XXXX年西安廣天地產(chǎn)浐灞項目營銷戰(zhàn)略方案

1、廣天地產(chǎn) 浐灞項目營銷戰(zhàn)略方案北京合晟尚圓房地產(chǎn)顧問有限公司西安分公司2010-6-20 提到京基實業(yè)，對于合晟尚圓的市場研發(fā)團(tuán)隊所有成員來提到京基實業(yè)，對于合晟尚圓的市場研發(fā)團(tuán)隊所有成員來講都已不在陌生；提到咸寧路項目，對于合晟尚圓策略團(tuán)隊所講都已不在陌生；提到咸寧路項目，對于合晟尚圓策略團(tuán)隊所有成員來講都不在茫然；有成員來講都不在茫然；6060個工作日的腦力風(fēng)暴，帶來的是我個工作日的腦力風(fēng)暴，帶來的是我們對于該項目的重新理解與詮釋，感謝大家一起走過們對于該項目的重新理解與詮釋，感謝大家一起走過1 1、宏觀市場分析、宏觀市場分析a)一線城市房地產(chǎn)市場分析b)西安5月樓市狀況分析c)總結(jié)2 2

2、、西安市場分析、西安市場分析a)浐灞區(qū)域市場分析b)浐灞區(qū)域在售已售樓盤調(diào)查分析c)LOFT產(chǎn)品市場調(diào)查分析d)總結(jié)第一篇、市場篇第一篇、市場篇1 1、宏觀市場分析、宏觀市場分析從房地產(chǎn)銷售狀況分析看，從房地產(chǎn)銷售狀況分析看，15月，全國商品房銷售面積3.023.02億平方米，比去年同期增長22.5%，增幅比14月回落10. 3個百分點。5月份當(dāng)月，商品房銷售面積67776777萬平方米，比上月減少1274萬平方米，下降15.8%15.8%；商品房銷售額3335億元，比上月減少1113億元，下降25.0%。 從房地產(chǎn)開發(fā)完成情況看，從房地產(chǎn)開發(fā)完成情況看，15月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資139171

3、3917億元，同比增長38.2%38.2%，其中，商品住宅投資9643億元，同比增長35.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重過半。5月份當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3985億元，比上月增加648億元，增長19.4%19.4%。房屋新開工面積6.15億平方米，同比增長72.4%。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源看，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源看，15月為27288億元，同比增長57.2%，企業(yè)自籌資金9541億元，遠(yuǎn)高于國內(nèi)貸款，開發(fā)商似乎也沒有因為銷售的下降而手中的現(xiàn)金流減少。 a)一線城市房地產(chǎn)市場分析面對樓市新政，房屋銷售應(yīng)聲下降，開發(fā)商投資則不減反增。面對樓市新政，房屋銷售應(yīng)聲下降，開發(fā)商投資則不減反增

4、。 2010年5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，漲幅比4月份縮小0.4個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個百分點。環(huán)比漲幅為連續(xù)14個月新低。面對新政，房屋價格開始出現(xiàn)松動，漲幅縮小。面對新政，房屋價格開始出現(xiàn)松動，漲幅縮小。 信貸政策走向的不確定性。信貸政策走向的不確定性。二手房市場熱度開始降溫。二手房市場熱度開始降溫。1 1、宏觀市場分析、宏觀市場分析 a)一線城市房地產(chǎn)市場分析1 1、宏觀市場分析、宏觀市場分析 b)西安5月樓市狀況分析5 5月西安樓市：供月西安樓市：供70.77%70.77%、銷、銷29.41%29.41%、價、價5.79%5.7

5、9%供：供：新批預(yù)售面積40.05萬平方米 環(huán)比下滑70.77%。銷：銷：商品房成交100.21萬平方米 環(huán)比下滑29.41% 。價：價：西安住宅成交均價5647元 環(huán)比下滑5.79% 。1、2010年一、二季度中,一線城市自住型需求日漸式微,二、三線城市將隨2009年房價的快速攀升而逐漸受到抑制。2、政策壓力下,預(yù)期房價下調(diào)促使投資/投機(jī)性需求明顯衰減。3、商品住宅短期靜態(tài)供應(yīng)明顯不足,中長期供應(yīng)有望跟上。4、2010年以來政府對高房價抑制意圖明顯,優(yōu)惠收緊。5、供小于求的形勢未來將有緩解,多數(shù)城市房價一季度同比下跌。未來全國宏觀市場環(huán)境不容樂觀！宏觀市場支撐與導(dǎo)向宏觀市場支撐與導(dǎo)向結(jié)論結(jié)論

6、1、各個區(qū)域城市根據(jù)其自身狀況調(diào)整房價幅度；2、市場的供應(yīng)量將進(jìn)一步加大；3、投資投機(jī)客戶急劇下滑或遭遇封堵。剛性自住客戶成為購房主力大軍剛性自住客戶成為購房主力大軍2 2、西安市場分析、西安市場分析 a)浐灞區(qū)域市場分析浐灞區(qū)域規(guī)劃分析浐灞區(qū)域規(guī)劃分析預(yù)計到2020年，人口將達(dá)到55萬，基本建成集生態(tài)、會展、商務(wù)、休閑、文化、居住等功能為一體的新城區(qū)，從而使浐灞生態(tài)區(qū)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧，“宜居宜創(chuàng)業(yè)”的西安第三代新城。第三代新城第三代新城西安浐灞生態(tài)區(qū)西安浐灞生態(tài)區(qū)2 2、西安市場分析、西安市場分析 a)浐灞區(qū)域市場分析浐灞區(qū)域規(guī)劃分析浐灞區(qū)域規(guī)劃分析新區(qū)新區(qū)將將具備五大功能：具

