中國硒都茶城產(chǎn)品細(xì)節(jié)定稿118p

1、 合富輝煌合富輝煌 港聯(lián)（中國）出品港聯(lián)（中國）出品二零一零年十一月二零一零年十一月發(fā)展策略業(yè)態(tài)規(guī)劃租售策略財(cái)務(wù)分析商業(yè)運(yùn)營品牌推廣項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略資源整合商業(yè)模式構(gòu)建策略定位項(xiàng)目資源整合政府資源整合產(chǎn)業(yè)資源整合資本資源整合城市發(fā)展政府支持產(chǎn)業(yè)資源市場空間區(qū)域競爭企業(yè)資源市場調(diào)研壹壹 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位貳貳 項(xiàng)目市場細(xì)分項(xiàng)目市場細(xì)分叁叁 項(xiàng)目經(jīng)營思路項(xiàng)目經(jīng)營思路肆肆 項(xiàng)目招商方案項(xiàng)目招商方案伍伍 項(xiàng)目銷售方案項(xiàng)目銷售方案陸陸 vi視覺表現(xiàn)視覺表現(xiàn)目錄目錄contents項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位a a、項(xiàng)目整體定位、項(xiàng)目整體定位b b、項(xiàng)目功能定位、項(xiàng)目功能定位c c、項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目目標(biāo)d d、商業(yè)定位、商

2、業(yè)定位recalling the overall planning project 鄂西腹地鄂西腹地茶產(chǎn)業(yè)綜合體茶產(chǎn)業(yè)綜合體古韻新風(fēng)古韻新風(fēng)項(xiàng)目整體定位區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目總體規(guī)劃理念項(xiàng)目總體規(guī)劃理念產(chǎn)品核心特點(diǎn)產(chǎn)品核心特點(diǎn) 集主題式定向購物；一站式步行街區(qū)消費(fèi)；集主題式定向購物；一站式步行街區(qū)消費(fèi)；集購物消費(fèi)、餐飲娛樂、休閑健身、商務(wù)集購物消費(fèi)、餐飲娛樂、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)服務(wù)辦公、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)服務(wù)的全功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型泛城市綜合體。的全功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型泛城市綜合體。項(xiàng)目功能定位目標(biāo)一個(gè)集合國際茶產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、品牌展示、行業(yè)交流的一個(gè)集合國際茶產(chǎn)業(yè)

3、平臺(tái)、品牌展示、行業(yè)交流的 鄂西集散地鄂西集散地一個(gè)賦予城市特點(diǎn)、文化主題、國際化氣質(zhì)濃郁的一個(gè)賦予城市特點(diǎn)、文化主題、國際化氣質(zhì)濃郁的 文化薈萃地文化薈萃地一個(gè)區(qū)域聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)整合、引領(lǐng)旅游市場需求的一個(gè)區(qū)域聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)整合、引領(lǐng)旅游市場需求的 恩施旅游平臺(tái)恩施旅游平臺(tái)一個(gè)多元發(fā)展、充滿時(shí)尚氣息和新興活力的一個(gè)多元發(fā)展、充滿時(shí)尚氣息和新興活力的 泛城市中心休閑區(qū)泛城市中心休閑區(qū)一個(gè)融合全功能、全業(yè)態(tài)、全天候的一個(gè)融合全功能、全業(yè)態(tài)、全天候的 新城市商業(yè)中心新城市商業(yè)中心整體布局整體布局企業(yè)總部（企業(yè)總部（1#、2#、3#）以武陵地區(qū)茶企業(yè)為主導(dǎo)，其它行業(yè)名企為輔以武陵地區(qū)茶企業(yè)為主導(dǎo)，其它行業(yè)名

4、企為輔茶葉交易貿(mào)易區(qū)（茶葉交易貿(mào)易區(qū)（5#、6#、7#、8#）匯集武陵地區(qū)乃至全國的中高檔茶葉、精美茶具匯集武陵地區(qū)乃至全國的中高檔茶葉、精美茶具商業(yè)定位填補(bǔ)恩施優(yōu)質(zhì)寫字樓空白填補(bǔ)恩施優(yōu)質(zhì)寫字樓空白網(wǎng)聚武陵地區(qū)各大茶企網(wǎng)聚武陵地區(qū)各大茶企 滿足各階層茶葉滿足各階層茶葉 消費(fèi)的各種需求消費(fèi)的各種需求茶文化商業(yè)街（茶文化商業(yè)街（4#、10#15#）以茶為主題，各類茶葉延伸泛文化商業(yè)以茶為主題，各類茶葉延伸泛文化商業(yè)滿足市民日常游憩需要滿足市民日常游憩需要重拾硒都茶市往日繁華重拾硒都茶市往日繁華二期住宅裙樓二期住宅裙樓 以品牌風(fēng)情街為主，居民生活配套為輔以品牌風(fēng)情街為主，居民生活配套為輔二期商業(yè)（二

5、期商業(yè)（shopping mall、酒店裙樓、茶文化廣場）、酒店裙樓、茶文化廣場） 以經(jīng)營高檔時(shí)尚商品和品牌餐飲娛樂為主，時(shí)尚服務(wù)作輔助以經(jīng)營高檔時(shí)尚商品和品牌餐飲娛樂為主，時(shí)尚服務(wù)作輔助概念型住宅底商概念型住宅底商茶市延伸茶市延伸滿足居民綜合消費(fèi)滿足居民綜合消費(fèi)吸引外來商務(wù)人士吸引外來商務(wù)人士企事業(yè)機(jī)構(gòu)消費(fèi)群企事業(yè)機(jī)構(gòu)消費(fèi)群商業(yè)定位一期住宅裙樓一期住宅裙樓 以居民生活配套為主，茶市配套為輔以居民生活配套為主，茶市配套為輔潛力型住宅底商潛力型住宅底商便民、利民便民、利民滿足居民綜合消費(fèi)滿足居民綜合消費(fèi)項(xiàng)目市場細(xì)分項(xiàng)目市場細(xì)分a a、項(xiàng)目整體規(guī)劃、項(xiàng)目整體規(guī)劃b b、交通動(dòng)線規(guī)劃、交通動(dòng)線規(guī)劃c

6、 c、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃d d、項(xiàng)目經(jīng)營方式定位、項(xiàng)目經(jīng)營方式定位e e、項(xiàng)目經(jīng)營策略、項(xiàng)目經(jīng)營策略f f、分期開發(fā)時(shí)序、分期開發(fā)時(shí)序segmenting the overall planning project 項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃區(qū)域區(qū)域建筑面積建筑面積( () )總面積總面積( (）一期一期茶企業(yè)總部茶企業(yè)總部3873038730191600191600茶葉交易市場茶葉交易市場1920019200茶文化商業(yè)街茶文化商業(yè)街4731047310精品公寓精品公寓6336063360地下停車場地下停車場2300023000二期二期酒店、酒店公寓酒店、酒店公寓4250042500218

7、500218500茶文化廣場茶文化廣場1000010000shopping mallshopping mall3220032200風(fēng)情街風(fēng)情街1520015200高尚住宅高尚住宅8760087600地下停車場地下停車場3100031000項(xiàng)目整體交通動(dòng)線建議項(xiàng)目整體交通動(dòng)線建議一期業(yè)態(tài)規(guī)劃一期業(yè)態(tài)規(guī)劃c區(qū)區(qū)精品公寓精品公寓 一期西南角規(guī)整地塊，與商業(yè)相鄰又相對(duì)一期西南角規(guī)整地塊，與商業(yè)相鄰又相對(duì)獨(dú)立，規(guī)劃項(xiàng)目生活配套獨(dú)立，規(guī)劃項(xiàng)目生活配套精品公寓精品公寓a區(qū)區(qū)茶企業(yè)總部茶企業(yè)總部茶葉交易貿(mào)易區(qū)茶葉交易貿(mào)易區(qū) 該區(qū)沿城市主干道，為項(xiàng)目核心該區(qū)沿城市主干道，為項(xiàng)目核心地塊，將打造茶城重點(diǎn)商業(yè)地塊，

