小區(qū)改建項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃綱要

1、一、博智威諾蘭州項(xiàng)目專(zhuān)案組成員一、博智威諾蘭州項(xiàng)目專(zhuān)案組成員 營(yíng)銷(xiāo)總顧問(wèn)：李世濠營(yíng)銷(xiāo)總顧問(wèn)：李世濠（加拿大籍）加拿大、香港、上海、北京近18年 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn) 投資總顧問(wèn)：投資總顧問(wèn)：JackieJackie（美國(guó)籍） 美國(guó)三大投資基金會(huì)中國(guó)唯一授權(quán)人 中國(guó)區(qū)已投資經(jīng)營(yíng)10余個(gè)項(xiàng)目 客戶(hù)總顧問(wèn)：司馬墅客戶(hù)總顧問(wèn)：司馬墅（浙江籍） 溫州購(gòu)房團(tuán)領(lǐng)袖，經(jīng)他調(diào)動(dòng)的溫州于 北京投資客資金已超過(guò)50億 規(guī)劃設(shè)計(jì)總顧問(wèn)：劉規(guī)劃設(shè)計(jì)總顧問(wèn)：劉 域域 UAA都市化建筑博士研究團(tuán)工作室日 本區(qū)/韓國(guó)區(qū)/中國(guó)區(qū)總建筑師/總經(jīng)理 商業(yè)地產(chǎn)總顧問(wèn)：魯商業(yè)地產(chǎn)總顧問(wèn)：魯 柄柄 全全 中國(guó)首批獲得資格認(rèn)證的國(guó)際商務(wù)策 劃師

2、，中國(guó)商用地產(chǎn)策劃泰斗 家裝顧問(wèn)：陳富華家裝顧問(wèn)：陳富華（香港） 代表作如東方銀座酒店式公寓 以上人員視項(xiàng)目重大相關(guān)決策事宜可隨機(jī)赴蘭州 博智威諾總經(jīng)理：劉旭濤博智威諾總經(jīng)理：劉旭濤預(yù)售前期確保半月時(shí)間左右駐蘭， 進(jìn)入常規(guī)銷(xiāo)售期確保每月兩次左右的與開(kāi)發(fā)商開(kāi)決策會(huì)議 策劃總監(jiān)：雷力策劃總監(jiān)：雷力 根據(jù)工作需要一月一次赴蘭，現(xiàn)場(chǎng)招聘 策劃經(jīng)理定期向北京總部匯報(bào) 營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)：楊慶營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)：楊慶（待定） 全程駐場(chǎng)人員，在總經(jīng)理 授權(quán)之下，經(jīng)得開(kāi)發(fā)商認(rèn)可，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)及推廣把控 蘭州項(xiàng)目計(jì)劃本地招聘策劃經(jīng)理1名、置業(yè)主管2名，置業(yè)顧問(wèn)6名，前臺(tái)接待2名，客戶(hù)服務(wù)1名，經(jīng)強(qiáng)化培訓(xùn)1個(gè)月方可上崗共計(jì)13

3、名全職進(jìn)場(chǎng)人員。 二、蘭山小區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)階段工作建議二、蘭山小區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)階段工作建議 前言前言 通過(guò)我司對(duì)本項(xiàng)目及蘭州市場(chǎng)的初步了解，同時(shí)與發(fā)展商的溝通和交流基礎(chǔ)上。在現(xiàn)階段，貴司已緊鑼密鼓的工作了一段時(shí)間，針對(duì)目前開(kāi)發(fā)工作的深入開(kāi)展，我司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃型銷(xiāo)售代理公司，站在開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)的角度上，從以下幾個(gè)方面向貴司提出工作建議，僅供貴司審議。 第一部分 目前開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的各項(xiàng)工作內(nèi)容 一、我司協(xié)助發(fā)展商需要做的工作一、我司協(xié)助發(fā)展商需要做的工作 1、針對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)狀，在已確定為酒店改造項(xiàng)目的前提下，邀請(qǐng)23家有酒店設(shè)計(jì)改造經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行投標(biāo)，讓他們作初步設(shè)計(jì)方案，貴司可在方案中

4、盡快選擇一家設(shè)計(jì)公司，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性設(shè)計(jì)階段； 2、我司作為專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)策劃代理公司，可以從市場(chǎng)角度，向貴司及建筑設(shè)計(jì)公司提出建議，共同做好工作。具體建議內(nèi)容如下： （1）酒店的總體風(fēng)格建議； （2）酒店內(nèi)套房、標(biāo)間、商務(wù)間的套數(shù)配比，面積大 小等； （3）四棟獨(dú)立建筑的相互關(guān)聯(lián)關(guān)系建議； （4）外部商業(yè)的建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)建議； （5）內(nèi)部商業(yè)和公建配套功能、數(shù)量、面積配比等； 以上建議以促進(jìn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)為主要目的，同時(shí)保證貴司對(duì)以后這些設(shè)施的合理使用和費(fèi)用控制。 3、基于以上條件和要求，以實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售為標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助貴司挑選出優(yōu)秀合適的設(shè)計(jì)公司，建筑設(shè)計(jì)單位中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)如下： （1）設(shè)計(jì)方案風(fēng)格獨(dú)特、合理、有

5、創(chuàng)新性、有針對(duì)性 （2）方案的可行性強(qiáng)，執(zhí)行力夠； （3）在原有建筑基礎(chǔ)上，在成本控制方面，要盡量控制建筑成本，減少給貴司帶來(lái)更大的成本投入； （4）酒店設(shè)計(jì)方案對(duì)將來(lái)營(yíng)銷(xiāo)要帶來(lái)積極的影響。 二、酒店室內(nèi)外裝飾裝修工程設(shè)計(jì)公司及酒店環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)公司的確定。 三、園林、景觀、景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的確定。 以上三個(gè)重要設(shè)計(jì)公司的確定是有機(jī)的、相統(tǒng)一的，要綜合起來(lái)考慮和工作，將三種側(cè)重不同方面的設(shè)計(jì)方案有機(jī)的相同一結(jié)合起來(lái)。 四、由貴司工程部門(mén)就酒店專(zhuān)用物料和設(shè)備做出技術(shù)上的選擇，不用做具體的品牌確定，但需做檔次和規(guī)格確定，為銷(xiāo)售做準(zhǔn)備。 五、酒店管理公司的確定。針對(duì)酒店管理的各個(gè)方面為我們以后的管理工

6、作和營(yíng)銷(xiāo)工作做指導(dǎo)。 第二部分 目前我司需要進(jìn)行的工作 現(xiàn)階段而言，我司主要工作是以前期產(chǎn)品顧問(wèn)和銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作為主，只有在產(chǎn)品類(lèi)型、風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)理念等各方面經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)論證后有大的思路條件下，方可進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)理念和概念注入工作。 針對(duì)前期產(chǎn)品建議和銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段，我司所要做的或協(xié)助貴司工作的內(nèi)容： 一 針對(duì)本綜合項(xiàng)目的風(fēng)格、功能提出建議。 二協(xié)助貴司確定各個(gè)相關(guān)設(shè)計(jì)和服務(wù)公司。同時(shí)作為紐帶將貴司與各個(gè)相關(guān)合作設(shè)計(jì)公司緊密聯(lián)系起來(lái)。 三參與到各個(gè)設(shè)計(jì)公司的工作中去。在設(shè)計(jì)階段，就將營(yíng)銷(xiāo)為本的思想注入設(shè)計(jì)中。建議設(shè)計(jì)人員從市場(chǎng)出發(fā)、從營(yíng)銷(xiāo)出發(fā)，站在客戶(hù)的角度去進(jìn)行設(shè)計(jì)和改造。 四、進(jìn)一步做深入的市場(chǎng)調(diào)查

7、，確定符合市場(chǎng)需要的單價(jià)、總價(jià)，確定可行性的銷(xiāo)售價(jià)格。 五、售樓處的選址和設(shè)計(jì)風(fēng)格的建議，就位置、車(chē)位、看房通道、圍板、外觀等各個(gè)方面提出建議，供設(shè)計(jì)公司參考。 六、在確定規(guī)劃方案和園林景觀的前提下，確定模型制作和效果圖設(shè)計(jì)公司。 七、投資回報(bào)計(jì)劃的計(jì)算和包裝。 八、協(xié)助貴司進(jìn)行按揭銀行的選擇，同時(shí)從銷(xiāo)售角度提出條件和要求。 九、協(xié)助貴司確定符合要求的律師事務(wù)所。 十、針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)，以為銷(xiāo)售服務(wù)和銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化兩者兼容的角度，提出合理、可行性的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇和規(guī)劃建議。 第三部分 營(yíng)銷(xiāo)理念和宣傳推廣工作 一以蘭州第一家產(chǎn)權(quán)式酒店為題材，進(jìn)行市場(chǎng)導(dǎo)入。 二房地產(chǎn)的投資價(jià)值和概念的宣傳推廣，用數(shù)字和

