虹洋地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣方案

1、虹洋地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣方案前言 本公司自9月末以來(lái)，著重研究沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)，針對(duì)渾南別墅市場(chǎng)的形勢(shì)和地塊自身的情況，對(duì)虹洋地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃和營(yíng)銷推廣提供一些建設(shè)性的意見(jiàn)。第一部分 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)分析 在本部分，我們將主要討論沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)狀況和沈陽(yáng)別墅版塊狀況和渾南的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析。一、 沈陽(yáng)市自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 沈陽(yáng)市（曾名盛京、奉天等）土地總面積12980平方公里，地處北溫帶，屬于受季風(fēng)影響的濕潤(rùn)和半溫潤(rùn)暖溫帶大陸性氣候，沈陽(yáng)轄九區(qū)一市三縣，其中中心區(qū)面積163.3公里。1999年沈陽(yáng)市總戶數(shù)為212.6萬(wàn)戶，總?cè)丝跒?77.1萬(wàn)人，其中中心區(qū)（市內(nèi)五區(qū)和郊區(qū)九個(gè)街道）戶數(shù)為112.6萬(wàn)戶

2、，占全市總戶數(shù)的53.0%，人口為350.4萬(wàn)人，占全市人口的51.8%。 2001年沈陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1238.0億元，其中第一產(chǎn)業(yè)76.6億元；第二產(chǎn)業(yè)542.0億元；第三產(chǎn)業(yè)619.4億元。 全市公路總長(zhǎng)度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈陽(yáng)市累積注冊(cè)三資企業(yè)3820家，其中投產(chǎn)（開(kāi)業(yè)）1305家。 2001年沈陽(yáng)市加強(qiáng)綠化建設(shè)，全市累積建成綠地面積4729.4萬(wàn)平方米。 2001年沈陽(yáng)市共有21所普通高等學(xué)校，共招收本、?？疲ǜ呗殻W(xué)生5.6萬(wàn)人，在校學(xué)生達(dá)16.8萬(wàn)人。2001年高等院校本、專科畢業(yè)生2.6萬(wàn)人。全年普通高等院校和科研機(jī)構(gòu)共招收研究生402

3、8人，在校研究生9660人，畢業(yè)研究生1442人。2001年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員120.4萬(wàn)人，比上年末下降4.6%。在崗職工人數(shù)115.4萬(wàn)人，下降5.4%。到2001年末全市離崗職工為46.9萬(wàn)人。根據(jù)勞動(dòng)部門統(tǒng)計(jì)，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員13.3萬(wàn)人，登記失業(yè)率為4.7%。2001年，全市職工平均工資為8172元。2001年城市居民人均可支配性收入為6386元。城市居民人均消費(fèi)性支出為5515元。全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款為15350元。按照沈陽(yáng)市委市政府的“開(kāi)發(fā)渾南，建設(shè)新沈陽(yáng)，把渾南建設(shè)成為沈陽(yáng)的浦東”的戰(zhàn)略部署，2001年渾南新區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)全面啟動(dòng)。新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐明顯加快。二、

4、 沈陽(yáng)市住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2000年住宅建設(shè)完成投資60.3億元，比1999年增長(zhǎng)18.9；竣工住宅面積422.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.3%。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；農(nóng)民人均居住面積達(dá)21.8平方米，比上年增加1平方米。2001年住宅建設(shè)投資72.1億元，比上年增長(zhǎng)19.6%；竣工住宅面積444.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.0%。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的8.37平方米增至8.79平方米；農(nóng)民人均居住面積達(dá)22.8平方米，比上年增加1平方米。三、 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及版塊特征分析（一） 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的發(fā)展歷程沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)始于1992年的河畔花園，當(dāng)年的供應(yīng)量?jī)H有20棟左

