長租公寓項目策劃書

1、長租公寓策劃書一、項目簡介本項目是長租式公寓酒店，將采用集中式公寓的形式提供租住服務， 其一酒 店式的物資配置、人性化的裝修、友好的服務，即融合了酒店的細微服務，又保 留了公寓的家居特色，舒適、友好、便捷。我們將致力于為租客營造如酒店一樣 的家。我們將租下整棟樓，重新改造之后出租。計劃是裝修到開業(yè)周期約3個月。 賣點是良善的公共空間和緊密的社區(qū)氛圍，讓年輕人之間更好地交流。公寓將采用清新的裝修風格，配備洗衣機、冰箱、空調(diào)、數(shù)字電視、熱水器、 廚房、獨立衛(wèi)生間、陽臺、1.5米床，電熱水壺、茶幾、衣櫥、24小時免費寬帶 等。統(tǒng)一配備洗滌液、香皂、牙刷等日常用品。布置溫馨，讓你體會到回家的溫 馨。公

2、寓內(nèi)所有的床上用品均經(jīng)過專業(yè)洗滌公司清晰消毒，衛(wèi)生間、廚房等均經(jīng) 過統(tǒng)一消毒，進行簡單的入住手續(xù)后，你就可以甩開沉重的包袱，享受家一般的 溫馨和酒店式的優(yōu)質(zhì)服務。本項目將會建造一個自己的電子商務平臺，提供網(wǎng)上查詢和網(wǎng)上預定等服 務。采用線上線下相結(jié)合的模式。二、市場調(diào)查分析旅行房屋租賃社區(qū)Airbnb共享經(jīng)濟模式的成功，引起了國內(nèi)創(chuàng)業(yè)團隊的爭 相效仿，也得到了投資人們的追捧。2014年更多的目光轉(zhuǎn)移到了長租市場上， 雷軍五分鐘決定投資YOU國際青年公寓之舉，贏得了廣泛關(guān)注。對于創(chuàng)業(yè)者而 言，選擇信息類平臺的方向空間將會十分有限。 將租房與服務結(jié)合，切入到交易 的過程中可以產(chǎn)生更多的想象空間。

3、對于不限房源種類的中介服務平臺， 獲取房 源并非難事，目前主要方法是從 58同城等平臺獲取個人房源再發(fā)布到自己的平 臺內(nèi)。據(jù)億家網(wǎng)的石總介紹，服務平臺的難點在于獲取租客上， 愛屋吉屋的經(jīng)紀 人為獲取客源也會親自去信息平臺上重新發(fā)布房源信息。個性化的服務可以強化品牌的概念，并逐漸降低獲取客戶的成本。下面是調(diào)查的關(guān)于租房行業(yè)市場概況：根據(jù)58同城2013年租房行業(yè)研究報告，2013年全國租房市場規(guī)模約為2.5萬億RMB4H319&S70我國目前房屋空置率較高，仍然存在可拓展房源,城鎮(zhèn)住房空置率及住房學習參考學習參考市場發(fā)展趨勢的報告中顯示了房屋空置情況:22.40%27 60%27.60%

4、2Q13環(huán)全閨酔歹血冊即占比17 8013 10%蕓玉2010 垃詞203a«200S 呂胡20C1甲國細柑各K懐卞陽弋悅捉冷空霽巫學習參考租客方面，趕集網(wǎng)發(fā)布的2013年租房市場報告中顯示：58%勺人選擇整 租，42%選擇合租。在所有租客中42%為2024歲，35%人為2529歲，12%人3034 歲，8%人 35歲以上，3%人 19歲以下。咸二威三成五成ESI播Fl輛明幵支占收入的比殊 1人 E人魚3人-4A旨人-6A了人B人竝以上.2S%11%與參少人合甲一開葯根據(jù)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)公寓品牌長租為重資本的方向， 且國內(nèi)公寓租房還處于很 早期的階段，公寓品牌分散度較高。集中式的公寓在一