7、備五大功能：一、將形成生態(tài)型濱水城市新區(qū)；二、形成行政辦公功能區(qū)，容納部分市行政辦公管理職能；三、浐灞新區(qū)作為歐亞大陸橋金融貿(mào)易首腦區(qū)，引入國際論壇、會展經(jīng)濟(jì)和地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)；四、是打造高品質(zhì)城市濱水居住區(qū)，吸納來自老城區(qū)的居住人口；五、是隨著流域水環(huán)境整治工程的推進(jìn)和廣運(yùn)潭、三角洲歐亞論壇等項目的定點和建設(shè)，將使浐灞河生態(tài)區(qū)在不久的將來成為西安市著名的休閑旅游度假區(qū)。2 2、西安市場分析、西安市場分析 b)浐灞區(qū)域在售已售樓盤調(diào)查分析1 1號區(qū)域項目號區(qū)域項目序號項目名稱項目名稱總建面總建面（）（）總戶總戶數(shù)數(shù)容積率容積率綠化綠化率率業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積區(qū)間面積區(qū)間銷售均價銷售均價開盤時間開盤時間現(xiàn)狀

8、現(xiàn)狀1恒大綠洲68000044103.3145%住宅81.830065002009-5-1在售1檀香園1000006362.5540%高層、小高層8516747002009-3在售1東方綠洲26343350001.7444%高層、多層87.814041002009-8-31在售1暖山康城30000024533.4247%高層9714956002008-11-29尾盤1萬合世家20000020003.530%高層住宅 38.413036002010-4-28在售1國際幸福城1000000300003.540%高層752803500未開盤認(rèn)購中2 2、西安市場分析、西安市場分析 b)浐灞區(qū)域在售已

9、售樓盤調(diào)查分析2 2號區(qū)域項目號區(qū)域項目序號項目名稱項目名稱總建面總建面（）（）總戶總戶數(shù)數(shù)容積率容積率綠化綠化率率業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積區(qū)間面積區(qū)間銷售均價銷售均價開盤時間開盤時間現(xiàn)狀現(xiàn)狀2福邸銘門20000020005.340%高層、小高層91.4818058002010-4在售2新東尚23000018294.338%高層住宅6217258002009-9-26在售2沁水新城40000020001.1970%小高層、高層、別墅9023056002010在售2恒大名都31000025973.3148%躍層、高層6018054872008-9-27在售2廣廈水岸東方110000070002.245%高層

10、7718549002009-4-25在售2榮德.棕櫚9840%多層、高層8813850302007-6-30售罄2金海灣（經(jīng)適房）23000019804.348%高層8112720003500元/未開盤認(rèn)購中2 2、西安市場分析、西安市場分析 b)浐灞區(qū)域在售已售樓盤調(diào)查分析3 3號區(qū)域項目號區(qū)域項目序號項目名稱項目名稱總建面總建面（）（）總戶數(shù)總戶數(shù)容積率容積率綠化綠化率率業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積區(qū)間面積區(qū)間銷售均價銷售均價開盤時間開盤時間現(xiàn)狀現(xiàn)狀3中新浐灞半島3100000800002.0245%高層、小高層、多層、別墅7021870002007-6-7在售3普華淺水灣640

11、00060002.6135%高層9030758002009-10-24在售3御錦城3000000300002.0442%高層、小高層、多層9022068002009-9-26在售3西岸國際花園16000040003.4940%小高層、高層8013045002010-6-1在售3浐灞新城70000010002.3940%多層、小高層6012029002009-11-1在售3灞柳新居1400004501.840%多層5912219002008-11-8在售3麗水花都.居尚1000008003.235%高層、多層8712045002008-1-1在售3新興駿景園24000020003.4640%高層

12、、小高層、花園洋房9215555002009-9-5在售3康馨花園1800008342.340%多層7314820002008-2-17售罄3東城水岸10000010001.530%多層7812820002008-12-17售罄3浐灞黃金城21000055001.851%高層、小高層38130.9735002010-6認(rèn)購中3紫郡觀瀾1000008263.9848%高層461604000未開盤前期咨詢3浐灞一號60000048004.648%高層88.0914353802010-5-23在售2 2、西安市場分析、西安市場分析 b)浐灞區(qū)域在售已售樓盤調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)量較大，大盤較多，為西

13、安繼曲江板塊之后的第二大熱點板塊；區(qū)域內(nèi)在售項目面積區(qū)間基本為80平米以上的相對舒適型住房，3060平米的經(jīng)濟(jì)緊促型住房稀缺；區(qū)域內(nèi)在售已售項目根據(jù)開發(fā)周期及綜合品質(zhì)價格呈現(xiàn)三個階段，初級階段2000-3500元/平米，中級階段3500-5000元/平米，目前階段5500-7000元/平米；區(qū)域內(nèi)在售已售項目的開發(fā)定位為中等略偏高，針對客戶群主要以（經(jīng)濟(jì)收入較低）首次置業(yè)者或由于家庭的需要-改善型客戶。區(qū)域市場支撐與導(dǎo)向區(qū)域市場支撐與導(dǎo)向結(jié)論結(jié)論2 2、西安市場分析、西安市場分析 b)浐灞區(qū)域在售已售樓盤調(diào)查分析結(jié)論結(jié)論1 1：區(qū)域內(nèi)項目開發(fā)以：區(qū)域內(nèi)項目開發(fā)以居住居住為主為主結(jié)論結(jié)論2 2：

14、區(qū)域內(nèi)：區(qū)域內(nèi)小戶型小戶型擁有一定的市場空間擁有一定的市場空間區(qū)域市場支撐與導(dǎo)向區(qū)域市場支撐與導(dǎo)向結(jié)論結(jié)論2 2、西安市場分析、西安市場分析 c) LOFT產(chǎn)品市場調(diào)查分析項目名稱項目名稱總建面總建面總戶數(shù)總戶數(shù)容積率容積率綠化率綠化率業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積區(qū)間面積區(qū)間銷售均價銷售均價開盤時間開盤時間現(xiàn)狀現(xiàn)狀逸翠園（i都會）106000030422.540%高層、loft3410080002009-8-8在售奧林匹克花園100000060002.540%多層、小高層、精裝LOFT335151002009-12-6在售東方羅馬花園30000010002.840%小高層、高層3969100002009-3-

