現(xiàn)代管理學(xué) 商業(yè)業(yè)態(tài)選址PPT課件

1、2021-11-152-商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展理論1學(xué)習(xí)目標(biāo)掌握商圈的概念及影響商圈的因素；掌握店鋪選擇的基本方法和影響因素；了解城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃應(yīng)注意的問題。第1頁/共39頁商圈分析商圈分析商店選址選擇商店選址選擇城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃本章主要內(nèi)容本章主要內(nèi)容第2頁/共39頁u店址是顧客選擇一家商店的最重要原因之一；店址是顧客選擇一家商店的最重要原因之一；u地址成本很高，一旦選擇需長期使用；地址成本很高，一旦選擇需長期使用；u現(xiàn)在已經(jīng)很難找到好的店址了，因為好的都被現(xiàn)在已經(jīng)很難找到好的店址了，因為好的都被其他商家所占據(jù)。其他商家所占據(jù)。為什么商店選址很重要？商店選址是一項戰(zhàn)略決策第3頁/共3

2、9頁u區(qū)域性集中布局戰(zhàn)略區(qū)域性集中布局戰(zhàn)略u物流配送輻射范圍內(nèi)的推進(jìn)戰(zhàn)略物流配送輻射范圍內(nèi)的推進(jìn)戰(zhàn)略u弱競爭市場先布局戰(zhàn)略弱競爭市場先布局戰(zhàn)略u跳躍式布局戰(zhàn)略跳躍式布局戰(zhàn)略一、店鋪擴(kuò)張戰(zhàn)略第4頁/共39頁案例：沃爾瑪?shù)木W(wǎng)點擴(kuò)張案例：沃爾瑪?shù)木W(wǎng)點擴(kuò)張在沃爾瑪創(chuàng)業(yè)之初，山姆沃爾頓面對像西爾斯、凱瑪特這樣強大在沃爾瑪創(chuàng)業(yè)之初，山姆沃爾頓面對像西爾斯、凱瑪特這樣強大的競爭對手，采取了以小城鎮(zhèn)為主要目標(biāo)市場的發(fā)展戰(zhàn)略。在的競爭對手，采取了以小城鎮(zhèn)為主要目標(biāo)市場的發(fā)展戰(zhàn)略。在6060年代，年代，美國的大型零售公司根本不會在人口低于萬人的小鎮(zhèn)上開分店，而山美國的大型零售公司根本不會在人口低于萬人的小鎮(zhèn)上開分

3、店，而山姆沃爾頓的信條是即使是姆沃爾頓的信條是即使是50005000人的小鎮(zhèn)也照開不誤，而且山姆對商店人的小鎮(zhèn)也照開不誤，而且山姆對商店選址有嚴(yán)格要求，首先要求在圍繞配送中心選址有嚴(yán)格要求，首先要求在圍繞配送中心 600600公里輻射范圍內(nèi)，把小公里輻射范圍內(nèi)，把小城鎮(zhèn)逐個填滿后，然后再考慮向相鄰的地區(qū)滲透，這樣正好使沃爾瑪避城鎮(zhèn)逐個填滿后，然后再考慮向相鄰的地區(qū)滲透，這樣正好使沃爾瑪避開了和那些強大對手直接競爭，同時搶先一步占領(lǐng)了小城鎮(zhèn)市場。待到開了和那些強大對手直接競爭，同時搶先一步占領(lǐng)了小城鎮(zhèn)市場。待到凱瑪特意識到沃爾瑪?shù)拇嬖跁r，后者已經(jīng)牢牢地在小城鎮(zhèn)扎下了根，并凱瑪特意識到沃爾瑪?shù)拇嬖?/p>

