《廣州市黃埔區(qū)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實施細(xì)則》解讀文件

1、廣州市黃埔區(qū)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實施細(xì)則解讀文件一、制定原因2017年8月，廣州市鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實施辦法 （穗府辦規(guī)2017） 11號，以下簡稱“市實施辦法”）正式 頒布實施，根據(jù)市實施辦法第三十七條要求“各區(qū)人民政府 可根據(jù)本辦法，結(jié)合轄區(qū)實際情況制定實施細(xì)則，指導(dǎo)轄區(qū) 村莊規(guī)劃管理工作”，特制定本實施細(xì)則。二、政策依據(jù)1、國家法律法規(guī)：中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法。2、廣東省廣州市地方性法規(guī)：廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例、廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例。3、國家部委規(guī)章和政府規(guī)章：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部鄉(xiāng)村 建設(shè)規(guī)劃許可實施意見、廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃程序規(guī)定、廣 州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定、廣州市鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實施 辦法。4、其

2、他：廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強村莊規(guī)劃 建設(shè)管理的實施意見、廣州市國土資源和規(guī)劃委員會關(guān) 于實施鄉(xiāng)村振興若干規(guī)劃用地問題的指導(dǎo)意見、廣州市國 土資源和規(guī)劃委員會廣州市村莊集體建設(shè)用地報批實施細(xì) 則等。三、制度創(chuàng)新(-)規(guī)范制度，構(gòu)建全面明晰審批流程本實施細(xì)則本著先規(guī)劃、后許可、再建設(shè)的思路，遵循 簡化審批流程、高效便民、公開公正的原則，理順我區(qū)村民 從申請、公示、審查、報建至核實、確權(quán)的全流程操作程序, 提出“搭建一個平臺，指定一個牽頭部門，設(shè)置一個政務(wù)窗 口”，對農(nóng)村村民住宅建設(shè)事務(wù)實行“集中式管理”。細(xì)則 規(guī)定，由村、社協(xié)助村民進(jìn)行報建，由九龍鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)審批 及核實，避免村民往返跑多趟，

3、實現(xiàn)農(nóng)民住宅報建“一個口 進(jìn)，一個口出”，從簡化程序的角度上方便村民。除制度建設(shè)外，本細(xì)則還從技術(shù)上規(guī)范了村民建房時需 控制的建筑間距、組團(tuán)道路、削坡建房等問題，并充分考慮 了不予許可情形、審批期限、變更延期等相關(guān)許可事項，使 其更具可操作性。(二) 便民利民，財政承擔(dān)部分報建費用在擬定本實施細(xì)則的調(diào)研論證階段，推進(jìn)我區(qū)村民住宅報建的進(jìn)程中，九龍鎮(zhèn)村民及基層工作人員多次反映依法依規(guī)報建產(chǎn)生的建房成本過高，其中，基礎(chǔ)資料核查及放踐、測量費用是構(gòu)成成本費用的重要部分。經(jīng)過多次討論研究,政策制定部門認(rèn)為通過政府投入資金實現(xiàn)財政保障對推進(jìn) 鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可管理工作大有裨益。因此，為鼓勵村民依法依規(guī)報建

4、，在本實施細(xì)則中明確由鎮(zhèn)人民政府每年安排財政專項資金，納入鎮(zhèn)人民政府部門預(yù)算，解決村民個人建房涉及的現(xiàn)狀地形圖規(guī)劃核查、規(guī)劃 放線、規(guī)劃核實測量、權(quán)籍調(diào)查等費用，由鎮(zhèn)財政預(yù)算安排。 細(xì)則鼓勵村民個人建房選用相關(guān)部門統(tǒng)一制定的民居設(shè)計 方案，以節(jié)約建筑設(shè)計費用，減輕村民負(fù)擔(dān)。（三）拓寬渠道，理順歷史土地權(quán)屬問題村民個人建房包括兩種情況：一是已辦理或免于辦理用 地報批手續(xù)的存量建設(shè)用地建房；二是除此之外的新增建設(shè) 用地建房。九龍鎮(zhèn)因歷史原因，大多數(shù)現(xiàn)狀房屋未取得宅基 地使用證、集體土地使用證、房地產(chǎn)證等合法權(quán)屬文件。2018年8月市國規(guī)委印發(fā)廣州市村莊集體建設(shè)用地報 批實施細(xì)則（穗國土規(guī)劃規(guī)字20

5、187號）,其中規(guī)定： “最新年度土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查地類為建設(shè)用地的，按照 以下規(guī)定辦理：（一）屬1999年1月1日之前變更為建設(shè)用地 的（以1998年或之前的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）， 無需辦理新增建設(shè)用地報批；（二）屬1999年1月1日之后 變更為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理新增建設(shè)用地（完善建設(shè)用地） 報批手續(xù)。使用無需辦理新增建設(shè)用地報批的土地進(jìn)行村民 個人非公寓式住宅建設(shè)的，可以按照廣州市鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃 許可證實施辦法第三章規(guī)定直接核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可 證?！北緦嵤┘?xì)則結(jié)合此文件及我區(qū)情況，將“存量建設(shè)用地” 定義明確為“已取得宅基地使用證、集體土地使用證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、房地產(chǎn)證，或