8、將打造茶城重點(diǎn)商業(yè)茶茶葉交易貿(mào)易區(qū)以及項(xiàng)目標(biāo)桿葉交易貿(mào)易區(qū)以及項(xiàng)目標(biāo)桿茶茶企業(yè)總部企業(yè)總部b區(qū)區(qū)茶文化商業(yè)街茶文化商業(yè)街商業(yè)部分被中心綠化景觀自然劃分商業(yè)部分被中心綠化景觀自然劃分為兩大塊，該區(qū)為茶城內(nèi)街，根據(jù)為兩大塊，該區(qū)為茶城內(nèi)街，根據(jù)交通人流動(dòng)線設(shè)置茶文化的延伸商交通人流動(dòng)線設(shè)置茶文化的延伸商業(yè)業(yè)態(tài)。業(yè)業(yè)態(tài)。區(qū)域區(qū)域a區(qū)區(qū)主題主題企業(yè)總部企業(yè)總部茶葉交易貿(mào)易區(qū)茶葉交易貿(mào)易區(qū)辦公樓辦公樓集中貿(mào)易區(qū)集中貿(mào)易區(qū)街鋪街鋪業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)辦公、銀行、物流研發(fā)、質(zhì)檢、展示茶葉、茶具、民俗、土特產(chǎn)、茶延伸產(chǎn)品茶樓、茶工藝目標(biāo)品牌目標(biāo)品牌銀行、知名物流企業(yè)武陵地區(qū)各大茶企業(yè)硒都綠茶、富硒農(nóng)產(chǎn)品、銀飾服飾品牌禮茶

9、、紫砂陶瓷茶具樓棟樓棟1#/2#/3#1#/2#/3#樓層樓層1-2f1-2f業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)位置位置間數(shù)間數(shù)經(jīng)營方式經(jīng)營方式品牌茶葉、茶具品牌茶葉、茶具3#41間委托經(jīng)營、銷售茶葉批發(fā)交易區(qū)茶葉批發(fā)交易區(qū)2#1-2f44間銷售銀行銀行1#沿金桂大道1間自持出租商務(wù)中心、招商中心商務(wù)中心、招商中心1#1間自持品牌茶葉品牌茶葉 茶具茶具茶葉批發(fā)交易區(qū)茶葉批發(fā)交易區(qū)銀行銀行2#-3#2#-3#的的1-2f1-2f為兩層整體街鋪，為兩層整體街鋪，層高層高6.2m6.2m，位于項(xiàng)目形象展位于項(xiàng)目形象展示核心地段，重點(diǎn)打造茶葉核示核心地段，重點(diǎn)打造茶葉核心品牌店。心品牌店。品牌茶葉品牌茶葉 茶具茶具茶葉批發(fā)交易

10、區(qū)茶葉批發(fā)交易區(qū)銀行銀行物流中心物流中心物流中心物流中心商務(wù)中心商務(wù)中心招商中心招商中心貴賓專區(qū)貴賓專區(qū)樓棟樓棟1#2#3#樓層樓層3-4f業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)位置位置間數(shù)間數(shù)經(jīng)營方式經(jīng)營方式質(zhì)檢中心質(zhì)檢中心1#3f1自 持展示區(qū)展示區(qū)1自持出租 研發(fā)中心研發(fā)中心1自持電子信息中心電子信息中心1自持茶葉批發(fā)交易區(qū)茶葉批發(fā)交易區(qū)2#3f、3#3f32銷 售loftloft辦公區(qū)辦公區(qū)1#4f、2#4f西1銷 售會(huì)議區(qū)會(huì)議區(qū)2#4f東、3#4f5自持出租餐廳餐廳3#4f1自持出租展示區(qū)展示區(qū)質(zhì)檢中心質(zhì)檢中心茶葉批發(fā)茶葉批發(fā)交易區(qū)交易區(qū)研發(fā)研發(fā)中心中心電子信息中心電子信息中心loft辦公區(qū)辦公區(qū)餐廳餐廳 辦公樓

11、面積配比建議采用辦公樓面積配比建議采用自由分隔方式設(shè)計(jì)自由分隔方式設(shè)計(jì)，將，將14-17f14-17f服務(wù)于大服務(wù)于大客戶，用于整層出租或出售，這樣有利于降低空置率，帶來比較穩(wěn)定客戶，用于整層出租或出售，這樣有利于降低空置率，帶來比較穩(wěn)定的收益樓層以自由分割，更有利于提升企業(yè)總部的整體形象。而較低的收益樓層以自由分割，更有利于提升企業(yè)總部的整體形象。而較低樓層以自由分隔的方式靈活出租，吸引中小企業(yè)入駐。樓層以自由分隔的方式靈活出租，吸引中小企業(yè)入駐。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)位置位置間數(shù)間數(shù)經(jīng)營方式經(jīng)營方式辦公1#5-17f13（根據(jù)客戶需求進(jìn)行分割）銷售樓棟樓棟1#2#3#樓層樓層5-17f樓棟樓棟5#6#7

12、#8#樓層樓層1-6f精品茶葉交易區(qū)精品茶葉交易區(qū)茶具、茶工藝品茶具、茶工藝品業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)位置位置間數(shù)間數(shù)經(jīng)營方式經(jīng)營方式快捷酒店快捷酒店5#150銷售銷售品牌茶葉茶具品牌茶葉茶具旗艦店旗艦店5#1-2f38委托經(jīng)營委托經(jīng)營精品茶葉精品茶葉6#、7#58銷售銷售茶具、茶工藝茶具、茶工藝品品8#29銷售銷售快捷酒店快捷酒店品牌茶葉茶具旗艦店品牌茶葉茶具旗艦店精品茶葉交易區(qū)精品茶葉交易區(qū)樓棟樓棟4#9#-15#主題主題茶文化商業(yè)街茶文化商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)茶膳茶膳 茶吧茶吧 茶療會(huì)所茶療會(huì)所淘寶小鋪淘寶小鋪 流行前線流行前線電影院電影院 量販量販ktvktv b b區(qū)為街區(qū)布局，業(yè)態(tài)設(shè)置主要考慮與整體茶城的

13、關(guān)聯(lián)性，圍繞區(qū)為街區(qū)布局，業(yè)態(tài)設(shè)置主要考慮與整體茶城的關(guān)聯(lián)性，圍繞茶文化進(jìn)行延伸，規(guī)劃與茶城相關(guān)聯(lián)以及提升商業(yè)氛圍的商業(yè)業(yè)態(tài)，茶文化進(jìn)行延伸，規(guī)劃與茶城相關(guān)聯(lián)以及提升商業(yè)氛圍的商業(yè)業(yè)態(tài)，以帶動(dòng)整體茶城的商業(yè)人氣。以帶動(dòng)整體茶城的商業(yè)人氣。樓棟樓棟4#9#-15#樓層樓層1-2f茶文化商業(yè)街茶文化商業(yè)街樓棟樓棟4#10#-15#樓層樓層3f茶文化商業(yè)街茶文化商業(yè)街樓棟樓棟4#10#、13#樓層樓層4f業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)目標(biāo)品牌目標(biāo)品牌經(jīng)營方式經(jīng)營方式電影城金逸、中影星美出租量販ktv錢柜、米樂星出租休閑咖啡廳品牌咖啡廳自持露臺(tái)主題餐廳茶文化為主題銷售茶文化商業(yè)街茶文化商業(yè)街樓號(hào)樓號(hào)16#-19#主題主題精

