思源3月15日大連沿海國際中心營銷策劃投標報告

1、 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982大連沿海國際中心營銷策劃投標報告大連沿海國際中心營銷策劃投標報告招 標 方：沿海綠色家園集團投 標 方：北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司投標日期：2008年3月15日 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982沿海國際中心沿海國際中心目前，目前，項目產(chǎn)品設(shè)計已經(jīng)確定，開始進入到營銷推廣階段項目產(chǎn)品設(shè)計已經(jīng)確定，開始進入到營銷推廣階段前言前言項目前期產(chǎn)品設(shè)計階段工作已經(jīng)完成，目前進入到營銷推廣階段。我司旨在明確本項目營銷目標明確本項目營銷目標的基礎(chǔ)上，

2、通過對項目整體情況、市場背景、競爭環(huán)境等進行分析，找出本項目的營銷難點及關(guān)鍵點找出本項目的營銷難點及關(guān)鍵點，從而制定出針對性強的營銷方案制定出針對性強的營銷方案, 保障項目成功運作！保障項目成功運作！決勝市場！ 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982我們的目標我們的目標銷售目標銷售目標 30 30個月，完成個月，完成95%95%的銷售任務(wù)！的銷售任務(wù)！2 0 0 82 0 0 8 年 底 實 現(xiàn)年 底 實 現(xiàn) 1 51 5 億 元 銷 售 額億 元 銷 售 額 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：7

3、44421982我們的目標我們的目標品牌目標品牌目標沿海國際中心是沿海地產(chǎn)在大連的第一個地產(chǎn)項目，它的成功運做將樹立沿沿海國際中心是沿海地產(chǎn)在大連的第一個地產(chǎn)項目，它的成功運做將樹立沿海地產(chǎn)在大連的卓越品牌，為沿海集團未來在大連的發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。海地產(chǎn)在大連的卓越品牌，為沿海集團未來在大連的發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。星海十年星海十年誰可代言誰可代言沿海地產(chǎn)來了，大連更加璀璨！沿海地產(chǎn)來了，大連更加璀璨！ 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982從本體出發(fā)，了解我們的項目從本體出發(fā)，了解我們的項目! ! 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策

4、劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目區(qū)位項目區(qū)位本項目位于大連市西南部海岸，處于亞洲最大的濱海廣場星海廣場東北角，處于大連高端住宅集中區(qū)域處于大連高端住宅集中區(qū)域, ,區(qū)域認知度高。區(qū)域認知度高。星海廣場星海廣場沿海沿海國國際中心際中心項目介紹項目介紹 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目介紹項目介紹項目四至項目四至?xí)挂黄跁挂黄诤推綇V場和平廣場圣亞海洋世界圣亞海洋世界游艇碼頭游艇碼頭星海新天地星海新天地現(xiàn)代博物館現(xiàn)代博物館星海國寶星海國寶沿海沿海國國際中心際中心規(guī)劃中的金融中心區(qū)規(guī)劃中的金融中心區(qū)項目北側(cè)為規(guī)劃

5、中的大連乃至東北三省的金融中心區(qū)，南側(cè)為會展中心二期，西側(cè)為會展中心一期，東側(cè)為山坡，項目南側(cè)可俯瞰整個星海廣場。本項目處于商務(wù)金融核心區(qū)本項目處于商務(wù)金融核心區(qū),區(qū)位區(qū)位優(yōu)勢明顯。優(yōu)勢明顯。會展二期會展二期 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目介紹項目介紹項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目項目單位單位數(shù)值數(shù)值比例比例% %備注備注規(guī)劃用地面積約340000100總建筑面積369790其中地上建筑面積300000其中商務(wù)公寓面積9000070年產(chǎn)權(quán)公建面積21000040年產(chǎn)權(quán)其中商業(yè)配套公建面積1500040年產(chǎn)權(quán)酒店、寫字樓及

6、相關(guān)配套19500040年產(chǎn)權(quán)地下建筑面積69790不計入容積率其中地下車庫面積57010不計入容積率地下設(shè)備用房面積12780不計入容積率容積率/8.82不計入地下建筑面積綠地率%32建筑密度%38.8公寓套數(shù)戶583居住人數(shù)人17493.0人/戶總停車泊位輛1492其中地面停車輛59地下停車輛143340/輛，機械停車228輛注：90平方米以下套型建筑面積31500平方米，占商務(wù)公寓總建筑面積90000 35%總建筑面積約為37萬，其中地上總建筑面積為30萬，從項目規(guī)劃上看，本項目規(guī)模優(yōu)勢明顯本項目規(guī)模優(yōu)勢明顯, ,。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，

7、qq：744421982產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型國際公寓國際公寓2國際公寓國際公寓1酒店式公寓酒店式公寓1酒店式公寓酒店式公寓2酒店式公寓酒店式公寓3商業(yè)商業(yè)超超5星級萬豪星級萬豪酒店酒店項目介紹項目介紹本項目是集國際公寓、酒店式公寓、萬豪五星級酒本項目是集國際公寓、酒店式公寓、萬豪五星級酒店和商業(yè)于一體的綜合體項目，其中超過店和商業(yè)于一體的綜合體項目，其中超過5050層的摩層的摩天大廈有天大廈有4 4座座, ,地標性顯著地標性顯著, ,利于打造高端、國際化的利于打造高端、國際化的項目形象。項目形象。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型層數(shù)層數(shù)( (層層) )國際公寓國際公寓1 15050國際公寓國際公寓2 25050酒