5、右。但是“河畔花園”在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上所起的作用是無(wú)法估量的，在許多沈陽(yáng)人眼中，10年前的“河畔花園在如今仍然是最好的選擇。在1996年沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到一個(gè)頂峰，年供應(yīng)量在250套以上，相比1992年增長(zhǎng)了10倍。主要項(xiàng)目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬云珠、巴黎世家、鳳凰花園等。1997年、1998年，沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的調(diào)整和消化。在1999年，別墅又迎來(lái)一個(gè)新的高潮，市場(chǎng)供應(yīng)量又達(dá)到200套左右。近期沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)單體別墅供應(yīng)量為500套左右（指的是在售部分）圖例表示 500 400 300 200 100 20 1992 1996 1998 1999 2001 （沈陽(yáng)別墅

6、市場(chǎng)發(fā)展歷程定量分析）（二）沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的版塊特征分析 沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)歷經(jīng)10年的發(fā)展的時(shí)間，逐漸形成中部、東部、南部、西部、北部五個(gè)版塊，其中主要以南部和北部為主要代表。1、 中部版塊 中部版塊主要以早期的河畔花園和近期推出的新世界別墅翠堤豪園為主要代表。河畔花園作為沈陽(yáng)最早推出的別墅項(xiàng)目，雖然只有20多套，但是河畔花園在促進(jìn)沈陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展和沈陽(yáng)五里河區(qū)域的發(fā)展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花園別墅翠堤豪園成為中部版塊的典型代表。 翠堤豪園產(chǎn)品線（平方米）總套數(shù)單價(jià)（元/平方米）518.12311500368.621410500329.69810500237.36（聯(lián)排）8850

7、0236.40（聯(lián)排）268000 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度來(lái)看，由于市中心版塊土地比較昂貴，在翠堤豪園別墅項(xiàng)目以后，如果再出現(xiàn)其它別墅項(xiàng)目的可能性不大。2、 東部版塊 東部版塊目前的主要代表項(xiàng)目是天柱山莊和維也納音樂(lè)別墅。東部版塊由于緊鄰植物園和棋盤山風(fēng)景區(qū)，從區(qū)位環(huán)境方面來(lái)講，是沈陽(yáng)最適合建造別墅的區(qū)域。但是由于90年代，政府改造開(kāi)發(fā)棋盤山風(fēng)景區(qū)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期利好的局面，政府工作中心轉(zhuǎn)移到其它區(qū)域，以及東部版塊的基礎(chǔ)配套設(shè)施和人文環(huán)境的落后導(dǎo)致東部版塊別墅項(xiàng)目發(fā)展緩慢。目前除了零星的當(dāng)?shù)卮寮?jí)政府的一些鄉(xiāng)村別墅之外，主要的代表項(xiàng)目是天柱山莊和維也納音樂(lè)別墅。其目標(biāo)客戶群主要以私營(yíng)業(yè)主為主，除了沈陽(yáng)本地的

8、客戶之外，沈陽(yáng)北部一些城市的目標(biāo)客戶群體也在此版塊置業(yè)。 由于東部版塊的自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，目前許多開(kāi)發(fā)商正在籌備把重心從沈陽(yáng)其它版塊項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到東部版塊開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目。包括沈陽(yáng)發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司在高爾夫球場(chǎng)附近開(kāi)發(fā)的盛京高爾夫項(xiàng)目，東部版塊的發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。3、 西部版塊 西部版塊主要指張士開(kāi)發(fā)區(qū)版塊，主要代表別墅項(xiàng)目是金色高爾夫外商別墅公寓。但是由于西部版塊自然環(huán)境、人文與經(jīng)濟(jì)都比較落后決定了版塊內(nèi)的項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體主要來(lái)源于張士開(kāi)發(fā)區(qū)和周邊原居民，屬于區(qū)域性項(xiàng)目。 今年沈陽(yáng)發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司已經(jīng)在此區(qū)域已經(jīng)儲(chǔ)備了1500畝土地，項(xiàng)目正在處于前期規(guī)劃論證階段。估計(jì)部分為別墅項(xiàng)目。 但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度