14、品公寓精品公寓戶型戶型a ab bc cd de e合計(jì)合計(jì)套內(nèi)面積（）套內(nèi)面積（）5053555635套數(shù)（套套數(shù)（套/ /層）層）8311215層數(shù)層數(shù)19f（去除底商）面積（面積（/ /棟）棟）7600302110451064133014060樓棟樓棟兩棟公寓總面積（）15200604220902128266028120戶型戶型2a2a3a3a合計(jì)合計(jì)套內(nèi)面積（）套內(nèi)面積（）9987套數(shù)（套套數(shù)（套/ /層）層）448層數(shù)層數(shù)16f(去除底商）面積（面積（/ /棟）棟）6336556811904樓棟樓棟兩棟公寓總面積（）總面積（）126721113623808樓號(hào)樓號(hào)16#-19#16#

15、-19#主題主題精品公寓精品公寓業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)住宅住宅 住宅配套住宅配套 前期滿足公寓居民的生活需求，后期隨著茶城的全面開業(yè)，將逐前期滿足公寓居民的生活需求，后期隨著茶城的全面開業(yè)，將逐漸服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)休閑娛樂業(yè)態(tài)。漸服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)休閑娛樂業(yè)態(tài)。業(yè)種構(gòu)成業(yè)種構(gòu)成需求面積需求面積目標(biāo)品牌目標(biāo)品牌便利店200-400中百超市水果店80-100私營報(bào)刊雜志30-100私營藥店200-300民生大藥房花店60-100私營照相館、彩擴(kuò)店80-100柯達(dá)影印銀行300-600建設(shè)銀行美容美發(fā)300-600發(fā)源地咖啡廳300-800上島咖啡汽車美容300-600 品牌加盟干洗店80-120品牌加盟二期

16、業(yè)態(tài)規(guī)劃二期業(yè)態(tài)規(guī)劃d區(qū)區(qū)酒店、酒店公寓酒店、酒店公寓茶文化廣場茶文化廣場e區(qū)區(qū)shopping mallf區(qū)區(qū)高尚住宅高尚住宅概念風(fēng)情街概念風(fēng)情街主題主題茶文化廣場茶文化廣場業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)休閑會(huì)所休閑會(huì)所 品牌專賣品牌專賣主題餐廳主題餐廳分布分布業(yè)種選擇業(yè)種選擇備注備注a紅酒吧、雪茄屋黃金地段、酒店輔助配套設(shè)施、城市高端商務(wù)人群會(huì)客場所b主題會(huì)員式水療spac精品概念菜肴d必勝客 置身與流水之中 環(huán)境優(yōu)雅舒適頂層連通區(qū)茶藝、茶文化、茶工藝流程展示日常提供茶藝教學(xué)將茶文化廣場其中的將茶文化廣場其中的30%作為酒店配套，統(tǒng)作為酒店配套，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理的自一經(jīng)營，統(tǒng)一管理的自持物業(yè)。持物業(yè)。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)

17、分布分布經(jīng)營方式經(jīng)營方式備注備注大堂大堂商務(wù)中心商務(wù)中心裙樓1f自持酒店接待配套酒店餐飲酒店餐飲裙樓2f出租提供客人全天用餐室內(nèi)泳池室內(nèi)泳池健身房健身房裙樓3f自持提供住客運(yùn)動(dòng)場所會(huì)議廳會(huì)議廳多功能廳多功能廳裙樓4f自持 設(shè)置貴賓接待廳，可組合的大型多功能廳，中小型會(huì)議室提供酒會(huì)、會(huì)議等服務(wù)主題主題五星享受五星享受業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)酒店配套酒店配套主題主題五星享受五星享受業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店 恩施目前還沒有五星級(jí)酒店，根據(jù)市場調(diào)研，恩施四星酒店入住率較高，多恩施目前還沒有五星級(jí)酒店，根據(jù)市場調(diào)研，恩施四星酒店入住率較高，多為外來旅游、會(huì)務(wù)人士。為了區(qū)別于項(xiàng)目對(duì)面裝飾城將建的五星級(jí)酒店，我們要為外

18、來旅游、會(huì)務(wù)人士。為了區(qū)別于項(xiàng)目對(duì)面裝飾城將建的五星級(jí)酒店，我們要發(fā)揮高度優(yōu)勢，盡顯奢華，擬建發(fā)揮高度優(yōu)勢，盡顯奢華，擬建，除了裙樓，除了裙樓的商業(yè)配套外，為方便高層住客，在的商業(yè)配套外，為方便高層住客，在，提升整體形象。，提升整體形象。檔次檔次客房量客房量客房類型客房類型門市價(jià)門市價(jià)執(zhí)行價(jià)執(zhí)行價(jià)四星級(jí)138間普通標(biāo)間568218商務(wù)標(biāo)間618258豪華單間豪華標(biāo)間888418豪華套房1588718總統(tǒng)套房108884388四星級(jí)80套標(biāo)準(zhǔn)間396280高級(jí)間400320標(biāo)準(zhǔn)套房790660高級(jí)套房968808總統(tǒng)套房49503960四星級(jí)138余套標(biāo)準(zhǔn)間599239豪華標(biāo)準(zhǔn)間609239商務(wù)

19、套房1609669單人房539219總統(tǒng)套房159997999主題主題五星享受五星享受業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)酒店公寓酒店公寓 該酒店公寓建成后將服務(wù)項(xiàng)目、金子壩商圈乃至整個(gè)恩施市的商務(wù)人士、白領(lǐng)和機(jī)構(gòu)成員，為其提供中短期居住場所。經(jīng)營模式分析返租模式開發(fā)商售出物業(yè)后，對(duì)業(yè)主物業(yè)進(jìn)行返租，每月返還業(yè)主固定的百分比利潤或者金額；業(yè)主規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)，市場反應(yīng)較好，售價(jià)高投資增值銷售模式開發(fā)商售出物業(yè)后，對(duì)業(yè)主提供各種形式的增值服務(wù)；降低投資業(yè)主的投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，較具競爭力直接銷售模式開發(fā)商直接出售，不承諾任何投資回報(bào)；業(yè)主收益無保障，競爭力不強(qiáng)建議5-8f采用返租銷售模式9-18f采用投資增值服務(wù)銷售模式。分布分布

20、目標(biāo)品牌目標(biāo)品牌經(jīng)營方式經(jīng)營方式負(fù)一層沃爾瑪純租中庭1-5f大洋百貨廣百百貨純租外圍1-5f加盟個(gè)體銷售6f桂林人娘惹裙廚日本料理韓國烤肉帶租賃銷售主題主題精品海洋精品海洋業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)精品百貨精品百貨 餐飲餐飲健身會(huì)所健身會(huì)所 建議采用中庭環(huán)廊設(shè)計(jì)，空間變化增添購物建議采用中庭環(huán)廊設(shè)計(jì)，空間變化增添購物樂趣，一層中庭為節(jié)假日提供了活動(dòng)區(qū)域。樂趣，一層中庭為節(jié)假日提供了活動(dòng)區(qū)域。業(yè)種選擇業(yè)種選擇目標(biāo)品牌目標(biāo)品牌幼兒園雙語幼兒園會(huì)所配套社區(qū)超市中百超市銀行建設(shè)銀行工商銀行文體用品知名文體品牌家居家飾夢潔多喜愛生活精品千色生活藥店品牌大藥房spa會(huì)館玫琳凱自然美西點(diǎn)、蛋糕坊品牌蛋糕店酒吧特色清吧咖啡廳、

