國美第一城商業(yè)報告(2)課件

1、地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流國美第一城商業(yè)報告國美第一城商業(yè)報告地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流商業(yè)方案商業(yè)方案主題定位定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀、未來交通情況商業(yè)現(xiàn)狀人口狀況年消費(fèi)市場未來狀況本案SWOT分析商業(yè)整體策劃思路商業(yè)劃分業(yè)態(tài)比例銷售方案銷售方案價格定位推盤時機(jī)推盤節(jié)奏銷售策略銷售方式推廣方案推廣方案客戶定位推廣策略主題推廣階段主題銷售推介媒介安排銷售道具地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)

2、資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流第一章第一章商業(yè)方案主題定位定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀、未來交通情況商業(yè)現(xiàn)狀人口狀況年消費(fèi)市場未來發(fā)展?fàn)顩r本案SWOT分析商業(yè)整體策劃思路商業(yè)劃分業(yè)態(tài)分布地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流觀點(diǎn)觀點(diǎn)地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流地區(qū)中心級地區(qū)中心級商業(yè)配套中心商業(yè)配套中心目前

3、的地區(qū)級商業(yè)中心未來的商圈核心以本地區(qū)稀缺的商業(yè)作為熱點(diǎn)，支撐起不僅僅是社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套，更成該區(qū)域最大的商業(yè)中心遠(yuǎn)景規(guī)劃更以成為商圈核心為己任，憑借最早入市的優(yōu)勢，率先領(lǐng)導(dǎo)新商圈的形成，奠定未來良好的核心地位地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀、未來交通情況商業(yè)現(xiàn)狀人口狀況年消費(fèi)市場地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操

4、盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流接近2000萬平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)區(qū)域住宅現(xiàn)狀及未來地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來北京東部區(qū)域的功能非常明顯，基本上都是作為大型居住區(qū)開發(fā)建設(shè)的。以萬象新天、國美第一城、康城、定福家園為代表的大規(guī)模開發(fā)，可能會在今后2-3年內(nèi)形成中央居住區(qū)將大盤開發(fā)的重點(diǎn)方向。 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份

5、專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來北京東部市場目前在售的住宅項目接近200個，絕大多數(shù)是近3年內(nèi)新增的樓盤，其中通州區(qū)在售樓盤40個左右（根據(jù)住宅供應(yīng)和需求情況，東部住宅區(qū)域主要指：東二環(huán)以東的市區(qū)，東壩開發(fā)體量近千萬平方米,2004年東部區(qū)域的供應(yīng)量還將持續(xù)放大，京東別墅、CBD高端物業(yè)還將蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。東部在售樓盤的總供應(yīng)量超過3500萬平方米，其中通州區(qū)500萬平方米左右。其中東壩板塊目前的開發(fā)總量將接近1000萬平方米，而僅朝陽北路區(qū)域的總開發(fā)量就約有370萬平方米左右。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操

6、盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來按東部每年銷售700萬平方米計算，這些供應(yīng)量需要市場消化5年，也就是說，目前東部在售的住宅在沒有新增樓盤的情況下至少還需要兩年才能消化完。由于CBD建設(shè)進(jìn)度加快以及輕軌八通線的開通，東部區(qū)域的住宅供應(yīng)量還會持續(xù)大量增長。正大集團(tuán)、印尼三菱、和記黃埔都已在這片區(qū)域內(nèi)圈城掠地。由此可見，東部住宅市場近幾年來供應(yīng)量持續(xù)高速增長，市場競爭已經(jīng)趨于白熱化。 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載

7、，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來國美第一城：國美第一城：100100萬平方米萬平方米北京奧林匹克花園：120萬平方米萬象新天：310萬平方米朝陽新城：170萬平方米華紡易城：50萬平方米青年匯佳園：32萬平方米珠江羅馬嘉園：41萬平方米朝陽園：28萬平方米炫特區(qū)：30萬平方米星河灣：40萬平方米地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流交通便捷順暢、與CBD、燕莎等東部大型商務(wù)區(qū)距離適中支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)區(qū)域交通狀況地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任