8、價(jià)值來(lái)吸引目標(biāo)客戶(hù)。 三宣傳推廣工作的開(kāi)展：包括宣傳計(jì)劃、費(fèi)用、媒體選擇、活動(dòng)內(nèi)容及安排以及軟文、硬廣的炒作造勢(shì)等等 四、結(jié)合廣告公司制作出整套CI系統(tǒng)和樓書(shū)、海報(bào)、紙袋、小紀(jì)念品等全套銷(xiāo)售工具。 第四部分 銷(xiāo)售執(zhí)行階段的工作 一銷(xiāo)售計(jì)劃 1銷(xiāo)售周期及開(kāi)盤(pán)階段的銷(xiāo)售目標(biāo)； 2銷(xiāo)售價(jià)格體系的確定； 3現(xiàn)階段銷(xiāo)售價(jià)格表； 4銷(xiāo)售人員標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭的準(zhǔn)備。 二銷(xiāo)售人員的組織和培訓(xùn)工作。 三、銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始銷(xiāo)售。 附：我司于本周提案內(nèi)容 提案主題提案主題：蘭州項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議/市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣綱要性方案產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議：以具有較大市場(chǎng)沖擊力的市場(chǎng)理念為核心，以產(chǎn)權(quán)酒店單體建筑的功能分區(qū)、商業(yè)業(yè)態(tài)

9、定位為主市場(chǎng)定位綱要市場(chǎng)定位綱要：通過(guò)詳盡的市場(chǎng)分析，確立目標(biāo)客群主定位與產(chǎn)權(quán)式酒店和底商的價(jià)格定位（包括首付款限度）營(yíng)銷(xiāo)推廣綱要營(yíng)銷(xiāo)推廣綱要：以蘭州首家產(chǎn)權(quán)式酒店為最大買(mǎi)點(diǎn)之一，提煉項(xiàng)目至少三個(gè)以上的獨(dú)家買(mǎi)點(diǎn)，融合投資返租的戰(zhàn)術(shù)三、蘭山小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)初步建議案三、蘭山小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)初步建議案本方案是在貴司04年9月2日提交的“蘭山小區(qū)改建項(xiàng)目產(chǎn)品定位/市場(chǎng)定位策劃案”認(rèn)可的基礎(chǔ)上細(xì)化的部分操作方案。關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)整及修改，酒店及商業(yè)管理公司先期談判確定，裝修公司/廣告公司/媒體發(fā)布公司及代理行策劃商篩選，產(chǎn)品定位/市場(chǎng)定位/營(yíng)銷(xiāo)推廣細(xì)化執(zhí)行案等工作，我司認(rèn)為再過(guò)一個(gè)月仍無(wú)法具備正式預(yù)售條件。結(jié)合多

10、年來(lái)與開(kāi)發(fā)商合作的經(jīng)歷，提議下一步我司開(kāi)展的一系列工作待貴司確定后，進(jìn)行捆綁式的服務(wù)。 一、項(xiàng)目評(píng)估方案（一、項(xiàng)目評(píng)估方案（站在目標(biāo)買(mǎi)家的角度） 項(xiàng)目名稱(chēng)：項(xiàng)目名稱(chēng)：蘭山新天地國(guó)際大酒店 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：大西北商貿(mào)中心 首家五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式休閑酒店 大西北商貿(mào)中心 首家品牌共創(chuàng)式特色商業(yè)城 大西北特色美食城 物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式休閑型（或娛樂(lè)型）酒店 市內(nèi)娛樂(lè)休閑市外度假游玩，財(cái)富/健康/休閑/娛樂(lè)的投資回報(bào)組合，!+$投資收益方式。 定位支持：定位支持：蘭州首家，繁華市中心鐵路樞紐核心（通勤效率高），當(dāng)?shù)佚嫶蟮耐顿Y客及輔助旅游客群（酒店式公寓租售率低，商務(wù)市場(chǎng)不成熟，配套不齊）；

11、適合高品質(zhì)的投資客商，是富有潛質(zhì)和眼光的投資者的投資首選。 客群定位：客群定位：本案以4萬(wàn)多戶(hù)浙江人為主投資客占總目標(biāo)客群的50%左右，私營(yíng)企業(yè)主將占據(jù)70%以上的投資比例。300家長(zhǎng)期駐蘭政府機(jī)構(gòu)，300萬(wàn)市區(qū)商業(yè)消費(fèi)群體，火車(chē)站4萬(wàn)人次/日客運(yùn)量及當(dāng)?shù)赝顿Y人士為主。 項(xiàng)目均價(jià)：項(xiàng)目均價(jià)：產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)盤(pán)均價(jià)4500元/平米（含全套五星級(jí)檔次精裝修、高檔家具電器）；產(chǎn)權(quán)式商鋪開(kāi)盤(pán)均價(jià)25000元/平米 產(chǎn)權(quán)酒店：產(chǎn)權(quán)酒店：是一種全新的物業(yè)形式，是由開(kāi)發(fā)商將酒店的每個(gè)單位分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店專(zhuān)業(yè)人士為業(yè)主展開(kāi)出租和理財(cái)服務(wù)，業(yè)主坐享可觀的固定回報(bào)。產(chǎn)權(quán)式酒店偏重于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與回報(bào)

12、。本案于市場(chǎng)銷(xiāo)售策略上屬于經(jīng)濟(jì)型都市產(chǎn)權(quán)酒店。 酒店特點(diǎn)：酒店特點(diǎn)：建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，產(chǎn)權(quán)式酒店符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的物業(yè)以酒店形式向社會(huì)開(kāi)放，對(duì)公眾推出一種既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是家產(chǎn)又是服務(wù)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因此，無(wú)論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機(jī)，在國(guó)際上，產(chǎn)權(quán)式酒店多為財(cái)富人士的首選投資項(xiàng)目。 立立 足足 點(diǎn)：點(diǎn)：當(dāng)前西部大開(kāi)發(fā)之機(jī) 商鋪定位：商鋪定位：以蘭州清湯牛肉拉面為代表的大眾經(jīng)濟(jì)

13、小吃，是本案商業(yè)業(yè)態(tài)近200米餐飲一條街的主體。特色的、特產(chǎn)的、特定的三 特是項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能的定位原則。 招商面積：招商面積：8-50平米左右 經(jīng)營(yíng)時(shí)段：經(jīng)營(yíng)時(shí)段：早餐、午餐、晚餐、夜宵24小時(shí)晝夜多餐經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)格局：經(jīng)營(yíng)格局：整體項(xiàng)目日消費(fèi)+夜消費(fèi) 【蘭山國(guó)際大酒店基本情況一覽表】項(xiàng)目蘭山國(guó)際大酒店年固定回報(bào)率8%開(kāi)發(fā)商甘肅強(qiáng)達(dá)供銷(xiāo)配送置業(yè)有限公司首期回租年限8年物業(yè)類(lèi)別產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店年免費(fèi)入住期15天建筑類(lèi)別高層供應(yīng)量300套左右物業(yè)地址蘭州市城關(guān)區(qū)天水路6號(hào)規(guī)劃總戶(hù)數(shù)600戶(hù)改建日期2004年9月30日預(yù)計(jì)完工日期2005年6月建筑樓高56米開(kāi)盤(pán)日期10月中旬建筑樓層14層預(yù)計(jì)價(jià)格4500

14、元/平米樓層高3.2米車(chē)位200個(gè)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)檔次標(biāo)準(zhǔn)備注市場(chǎng)前景看好【蘭山國(guó)際大酒店蘭山國(guó)際大酒店基本情況一覽表】基本情況一覽表】 【蘭山國(guó)際大酒店樣本價(jià)值測(cè)評(píng)指數(shù)】 【可購(gòu)買(mǎi)指數(shù)測(cè)評(píng)具體情況解析】 測(cè)評(píng)項(xiàng)目測(cè)評(píng)時(shí)間數(shù)據(jù)來(lái)源測(cè)評(píng)人員蘭山國(guó)際大酒店2004年9月 8日博智威諾市場(chǎng)調(diào)查特別專(zhuān)案組1、價(jià)格狀況蘭山國(guó)際大酒店投資估算標(biāo)準(zhǔn)間總價(jià)首付8年月供月租金月收益8年凈收益一套60萬(wàn)三成為18萬(wàn)元元元 2、地段、位置、交通、市政 地理位置圖 3 、環(huán)境配套 商業(yè)步行街圖 【蘭山國(guó)際大酒店投資潛力分析】 4、生活配套周邊的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物設(shè)施應(yīng)有盡有。具體如下：娛樂(lè) 休閑 購(gòu)物 生活配套圖景 5、