21、餐吧中高端品牌咖啡廳、餐飲主題主題高尚住宅高尚住宅業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)概念風(fēng)情街概念風(fēng)情街 概念風(fēng)情街為一期茶市場的延伸。概念風(fēng)情街為一期茶市場的延伸。營造項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍。營造項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍。主題主題高尚住宅高尚住宅 二期高尚住宅為項(xiàng)目的生活配套二期高尚住宅為項(xiàng)目的生活配套, ,建建議以面積為議以面積為100-130100-130為主力戶型區(qū)為主力戶型區(qū)間，以適應(yīng)三口之家的需要。間，以適應(yīng)三口之家的需要。 綠化中心建有稀有庭院別墅，適合綠化中心建有稀有庭院別墅，適合追求高品質(zhì)人群居住要求。追求高品質(zhì)人群居住要求。 高尚住宅總建筑面積為：高尚住宅總建筑面積為：8760087600 概念風(fēng)情街為：概念風(fēng)情

22、街為：1520015200住宅產(chǎn)品配比住宅產(chǎn)品配比戶型面積區(qū)間擬規(guī)劃面積2室(舒適)70-9084500小3室(經(jīng)濟(jì))80-1003室(舒適)110-1404室(豪華)140-160160-200小結(jié)小結(jié)分期空間形態(tài)主要業(yè)態(tài)總建面（）一期茶企業(yè)總部辦公、會(huì)議、展示、銀行、質(zhì)檢、研發(fā)、茶葉零售批發(fā)、餐飲38730茶葉交易貿(mào)易區(qū)品牌茶葉、茶葉批發(fā)交易區(qū)、精品茶葉交易區(qū)、茶具茶工藝品、快捷酒店19200茶文化商業(yè)街影院電玩、量販ktv、茶膳、茶吧、茶品小吃街、淘寶小鋪、流行前線、特色老字號(hào)47310住宅及住宅配套居住、便利店、干洗、藥店、花店、報(bào)刊雜志63360二期酒店、酒店公寓五星酒店、餐飲、銀行

23、、sap會(huì)館、蛋糕坊42500茶文化廣場休閑會(huì)所、會(huì)所式餐飲、主題餐廳、展示長廊10000購物中心百貨、環(huán)球美食、健身、大型超市32200風(fēng)情街會(huì)所、超市、藥店、銀行、書報(bào)、園藝飾品、家居家飾、sap會(huì)館、蛋糕坊15200住宅、別墅居住87600l由核心品牌店來定項(xiàng)目的商業(yè)檔次及高檔形象；l由特色店來突出項(xiàng)目商業(yè)的特色及層次；l由主力店來吸更多的消費(fèi)者 第第2期期the second第第1期期the first一期商業(yè)搭配比例一期商業(yè)搭配比例類別位置業(yè)態(tài)總面積()經(jīng)營比例銷售委托經(jīng)營自持預(yù)估面積()業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）預(yù)估面積()業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）預(yù)估面積()業(yè)態(tài)比重（%）總

24、體比重（%）茶企業(yè)總部1#物流中心、商務(wù)中心、辦公、商鋪、銀行、展示、質(zhì)檢、研發(fā)227801500066 4.21 337015 0.95 441019 1.24 2#-3#品牌茶葉、茶葉批發(fā)交易區(qū)、會(huì)議、餐2.48 480030 1.35 232515 0.65 茶葉交易貿(mào)易區(qū)5#-8#品牌茶葉、茶葉批發(fā)交易區(qū)、精品茶葉交易區(qū)、茶具茶工藝品、快捷酒店19200952050 2.67 968050 2.72 00 0.00 茶文化商業(yè)街4#、10#影院、電玩城、量販ktv、超市、連鎖餐飲、潮流服飾25750592023 1.66 483019 1.36 1500058

25、 4.21 9#、11#-15#茶膳、茶品小吃街、特色老字號(hào)、茶吧、淘寶小鋪、流行前線215601206056 3.39 950044 2.67 00 0.00 公寓裙樓16#19#便利店、干洗、藥店、花店、報(bào)刊雜志9000600067 1.68 300033 0.84 00 0.00 二期商業(yè)搭配比例二期商業(yè)搭配比例類別位置業(yè)態(tài)總面積()經(jīng)營比例銷售委托經(jīng)營自持預(yù)估面積()業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）預(yù)估面積()業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）預(yù)估面積()業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）購物中心二期百貨、環(huán)球美食、健身、大型超市32200896028 2.52 980030 2.75 1344042

26、 3.77 茶文化廣場休閑會(huì)所、會(huì)所式餐飲、主題餐廳、展示長廊10000200020 0.56 500050 1.40 300030 0.84 酒店酒店、餐飲2255000 0.00 00 0.00 22550100 6.33 酒店公寓居住1995019950100 5.60 00 0.00 00 0.00 住宅裙樓、概念風(fēng)情街會(huì)所、超市、藥店、銀行、書報(bào)、家居家飾、sap會(huì)館、蛋糕1.97 500033 1.40 320021 0.90 高尚住宅居住8760087600100 24.60 00 0.00 00 0.00 二期合計(jì)1875001255106735.25

27、 19800115.56 421902211.85 總體商業(yè)搭配比例總體商業(yè)搭配比例 總結(jié)：總結(jié)：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售面積為本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售面積為237195237195，占總體業(yè)態(tài)比例的，占總體業(yè)態(tài)比例的66.6%;66.6%; 預(yù)計(jì)委托經(jīng)營面積為預(yù)計(jì)委托經(jīng)營面積為5498054980, ,占總體業(yè)態(tài)的占總體業(yè)態(tài)的15.4%;15.4%; 預(yù)計(jì)自持面積為預(yù)計(jì)自持面積為6392563925，占總體業(yè)態(tài)比例的，占總體業(yè)態(tài)比例的18.0%18.0%。 自持部分：由于前期開發(fā)及后期運(yùn)營需要一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃，后期隨著項(xiàng)目的成熟，自持部分：由于前期開發(fā)及后期運(yùn)營需要一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃，后期隨著項(xiàng)目的成熟， 將逐步轉(zhuǎn)為

28、可售。將逐步轉(zhuǎn)為可售。類別總面積()經(jīng)營比例銷售委托經(jīng)營自持預(yù)估面積()總體比重（%）預(yù)估面積()總體比重（%）預(yù)估面積()總體比重（%）一期合計(jì)16860011168531.36 351809.88 217356.10 二期合計(jì)18750012551035.25 198005.56 4219011.85 合計(jì)356100237195 66.6 66.6 54980 15.4 15.4 63925 18.0 18.0 項(xiàng)目經(jīng)營思路項(xiàng)目經(jīng)營思路a a、項(xiàng)目分期開發(fā)、項(xiàng)目分期開發(fā)b b、項(xiàng)目經(jīng)營方式、項(xiàng)目經(jīng)營方式c c、項(xiàng)目經(jīng)營分析、項(xiàng)目經(jīng)營分析d d、項(xiàng)目經(jīng)營策略、項(xiàng)目經(jīng)營策略e e、項(xiàng)目經(jīng)營步

29、驟、項(xiàng)目經(jīng)營步驟recalling the overall planning project分期開發(fā)時(shí)序分期開發(fā)時(shí)序依據(jù)城市規(guī)劃北移步調(diào)，由南向北開發(fā)，一期首先啟動(dòng)茶城核心建筑，再跨過商業(yè)街，先一步開發(fā)b區(qū)，吸引人氣，推動(dòng)項(xiàng)目招商進(jìn)程，配合銷售蓄客進(jìn)度，推出茶文化商業(yè)街，小吃街和公寓同時(shí)動(dòng)工，確保一期的順利交付。購物中心住宅北區(qū) 酒店酒店公寓住宅南區(qū)茶文化廣場66.6%15.1%18%項(xiàng)目經(jīng)營方式項(xiàng)目經(jīng)營方式開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，由投資者自主經(jīng)營，是一種純粹的銷售。對(duì)地塊原生的商業(yè)價(jià)值要求較高，商業(yè)物業(yè)的單體生存能力較強(qiáng)，由此實(shí)現(xiàn)自然銷售。開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，在約定期限內(nèi)投資者委托商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，