15、15在售新東尚23000018295.238%高層5017255002009-4-11售罄紫薇尚層1800001863330%住宅、商業(yè)、LOFT、公寓5117785002009-9-19尾盤公園天140%高層、小高層40180120002006-9-30售罄橡樹街區(qū)1400009004.3540%住宅、公寓、SOHO工社 藍(lán)調(diào)商街369668002007-10-20在售尚品國際110000744430%精裝loft4070120002010-5尾盤2 2、西安市場分析、西安市場分析 c)LOFT產(chǎn)品市場調(diào)查分析項目名稱項目名稱總建面（）總建面（）總戶數(shù)總戶數(shù)容積率容

16、積率綠化率綠化率業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積區(qū)間面積區(qū)間銷售均價銷售均價開盤時間開盤時間現(xiàn)狀現(xiàn)狀領(lǐng)袖長安6000010003.140%精裝loft30605000_唐延公館360007005.335%loft3511098002010未開盤高新品閣35191.444834.935%復(fù)式、平層、LOFT329285002009-12-1售罄云景興慶苑35000600620%平層、復(fù)式5014658002008-7-1尾盤橙仕空間31554.994184.1232%高層46.46105.2685002009-2-12售罄首秀133204946.8636%高層4012062802009-12-27在售西安西安“LO

17、FT”LOFT”經(jīng)典案例剖析經(jīng)典案例剖析開發(fā)商陜西西高置業(yè)有限公司項目位置高新區(qū)高新三路8號 產(chǎn)品類型高層占地面積8733.30平方米總建面積31554.99平方米項目產(chǎn)品規(guī)劃1棟高層，共1棟，總高15層 。容積率4.12綠化率32%總套數(shù)418套產(chǎn)品面積區(qū)間55-105 主力戶型：46.46105.26 開盤時間2009-2-12 交房時間2010-05-01 現(xiàn)階段動態(tài)在售房源85-105，均為loft結(jié)構(gòu)，2010年9月交房，目前為準(zhǔn)現(xiàn)房。 目前均價8500元/平方米 橙仕空間橙仕空間開發(fā)商西安新明基置業(yè)有限公司 項目位置西高新唐延路與科技六路交匯處 產(chǎn)品類型高層、點式 占地面積4000

18、0平方米 總建面積140000平方米 容積率2.964綠化率40%總套數(shù)892套產(chǎn)品面積區(qū)間Loft主力戶型40.62-104.71 開盤時間2008-04-18 交房時間2009-08-31 現(xiàn)階段動態(tài)橡樹街區(qū)目前現(xiàn)房發(fā)售，30-68一室戶型參考均價6800元/平米，94兩室戶型參考均價6200元/平米。目前均價8300元/平方米 橡樹街區(qū)橡樹街區(qū)I I都會都會開發(fā)商和記黃埔地產(chǎn)（西安）有限公司 項目位置高新唐延南路與繞城高速交匯處東南角 產(chǎn)品類型高層占地面積484909平方米 總建面積1060000平方米 項目產(chǎn)品規(guī)劃34平米-56平米戶型為主，層高5.3m，可靈活打通組合。Loft 2.

19、0更以80平米-100平米戶型為主，三層兩戶，6米挑空，2.5米陽臺。容積率2.50綠化率40%總套數(shù)1600套產(chǎn)品面積區(qū)間LOFT19層面積區(qū)間34-56平米，LOFT20、29層，面積區(qū)間80-100平米。開盤時間2009-8-8 交房時間2010-09-30 現(xiàn)階段動態(tài)i都會為逸翠園2期項目，主打loft多功能戶型，參考均價8000元/平米，預(yù)計2010年9月底入住。目前均價8000元/平方米 紫薇尚層紫薇尚層開發(fā)商西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目位置西安市太白南路東側(cè) 產(chǎn)品類型高層、小高層 占地面積56454.88平方米 總建面積150000平方米 項目產(chǎn)品規(guī)劃共10棟高層，

20、集住宅、商業(yè)、LOFT、公寓為一體的多元化、復(fù)合性綜合社區(qū)。容積率5.5綠化率30%總套數(shù)1583套開盤時間2007-12-22 交房時間2010-07-30 現(xiàn)階段動態(tài)loft單層100平，雙層200平，暫無優(yōu)惠，預(yù)計今年年底交房。目前均價9000元/平方米 公園天下公園天下開發(fā)商西安東航置業(yè)有限公司 項目位置桃園南路21號 產(chǎn)品類型高層、小高層占地面積80000平方米 總建面積200000平方米 項目產(chǎn)品規(guī)劃共17棟，高層4棟，小高層7棟，公寓樓2棟。 容積率3.1綠化率40%總套數(shù)1699套產(chǎn)品面積區(qū)間40-180平米 開盤時間2006-09-30 交房時間2008-05-31 現(xiàn)階段動

21、態(tài)公園天下目前一百余套精裝修房源待售，預(yù)計三月開盤銷售。目前均價12000元/平方米 奧林匹克花園奧林匹克花園巢上巢上開發(fā)商陜西泰盈環(huán)達(dá)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置城西繞城高速與世紀(jì)大道交匯處西北角 產(chǎn)品類型多層、小高層 占地面積551448平方米 總建面積1000000平方米 項目產(chǎn)品規(guī)劃奧林匹克花園項目共10000戶。一期11棟，450戶，戶型范圍：60-207平米；二期7棟700余戶，戶型范圍：82-200平米。 LOFT、33-51平方容積率1.7綠化率40%總套數(shù)10000套開盤時間2010-04-25交房時間2011-06-30 現(xiàn)階段動態(tài)奧林匹克花園巢上Loft開盤勁銷，五一特

22、加推，33-51平純板3房，買一層享兩層，再送精裝修；五一英倫下午茶，銷售中心恭迎品鑒。目前均價8500元/平方米 總結(jié)總結(jié)綜上所述，西安在售或已售LOFT產(chǎn)品市場擁有量較小，基本上集中在高新區(qū)范圍內(nèi)。高新區(qū)是企業(yè)的聚集之地，而真正購買LOFT的主要群體主要為新興的企業(yè)白領(lǐng)。雖然其他區(qū)域也出現(xiàn)過LOFT產(chǎn)品，因為購買群體有限。主要推廣路線為時尚、小體量少、靈動空間等路線，戶型上基本是40100平方，價格主要集中740012000元/平米。第二篇、產(chǎn)品篇第二篇、產(chǎn)品篇1.項目區(qū)域背景分析2.項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析3.項目SWOT分析4.項目產(chǎn)品定位5.LOFT產(chǎn)品定位分析6.LOFT總體規(guī)劃解析7.L