15、硬件設(shè)施 1、蘭山國(guó)際大酒店優(yōu)越性在于：2、綜述： 二、投資返租方案（二、投資返租方案（低首付/低月供/低風(fēng)險(xiǎn)/高租金/高回報(bào)/高升值） 產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：39年 雙贏原則：雙贏原則：以諸多利益和保障徹底解決投資者的后顧之憂。形成商業(yè)銀行 、保險(xiǎn)公司、投資公司和專(zhuān)業(yè)基金戰(zhàn)略聯(lián)盟。“財(cái)富(健康(休 閑的投資回報(bào)組合，!+$投資收益的結(jié)果 投資回報(bào)：投資回報(bào)： 每年8%的投資回報(bào)率。如果低于7的回報(bào)，購(gòu)房人心里購(gòu) 買(mǎi)欲望減輕，這是下限；高于10上限的回報(bào)率對(duì)于經(jīng)營(yíng)者又 意味著巨大壓力，會(huì)產(chǎn)生虧損的可能性。不管從購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)還 是從經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，七到十之間應(yīng)該說(shuō)還是較合理和理智的。不 動(dòng)產(chǎn)證券化，小業(yè)

16、主享受收益也享受風(fēng)險(xiǎn)。 回租保障：回租保障：八年期 酒店時(shí)權(quán)：酒店時(shí)權(quán)： 酒店安排每年15天免費(fèi)入住，一是讓業(yè)主享受一下自家的“酒 店生活”，提高生活質(zhì)量，也算是公司為業(yè)主提供的一項(xiàng)“福利 ”。二是公司希望業(yè)主們參與到酒店的管理中來(lái)，讓他們關(guān)心 酒店運(yùn)營(yíng)，提高參與度。 回購(gòu)承諾：回購(gòu)承諾：八年后不低于目前認(rèn)購(gòu)價(jià) 后期方案：后期方案：業(yè)主可續(xù)租也可轉(zhuǎn)賣(mài)，亦可自住，自住成本較高，在 酒店配套設(shè)施、管理服務(wù)檔次升級(jí)的情況下，居住費(fèi) 用自然會(huì)相應(yīng)提高。 首首 付付 款：款：為限制炒房和提升業(yè)主檔次，首付暫定為40%，可以辦 理按揭 酒店管理：酒店管理：推薦錦江酒店管理集團(tuán)公司，產(chǎn)權(quán)式酒店幾乎都是簽 約

17、知名的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，這給購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán) 的業(yè)主以信心和保障。適合蘭州城市特點(diǎn)、適合蘭山 新天地大酒店的公司來(lái)管理經(jīng)營(yíng)，而沒(méi)有必要借助英 美管理顧問(wèn)來(lái)作秀。先有管理才有酒店形式的經(jīng)營(yíng)， 由高水準(zhǔn)的酒店管理公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，這既是其品質(zhì)檔次 的體現(xiàn)，也是對(duì)客戶(hù)利益的有效保障。 住住 房房 率：率：預(yù)期可高達(dá)85%，市場(chǎng)前景十分看好。 投資示例：投資示例： 總價(jià)預(yù)計(jì)60萬(wàn)左右 投資成本60萬(wàn) 8%的年固定投資回報(bào)率 八年的回租期 每年獲得固定利潤(rùn)為60X8%=4.8萬(wàn)元 八年收益為4.8X8=38.4萬(wàn)元 十年后出售，強(qiáng)達(dá)回購(gòu)不低于60萬(wàn)元 產(chǎn)權(quán)升值收益更多 業(yè)主收益保障將是百分之百，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是零

18、規(guī)劃原則：規(guī)劃原則： 理念新穎，內(nèi)外配套完備 可購(gòu)指數(shù)：可購(gòu)指數(shù)： 樣樣 板板 間：間： 停停 車(chē)車(chē) 場(chǎng)：場(chǎng)：擁有充足的停車(chē)場(chǎng)所，這在蘭州城區(qū)尤其是在火車(chē)站 商業(yè)圈，是一個(gè)極具價(jià)值的資源。 【投資回報(bào)方案】購(gòu)房業(yè)主若將所購(gòu)房租賃給酒店管理公司，每年可獲得固定收益如下表所示： 1.租金房型ABCDE租金 租金可根據(jù)業(yè)主要求折算成入住權(quán)益2.另可享受15天/年的同房型免費(fèi)入住，預(yù)估房?jī)r(jià)如下表所示：房型ABCDE免費(fèi)入住天數(shù) 預(yù)估房?jī)r(jià) 預(yù)估房?jī)r(jià)亦為酒店開(kāi)業(yè)之時(shí)最低門(mén)市價(jià)，入住權(quán)益可與酒店管理當(dāng)局協(xié)商代售 3.獲得酒店VIP卡一張，入住酒店客房當(dāng)日享受九折優(yōu)惠和10%現(xiàn)金回贈(zèng)業(yè)主獲利方案（以A型房為例

19、）產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)例分析產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)例分析（以下均以A型房為例） 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 蘭山國(guó)際大酒店功能及設(shè)施示例 (圖片略)酒店規(guī)模定位酒店規(guī)模定位1、酒店內(nèi)客房空間面積比例是依據(jù)酒店的等級(jí)、性質(zhì)而調(diào)整的，一般客房面積占用率在酒店總面積中占多數(shù)，但是，越高檔的酒店公共經(jīng)營(yíng)區(qū)面積越多，客房面積占有率會(huì)減少；經(jīng)濟(jì)型酒店則正好相反。以歐洲酒店為例：經(jīng)濟(jì)型酒店客房占總面積比例：80%中等級(jí)酒店客房占總面積比例：77%高等級(jí)酒店客房占總面積比例：72-71%這樣的比例關(guān)系對(duì)投資人來(lái)說(shuō)是最有利可圖的，回報(bào)率高。2、會(huì)議型、渡假型和娛樂(lè)型酒店，這種比例有所不同，美國(guó)酒店情況如下： 類(lèi)型 客房面積

20、比例 公共經(jīng)營(yíng)區(qū)面積比例 其它設(shè)施和交通面積比例 會(huì)議型酒店 44% 22% 4% 娛樂(lè)型酒店娛樂(lè)型酒店 45% 25% 30% 渡假型酒店 45% 25% 30% 綜合性酒店 62% 14% 24% 酒店功能分布：（新蘭山商場(chǎng)示例）酒店功能分布：（新蘭山商場(chǎng)示例） 項(xiàng)目二期中心：停車(chē)場(chǎng) 第1層:總臺(tái)、酒店大堂、大堂吧、精品商店、鮮花店、商務(wù)中心、書(shū)店 外向型特色商業(yè)街（大眾市場(chǎng)） 第2層：中餐廳、西餐廳、風(fēng)味餐廳、自助餐廳（中高檔次特色餐飲內(nèi) 街） 第3層： 宴會(huì)廳、多功能廳、VIP包房（高檔次） 第4層： 夜總匯（原蘭山商場(chǎng)） 第5層： 會(huì)議中心（蘭山賓館）、康樂(lè)中心（原蘭山商場(chǎng)） 第6層

21、： 陽(yáng)光泳池、康體休閑會(huì)所、美容美發(fā)中心 對(duì)外開(kāi)放型會(huì)所 第7-12層：酒店產(chǎn)權(quán)客房 第13層： 總統(tǒng)套房（新蘭山商場(chǎng)） 第14層： 頂層觀光酒吧（新蘭山商場(chǎng)）初步建議，待深化論證 KTV包房： KTV娛樂(lè)超市設(shè)有百余間 豪華貴賓房：50間 多功能宴會(huì)廳：設(shè)有四國(guó)同聲傳譯設(shè)備，進(jìn)口燈光、音響及舞臺(tái)裝置， 適應(yīng)多方位需求。可接待200-300人的大型會(huì)議及200人的大 型婚宴典禮,并且自助餐會(huì)，公司慶典、新聞發(fā)布、小型訂 貨展銷(xiāo)會(huì)、聯(lián)誼晚會(huì)等多種形式的會(huì)議要求。 四、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案四、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 對(duì)購(gòu)買(mǎi)200平米以上商業(yè)街的業(yè)主，贈(zèng)送50平米產(chǎn)權(quán)酒店一套；組合新聞事件營(yíng)銷(xiāo)，先期定向新聞造勢(shì)；拍賣(mài)