8、你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)交通情況東壩東起東葦路，南接朝陽路，北接機(jī)場高速路，新建的60米寬的姚家園路橫貫東西，直接與東三環(huán)相接，交通環(huán)境優(yōu)越。目前有關(guān)部門還在加緊交通建設(shè)，東壩西側(cè)建成了雙向六車道的五環(huán)路。東壩北部規(guī)劃中的亮馬河北路也將建成通車。 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)交通情況如此一來，東壩將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，直達(dá)市區(qū)。此外，規(guī)劃中的地鐵10號線，將進(jìn)一步拉近東壩與中關(guān)村的距離。距已

9、經(jīng)開通五環(huán)路約400米，驅(qū)車僅8分鐘即可順暢到達(dá)CBD，僅10分鐘即可到達(dá)燕莎，僅15分鐘即可到達(dá)麗都等核心商圈。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流目前本區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)，多見零星配套散落在各項目中。支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)區(qū)域商業(yè)狀況地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流目前在售的東南三環(huán)以及泛CBD地區(qū)大小新盤超過20個。從市場需求來看，大型超市、專業(yè)店、專營店等新型業(yè)態(tài)對市場需求正在逐漸放大，今

10、年將有53萬平方米面積零售業(yè)新增。滿足小資情結(jié)的購物欲并且有效地消化如此龐大的購買力，成了眾多地產(chǎn)開發(fā)商在引進(jìn)投資與市場策略上關(guān)注的重點(diǎn)。定位依據(jù)定位依據(jù)京東商業(yè)概述地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流在CBD的帶動下，這個傳統(tǒng)的商圈仍在發(fā)揮著巨大的號召力，周邊的項目一直看漲，從附近的建外SOHO商街、萬達(dá)廣場、華貿(mào)中心、蘋果街，到鄰近的北京財富中心、后現(xiàn)代城社區(qū)商業(yè)街，各種規(guī)模的商鋪一律都收到投資者的追捧。如京東大望路地區(qū)的珠江帝景推出30萬平方米的歐洲風(fēng)情街；大連萬達(dá)攜家樂福打造33萬平

11、方米的萬達(dá)廣場。定位依據(jù)定位依據(jù)京東商業(yè)概述地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流住宅帶來的購買人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項目順勢跟進(jìn)。目前朝陽路板塊300萬平方米的建筑規(guī)模將使這里的常住人口超過35萬人，區(qū)域內(nèi)強(qiáng)購買力人群的密集使朝陽路板塊蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，目前，這里已引起了國內(nèi)外商業(yè)機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。 定位依據(jù)定位依據(jù)京東商業(yè)概述地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)京東商業(yè)

12、概述除了日資的華堂商場、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連鎖機(jī)構(gòu)也在尋找合適的店面；蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機(jī)構(gòu)則紛紛搶在道路拓寬前，搶先入住，搶占市場先機(jī)；發(fā)展商也熱衷商業(yè)的建設(shè)，興隆家園2萬平方米商業(yè)街、朝陽園2萬平方米的商業(yè)、朝陽無限2.5萬平方米韓SHOW商城、住邦2000二期3萬平方米的商業(yè)、1.2萬平方米瑞豐市場都在建設(shè)中。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來近兩年“入市”的北京東部項目樓盤以“大體量”項目居多，萬象新天310萬平方米、奧林

13、匹克花園100萬平方米，而位于朝陽區(qū)東壩地區(qū)的朝陽新城，其體量達(dá)到了170萬平方米。盡管CBD東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度一日千里，但商業(yè)配套不足，特別是商業(yè)業(yè)態(tài)分布不平衡的特點(diǎn)仍暴露無遺。 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來于是大力發(fā)展走多元化、差異化經(jīng)營道路的樓盤底商，無疑會有助于該區(qū)域商業(yè)配套的完善，并提高區(qū)域價值。目前CBD東區(qū)域大多數(shù)樓盤尚處于開發(fā)和銷售前期，已入住的項目比例較小，人口大量入住的高峰期尚未到來。但即使這樣，CBD東部區(qū)域原有的少量商業(yè)配套