23、OFT戶型規(guī)劃解析8.LOFT產(chǎn)品投資預(yù)算分析1 1、項目區(qū)域背景分析、項目區(qū)域背景分析a. 本項目位于咸寧東路東段路北區(qū)域，咸寧東路與濱河西路交匯處西北角。b. 本項目屬于西安浐灞生態(tài)區(qū)商品房用地，用地面積較小，總占地面積約3.75畝，且地塊形狀不規(guī)則，開發(fā)性質(zhì)為住宅用地；c. 與濱河西路交匯處西北角，項目東面為恒大綠洲，d. 北面與西面皆為城中村，南面臨主干道。2 2、項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析、項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析民房民房民房恒大綠洲用地項目現(xiàn)狀圖項目現(xiàn)狀圖地塊南北狹長，東西狹窄。地塊南北狹長，東西狹窄。項目用地綠線長53.55米，寬18.4米; 總占地:2503平米；容積率:5.3；總建面：1326

24、5.913265.9平米；結(jié)構(gòu)形式：剪力墻；標(biāo)準(zhǔn)層面積:650平米；層數(shù):約20層，3梯11戶。3 3、項目、項目SWOTSWOT分析分析劣勢劣勢1、區(qū)域內(nèi)大盤云集，下半年將會出現(xiàn)新一輪的集中放量；2、國“11條”和西安“16條”對房地產(chǎn)市場的影響日益加劇；3、消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)度與日俱增；4、各大知名開發(fā)商相繼變相降價。1、距離浐灞河僅有150米， 屬于政府規(guī)劃的浐灞生 態(tài)區(qū)核心區(qū)域；2、項目東臨“恒大綠洲”， 借助其資源配套及客群；3、交通便利；項目南面緊鄰 主干道，距東三環(huán)僅200米；4、項目區(qū)域內(nèi)具有強(qiáng)大的剛性 需求。優(yōu)勢優(yōu)勢1、西、北兩側(cè)均被城中村 住房所包圍；2、區(qū)域環(huán)境較差；3、

25、項目距離市中心較遠(yuǎn)；4、周邊大盤較多；5、社區(qū)規(guī)模小；6、周邊市政配套不盡完善；7、市場環(huán)境不容樂觀。1、該區(qū)域小戶型產(chǎn)品的供 應(yīng)量相對較??；2、項目周邊無投資型產(chǎn) 品供應(yīng)；3、項目附近幾乎沒有過 渡型住房；4、政府對浐灞新區(qū)發(fā)展 的大力支持。機(jī)會機(jī)會威脅威脅4 4、項目產(chǎn)品定位、項目產(chǎn)品定位項目地塊現(xiàn)狀再考究項目地塊現(xiàn)狀再考究結(jié)論結(jié)論1 1、地段決定項目價值、地段決定項目價值3 3、地塊大小決定項目品質(zhì)、地塊大小決定項目品質(zhì)2 2、地塊自身屬性決定產(chǎn)品屬性、地塊自身屬性決定產(chǎn)品屬性以以”小小”下文下文章章通過對項目地塊現(xiàn)狀及容積率的研究分通過對項目地塊現(xiàn)狀及容積率的研究分析析本項目的建筑形態(tài)

26、：項目所述區(qū)域環(huán)境、市政配套、辦公環(huán)境、商業(yè)氛圍、居住氛圍等等均還屬于初級發(fā)展階段，沒有形成一定的氛圍，項目地塊現(xiàn)狀告訴我們，項目用地面積較小，且呈現(xiàn)不規(guī)則分布，夾于城中村與恒大綠洲之間，不具備規(guī)模，很難打造好的產(chǎn)品；項目的容積率及建筑形態(tài)告訴我們，以1棟單體樓的形態(tài)出現(xiàn)，且不能保證產(chǎn)品的完善功能及居住的舒適性。4 4、項目產(chǎn)品定位、項目產(chǎn)品定位 該區(qū)域內(nèi)在建項目及即將上市項目均已傳統(tǒng)的平層產(chǎn)品為主，至今還未出現(xiàn)高品質(zhì)的LOFT產(chǎn)品形態(tài)。如本項目規(guī)劃為高品質(zhì)LOFT，將成為該區(qū)域內(nèi)的唯一個新型產(chǎn)品，可以快速的與區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)平層產(chǎn)品形成差異化競爭，并且迅速在市場中引起共鳴。區(qū)域內(nèi)小戶型擁有一定的市

27、場空間。區(qū)域內(nèi)小戶型擁有一定的市場空間。時尚LOFT4 4、項目產(chǎn)品定位、項目產(chǎn)品定位多一層， 上一層， 生活大不同。5 5、LOFTLOFT產(chǎn)品定位分析產(chǎn)品定位分析( (一）、一）、LOFTLOFT產(chǎn)品概述產(chǎn)品概述nLoft起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作。n20世紀(jì)40年代Loft居住生活方式首次在美國紐約出現(xiàn)。n20世紀(jì)后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。n在中國Loft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時尚的居住與生活方式，北京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城、

28、立方庭、遠(yuǎn)洋新干線等Loft項目，Loft產(chǎn)品在不斷地走向成熟。( (二）、二）、LOFTLOFT產(chǎn)品概念產(chǎn)品概念LoftLoft概念概念Loft在詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂Loft所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”。LoftLoft的定義要素主要包括：的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。Loft的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。( (三）、三）、LOFTLOF

29、T產(chǎn)品發(fā)展歷程及西安產(chǎn)品發(fā)展歷程及西安LOFTLOFT發(fā)展發(fā)展LOFT概念進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場已有10年歷史，最知名的莫過于北京的798工廠、SOHO現(xiàn)代城；西安的LOFT起步則在2005年，如早期的左鄰右舍、東尚左鄰右舍、東尚LOFTLOFT、上城上城，到后來的錦尚、巧克力公寓、錦尚、巧克力公寓、5 5米魔方米魔方等等，西安LOFT遍地開花始于2007年，經(jīng)過了又一個5年的發(fā)展，像如今的尚層、尚層、i i都會、東方羅馬花園、新尚東城都會、東方羅馬花園、新尚東城等等，它們的發(fā)展至今已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，尤其是在產(chǎn)品的創(chuàng)新上。 ( (四）、四）、LOFTLOFT產(chǎn)品層高要求產(chǎn)品層高要求根據(jù)容積率指

