萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展與人力資源分析

1、第一部分 緒論2第二部分 理論部分2（一） 商業(yè)地產(chǎn)的概念2（二）商業(yè)地產(chǎn)的模式 2（三）商業(yè)地產(chǎn)模式的構(gòu)成要素3 (四)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的類(lèi)型 4（五）城市綜合體的五大典型特征 5（六）城市綜合體的分類(lèi) 6（七）城市綜合體的價(jià)值和作用 6第三部分 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展歷程與戰(zhàn)略發(fā)展分析7（一）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù) 7（二）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展分析 7（三）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略變革歷程8（四）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略環(huán)境分析8（五）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的 SWOT 分析9萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展與人力資源分析第一部分 緒論（1） 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)人力案例的研究背景（2） 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)人力案例的研究意義（3） 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)人力案例的研究方法第二部分 理論部分 競(jìng)

2、爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最顯著的特點(diǎn)。在不斷的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入到白熱化的時(shí)代。在商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中，核心的競(jìng)爭(zhēng)是模式競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行分析研究是企業(yè)建立核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)模式的成敗對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展尤為關(guān)鍵。因此，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行深入的理論研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位。 （一） 商業(yè)地產(chǎn)的概念 商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)相對(duì)概念，是相對(duì)于住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)而別的專(zhuān)用名詞。從土地屬性上說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的土地性質(zhì)是商業(yè)用地，出讓的使用年限40年，而住宅地產(chǎn)的土地性質(zhì)住宅，使用年限是70年，旅游地產(chǎn)的土地性質(zhì)是旅游或綜合用地，使用年限是50年，工業(yè)地產(chǎn)的土

3、地性質(zhì)是工業(yè)用地，使用年限是30年。從功能上分類(lèi)，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、公寓、會(huì)議中心、展覽中心、購(gòu)物中心、大型停車(chē)場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式都有別于其他形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 （二）商業(yè)地產(chǎn)的模式 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)新生的產(chǎn)物，是相對(duì)于住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)而言的一種開(kāi)發(fā)模式，其核心內(nèi)容還是商業(yè)。 通俗的講，商業(yè)模式就是企業(yè)通過(guò)什么途徑或方式來(lái)獲取利潤(rùn)，換句話(huà)說(shuō)，就是企業(yè)的盈利模式。舉例來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司通過(guò)售賣(mài)房子來(lái)賺錢(qián)；餐飲公司通過(guò)提供餐食來(lái)賺錢(qián)；演出公司通過(guò)策劃演出來(lái)賺錢(qián)；廣告公司通過(guò)為客戶(hù)提供服務(wù)和廣告投放來(lái)賺錢(qián)；網(wǎng)

4、絡(luò)公司通過(guò)點(diǎn)擊率來(lái)賺錢(qián)；通信公司通過(guò)收話(huà)費(fèi)賺錢(qián)；超市通過(guò)平臺(tái)和倉(cāng)儲(chǔ)來(lái)賺錢(qián)等等，凡以上賺錢(qián)的途徑和方法，就是盈利模式，也是商業(yè)模式的基礎(chǔ)。 商業(yè)模式必須是一個(gè)由各種要素構(gòu)成的整體，而不是一個(gè)單獨(dú)的因素；商業(yè)模式的組成部分之間必須有內(nèi)在聯(lián)系，這種內(nèi)在聯(lián)系把各部分組成一個(gè)整體，使各部分相互支持、共同作用。 商業(yè)地產(chǎn)模式，即是在商業(yè)用途的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所遵循的商業(yè)模式。 （三）商業(yè)地產(chǎn)模式的構(gòu)成要素 商業(yè)模式是一種包含了一系列要素及其關(guān)系的概念性工具，用以闡明某個(gè)特 定實(shí)體的商業(yè)邏輯。與對(duì)概念認(rèn)識(shí)的一樣，由于研究角度的不同，理論界對(duì)商業(yè)模式的構(gòu)成要素也有著不同認(rèn)知。哈默爾認(rèn)為，商業(yè)模式分為四