14、已是捉襟見肘，不堪負(fù)荷了。 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來目前作為CBD東居民購物休閑的主要場所，只有位于十里堡的日資華堂商場。每逢周末，該商場的擁擠程度甚至超過市中心不少綜合類百貨商廈。過于集中的購物人流無疑加大了市政設(shè)施和交通的壓力。開發(fā)商只有通過差異化經(jīng)營，發(fā)展適合自己特定區(qū)位的商業(yè)業(yè)態(tài)，才能既彌補(bǔ)本區(qū)域商業(yè)配套不足，又能保證可持續(xù)發(fā)展。 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)

15、資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來十里堡華堂商場開 店 日：1998年4月28日地 址：朝陽區(qū)朝陽路甲3號京港城市大廈營業(yè)面積：14700平方米地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國務(wù)院首次批準(zhǔn)成立的中國第一家合資連鎖商業(yè)企業(yè)，成立于1997年10月7日，注冊資本6500萬美元。公司由中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團(tuán)公司、日本國株式會社伊藤洋華堂、伊藤忠商事株式會社、伊藤忠（中國）集團(tuán)有限公司共同出資組建，投資比例

16、分別為51%、36.75%、10.58%、1.67%。 商場分為四層，一層主要經(jīng)營各類食品；二層為化妝品、女裝及女鞋等；三層為男裝、男鞋及內(nèi)衣等；四層為日用品、家電、家庭百貨、兒童及體育用品等。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套奧林匹克花園奧林匹克花園三期建有規(guī)模達(dá)10000平米的配套樓,共分五層,集辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂、購物于一體。伴隨著奧園三期建設(shè)。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份

17、專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套朝陽無限朝陽無限韓SHOW即開設(shè)于“朝陽-無限”項目二期B1F3裙房商業(yè)部分，預(yù)計于2004年5月底交付使用，經(jīng)精裝修后可以趕在2004年12月底前整體開業(yè)。商場營業(yè)面積：25,000平方米。包含3700平米多功能健康會所，集泳池、健身、潛水、Hi-Fi視聽、咖啡館等游憩場所于一體，讓您體驗休閑之外的全方位健康呵護(hù)。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套萬象新天萬象新天萬象新天的商業(yè)配套完全按照

18、一個獨(dú)立城市的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)，生活配套應(yīng)有盡有。大型的社區(qū)商業(yè)中心，擁有辦公、購物、飲食、娛樂、金融等各種設(shè)施，各種生活所需就在家門口。完備的教育系統(tǒng)、社區(qū)醫(yī)療中心、養(yǎng)老院等，從小到老，為每個家庭提供周全的生活服務(wù)，便利生活不假外求。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套炫特區(qū)炫特區(qū)炫特區(qū)的商業(yè)面積計有1萬平方米左右，戶型從110-1000平方米，主要是出售商鋪，業(yè)態(tài)定位于服務(wù)社區(qū)的便利店、美容美發(fā)、售價定位：14500元/平方米。于2005年6月份交付使用。地產(chǎn)江

19、湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套珠江羅馬嘉園珠江羅馬嘉園建設(shè)700米長的商業(yè)大街，將以經(jīng)營高檔消費(fèi)品、品牌服飾專賣店等為主。 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套通過以上典型大盤商業(yè)分析，隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化和改善，社區(qū)建設(shè)逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的

20、不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式-特色商業(yè)街。它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨(dú)立的市場空間， 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套與此同時，會所作為社區(qū)內(nèi)獨(dú)立的商業(yè)樓也隨商業(yè)市場需求應(yīng)運(yùn)而生。這些新型社區(qū)商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計、功能定位、經(jīng)營策略等方面均以市場為導(dǎo)向，采用全新的商業(yè)格局，在立足社區(qū)的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動外來群體消費(fèi)，多樣的風(fēng)格、特色的經(jīng)營、專