4、時，后者已經(jīng)牢牢地在小城鎮(zhèn)扎下了根，并開始向大城市滲透。開始向大城市滲透。第5頁/共39頁擴(kuò)張路徑擴(kuò)張路徑 滾動發(fā)展戰(zhàn)略滾動發(fā)展戰(zhàn)略指通過自己投資，建立新的指通過自己投資，建立新的零售門店，逐步發(fā)展壯大。這種零售門店，逐步發(fā)展壯大。這種擴(kuò)張路徑可以使新門店一開始就擴(kuò)張路徑可以使新門店一開始就能按企業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)運行，有利于能按企業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)運行，有利于企業(yè)一體化管理，原先的經(jīng)營理企業(yè)一體化管理，原先的經(jīng)營理念和模式也能得到充分檢驗。但念和模式也能得到充分檢驗。但這種方式前期投入大，且零售商這種方式前期投入大，且零售商對新區(qū)域的市場有一個了解、認(rèn)對新區(qū)域的市場有一個了解、認(rèn)識、把握的過程，當(dāng)?shù)叵M者需

5、識、把握的過程，當(dāng)?shù)叵M者需要時間了解、接受新進(jìn)入者。要時間了解、接受新進(jìn)入者。 收購兼并戰(zhàn)略收購兼并戰(zhàn)略指采用資本運營方式，將現(xiàn)指采用資本運營方式，將現(xiàn)有的零售企業(yè)收購、兼并過來，有的零售企業(yè)收購、兼并過來，再進(jìn)行整合，使兼并企業(yè)能與母再進(jìn)行整合，使兼并企業(yè)能與母體企業(yè)融為一體。這種戰(zhàn)略比較體企業(yè)融為一體。這種戰(zhàn)略比較容易進(jìn)入一個新市場，然而，兼容易進(jìn)入一個新市場，然而，兼并過來企業(yè)本身的組織結(jié)構(gòu)、管并過來企業(yè)本身的組織結(jié)構(gòu)、管理制度，以及企業(yè)文化與母體企理制度，以及企業(yè)文化與母體企業(yè)相差較大，還需要對其按母體業(yè)相差較大，還需要對其按母體企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，有一個磨企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，有一個

6、磨合陣痛期，這同樣需要成本。合陣痛期，這同樣需要成本。第6頁/共39頁2021-11-153-連鎖經(jīng)營7思 考影響店鋪擴(kuò)張的因素有哪些？影響店鋪擴(kuò)張的因素有哪些？第7頁/共39頁資源條件資源條件市場機會市場機會管理基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)第8頁/共39頁2021-11-151-現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)概述9商圈商圈（trading area）:指零售商店吸引其顧客的地理區(qū)域。指零售商店吸引其顧客的地理區(qū)域。第一節(jié)第一節(jié) 商圈分析商圈分析 主要商圈（主要商圈（primary trading area）:擁有商店擁有商店55%-70%的顧客。的顧客。 次級商圈（次級商圈（secondary trading area）:擁

7、有商店擁有商店15%-25%的顧客。的顧客。邊緣商圈（邊緣商圈（fringe trading area）: 顧客分布最稀，商顧客分布最稀，商店吸引力最弱。店吸引力最弱。邊緣商圈次要商圈商店主要商圈第9頁/共39頁一、商圈結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)商圈異地商圈邊緣商圈第10頁/共39頁二、影響商圈形成的因素 商店規(guī)模商店規(guī)模 經(jīng)營商品的種類經(jīng)營商品的種類 商店經(jīng)營水平及信譽商店經(jīng)營水平及信譽 促銷策略促銷策略 家庭與人口因素家庭與人口因素 競爭對手的位置競爭對手的位置 交通狀況交通狀況第11頁/共39頁 雷利法則雷利法則內(nèi)容：在兩個城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何內(nèi)容：在兩個城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個中介

8、點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。全相同，這一地點到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。ab ab b/b/a a ab: ab: 表示城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到城鎮(zhèn)的里程衡量）表示城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到城鎮(zhèn)的里程衡量） a : a : 表示城鎮(zhèn)人口表示城鎮(zhèn)人口 b : b : 表示城鎮(zhèn)人口表示城鎮(zhèn)人口 : : 城鎮(zhèn)和的里程距離城鎮(zhèn)和的里程距離三、三、 商圈劃定方法商圈劃定方法第12頁/共39頁舉例舉例:

9、:假設(shè)：城鎮(zhèn)人口假設(shè)：城鎮(zhèn)人口9 9萬人，城鎮(zhèn)人口萬人，城鎮(zhèn)人口1 1萬人，距萬人，距2020公里。公里。2020ab ab 15 (15 (公里公里) ) 1 1 1/91/9 20 20 ba ba 5 (5 (公里公里) ) 1 1 9/19/1 15(15(公里公里) 5() 5(公里公里) ) * * * * * * 中介點中介點第13頁/共39頁 B B地地區(qū)區(qū) B B地地區(qū)區(qū) 18公里 A A地地區(qū)區(qū) A A地地區(qū)區(qū) 5公里 14公里 D D地地區(qū)區(qū) D D地地區(qū)區(qū) C C地地區(qū)區(qū) C C地地區(qū)區(qū)圖圖5-1 A5-1 A地區(qū)大概的商圈地區(qū)大概的商圈第14頁/共39頁 赫夫法則赫夫

10、法則赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營面積、顧客從住所到該商業(yè)赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三區(qū)或商店所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三個方面出發(fā)，來對一個商業(yè)區(qū)或商店的商圈進(jìn)行分析。個方面出發(fā)，來對一個商業(yè)區(qū)或商店的商圈進(jìn)行分析。 S Sj j / T/ T ij ij P Pijij = = n n S Sj j / T/ Tijij j=1j=1式中：式中： P Pijij： i i地區(qū)的消費者在地區(qū)的消費者在j j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率；商業(yè)區(qū)或商店購物的概率； S Sj j：j j商店

11、的規(guī)模（營業(yè)面積）或商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或j j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積；商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積； T Tijij： i i地區(qū)的消費者到地區(qū)的消費者到j(luò) j商店的時間距離或空間距離；商店的時間距離或空間距離； ： 通過實際調(diào)研或運用計算機程序計算的消費者對時間距離或通過實際調(diào)研或運用計算機程序計算的消費者對時間距離或 空間距離敏感性的參數(shù)；空間距離敏感性的參數(shù)； S Sj j / T/ T ij ij ：j j商店或商店或j j商業(yè)區(qū)對商業(yè)區(qū)對i i地區(qū)消費者的吸引力；地區(qū)消費者的吸引力； ： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。第15頁/共39頁

12、舉例舉例: : 一個消費者有機會在同一區(qū)域內(nèi)一個消費者有機會在同一區(qū)域內(nèi)3 3個超市中任何一個超市個超市中任何一個超市購物，已知這購物，已知這3 3個超市的規(guī)模和個超市的規(guī)模和3 3個超市與該消費者居住點的個超市與該消費者居住點的時間距離如表所示。時間距離如表所示。 表5-1 三個超市的規(guī)模和與該消費者居住點的時間距離商商 店店時間距離（分鐘）時間距離（分鐘）規(guī)模（平方米）規(guī)模（平方米）A A40405000050000B B60607000070000C C30304000040000第16頁/共39頁如果如果=1，每個超市對這個消費者的吸引力是：，每個超市對這個消費者的吸引力是： A的吸引

13、力是：的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：的吸引力是：40000/30=1333.33該消費者到每個超市購物的概率分別是：該消費者到每個超市購物的概率分別是： 到到A的概率的概率 = 1250/（1250+1166.67+1333.33）= 0.333 到到B的概率的概率 = 1166.67/（1250+1166.67+1333.33）= 0.311 到到C的概率的概率 = 1333.33/（1250+1166.67+1333.33）= 0.356第17頁/共39頁 實驗法 實地調(diào)查實地調(diào)查 訪問前往鄰近其他商店購買

