南通地中?；▓@目定位策劃報(bào)告

1、南通永興花苑南通永興花苑1號(hào)地塊號(hào)地塊項(xiàng)目市場報(bào)告項(xiàng)目市場報(bào)告第一部分：南通市宏觀環(huán)境第一部分：南通市宏觀環(huán)境第二部分：第二部分：南通市房地產(chǎn)市場分析南通市房地產(chǎn)市場分析 第三部分：項(xiàng)目分析及定位第三部分：項(xiàng)目分析及定位 第一部分、南通市宏觀環(huán)境第一部分、南通市宏觀環(huán)境 1、人口概況：、人口概況：南通市總?cè)丝谀贤ㄊ锌側(cè)丝?86786萬，常住人口萬，常住人口734734萬萬 ，市區(qū)人口市區(qū)人口85.2685.26萬萬 2、相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析南通市g(shù)dp（單位：億元）020040060080010001200140016002002年2003年2004年2005年江

2、蘇省、南通市人均gdp示意圖（單位：元/人）0500010000150002000025000300002002年2003年2004年2005年南通市人均gdp江蘇省人均gdp2.1、gdp南通市經(jīng)濟(jì)增長速度不斷增加，2005年的gdp較2004年增長了19，增長速度為江蘇省十三市第一。快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)為南通的房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。 2.2、居民收入水平、居民收入水平江蘇省、南通市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（單位：元/人)020004000600080001000012000140002002年2003年2004年2005年南通市市區(qū)人均可支配收入江蘇省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入江蘇省、南通

3、市農(nóng)民純收入示意圖（單位：元/人/年）01000200030004000500060002002年2003年2004年2005年南通市農(nóng)民年純收入江蘇省農(nóng)民年純收入南通市城市居民人均可支配收入逐年提高，且高于江蘇省的平均水平，反映出南通的居民收入水平位居江蘇省的中上游。收入水平的提高，為居民的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求的提高提供了條件，從而激發(fā)出人們對改善居住環(huán)境和消費(fèi)的欲望，促動(dòng)房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 3 3、城市未來規(guī)劃和發(fā)展方向、城市未來規(guī)劃和發(fā)展方向 城市發(fā)展性質(zhì)：城市發(fā)展性質(zhì)：上海北翼現(xiàn)代化的港口、工業(yè)、貿(mào)易、旅游城市。城市人口發(fā)展規(guī)模：城市人口發(fā)展規(guī)模： 近 期(2005年)：85萬

4、遠(yuǎn) 期(2010年)：100萬 遠(yuǎn) 景(2020年)：115萬城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向：以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。遠(yuǎn)景進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。城市發(fā)展結(jié)構(gòu)形態(tài)城市發(fā)展結(jié)構(gòu)形態(tài) ：規(guī)劃形成港閘區(qū)、主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、江海港區(qū)四個(gè)各具特色、城市職能各有側(cè)重、相對獨(dú)立的城市組團(tuán)，（1）港閘區(qū)：）港閘區(qū)： 用地面積：用地面積：20平方公里。規(guī)劃分布人口20萬人，規(guī)劃居住用地385公頃 ，由曙光、永興、新華、公園、閘東等八大居住區(qū)構(gòu)成。主要職能：主要職能：發(fā)展電力、鋼鐵、建材、機(jī)械、紡織、船舶修造為主；居住、公共設(shè)施

5、相應(yīng)配套的城市組團(tuán) （2）主城區(qū)：規(guī)劃分布人口55萬人 （3）開發(fā)區(qū)：規(guī)劃分布人口24萬人 （4）江海港區(qū)：規(guī)劃分布人口1萬人 4 4、南通宏觀環(huán)境綜述、南通宏觀環(huán)境綜述經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人民收入水平的提高，城市人口的不斷增加，為南通的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)。而從未來城市的規(guī)劃來看，港閘區(qū)作為重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一、其居住環(huán)境、配套設(shè)施以及居住氛圍等等必將隨著規(guī)劃的實(shí)施而得到極大的改善。區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展也即將迎來一個(gè)快速發(fā)展和競爭加劇的時(shí)代。 第二部分：第二部分：南通市房地產(chǎn)市場分析南通市房地產(chǎn)市場分析1 1、固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況、固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況 南通固定資產(chǎn)投資額一覽