30、獲取穩(wěn)定的收益回報(bào)。約定期滿后，投資者自主決定經(jīng)營權(quán)歸屬。開發(fā)商不出售產(chǎn)權(quán)，整體招租，統(tǒng)一經(jīng)營。問題問題問題：產(chǎn)權(quán)分散，單純依靠小業(yè)主自主招商無法保證經(jīng)營方向； 比重過大，造成不可控，項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)；秩序混亂，影響其他銷售和經(jīng)營的實(shí)現(xiàn)；相對(duì)混亂，很難形成統(tǒng)一的商業(yè)形象上繳租金招商出售解決：通過銷控方式，開發(fā)商作為大業(yè)主決定經(jīng)營模式和產(chǎn)品業(yè)態(tài)，掌控話事權(quán)；將不可控轉(zhuǎn)化為可控，創(chuàng)造經(jīng)營氛圍，保證規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商資金回籠快； 不用承擔(dān)后期風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營方式分析經(jīng)營方式分析購買物業(yè)購買物業(yè)代理招商代理招商出租物業(yè)出租物業(yè)支付租金支付租金提供回報(bào)提供回報(bào)問題：開發(fā)商資金回籠慢；品牌租賃要求

31、高招商壓力大需承擔(dān)投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)解決：先招商，引進(jìn)一定品牌及特色業(yè)態(tài)，緩解招商壓力；用帶租約銷售的方式，保障小業(yè)主的投資回報(bào)；利用統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣方式，來滿足品牌商家對(duì)鋪位的要求優(yōu)點(diǎn)：統(tǒng)一管理、統(tǒng)一業(yè)態(tài)增強(qiáng)投資信心，促進(jìn)銷售經(jīng)營方式分析經(jīng)營方式分析問題：不回籠資金靠租金實(shí)現(xiàn)收益為達(dá)到整體效果，主力商戶進(jìn)駐租金低，開發(fā)商資金壓力大，市場風(fēng)險(xiǎn)大。解決：招商先行，項(xiàng)目啟動(dòng)即開始進(jìn)行招商工作，通過招商保持前期商業(yè)定位和形象，以此帶動(dòng)后期銷售；聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理公司，整合項(xiàng)目品牌，引進(jìn)大品牌及核心商戶，帶動(dòng)人流，樹立品牌形象；加大市場關(guān)注度，吸引投資者和商戶，以低利潤帶動(dòng)后期利潤更大化。優(yōu)點(diǎn)

32、：整合品牌統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營，便于管理； 上交利潤委托上繳租金招商經(jīng)營方式分析經(jīng)營方式分析經(jīng)營方式策略經(jīng)營方式策略本案的經(jīng)營方本案的經(jīng)營方式在專業(yè)商業(yè)式在專業(yè)商業(yè)管理公司的統(tǒng)管理公司的統(tǒng)一管理下實(shí)行一管理下實(shí)行按區(qū)域分別實(shí)按區(qū)域分別實(shí)行招商行招商+委托經(jīng)委托經(jīng)營管理營管理+小業(yè)主小業(yè)主自營組合的經(jīng)自營組合的經(jīng)營形式。營形式。項(xiàng)目經(jīng)營策略項(xiàng)目經(jīng)營策略統(tǒng)一經(jīng)營管理策略統(tǒng)一經(jīng)營管理策略 策略一：統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃策略一：統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃商家入駐須服從對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃，不同業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置。駐場前經(jīng)確認(rèn)業(yè)種及開業(yè)品牌，經(jīng)嚴(yán)格考察審核后，方可簽訂租賃合同，并且在經(jīng)營期間，如要調(diào)整經(jīng)營內(nèi)容需經(jīng)管理處書面同意。策略二：統(tǒng)

33、一視覺形象策略二：統(tǒng)一視覺形象經(jīng)營者對(duì)店鋪的裝修、招牌制作、廣告設(shè)計(jì)方案須經(jīng)管理處審核同意后方可施工，以保證店鋪風(fēng)格符合項(xiàng)目整體形象，營造規(guī)范化、一體化的經(jīng)營、消費(fèi)環(huán)境。策略三：統(tǒng)一租賃管理策略三：統(tǒng)一租賃管理進(jìn)駐商家在經(jīng)營過程中須服從統(tǒng)一管理。管理處同時(shí)提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，在給商家提供一個(gè)安全有序經(jīng)營環(huán)境的同時(shí)，也為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔的經(jīng)營場所。策略四：統(tǒng)一市場推廣策略四：統(tǒng)一市場推廣運(yùn)營公司項(xiàng)目進(jìn)行整體的市場推廣，降低經(jīng)營商戶自行推廣成本，提升推廣質(zhì)量，旺市場，方能旺商戶。指在項(xiàng)目設(shè)定的定位或功能組合下，對(duì)客流帶動(dòng)、品牌引領(lǐng)、收入貢獻(xiàn)及項(xiàng)目運(yùn)營安全起核心影響作用的大型品牌租戶。帶動(dòng)項(xiàng)

34、目整體品牌效益、銷售，對(duì)整體定位和安全性起到主要支撐作用。指在項(xiàng)目設(shè)定的定位或功能組合下，在客流帶動(dòng)、品牌引領(lǐng)、收入貢獻(xiàn)一個(gè)或幾個(gè)方面起主要影響作用的品牌租戶。凸顯項(xiàng)目定位下的各業(yè)態(tài)業(yè)種的品牌檔次。對(duì)次主力店進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)充靠主力店和次主力店帶動(dòng)經(jīng)營主力店主力店次主力店次主力店一般品牌一般品牌散戶散戶商戶分類商戶分類招商先行招商先行技術(shù)去化技術(shù)去化商業(yè)運(yùn)營商業(yè)運(yùn)營經(jīng)營步驟經(jīng)營步驟經(jīng)營步驟經(jīng)營步驟（即整體項(xiàng)目的（即整體項(xiàng)目的9.24%）（即整體項(xiàng)目的（即整體項(xiàng)目的19.98%）（即整體項(xiàng)目的（即整體項(xiàng)目的14.4%）類別總面積()經(jīng)營比例銷售委托經(jīng)營自持預(yù)估面積()總體比重（%）預(yù)估面積()總體比重

35、（%）預(yù)估面積()總體比重（%）一期合計(jì)16860011168531.36 351809.88 217356.10 二期合計(jì)18750012551035.25 198005.56 4219011.85 合計(jì)356100237195 66.6 54980 15.4 63925 18.0 經(jīng)營步驟經(jīng)營步驟（即整體項(xiàng)目的（即整體項(xiàng)目的6.16%） （即整體項(xiàng)目的（即整體項(xiàng)目的46.62%） 依據(jù)開發(fā)商后期開發(fā)策略，自持部分在項(xiàng)目運(yùn)作成熟期，可整體打包出售，最終依據(jù)開發(fā)商后期開發(fā)策略，自持部分在項(xiàng)目運(yùn)作成熟期，可整體打包出售，最終達(dá)到項(xiàng)目整體利益最大化。達(dá)到項(xiàng)目整體利益最大化。經(jīng)營步驟經(jīng)營步驟 對(duì)資本