30、標(biāo)計算規(guī)則政府對Loft類型戶型的層高做了明確規(guī)范，針對不同物業(yè)類型對層高有所限制，超出規(guī)定高度，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算。物業(yè)類型層高（米）住宅4.9辦公5.5商業(yè)6.15 5、LOFTLOFT產(chǎn)品定位分析產(chǎn)品定位分析( (五）、五）、LOFTLOFT戶型特點分析戶型特點分析1、一戶居室中層高達(dá)到4.9米，可分為兩層，形成樓中樓形式，但又與復(fù)式和錯層不同，總有一層控制在2.2米以內(nèi)，不計入建筑面積。2、Loft戶型上下都要兼顧，首先要考慮的便是上下高度上下高度配合問題配合問題，現(xiàn)在通行的做法便是客廳挑空客廳挑空。從一層整體來看，戶型立體感較強(qiáng)。3、由于

31、Loft面積小，建筑采用點式樓結(jié)構(gòu)，二層一般設(shè)有臥室，如果二層面積較大則會獨立設(shè)計衛(wèi)生間，保證了私密空間同時又提高了夜間入廁的安全性。Loft的隔層如何有效合理處理，是產(chǎn)品品質(zhì)的重要衡量元素。的隔層如何有效合理處理，是產(chǎn)品品質(zhì)的重要衡量元素。( (六）、六）、LOFTLOFT戶型戶型優(yōu)勢優(yōu)勢分析分析130-180%的得房率；低總價，超低總價滿足兩代人生活需求；戶型采用大開間、短進(jìn)深的格局，確保居住的享受性與舒適度；戶內(nèi)均以面積寬大的起居廳為中心，設(shè)置臥室、觀景、 廚衛(wèi)等功能空間；居住空間內(nèi)獨立雙衛(wèi)設(shè)計，滿足居住者生活要求；空間布局可自由設(shè)計；豎向空間的設(shè)計，確保了舒適愜意的生活；大面積的玻璃窗

32、設(shè)計加上4.9米的挑空，采光充足。5 5、LOFTLOFT產(chǎn)品定位分析產(chǎn)品定位分析1、LOFT住宅作為一種時尚住宅，買單層送兩層的銷售方式備受購買者青睞。2、并且價格比普通住宅更加優(yōu)越，能為開發(fā)商獲得較高利潤。3、LOFT在開發(fā)過程中仍然有很多不足，新產(chǎn)品在不斷優(yōu)化。4、面積小、總價低、同等的價格下，能擁有雙層空間。5、戶型小降低了投資置業(yè)的門檻。5 5、LOFTLOFT產(chǎn)品定位分析產(chǎn)品定位分析總結(jié)：總結(jié)：6 6、總體規(guī)劃解析、總體規(guī)劃解析低總價低總價 高使用率高使用率 LOFTLOFT產(chǎn)品總歸展示產(chǎn)品總歸展示三、三、LOFT規(guī)劃規(guī)劃1、規(guī)劃指標(biāo)分析、規(guī)劃指標(biāo)分析戶型戶型建筑面積（）建筑面積（

33、）套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積（）（）贈送面積（）贈送面積（）A65.8354.8665.34A169.9858.3265.34B42.0735.0635.10AAAABBBBA-1A-1A-1首層平面首層平面三、三、LOFT規(guī)劃規(guī)劃1、規(guī)劃指標(biāo)分析、規(guī)劃指標(biāo)分析上層平面上層平面AAAABBBBA-1A-1A-17 7、LOFTLOFT戶型規(guī)劃分析戶型規(guī)劃分析B BB BB BB B戶型戶型建筑面積建筑面積（）（）套內(nèi)建筑套內(nèi)建筑面積（）面積（）贈送面積贈送面積（）（）B42.0735.0635.108 8、LOFTLOFT產(chǎn)品投資預(yù)算分析產(chǎn)品投資預(yù)算分析名稱LOFT建安成本2500元/平米報建費(fèi)

34、用250元/平米精裝修成本800元/平米銷售中心建安成本1300/平米銷售中心裝修成本2000/平米營銷推廣成本2122544元建筑面積（地上）13265.913265.9平米銷售中心建筑面積300300平米開發(fā)成本48083945.0048083945.00元第三篇、客戶篇第三篇、客戶篇1.客戶群尋覓2.客戶群定位3.客戶群描述4.項目市場屬性定位5.客戶群的指向6.核心客戶群導(dǎo)入7.浐灞新區(qū)客戶特征及價值取向分析8.論證問卷調(diào)查9.總結(jié)由于地塊、區(qū)位、大環(huán)境等種種因素的制約，本項目只能成為主打低總價高使用率的LOFT產(chǎn)品；再而言之，我們所要針對的客戶不可能是2次或者多次置業(yè)的人士，而是以投

35、資和首次置業(yè)的客戶作為我們的目標(biāo)客戶群。1. 客戶群尋覓客戶群尋覓產(chǎn)品決定客戶群！產(chǎn)品決定客戶群！1. 客戶群尋覓客戶群尋覓90%的消防官兵為80后！80后,全面護(hù)航！飛人劉翔,80后，中國人的驕傲！2008年年8月奧運(yùn)火炬護(hù)衛(wèi)月奧運(yùn)火炬護(hù)衛(wèi)2009年年5.12汶川大地震汶川大地震中國體育界明星中國體育界明星韓寒李宇春李想周森鋒 企業(yè)界明星企業(yè)界明星著名文學(xué)界明星著名文學(xué)界明星音樂界影視界后起之秀音樂界影視界后起之秀政界副市長政界副市長“80后”已經(jīng)是企業(yè)的中堅，無視他們存在的行為無異于掩耳盜鈴。 “80后”中的佼佼者也在開始成為企業(yè)的領(lǐng)袖、政壇的明星、體育、娛樂界的領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)的領(lǐng)袖、政壇的明