6、圖309.89448.42605.17815.2644.70%35.00%34.70%01002003004005006007008009002002年2003年2004年2005年00.10.20.30.40.5固定資產(chǎn)投資額（億）增幅南通房地產(chǎn)投資額一覽圖35.9648.3259.3980.0534.40%22.90%34.80%01020304050607080902002年2003年2004年2005年00.050.10.150.20.250.30.350.4房地產(chǎn)投資額（億）增幅體現(xiàn)特征：投資額持續(xù)增長、增長幅度有所回落。體現(xiàn)特征：投資額持續(xù)增長、增長幅度有所回落。 2 2、南通歷年

7、土地市場統(tǒng)計(jì)分析、南通歷年土地市場統(tǒng)計(jì)分析 南通市區(qū)土地價(jià)格走勢圖3688046481535113613776821544947490050010001500200020022003200420052006出讓土地平均價(jià)格（元/）居住用地出讓平均價(jià)格（元/）總體特征體現(xiàn)：土地市場規(guī)范，供地總量均衡?？偭恐鹉赀f增，2005年達(dá)到高峰，總量突破200萬方。06年除非下半年有大宗土地出讓，否則在總量上不會(huì)趕上2005年。 05年開始，南通市區(qū)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房土地出讓，總量突破50萬方，06年則已經(jīng)達(dá)到30萬方。土地價(jià)格的提升直接影響南通房地產(chǎn)的最終銷售價(jià)格，呈現(xiàn)上漲趨勢。 近兩年出讓的土地總量較高，意

8、味著短期內(nèi)今后的市場供應(yīng)量將會(huì)增加，市場競爭將會(huì)加劇。 南通土地市場分析南通土地市場分析小結(jié)小結(jié)1 1）、量）、量 南通土地市場和江蘇其他城市相比較而言是比較理性的，年土地出讓總量適中。南通土地市場和江蘇其他城市相比較而言是比較理性的，年土地出讓總量適中。2 2）、價(jià)）、價(jià) 從價(jià)格上來說，目前南通的地價(jià)水平在江蘇各城市中處在中等水平。如果拿我們曾經(jīng)考察從價(jià)格上來說，目前南通的地價(jià)水平在江蘇各城市中處在中等水平。如果拿我們曾經(jīng)考察過的蘇北幾個(gè)城市來比較，南通的地價(jià)基本能反映其城市價(jià)值，同時(shí)土地增值潛力較大。過的蘇北幾個(gè)城市來比較，南通的地價(jià)基本能反映其城市價(jià)值，同時(shí)土地增值潛力較大。3 3）、趨

9、勢）、趨勢 從城市發(fā)展趨勢結(jié)合我們從政府了解到的信息來判斷，未來南通市區(qū)土地出讓將會(huì)越來越從城市發(fā)展趨勢結(jié)合我們從政府了解到的信息來判斷，未來南通市區(qū)土地出讓將會(huì)越來越少，大規(guī)模的土地出讓基本集中在開發(fā)區(qū)和城區(qū)的邊緣、新興的板塊地帶，傳統(tǒng)意義上的少，大規(guī)模的土地出讓基本集中在開發(fā)區(qū)和城區(qū)的邊緣、新興的板塊地帶，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會(huì)顯現(xiàn)。市區(qū)土地稀缺性將會(huì)顯現(xiàn)。 3、南通房地產(chǎn)市場特征分析南通房地產(chǎn)市場特征分析3.1、區(qū)域界定、區(qū)域界定港閘區(qū)城區(qū)（崇川區(qū)）開發(fā)區(qū)城東城南城中城西城北3.2、南通房地產(chǎn)市場細(xì)化分析南通房地產(chǎn)市場細(xì)化分析 1 1）、城區(qū)（崇川區(qū)）主要樓盤詳情）、城區(qū)（崇川區(qū)

10、）主要樓盤詳情主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：產(chǎn)品形態(tài)以小高層和高層產(chǎn)品為主，少量別墅。主力戶型：主力戶型：主流戶型為130平米左右。主力戶型面積偏大，小戶型少。主流價(jià)格：主流價(jià)格：主城區(qū)產(chǎn)品的總體均價(jià)突破5000元/平方米，而邊緣地帶產(chǎn)品的均價(jià)在4700元/平方米左右。主力客源：主力客源：由于地段因素，客源組成比較廣泛，對其他區(qū)域的客源吸引力也比較強(qiáng)，各個(gè)小區(qū)域內(nèi)主力客源還是以區(qū)域客源為主。發(fā)展趨勢：發(fā)展趨勢：中心地帶土地資源越來越稀缺，重點(diǎn)發(fā)展方向也是趨向于邊緣地帶。產(chǎn)品價(jià)格的上漲幅度將降低。2）、）、開發(fā)區(qū)主要樓盤詳情開發(fā)區(qū)主要樓盤詳情 主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：多層、小高層和別墅，其中小高層占據(jù)了一定的