9、來(lái)看，別墅市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Σ皇呛艽蟆?金色高爾夫產(chǎn)品線（平方米）總套數(shù)價(jià)格（元/平方米）281、264、288、310、353、421、646192棟268032804、 北部版塊 北部版塊主要是指北大二環(huán)附近的別墅項(xiàng)目，主要代表項(xiàng)目有荷蘭村、巴黎世家和加州陽(yáng)光花園。由于上屆政府在政策導(dǎo)向方面比較支持北部項(xiàng)目的發(fā)展，并在市政配套方面給予支持，尤其是北大二環(huán)的投入使用更是促進(jìn)了北部別墅項(xiàng)目的發(fā)展。北部的別墅項(xiàng)目發(fā)展的比較早，從1997年的靚馬新村到巴黎世家、加州陽(yáng)光花園和荷蘭村，目前已經(jīng)極具規(guī)模和人氣。其中社區(qū)規(guī)模最大的是荷蘭村，整個(gè)園區(qū)占地220萬(wàn)平方米，這樣大的項(xiàng)目在全國(guó)也屬罕見(jiàn)（但是由于內(nèi)部

10、經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，該項(xiàng)目目前基本處于停滯狀態(tài)）。相對(duì)于其它版塊項(xiàng)目（中部版塊除外）來(lái)說(shuō)，北部版塊突出特點(diǎn)是：基礎(chǔ)配套比較成熟、社區(qū)規(guī)模比較成熟、常住人口比較多。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度分析，由于北部版塊土地比較成熟，已經(jīng)漸漸融入市區(qū)概念，土地成本比較高，許多開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇利潤(rùn)回報(bào)比較高的多層和高層建筑項(xiàng)目除了現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的后續(xù)之外，基本上不會(huì)再有新的別墅項(xiàng)目出現(xiàn)。 巴黎世家產(chǎn)品線（平方米）總套數(shù)價(jià)格（元/平方米）180、270（聯(lián)排）143500210、298.8、344、360、440、450、600、630179410043005、 南部版塊 我們?cè)谶@里所談到的南部版塊主要是指渾南地區(qū)。虹洋地產(chǎn)項(xiàng)目隸屬于渾

11、南版塊，渾南版塊是我們分析的重點(diǎn)。 2001年10月14日，沈陽(yáng)市委、市政府發(fā)布實(shí)施關(guān)于全面開(kāi)發(fā)渾南新區(qū)的若干意見(jiàn)。2001年10月16日，全面開(kāi)發(fā)建設(shè)沈陽(yáng)市渾南新區(qū)正式啟動(dòng)，渾南新區(qū)成為沈陽(yáng)市的焦點(diǎn)。渾南的別墅項(xiàng)目作為渾南新區(qū)的旗幟，得到廣大市民的關(guān)注。其實(shí)渾南別墅項(xiàng)目在渾南新區(qū)啟動(dòng)之前，就已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)發(fā)了。 促使渾南早期別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要有以下幾個(gè)方面的原因：成功階層對(duì)郊區(qū)別墅的一種潛在心理消費(fèi)需求；渾南相對(duì)優(yōu)越的自然景觀；綠島森林公園和桃仙機(jī)場(chǎng)所形成的獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)圈；機(jī)場(chǎng)高速公路所提供的便利的交通條件。這幾個(gè)方面的支持決定了渾南早期別墅項(xiàng)目的誕生。渾南最早的別墅項(xiàng)目是綠島森林公園里面的別墅，當(dāng)

