目的檔次威脅 Threaten系統(tǒng)、精準(zhǔn)的營銷體系系統(tǒng)、精準(zhǔn)的營銷體系客源區(qū)域性很強，對于外區(qū)域客源的引導(dǎo)仍有待時日區(qū)域項目未來有一定競爭，而北二環(huán)其他項目低廉的價格勢必對本案客源造成一定分流體驗式營銷（樣板房、示范區(qū)、售樓中心）體驗式營銷（樣板房、示范區(qū)、售樓中心）專業(yè)的營銷團隊和物業(yè)團隊專業(yè)的營銷團隊和物業(yè)團隊策略：打造品質(zhì)社區(qū)，拉升區(qū)域認(rèn)知；系統(tǒng)、精準(zhǔn)的營銷體系項目整體定位項目整體定位區(qū)域市場高端項目區(qū)域市場高端項目區(qū)域中的高端項目。由于本案的地段優(yōu)勢較為明顯，故只要通過較強的核心產(chǎn)品層的打造以及

37、領(lǐng)先領(lǐng)先市場外圍產(chǎn)品層進一步來支撐高端。因為本項目所針對的客戶主要是自住客戶，因此宜居，以人為本的設(shè)計理念希望重點突出。城中心城中心 稀缺高尚宜居社區(qū)稀缺高尚宜居社區(qū)項目整體定位項目整體定位定位區(qū)域市場的高端的項目定位區(qū)域市場的高端的項目我們的項目針對的是什么樣的客戶？我們的項目針對的是什么樣的客戶？是不是意味著只針對高端客戶？是不是意味著只針對高端客戶？客戶職業(yè)購房目的 區(qū)域客源為絕對主力。外區(qū)域客源導(dǎo)入，尚需時日。 普通住宅多為公司白領(lǐng)以及政府中高層管理層。 多以居住為主，居住目的占到90%以上。投資氛圍尚未形成?？蛻魜碓船F(xiàn)狀只定位高端客戶太過小眾，難以保證去化速度只定位高端客戶太過小眾，

38、難以保證去化速度項目客戶設(shè)定項目客戶設(shè)定區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的占位區(qū)域高端定位樹立高端客戶形象擴大客戶層市場定位客戶定位我們打造怎么樣的產(chǎn)品來引領(lǐng)市場？吸引客戶？我們打造怎么樣的產(chǎn)品來引領(lǐng)市場？吸引客戶？產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議結(jié)合本案規(guī)模和市場現(xiàn)有客源情況，本案的未來目標(biāo)客源構(gòu)成如下：產(chǎn)品對應(yīng)80平米二房產(chǎn)品本地客戶：主要為周邊區(qū)域工作的人，多為30歲以下的年輕一族。外地客戶：用以物業(yè)升值產(chǎn)品對應(yīng)110平米標(biāo)準(zhǔn)三房產(chǎn)品本地客戶：用以首改的周邊區(qū)域工作的中高層人士以及研究院、政府中層人士。產(chǎn)品對應(yīng)130平米大三房產(chǎn)品本地客戶：再改客戶，為外企上班高端人士以及政府的中高層管理層。 本案的地段條件和產(chǎn)品規(guī)劃

39、在一定程度上已經(jīng)能夠保證本案未來的去化。稀缺性和唯一性的產(chǎn)品更容易被高端客戶所青睞，能夠讓他們長期持有和保值增值，且此類客戶具有高溢價的承受能力。客源定位客源定位房型二房三房三房合計面積()80左右110左右130左右-比例20%30%50%100%戶型配比戶型配比三房為項目的主力戶型，其中130平米左右的三房占項目比例的50%。科學(xué)大道價格定位價格定位參照項目權(quán)重宗地項目多特公寓融僑觀邸萬科金域華府萬達公館評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分立地條件區(qū)域交通6%90.5490.549.50.579.50.57100.6區(qū)域環(huán)境12%91.0891.08101.291.0891.

40、08區(qū)域配套12%91.0891.089.51.1491.08101.2社區(qū)屬性社區(qū)規(guī)模1%70.0770.078.50.08590.099.50.095社區(qū)景觀9%80.7270.6390.81100.9100.9建筑外觀5%80.480.490.4590.459.50.475戶型設(shè)計18%91.6291.62101.89.51.719.51.71社區(qū)配套6%80.4880.4890.5490.5490.54服務(wù)品質(zhì)施工質(zhì)量3%100.3100.3100.3100.3100.3交房時間4%80.3290.3690.3690.3690.36物業(yè)管理6%100.6100.6100.6100.61