22、式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；優(yōu)惠政策：免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立樓宇冠名權(quán)，贈(zèng)送包廂冠名權(quán)，贈(zèng) 送會(huì)員消費(fèi)卡定向直銷(xiāo)策略為主 預(yù)售前的準(zhǔn)備工作流程一覽(以下略)市場(chǎng)定位/產(chǎn)品定位深化工作內(nèi)容 配合設(shè)計(jì)單位共同完成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 配合開(kāi)發(fā)商完成的其他工作 制定銷(xiāo)售計(jì)劃及策略 制定營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃及策略 具體營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的執(zhí)行 附：工作日程一覽表 四、溝四、溝 通通 函函 建議一：建議一：嚴(yán)格意義來(lái)講，9月10日以我的名字簽發(fā)的 “蘭山新天地國(guó)際大酒店?duì)I銷(xiāo)初步建議案”， 是經(jīng)我司股東會(huì)認(rèn)可的主做出來(lái)的銷(xiāo)售方 案模式。正式建議蘭山項(xiàng)目10月中旬之前 積累客戶(hù)，10月底預(yù)售，11月中旬左右開(kāi) 盤(pán)。 建議二：針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修公司、酒店管理

23、公 司、商業(yè)管理公司、廣告設(shè)計(jì)公司等在 一月之內(nèi)要求工作到位的特點(diǎn)，都需要 把控市場(chǎng)面的代理行提前介入進(jìn)行預(yù)售 前的多元組織和總策劃。在貴司認(rèn)可我 司策劃總思路的前提下，建議貴司將策 劃顧問(wèn)協(xié)議轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售代理合同。 建議三：酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)推薦：UAA都市化建筑博士研究團(tuán)（日 本） 酒店管理公司：錦江酒店管理集團(tuán)公司（江蘇） 商業(yè) 策劃顧問(wèn)：博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院（魯炳全商 業(yè)地產(chǎn)泰斗） 裝修設(shè)計(jì)公司：陳富華家裝設(shè)計(jì)公司（香港） 廣告設(shè)計(jì)公司：天策九州品牌策動(dòng)機(jī)構(gòu)（北京） 博智威諾（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司建議四：可實(shí)施銷(xiāo)售方案包括：項(xiàng)目評(píng)估方案、投資返租計(jì)劃、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案四部分，上次

24、所提“再 過(guò)一個(gè)月仍無(wú)法具備正式預(yù)售條件”是指：截至10月 中旬主要是“客戶(hù)前期積累”和“多項(xiàng)工作并舉”的過(guò)程， 在預(yù)售前駐場(chǎng)總策劃服務(wù)過(guò)程中，進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 的最終確定。 備 注 ：以上推薦系列公司如貴司經(jīng)過(guò)了解溝通或競(jìng)標(biāo)認(rèn)可， 可單獨(dú)與其進(jìn)行合作，對(duì)與我司業(yè)務(wù)合作與否不受影 響；除“錦江酒店管理集團(tuán)公司”之外，以上各司均可 根據(jù)需要，提供駐場(chǎng)顧問(wèn)式的服務(wù)。 五、建五、建 議議 函函 前言前言蘭山小區(qū)改建項(xiàng)目在9至10月份的預(yù)售前過(guò)程中，更多是開(kāi)發(fā)商/代理行/規(guī)劃設(shè)計(jì)方相互溝通確定產(chǎn)品定位/市場(chǎng)定位的過(guò)程。以下為預(yù)售前詳細(xì)借鑒運(yùn)用的六項(xiàng)內(nèi)容。目錄：目錄：一、酒店委托經(jīng)營(yíng)管理合同范本前期洽談

25、酒店管理公司借鑒運(yùn)用二、“世界旅游組織”對(duì)酒店標(biāo)準(zhǔn)的最低要求本案酒店標(biāo)準(zhǔn)借鑒運(yùn)用三、國(guó)際酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)通行標(biāo)準(zhǔn)和慣例本案酒店標(biāo)準(zhǔn)借鑒運(yùn)用四、綠色飯店基本條件建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中增加綠色飯店作為營(yíng)銷(xiāo)買(mǎi)點(diǎn)五、經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)五星級(jí)酒店的檔次/經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格六、改造工程考慮事項(xiàng)本案建筑改造過(guò)程中借鑒運(yùn)用六、蘭山小區(qū)銷(xiāo)售返租方案示例六、蘭山小區(qū)銷(xiāo)售返租方案示例 一、蘭山小區(qū)銷(xiāo)售返租方案示例蘭山小區(qū)銷(xiāo)售返租方案示例1 1 1 1、各項(xiàng)投資費(fèi)用、各項(xiàng)投資費(fèi)用 銷(xiāo)售建筑面積：20平米為例 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)：4500元/平米 年免費(fèi)入住期：15天；其中旺季7天，淡季8天（淡旺季的解釋權(quán) 由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)

26、其標(biāo)準(zhǔn)確定）； 固 定 回報(bào)期：回報(bào)時(shí)段以開(kāi)業(yè)日期作為第一回報(bào)時(shí)段的起始時(shí) 間，每一回報(bào)時(shí)段為5年。雙方不得中途終止合同 （合同適用于第一回報(bào)時(shí)段）； 總 房 款：9萬(wàn)元 貸 款 額：6萬(wàn)元 首 付 款：（七成十年30%首付）3萬(wàn)元 月 供：6（萬(wàn)元）10年期還款系數(shù)106.26=637.56元 律 師 費(fèi)： 貸款額千分之二點(diǎn)五，150元保 險(xiǎn) 費(fèi)： 貸款金額0.05貸款年限，300元交易手續(xù)費(fèi)：280元契 稅：總房款百分之二，1800元公共維修基金：總房款百分之二，1800元印 花 稅： 總房款萬(wàn)分之五，45元公 證 費(fèi)： 200元夫妻雙方產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：總房?jī)r(jià)0.07=63元雜 費(fèi)：500元人

27、民幣(包括土地登記費(fèi)、測(cè)量費(fèi) 、權(quán)屬證件工本費(fèi)) 以上9項(xiàng)共計(jì)5138元 2、投資回報(bào)率、投資回報(bào)率 月 租 金：150元30天=4500元 年固定回報(bào)1：年租金9900元/（總房款90000元+5138元） =10.40% 年租金計(jì)算1：（150元-日90元服務(wù)費(fèi)）30天【（12月 50%入住率）-業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月】=9900 元（國(guó)家權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店客 房平均出租率僅50%出頭，按照50%的出租率， 投資回報(bào)率計(jì)算就不包括業(yè)主一年中免費(fèi)入 住半月） 年固定回報(bào)2：年租金8250元/（總房款90000元+5138元）=8.67% 年租金計(jì)算2：【（150元-日90元服務(wù)費(fèi)）30

28、天-300元/月配套設(shè)施管理費(fèi)】【（12月50%入住率即6個(gè)月）-業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月】=8250元 年固定回報(bào)3：年租金14750元/（總房款90000元+5138 元）=15.50% 年租金計(jì)算3: 如按每月客房平均入住率85%計(jì)算，(全 年為310天-業(yè)主免費(fèi)入住15天)（150 元-日90元服務(wù)費(fèi)-平均日10元配套設(shè)施管 理費(fèi)）=14750元 年固定回報(bào)4：年租金7920元/（總房款90000元+5138 元）=8.32% 年租金計(jì)算4：【（150元-日90元服務(wù)費(fèi)）30天-300 元/月配套設(shè)施管理費(fèi)-一般酒店3.0元/ 月/平米的物業(yè)管理費(fèi)20平米】 【（12月50%入住率即6個(gè)月）

29、-業(yè)主免 費(fèi)入住半個(gè)月】=7920元點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)1）、）、以上前三種核算方式均未考慮“車(chē)位月租金、物業(yè)管理費(fèi)、中介費(fèi)、水電氣衛(wèi)生費(fèi)、供暖費(fèi)（28/平米）或空調(diào)費(fèi)、電話費(fèi)、稅金等”費(fèi)用。點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)2）、）、結(jié)合項(xiàng)目的可實(shí)施性，重點(diǎn)推薦第二種投資回報(bào)率計(jì)算方式，即投資回報(bào)率為8.67%。一者給洽談?lì)愃棋\江酒店管理公司這樣“物業(yè)管理取費(fèi)并不算太高，但在中國(guó)的品牌實(shí)力很強(qiáng)”予較為貼近的接受度，使投資回收年數(shù)成為切實(shí)可行的方案；再者計(jì)算內(nèi)容相對(duì)全面，亦顯得誠(chéng)心可靠，對(duì)開(kāi)發(fā)商及投資買(mǎi)房人均無(wú)太大風(fēng)險(xiǎn)值。 3、投資回收年數(shù)投資回收年數(shù)投資回收年數(shù)：(首期房款35138元+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款按八個(gè) 月計(jì)算即637.