14、商品的顧客，了解顧客住訪問前往鄰近其他商店購買商品的顧客，了解顧客住址及所購商品，以此推斷商圈范圍。址及所購商品，以此推斷商圈范圍。 電話詢問電話詢問 通過電話了解顧客住址和購買情況。通過電話了解顧客住址和購買情況。 郵寄問卷郵寄問卷 提供服務(wù)提供服務(wù) 向顧客提供信用購買，售后服務(wù)時獲得顧客住址及工向顧客提供信用購買，售后服務(wù)時獲得顧客住址及工作地點資料。作地點資料。第18頁/共39頁四、商圈分析的要點四、商圈分析的要點 人口統(tǒng)計分析人口統(tǒng)計分析 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力分析經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力分析購買力指數(shù)購買力指數(shù) = A= A* *50% + B50% + B* *30% + C30% + C* *

15、20%20% 其中：其中：A A：是商圈內(nèi)可支配收入總和：是商圈內(nèi)可支配收入總和 B B：是商圈內(nèi)零售總額：是商圈內(nèi)零售總額 C C：是具有購買力的人口數(shù)量：是具有購買力的人口數(shù)量 競爭狀況分析競爭狀況分析 基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析第19頁/共39頁資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇按照國外的經(jīng)驗和我國城市發(fā)展的實踐，一般按照人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度進(jìn)行按照國外的經(jīng)驗和我國城市發(fā)展的實踐，一般按照人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度進(jìn)行零售商業(yè)和服務(wù)網(wǎng)點的配置：零售商業(yè)和服務(wù)網(wǎng)點的配置：（）（）50005000以下居民：應(yīng)設(shè)置小型超市、生鮮食品店、

16、普通飲食店、書報亭、醫(yī)藥以下居民：應(yīng)設(shè)置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報亭、醫(yī)藥店、肉菜市場、服務(wù)類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、店、肉菜市場、服務(wù)類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購票送票、影碟影帶出租等）等網(wǎng)點，滿足居民的日常需求。代理購票送票、影碟影帶出租等）等網(wǎng)點，滿足居民的日常需求。（）達(dá)到（）達(dá)到2 2萬居民：應(yīng)增加設(shè)置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、萬居民：應(yīng)增加設(shè)置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、書店等）等購物網(wǎng)點；餐飲店、咖啡屋等餐飲網(wǎng)點；影劇院、文體設(shè)醫(yī)藥店、家電店、書店等）

17、等購物網(wǎng)點；餐飲店、咖啡屋等餐飲網(wǎng)點；影劇院、文體設(shè)施等文體娛樂場所。施等文體娛樂場所。（）達(dá)到（）達(dá)到1010萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大型超市；百貨商店；兒童游樂園，中大型書店、萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大型超市；百貨商店；兒童游樂園，中大型書店、銀行、郵局等。銀行、郵局等。（）達(dá)到（）達(dá)到5050萬居民：應(yīng)增加設(shè)置區(qū)域購物中心；超大型超市（貨倉式商場）；商萬居民：應(yīng)增加設(shè)置區(qū)域購物中心；超大型超市（貨倉式商場）；商業(yè)街；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點；圖書館、博物館、體育館、大業(yè)街；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設(shè)施等文化、體育、娛樂場所。型

18、文體娛樂設(shè)施等文化、體育、娛樂場所。（）達(dá)到（）達(dá)到100100萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大規(guī)模的購物中心，內(nèi)設(shè)有萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大規(guī)模的購物中心，內(nèi)設(shè)有2 2個以上大型超市或個以上大型超市或百貨店、百貨店、150150個以上中型專賣店和專業(yè)店、個以上中型專賣店和專業(yè)店、3030個以上餐飲店及個以上餐飲店及2020個以上室內(nèi)室外娛樂休個以上室內(nèi)室外娛樂休閑場所；大型百貨商廈；高級酒店等。閑場所；大型百貨商廈；高級酒店等。第20頁/共39頁商圈飽和指數(shù)：商圈飽和指數(shù)：（C C）（RERE）IRS = IRS = RFRF IRSIRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)C C：