5、大要素：（1）、核心戰(zhàn)略，包括經(jīng)營(yíng)使命、產(chǎn)品及市場(chǎng) 范 圍 和 差 異 化 基 礎(chǔ) ）;(2)、戰(zhàn)略性資源。包括核心能力 、 戰(zhàn) 略 性 資 產(chǎn) 和 核 心 流 程;(3)、顧客界面。包括履行與支持、信息與洞察力、關(guān)系動(dòng)態(tài)和價(jià)格結(jié)構(gòu)；(4)價(jià)值網(wǎng)絡(luò)（value network）。 哈佛商學(xué)院教授林達(dá)· M. 阿普爾蓋特（Applegate,1999）等人的三要素模式以及B.馬哈迪溫（Mahadevan,2000）的基于互聯(lián)網(wǎng)的模式等。 而目前廣泛被接受的是的著名的要素模型（Osterwalder 2005），Osterwalder認(rèn)為一個(gè)完整有效的商業(yè)模式應(yīng)該包括9個(gè)要素等。不作詳說(shuō)

6、。通過(guò)上述分析可以看出，盡管商業(yè)模式的具體構(gòu)成要素上存在不同的觀(guān)點(diǎn)， 但對(duì)商業(yè)模式構(gòu)成要素本質(zhì)的理解是相似的。結(jié)合各家觀(guān)點(diǎn)，本文認(rèn)為一個(gè)完備的、具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式應(yīng)該有以下五個(gè)方面構(gòu)成，如圖2-11所示。 (四)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的類(lèi)型 1、可售物業(yè) 可售物業(yè)包括產(chǎn)權(quán)式商鋪、產(chǎn)權(quán)式店鋪（也稱(chēng)之為檔口），專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。商業(yè)地產(chǎn)商傾向于這種方式的主要原因是可以直接獲得現(xiàn)金收益，降低現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。但這種方式帶來(lái)的后期問(wèn)題是商業(yè)業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一規(guī)劃，商住混雜，管理混亂，不利于整體的管理，形象的統(tǒng)一。 2、自持物業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)商把開(kāi)發(fā)出的項(xiàng)目以出租為主，開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)招商權(quán)的完全控制，來(lái)達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)和業(yè)種

7、，形成自己的經(jīng)營(yíng)特色。全國(guó)各地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中的商業(yè)集群就是自持物業(yè)的典型代表。這一類(lèi)形式非常有利于經(jīng)營(yíng)者的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理。相反，如果業(yè)權(quán)分散的話(huà)，如果其中一部分出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的影響會(huì)很大。 3、商家與地產(chǎn)商戰(zhàn)略聯(lián)盟 這種模式也被稱(chēng)為“訂單模式”。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)與全國(guó)乃至世界著名的商業(yè)連鎖品牌商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，聯(lián)合發(fā)展，形成聯(lián)發(fā)同盟，其所建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)工前就與跨國(guó)商業(yè)巨頭進(jìn)行談判，吸引這些商業(yè)巨頭進(jìn)駐其主力店。 4、城市綜合體 以上三種模式各有利弊，第一種模式雖然有效地規(guī)避了開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，但難以保證后期的經(jīng)營(yíng)管理，特別是隨著土地的升值，開(kāi)發(fā)商蒙受了巨大的未來(lái)利益損

8、失；第二種模式盡管管理上統(tǒng)一了，業(yè)態(tài)完整了，但現(xiàn)金流的高投入所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)以及過(guò)量的現(xiàn)金需求，不利于企業(yè)的快速和高質(zhì)量發(fā)展；第三種模式的前提一定要建立在有充分的現(xiàn)金流保證和完整的業(yè)態(tài)規(guī)劃及后期完善的統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上，商業(yè)連鎖品牌商才可能與之建立聯(lián)發(fā)同盟，訂單才能實(shí)現(xiàn)。為了商業(yè)業(yè)態(tài)的完整統(tǒng)一規(guī)劃，確保后期經(jīng)營(yíng)管理的完善有效，同時(shí)有充足的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程，在以上三種模式的基礎(chǔ)上，我們又植入了高星級(jí)酒店、會(huì)展中心、電影院、電玩、KTV、公寓、寫(xiě)字樓、為商業(yè)配套的住宅等業(yè)態(tài)和產(chǎn)品，我們稱(chēng)之為第三代商業(yè)地產(chǎn)。也就是今天風(fēng)靡全國(guó)的城市綜合體。 我們將第一種模式稱(chēng)之為第一代商業(yè)地產(chǎn)，也叫單店；將第二