11、比例。多層主要在春暉花園和萊茵苑。主力戶型：主力戶型：主力戶型同樣偏大，戶型多為100平米以上，小戶型少。 主流價(jià)格：主流價(jià)格：公寓產(chǎn)品整體均價(jià)5000元/平方米左右，別墅均價(jià)在8000元/平米以上。主力客源：主力客源：客源多為市區(qū)換房居民和企業(yè)中層以上管理層，還有少量的日本、韓國籍外商。發(fā)展趨勢：發(fā)展趨勢：開發(fā)區(qū)的住宅將繼續(xù)以高檔產(chǎn)品為主，同時(shí)隨著市政配套設(shè)施的建設(shè)，開發(fā)區(qū)住宅的價(jià)格將繼續(xù)走高。4、港閘區(qū)房地產(chǎn)市場分析、港閘區(qū)房地產(chǎn)市場分析4.1、港閘區(qū)概況、港閘區(qū)概況四大戰(zhàn)略：四大戰(zhàn)略：工業(yè)立區(qū)、城建興區(qū)、開放活區(qū)、富民強(qiáng)區(qū)工業(yè)立區(qū)、城建興區(qū)、開放活區(qū)、富民強(qiáng)區(qū) 主要產(chǎn)業(yè)形態(tài)：農(nóng)業(yè)、工業(yè)和

12、主題市場。主要產(chǎn)業(yè)形態(tài)：農(nóng)業(yè)、工業(yè)和主題市場。 4.2、區(qū)域房地產(chǎn)概述、區(qū)域房地產(chǎn)概述市場剛剛起步、由于港閘區(qū)本身的發(fā)展性質(zhì)是以工業(yè)為主，居住為輔，本身的性質(zhì)也制約了區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。從目前態(tài)勢來看，區(qū)域內(nèi)發(fā)展比較早的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在港閘區(qū)與崇川區(qū)的交接地段，外環(huán)沿線。該地段因?yàn)榕R近市區(qū)，商業(yè)氛圍相對濃厚，成為區(qū)域率先開發(fā)的地段。 4.3、區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析、區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析重點(diǎn)個(gè)案解析：重點(diǎn)個(gè)案解析：盛和盛和. .永興花苑永興花苑 環(huán)境分析環(huán)境分析產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析：產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品面積 景觀營造 其他：智能系統(tǒng)價(jià)格分析價(jià)格分析客源分析客源分析利多利空利多利空項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖4.

13、4、區(qū)域市場特征分析區(qū)域市場特征分析 產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：港閘區(qū)的房地產(chǎn)剛剛起步，產(chǎn)品的品質(zhì)還有待提高，動(dòng)遷房占據(jù)比較大的比重，產(chǎn)品形態(tài)多為多層產(chǎn)品，但小高層和別墅產(chǎn)品也相繼出現(xiàn)在市場；平均每個(gè)動(dòng)遷戶手中都有2-3套房屋，多余房屋的空置導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)入住率不是很高，整體的居住氛圍不是很濃；小區(qū)內(nèi)原先規(guī)劃簡單，沒有特殊的功能空間和公共空間；商業(yè)產(chǎn)品也多以專業(yè)市場為主。價(jià)格特征：價(jià)格特征：區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格相比南通城區(qū)和開發(fā)區(qū)，有著比較明顯的價(jià)格優(yōu)勢。其中，動(dòng)遷房面向動(dòng)遷戶的時(shí)候，價(jià)格不到2000元/平方米，相對而言，又具備更大的優(yōu)勢。區(qū)域目前主要的賣點(diǎn)還是價(jià)格。所以，項(xiàng)目面向市場的時(shí)候，前期價(jià)格定位將是