8、店公寓酒店公寓1 16 6酒店公寓酒店公寓2 25050酒店公寓酒店公寓3 32828萬豪酒店萬豪酒店 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目介紹項目介紹國際公寓1號樓戶型面積配比產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型基本情況基本情況標準層面積（平方米）標準層面積（平方米）總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）可售面積（平方米）可售面積（平方米）總戶數(shù)總戶數(shù)895.164185041850261戶戶型型配配比比戶型戶型樓層分布樓層分布層數(shù)層數(shù)面積區(qū)間（平方米）面積區(qū)間（平方米）戶數(shù)戶數(shù)小戶型3-7，9-181550-81150標準層戶型19-432514

9、5-216100超大戶型44-507303-367111.國際公寓1號樓145-216平米為主力戶型，占全樓的1/2體量，處于中間樓層，共100套；2.小戶型公寓為套數(shù)最多戶型，共150套，處于較低樓層；3.超大戶型屬于國際公寓豪華戶型，體量最少，是1號樓最優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，處于頂部樓層，觀景效果及舒適度最佳。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目介紹項目介紹國際公寓2號樓戶型面積配比產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型1.國際公寓2號樓120-209平米為主力戶型，處于中間樓層，共174套；2.小戶型公寓套數(shù)較少，共52套，處于較低樓層；3.406平米大戶型

10、為2號國際公寓豪華戶型，體量占全樓的1/5，僅8套，處于較高樓層，舒適度高；4.708平米超大戶型屬于國際公寓最頂級豪宅，僅1套，是本項目住宅最優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，將成為沿海國際中心樓王?；厩闆r基本情況標準層面積（平方米）標準層面積（平方米）總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）可售面積（平方米）可售面積（平方米）總戶數(shù)總戶數(shù)10504560245602235戶戶型型配配比比戶型戶型樓層分布樓層分布層數(shù)層數(shù)面積區(qū)間（平方米）面積區(qū)間（平方米）戶數(shù)戶數(shù)小戶型3-7547-7952標準層戶型9-2012120-2098421-38奇數(shù)層9120-2095421-38偶數(shù)層9120-20936大戶型39-

11、48104068超大戶型49- 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目介紹項目介紹酒店式公寓1號樓戶型面積配比產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型1.酒店式公寓1號樓位于國際公寓1號樓和2號樓之間；2.酒店式公寓1號樓以82-215平米戶型為主，位于3-6層位置，總套數(shù)為28套?；厩闆r基本情況標準層面積（平方米）標準層面積（平方米）總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）可售面積（平方米）可售面積（平方米）總戶數(shù)總戶數(shù)1063.74579.24579.228戶戶型型配配比比樓層分布樓層分布層數(shù)層數(shù)面積區(qū)間（平方米）面積區(qū)間（平方米）每層戶數(shù)每層戶數(shù)標準

12、層戶型3-6482- 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目介紹項目介紹酒店式公寓2號樓戶型面積配比產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型1.酒店式公寓2號樓主力面積戶型為30-40平米的小戶型，共632套，分布在31個樓層。2.酒店式公寓2號樓66-108平米戶型套數(shù)為102套，處于樓體的中高位置；3.151-207平米的大戶型僅8套，處于樓體的最高位置?；厩闆r基本情況 標準層面積（標準層面積（）總建筑面（總建筑面（）可售面（可售面（）總戶數(shù)總戶數(shù)戶室配比戶室配比面積區(qū)間（平米）面積區(qū)間（平米）戶數(shù)戶數(shù)戶戶型型配配比比95544943.744943.7

13、742304063266108102151- 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目介紹項目介紹酒店式公寓3號樓戶型面積配比產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型1.酒店式公寓3號樓僅28層，其中4-21層為53-88平米戶型,為該樓主力戶型；2.106-161平米戶型，共42套，分布在7個樓層。基本情況基本情況標準層面積（平方米）標準層面積（平方米）總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）可售面積（平方米）可售面積（平方米）總戶數(shù)總戶數(shù)781.620105.820105.8276戶戶型型配配比比戶型戶型樓層分布樓層分布層數(shù)層數(shù)面積區(qū)間（平方米）面積區(qū)間（

14、平方米）戶數(shù)戶數(shù)小戶型4-211853-88234標準層戶型22-287106- 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目介紹項目介紹典型戶型分析典型戶型分析30-40平米632套p該戶型為本項目套數(shù)最多的戶型，面積為30-40平米，總套數(shù)為632套;p戶型面積過小，空間局促，廚房和衛(wèi)生間實用性差，對于自住型客戶有一定的銷售障礙;p該戶型面積小, 總價相對較低，易于吸引投資客戶。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目介紹項目介紹小結(jié)小結(jié)1 1、區(qū)位：、區(qū)位： 項目位于亞洲最大