36、、招商問題進(jìn)行系對(duì)資本、招商問題進(jìn)行系統(tǒng)的分析、決策，通過持有物統(tǒng)的分析、決策，通過持有物業(yè)，統(tǒng)一管理，最終完成由地業(yè)，統(tǒng)一管理，最終完成由地產(chǎn)轉(zhuǎn)至商業(yè)經(jīng)營，最終轉(zhuǎn)至資產(chǎn)轉(zhuǎn)至商業(yè)經(jīng)營，最終轉(zhuǎn)至資本運(yùn)作，獲得巨額回報(bào)，達(dá)到本運(yùn)作，獲得巨額回報(bào)，達(dá)到物業(yè)的持有者、商業(yè)營運(yùn)公司、物業(yè)的持有者、商業(yè)營運(yùn)公司、進(jìn)場商戶、項(xiàng)目品牌方能達(dá)至進(jìn)場商戶、項(xiàng)目品牌方能達(dá)至四方皆贏的局面四方皆贏的局面項(xiàng)目招商方案項(xiàng)目招商方案a a、項(xiàng)目招商原則、項(xiàng)目招商原則b b、項(xiàng)目招商策略、項(xiàng)目招商策略c c、項(xiàng)目招商模式、項(xiàng)目招商模式d d、項(xiàng)目招商時(shí)間和周期、項(xiàng)目招商時(shí)間和周期recalling the overall p

37、lanning project原則六：多樣化合作原則六：多樣化合作招商八招招商八招制勝原則制勝原則原則五：原則五：消除隱憂，保證銷售消除隱憂，保證銷售原則七：同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)原則七：同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)原則二：原則二：先主力，后散戶先主力，后散戶原則三：控制重點(diǎn)、控制形象原則三：控制重點(diǎn)、控制形象原則一：節(jié)點(diǎn)控制原則一：節(jié)點(diǎn)控制原則八：先收緊，后放松原則八：先收緊，后放松原則四：品牌先行原則四：品牌先行項(xiàng)目招商原則項(xiàng)目招商原則原則一：節(jié)點(diǎn)控制原則一：節(jié)點(diǎn)控制項(xiàng)目招商原則項(xiàng)目招商原則招商期招商期強(qiáng)銷、招商期強(qiáng)銷、招商期招商運(yùn)營招商運(yùn)營開工奠基戰(zhàn)略商家確定誠意認(rèn)租開盤開盤試營業(yè)試營業(yè)正式開業(yè)正式開

38、業(yè)竣工裝修進(jìn)場蓄客蓄客蓄客洗客蓄客洗客挖掘客戶挖掘客戶老帶新老帶新項(xiàng)目招商原則項(xiàng)目招商原則原則二：先主力，后散戶原則二：先主力，后散戶 首先引進(jìn)具有號(hào)召力的品牌龍頭商戶，再借其品牌優(yōu)勢帶動(dòng)散戶進(jìn)場，即核心主力店先 行，輔助店隨后的原則。原則三：控制重點(diǎn)、控制形象控制重點(diǎn)、控制形象 確保產(chǎn)品質(zhì)量，提升項(xiàng)目形象，形成口碑力量。原則四：品牌先行品牌先行 形成品牌氣候，樹立市場信心。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品 牌形象。原則五：消除隱憂，保證銷售消除隱憂，保證銷售 招商不以贏利為首要目的，主要是全力消除后續(xù)經(jīng)營隱憂，化解銷售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目招商原則項(xiàng)目招商原則原則六：多樣化合作原則六：多樣

39、化合作 建議開發(fā)商可以多樣考慮，必要的時(shí)候與核心主力店的經(jīng)營單位共同投資，開發(fā)商參 與核心主力店投資，除了未來可以加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于本案的長期經(jīng)營，同時(shí) 可加強(qiáng)其它商戶入駐的信心。原則七：同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ) 在同類業(yè)種招商時(shí)，要注意區(qū)隔，保持良性競爭又能共榮雙贏。原則八：先收緊，后放松先收緊，后放松 遵循高品位，低門坎策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，招商中后 期再放松各級(jí)散戶，力求滿場開業(yè)效果。項(xiàng)目招商模式項(xiàng)目招商模式權(quán)責(zé)模式權(quán)責(zé)模式分離分離分離分離收益收益收益收益項(xiàng)目招商時(shí)間和周期項(xiàng)目招商時(shí)間和周期項(xiàng)目招商參考周期項(xiàng)目招商參考周期5000 平方以上主力

40、店- 開業(yè)前12個(gè)月15個(gè)月包括百貨,超市,專業(yè)賣場等,如客戶意向較強(qiáng)并是本地客戶可縮短至6個(gè)月- 10個(gè)月500 平方以上,5000 平方以下次主力店-開業(yè)前6個(gè)月8個(gè)月包括品牌快餐、個(gè)人護(hù)理店、大型娛樂餐飲等500 平方以下專賣店-開業(yè)前4個(gè)月6個(gè)月包括品牌專賣店、專營店、小型餐飲等50 平方以下精品店-開業(yè)前2個(gè)月4個(gè)月包括精品店、專營店、小吃店等項(xiàng)目招商時(shí)間和周期項(xiàng)目招商時(shí)間和周期租賃期限租賃期限租期業(yè)態(tài)免租期備注五年中西餐飲、茶療會(huì)所、銀行、網(wǎng)吧、量販ktv3-12個(gè)月第三年每年遞增3%-5%三至五年茶葉零售批發(fā)、茶具店、茶樓3-12個(gè)月第三年每年遞增3%-5%項(xiàng)目招商時(shí)間和周期項(xiàng)目

41、招商時(shí)間和周期招商進(jìn)度計(jì)劃招商進(jìn)度計(jì)劃一期商業(yè)招商進(jìn)度計(jì)劃一期商業(yè)招商進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間招商進(jìn)度計(jì)劃2010.12完成茶葉交易市場主力店、以及恩施優(yōu)質(zhì)茶企的意向書簽訂2011.3完成銀行的意向書簽訂，茶葉交易市場主力店正式簽訂租賃合同2011.4完成次主力店的意向書簽訂，與銀行簽訂租賃合同，并收取押金2011.5完成百貨、影城、電玩、量販ktv、部分品牌餐飲的意向書簽訂2011.6與百貨、影城、電玩、量販ktv、部分品牌餐飲正式簽訂租賃合同一期開業(yè)進(jìn)度計(jì)劃一期開業(yè)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間開業(yè)計(jì)劃2012.5電影院及臨金桂大道集中茶市場試營業(yè)2012.6-2012.10量販ktv、書店、茶葉交易市場60%商鋪開業(yè)

42、2012.12茶企業(yè)進(jìn)駐辦公2013.4整個(gè)一期商業(yè)開業(yè)率達(dá)到80%以上2013.8一期全面正式營業(yè)項(xiàng)目招商銷售進(jìn)度聯(lián)動(dòng)表項(xiàng)目招商銷售進(jìn)度聯(lián)動(dòng)表工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)招商節(jié)點(diǎn)招商節(jié)點(diǎn)一期多層商一期多層商鋪完工鋪完工一期動(dòng)工一期動(dòng)工招商工作招商工作啟動(dòng)啟動(dòng)一期多層商鋪封頂一期多層商鋪封頂完成戰(zhàn)略完成戰(zhàn)略銷售定位銷售定位確定戰(zhàn)略確定戰(zhàn)略銷售方案銷售方案組建銷售團(tuán)隊(duì)組建銷售團(tuán)隊(duì)完成內(nèi)部客戶名單完成內(nèi)部客戶名單招商工作招商工作完成完成43.62%一期完工一期完工開盤開盤確定主力確定主力商戶、次商戶、次主力品牌主力品牌簽訂次主力簽訂次主力商戶意向書商戶意向書主力商戶主力商戶簽訂意向書簽訂意向書