14、關(guān)鍵。 客源特征：客源特征：目前該區(qū)域居民到南通或者其他區(qū)域購買商品房主要有兩個(gè)原因，一是自身?xiàng)l件滿足，想追求更好的生活品質(zhì)；二是為了自己的后輩的工作和生活而考慮。而同時(shí)，價(jià)格優(yōu)勢也吸引了一部分城區(qū)的客戶來關(guān)注。區(qū)域內(nèi)眾多的外來經(jīng)商客戶是區(qū)域商品房客源組成的一個(gè)重要支撐。但區(qū)域也有不少動(dòng)遷居民對動(dòng)遷房的安置普遍顯得較滿意，或受傳統(tǒng)觀念或者價(jià)格影響，對商品房的接受度還有待提高。 4.54.5、區(qū)域市場未來發(fā)展趨勢淺析、區(qū)域市場未來發(fā)展趨勢淺析 從港閘區(qū)最近兩年的土地儲(chǔ)備來看，除了一些商業(yè)地塊儲(chǔ)備以外，短期內(nèi)住宅用地儲(chǔ)備主要還是集中在永興花苑周邊，以及永興佳園二期、怡園周邊的低價(jià)位普通住宅商品房供

15、應(yīng)用地。整個(gè)區(qū)域的競爭力難及城區(qū)以及開發(fā)區(qū)。 但相信隨著市場的發(fā)展以及區(qū)域環(huán)境的改善，周邊商業(yè)等配套的成熟，港閘區(qū)的房地產(chǎn)也將會(huì)迎來一個(gè)自己的發(fā)展峰期，最終在南通的房地產(chǎn)市場的發(fā)展版圖中占據(jù)一席之地。區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭將愈加激烈區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭將愈加激烈 產(chǎn)品品質(zhì)將得到較大的飛躍產(chǎn)品品質(zhì)將得到較大的飛躍 區(qū)域房地產(chǎn)市場價(jià)格將進(jìn)一步提升區(qū)域房地產(chǎn)市場價(jià)格將進(jìn)一步提升 區(qū)域客源面將逐漸加大區(qū)域客源面將逐漸加大 5、南通、南通市場特征綜述和發(fā)展趨勢市場特征綜述和發(fā)展趨勢 產(chǎn)品主要特征：產(chǎn)品主要特征：從產(chǎn)品的戶型面積上來看，南通市場的主力戶型面積偏大，中小戶型的比重偏低；戶型設(shè)計(jì)上，部分產(chǎn)品三房或者

16、兩房都朝南，房型的通透性有待改善。價(jià)格主要特征：價(jià)格主要特征：目前南通市場的主流產(chǎn)品在高價(jià)位運(yùn)行，再加上大面積，產(chǎn)品的總價(jià)也直接拉高。但區(qū)域與區(qū)域之間的價(jià)格跨度比較大，城區(qū)與港閘區(qū)，開發(fā)區(qū)與港閘區(qū)，產(chǎn)品的價(jià)格空間被拉得比較大。局部市場有提升空間?？驮粗饕卣鳎嚎驮粗饕卣鳎耗壳笆袌鰧π「邔雍透邔赢a(chǎn)品的接受度還不是很高，但正在提升?？蛻魧Νh(huán)線以外區(qū)域的認(rèn)知度同樣偏低，需要后期引導(dǎo)?？蛻魧Ξa(chǎn)品的細(xì)節(jié)、產(chǎn)品的價(jià)格、品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)環(huán)境等等要求在提高。 市場發(fā)展趨勢：市場發(fā)展趨勢：從南通市場目前的狀況來看，市場下一輪的發(fā)展重點(diǎn)將是趨向于開發(fā)區(qū)和港閘區(qū)以及城區(qū)的邊緣地帶。而隨著宏觀調(diào)控以及市場需求的

17、體現(xiàn)，中小戶型的比重會(huì)逐漸增加。小高層、高層產(chǎn)品的比重也會(huì)增加，產(chǎn)品的品質(zhì)感更強(qiáng)。而產(chǎn)品的價(jià)格，整體還有上漲的空間，但幅度會(huì)大大降低。而客源的發(fā)展趨勢則是區(qū)域淡化，多元化。整體來說，南通的房地產(chǎn)市場還有更多的提升空間。 第三部分、項(xiàng)目分析及定位第三部分、項(xiàng)目分析及定位1 1、項(xiàng)目基本條件分析、項(xiàng)目基本條件分析 1.1、項(xiàng)目立基條件分析、項(xiàng)目立基條件分析1.2、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1.2.1、地塊區(qū)位分析、地塊區(qū)位分析1.2.2、地塊周邊環(huán)境分析、地塊周邊環(huán)境分析1.2.3、地塊內(nèi)部條件分析、地塊內(nèi)部條件分析1.2.4、地塊周邊配套分析、地塊周邊配套分析1.2.5、地塊交通條件分析