15、的濱海廣場星海廣場的東北部，處于星海廣場商務(wù)核心區(qū)，被會展中心處于星海廣場商務(wù)核心區(qū)，被會展中心和未來金融中心區(qū)所包圍，項目將設(shè)置通道使萬豪酒店和會展二期有機連接，區(qū)位價值明顯。和未來金融中心區(qū)所包圍，項目將設(shè)置通道使萬豪酒店和會展二期有機連接，區(qū)位價值明顯。2 2、規(guī)模和建筑形態(tài)：、規(guī)模和建筑形態(tài)： 4棟超50層的摩天大廈，37萬平米的建筑規(guī)模在星海廣場首屈一指，成為地標性建筑集群，奠成為地標性建筑集群，奠定了本項目極大的市場影響力。定了本項目極大的市場影響力。3 3、產(chǎn)品組合：、產(chǎn)品組合： 本項目集國際公寓、酒店式公寓、商業(yè)和五星級萬豪酒店于一體，是是0808年星海廣場稀缺的商務(wù)年星海廣場

16、稀缺的商務(wù)綜合體項目。綜合體項目。4 4、戶型配比：、戶型配比： 從戶型面積配比上看，本項目總套數(shù)為1542套，其中，3050平米之間的戶型超過700套， 占項目總銷售套數(shù)的近一半。戶型面積分散戶型面積分散, ,且小戶型體量較大。且小戶型體量較大。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：7444219821 1 工程節(jié)點工程節(jié)點2 2 銷售節(jié)點銷售節(jié)點l主體完工 預(yù)計在2009年底l入住時間 預(yù)計2010年9月入住l開盤時間 2008年4月26號l銷售現(xiàn)場樣板間開放時間 2008年4月l實樓樣板間開放時間 2009年7月/9月 項目介紹項目介紹項目節(jié)點項目

17、節(jié)點 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目介紹項目介紹 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)越的區(qū)位 3737萬的規(guī)模優(yōu)勢萬的規(guī)模優(yōu)勢 多樣性產(chǎn)品多樣性產(chǎn)品 著名的萬豪著名的萬豪5 5星級酒店星級酒店 項目具備高品質(zhì)綜合性國際社區(qū)優(yōu)勢項目具備高品質(zhì)綜合性國際社區(qū)優(yōu)勢項目基礎(chǔ)優(yōu)勢項目基礎(chǔ)優(yōu)勢項目開盤的時間要求項目開盤的時間要求 目前距離開盤時間緊目前距離開盤時間緊! ! 前期推廣周期短前期推廣周期短! ! 客戶積累任務(wù)重客戶積累任務(wù)重! ! 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目研判思路項目研判思路

18、解決問題的營銷策略解決問題的營銷策略 1 12 23 34 45 56 6我們面臨的市場環(huán)境我們面臨的市場環(huán)境我們面臨的客戶特征我們面臨的客戶特征具體執(zhí)行的銷售策略具體執(zhí)行的銷售策略需要解決的營銷難點需要解決的營銷難點具體執(zhí)行的推廣策略具體執(zhí)行的推廣策略 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982我們面臨的市場環(huán)境我們面臨的市場環(huán)境大連的名片大連的名片多類產(chǎn)品密集多類產(chǎn)品密集本項目如何脫穎而出？本項目如何脫穎而出？別墅、公寓、酒店、寫字樓別墅、公寓、酒店、寫字樓星海灣星海灣亞洲最大濱海廣場、旅游、文化亞洲最大濱海廣場、旅游、文化休閑、商務(wù)、金

19、融、居住休閑、商務(wù)、金融、居住 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析p大連房地產(chǎn)市場簡析大連房地產(chǎn)市場簡析p星海廣場片區(qū)房地產(chǎn)市場分析p競品項目分析p項目swot分析p項目核心競爭力項目市場分析項目市場分析 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982第22頁近幾年大連城市經(jīng)濟近幾年大連城市經(jīng)濟gdpgdp穩(wěn)步增長，經(jīng)濟的良好運行為穩(wěn)步增長，經(jīng)濟的良好運行為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)?；A(chǔ)。大連市經(jīng)濟近六年保持了良好的增長速度

20、，經(jīng)濟的快速發(fā)展為大連市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。gdp增幅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段4%發(fā)展萎縮發(fā)展萎縮4%-5%發(fā)展停滯發(fā)展停滯5%-8%穩(wěn)步發(fā)展穩(wěn)步發(fā)展8%高速發(fā)展高速發(fā)展gdpgdp增幅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況關(guān)系（庫茲涅增幅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況關(guān)系（庫茲涅茨）茨）數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局項目市場分析項目市場分析 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析07年英特爾投資建廠、達沃斯會議在大連成功舉行，將會吸引大量的外企前來投資，更為大連經(jīng)濟發(fā)展帶來了良好契機；大連實際利用外資25.2億美元，其中超億美元的項目投資額達21.

21、3億美元，展現(xiàn)了大連經(jīng)濟魅力。大連經(jīng)濟活力的提升、大批外資企業(yè)的引進，將推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和配套設(shè)施的完善，大連經(jīng)濟活力的提升、大批外資企業(yè)的引進，將推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和配套設(shè)施的完善，為房地產(chǎn)投資開發(fā)創(chuàng)造契機。為房地產(chǎn)投資開發(fā)創(chuàng)造契機。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982第24頁大連城市規(guī)劃及發(fā)展方向大連城市規(guī)劃及發(fā)展方向到2020年，大連市總?cè)丝跀?shù)達800萬人，城市化水平達到85 ；“西拓北進”的思路，西拓至旅順、北進至金州，構(gòu)筑“兩城”的空間格局，“兩城”即主城區(qū)與新市區(qū)；本案所處的本案所處的星海灣區(qū)域作為市級公共中星海灣區(qū)域作為市