9、、第三種模式的組合稱(chēng)之為第二代商業(yè)地產(chǎn)，也叫組合店。 （五）城市綜合體的五大典型特征 1、超大的空間尺度 城市綜合體應(yīng)與城市規(guī)模相匹配，與城市主干道相聯(lián)系，因此要求室外空間尺度巨大，具有能容納大型建筑群體的空間。由于建筑尺度的相對(duì)擴(kuò)張，室內(nèi)空間的要求也相對(duì)較大，一是與功能的多樣相匹配，二是與室外的巨形空間和尺度相協(xié)調(diào)，使之成為多功能的聚集焦點(diǎn)。 2、通道的樹(shù)型交通體系 通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥囊?guī)劃，可以將建筑群體的地下、地上交通和公共空間連接起來(lái)，同時(shí)又能與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市區(qū)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)貫穿，形成立體街道空間。 3、現(xiàn)代城市的景觀(guān)設(shè)計(jì) 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境

10、與行為理論進(jìn)行景觀(guān)與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。運(yùn)用對(duì)建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過(guò)精神堡壘、LOGO塔、小品、植栽、鋪裝、泛光照明等手段形成豐富的景觀(guān)環(huán)境。使建筑群體成為景觀(guān)的主體，同時(shí)又承載著城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。 4、高科技集成設(shè)施 城市綜合體同時(shí)又是高新技術(shù)成果的集合。其先進(jìn)的商業(yè)、交通、通訊、安全等設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步。 5、地標(biāo)式的城市建筑 城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的“萬(wàn)達(dá)索菲特”超五星級(jí)酒店的奢華，無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“萬(wàn)達(dá)喜來(lái)登”超五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。 （六）城市綜合體的分類(lèi) 大型城

11、市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為： 1、城市 CBD 中心的城市綜合體，如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 2、交通樞紐型城市綜合體，如沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 3、城市副中心城市綜合體,城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。如上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等 4、城郊結(jié)合部城市綜合體，寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 由于很多的城市中心已經(jīng)沒(méi)有能夠找出6萬(wàn)平方米以上的地塊了，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城市發(fā)展方向上的城郊結(jié)合部。 （七）城市綜合體的價(jià)值和作用 城市綜合體具有極高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，其功能的有機(jī)組合所產(chǎn)生的能量是不可用普通的房地產(chǎn)的價(jià)值來(lái)衡量的。 概括而言，城市綜合體至少有四個(gè)方面的作用 1

12、、創(chuàng)造城市價(jià)值 通過(guò)多種功能的組合，功能協(xié)同，能夠創(chuàng)造極高的社會(huì)價(jià)值，被稱(chēng)為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)的新引擎。 2、完善城市功能 城市綜合體是城市空間布局的的創(chuàng)新模式，能夠優(yōu)化城市土地空間資源配置，進(jìn)一步完善城市功能。 3、豐富城市生活 城市綜合體以科學(xué)合理的方式整合各種消費(fèi)資源，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)和共享，提升了居民的生活質(zhì)量，豐富了城市生活。 4、提升城市品位 城市綜合體是城市地標(biāo)性建筑，是城市的標(biāo)志和名片，能夠大幅度地提升城市的形象和品位。 第三部分 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展歷程與戰(zhàn)略發(fā)展分析 近年來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)青睞于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，他們將目光匯聚于此，力爭(zhēng)在商業(yè)地產(chǎn)

13、領(lǐng)域做出一番成績(jī)。這其中萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是一家具有自己獨(dú)特戰(zhàn)略和風(fēng)格的企業(yè)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)前身為大連一家區(qū)屬?lài)?guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)，1988年在大連注冊(cè)成立，1992年改制為民營(yíng)企業(yè)，1997年始以住宅產(chǎn)品向全國(guó)進(jìn)軍，本世紀(jì)初開(kāi)始嘗試商業(yè)地產(chǎn)，有今天成功的喜悅，更有昔日慘痛的教訓(xùn)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。這里我們將以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為例，分析其發(fā)展歷程與戰(zhàn)略發(fā)展。 （一）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括以大型購(gòu)物中心為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱(chēng)“商業(yè)中心”）；五星級(jí)及超五星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱(chēng)“高級(jí)酒店”）；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱(chēng)“商業(yè)管理”）；寫(xiě)字樓、公寓和住宅的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售（簡(jiǎn)稱(chēng)“銷(xiāo)售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心