19、某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)RERE： 某地區(qū)每一顧客平均購買額某地區(qū)每一顧客平均購買額RFRF： 某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積第21頁/共39頁一家經(jīng)營食品和日用品的小型超市需測定所在地區(qū)商一家經(jīng)營食品和日用品的小型超市需測定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購買食品及日用品的潛在顧客是業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購買食品及日用品的潛在顧客是4 4萬人，每人每周平均購買額是萬人，每人每周平均購買額是5050元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營食元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營食品及日用品的營業(yè)面積為品及日用品的營業(yè)面積為5000050000平方米，則商圈飽和

20、指數(shù)平方米，則商圈飽和指數(shù)計算為：計算為： 40000400005050 4040 5000050000舉例：第22頁/共39頁第二節(jié)商店位置選擇一、商店選址的原則一、商店選址的原則方便消費者購買方便消費者購買方便貨品運送方便貨品運送有利于競爭有利于競爭有利于網(wǎng)點擴(kuò)充有利于網(wǎng)點擴(kuò)充 第23頁/共39頁優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物；劣勢：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較小；廣告費可能

21、劣勢：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較?。粡V告費可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。二、商店位置類型的設(shè)計 經(jīng)規(guī)劃的購物中心經(jīng)規(guī)劃的購物中心優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的停車場，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，停車場，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及消閑。適合家庭購物及消閑。劣勢：這些地方通常租金

22、較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。劣勢：這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。 孤立店第24頁/共39頁 自然形成的商業(yè)中心自然形成的商業(yè)中心 中心商業(yè)區(qū)（中心商業(yè)區(qū)（central business districtcentral business district，CBDCBD） 是一座城市商業(yè)網(wǎng)點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的是一座城市商業(yè)網(wǎng)點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費者，包括所有階層的人。消費者，包括所有階層的人。 次級商業(yè)區(qū)（次級商業(yè)區(qū)（secondary business districtsecondary business district

23、，SBDSBD） 是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口兩條主要街道的交叉路口 鄰里商業(yè)區(qū)（鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhood business districtneighborhood business district， NBDNBD） 是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個小型是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。 專業(yè)一條街（專業(yè)一條街（stringstring） 是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的

24、一條商街。是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商街。第25頁/共39頁三、三、 位置選擇因素分析位置選擇因素分析 客流規(guī)律客流規(guī)律 周邊商店聚集狀況周邊商店聚集狀況 競爭對手分析競爭對手分析 交通地理條件交通地理條件 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 周圍環(huán)境周圍環(huán)境 物業(yè)成本物業(yè)成本第26頁/共39頁多因素組合分析法多因素組合分析法第27頁/共39頁家樂福的選址要求 家樂福1995年進(jìn)入中國市場，2005年底在中國大陸已經(jīng)成功開設(shè)了78家門店，擁有超過2萬多名員工，2005年銷售額達(dá)到174.36億元人民幣，在當(dāng)年的連鎖企業(yè)排行榜上名列第九位。家樂福在選址方面有以下要求：1. 地理位置要求

25、（1）交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌），人口密度相對集中；（2）兩條馬路交叉口，其一為主干道；（3）具備相當(dāng)面積的停車場，比如在北京至少要有600個以上的停車位。2. 建筑物要求（1）建筑占地面積15000平方米以上；（2）最多不超過兩層；（3）總建筑面積2萬4萬平方米；（4）轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理；（5）建筑物長寬比例10:7或10:6。3. 停車場要求至少600個機動車停車位，非機動車停車場地2000平方米以上，免費供給家樂福公司及顧客使用。4. 租金要求較低的租金，長期的租賃合同（一般是2030年）。第28頁/共39頁四、店址評估四、店址評估新店營業(yè)潛力新店營業(yè)潛力 假設(shè)新開超級

26、市場的商圈有三個層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)假設(shè)新開超級市場的商圈有三個層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為為20002000戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為40004000戶，第三層次邊際商圈戶，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為內(nèi)的居民戶數(shù)為60006000戶。若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為戶。若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為500500元，則：元，則：主要商圈居民支出總額：主要商圈居民支出總額：5005002000=100 2000=100 萬元萬元 次要商圈居民支出總額次要商圈居民支出總額: 500: 5004000=20