22、級公共中心，對城市化復(fù)合功能的需求增加心，對城市化復(fù)合功能的需求增加. .（“大連市發(fā)展規(guī)劃大連市發(fā)展規(guī)劃2003-2020”2003-2020”）項目市場分析項目市場分析本案所處位置星海廣場位置 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析交通建設(shè)的發(fā)展，使大連與周邊其它城市連接更加緊密，增加了外地客群到大連購房的交通建設(shè)的發(fā)展，使大連與周邊其它城市連接更加緊密，增加了外地客群到大連購房的便利程度；中心城區(qū)與其它四區(qū)四通八達的交通路網(wǎng)為大連房地產(chǎn)市場價值提升創(chuàng)造了便利程度；中心城區(qū)與其它四區(qū)四通八達的交通路網(wǎng)為大連房地

23、產(chǎn)市場價值提升創(chuàng)造了條件。條件。2007年南關(guān)嶺火車站建設(shè)提上日程；快軌3號線建設(shè)；連接金州與開發(fā)區(qū)的五一路建設(shè)；旅順大連公交開通；煙臺大輪渡運行；快速公交線啟動；2008年地鐵線路啟動；海底隧道列入日程星海公園到凌水將修建濱海路 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982第26頁近幾年大連房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年大連房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資漲幅平穩(wěn)，投資房地產(chǎn)開發(fā)投資漲幅平穩(wěn)，投資額依然位于高位水平額依然位于高位水平數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 房地產(chǎn)投資總額407.8億元，比2006年同期增長20.9。自1998年大連房地產(chǎn)市場進入上升通道以來

24、，房地產(chǎn)投資一直是逐年遞增的態(tài)勢。項目市場分析項目市場分析 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：74442198220072007年大連市商品房銷售情況年大連市商品房銷售情況本項目所在的沙河口區(qū)銷售量占四本項目所在的沙河口區(qū)銷售量占四區(qū)總量區(qū)總量18%18%。2007年，大連市內(nèi)四區(qū)累計成交商品房37273套，其中本項目所在的沙河口區(qū)全年成交套數(shù)為6875套，成交量約占四區(qū)成交總量18%。數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)交易管理中心項目市場分析項目市場分析 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982第28頁區(qū)域成

25、交均價中山區(qū)中山區(qū)84428442西崗區(qū)西崗區(qū)73877387沙河口區(qū)沙河口區(qū)82618261甘井子區(qū)甘井子區(qū)4983498320072007年大連市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價年大連市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站20072007年大連市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價年大連市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價本項目所在的沙河口區(qū)成交均價在市內(nèi)四區(qū)中僅次于中山區(qū)，本項目所在的沙河口區(qū)成交均價在市內(nèi)四區(qū)中僅次于中山區(qū)，0707年均價達到每平米年均價達到每平米82618261元。元。項目市場分析項目市場分析 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項

26、目市場分析項目市場分析政府宏觀調(diào)控以及多個金融政策出臺，將使房價在未來兩年內(nèi)將由快速上漲轉(zhuǎn)為穩(wěn)中政府宏觀調(diào)控以及多個金融政策出臺，將使房價在未來兩年內(nèi)將由快速上漲轉(zhuǎn)為穩(wěn)中有升。有升。文件名稱文件名稱發(fā)布日期發(fā)布日期關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知2006-12-282006-12-28關(guān)于關(guān)于中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定的通知的決定的通知2007-1-192007-1-191010次上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金利率次上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金利率6 6次上調(diào)存貸款基準利率次上調(diào)存貸款基準

27、利率關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知2007-9-272007-9-27關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知2007-12-252007-12- 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982近幾年，大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好；本項目所在的星海灣區(qū)域定位為城市級公共中心，發(fā)展前景看好;國家一系列宏觀調(diào)控政策將極大打擊炒房和投機行為,但對于財力雄厚的高端客戶影響不大。20072007年大連房地產(chǎn)市場簡述年大連房地產(chǎn)市場簡述項目市場分析項目市場分析 天天文檔在線天天文檔在線

28、2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析p大連房地產(chǎn)市場簡析p星海廣場片區(qū)房地產(chǎn)市場分析星海廣場片區(qū)房地產(chǎn)市場分析p競品項目分析p項目swot分析p項目核心競爭力項目市場分析項目市場分析 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析星海廣場概況星海廣場概況星海廣場，亞洲最大的濱海城市廣場，中心廣場面積4.5萬平方米，總占地面積172萬平方米，為紀念香港回歸而建于1997年6月30日。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：7444

29、21982n 區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展星海灣金融商務(wù)區(qū) 占地面積51萬平方米，總建設(shè)面積約210萬平方米 2010年，計劃引進分行、分公司以上金融機構(gòu)30家 2020年，計劃引進100家以上規(guī)模較大的金融機構(gòu)，集中萬名以上金融、商務(wù)人才，形成萬億以上資金管理、調(diào)度功能石油大廈保險大廈中鐵建工大廈證券大廈信托大廈金融大廈期貨大廈產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域更加成熟，區(qū)產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域更加成熟，區(qū)域吸引力大幅增強，提升區(qū)域吸引力大幅增強，提升區(qū)域項目升值潛力域項目升值潛力星海廣場星海廣場項目市場分析項目市場分析 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場