18、、地塊交通條件分析地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊南側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊內(nèi)部形貌地塊內(nèi)部形貌項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境配套對比圖項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境配套對比圖2、項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析 2.12.1、項(xiàng)目優(yōu)勢分析（、項(xiàng)目優(yōu)勢分析（strengthstrength） 地塊位于港閘區(qū)中心，接近港閘區(qū)發(fā)展最成熟的地段，對客戶具備一定的吸引力。目前港閘區(qū)尚處于剛開發(fā)階段，目前區(qū)域市場存在的競爭對手較少。 相對于南通市區(qū)其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場價(jià)格，本區(qū)域產(chǎn)品具備比較明顯的價(jià)格優(yōu)勢。項(xiàng)目周邊交通條件比較好，并且正在逐步完善，便利的交通為項(xiàng)目將來聚集人氣奠定基礎(chǔ)。社區(qū)規(guī)劃有幼兒園，而這是周邊其他社區(qū)

19、沒有規(guī)劃的，可以籍此增加將來產(chǎn)品的賣點(diǎn)，吸引部分客戶關(guān)注。 2.22.2、項(xiàng)目劣勢分析（項(xiàng)目劣勢分析（weaknessweakness） 項(xiàng)目位于環(huán)線以外的新興區(qū)域，區(qū)域的含金量不高，在南通人的心理距離上，位置比較偏。周邊石材市場和汽車站等的存在使得項(xiàng)目目前周邊環(huán)境體現(xiàn)臟、亂、吵，影響整體的居住品質(zhì)。 除了西側(cè)盛和.永興花苑之外，周邊的住宅多是民宅形式，居住氛圍不濃厚。 生活配套設(shè)施不完善，尤其是滿足居民日常需求的購物、休閑的場所比較欠缺。 項(xiàng)目地塊的容積率偏高，在區(qū)域尚未成熟，市場尚未規(guī)范的前提下，小高層產(chǎn)品的接受度值得商榷。地塊的規(guī)劃條件中，有很多是硬性規(guī)定，比如公共綠地的要求，直接影響整

20、個(gè)社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終影響品質(zhì)。 盛和.永興花苑已經(jīng)消化掉市場不少優(yōu)質(zhì)客源。 2.3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（opportunityopportunity） 港閘區(qū)作為一個(gè)新興區(qū)域，其房地產(chǎn)市場將越來越成熟，而項(xiàng)目所在地段，將是港閘區(qū)今后主要的居住區(qū)，項(xiàng)目面臨著比較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。區(qū)域內(nèi)目前商品房數(shù)量還不多，主要是動(dòng)遷房，競爭品質(zhì)不高。 南通的房地產(chǎn)市場目前在產(chǎn)品面積戶型設(shè)計(jì)上，主要還是偏向于中大戶型，對于本項(xiàng)目而言，存在著一定的市場機(jī)會(huì)可以在戶型和產(chǎn)品總價(jià)上來提升產(chǎn)品的競爭力。 南通的房地產(chǎn)市場近些年發(fā)展很快，供需兩旺，這也為項(xiàng)目發(fā)展提供了一個(gè)比較好的大環(huán)境。 2.4、項(xiàng)目威脅分析（項(xiàng)

21、目威脅分析（thteatthteat） 項(xiàng)目周邊還有未開發(fā)地塊，市場未來的競爭將比較激烈。 整個(gè)南通市去年和今年的經(jīng)濟(jì)適用房和動(dòng)遷房的土地出讓總量超過80萬方，總建面超過100萬方，這無疑會(huì)分流掉很大一部分客源。 最近國家宏觀調(diào)控很多，在項(xiàng)目操作的時(shí)間中，政策調(diào)控后的市場變化還需觀察。項(xiàng)目操作有一定變數(shù)。 2.5、項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot綜合分析綜合分析 項(xiàng)目目前最大的優(yōu)勢是區(qū)域的價(jià)格，這對于項(xiàng)目在今后的市場競爭中尤其是針對外區(qū)域產(chǎn)品的競爭，吸引外區(qū)域的客源方面具備比較大的優(yōu)勢。而對于區(qū)域內(nèi)競爭，項(xiàng)目目前主要的優(yōu)勢體現(xiàn)是在地段。同時(shí)，項(xiàng)目的劣勢也比較明顯，那就是項(xiàng)目所處的區(qū)位以及項(xiàng)目目前周邊的