41、00.6營銷力度8%100.8100.8100.8100.8100.8現(xiàn)場表現(xiàn)4%100.490.36100.4100.4100.4開發(fā)商品牌1%80.088.50.0859.50.095100.1100.1其他考量去化速度5%90.4590.4590.4590.4590.45合計100%8.948.8559.69.439.61參考項目售價8000100001000010000折算價格9034.44410416.6710604.4510405.83參考權(quán)重35%35%15%15%加權(quán)后數(shù)目3162.0553645.8331590.6681560.874本項目價格9959.431萬達公館年度成交

42、價格漲幅為17%，而和平盛世年度成交價格漲幅為12%，綜合考量本案地段、產(chǎn)品及客戶等各方面因素，若按12%的年度成交價格漲幅計算，理論上住宅產(chǎn)品目前的價格可達到9950元/平米,2011第三季度的入市價為10494元/平米，一年銷售周期后可實現(xiàn)的成交價格可達11000元/平米;價格走勢目前區(qū)域公寓市場如多特公寓的價格水平較高均價達到目前區(qū)域公寓市場如多特公寓的價格水平較高均價達到80008000元元/ /平米。平米。本案無論在地段以及產(chǎn)品力上都較該區(qū)域的樓盤有一定的優(yōu)勢，預(yù)計本案無論在地段以及產(chǎn)品力上都較該區(qū)域的樓盤有一定的優(yōu)勢，預(yù)計20112011年下半年上市的話年下半年上市的話本案建議：均

43、價本案建議：均價1050010500元元/ /平米平米n價格推導(dǎo)價格推導(dǎo)價格定位價格定位項項 目目 產(chǎn)產(chǎn) 品品 建建 議議規(guī)劃建議規(guī)劃建議一產(chǎn)品類型配套設(shè)施兩梯二兩梯三兩梯四總建筑面積面積700012480266401596062080規(guī)劃主入口建議會所位置規(guī)劃次入口產(chǎn)品類型80110130總合套數(shù)84256240480套數(shù)比%17.532.550100面積6720171603120055080面積比%12.231.256.6100兩梯四兩梯二兩梯三日照分析安置房N1008地塊小區(qū)房小區(qū)房在滿足自身規(guī)劃布局和日照要求的前提下也滿足了周邊社區(qū)的日照要求。N主入口次入口用地紅線建筑紅線小區(qū)入口景觀

44、長廊會所組團景觀規(guī)劃建議二產(chǎn)品類型面積配套面積1090兩梯二13000 兩梯三49957.47總建筑面積64047.47戶型類型套數(shù)套數(shù)比%面積面積比%8010018.282071311015027.3123502613030054.53840061總和55010058957100兩梯二（25F）兩梯三（25F）兩梯三（25F）中心景觀兩梯三（25F）兩梯三（25F）兩梯三（25F）N日照分析建筑外立面建議從地塊所屬整體區(qū)域情況來看，周邊項目以多層住宅為主，且住宅整體品質(zhì)較差，為了突顯本案整體品質(zhì)感，我司建議建筑立面采用以下風(fēng)格周邊分析建筑風(fēng)格在現(xiàn)代風(fēng)格的基礎(chǔ)上傾注ART-DECO的精髓，簡約

45、流暢的線條，對比強烈的材質(zhì)與色彩給人頗具震撼的視覺沖擊。建筑風(fēng)格簡約、凝練、俊朗、至美的建筑外立面，簡練而不失質(zhì)感，動與靜、城市與自然、開放與內(nèi)斂的動態(tài)均衡與生活完美結(jié)合?？臻g透視豐富的立面元素使建筑具有了強烈的時代性和標(biāo)志性，鮮明地彰顯了貴族生活氣派而不張揚、沉穩(wěn)而不失格調(diào)的不凡風(fēng)度。景觀建議景觀風(fēng)格根據(jù)本案規(guī)劃布局，將本案分為入口景觀區(qū)、中央景觀區(qū)、北面休閑景觀區(qū)、社區(qū)隔離景觀帶四個景觀區(qū)域來打造。中央景觀北面休閑景觀社區(qū)間隔離帶社區(qū)內(nèi)部隔離帶入口景觀中央景觀建議中央核心景觀以對稱式景觀為主，使整個項目具有宏偉的景觀品質(zhì)。中央景觀對稱式噴泉水景利用向上噴射的水舌和濺落四周的水珠形成的序列性，給人一種清新、宏偉、壯觀的感受。中央軸線景觀精美構(gòu)圖的花灌木類設(shè)置讓平面更富有肌理感。配合地塊景觀將豎向景觀與平面景觀更好的融合一起。中央局部景觀在社區(qū)邊側(cè)可采用富有層次的景觀，幾何狀的水池配植修剪的灌木讓業(yè)主感受親切、怡情、富有趣味性的生活。局部景觀北面景觀建議該區(qū)域為長條形綠地，建議在此區(qū)域內(nèi)以廣場、水景結(jié)合綠地的手法，打造一處休閑娛樂的盛宴。北面景觀在北側(cè)設(shè)計一些廣場