30、分析星海廣場概況星海廣場概況星海廣場是集金融、會展、休閑度假、商務(wù)、高品質(zhì)生活于一體的未來城市發(fā)展中心區(qū)域星海廣場是集金融、會展、休閑度假、商務(wù)、高品質(zhì)生活于一體的未來城市發(fā)展中心區(qū)域星海國寶配套商星海國寶配套商業(yè)業(yè)星海星海新天地新天地國航大廈國航大廈航天醫(yī)院航天醫(yī)院大醫(yī)二院大醫(yī)二院黑石礁小學(xué)黑石礁小學(xué)國際游艇國際游艇俱樂部俱樂部星海陽光星海陽光假日酒店假日酒店圣亞極地圣亞極地世界世界大連工人大連工人養(yǎng)老院養(yǎng)老院星海公園星海公園大連市游泳館大連市游泳館星海會展中心星海會展中心1 1大連現(xiàn)代博物館大連現(xiàn)代博物館商業(yè)商業(yè)商務(wù)商務(wù)教育教育其他其他醫(yī)療醫(yī)療休閑娛樂休閑娛樂文化文化大連國際網(wǎng)球中心大連國

31、際網(wǎng)球中心本項目本項目星海會展中心星海會展中心2 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析星海廣場主要房地產(chǎn)項目星海廣場主要房地產(chǎn)項目項目項目名稱名稱開盤時間開盤時間目前銷目前銷售狀況售狀況建筑建筑面積面積產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式裝修狀裝修狀況況精裝價精裝價格格主力戶型主力戶型目前均目前均價價購買客群購買客群星海國寶01年下半年售完17.42萬平米高層公寓毛坯0約193-247平米三居2萬/平米（二手）東三省客群為主東方星海2008年3月認購7.9萬平米全裝修公寓精裝2500元/平米60-70平米一居1.6萬/平米外地養(yǎng)老客

32、群及年輕人為主壹品星海2004年12月在售38萬平米高層、小高層毛坯0150-180平米三居1.5萬/平米東三省客群為主大連明珠2006年5月25日在售18萬平米板樓精裝修3000元/平米195-275平米之間1.8萬/平米東三省客群為主百年匯2005年2月15日在售10.1萬平米住宅、精裝公寓、酒店式公寓、商住公寓、商業(yè)精裝修1500-2000元/平米48平米一居1.5萬/平米大連本地與東北三省客群各占一定比例星海灣壹號待定未售24.2萬平米別墅、洋房、高層毛坯0別墅：380-440平米；花園洋房：280-300平米約3萬/平米杰特公寓2008年4月未售3.68萬平米小戶型公寓未定未定未定未

33、定榮峰2008年4月未售9.77萬平米超高層毛坯0425-432平米約2萬/平米 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982星海灣壹號星海灣壹號項目市場分析項目市場分析星海廣場主要房地產(chǎn)項目星海廣場主要房地產(chǎn)項目東方星海東方星海百年匯百年匯大連明珠大連明珠星海國寶星海國寶壹品星海壹品星海榮峰榮峰杰特公寓杰特公寓 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析銷售情況銷售情況星海廣場主要房地產(chǎn)項目以在售項目為主，未售項目為星海灣壹號、榮峰、杰特公寓，售完項目為星海國寶項目。

34、從銷售率上看，除東方星海剛開盤、星海灣壹號、榮峰、杰特公寓未售外，其余項目銷售率均達到70%以上。項目名稱項目名稱銷售率銷售率星海國寶100%東方星海不到10%壹品星海70%百年匯90%大連明珠90%榮峰0星海灣壹號0杰特公寓 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析項目規(guī)模項目規(guī)模星海廣場主要房地產(chǎn)項目以中等規(guī)模為主，壹品星海規(guī)模最大，達到38萬平米；其次為星海灣一號，規(guī)模為24.2萬平米，其他項目規(guī)模均在18萬平米以下。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：74442198

35、2項目市場分析項目市場分析產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式星海廣場主要房地產(chǎn)項目中綜合類項目較少，大多數(shù)都是純住宅項目。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析裝修狀況裝修狀況項目名稱項目名稱裝修狀況裝修狀況精裝修報價精裝修報價東方星海精裝2500元/平米百年匯精裝修1500-2000元/平米大連明珠精裝修3000元/平米星海國寶毛坯0壹品星海毛坯0星海灣壹號毛坯0榮峰毛坯0從裝修狀況上看，星海廣場片區(qū)內(nèi)毛坯項目居多；早期項目以毛坯房為主，如星海國寶和壹品星海；小戶型項目精裝修居多，如東方星海和百年匯，精裝修報價在1500-300

36、0元/平米之間。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析主力戶型主力戶型從各個項目主力戶型上看，星海廣場片區(qū)主要的戶型面積集中在160-270平米之間，270平米以上的豪華戶型相對較少，因此，可以看出星海廣場片區(qū)以中大舒適型戶型為主。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析價格水平價格水平目前，星海廣場片區(qū)在售住宅項目毛坯均價約為1.5萬元/平米，未開盤的榮峰和星海灣一號預(yù)計將分別達到2萬元/平米和3萬元/平米；星海國寶項目二手房目前報