43、次主力商戶次主力商戶現(xiàn)場定購會(huì)現(xiàn)場定購會(huì)完成推廣完成推廣方案方案完成廣告完成廣告推廣稿推廣稿全面展開廣告鋪墊全面展開廣告鋪墊針對(duì)次主力針對(duì)次主力商戶開展廣商戶開展廣告宣傳告宣傳招聘、銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)招聘、銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)借主力商戶進(jìn)駐借主力商戶進(jìn)駐大力宣傳大力宣傳確定商業(yè)管理公司確定商業(yè)管理公司銷售預(yù)演銷售預(yù)演開盤前開盤前造勢宣傳造勢宣傳組建商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組建商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)確定物業(yè)服務(wù)公司確定物業(yè)服務(wù)公司組建物業(yè)組建物業(yè)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目銷售方案項(xiàng)目銷售方案recalling the overall planning projecta a、整體銷售思路、整體銷售思路b b、銷售策略、銷售策略c c、商業(yè)定價(jià)、商

44、業(yè)定價(jià)d d、經(jīng)濟(jì)測算、經(jīng)濟(jì)測算-以保存非物質(zhì)文化遺產(chǎn)為核心口號(hào)，結(jié)合組織茶企、茶商、老字號(hào)、名小吃、土特產(chǎn)傳統(tǒng)工藝技藝等代表恩施文化的品牌活動(dòng)，增強(qiáng)社會(huì)形象力。樹立形象樹立形象-以實(shí)事求是為根本,充分尊重項(xiàng)目商業(yè)定位,保障后期推售、價(jià)格、推廣等策略趨向合理性尊重定位尊重定位-提交項(xiàng)目打造的方向思路，共同整合資源，運(yùn)用文化概念，打造提交項(xiàng)目打造的方向思路，共同整合資源，運(yùn)用文化概念，打造城市名片，從而提升項(xiàng)目附加值。城市名片，從而提升項(xiàng)目附加值。聯(lián)動(dòng)政府聯(lián)動(dòng)政府整體銷售思路整體銷售思路 ：前期通過dm單張派送，人員的小眾傳播，達(dá)到 低調(diào)蓄勢，銷售推廣逐步走高，在開盤達(dá)到高潮。 ：前期訴求以招商

45、成果為重心，后期以主題定位、 地段優(yōu)勢、商圈機(jī)會(huì)為主，樹立項(xiàng)目出身高貴的血統(tǒng)。：在銷售策略上，配合招商進(jìn)度，保持主動(dòng)式銷 售，以饑餓營銷饑餓營銷的方式，達(dá)到快速銷售。以中檔價(jià)格入市， 按階段分區(qū)域推出 ，快打快銷,穩(wěn)步拉升價(jià)格，使資金快速 回籠；在客戶吸納方面，先吸引大客戶，快速提升銷售率， 再憑借大機(jī)構(gòu)客戶的行業(yè)凝聚力，吸引中小客戶和投資客， 將銷售均價(jià)進(jìn)一步向上拉升。銷售總體策略銷售總體策略銷售模式銷售模式先租后售先租后售返租約銷售返租約銷售直接銷售直接銷售只租不售只租不售招商規(guī)劃招商規(guī)劃統(tǒng)一招商統(tǒng)一招商協(xié)助業(yè)主招商統(tǒng)一招商業(yè)態(tài)控制業(yè)態(tài)控制前期較好的控制業(yè)態(tài)前期較好的控制多數(shù)業(yè)態(tài)通過價(jià)格、

46、招商等方式控制業(yè)態(tài)完全控制業(yè)態(tài)經(jīng)營管理經(jīng)營管理租戶自主經(jīng)營租戶自主經(jīng)營租戶自主經(jīng)營租戶自主經(jīng)營資金回收資金回收短期不能回現(xiàn)短期回現(xiàn)短期回現(xiàn)短期不能回現(xiàn)長期持有資產(chǎn)形象影響形象影響提升社區(qū)形象提升社區(qū)形象與商業(yè)價(jià)值提升社區(qū)形象與商業(yè)價(jià)值提升社區(qū)形象社區(qū)價(jià)值區(qū)位特征區(qū)位特征郊區(qū)物業(yè)，周邊商業(yè)氛圍不濃郊區(qū)物業(yè)，周邊存在大量潛在商業(yè)需求中心區(qū)物業(yè)，商業(yè)需求存在存在商業(yè)需求開發(fā)商條件開發(fā)商條件實(shí)力、品牌，招商能力品牌實(shí)力吸引商家品牌實(shí)力吸引商家經(jīng)濟(jì)實(shí)力基于市場、項(xiàng)目環(huán)境、自身定位，建議項(xiàng)目銷售模式采用銷售策略銷售策略銷售策略銷售策略銷售模式銷售模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢適用范圍適用范圍直接銷售直接銷售模式模式

47、 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； 無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時(shí)間較長； 若經(jīng)營不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； 純街鋪銷售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。返租約返租約銷售銷售通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價(jià)

48、與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展； 各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 銷售模式優(yōu)劣對(duì)比分析銷售模式優(yōu)劣對(duì)比分析項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商開發(fā)商位置位置所在區(qū)域所在區(qū)域體量體量物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)主力戶型主力戶型均價(jià)均價(jià)備注備注中大中大御城御城恩施中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司航空路60號(hào)小渡船6534.16裙樓商業(yè)12000恩施崇文財(cái)恩施崇文財(cái)富廣場富廣場恩施市成隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司舞陽大街2

49、6號(hào)舞陽11453.27裙樓商業(yè)185017000福星城福星城恩施福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司大橋路43號(hào)小渡船8萬裙樓商業(yè)100200014000（租金70元/）一樓20000二樓8000返租三年武陵國際裝武陵國際裝飾城飾城（一期）（一期）湖北新楚源置業(yè)有限公司金桂大道與學(xué)院路交叉口東側(cè)金子壩25萬（一期）28666.77建材專業(yè)市場40136別墅型商鋪8500內(nèi)鋪單1f 13000內(nèi)鋪單2f 7000臨街商鋪15000返租三年直接抵扣房款航空路沿街航空路沿街商鋪商鋪私人持有航空路小渡船沿街商鋪308036000（租金90125元/）商鋪價(jià)格調(diào)研分析商鋪價(jià)格調(diào)研分析商鋪定價(jià)推導(dǎo)（權(quán)重比較法）商鋪定

50、價(jià)推導(dǎo)（權(quán)重比較法）根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場比較法，得出項(xiàng)目市場參考價(jià)格，如下表：根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場比較法，得出項(xiàng)目市場參考價(jià)格，如下表：項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目武陵國際裝飾城中大御城福星城恩施崇文財(cái)富廣場臨街均價(jià)(元/)p15000120001400017000別墅式商鋪(元/)p8500樓層商鋪(元/)p57508000權(quán)重（%）w805105項(xiàng)目權(quán)重(%)評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分整體區(qū)位2081.681.681.691.891.8商業(yè)氛圍2061.261.271.481.691.8人流量1260.7260.7280.968

51、0.9680.96交通狀況1270.8470.8480.9680.9680.96主力店1190.9980.8860.6680.8860.66發(fā)展商實(shí)力680.4870.4280.4890.5460.36升職潛力680.4880.4870.4270.4270.42營銷策劃590.4580.480.490.4550.25規(guī)模主題590.4580.460.380.450.25停車位數(shù)量390.2780.2470.2170.2130.09合計(jì)(q)100797.48747.18737.39818.22667.55商鋪定價(jià)商鋪定價(jià)臨街銷售均價(jià)：臨街銷售均價(jià)：15800元元/ 由于臨街地段位置不一，價(jià)格浮