5、線城市獲取房源會有很大 的難度，從裝修到開業(yè)的周期也較長，將商用房改為民用出租房后面臨著降低收 益的風險。但集中式公寓的品質(zhì)可以更高，配套設(shè)施可以更完備，也很適合發(fā)展 成創(chuàng)業(yè)孵化器的場所。分散式公寓在發(fā)展速度上會占有相對優(yōu)勢。租房領(lǐng)域在從信息化轉(zhuǎn)到服務化的過程中，無論是哪種模式，對團隊的線下 能力都有著較高的要求，一方面快速的獲取高質(zhì)量房源，另一方面為租客做好租 后服務，留住租客，并通過老客的認可獲取更多的新客源。三、項目商務設(shè)計1、市場定位因為我們公寓關(guān)注的是年輕群體，所以我們的目標群體為二十歲到四十歲的青年一代，主要是初上班的年輕人。因為房間和樓梯為單身成年人設(shè)計，40歲以上的不租，結(jié)婚帶

6、小孩的不租。我們公寓的目的是讓年輕一代能夠更好的交 流。而且年輕人人口簡單，對居住環(huán)境的娛樂性、休閑性要求較高 具有生活品 味，對住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費觀點，希望通過外在的居 住環(huán)境體現(xiàn)自己的文化內(nèi)涵。公寓也多位于大中城市商圈周圍，客戶多為高素質(zhì) 的年輕人群。2、推廣策略總體策略：（1） 打造良好的品牌形象，與競爭對手相區(qū)別，徹底的分析調(diào)研，發(fā)掘該項 目的個性之處。要細致周到，體現(xiàn)出處為客戶著想的專業(yè)理念。（2） 將都市繁華和心靈交流為一體，打造“個性、休閑、時尚、現(xiàn)代”的形 象。不僅是酒店，更是身心的渡假場所、生活品質(zhì)的體現(xiàn)。分期策略：（1）引導試銷期該項目重在樹形象，在

7、這個期間通過多方位的媒體宣傳來造勢，針對目標 消費者給出足夠的信息，通過強勢的宣傳吸引消費者的注意力。 在正式投入之前 要對對媒體進行嚴格篩選，爭取達到最好的效果；同時也要對目標市場及產(chǎn)品進 行嚴格的調(diào)查和細分，從而給酒店準確地定位，也更準確地鎖定目標消費群 體。（2）公開強銷期媒體宣傳繼續(xù)造勢，鞏固前期宣傳結(jié)果 適時宣傳銷售成果，刺激消費者 充分利用媒體資源，進一步挖掘潛在客戶（3）銷售沖刺期根根據(jù)前期市場反應，及時檢討，適時的調(diào)整宣傳策略、方向。3、盈利分析（1 ）租金收益本公寓提供長租，月租金為 2000-3000元。（2） 廣告收益在公司電子商務平臺發(fā)展到一定知名度，訪客量增多之后，可

8、以收取廣告費 用。4、主要風險（1）政策風險：國家對長租酒店式公寓行業(yè)還未有規(guī)范，在國外例如美國，該 行業(yè)已經(jīng)相當成熟，但國內(nèi)因為政策還存在一定風險。（2）投資風險：房源集中的公寓的價錢很高?；貓蟛淮_定。（2）自身問題：長租公寓形式在近年才開始，專業(yè)運營長租公寓的團隊很少。沒有前輩的經(jīng)驗，只能自己摸索。很多工作都需要投資者本人兼任。四、電子商務平臺設(shè)計1、設(shè)計原則（1） 安全性原則系統(tǒng)安全性和保密性對于計算機軟件系統(tǒng)是至關(guān)重要的，系統(tǒng)中的任何數(shù)據(jù) 丟失、數(shù)據(jù)錯誤以及數(shù)據(jù)泄露都有可能對公司和相應的業(yè)務客戶帶來巨大的經(jīng)濟 損失，所以在方案設(shè)計中要充分考慮系統(tǒng)的安全和保密因素，保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)不會被非法