37、價為2萬元/平米。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析購買客群統(tǒng)計購買客群統(tǒng)計從客群上看，星海廣場片區(qū)主要在售項目的購買客群主要來自東北三省，東方星海和百年匯因為是精裝修小戶型，因此吸引了本地的部分投資客群。項目名稱項目名稱購買客群購買客群星海國寶東三省客群為主東方星海由于剛剛開盤，目前為客戶積累階段，據(jù)調(diào)研目前該項目來訪客群以本地年輕人為主壹品星海東三省客群為主百年匯大連本地與東北三省客群各占一定比例星海灣壹號大連明珠東三省客群為主 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：

38、744421982小結(jié)小結(jié)項目市場分析項目市場分析1、片區(qū)內(nèi)大規(guī)模綜合類項目較少。、片區(qū)內(nèi)大規(guī)模綜合類項目較少。2、片區(qū)內(nèi)毛坯項目居多，但小戶型項目以精裝修為主。、片區(qū)內(nèi)毛坯項目居多，但小戶型項目以精裝修為主。3、片區(qū)內(nèi)未來放量項目主要為東方星海、星海灣一號、杰特公寓和榮峰；本項目、片區(qū)內(nèi)未來放量項目主要為東方星海、星海灣一號、杰特公寓和榮峰；本項目08年主要競爭對手為東方星海和杰特公寓，它們將對本項目的小戶型產(chǎn)品帶來較大沖擊。年主要競爭對手為東方星海和杰特公寓，它們將對本項目的小戶型產(chǎn)品帶來較大沖擊。4、目前片區(qū)住宅市場毛坯均價約為、目前片區(qū)住宅市場毛坯均價約為1.5萬元萬元/平米。平米。5

39、、星海廣場住宅項目主要客群大多數(shù)來自大連以外的東北其它地區(qū)，小戶型產(chǎn)品會、星海廣場住宅項目主要客群大多數(shù)來自大連以外的東北其它地區(qū)，小戶型產(chǎn)品會吸引部分本地的投資客戶。吸引部分本地的投資客戶。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析p大連房地產(chǎn)市場簡析p星海廣場片區(qū)房地產(chǎn)市場分析p競品項目分析競品項目分析p項目swot分析p項目核心競爭力項目市場分析項目市場分析 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析東方星海東方星海項目位置大連市沙河口

40、區(qū)中山路585號，星海廣場北側(cè)開盤時間2008年3月目前報價（元/平米） 16000元/平米建筑面積（平米）79000建筑形式精裝公寓、酒店式公寓總套數(shù)800余套容積率不詳目前銷售狀況客戶認購階段交房標準精裝修，2500元/平米主要客群自住與投資比例各占50% 推廣渠道圍檔、報紙 項目基本情況 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析東方星海東方星海外立面外立面為現(xiàn)代風(fēng)格，以石材和涂料為主要裝飾材料 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析

41、東方星海東方星海精裝修精裝修送全套家具、部分家電及軟裝，以現(xiàn)代時尚風(fēng)格為主要元素 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析東方星海東方星海售樓處售樓處為時尚風(fēng)格，處處體現(xiàn)時尚、年輕的元素、色彩濃烈且絢麗，與其產(chǎn)品定位相吻合 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間主力戶型面積主力戶型面積40-15040-150平米平米60-7060-70平米平米項目市場分析項目市場分析p東方星海以60-70平米的一居為主力戶型，戶型設(shè)計方正，使用率高，是性

42、價比較高的投資類公寓。52526060東方星海東方星海戶型設(shè)計6060主力戶型 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析由由2 2棟精裝酒店式公寓和棟精裝酒店式公寓和2 2棟棟4-54-5星級酒店構(gòu)成，是星級酒店構(gòu)成，是0808年度本項目最主要的競爭對手之一；年度本項目最主要的競爭對手之一；主力戶型在主力戶型在60-7060-70平米，與本項目的小戶型形成競爭；平米，與本項目的小戶型形成競爭；主力戶型總價區(qū)間在主力戶型總價區(qū)間在96-11296-112萬元；萬元；該項目內(nèi)部認購期，不到一個月，定購該項目內(nèi)部認購期，不

43、到一個月，定購8080套左右，說明本區(qū)域?qū)π粜蛣傂孕枨笸?。套左右，說明本區(qū)域?qū)π粜蛣傂孕枨笸?。東方星海東方星海與本項目競爭關(guān)系產(chǎn)品產(chǎn)品 主力戶型主力戶型價格價格區(qū)位區(qū)位推盤時間推盤時間月均銷售量月均銷售量（套）（套）主力戶型總價主力戶型總價項目均價項目均價公寓公寓60-7060-70平米平米96-11296-112萬元萬元1600016000元元/ /平米平米星海廣場北側(cè)星海廣場北側(cè)20082008年年3 3月月不到不到8080套套 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析壹品星海壹品星海項目位置沙河口區(qū)星海

44、廣場西側(cè)200米 開盤時間2004年12月目前報價（元/平米） 16000建筑面積（平米）380000建筑形式高層、小高層板樓總套數(shù)1026容積率3目前銷售狀況已售70%交房標準毛坯內(nèi)部配套底商、會所主要客群35%為大連本地，63%外省，2%外籍推廣渠道報紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告雜志（少量）、外地推廣、老客戶推薦項目基本情況 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析p外立面為歐式現(xiàn)代風(fēng)格，色彩穩(wěn)重，且親和力強，弧形采光陽臺豐富了外立面形狀；p外立面材質(zhì)以瓷磚為主要材料，底商為石材。壹品星海壹品星海外立面 天天文檔在線天天文