36、星、體育、娛樂界的領(lǐng)導(dǎo)者，他們必將在可見的幾年時間里全面接管這個社會的中樞，并成為商業(yè)領(lǐng)袖。 當(dāng)當(dāng)2121世紀(jì)的腳步悄然邁進(jìn)第二個世紀(jì)的腳步悄然邁進(jìn)第二個1010年的門檻，年的門檻，最年長的一批最年長的一批“8080后后”也逼近了自己的而立之年。也逼近了自己的而立之年。 沒有任何理由，沒有任何征兆，歷史的必然，社會的需要！已成現(xiàn)實！!我們接受這個群體因為他們是財富創(chuàng)造者,是目前社會財富消費(fèi)的主力軍1. 客戶群尋覓客戶群尋覓2.客戶群定位客戶群定位城市中堅，后起之秀?？蛻羧憾ㄎ唬河捎诘貕K、區(qū)位、大環(huán)境等種種因素的制約，本項目只能成為主打居住型產(chǎn)品。且為經(jīng)濟(jì)緊促實用型小戶型產(chǎn)品。3.客戶群特點分析

37、客戶群特點分析思想超前的、思想超前的、自由奔放的、自由奔放的、享受的、享受的、個性的、個性的、活躍的、活躍的、創(chuàng)新的、創(chuàng)新的、運(yùn)動的、運(yùn)動的、網(wǎng)絡(luò)的、網(wǎng)絡(luò)的、購物的、購物的、集群的、集群的、前衛(wèi)的、前衛(wèi)的、追逐流行的、追逐流行的、藝術(shù)的、藝術(shù)的、無約束的、無約束的、時代的、時代的、科技的、科技的、博客的、博客的、空間的空間的4.客戶群屬性定位客戶群屬性定位客戶群屬性定位：首次置業(yè)居?。ㄟ^渡性住房/用房）+投資置業(yè)兩者相互選擇相互吸引。5.客戶的指向客戶的指向客戶群指向：客戶群指向：房子賣給誰？房子賣給誰？客戶群需求分析客戶群需求分析： 依根據(jù)對浐灞新區(qū)商品住宅消費(fèi)群體的調(diào)查分析,目前該區(qū)域購房

38、客戶大體分為四種類型,即 “實際居家型實際居家型”、“投資型投資型”、“過渡型過渡型”、“享受型享受型”。（1 1）實際居家型）實際居家型（2 2）投資型）投資型（3 3）過渡型）過渡型（4 4）享受型）享受型購房主要出于看好物業(yè)前景,希望作長線收租或?qū)順莾r升值之目的，而非以自住為主購房主要用于近期過渡，一般為畢業(yè)三年至五年左右的大學(xué)生或者是資金力量相對較弱的新婚家庭，他們主要考慮因素有：首付-即首付較少的資金即可解決住房問題，每月還款額不是很多，購房后產(chǎn)生的生活壓力不是太大。地段及配套情況交通是否便利，有無學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市等。價格此類客戶大都有預(yù)算之后才購房，他們對價格比較看重

39、，追求性價比高的產(chǎn)品。5.核心客戶群的導(dǎo)入核心客戶群的導(dǎo)入城市外來客城市外來客戶群戶群浐灞區(qū)域客浐灞區(qū)域客戶群戶群城市外來客戶群，經(jīng)濟(jì)實力薄弱，無能力在市區(qū)繁華地段購房，但擁有一定的購房資金，僅求擁有一套屬于自己的住房。長期居住在浐灞區(qū)的客戶，對該區(qū)具有一定的了解且已經(jīng)形成習(xí)慣，部分客戶長期居住于此并在該區(qū)域就業(yè)。紡織城區(qū)域紡織城區(qū)域周邊客群周邊客群片區(qū)內(nèi)舊時的熱點區(qū)域，這里有著龐大的客戶群，但是隨著紡織城的日漸落寞，客戶群的消費(fèi)能力也日顯蕭條，但是為子女購房卻是家庭日程最為關(guān)鍵的一項。距離優(yōu)勢距離優(yōu)勢導(dǎo)入客群：導(dǎo)入客群：價格價格優(yōu)勢優(yōu)勢導(dǎo)入客群：導(dǎo)入客群：7.浐灞新區(qū)客戶特征及價值取向浐灞新

40、區(qū)客戶特征及價值取向p年齡：25-35歲p職業(yè)：企業(yè)白領(lǐng)階層、普通公務(wù)員等企業(yè)白領(lǐng)階層、普通公務(wù)員等p支付能力：一般，對總價非常敏感對總價非常敏感p置業(yè)經(jīng)歷：首次置業(yè)為主p特征描述：城市剛性需求人群城市剛性需求人群；年輕、時尚、有獨特的審美觀和品位；認(rèn)同浐灞新區(qū)未來規(guī)劃，具有一定的前瞻性。認(rèn)同浐灞新區(qū)未來規(guī)劃，具有一定的前瞻性。p置業(yè)關(guān)注點：總價控制、城市距離、社區(qū)氣質(zhì)、項目品質(zhì)、品牌實力、周邊配套p置業(yè)目的：居住為主居住為主p產(chǎn)品需求：中小戶型產(chǎn)品中小戶型產(chǎn)品區(qū)域價值區(qū)域價值生活空間生活空間生活方式生活方式附加價值附加價值認(rèn)同浐灞新區(qū)認(rèn)同浐灞新區(qū)，感受片區(qū)的整改感受片區(qū)的整改與文化與文化；緊