14、業(yè)務(wù)板塊，公司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的城市綜合體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，構(gòu)成了本公司的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模 式。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)覆蓋商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)管理、文化產(chǎn)業(yè)、百貨、旅游服務(wù)、酒店等多個(gè)領(lǐng)域 （二）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展分析 1 戰(zhàn)略目標(biāo) 2015年，萬(wàn)達(dá)宣布到2020年的發(fā)展目標(biāo)，資產(chǎn)1萬(wàn)億元，收入6000億元，凈利潤(rùn)600億元，成為世界一流跨國(guó)企業(yè)。 2 戰(zhàn)略定位 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以商業(yè)綜合體、文化旅游綜合體開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)為核心，形成商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游投資和零售消費(fèi)四大核心業(yè)務(wù)板塊，走實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)資本運(yùn)作的發(fā)展道路。 3 萬(wàn)達(dá)

15、集團(tuán)的愿景 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)愿景是：鞏固亞洲商業(yè)地產(chǎn)排名第一的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)成為全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，最終成為全球持有物業(yè)面積最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)“國(guó)際萬(wàn)達(dá)，百年企業(yè)”的愿景。 （三）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略變革歷程 萬(wàn)達(dá)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展過(guò)程中有過(guò)四次重大的戰(zhàn)略調(diào)整： 第一次是2001年成立住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)兩個(gè)公司，確立了兩條腿走路的發(fā)展模式； 第二次是2005年，兩個(gè)公司進(jìn)行合并，成立商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，確立了專(zhuān)注于走商業(yè)地產(chǎn)幵發(fā)模式，并圍繞商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展影院、百貨等同心多元化的戰(zhàn)略定位； 第三次是2010年，首先將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)進(jìn)行分離，這是為了上市的需要；其次是將商業(yè)管理公司與萬(wàn)

16、達(dá)院線(xiàn)進(jìn)行分離調(diào)整，并確立了將萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)獨(dú)立上市的準(zhǔn)備，再次是項(xiàng)目管理分為南、北二個(gè)大區(qū)。 第三次調(diào)整確立了萬(wàn)達(dá)將走實(shí)業(yè)發(fā)展、資本運(yùn)作兩條退走路的戰(zhàn)略發(fā)展定位，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基砲，配合戰(zhàn)略定位對(duì)架構(gòu)進(jìn)行了清晰。 第四次是從商業(yè)地產(chǎn)到文化旅游地產(chǎn)，年銷(xiāo)售額超過(guò)千億元的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，在戰(zhàn)略上朝最容易與萬(wàn)達(dá)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)最能夠殊途同歸的文化旅游綜合體進(jìn)軍。 據(jù)萬(wàn)達(dá)公布第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略商業(yè) 文旅 金融 電商四板塊全面發(fā)力 ,到2020年，要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)1萬(wàn)億，收入6000億，凈利潤(rùn)600億，成為世界一流跨國(guó)企業(yè)。據(jù)了解，此次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的核心在于“輕資產(chǎn)”，且有了質(zhì)的變化：首先，前三次轉(zhuǎn)型，企

17、業(yè)一直以房地產(chǎn)為主，此次直接轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主;其次，戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)生了本質(zhì)的變化，從中國(guó)一流企業(yè)轉(zhuǎn)向世界一流跨國(guó)企業(yè)，并形成商業(yè)、文化、金融三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。（四）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略環(huán)境分析 1 內(nèi)部環(huán)境 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在發(fā)展初期，就提出“讓開(kāi)住宅市場(chǎng)，專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)”企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)歷經(jīng)十余年發(fā)展，已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體。城市綜合體是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓等，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在中國(guó)已成為無(wú)可爭(zhēng)議的不可撼動(dòng)的商業(yè)地產(chǎn)龍