45、檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析兩居三居四居躍層面積范圍所占比例面積范圍所占比例面積范圍所占比例面積范圍所占比例10010%150-18050%18030%250-30010%壹品星海壹品星海165.84165.84170.24170.24188.08188.08p超大陽臺，180度觀景陽光房，雙廳設(shè)計，舒適度高，屬于宜居型住宅。戶型設(shè)計 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析p售樓處以淡雅色彩為主，整體感覺靜謐、和諧，與項目的親和路線相符，動線安

46、排明確。壹品星海壹品星海售樓處 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析高層和小高層住宅為主，輔以底商；高層和小高層住宅為主，輔以底商；主力戶型為主力戶型為150-180150-180平米，對本項目平米，對本項目145-216145-216平米的中大戶型沖擊較大；平米的中大戶型沖擊較大；主力戶型總價主力戶型總價225-270225-270萬元；萬元；該項目位于星海廣場西側(cè)，離海岸線較近，更適宜居??；該項目位于星海廣場西側(cè)，離海岸線較近，更適宜居??；該項目該項目20042004年開盤，銷售率已過年開盤，銷售率已過70%

47、70%，不是本項目的主要競品。，不是本項目的主要競品。壹品星海壹品星海與本項目競爭關(guān)系產(chǎn)品產(chǎn)品 主力戶型主力戶型價格價格區(qū)位區(qū)位推盤時間推盤時間月均銷售量月均銷售量（套）（套）主力戶型總價主力戶型總價項目均價項目均價高層、小高高層、小高150-180150-180平米平米225-270225-270萬元萬元1600016000元元/ /平米平米星海廣場西側(cè)星海廣場西側(cè)20042004年年1212月月 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析百年匯百年匯項目位置沙河口區(qū)星海廣場會展一期對面(會展路北側(cè))開盤時間2005

48、年2月15日 目前報價（元/平米）15000建筑面積（平米）10.1萬建筑形式高層 總套數(shù)400容積率4.5目前銷售狀況尾盤交房標準精裝修，1500-2000元/平米內(nèi)部配套商業(yè)街主要客群大連本地投資客和東北三省客戶比例相當推廣渠道報紙、圍檔、電視 項目基本情況 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析p德國歐式風(fēng)格外立面，主要材料為玻璃幕墻p充分營造高檔商務(wù)氛圍百年匯百年匯外立面 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析百年匯是集普通住宅

49、、商住公寓、精裝修公寓、酒店式公寓和商業(yè)于一體的綜合體項目。百年匯百年匯產(chǎn)品組合形式住宅酒店式公寓商住公寓精裝公寓商業(yè)商業(yè) 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982a戶型b戶型c戶型d戶型一室兩廳一衛(wèi)一室一廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)一室一衛(wèi)103平米96平米156平米48平米16套32套16套208套5.9%11.8%5.9%76.4%項目市場分析項目市場分析a ad dccb b百年匯百年匯戶型設(shè)計p該項目以48平米的小戶型為主，主打辦公商務(wù)公寓；p戶型舒適度不高，設(shè)計上有一定局限。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策

50、劃大全，qq：744421982該項目為綜合體產(chǎn)品，業(yè)態(tài)上與本項目相近；該項目為綜合體產(chǎn)品，業(yè)態(tài)上與本項目相近；該項目主力戶型為該項目主力戶型為4848平米的小戶型產(chǎn)品，其客群構(gòu)成可作為本項目小戶型重要參照；平米的小戶型產(chǎn)品，其客群構(gòu)成可作為本項目小戶型重要參照；在區(qū)位上與本項目均鄰近會展中心，也是距離本項目最近的綜合體項目；在區(qū)位上與本項目均鄰近會展中心，也是距離本項目最近的綜合體項目；目前已經(jīng)進入尾盤銷售階段，對本項目不構(gòu)成競爭。目前已經(jīng)進入尾盤銷售階段，對本項目不構(gòu)成競爭。項目市場分析項目市場分析百年匯百年匯與本項目的競爭關(guān)系產(chǎn)品產(chǎn)品 主力戶型主力戶型價格價格區(qū)位區(qū)位推盤時間推盤時間月均

51、銷售量月均銷售量（套）（套）主力戶型總價主力戶型總價項目均價項目均價高層高層4848平米平米9696萬元萬元1500015000元元/ /平米平米會展一期對面會展一期對面20052005年年1212月月1212日日 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析星海灣一號星海灣一號項目位置沙河口區(qū)星海廣場 開盤時間預(yù)計2008年8月、9月目前報價（元/平米）預(yù)計30000元左右建筑面積（平米）242000建筑形式別墅、洋房、高層 總套數(shù)未定容積率2目前銷售狀況未開盤交房標準毛坯內(nèi)部配套五星級君悅酒店、商業(yè)主要客群銷售反映為

52、東三省客群推廣渠道報廣、圍檔、電視 項目基本情況 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析星海灣一號星海灣一號產(chǎn)品組合五星級酒店聯(lián)排和雙拼別墅高層海景豪宅花園洋房 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析星海灣一號星海灣一號售樓處 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析星海灣一號星海灣一號目前現(xiàn)狀 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃

53、大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析洋房：戶型面積為洋房：戶型面積為180180平方米平方米300300平平方米，方米，別墅的戶型面積為別墅的戶型面積為380380平方米平方米500500平平方米，方米，主要為四聯(lián)別墅和雙拼別墅。主要為四聯(lián)別墅和雙拼別墅。項目分三期開發(fā)：一期主要開發(fā)低密度產(chǎn)品，一期主要開發(fā)低密度產(chǎn)品，0.90.9的容積率，的容積率，車位配比大約為車位配比大約為1 1：1.51.5。；價位在。；價位在2000020000元元/ /平方米以上。平方米以上。二期為超高層，其中含有高二期為超高層，其中含有高200200余米，共余米，共4545層的君悅酒店；層的君悅酒

54、店；三期為小高層，主要是為了區(qū)別與其他樓盤三期為小高層，主要是為了區(qū)別與其他樓盤的間隔建筑。的間隔建筑。星海灣一號星海灣一號戶型介紹 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析星海灣一號星海灣一號該項目前期低密度產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)最高端住宅，與本項目豪華戶型有一定競爭關(guān)該項目前期低密度產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)最高端住宅，與本項目豪華戶型有一定競爭關(guān)系。系。后期高層產(chǎn)品將是本項目的重要競品之一。后期高層產(chǎn)品將是本項目的重要競品之一。與本項目的競爭關(guān)系 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421

55、982項目市場分析項目市場分析大連明珠大連明珠項目位置沙河口星海廣場開盤時間2006年5月25日目前報價（元/平米）18000建筑面積（平米）180000建筑形式高層塔樓、小高層總套數(shù)848容積率2.6目前銷售狀況90%交房標準精裝修內(nèi)部配套商業(yè)街，會所主要客群30本地，70東北三省推廣渠道機場雜志、報廣項目基本情況 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析大連明珠大連明珠外立面p歐式風(fēng)格外立面p以大理石為主要飾面材料 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目

56、市場分析項目市場分析大連明珠大連明珠建筑形式：30層短板標準層戶數(shù)：一層四戶使用率：80%標準層戶型面積：197、162、162、2259 9號號8 8號號7 7號號4 4號號5 5號號6 6號號1 1號號2 2號號3 3號號建筑形式：30層短板標準層戶數(shù)：一層三戶使用率：85%標準層戶型面積：225、275、225建筑形式：10層短板標準層戶數(shù)：一層四戶使用率：85%標準層戶型面積：197、162、162、225建筑形式：1-3層獨棟商業(yè)商業(yè)面積：2萬平米分割面積：500-2000平米/套產(chǎn)品組合形式 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：7444219

57、82項目市場分析項目市場分析大連明珠大連明珠售樓處 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982兩居兩居三居三居躍層躍層面積范圍面積范圍所占比例所占比例面積范圍面積范圍所占比例所占比例面積范圍面積范圍所占比例所占比例16216220%20%195195、225225、27527578%78%300-500300-5002%2%項目市場分析項目市場分析大連明珠大連明珠戶型設(shè)計225225275275162162p戶型豪華、方正，但由于是塔樓，戶型不通透，舒適度不高。 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：74

58、4421982項目市場分析項目市場分析大連明珠大連明珠產(chǎn)品較為單一，主要為住宅和底商；產(chǎn)品較為單一，主要為住宅和底商；該項目以大戶型為主，其客群特征可作為本項目大戶型產(chǎn)品的重要參照；該項目以大戶型為主，其客群特征可作為本項目大戶型產(chǎn)品的重要參照；該項目均價該項目均價1800018000元元/ /平米，該項目主力戶型總價平米，該項目主力戶型總價351-495351-495萬萬/ /套；套；該項目已進入尾盤銷售，對本項目競爭壓力不大。該項目已進入尾盤銷售，對本項目競爭壓力不大。與本項目的競爭關(guān)系產(chǎn)品產(chǎn)品 主力戶型主力戶型價格價格區(qū)位區(qū)位推盤時間推盤時間月均銷售量月均銷售量（套）（套）主力戶型總價主

59、力戶型總價項目均價項目均價高層、小高層高層、小高層195-275195-275平米平米351-495351-495萬萬元元1800018000元元/ /平米平米星海廣場西南側(cè)星海廣場西南側(cè)20062006年年6 6月月 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析榮峰榮峰項目基本情況項目位置沙河口區(qū)星海廣場中軸線 開盤時間2008年4月目前報價（元/平米）預(yù)計20000建筑面積（平米）97700建筑形式兩棟高層容積率6.53目前銷售狀況未開盤 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982外立面項目市場分析項目市場分析榮峰榮峰p現(xiàn)代商務(wù)外立面風(fēng)格p玻璃幕墻為主體飾面 天天文檔在線天天文檔在線2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982項目市場分析項目市場分析榮峰榮峰產(chǎn)品產(chǎn)品 主力戶型主力戶型價格價格區(qū)位區(qū)位推盤時間推盤時間月均銷售量月均銷售量（套）（套）主力戶型總價主力戶型總價項目均價項目均價超高層超高層425-432425-432平平米米850-864850-864萬萬元元預(yù)計預(yù)計2000020000元元/ /平米平米星海廣場中軸線星海廣場中軸線20082008年年4 4月月未開盤未開盤與本項目的競爭關(guān)系該項目為超大戶型高端產(chǎn)品；