12、時(shí)共推出十幾套，單價(jià)超過(guò)10000元/平方米，是沈陽(yáng)價(jià)格最高的別墅，外界知名度不是很高。 1997年，信盟集團(tuán)推出信盟花園，一、二期總房源不過(guò)20余套，雖然推廣力度很大，但是早期銷售狀況不是很好。 1998年?yáng)|太實(shí)業(yè)有限公司推出鳳凰花園。 1999年是渾南別墅市場(chǎng)發(fā)生質(zhì)變的一年，由于蘇家屯地區(qū)政府的支持和前期別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)鋪墊以及后期沈陽(yáng)市政府渾南改造開(kāi)發(fā)的利好政策導(dǎo)向，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始投資渾南別墅項(xiàng)目，以桃仙機(jī)場(chǎng)為中心向四周擴(kuò)散。如：佳地園、菲菲澳家、花溪山莊、亞泰國(guó)際花園、美地莊園、比華利山莊、錦繡山莊。（這里還未包括目前已經(jīng)取得土地，正在進(jìn)行項(xiàng)目前期論證規(guī)劃和正在謀求取得土地的開(kāi)發(fā)商）（1

13、）渾南部分別墅項(xiàng)目個(gè)案資料A亞泰國(guó)際花園開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)東宇置業(yè)有限公司總占地面積：30萬(wàn)平方米總建筑面積：30萬(wàn)平方米（含別墅87棟，其他為公寓）建筑形式：獨(dú)立式別墅容積率：1。0銷售價(jià)格：6280元平方米上市時(shí)間：2001年6月。一期開(kāi)發(fā)27棟，二期計(jì)劃開(kāi)發(fā)30棟別墅戶數(shù)：87戶戶型面積種類：400平方米、480平方米、550平方米B美地莊園開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)政興實(shí)業(yè)有限公司總占地面積：66。7萬(wàn)平方米（1000畝）總建筑面積：15。3萬(wàn)平方米建筑形式：?jiǎn)误w、聯(lián)排別墅容積率：0。23銷售價(jià)格：3380元平方米上市時(shí)間：2001年11月9日。一期開(kāi)發(fā)71棟，目前已竣工入住。總戶數(shù)：500余戶二期目前已

14、經(jīng)開(kāi)始預(yù)定。銷售價(jià)格：雙聯(lián)3450元/平方米，三聯(lián)3100元/平方米，四聯(lián)2800元/平方米。單體37005500元/平方米戶型面積種類：238平方米、295平方米、296平方米、297平方米（主推戶型）320平方米、329平方米、366平方米、374平方米、428平方米、495平方米。C鳳凰花園開(kāi)發(fā)商：東太實(shí)業(yè)有限公司總占地面積：20萬(wàn)平方米建筑形式：?jiǎn)误w、聯(lián)排別墅銷售價(jià)格：一期2688元平方米，二期3500元平方米上市時(shí)間：1998年總戶數(shù)：306余戶供應(yīng)量：一期：67戶；二期：153戶；三期：獨(dú)立式：54戶；聯(lián)排式：32戶戶型面積種類：一期：280平方米：17戶，25。37 295平方米

15、：20戶，29。85 301平方米：14戶，20。9 372平方米：16戶，23。88 獨(dú)立式：300平方米左右為主要面積 297、310、317、330、339、362、400、500平方米 聯(lián)排式：220、240配套設(shè)施：設(shè)置“泛歐式商業(yè)街“，目前僅有一家超市；GOLF推桿果嶺 D比華利莊園開(kāi)發(fā)商：東北建安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總占地面積：26。5萬(wàn)平方米總建筑面積：9。5萬(wàn)平方米，其中，住宅83萬(wàn)平方米建筑形式：24層獨(dú)立和聯(lián)排別墅容積率：0。36銷售價(jià)格：3000多元（沒(méi)有最后確定）上市時(shí)間：未開(kāi)盤。首期僅開(kāi)發(fā)聯(lián)排別墅，目前有16棟將完工?？倯魯?shù)：355余戶戶型面積及比例：聯(lián)排式：190平