22、環(huán)境。環(huán)線以外的區(qū)位在南通市區(qū)居民的心中比較偏僻，發(fā)展空間有限；而項(xiàng)目周邊環(huán)境臟亂吵更是制約了客戶的關(guān)注。當(dāng)區(qū)域市場競爭越來越激烈，項(xiàng)目操作面臨更多潛在威脅的時(shí)候，我們?nèi)绾我?guī)避劣勢和威脅，充分利用優(yōu)勢和機(jī)會(huì)，對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位和操作，便顯得至關(guān)重要了。3 3、項(xiàng)目市場定位、項(xiàng)目市場定位 3.13.1、項(xiàng)目市場形象定位建議、項(xiàng)目市場形象定位建議 3.1.1、定位依據(jù)、定位依據(jù)定位策略要點(diǎn)：定位策略要點(diǎn)： 我們的潛在目標(biāo)客源來自于哪里？如何抓住市場的主流客源？他們有什么我們的潛在目標(biāo)客源來自于哪里？如何抓住市場的主流客源？他們有什么需求？需求？如何拓展客源面，吸引外區(qū)域的優(yōu)質(zhì)客源也來關(guān)注本項(xiàng)目？如

23、何拓展客源面，吸引外區(qū)域的優(yōu)質(zhì)客源也來關(guān)注本項(xiàng)目？市場目前存在哪些主要問題？在市場競爭日趨激烈的情況下，項(xiàng)目憑借什市場目前存在哪些主要問題？在市場競爭日趨激烈的情況下，項(xiàng)目憑借什么來贏得市場，形成差異化競爭？么來贏得市場，形成差異化競爭？在區(qū)域剛發(fā)展之時(shí)，產(chǎn)品如何能走在市場的前列？將市場和公司的品牌塑在區(qū)域剛發(fā)展之時(shí)，產(chǎn)品如何能走在市場的前列？將市場和公司的品牌塑造長期延續(xù)下去？造長期延續(xù)下去？ 3.1.2、項(xiàng)目形象具體定位項(xiàng)目形象具體定位 城市西北區(qū)新生活中心、高性價(jià)比品質(zhì)生活社城市西北區(qū)新生活中心、高性價(jià)比品質(zhì)生活社區(qū)區(qū)城市西北區(qū)：城市西北區(qū)：凸顯本項(xiàng)目所在區(qū)位，南通城市的西北區(qū)。新生活中

24、心：新生活中心：彰顯項(xiàng)目所在區(qū)位的發(fā)展前景，將來項(xiàng)目所在區(qū)將是城市西北區(qū)的又一個(gè)大型的生活居住中心，區(qū)域的房地產(chǎn)市場升值潛力無限。生活中心的概念涵蓋了將來區(qū)域內(nèi)完善的生活條件。給客戶以無限的遐想空間。高性價(jià)比：高性價(jià)比：項(xiàng)目的檔次是中高檔，但我們強(qiáng)調(diào)的是項(xiàng)目的性價(jià)比。讓客戶買到最合算的產(chǎn)品，才能在市場競爭中居于優(yōu)勢地位。各類層次的客戶最終的產(chǎn)品追求也會(huì)著重體現(xiàn)在產(chǎn)品的性價(jià)比上。品質(zhì)生活社區(qū)：品質(zhì)生活社區(qū)：在這里，你享受的是品質(zhì)生活，每個(gè)人的生活追求。3.23.2、項(xiàng)目客源初步定位、項(xiàng)目客源初步定位 3.2.1、客源、客源開發(fā)思路開發(fā)思路 3.2.23.2.2、項(xiàng)目客源區(qū)域分析、項(xiàng)目客源區(qū)域分析 3.2.33.2.3、項(xiàng)目客源購房動(dòng)機(jī)分析、項(xiàng)目客源購房動(dòng)機(jī)分析 根據(jù)潛在客源的特性，對客戶的購房動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，不外乎有以下幾種：結(jié)婚結(jié)婚 定居南通定居南通 改善居住條件改善居住條件 居住自建房或商品房，要改善居住條件居住自建房或商品房，要改善居住條件 對動(dòng)遷房不滿意，改善居住條件對動(dòng)遷房不滿意，改善居住條件 投資投