9、修改、竊取、破壞。（2）穩(wěn)定性原則本系統(tǒng)設(shè)計要具有高穩(wěn)定性，系統(tǒng)在正常的訪問使用過程中能夠穩(wěn)定、可靠 地進行業(yè)務數(shù)據(jù)處理。（3）高效性原則由于系統(tǒng)隨時都可能需要處理并發(fā)的業(yè)務請求，所以要求系統(tǒng)設(shè)計要盡可能 緊湊、高效，盡量加快每次業(yè)務請求的響應時間，避免出現(xiàn)用戶需要長時間等待 系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)處理的情況（4）技術(shù)先進性原則系統(tǒng)方案設(shè)計和軟件開發(fā)的實現(xiàn)應采用先進、成熟的軟件設(shè)計技術(shù)，所采用 的開發(fā)和實現(xiàn)技術(shù)應符合今后的技術(shù)發(fā)展潮流，使得整個系統(tǒng)具有更長的技術(shù)生 命周期，從而保護系統(tǒng)的開發(fā)投資。（5）可擴展性原則系統(tǒng)要充分考慮今后平臺業(yè)務的發(fā)展、運營管理體制的改變等因素，系統(tǒng)設(shè) 計要具有高度的靈活性和

10、可擴展性， 以便于在今后業(yè)務情況發(fā)展、變化時，可以 根據(jù)應用需求的改變而方便地擴充和調(diào)整系統(tǒng)功能，從而滿足新的應用需求。（6）易維護性原則系統(tǒng)設(shè)計應該便于安裝、升級和維護，盡可能減少因系統(tǒng)維護問題對平臺的 管理服務產(chǎn)生影響。（7）易使用性原則系統(tǒng)的用戶接口界面設(shè)計應符合用戶已有的操作習慣，系統(tǒng)操作應易學易 用。2、網(wǎng)站形象設(shè)計第一，酒店的主頁應能夠給顧客比較強烈和突出的印象。第二，網(wǎng)頁結(jié)構(gòu)設(shè)計合理，層次清楚。顧客應該可以從主頁的目錄中得知自己應查得的方向。第三,網(wǎng)頁的內(nèi)容應全面，盡量涵蓋顧客普遍所需的信息。 第四，網(wǎng)頁的鏈接應方便瀏 覽，傳輸速度和圖片的下載的速度快， 應注意避免死鏈接，調(diào)不出

11、圖形等情況存 在。面對網(wǎng)上如此從多的網(wǎng)丫，酒店節(jié)省顧客的時間從而吸引顧客就是在給酒店 互聯(lián)網(wǎng)營銷創(chuàng)造機會。由于項目的目標定位式年輕人，所以網(wǎng)站風格會以個性輕松為主，以當下流 行的用詞來布置頁面。3、系統(tǒng)功能設(shè)計（1）公寓信息子系統(tǒng)公寓的基本信息包括所在城市，具體地址，聯(lián)系方式，基本情況，入住要求，以 及公寓的配圖。每個房間的寬帶情況，以及活動時的價格跳動情況。（2）網(wǎng)上訂單子系統(tǒng)會員便捷預定功能，會員登陸后，可免填寫基本信息并獲得獎勵積分。涵蓋業(yè) 務流程多種訂單狀態(tài)設(shè)置，方便業(yè)務管理（為確認、確認中、一確認、已入住等） 強大的訂單查詢、統(tǒng)計功能，可按照下單用戶、訂單狀態(tài)、訂單日期等多種條件 組

12、合查詢或模糊查詢。訂單處理結(jié)果可以短信、郵件等方式通知顧客。也會同時 通知酒店銷售人員。（3）客房、房價管理系統(tǒng)編輯員可以在后臺添加、刪除、修改房態(tài)、發(fā)布圖片等。（4）公寓點評管理系統(tǒng)客人入住公寓后可以發(fā)布入住體驗，對公寓進行真實點評。（5）公寓地圖定位系統(tǒng)按照客戶要求提供主流地圖系統(tǒng)的地圖標注服務， 以及公寓按照地圖進行精確位 置查詢。4、電子商務平臺人員配置程序員：2-3名。核心程序開發(fā)1人，輔助開發(fā)2人。核心人員由于涉及 到網(wǎng)站整個技術(shù)平臺的開發(fā)，故必須有大型網(wǎng)站建設(shè)經(jīng)驗，數(shù)據(jù)庫開發(fā)嚴謹，同 時，由于我們的站點是由政府類的旅游資訊門戶和新興的web2.0電子商務模式，故要求必須具備門戶網(wǎng)站開發(fā)經(jīng)驗，和國內(nèi)的