52、動(dòng)區(qū)間為由于臨街地段位置不一，價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間為1500016000元元/樓層商鋪銷售均價(jià)：樓層商鋪銷售均價(jià)：7000元元/ 由于商鋪具體位置不一，價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間為由于商鋪具體位置不一，價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間為70007500元元/別墅式商鋪銷售均價(jià)：別墅式商鋪銷售均價(jià)：9000元元/ 由于商鋪具體位置不一，價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間為由于商鋪具體位置不一，價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間為890010000元元/由于本項(xiàng)目商業(yè)存在差異性，由于本項(xiàng)目商業(yè)存在差異性， 建議售價(jià)分區(qū)如圖示意建議售價(jià)分區(qū)如圖示意根據(jù)公式根據(jù)公式p=q(本）本）（p1 w1/q1+p2 w2/q2+p3 w3/q3+p4 w4/q4）得出）得出p（臨街商鋪）（臨街商

53、鋪）=15842.98元元/p（別墅式商鋪）（別墅式商鋪）=9059.46元元/p（樓層商鋪）（樓層商鋪）=6988.34元元/商鋪定價(jià)分區(qū)示意商鋪定價(jià)分區(qū)示意具體定價(jià)還需要結(jié)合單鋪位置差異，視覺效果，流通情況等因素來定。具體定價(jià)還需要結(jié)合單鋪位置差異，視覺效果，流通情況等因素來定。臨街兩層整體商鋪臨街兩層整體商鋪均價(jià)均價(jià)1500015000元元/ /集中商業(yè)集中商業(yè)均價(jià)均價(jià)73007300元元/ /商鋪定價(jià)分區(qū)示意商鋪定價(jià)分區(qū)示意具體定價(jià)還需要結(jié)合單鋪位置差異，視覺效果，流通情況等因素來定。具體定價(jià)還需要結(jié)合單鋪位置差異，視覺效果，流通情況等因素來定。商鋪定價(jià)分區(qū)示意商鋪定價(jià)分區(qū)示意商鋪定價(jià)

54、小結(jié)商鋪定價(jià)小結(jié)商鋪類別商鋪類別位置位置均價(jià)（元均價(jià)（元/ /）茶企業(yè)辦公1#4600臨街兩層商鋪2#、3#9200茶文化街區(qū)4#、9#-15#7700茶葉貿(mào)易區(qū)5#-8#9000住宅底商16#-19#6500租金定價(jià)租金定價(jià)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱月租金月租金福星城福星城70元/月/武陵國際裝飾城（一期）武陵國際裝飾城（一期）1、上下兩層：45元/月/2、臨街：70元/月/3、單1f內(nèi)鋪：60元/月/4、單2f：30元/月/航空路沿街商鋪航空路沿街商鋪90-120元/月/舞陽大道沿街商鋪舞陽大道沿街商鋪180元/月/ 通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似通常是運(yùn)用市場比較

55、法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較：的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較：根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長期，根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長期， 建議租金如圖示意建議租金如圖示意商鋪?zhàn)饨鸱謪^(qū)示意商鋪?zhàn)饨鸱謪^(qū)示意1-2f：60-65元元/月月/3f以上：以上：10-20元元/月月/1f：20-25元元/月月/2f：10-20元元/月月/45-50元元/月月/1-2f：60-65元元/月月/3f以上：以上：10-20元元/月月/1-2f：65-70元元/月月/3f以上：以上：15-25元元/月月/備注：具體租金可結(jié)合

56、業(yè)態(tài)來定備注：具體租金可結(jié)合業(yè)態(tài)來定住宅價(jià)格調(diào)研分析住宅價(jià)格調(diào)研分析收集在售樓盤銷售市場價(jià)格，運(yùn)用權(quán)重比較法，確定本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格：收集在售樓盤銷售市場價(jià)格，運(yùn)用權(quán)重比較法，確定本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格：項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目長大錦繡名城中大御城福星城恩施崇文財(cái)富廣場清江中央國際均價(jià)(元/)p34003600380033003800權(quán)重（%）w558055項(xiàng)目權(quán)重(%)評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置環(huán)境1280.9670.8480.9691.0880.9691.08配套設(shè)施1291.0860.7270.8480.9680.9650.6

57、規(guī)劃設(shè)計(jì)1190.9940.4450.5580.8840.4450.55物業(yè)管理1180.8850.5570.7790.9960.6650.55交通狀況1070.760.690.980.890.970.7營銷策劃890.7250.480.6490.7260.4880.64項(xiàng)目規(guī)模890.7270.5670.5680.6450.460.48發(fā)展商實(shí)力780.5650.3580.5690.6360.4270.49升職潛力690.5450.380.4890.5470.4270.42建筑質(zhì)量380.2460.1870.2180.2460.1870.21外觀390.2770.2160.1880.2450

58、.1570.21停車位數(shù)量390.2740.1270.2180.2430.0950.15戶型設(shè)計(jì)380.2460.1850.1580.2470.2170.21環(huán)保260.120010.0220.040010.02住宅價(jià)格調(diào)研分析住宅價(jià)格調(diào)研分析根據(jù)公式根據(jù)公式p=q(本）本）（p1 w1/q1+p2 w2/q2+p3 w3/q3+p4 w4/q4+p5 w5/q5得出得出p=4012.021元元/ 本項(xiàng)目本項(xiàng)目2010年年12月動(dòng)工，通過市場保守分析估計(jì)當(dāng)時(shí)距現(xiàn)在的價(jià)格上漲幅度為月動(dòng)工，通過市場保守分析估計(jì)當(dāng)時(shí)距現(xiàn)在的價(jià)格上漲幅度為15%，故最終確定精裝住宅類價(jià)格為故最終確定精裝住宅類價(jià)格為4

59、012.021 （1+15%）=4613元元/建議：精裝公寓均價(jià)：建議：精裝公寓均價(jià)：4600元元/ 普通公寓均價(jià)：普通公寓均價(jià)：3500元元/經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)前期準(zhǔn)備費(fèi)用前期準(zhǔn)備費(fèi)用注：三通一平中土地平整原始指標(biāo)為占地面積。注：三通一平中土地平整原始指標(biāo)為占地面積。說明：說明：項(xiàng)目前期投入費(fèi)用，主要項(xiàng)目前期投入費(fèi)用，主要分為：分為：1 1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用2 2、市政配套費(fèi)用、市政配套費(fèi)用3 3、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)4 4、三通一平費(fèi)、三通一平費(fèi)5 5、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)園林綠化費(fèi)用園林綠化費(fèi)用說明：說明：園林環(huán)境費(fèi)用主要園林環(huán)境費(fèi)用主要包括：包括：1

60、 1、綠化建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)2 2、建筑小品、建筑小品3 3、道路廣場建造費(fèi)、道路廣場建造費(fèi)4 4、圍墻建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)5 5、室外照明、室外照明6 6、室外零星設(shè)施、室外零星設(shè)施建安裝修成本建安裝修成本銷售額預(yù)測銷售額預(yù)測注：總體按照注：總體按照72.2%72.2%的可售產(chǎn)品比例，預(yù)測可售總額將達(dá)到的可售產(chǎn)品比例，預(yù)測可售總額將達(dá)到182,420.84182,420.84萬元。萬元。各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)估各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)估注：根據(jù)國家相關(guān)政策及法律法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目注：根據(jù)國家相關(guān)政策及法律法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等，進(jìn)行銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等，進(jìn)行一個(gè)預(yù)估，以便更加精確的計(jì)算項(xiàng)目開