6、在1999年1月1日之前年度土 地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查地類已變更為建設(shè)用地的土地” o此政hi策有利于擴(kuò)大存量建設(shè)用地范疇，解決我區(qū)村民有房無證的 實際問題。（四）確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，鼓勵村民依法依規(guī)報建廣州市鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實施辦法及其他區(qū)縣均未就村民個人住宅的權(quán)屬登記作出明確規(guī)定，但自2015年 制定蘿崗區(qū)九龍鎮(zhèn)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)管理辦法（試 行）時，為調(diào)動村民報建積極性，經(jīng)區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo) 小組及區(qū)政府常務(wù)會討論，同意經(jīng)規(guī)劃核實合格的村民住宅 可備齊材料向區(qū)不動產(chǎn)登記部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。為鼓勵 合法報建，本實施細(xì)則繼續(xù)沿用此確權(quán)做法。常見問題（一）哪些村莊范圍允許村民個人建設(shè)非公寓式住宅?本實

7、施細(xì)則適用于廣州市黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)村莊規(guī)劃確定的集體建設(shè)用地范圍內(nèi)，包括蟹莊村、蓮塘村、佛塑村、逕 下村、洋田村、金坑村、均和村、逕頭村、九樓村、大坦村、 麥村共一個。已完成村改居、已完成舊村改造或處于改造 批復(fù)有效期內(nèi)的舊村，不適用本細(xì)則。（二）滿足什么情況可以申請鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可?1、已取得存量建設(shè)用地（持有宅基地使用證、集體土地使用證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、房地產(chǎn)證，或所使用土地在1999年1月1日之前年度土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查地類已變更為建設(shè)用地）或是已取得新增建設(shè)用地批復(fù)意見;2、滿足一戶一宅規(guī)定；符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃;不位于地址災(zāi)害危險區(qū)域；不涉及違法用地及違法建設(shè)；建

8、筑規(guī)模、間距、高度、功能等符合規(guī)范要求。（三）“一戶一宅"政策的標(biāo)準(zhǔn)是什么？符合“一戶一宅,，政策的本村村民，具備本村農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織成員資格的，可以戶為單位提出住宅建設(shè)申請。3、4、5、6、1、“一戶"的標(biāo)準(zhǔn)為：（1）夫妻與未達(dá)到法定婚齡 子女同住的為一戶；（2）有兄弟姐妹的，其中一人應(yīng)與其 父母為一戶，其余兄弟姐妹達(dá)到法定婚齡或結(jié)婚后可申請分 戶；（3）是獨生子女的，結(jié)婚后可以繼續(xù)與父母為一戶， 也可單獨立戶；（4）離異后無房一方再婚且配偶無房的可 為一戶。在審核村民申請建房條件時，依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定， 不強制以戶籍登記規(guī)定的“一戶”的標(biāo)準(zhǔn)來確定農(nóng)村建房的 分戶標(biāo)準(zhǔn)。2

9、、“一宅”的標(biāo)準(zhǔn)為：符合宅基地建房的村莊且不存 在違法建設(shè)，一戶村民只能申請一塊宅基地建設(shè)住房。是否屬于“一宅”的情況，綜合以下兩種方式進(jìn)行認(rèn)定:1、不動產(chǎn)登記部門出具的申請人及本戶內(nèi)所有家庭成員個人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明;2、村民自行舉證并向村委會申報，村委會組織公示后進(jìn)行確認(rèn)并報鎮(zhèn)人民政府審核。（四）具體核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證是哪個部門?九龍鎮(zhèn)人民政府受市國土資源和規(guī)劃部門委托，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)村民個人非公寓式住宅建設(shè)的規(guī)劃許可審批、批后監(jiān) 管、規(guī)劃核實等工作，具體包括準(zhǔn)建條件審核、用地及規(guī)劃 審核、現(xiàn)場實勘、專項資金安排、委托放驗線、核發(fā)鄉(xiāng)村 建設(shè)規(guī)劃許可證、巡查、驗收核實等。（五）村民建

10、設(shè)非公寓式住宅的建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)?1、新建、拆建非公寓式住宅每戶建筑基底面積控制在80平方米以內(nèi)，建筑面積控制在280平方米以內(nèi)，建筑層 數(shù)不超過3層半，根據(jù)功能需要可以增設(shè)梯間和功能用房。3層部分建筑高度不大于11米，設(shè)梯間和功能用房的建筑 高度不大于14米。鼓勵采用坡屋頂。2、新規(guī)劃村民住宅，主要朝向的建筑間距應(yīng)不小于6米，次要朝向的建筑間距應(yīng)不小于2米（建設(shè)聯(lián)排式住宅的除外）。建筑成組布置總長超過45米或者因交通、防火需要的，應(yīng)當(dāng)預(yù)留不小于6米的公共通道。3、現(xiàn)狀村民住宅改建、擴(kuò)建，不得影響鄰屋安全，臨路方向退縮建筑間距不少于2米（以道路中心線為基準(zhǔn)）， 其他方向退縮建筑間距不少于0.6米（以用地邊界為基準(zhǔn), 建設(shè)聯(lián)排式住宅的除外）。4、最小間距范圍內(nèi)，不得設(shè)置陽臺、飄窗、雨蓬、花 槽、臺階等。5、新規(guī)劃村民住宅區(qū)應(yīng)規(guī)劃設(shè)置組團(tuán)道路，臨城市道 路的住宅退讓道路邊線應(yīng)當(dāng)符合廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī) 定第三十七條的要求，符合我國現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范及相關(guān) 建筑防火規(guī)范要求。6、禁止削坡建房及在地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)建房。（六）哪些費用由政府承擔(dān)，哪些由個人承擔(dān)？鎮(zhèn)人民政府每年安排