18、頭老大，這為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略奠定了環(huán)境基礎(chǔ)。 2 外部環(huán)境 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是企業(yè)效益和社會(huì)效益的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生四大社會(huì)效益：一、完善城市區(qū)域功能；二、提升城市商業(yè)檔次；三、新增大量就業(yè)崗位；四、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收。這些為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略提供了政策保障。 我們可以清晰的看出萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是一個(gè)實(shí)力雄厚的集團(tuán)企業(yè)，它以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為企業(yè)的發(fā)展基石，同時(shí)抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，發(fā)展投資、百貨、酒店、文化產(chǎn)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，呈現(xiàn)多元化的業(yè)務(wù)版塊縱深發(fā)展的布局。 （五）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的 SWOT 分析 SWOT 分析即強(qiáng)弱機(jī)危綜合分析法，是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)分析方法之一，S 即優(yōu)勢(shì)(Strengths)、W 即劣勢(shì) (Weaknesses)

19、、O 指的是競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)(Opportunities)、T指的是威脅(Threats)，通過(guò)對(duì)企業(yè)面對(duì)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅全方位的分析，明確企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的位置，從而制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。下面將依托SWOT 分析法進(jìn)行分析。 1 優(yōu)勢(shì)分析（S） （1）最優(yōu)品質(zhì)與恒久價(jià)值 無(wú)論何種產(chǎn)品與服務(wù)，最優(yōu)品質(zhì)始終是企業(yè)的核心價(jià)值。對(duì)于最佳品質(zhì)的不懈追求，使萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在市場(chǎng)上贏(yíng)得恒久的信賴(lài)。在優(yōu)質(zhì)地段發(fā)展最具國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目，提供最專(zhuān)業(yè)的優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，使資產(chǎn)價(jià)值得以恒久保持。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)管理公司無(wú)疑是這一優(yōu)勢(shì)的最好保證。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司，是中國(guó)目前管理面積最大的專(zhuān)業(yè)公司。 （2）多元化業(yè)務(wù)發(fā)

20、展項(xiàng)目 分散投資策略，平衡風(fēng)險(xiǎn) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是以多元化發(fā)展策略為主的代表企業(yè)之一，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要是以商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、百貨、酒店為核心主業(yè)，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)規(guī)劃研究院、商業(yè)管理和娛樂(lè)投資為輔的多層次格局發(fā)展策略。 多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)是可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，滿(mǎn)足市場(chǎng)中不同的需求。不同的業(yè)務(wù)之間可以互利互長(zhǎng)，當(dāng)市場(chǎng)變化導(dǎo)致某業(yè)務(wù)受到不利影響時(shí)，其他的業(yè)務(wù)仍可以起到支撐的作用。 （3）與政府保持良好的合作關(guān)系 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)透過(guò)與中國(guó)各級(jí)政府的全面合作，投資于政府與地方的重點(diǎn)項(xiàng)目，務(wù)求達(dá)到互惠互利，攜手建設(shè)的目標(biāo)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與中國(guó)多個(gè)地方政府簽訂多項(xiàng)不具約束力的全面合作協(xié)議，合作發(fā)展該等地區(qū)的基

21、礎(chǔ)建設(shè)、房地產(chǎn)及旅游項(xiàng)目，其涉及簽署的全面合作協(xié)定的城市包括全國(guó)的29個(gè)省、市、自治區(qū)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)掌門(mén)人王健林，身兼全國(guó)政協(xié)常委、中國(guó)工商聯(lián)副主席等數(shù)個(gè)社會(huì)職務(wù)，這些，也為企業(yè)與政府保持良好的合作關(guān)系奠定了基礎(chǔ)。 （4）雄厚的資金支持 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)于1988年創(chuàng)立，經(jīng)過(guò)二十多年的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)已由最初的房地產(chǎn)拓展至商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資、基礎(chǔ)設(shè)施、文化、旅游等領(lǐng)域。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的旗幟。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)依托萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)和融資平臺(tái)，經(jīng)過(guò)多年的成功運(yùn)作，已經(jīng)獲得包括中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行在內(nèi)的7家國(guó)字號(hào)銀行和商業(yè)銀行的總對(duì)總的授信服務(wù)，特別是近兩年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)行的私募基金，更