30、56元8)/【（150元-日90元服務(wù) 費(fèi)）30天（稅后月租金）-300元/月配套設(shè)施 管理費(fèi)-按揭月供款637.56元】【1250%入住 率即6個(gè)月-業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月】=8.48年點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)1 1）：本案對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)推廣中，月收益完全可以只取酒店配套 設(shè)施管理費(fèi)即可，即便加上每月6%的租金稅收成 本即月收益3592.44元，經(jīng)過(guò)2.036年即可回收總 投資成本。點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)2 2）：酒店管理公司每半年返還一次同等金額的租金回報(bào)較 為適宜；首付款分八年陸續(xù)返還業(yè)主，酒店管理 公司每年返還一次，并請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的擔(dān)保公司做擔(dān)保二、蘭山小區(qū)銷(xiāo)售返租方案示例蘭山小區(qū)銷(xiāo)售返租方案示例2 21 1、投資回報(bào)計(jì)劃書(shū)、投資

31、回報(bào)計(jì)劃書(shū)（一）、以20平米標(biāo)準(zhǔn)間為例，單價(jià)4500元/平米，總價(jià)90，000元（二）、業(yè)主首付30，000元，但酒店管理公司將分10年按月返往業(yè) 主，每月僅還業(yè)主250元。（三）、貸款金額為6萬(wàn)元，按10年貸款計(jì)算，每月還貸640.20元（ 106.7元6=640.20元）。酒店管理公司定期付給同等金額 的租金回報(bào)。 以上（二、三項(xiàng)）每月890.20元，每年106582.40元。酒店管理公司在簽約（酒店委托管理合同）后，每年末時(shí)還給。 （四）、業(yè)主無(wú)須負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、電視開(kāi)通費(fèi)、 水電費(fèi)、寬帶費(fèi)及附屬設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)。 以上各種費(fèi)用合計(jì)在600元/月左右。（五）、手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全

32、獲得該產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)客 房40年產(chǎn)權(quán)。（六）、與此同時(shí)，業(yè)主將獲得更大的收益。 繁華地段的土地升值潛力無(wú)窮； 專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司，可以幫你以后打理該物業(yè)，回報(bào)無(wú)窮 2 2、蘭州蘭山產(chǎn)權(quán)式酒店投資收益計(jì)算表（僅供參考）、蘭州蘭山產(chǎn)權(quán)式酒店投資收益計(jì)算表（僅供參考） 序序 號(hào)號(hào)明明 細(xì)細(xì)數(shù)數(shù) 據(jù)據(jù)計(jì)計(jì) 算算 由由 來(lái)來(lái)1面積（平米）20平米 2單價(jià)（元/平米）4500元/平米 3總價(jià)（元）90，000元204500元/平米=90，000元4標(biāo)準(zhǔn)首付款（元）七成十年30，000元 5貸款額（元）七成十年60，000元 610年按揭每月供款640.20元 7首付款每月返還250元30，000元/10年

33、/12月=250元8按10年合約每月返還業(yè)主等額月供款640.20元 9業(yè)主免交的該客房在本酒店中每月發(fā)生的成本費(fèi)600元/月 10客戶(hù)月回報(bào)額1490.20元250元+640.20元+600元=1490.20元11客戶(hù)年回報(bào)額15882.40元1 4 9 0 . 2 0 1 2 月=17882.40元12年回報(bào)收益率19.87%17882.40元90，000=19.87% 3、根據(jù)開(kāi)發(fā)商的提供數(shù)字根據(jù)開(kāi)發(fā)商的提供數(shù)字 （1） 該酒店客房標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)租價(jià)為150元/天； （2） 根據(jù)市場(chǎng)酒店出租率在50%左右； （3） 得出，該標(biāo)準(zhǔn)客房每年的收入為27，000元； （4） 支付給客戶(hù)的回報(bào)在每年

34、年末，每年支付為10，682.40元 據(jù)此可知開(kāi)發(fā)商及酒店管理公司管理經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，上述方案是切實(shí) 可行的，業(yè)主也是很愿意接受的！ 三、結(jié)論三、結(jié)論 鑒于蘭山小區(qū)銷(xiāo)售返租方案示例2的年回報(bào)收益率中間過(guò)程中的水分明顯，對(duì)開(kāi)發(fā)商回報(bào)承諾明顯帶來(lái)較大壓力，同時(shí)不能取得當(dāng)今目標(biāo)客群的信任度（年投資回報(bào)率越高、投資風(fēng)險(xiǎn)越大），并且給知名酒店管理公司帶來(lái)巨大的談判難度（一般很難介入），最終推薦蘭山小區(qū)銷(xiāo)售返租方案示例1。以上投資回報(bào)方案供于總和貴司參閱。具體情況待駐場(chǎng)后根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建筑參數(shù)和區(qū)域行情最終確定。 七、蘭山小區(qū)產(chǎn)品定位概要七、蘭山小區(qū)產(chǎn)品定位概要 推薦案名：蘭山新天地大酒店推薦案名：蘭山新天地大酒

35、店 創(chuàng)新運(yùn)用上海新天地“時(shí)尚休閑文化娛樂(lè)中心”理 念，及她在國(guó)內(nèi)外品牌的影響力、輻射力、號(hào)召 力，使本案形成大西部中心的具有“黃河文化地 域特色”的首家“新天地娛樂(lè)磁場(chǎng)”。 酒店定位：大西北商貿(mào)中心酒店定位：大西北商貿(mào)中心 首家五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店首家五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店1 1）蘭山新天地大酒店以?shī)蕵?lè)酒店為主題，集娛樂(lè)游玩、商業(yè)應(yīng)酬、特色飲食、商務(wù)會(huì)議、旅游觀光、休閑度假于一體的綜合型酒店2 2）經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格，五星級(jí)酒店的檔次，娛樂(lè)型酒店的功能。蘭州獨(dú)有的高投資回報(bào)特征和休閑居家享受型的產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店。3 3）客房面積建議為總建面的70%即26600平米左右。單人房/標(biāo)準(zhǔn)房/普通套房/豪華

36、單間/豪華標(biāo)準(zhǔn)房/豪華套房/總統(tǒng)套房/女士行政房/女士行政套房/商務(wù)房（單人/雙人）/高級(jí)商務(wù)房/行政套房。 商業(yè)定位：大西北商貿(mào)中心商業(yè)定位：大西北商貿(mào)中心 首家品牌特色餐飲娛樂(lè)城首家品牌特色餐飲娛樂(lè)城 1 1）以大西北特色美食城和大西北特色娛樂(lè)城為主體，集餐 飲、娛樂(lè)、商業(yè)和配套一體的規(guī)模化、高格調(diào)、品牌經(jīng)營(yíng) 的特色商業(yè)區(qū)。 2 2）蘭山新天地特色美食城包括一層沿街近200米大眾特色 美食特產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)一條街，二層具有民族風(fēng)味的地方名菜特色 名吃、自助餐廳薈萃一條街，三層中西餐廳、全國(guó)知名餐 飲名店一條街。 3 3）蘭山新天地娛樂(lè)城位于原蘭山商場(chǎng)，匯聚歌舞廳夜總會(huì) 娛樂(lè)超市、SPA水療館及異邦桑

37、拿浴、休躺式國(guó)際影院、情 調(diào)酒吧和咖啡吧、熏香足療與美容料理等，是24小時(shí)娛樂(lè) 休閑不夜城。 產(chǎn)品定位表現(xiàn)圖產(chǎn)品定位表現(xiàn)圖 五五至至九九層層駐駐蘭蘭機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)酒酒店店標(biāo)標(biāo)房房一至三層一至三層外向型商業(yè)街外向型商業(yè)街四至五層餐飲包房四至五層餐飲包房六至八層六至八層商務(wù)人仕酒店商務(wù)人仕酒店行政層行政層五至十三層商人酒店標(biāo)房五至十三層商人酒店標(biāo)房/ /套房套房一至五層一至五層新天地娛樂(lè)城新天地娛樂(lè)城六至八層娛樂(lè)包房六至八層娛樂(lè)包房 商業(yè)分布：商業(yè)分布：蘭山賓館一至三層，辦公樓一至三層，新蘭山商場(chǎng)一 至三層；地上二層與三層通過(guò)連廊連接；原蘭山商場(chǎng) 一至五層為娛樂(lè)城；總面積11400平米左右。 酒店分布：