21、業(yè)的管理都將增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的影響力，擴(kuò)大其商圈的輻射范圍，使社區(qū)商業(yè)合理、有序、長遠(yuǎn)的發(fā)展得到有效保證和推動。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，朝陽路沿線住宅項目今明兩年放量不會低于100萬平方米，從青年路、華紡易城等住宅項目的入市價格以及在售情況可看出，該區(qū)域聚集了一批相當(dāng)有潛力的消費(fèi)群，未來消費(fèi)力不會走低。雖然朝陽路商圈依托華堂商場、易初蓮花超市、京客隆、白云商場等形成了相對成熟的氛圍，但整體品質(zhì)還有待提升。 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下

22、載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流大型居住版塊，提供約60-90萬常住人口。支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)區(qū)域人口狀況地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)人口狀況計算范圍：東三環(huán)-東五環(huán) 南起長安街沿線-朝陽路，北至燕莎附近。計算方法：我們參考：北京人均住房面積為40平方米，而上述區(qū)域目前的房地產(chǎn)項目供應(yīng)量與未來的可供應(yīng)量預(yù)計為3500萬平方米。通過相除：3500萬（現(xiàn)在+未來）/人均40平方米=875000。因此，我

23、們推算出此區(qū)域人口大致為875，000左右。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)人口狀況目前從四環(huán)向東至財滿街，進(jìn)而延伸至定福莊，商業(yè)開發(fā)都正處于風(fēng)頭浪尖上。以純住宅項目有效人群2人/戶計算，未來僅朝陽北路一帶新增消費(fèi)人群即達(dá)15萬，再加之通州人群的涌入，這也迫使該區(qū)域必須盡快改變目前商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀，以滿足日益增強(qiáng)的消費(fèi)需求。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流70-100

24、億固定的年消費(fèi)市場。支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)區(qū)域年消費(fèi)市場地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流定位依據(jù)定位依據(jù)年消費(fèi)市場以目前周邊物業(yè)銷售價格推算，其人均年收入應(yīng)不少于5萬元。由此可得出結(jié)論：那時本地區(qū)將新增70-100億元的年潛在固定消費(fèi)市場，且隨著朝陽北路的開通，流動人員也將有大幅度增加，并且具備了建立區(qū)域性商業(yè)中心的基本條件，前景十分看好。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流未來發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域現(xiàn)狀

25、及未來交通狀況商業(yè)狀況人口狀況年消費(fèi)狀況接近2000萬平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊交通狀況良好，距離各大著名商圈行程適中目前未有較成規(guī)模的商圈，以住宅公建的商業(yè)配套面積不大至少擁有常住人口60-80萬白領(lǐng)階層，固定年消費(fèi)市場70-100億元地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流本案分析總述本案商業(yè)部分依托于國美第一城的大盤社區(qū)，北臨姚家園路，西接華紡西路，東靠青年路，交通順暢；周邊住宅項目林立，人氣旺盛；商業(yè)設(shè)施稀缺；都為本案商業(yè)奠定非常良好的基礎(chǔ)。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你

26、下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流SWOT分析strength優(yōu)勢#周邊區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的商業(yè)配套項目；#近10萬平米，大型商業(yè)配套規(guī)模；#四邊臨路，中間有市政道路；#區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)，作為真正的CBD及東部區(qū)域臥城，白領(lǐng)的高消費(fèi)能力；地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流SWOT分析weakness弱勢#青年路的路況較差，完成改造還需要一定時間；#周邊環(huán)境較亂，綜合改造需要一定時間；#非既有的成熟商圈，需要一定時間的