27、0 4000=200 萬元萬元 邊際商圈居民支出總額邊際商圈居民支出總額: 500: 5006000=300 6000=300 萬元萬元據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為30%30%，在次要商，在次要商圈為圈為10%10%，在邊際商圈為，在邊際商圈為5%5%，則：，則：主要商圈購買力為：主要商圈購買力為：10010030%=30 30%=30 萬元萬元 次要商圈購買力為次要商圈購買力為: 200: 20010%=20 10%=20 萬元萬元 邊際商圈購買力為邊際商圈購買力為: 300: 300 5%=15 5%=15 萬元萬元該新店

28、營業(yè)潛力可估計為：該新店營業(yè)潛力可估計為：30+20+15=65 30+20+15=65 萬元萬元第29頁/共39頁開店投資與經(jīng)營費用測算開店投資與經(jīng)營費用測算損益平衡點分析損益平衡點分析損益平衡點銷售額損益平衡點銷售額 固定費用固定費用毛利率變動利率毛利率變動利率開店前期投資預(yù)估開店前期投資預(yù)估 開店后經(jīng)營費用預(yù)估開店后經(jīng)營費用預(yù)估第30頁/共39頁 五、五、 選址分析報告選址分析報告商店選址分析報告的內(nèi)容：新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）；新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）；被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況；被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況；新店址周圍居民及流動人口消費結(jié)構(gòu)、消費層次

29、；新店址周圍居民及流動人口消費結(jié)構(gòu)、消費層次；新店開業(yè)后預(yù)計能輻射的范圍；新店開業(yè)后預(yù)計能輻射的范圍；新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)；新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)；新店的市場定位和經(jīng)營特色；新店的市場定位和經(jīng)營特色；新店址經(jīng)營效益預(yù)估；新店址經(jīng)營效益預(yù)估；新店未來前景分析。新店未來前景分析。第31頁/共39頁一、商業(yè)規(guī)劃的目的和原則一、商業(yè)規(guī)劃的目的和原則目的：目的： 保護(hù)商業(yè)資源，合理開發(fā)與保護(hù)商業(yè)資源，合理開發(fā)與利用；利用； 發(fā)揮城市優(yōu)勢，突出特色發(fā)揮城市優(yōu)勢，突出特色經(jīng)營；經(jīng)營； 完善商業(yè)功能，營造宜居完善商業(yè)功能，營造宜居和投資環(huán)境；和投資環(huán)境； 發(fā)揮流通的先導(dǎo)作用。發(fā)揮流通的先導(dǎo)作用。第三節(jié)第

30、三節(jié) 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃原則：原則： 與城市規(guī)劃相結(jié)合；與城市規(guī)劃相結(jié)合； 與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平相結(jié)合；與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平相結(jié)合； 與整體布局優(yōu)化相結(jié)合；與整體布局優(yōu)化相結(jié)合； 大型商業(yè)設(shè)施與中小商店大型商業(yè)設(shè)施與中小商店生存相結(jié)合。生存相結(jié)合。第32頁/共39頁二、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的重點二、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的重點 規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍 包括大型零售商店、商業(yè)街、物流基地等。包括大型零售商店、商業(yè)街、物流基地等。 規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo) 包括包括 社會消費品零售總額、人均社會消費品零售額、零售業(yè)社會消費品零售總額、人均社會消費品零售額、零售業(yè)人均和地均銷售額、連鎖經(jīng)營比重等。人均和地均銷售額、連鎖經(jīng)營比重等。 規(guī)劃重點規(guī)劃重點 市級商業(yè)中心市級商業(yè)中心 商業(yè)街商業(yè)街 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 專業(yè)市場專業(yè)市場 大型零售業(yè)的規(guī)劃大型零售業(yè)的規(guī)劃第33頁/共39頁2021-11-155商店選址