38、酒店分布：蘭山賓館五至九層企業(yè)或政府駐蘭機(jī)構(gòu)酒店標(biāo)房，辦 公樓六至八層火車(chē)站商圈商務(wù)人仕酒店行政標(biāo)房；新 蘭山商場(chǎng)五至十三層以浙江生意人為主的酒店標(biāo)房和 套房；辦公樓四至五層餐飲包房，原蘭山商場(chǎng)六至八 層娛樂(lè)報(bào)房；總面積26600平米左右。新天地特色美食城新天地特色美食城 一層招商定位：一層招商定位： 特產(chǎn)文化街：特色食品、特色瓜果、特色羊毛服裝、特色水煙、 特色工藝品、特色中藥、特色購(gòu)物、特色名酒如 “康慶坊”、“本色”、“系列驕子”、“名揚(yáng)天下” 九龍 酒等白酒，便民小超市、自選小市場(chǎng)；店面招商單 位面 積建議為20平米，置放于蘭山賓館區(qū)域?yàn)橹鳌?特色餐飲街：清湯牛肉拉面、釀皮、灰豆、漿水

39、面等特色經(jīng)濟(jì)性 小吃、燒烤，早餐、午餐、晚餐、夜宵24小時(shí)晝夜 多餐經(jīng)營(yíng)，形成整體項(xiàng)目日消費(fèi)+夜消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)格 局；大眾快餐和餐飲特產(chǎn)為主的專(zhuān)賣(mài)連鎖店 是本案商業(yè)餐飲街的經(jīng)營(yíng)特色。店面招商單 位面積建議為35 平米左右，分布于近200米 “L”型的辦公樓為主。 特色休閑街：包括國(guó)內(nèi)外知名酒吧間、特色文化酒吧；咖啡吧、 冰淇淋、民族陶瓷飾品店、品牌美容美發(fā)、面包坊、 黃河手工時(shí)裝店、當(dāng)?shù)孛易之?huà)店、雪茄水煙店、 黃河品酒廊、甜品店、中藥料理店、特色保健禮品 店、蘭州茶藝坊、網(wǎng)吧、SEGA游戲體驗(yàn)中心、民俗 飾物店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)、美體健身房等。 分布于新蘭山商場(chǎng)和原蘭山商場(chǎng)大堂內(nèi)廳環(huán)廊部分。

40、 面積以15平米為主。特色服務(wù)廊：以酒店自身的配套設(shè)施和商務(wù)中心服務(wù)為主：票務(wù) 中心、銀行、國(guó)內(nèi)國(guó)際直撥電話、文字傳真、復(fù)印 打字、數(shù)碼照相、文件裝訂、出租電腦、汽車(chē)出租 、預(yù)訂飛機(jī)、火車(chē)票、外幣兌換、國(guó)內(nèi)行李托運(yùn)、 代售郵票、代發(fā)信件、代購(gòu)交通票務(wù)和代購(gòu)影劇、 參觀等票務(wù)服務(wù)區(qū)。大堂吧、精品商店、鮮花店、 書(shū)店；要有坐式服務(wù)臺(tái)、封閉式電話間和洽談室。 位置可設(shè)在一層共享大堂附近。面積以8平米為主。 二層招商定位二層招商定位： 針對(duì)駐酒店客戶(hù)結(jié)合區(qū)域內(nèi)客戶(hù)，形成具有民族風(fēng) 味的地方名菜特色名吃、自助餐廳薈萃一條街（內(nèi) 街）。地方名菜如：唐汪手抓羊肉、烤小豬、烤全 羊、釀皮子、高三醬肉、陳春麻辣

41、粉、百歲雞、灰 豆子；考羊排餐廳、蘭州啤酒餐廳、蘭州本家菜、 蘭州音樂(lè)餐廳、酒吧餐廳、蘭州白合粥店、日本拉 面/蘭州牛肉拉面精品店/羊肉拉面精品店等。分布 于蘭山賓館/辦公樓/新蘭山商場(chǎng)，面積建議以40 50平米為主。 三層招商定位三層招商定位： 地方餐飲名店如：金壇子飯莊、羯子樓火鍋、傻兒 魚(yú)頭、我的天堂酒吧、全順樓、甘肅順?lè)搴ｕr世界、 恒昌餐飲公司（黃河樓）、雅爾佳明德宮、東方宮、 東方宮火鍋城、菜根香大酒店、天津狗不理蘭州店、 川林大酒店、長(zhǎng)城賓館等多家知名酒家酒店等。分 布于蘭山賓館/辦公樓/新蘭山商場(chǎng)，建議面積為100 300平米為主。 新天地特色娛樂(lè)城新天地特色娛樂(lè)城 1、娛樂(lè)城獨(dú)

42、立于所有單體建筑，擁有獨(dú)立的電梯廳，獨(dú)立的豎向交通電梯。2、娛樂(lè)城安排在原蘭山商場(chǎng)，以酒店室內(nèi)的娛樂(lè)休閑功能為主，建筑風(fēng)格特色按照莊家客戶(hù)度身訂制。3、一層重視酒店生活情調(diào)的享受。如情調(diào)酒吧餐吧、咖啡廳、茶餐吧、美容料理、熏香足療兼顧購(gòu)物等。4、二層為桑那洗浴、SPA水療特色館；5、三層為夜總會(huì)和KTV娛樂(lè)超市；6、四層歌舞廳KTV包廂；7、五層增設(shè)蘭州首家休躺式國(guó)際影院及康樂(lè)中心；6、六至八層娛樂(lè)包房。備備 注：注：辦公樓/新蘭山商場(chǎng)四層可預(yù)留餐飲包房。 五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店 1 1、蘭山賓館、辦公樓、新蘭山商場(chǎng)分為：客房區(qū)、餐飲區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)、會(huì)議和展覽區(qū)、行政后勤區(qū)，

43、原蘭山商場(chǎng)是健身娛樂(lè)區(qū)。2 2、會(huì)議設(shè)施分布于蘭山賓館四層，包括大多功能廳、貴賓廳和接見(jiàn)廳，若干中小會(huì)議廳。多功能廳最好不少于400平方米，大的可以到1000平方米或更多一些。與多功能廳緊相連的，要有一個(gè)貴賓廳和接見(jiàn)廳，要有適量面積的廚房或備餐間和一個(gè)家具周轉(zhuǎn)庫(kù)房。按照國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局對(duì)會(huì)議定點(diǎn)飯店的要求，除大的多功能廳以外，還要有能容納30人左右的小會(huì)議室。3 3、宴會(huì)廳、多功能廳、VIP包房（高檔次）多功能宴會(huì)廳：設(shè)有四國(guó)同聲傳譯設(shè)備，進(jìn)口燈光、音響及舞臺(tái)裝置，適應(yīng)多方位需求。可接待200-300人的大型會(huì)議及200人的大型婚宴典禮，并且自助餐會(huì)，公司慶典、新聞發(fā)布、小型訂貨展銷(xiāo)會(huì)、聯(lián)

44、誼晚會(huì)等多種形式的會(huì)議要求。 4 4、建議產(chǎn)品打造成健康主題的生態(tài)建筑，如引進(jìn)新風(fēng)系統(tǒng)、考慮分戶(hù)式中央空調(diào)，純凈水的運(yùn)用等設(shè)施。 5 5、本案產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)房面積為20、35、70平米左右。行政客房的面積要比普通客房大一些，套房多一些，房間內(nèi)提供良好的辦公條件。 6 6、總統(tǒng)套房：新蘭山商場(chǎng)十三層； 7 7、頂層觀光酒吧：新蘭山商場(chǎng)十四層； 8、其他樓層均作為酒店標(biāo)房和套房，見(jiàn)上圖。 八、八、“蘭山新天地大酒店蘭山新天地大酒店”營(yíng)銷(xiāo)推廣概要營(yíng)銷(xiāo)推廣概要（市場(chǎng)導(dǎo)入期）（市場(chǎng)導(dǎo)入期） 本著“一切為了銷(xiāo)售”和“以最小的投入在最短的時(shí)間內(nèi)迅速獲得最大的銷(xiāo)售額”的營(yíng)銷(xiāo)推廣原則，針對(duì)預(yù)售前多線并舉的工作狀態(tài)

45、，按綱領(lǐng)式營(yíng)銷(xiāo)工作步驟和操盤(pán)策略提出以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)綱要供貴司定奪。 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手組合：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手組合： 盡快確立或包裝“實(shí)力開(kāi)發(fā)商/知名承建商/知名監(jiān)理商/一流酒店管理公司/一流商業(yè)管理公司/著名保險(xiǎn)公司/實(shí)力商業(yè)銀行/專(zhuān)業(yè)策劃代理公司/著名國(guó)際型規(guī)劃設(shè)計(jì)院/知名海外家裝公司等顧問(wèn)先鋒組合”，作為先期預(yù)定買(mǎi)家的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)團(tuán)，構(gòu)成目標(biāo)客群購(gòu)買(mǎi)行為的信譽(yù)和實(shí)力保障； 強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)梳理強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)梳理： 如“蘭州首家產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店；蘭州首席特色餐飲娛樂(lè)城；近30米挑空生態(tài)健康共享大堂；獨(dú)棟酒店、獨(dú)棟商業(yè)樓宇贈(zèng)送樓宇冠名權(quán)、標(biāo)間冠名權(quán)；最穩(wěn)妥的低首付、低風(fēng)險(xiǎn)、低投入，高回報(bào)、高增值、高收益投資錦囊計(jì)劃；獨(dú)有三條特色商業(yè)步行

