2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考試題與答案B卷

1、2021年-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試題與答案b卷第1題 題目分類:每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，是因?yàn)榉?地產(chǎn)具有（）oa）.用途廣泛性b.異質(zhì)性c.弱流動(dòng)性d.長(zhǎng)壽命性正確答案：b第2題 題目分類:與購(gòu)買股票相比，部分投資者更愿意投 資房地產(chǎn)的主要原因是（）oa.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)b.房地產(chǎn)投資所需資金少c.房地產(chǎn)投資收益更高d.房地產(chǎn)能保值增值正確答案：d第3題 題目分類：能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高 收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇（）oa）.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資b.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資c.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資d）.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資正確答

2、案：c第4題 題目分類:若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為15%,國(guó) 債的收益率為5%,商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4,則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益率為（）o a. 14%b. 19%c）. 21%d. 22%正確答案：b第5題 題目分類:下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）oa,開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)b. 土地轉(zhuǎn)化率c.住房可支付性指數(shù)d.住房市場(chǎng)指數(shù)正確答案：a第6題 題目分類:房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從 歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期（）oa.平均空置率b.平均吸納率c).平均交易量d.平均租售價(jià)格正確答案：a第7題 題目分類:

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過度開發(fā)的 誘因不包括()。a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差b.購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差c).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為d.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性正確答案：b第8題 題目分類:張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年 后增長(zhǎng)1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為 ()oa. 7. 05%b. 7. 17%c). 14. 10%d. 14. 34%正確答案：a第9題 題目分類:某筆投資分3年回收，投資者期望收益 率為8%,預(yù)計(jì)未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬 元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額 為（）萬元。a. 110.00b. 1

4、10.47c. 119.31d. 172.43正確答案：c第10題 題目分類:某倉(cāng)庫(kù)出租期為15年，年租金于每年 年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長(zhǎng)率 為2%,年折現(xiàn)率為5%,則第1年的租金收入是（）元。a. 23096.67b. 24308. 23c. 24754. 28d. 25523.64正確答案：b第11題 題目分類:李某向銀行貸款30萬元購(gòu)買了一套的 住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤(rùn)為6%,按月等 額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10 萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。a. 948.72b. 1039.09c. 1200.58d. 2

5、149.29正確答案：b第12題 題目分類:某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限 15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元, 則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是（）元。a. 10923.89b. 12673.3 9c. 23326.61d. 25076.11正確答案：a第13題 題目分類:某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬元, 其中資金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸 資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%,資本金投資收益率為22%,則 項(xiàng)目全部投資收益率為（）oa. 12. 00%b. 14.00%c. 14. 80%d. 17. 20%正確答案：c第14題 題目分類:在計(jì)算房地

6、產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本 時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是（）oa.建造費(fèi)用b）.融資費(fèi)用c.其他工程費(fèi)用d.專業(yè)人員費(fèi)用正確答案：b第15題（多項(xiàng)選擇題）確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金 的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利率中可視 作機(jī)會(huì)成本的有（）。a.國(guó)債收益率b）.銀行存款利率c）.市場(chǎng)平均投資收益率d）.銀行貸款利率e.銀行同業(yè)拆借利率正確答案：a, b,第16題（多項(xiàng)選擇題）下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣 工房屋價(jià)值的有（）。a.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資b. 土地購(gòu)置費(fèi)用c.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)d.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資e.廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用正確答案：a, d,第17

7、題（多項(xiàng)選擇題）關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的說法，正確 的有（）。a.存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益b.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)c.需求者可以通過租賃來滿足其需求d.供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)e.供求關(guān)系不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求 正確答案：b, c, d,第18題（多項(xiàng)選擇題）關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說法，正 確的有（）oa.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)b）.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底c.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文 件的組成部分d.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)e.招標(biāo)控制價(jià)必須保密 正確答案：a, c, d,第19題（多項(xiàng)選擇題）根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不

8、同屬性的重視 程度，可將市場(chǎng)細(xì)分為（）oa）.同質(zhì)偏好市場(chǎng)b.異質(zhì)偏好市場(chǎng)c.分散偏好市場(chǎng)d.集群偏好市場(chǎng)e.個(gè)體偏好市場(chǎng)正確答案：a, c, d,第20題（多項(xiàng)選擇題）作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位的主 要方式有（）。a,產(chǎn)品定位b.避強(qiáng)定位c.競(jìng)爭(zhēng)性定位d,對(duì)抗性定位e.重新定位正確答案：b, d, e,第21題（多項(xiàng)選擇題）關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的 說法，正確的有（）。a）,名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，名義利率與實(shí)際利率 的差異就越大b.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=l時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率c.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>l時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率d.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)趨向于無窮時(shí)，名義利率r與實(shí)際

9、 利率i的關(guān)系為：i=erle.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值正確答案：b, c, d,第22題（多項(xiàng)選擇題）房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主 要表現(xiàn)形式有（）oa.銷售收入b).租金收益c.開發(fā)利潤(rùn)d).物業(yè)增值e.股權(quán)增加正確答案：b, d, e,第23題(多項(xiàng)選擇題)關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說法，正確的有 ()oa).現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率b.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率c).現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響d.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來的收益e.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力正確答案：b,c,e,第24題(多項(xiàng)選擇題)下列不確定性因素