22、是開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)金融市場(chǎng)高回報(bào)的先河。擁有雄厚的資金作為后盾，無(wú)疑為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了最穩(wěn)健的保障。 2 劣勢(shì)分析(W) （1）資金鏈存在一定風(fēng)險(xiǎn) 資金鏈?zhǔn)侵妇S系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)韻轉(zhuǎn)所需要的基本循環(huán)資金鏈條，即現(xiàn)金資產(chǎn)現(xiàn)金（增值）的循環(huán)。 眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要巨大的資金投入和長(zhǎng)時(shí)間的資金占用，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)要經(jīng)過(guò)2-3 年過(guò)渡期才能趨于成熟，在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。資金鏈?zhǔn)欠耥槙硨?duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)較為注重長(zhǎng)期性和多元化的投資，這將占用相當(dāng)大的一部分資金，因此對(duì)其資金鏈的順暢有一定的影響。同時(shí)，由于其在一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受到土地政策等相關(guān)不確定因

23、素的影響，開(kāi)發(fā)速度有放緩的趨勢(shì)，這也對(duì)其資金的回流產(chǎn)生一定影響。 （2）集團(tuán)跨區(qū)域發(fā)展，管理存在困難 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展策略，業(yè)務(wù)覆蓋了北至哈爾濱、南到廣州、西到銀川、東到福建等全國(guó)各大區(qū)域?？鐓^(qū)域發(fā)展的模式給集團(tuán)的管理造成了一定困難。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理采用的是扁平化的集權(quán)管理，控制力很強(qiáng)，但自主性很弱，不利于發(fā)揮各城市公司的主觀(guān)能動(dòng)性。集團(tuán)下設(shè)的項(xiàng)目管理中心，對(duì)各城市公司進(jìn)行操作導(dǎo)向的管控模式，使其經(jīng)營(yíng)一體化，利于成本控制，共享中央業(yè)務(wù)系統(tǒng)。以上管理模式有利于資源整合，運(yùn)營(yíng)效率提升，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題，諸如難以形成主動(dòng)型的業(yè)務(wù)策劃，不利把握機(jī)會(huì)；城市公司缺乏法定地位賦予的權(quán)利進(jìn)行公

24、司化的經(jīng)營(yíng)等。 3 機(jī)會(huì)分析(O) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)、商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大資本功能，都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的時(shí)機(jī)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在當(dāng)前時(shí)期需要緊緊抓住機(jī)會(huì)，謀求更大的發(fā)展。 （1）聯(lián)合發(fā)展模式 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的宏偉藍(lán)圖已經(jīng)制定，為今后的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。在不遠(yuǎn)的2012年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)要與世界500強(qiáng)比肩，成為全球性企業(yè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以集團(tuán)內(nèi)旗下子公司捆綁的方式推動(dòng)商業(yè)物業(yè)的擴(kuò)張，而地產(chǎn)是這一模式承上啟下的“中間環(huán)節(jié)”。地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)鏈中的中間環(huán)節(jié)，處于核心地位，帶動(dòng)、百貨、酒店、文化等相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，這種聯(lián)合發(fā)展的模式是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展機(jī)會(huì)之所在。 （2）區(qū)域整體開(kāi)發(fā)，獲

25、取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和發(fā)展優(yōu)勢(shì) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)域整理開(kāi)發(fā)的比較多，通過(guò)長(zhǎng)期投資與長(zhǎng)線(xiàn)發(fā)展，以“地產(chǎn)+商管+百貨+酒店+文化”全方位開(kāi)發(fā)，獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。目前在很多城市已形成基本布局。 （3）注重長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)而非短期盈利，注重品牌建設(shè) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一直以來(lái)注重長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)和長(zhǎng)期的利益，以此為指導(dǎo)思想，它的業(yè)務(wù)布局和項(xiàng)目注重長(zhǎng)線(xiàn)而不是短期利益，它所投資的領(lǐng)域發(fā)展空間都很強(qiáng)，具備發(fā)展后勁。另一方面，它注重品牌建設(shè)，在消費(fèi)者心中樹(shù)立了良好的品牌形象與品牌美譽(yù)度，與消費(fèi)者建立了良好的情感溝通，為其今后的擴(kuò)張與發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 4 威脅分析(T) （1）資金風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，住宅開(kāi)發(fā)可以在完成之后，立刻將資