41、湊合用的戶型空間；整體緊湊合用的戶型空間；整體區(qū)域區(qū)域的品質(zhì)保證；的品質(zhì)保證；與工作環(huán)與工作環(huán)節(jié)節(jié)相相連通連通的生活環(huán)境；的生活環(huán)境；能滿足生活所需的基礎(chǔ)配套設(shè)施能滿足生活所需的基礎(chǔ)配套設(shè)施；總價和性價比；總價和性價比；便利的公共交通。便利的公共交通。8.論證問卷調(diào)查論證問卷調(diào)查以上是對客群的共性定位,但是這些客群是所有浐灞新區(qū)項目共享的對于我們的產(chǎn)品我們需要對客群細(xì)分化，尋找差異化的客戶群！問卷調(diào)查問卷調(diào)查我司市場研發(fā)中心我司市場研發(fā)中心針對本案所屬城東板塊進(jìn)行了針對本案所屬城東板塊進(jìn)行了150150份問卷隨機(jī)調(diào)查份問卷隨機(jī)調(diào)查, ,其中其中2929份問卷中的調(diào)查人群為無份問卷中的調(diào)查人群為

42、無購房意向，其余均為意向購房者；購房意向，其余均為意向購房者；受訪人群年齡區(qū)間比例：受訪人群職業(yè)所占比例：受訪人群收入?yún)^(qū)間比例：本次調(diào)查受訪者年齡在25-30歲的人群占比為49%；31-35歲的人群占比為23%；從受訪者年齡分布情況來看，本次受訪人群與目前西安市主力首次置業(yè)人群比例相似，在很大程度上幫助了本次調(diào)查結(jié)果的真實性。問卷調(diào)查結(jié)果圖例如下：受訪人群意向購房區(qū)域比例：受訪人群意向面積區(qū)間比例：受訪人群意向物業(yè)類型比例：結(jié)論：結(jié)論：此次問卷調(diào)查多數(shù)為自住為主占到90%，投資占到10%；購房區(qū)域多為東郊和浐灞區(qū)域，占到總數(shù)的69%；主力選購面積區(qū)間為60-110,占到72%；價格接受度多在5

43、000元/ 以下。受訪人群意向價格接受度比例：差異化的客戶群！差異化的客戶群?。坎町惒町惢目蛻羧?。化的客戶群。行為共性個性居住需求家庭屬性付款方式置業(yè)經(jīng)歷自住自住前瞻性前瞻性專業(yè)化專業(yè)化自我主張自我主張思想活躍思想活躍2 27 7-3-32 2歲歲青年族群青年族群潮流、樂觀、有憧憬潮流、樂觀、有憧憬30-5030-50平米平米單身為主體單身為主體新婚為次體新婚為次體按揭按揭首次置業(yè)首次置業(yè)3 32 2-3-37 7歲歲后青年族群后青年族群家庭觀逐漸建立家庭觀逐漸建立50-9050-90平米平米（首付價格而（首付價格而定）定）準(zhǔn)婚或新婚為準(zhǔn)婚或新婚為主體主體單身為次體單身為次體按揭按揭首次置業(yè)

44、為主首次置業(yè)為主投資投資有有一定的經(jīng)濟(jì)實力，市一定的經(jīng)濟(jì)實力，市場因素的影響下，以房場因素的影響下，以房產(chǎn)投資為最終行為；產(chǎn)投資為最終行為；7070平米以下平米以下根據(jù)總價及銀根據(jù)總價及銀行、國家相關(guān)行、國家相關(guān)政策而定政策而定多次投資行為多次投資行為9.結(jié)論結(jié)論由于地塊、區(qū)位、大環(huán)境等種種因素的制約，本項目只能成為主打居住型產(chǎn)品（且為經(jīng)濟(jì)緊促實用型（且為經(jīng)濟(jì)緊促實用型- -小戶型產(chǎn)品）小戶型產(chǎn)品）客戶群是以70%的首次置業(yè)+30%的投資置業(yè)。第四篇、營銷篇第四篇、營銷篇1.營銷總綱2.價格定位3.營銷配合4.營銷周期動態(tài)控制，快打快銷！動態(tài)控制，快打快銷！集中推售，戶型搭配概念先行，配合全新

45、產(chǎn)品，迅速占領(lǐng)市場品牌、公關(guān)及事件營銷兼顧攻心為上，以產(chǎn)品所營造的情感打動客戶1. 營銷總綱營銷總綱2.價格定位價格定位均價：均價：80008000元元/ /高性價比高性價比隨行就市隨行就市控制總價控制總價尾盤期尾盤期內(nèi)部認(rèn)購期房源持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)部認(rèn)購期 隨著工程進(jìn)度，穩(wěn)步提升價格，推出優(yōu)質(zhì)房源。 后期收盤的時候，為了順利清除積尾房，可用隱性降價將價格拉低。7200-78007200-7800元元7800-82007800-8200元元8200-86008200-8600元元3.營銷配合營銷配合銷售部銷售部樣板間樣板間位置：項目地塊所在區(qū)域。功能：項目的全面展示工程，集樣板間

46、和銷售接待功能為一體。面積：共300平米，上下兩層，接待區(qū)90平米，樣板區(qū)60平米。結(jié)構(gòu)：LOFT結(jié)構(gòu)。風(fēng)格：特色元素的運(yùn)用：時尚、品位、香 水等，突現(xiàn)項目追求品味生活的開發(fā)理念。4. .銷售周期銷售周期時間軸銷售階段9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月3 3月月4 4月月7 7月月8 8月月開盤強(qiáng)銷營銷周期第二階段（第二階段（3 3個月）個月）第三階段（第三階段（2 2個月）個月）持續(xù)熱銷開盤開盤2010年年 2 2月月2011年年60%認(rèn)購期第一階段（第一階段（3 3個月）個月）30%10%銷售分解清盤籌備9 9月最后一周月最后一周* *上述周期為模擬示意，具體時間需根

47、據(jù)貴司的工程節(jié)點進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整上述周期為模擬示意，具體時間需根據(jù)貴司的工程節(jié)點進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整第五篇、推廣篇第五篇、推廣篇1.案名建議2.平面表現(xiàn) 3.推廣策略4.推廣周期 5.分階段推廣主題6.媒體組合建議7.推廣計劃1 1、案名建議案名建議第一、要能體現(xiàn)出項目產(chǎn)品的特質(zhì)；第二、具有一定的企業(yè)品牌延續(xù)性；第三、符合項目的居住理念，即生活方式，并能與項目的理念相聯(lián)系。案名建議原則：案名建議原則： 1 1、案名建議案名建議廣天廣天層上層層上層主推案名：主推案名：釋義：廣天，內(nèi)部控管與外部品牌建立戰(zhàn)略；層上層，LOFT產(chǎn)品，百變空間；案名訴求清晰明了的直述項目與品牌。備選案名：備選案名：廣天廣天米拉米米