27、商業(yè)培養(yǎng)期；#公眾運(yùn)輸條件弱，道路、停車位的規(guī)劃極為重要；地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流SWOT分析opportunities機(jī)會#且依托于周邊眾多項目，創(chuàng)造足夠的人氣；#自身開發(fā)體量足夠，有機(jī)會創(chuàng)造新的消費(fèi)形態(tài)，及創(chuàng)造有競爭力的 消費(fèi)環(huán)境；#有機(jī)會與朝陽北路的發(fā)展聯(lián)動，享有更廣闊的客流；#隨著CEPA和WTO的開放，越來越多的零售商進(jìn)入中國市場，零售業(yè) 發(fā)展喜人；#依托自身的國美品牌，打造含金量高的商業(yè)價值；地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載

28、，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流SWOT分析threat威脅#周邊很多未面市競品目前仍按兵不動，未知其具體的商業(yè)規(guī)劃；#零售商選擇更多，因此會在談判條件上更為強(qiáng)勢。各商業(yè)不僅要爭取消 費(fèi)者，也要爭奪零售商；地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流發(fā)展商開發(fā)目標(biāo)#在本區(qū)域內(nèi)打造一個具有吸引力、向心力、競爭力的商業(yè)中心；#與住宅共同打造地產(chǎn)品牌，并以其成功經(jīng)驗，成為滾動開發(fā)的典范；#通過與專業(yè)商業(yè)管理公司的合作，打造商業(yè)品牌，使商業(yè)價值最大化；#近10萬平米的商業(yè)面積

29、，通過對外銷售，確保該項目達(dá)到最佳財務(wù)收益；#將居住地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造嶄新生活形態(tài)。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤

30、手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流整體策劃思路三化、三大、三型、三亮點(diǎn)。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流整體策劃思路“三化”對于整體運(yùn)作來講：產(chǎn)品多元化主題概念化業(yè)態(tài)復(fù)合化地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流整體策劃思路#產(chǎn)品多

31、元化，操作多樣化。產(chǎn)品的分割地下一層采取化零為整的模式，全面聯(lián)合，有效組織；地上一層采取化整為零，切割出不同面積以滿足不同業(yè)態(tài)。在實際操作的過程中，以不同的營銷渠道、手段、銷售方式，提供多樣的操作模式。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流整體策劃思路#主題概念化。在國美第一城的品牌基礎(chǔ)上，針對商業(yè)塑造專屬的主題及形象定位，及包裝手段，以概念化的主題吸引目標(biāo)客戶的注意。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深

32、操盤手隨時交流整體策劃思路#業(yè)態(tài)復(fù)合化。以完整清晰的整體策劃思路，將業(yè)態(tài)的面積、種類、功能、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行準(zhǔn)確分類，力求提供更加完善的業(yè)態(tài)種類。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流整體策劃思路“三大”對于面積來講：考慮到本案所擁有的近10萬平米商業(yè)，因此需要三個比較整的大塊面積來支撐起整個社區(qū)、整個區(qū)域的消費(fèi)需求。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流整體策劃思路“三型”對于不同業(yè)態(tài)的功能來講：

33、服務(wù)型；投資型；經(jīng)營型。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流整體策劃思路“三亮點(diǎn)”對于節(jié)點(diǎn)業(yè)態(tài)來講：大面積的商業(yè)需要鮮明的主題與之匹配，特別是在節(jié)點(diǎn)上的商業(yè)。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流地區(qū)中心級地區(qū)中心級商業(yè)配套中心商業(yè)配套中心形成市場區(qū)隔就本案目前的商業(yè)面積來講，仍是無人競爭的中檔為主，輻射面廣泛商業(yè)的類別以中檔為主，業(yè)態(tài)豐富偶然性消費(fèi)重復(fù)消費(fèi)無論是周邊消費(fèi)者還是本社區(qū)內(nèi)部的消

34、費(fèi)者，營造對本案的忠誠多主題，更多體驗購物帶來人潮餐飲娛樂留住人群零售帶來利潤地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流商業(yè)布局及業(yè)態(tài)建議地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流商業(yè)歷來是人氣的要素。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專