46、街，中央商業(yè)區(qū)最時(shí)尚的休閑娛樂(lè)人間天堂、結(jié)合新蘭山商場(chǎng)戶(hù)型結(jié)構(gòu)首推五星級(jí)家庭式套房、大西北有了自己的新天地、南有上海新天地、北有蘭州新天地”等。 投資返租計(jì)劃投資返租計(jì)劃： 一是交給酒店管理公司的投資托管型，與酒店管理公司簽訂委托租賃合同，分為每年固定回報(bào)和酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)兩種； 二是業(yè)主可以隨時(shí)入住，不定時(shí)將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租，獲得出租回報(bào)； 三是節(jié)約住其他酒店資金開(kāi)支，實(shí)際享受自主產(chǎn)權(quán)酒店利益，生意生活就地平衡的自?shī)首宰⌒停?四是投資收益自主經(jīng)營(yíng)型（適用于商鋪）； 產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店投資回報(bào)率為8.67%，產(chǎn)權(quán)式商鋪為10%左右；本案銷(xiāo)售以酒店管理公司托管和商業(yè)管理公司托管的投資固定

47、返租回報(bào)方式為主。 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略： 推廣策略新聞組合式營(yíng)銷(xiāo)策略；推廣定位蘭州首家產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店 蘭州首席產(chǎn)權(quán)特色商業(yè)娛樂(lè)城推廣主線以“創(chuàng)新”貫穿產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè) 計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣的全過(guò)程，最切實(shí)穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán) 式娛樂(lè)酒店返租回報(bào)特案核心推廣語(yǔ)邊玩邊賺，即購(gòu)即返推廣理念永無(wú)供樓款項(xiàng)投入，立體型無(wú)風(fēng)險(xiǎn)保障系統(tǒng)推廣賣(mài)點(diǎn)交納少量首期購(gòu)樓款=完成投資全部過(guò)程= 盡享投資收益與休閑娛樂(lè)雙快樂(lè)推廣渠道低投入的各報(bào)紙新聞和電臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)展示及直 銷(xiāo)單推廣戰(zhàn)術(shù)短平快的地緣客戶(hù)吸納+浙商聯(lián)帶口碑+莊家 客戶(hù)重點(diǎn)公關(guān)； 現(xiàn)場(chǎng)紅色風(fēng)暴：現(xiàn)場(chǎng)紅色風(fēng)暴： 申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)戶(hù)外廣告報(bào)批，將現(xiàn)有商戶(hù)經(jīng)營(yíng)部分以上的建筑全部

48、呈“L”型用大紅布圍裹，內(nèi)容分別為“蘭州首家產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店”、“蘭州首席特色商業(yè)娛樂(lè)城”、“最穩(wěn)定的多重投資收益特案”、“特色的特產(chǎn)的蘭州時(shí)尚新天地”、“娛樂(lè)休閑吃喝玩樂(lè)特工場(chǎng)”、“中產(chǎn)階級(jí)爆棚投資享受樂(lè)園”等，形成人流車(chē)流集中的第一營(yíng)銷(xiāo)力轟動(dòng)包裝效應(yīng)； 賣(mài)場(chǎng)展示長(zhǎng)廊賣(mài)場(chǎng)展示長(zhǎng)廊： 售樓中心處在項(xiàng)目?jī)蓷l主干的中心點(diǎn)，外觀做特裝處理，室內(nèi)需有項(xiàng)目大堂效果圖、電梯和電梯廳效果圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)效果圖、規(guī)劃改建總平圖、建筑單體效果圖、建筑沙盤(pán)及模型等，外加展板形成現(xiàn)場(chǎng)濃烈的銷(xiāo)售刺激氛圍；天水南路及火車(chē)站東路的沿街底商視拆遷進(jìn)度，最好均以燈箱或噴繪布的宣傳形式，將賣(mài)場(chǎng)的銷(xiāo)售力價(jià)值最大化，內(nèi)容可以整體介紹項(xiàng)目

49、產(chǎn)權(quán)式酒店和商鋪的情況，形成最大沖擊力，以此在最短的時(shí)間內(nèi)吸納最多的客流。 基本銷(xiāo)售工具基本銷(xiāo)售工具： 直銷(xiāo)單分為酒店和商鋪兩部分，分別做成兩面印刷的八開(kāi)規(guī)格內(nèi)放標(biāo)準(zhǔn)層各戶(hù)型圖和項(xiàng)目簡(jiǎn)介單張，每張戶(hù)型圖闡明投資回報(bào)方案，作為通過(guò)郵局定點(diǎn)派發(fā)郵送給私企生意人；印量不需過(guò)多2萬(wàn)份即可；同時(shí)銷(xiāo)售體內(nèi)部準(zhǔn)備價(jià)單、銷(xiāo)控表、答客問(wèn)，每一位銷(xiāo)售人員均準(zhǔn)備系統(tǒng)全面的銷(xiāo)售文件夾資料； 銷(xiāo)售強(qiáng)化培訓(xùn)：銷(xiāo)售強(qiáng)化培訓(xùn)： 我司將以在北京區(qū)成功操盤(pán)過(guò)產(chǎn)權(quán)酒店的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)為駐場(chǎng)服務(wù)代表，由總經(jīng)理直接進(jìn)行半個(gè)月的強(qiáng)化培訓(xùn)，并組成酒店管理、商業(yè)專(zhuān)家、規(guī)劃設(shè)計(jì)專(zhuān)家的培訓(xùn)顧問(wèn)團(tuán)，對(duì)總監(jiān)、銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售主管、銷(xiāo)售代表、客戶(hù)引導(dǎo)包括保安

50、保潔及經(jīng)理助理進(jìn)行全面專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)權(quán)酒店專(zhuān)業(yè)和銷(xiāo)售管理/客戶(hù)服務(wù)跟蹤等強(qiáng)化培訓(xùn)，預(yù)期打造成蘭州首家產(chǎn)權(quán)酒店的一流銷(xiāo)售隊(duì)伍，從而不輕易放掉一個(gè)準(zhǔn)客戶(hù)； 地緣客戶(hù)積累地緣客戶(hù)積累： 本案地緣客戶(hù)是最有希望迅速成單的第一批客戶(hù)，分為火車(chē)站進(jìn)貨運(yùn)貨商、城關(guān)區(qū)以?xún)?nèi)的來(lái)往人流車(chē)流、附近火車(chē)站及鐵路局商圈居住人群以及附近做生意的私營(yíng)老板。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)紅色橫幅豎幅的引導(dǎo)帶動(dòng)，每日將紛紛前來(lái)咨詢(xún)的潛在客戶(hù)。銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)上分為售樓處自然客戶(hù)和業(yè)務(wù)員主動(dòng)上門(mén)型客戶(hù)，通過(guò)項(xiàng)目對(duì)火車(chē)站商圈的主力帶動(dòng)預(yù)期，形成與周邊商家主動(dòng)互動(dòng)的咨詢(xún)體系，為預(yù)售做穩(wěn)定鋪墊。 新聞集中造勢(shì)新聞集中造勢(shì)： 于甘肅日?qǐng)?bào)、蘭州日?qǐng)?bào)、蘭州晨報(bào)、蘭州晚報(bào)、西部

51、商報(bào)、科技鑫報(bào)、都市天地報(bào)、甘肅經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、經(jīng)營(yíng)緘市周刊、甘肅電視臺(tái)、蘭州電視臺(tái)、甘肅交通廣播電臺(tái)、西部房產(chǎn)雜志社、甘肅之窗房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)網(wǎng)站、蘭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)、蘭州房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、蘭州房地產(chǎn)網(wǎng)、甘肅房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、蘭州家園網(wǎng)、每日甘肅、中國(guó)蘭州、蘭州之窗、蘭州市旅游網(wǎng)、蘭州餐飲信息網(wǎng)、蘭州美食網(wǎng)、城關(guān)區(qū)政府網(wǎng)、蘭州商貿(mào)網(wǎng)、甘肅招商網(wǎng)等三十余家房地產(chǎn)相關(guān)媒體，以“產(chǎn)權(quán)式酒店的功能細(xì)分發(fā)展趨勢(shì)、全國(guó)罕有的產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店、蘭州爆出首家產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店、個(gè)人投資理財(cái)?shù)淖罴褌€(gè)案、產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)商鋪的多贏多娛收益、蘭州首家獨(dú)棟冠名權(quán)投資項(xiàng)目”等新聞稿的形式，即以100200元稿費(fèi)邀約每家媒體記者，集中在10月下旬或