48、拉米釋義：“米”有小的含義，米拉米從字面上理解也有“連續(xù)”的含義，希望這個項目可以有很好的前景，也是一個好的期盼。廣天廣天理想魔方理想魔方釋義：“廣天” 品牌的樹立和延續(xù)。理想:理想主義，吸引年輕人的眼光，體現(xiàn)年輕人的時尚、前衛(wèi)。同時體現(xiàn)項目小空間、多變幻的特點。1 1、案名建議案名建議2 2、平面表現(xiàn)平面表現(xiàn)LOGO 1 :VI基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分VI基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分VI基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分VI應(yīng)用部分應(yīng)用部分報紙一：報紙一：報紙二：報紙二：報紙三：報紙三：2 2、平面表現(xiàn)平面表現(xiàn)LOGO 2 :報紙一：報紙一：報紙二：報紙二：報紙三：報紙三：備選平面方案：備選平面方案：廣天廣天米拉米米拉米廣天廣天

49、理想魔方理想魔方3 3、推廣策略推廣策略多一層，上一層，生活大不同。多一層，上一層，生活大不同。 a)核心推廣主題浐灞新區(qū)，70年產(chǎn)權(quán)LOFT空間時尚社區(qū)3 3、推廣策略推廣策略 b)推廣原則由概念到具體由概念到具體：概念先行概念先行集中造勢集中造勢階段創(chuàng)新階段創(chuàng)新巧用媒體巧用媒體由大到小由大到小：先有效利用浐灞生態(tài)區(qū)規(guī)劃的態(tài)勢，預(yù)熱項目，建立價值基礎(chǔ)，再推出LOFT產(chǎn)品優(yōu)勢，強(qiáng)勢出擊呼應(yīng)區(qū)域增值潛力。A A、整合優(yōu)勢、集中造勢整合優(yōu)勢、集中造勢在整合推廣的廣告方案中，主要側(cè)重產(chǎn)品優(yōu)勢與區(qū)位優(yōu)勢。樹立全方位的鮮明個性，使項目形象深入人心。在廣告方案設(shè)計中，堅持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全

50、新的概念，合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場。推廣活動貫穿于從宣傳開始至項目熱銷的整個階段，必須與項目開發(fā)進(jìn)度緊密配合。B B、分階段策略分階段策略為了保持項目形象在消費(fèi)者心中的新鮮感，并且緊密配合項目工程進(jìn)度，整合推廣過程中媒體要組合運(yùn)用，在分階段推廣中主題鮮明、準(zhǔn)確，在項目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進(jìn)，必須收放結(jié)合、張弛有度，創(chuàng)造多個推廣高潮。3 3、推廣策略推廣策略 b)推廣原則CC、借勢造勢借勢造勢直接面對目標(biāo)客戶群，從他們關(guān)注的事情入手，并在推廣活動中給予他們對應(yīng)的參與空間，把項目靜態(tài)的展示和業(yè)主動態(tài)的參與相結(jié)合，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完成銷售。1 1、借

51、勢、借勢 借區(qū)域炒熱之勢，浐灞生態(tài)區(qū)已經(jīng)被逐步熱炒，可以充分借助這個概念，暗示消費(fèi)者本項目潛藏巨大的投資潛力。2 2、造勢、造勢采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現(xiàn)場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房對全方位豐盛生活的體驗。D D、媒體反饋媒體反饋通過前三個階段的媒體運(yùn)作，分析、總結(jié)媒體效果，及時調(diào)整媒體推廣以及其他推廣方式。3 3、推廣策略推廣策略 b)推廣原則形象蓄水期開盤旺銷持續(xù)熱銷2010.7-2010.92010.10-2010.12開盤2011.1-2011.4營銷節(jié)點營銷節(jié)點營銷階段營銷階段營銷目的營銷目的提升形象、梳理客戶強(qiáng)銷促成交推進(jìn)銷售，完成階段銷售任務(wù)4

52、4、推廣周期推廣周期* *上述周期為模擬示意，具體時間需根據(jù)貴司的工程節(jié)點進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整上述周期為模擬示意，具體時間需根據(jù)貴司的工程節(jié)點進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整5 5、分階段推廣主題及延展分階段推廣主題及延展概念推廣概念推廣形象推廣形象推廣產(chǎn)品推廣產(chǎn)品推廣價值推廣價值推廣第第1階段階段第第2階段階段第第3階段階段第第4階段階段“浐灞生態(tài)新區(qū)，宜居宜投資的心屬之地浐灞生態(tài)新區(qū)，宜居宜投資的心屬之地” 廣天層上層，70年產(chǎn)權(quán)LOFT空間時尚社區(qū) 主題第一階段：概念推廣期第一階段：概念推廣期形式：形式：軟文內(nèi)容：內(nèi)容：區(qū)域價值、項目價值、產(chǎn)品價值的前期闡述5 5、分階段推廣主題及延展分階段推廣主題及延展“上一層，

53、讓生活的樂趣層出不窮！上一層，讓生活的樂趣層出不窮！ ” ” 主題主題1主題主題2“上一層，讓獨到的品味層次凸顯！上一層，讓獨到的品味層次凸顯！”“上一層，讓自然的色彩層層分明！上一層，讓自然的色彩層層分明！”主題主題2主題主題3形式：形式：硬廣內(nèi)容：內(nèi)容：以LOFT產(chǎn)品為訴求點，提升項目形象。5 5、分階段推廣主題及延展分階段推廣主題及延展第二階段：形象推廣期第二階段：形象推廣期“層高層高4.9M4.9M，LOFTLOFT方式的方式的生活空間生活空間 廣天廣天層上層層上層” 主題主題1主題主題2“1+11+122，買一得二的，買一得二的實惠空間實惠空間廣天廣天層上層層上層”“清新的風(fēng)，晴朗的天，健康的清新的風(fēng)，晴朗的天，健康的自然空間