16、方米36戶， 220平方米206戶，240平方米48戶，265平方米16戶獨(dú)立式：400平方米8戶，380平方米28戶， 350平方米13戶270300平方米：30320350平方米：40370380平方米：20400500平方米：5500平方米以上：5E佳地園開(kāi)發(fā)商：遼寧佳地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總占地面積： 5，000畝建筑形式：獨(dú)立別墅銷售價(jià)格：一期：2860元平方米起，目前價(jià)位在3700元平方米 二期：4500元平方米上市時(shí)間：2000年總戶數(shù)：1000戶戶型面積種類：聯(lián)排式：240平方米獨(dú)立式：300平方米、320平方米、350平方米、370平方米、400平方米、500平方米F花溪山莊開(kāi)

17、發(fā)商：沈陽(yáng)華宇置業(yè)房屋開(kāi)發(fā)有限公司總占地面積：25萬(wàn)余平方米；建筑形式：法式獨(dú)立別墅銷售價(jià)格：二期：38005000元平方米上市時(shí)間：2000年總戶數(shù)：164戶供應(yīng)量：分四期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)29棟，剩余6棟，二期50棟銷售價(jià)格：36205600元/平方米戶型面積及比例：一期：253438平方米二期：面積主要集中在300400平方米，所占比例約為65戶型面積 數(shù)量312平方米 2313平方米 2316平方米 33167平方米 3317平方米 2328平方米 6351平方米 2358平方米 5374平方米 2377平方米 3382平方米 3(2)渾南別墅市場(chǎng)的機(jī)會(huì)分析與評(píng)價(jià)A 供應(yīng)量偏大，缺少精裝修

18、產(chǎn)品。渾南區(qū)域早期的別墅項(xiàng)目有信盟花園、鳳凰花園，在2000年前，銷售業(yè)績(jī)并不理想，每年只有幾十套的供應(yīng)量。2000年市政府對(duì)渾南投資力度增大后，形成了別墅開(kāi)發(fā)的熱潮，近年已經(jīng)有花溪山莊、佳地園、比華利莊園、 美地莊園四個(gè)項(xiàng)目集中在梧桐大街沿線。僅佳地園2001年就開(kāi)發(fā)建設(shè)了180棟。目前僅有信盟花園和錦繡山莊提供精裝修房，其他項(xiàng)目都是清水房。根據(jù)調(diào)查，2000年渾南別墅供應(yīng)量約為346棟，消化量約為290棟。2001年供應(yīng)量將較去年增加25，達(dá)到435棟（含聯(lián)排別墅62棟），其中，獨(dú)立式別墅373棟。預(yù)計(jì)明年渾南別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)激烈，由于現(xiàn)有項(xiàng)目定位、價(jià)位基本相同，預(yù)計(jì)價(jià)格上漲幅度較小。詳

19、見(jiàn)下表渾南別墅項(xiàng)目供需一覽表 渾南別墅項(xiàng)目供需一覽表序號(hào)名 稱2001年2002年供應(yīng)量（棟）銷售量（棟）供應(yīng)量（棟）1 亞泰國(guó)際公園2727302美地莊園713鳳凰花園706554（獨(dú)立式）32（聯(lián)排式）4信盟花園4030285比華利莊園30（聯(lián)排）106佳地園1801301501307花溪山莊292350合計(jì)326373（獨(dú)立式）62（聯(lián)排式）調(diào)查中，各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)2002年的銷售量預(yù)測(cè)都比較謹(jǐn)慎，計(jì)劃供應(yīng)量有的項(xiàng)目沒(méi)有最后確定，有的項(xiàng)目?jī)H先部分實(shí)施，都保持相當(dāng)?shù)撵`活性，視市場(chǎng)反映情況隨時(shí)調(diào)整。因此，本次調(diào)查對(duì)2002年的供應(yīng)量預(yù)測(cè)，是結(jié)合實(shí)際調(diào)查和謹(jǐn)慎估計(jì)下推測(cè)出來(lái)的。 B 別墅項(xiàng)目增多