10、中，影響房地產(chǎn) 置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果的有()oa.權(quán)益投資比率b.空置率c. 土地費(fèi)用d).容積率e.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 正確答案：a, b, e, 第25題（多項(xiàng)選擇題）若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有（）o a.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小b.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小c.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小d.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小e.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小正確答案：b, e,第26題（多項(xiàng)選擇題）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究 要解決的主要問題是（）oa.做出是否投資的決定b.對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算c.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要d.有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究e

11、.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正確答案:a,c,d,第27題（多項(xiàng)選擇題）下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有（）oa.銀行信貸b.商業(yè)信用c.企業(yè)債券d.租賃融資e.發(fā)行股票正確答案：a,b,c,d,第28題（多項(xiàng)選擇題）在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需要考慮的主要問題有（）oa.寫字樓可出租或可使用面積的計(jì)算b.寫字樓基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金之間的關(guān)系c.出租單元的室內(nèi)裝修d.租戶的財(cái)務(wù)狀況e.出租單元擬經(jīng)營(yíng)內(nèi)容正確答案：a,b,c,第29題（判斷題）對(duì)房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可是所投資的房地產(chǎn)保值和增加。（）正確答案：正確第30題（判斷題）報(bào)告期內(nèi)的房?jī)r(jià)水平

12、，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均價(jià)格表示。（）正確答案：正確第31題（判斷題）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工過程中，施工單 位發(fā)生變更的，不必重新申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。（） 正確答案：錯(cuò)誤 第32題（判斷題）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一般應(yīng)從收集二手資 料開始。（）o 正確答案：正確 第33題（判斷題）按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間 軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第（nt）個(gè)計(jì)息周期的期末。（）正確答案：錯(cuò)誤第34題（判斷題）在復(fù)利計(jì)算中，年值是指在連續(xù)的各計(jì)息周期末等額支付金額的價(jià)值。（）正確答案：正確第35題（判斷題）在房地產(chǎn)投資分析中，如果沒有考慮通 貨膨脹對(duì)收益現(xiàn)金流的影響，則可適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)值。 （）正

13、確答案：正確第36題（判斷題）由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的開發(fā)資 金較多，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，所以流動(dòng)率相對(duì)較低。正確答案：正確第37題（判斷題）在其他風(fēng)險(xiǎn)因素不發(fā)生變化的情況下， 最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）正確答案：正確第38題（判斷題）從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定型決策。（）正確答案：錯(cuò)誤第39題（判斷題）在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，資金 籌措計(jì)劃是以開發(fā)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為 基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。（）正確答案：正確第40題（判斷題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因?yàn)橛泄?定的票面利率和期限，所以其市場(chǎng)價(jià)格比股票價(jià)格穩(wěn)定。（）

14、 正確答案：正確第41題（判斷題）政府儲(chǔ)備土地的抵押價(jià)值為市場(chǎng)估價(jià)價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。（）正確答案：正確第42題（判斷題）在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì) 租戶的人身安全和財(cái)務(wù)安全負(fù)主要責(zé)任。（）正確答案：錯(cuò)誤第43題（判斷題）在大型購(gòu)物中心的物業(yè)管理中，購(gòu)物中 心內(nèi)公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常提按鈕租戶獨(dú)立承租的面積 與購(gòu)物中心可出租總面積額比例分?jǐn)?。（）正確答案：正確第44題（解答題）（每題10. 00分）題目分類：未按章節(jié) 分類的試題（如真題模擬預(yù)測(cè)題）> 計(jì)算 > 某房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目占地面積66667m2,容積率為2.0, 土地取得成本為 60000萬元。項(xiàng)目

15、可出售面積為120000ni2,其中：高層住宅 60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2o各類房屋的綜合 造價(jià)分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商 鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價(jià)按上述三類房屋的 加權(quán)單位綜合造價(jià)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元。各類房屋預(yù) 計(jì)銷售均價(jià)分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元 /m2;商鋪26000元/m2。銷售費(fèi)用為銷售收入的2%;銷售稅費(fèi) 為銷售收入的6. 5%o請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)及其 預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均比的比率。第45題（解答題）（每題10. 00分）題目分類：未按章節(jié) 分類的試題（如真

16、題 模擬預(yù)測(cè)題）> 計(jì)算 > 某投資者以 8000萬元購(gòu)買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經(jīng) 營(yíng)20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費(fèi)用5000萬元，裝修改造期為1 年。改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2,酒店客房210 間。改造完成后，該項(xiàng)目即開始經(jīng)營(yíng)。前四年寫字樓年租金 960元a12,出租率85%;客房平均價(jià)格為每天180元/間，入 住率90%;其他收入為600萬元/年;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用收入的45%o該 投資者決定在第6年對(duì)該樓進(jìn)行第二次改造，將寫字樓中的5000ni2改造成100間客房，改造期為1年，改造費(fèi)用為銀行 提供的數(shù)額為2000萬元、期限為3年、年利率8%、按年等 額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫字樓和 原油的