35、業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流家居類家居類康體類康體類超市超市三個節(jié)點(diǎn)，三個亮點(diǎn)三個節(jié)點(diǎn)，三個亮點(diǎn)憑借主題商業(yè)，吸引人潮。精品類精品類地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流商場及超級市場歷來是商業(yè)的熱點(diǎn)。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流餐飲類餐飲類兩條街，兩種風(fēng)情兩條街，兩種風(fēng)情憑借風(fēng)情店鋪與特色經(jīng)營，留住人潮。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你

36、下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流特色店鋪是風(fēng)情街的構(gòu)成元素。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流地下部分，全部貫通，個性化、時尚化經(jīng)營。地下部分，全部貫通，個性化、時尚化經(jīng)營。以個性化的小商品經(jīng)營主題，吸納投資客，并成立專門的商業(yè)運(yùn)營公司輔導(dǎo)經(jīng)營。小商品類小商品類地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流第二章第二章

37、推廣方案推廣時機(jī)推廣策略主題推廣階段主題銷售推介媒介安排銷售道具地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流推廣時機(jī)商業(yè)的推廣應(yīng)充分建立在國美第一城的順利推廣基礎(chǔ)上，因此在推廣的時機(jī)考慮在正式開盤之后至少半年之后，目前初步定于2005年8月份。一方面是出于前期有較成熟的鋪墊；另一方面是出于當(dāng)大盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)階段時，利用一個新的亮點(diǎn)來刺激買家眼球。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流推廣主題嚴(yán)格按照

38、本案的商業(yè)定位商圈核心中心級商業(yè)中心的主題展開。充分調(diào)動一切的因素，引發(fā)投資者對這里產(chǎn)生未來美好的聯(lián)想。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流推廣手段兩步走。前期公關(guān)針對大客戶，進(jìn)行前期的洽談、介紹、推介，以軟性的公關(guān) 手法來進(jìn)行推廣，促成銷售。應(yīng)先行！后期推廣建立在之前大盤的推廣基礎(chǔ)上，進(jìn)行硬性的廣告推廣，結(jié)合 一定的軟文訴求，全力炒作，強(qiáng)勢營銷。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流推廣方

39、式命名法。通過為國美第一城的商業(yè)命名的手法，使之依附于國美第一城的項目主體，又相對獨(dú)立，便于日后的推廣及后期的招商、經(jīng)營。建議案名有：國美財富大道；東方明珠；東方明珠財富大道等。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流推廣方式命名法。當(dāng)之前的國美第一城轟轟烈烈推廣，已經(jīng)在市場上建立了牢固的認(rèn)知之后，將商業(yè)再次作為一個亮點(diǎn)引爆，同時賦予它專屬的名字，勢必將吸引買家的眼球，引起新一輪的關(guān)注及銷售高潮。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十

40、萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流推廣方式公布法。百人行建議在商業(yè)正式推出之前，就要采取大客戶營銷的方式洽談，如果時機(jī)合適的話，就在商業(yè)剛剛推出以后，順利將已簽約的大客戶進(jìn)行一并宣傳，通過攜手造勢的方法，無需解釋更多，目標(biāo)客戶自會聞風(fēng)而動。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流推廣媒介組合紙媒介+戶外媒介+廣播媒介+網(wǎng)絡(luò)媒介+公關(guān)活動地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流推廣方式紙媒介。包含報紙及雜志。有選擇性的投放硬性廣告及軟性文章、宣傳，共同為商業(yè)造勢；戶外媒介+廣播媒介+網(wǎng)絡(luò)媒介。充分利用現(xiàn)有的戶外、廣播及網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行賣點(diǎn)發(fā)布；地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流推廣方式公關(guān)活動。特別強(qiáng)調(diào)前期的大客戶營銷。在一些宣傳物料的支持下，可考慮率先與目標(biāo)大客戶進(jìn)行洽談，可舉辦商業(yè)推介會、項目說明會、代理行活動等多種形式。也可在前期舉辦商業(yè)論壇，專門針對整個地塊的商業(yè)價值及前景展開討論；在解決掉了大客戶之后，要成立專屬的商業(yè)管理公司，