20、，聯(lián)排別墅供應(yīng)量增大。渾南地區(qū)早期只有綠島森林別墅、鳳凰花園、信盟花園三個(gè)項(xiàng)目，2000年先后出現(xiàn)亞泰國(guó)際花園、佳地園、花溪山莊三個(gè)項(xiàng)目，截止2001年11月，又有美地莊園、比華利莊園二個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)。因此，對(duì)于有限的目標(biāo)客戶群，各個(gè)項(xiàng)目都面臨客戶分流、消化量不足的威脅。根據(jù)調(diào)查，中檔別墅市場(chǎng)銷售狀況比較理想，2000年推出的佳地園項(xiàng)目開(kāi)盤銷售順暢，購(gòu)買踴躍，估計(jì)銷售約在130150棟左右。聯(lián)排別墅近年在渾面別墅市場(chǎng)逐漸增多，但在所占比重較小，2002年約占總供應(yīng)量的15。多個(gè)項(xiàng)目都規(guī)劃有聯(lián)排別墅，建筑面積多在180240平方米之間。2002年10月份動(dòng)工的萊茵南郡主要以聯(lián)排為主。C 產(chǎn)品低水平重

21、復(fù) 園區(qū)規(guī)劃和單位設(shè)計(jì)無(wú)新意，缺少國(guó)際大師的手筆。園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)雖然擺脫了無(wú)靈性的平直規(guī)劃，對(duì)地勢(shì)也有利用，但仍然缺少花木掩映、步移景異的意境，沒(méi)能充分展示別墅區(qū)的原本魅力，最主要的是沒(méi)有創(chuàng)新。幾個(gè)項(xiàng)目的單體設(shè)計(jì)雷同處很多，像佳地園、美地莊園都采用深紅色的外墻貼磚，花溪山莊的屋頂也采用此類色彩；產(chǎn)品大量采用坡屋頂，沒(méi)有突破。屋頂?shù)奶幚黼m然采用了坡屋頂?shù)男问?，但與新美式、英式別墅對(duì)照可以看出，屋面處理簡(jiǎn)單化，立面不豐富活潑，缺乏韻律感。與現(xiàn)代貝式別墅相比，更缺少現(xiàn)代感，線條運(yùn)用雜亂，色彩單調(diào)。產(chǎn)品虛實(shí)對(duì)比不強(qiáng)烈，給人非常厚重的感覺(jué)，視覺(jué)有壓抑感。建筑符號(hào)抄襲不得當(dāng)，運(yùn)用牽強(qiáng)，沒(méi)有形成有機(jī)的整體風(fēng)格

22、。與國(guó)外成熟的建筑作品差距非常大，在建筑符號(hào)的運(yùn)用、細(xì)部處理都還欠缺研究。D 產(chǎn)品定位不明確，缺少鮮明的主題風(fēng)格。上述項(xiàng)目的產(chǎn)品定位模糊，涵蓋了從私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、文藝界人士到資產(chǎn)雄厚的企業(yè)家，對(duì)目標(biāo)客戶有一打盡的企圖。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，表現(xiàn)為產(chǎn)品特色不突出，缺少文化等主題特色。在戶型設(shè)計(jì)上，表現(xiàn)為從180平方米（聯(lián)排別墅）、240平方米（獨(dú)立式）到500平方米以上的較大面積差異。E 產(chǎn)品研究粗糙，“四新“含量少。 戶型設(shè)計(jì)只是普通住宅面積上的簡(jiǎn)單放大，功能空間考慮不細(xì)。如缺少儲(chǔ)藏空間；衛(wèi)生間面積小，洗浴沒(méi)有分離;佳地園的客廳面寬過(guò)大，平面不規(guī)整，對(duì)于“四新“的應(yīng)用少，綠色生態(tài)的意識(shí)還沒(méi)有建立。目前僅有花溪山莊的二期采用了歐文斯科寧保溫材料.F 2003年35004000元平方米單體別墅的銷售價(jià)格存在空檔 目前項(xiàng)目的銷售價(jià)格主要集中在30005000元平方米，信盟花園銷售價(jià)格一枝獨(dú)秀，均價(jià)在7900元平方米，近期