52、11月上旬半個(gè)月的時(shí)間轟炸式報(bào)道，以最小的投入在最短時(shí)間內(nèi)形成轟動(dòng)造勢(shì)效應(yīng)，快速獲得知名度、美譽(yù)度和多重宣傳口碑使客戶(hù)前來(lái)。 廣播主媒刺激廣播主媒刺激： 基于投資客群為蘭州本地的中產(chǎn)階級(jí)和個(gè)體商家，大家生意繁忙白天很少看電視，無(wú)論打車(chē)或私家車(chē)或交通臺(tái)收聽(tīng)人群覆蓋率均較廣，且購(gòu)買(mǎi)力較電視來(lái)的準(zhǔn)確直接，選擇收聽(tīng)率最高的蘭州電臺(tái)欄目進(jìn)行每次15秒每天6次共持續(xù)1個(gè)月的廣播媒體投放，投入少而且反饋及時(shí)迅速，形成繼現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)展示、新聞集中造勢(shì)、直銷(xiāo)單派送配合同時(shí)的主要輔助媒體投放。 商家聯(lián)袂招標(biāo)：商家聯(lián)袂招標(biāo)： 于蘭州主力報(bào)紙媒體首頁(yè)打出第一版半版形象促銷(xiāo)招標(biāo)招商廣告。包括房地產(chǎn)拍賣(mài)公司提議項(xiàng)目采取拍賣(mài)型

53、開(kāi)盤(pán)策略、知名餐飲娛樂(lè)公司、家裝公司、建材供應(yīng)商等，以投資客和商家為主對(duì)象，屬告知型廣告。 直銷(xiāo)重點(diǎn)攻略直銷(xiāo)重點(diǎn)攻略： 以開(kāi)車(chē)時(shí)辰不超過(guò)20分鐘，重點(diǎn)半徑5公里以?xún)?nèi)的商家為主。派送對(duì)象以家電、家具、電器、電子、服裝、鞋帽等各式商品批發(fā)市場(chǎng)、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商販、餐飲娛樂(lè)休閑行業(yè)的浙江生意人為重點(diǎn)，通過(guò)印制好的雙面直銷(xiāo)單，選擇如郵局直郵定點(diǎn)到達(dá)率準(zhǔn)確的發(fā)送渠道或郵遞公司，在商家集中的城區(qū)范圍充分選擇準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上定向營(yíng)銷(xiāo)，是本案所有營(yíng)銷(xiāo)策略中最為行之有效的四兩撥千斤銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)。 莊家客戶(hù)公關(guān)莊家客戶(hù)公關(guān)： 蘭山項(xiàng)目無(wú)論從商鋪帶動(dòng)全盤(pán)發(fā)售或商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的莊家客戶(hù)帶動(dòng)商鋪投資客，商業(yè)客戶(hù)均是莊家客戶(hù)公關(guān)對(duì)象。如

54、：唐汪手抓羊肉、烤小豬、烤全羊、釀皮子、高三醬肉、陳春麻辣粉、百歲雞、灰豆子；考羊排餐廳、蘭州白合粥店、金壇子飯莊、羯子樓火鍋、傻兒魚(yú)頭、我的天堂酒吧、全順樓、甘肅順?lè)搴ｕr世界、恒昌餐飲公司（黃河樓）、雅爾佳明德宮、東方宮、東方宮火鍋城、菜根香大酒店、天津狗不理蘭州店、川林大酒店等。運(yùn)用電話預(yù)約、傳真、短信、E-mail、郵寄、上門(mén)洽談等多種方式進(jìn)行公關(guān)。同時(shí)針對(duì)大宗意向買(mǎi)家進(jìn)行一對(duì)一溝通。 優(yōu)惠促銷(xiāo)整合優(yōu)惠促銷(xiāo)整合： 1）買(mǎi)200平米以上商鋪贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)房； 2）買(mǎi)獨(dú)棟贈(zèng)送冠名權(quán)和廣告牌； 3）一次性付款/分期付款/按揭付款的折扣優(yōu)惠；如一次性付款購(gòu)房者及購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型的業(yè)主可獲得鉆石卡，在酒

55、店消費(fèi)可享有八折優(yōu)惠； 4）每年可獲得實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格8%10%的固定收益并享有免費(fèi)居住15天的特權(quán)； 5）長(zhǎng)住業(yè)主永久享有在酒店消費(fèi)八折的優(yōu)惠特權(quán)，并享受酒店公司提供的房間日常保潔、定期消毒、洗衣、代購(gòu)物品、寵物看護(hù)、花木養(yǎng)護(hù)等特價(jià)優(yōu)惠服務(wù)； 6）業(yè)主每年可免費(fèi)獲得酒店公司贈(zèng)與的會(huì)員卡，持卡在酒店消費(fèi)將享有最惠待遇。 7）購(gòu)買(mǎi) 70平米戶(hù)型的業(yè)主可獲得金卡，在酒店消費(fèi)可享有八五折優(yōu)惠； 8）購(gòu)買(mǎi)50平米戶(hù)型的業(yè)主可獲得銀卡，在酒店消費(fèi)可享有九折優(yōu)惠；9）所購(gòu)房產(chǎn)為大產(chǎn)權(quán)，可享有繼承、贈(zèng)送、轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利；10）酒店開(kāi)業(yè)五年后業(yè)主可轉(zhuǎn)讓自己的房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商按商品房買(mǎi)賣(mài)合同的購(gòu)房?jī)r(jià)格予以回購(gòu)。11）

56、投資型業(yè)主在房產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)期間，免交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)及經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)所發(fā)生的全部稅費(fèi)；12）持卡在蘭山大酒店所屬的其它娛樂(lè)項(xiàng)目消費(fèi)時(shí)，均可享有與產(chǎn)權(quán)酒店相同的優(yōu)惠待遇；13）購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的其它產(chǎn)權(quán)酒店時(shí)，一律享受內(nèi)部最惠價(jià)格；14）投資收益即購(gòu)即返，是五年還是兩年需要探討。 商鋪帶動(dòng)全盤(pán)商鋪帶動(dòng)全盤(pán)： 提議拿出娛樂(lè)城和一層、二層、三層各2001000平米左右的銷(xiāo)售面積進(jìn)行前期大客戶(hù)的洽談。分租賃和購(gòu)買(mǎi)兩種需求情況：租賃客戶(hù)至少在500平米以上的當(dāng)?shù)刂炫灥昊蛑髁Φ辏员阃ㄟ^(guò)期進(jìn)駐訊息快速帶動(dòng)全盤(pán)發(fā)售；購(gòu)買(mǎi)的莊家客戶(hù)將針對(duì)300平米以上的需求買(mǎi)家亦為品牌連鎖店進(jìn)行最惠待遇（如放低折扣點(diǎn)或提高回報(bào)承諾點(diǎn)）促

57、其成交；尤其是產(chǎn)權(quán)酒店亦屬大商業(yè)范疇，先期引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司將對(duì)全盤(pán)發(fā)售起到至關(guān)重要的信譽(yù)購(gòu)買(mǎi)拉動(dòng)。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)廣告內(nèi)部認(rèn)購(gòu)廣告： 選擇單一投放的最有效報(bào)紙，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期兩版半版廣告，內(nèi)容以產(chǎn)權(quán)酒店和商鋪分別進(jìn)行訴求，要求沖擊力和震撼力。 九、蘭山新天地大酒店創(chuàng)新拍賣(mài)式開(kāi)盤(pán)策劃綱要九、蘭山新天地大酒店創(chuàng)新拍賣(mài)式開(kāi)盤(pán)策劃綱要（正式開(kāi)盤(pán)期） 在立體新聞造勢(shì)，客戶(hù)初步積累半個(gè)月左右的時(shí)間進(jìn)行后，趁熱打鐵步入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。探市月一旦反饋不錯(cuò)，大獲成功，項(xiàng)目進(jìn)入正式開(kāi)盤(pán)期。為全面創(chuàng)造出蘭山項(xiàng)目于蘭州市場(chǎng)前所未有的銷(xiāo)售奇跡，采用蘭州首家拍賣(mài)式開(kāi)盤(pán)的做法，將是本案新聞銷(xiāo)售力亮點(diǎn)頻出的開(kāi)門(mén)紅，甚至將拍賣(mài)組合活

58、動(dòng)當(dāng)成本案銷(xiāo)售期內(nèi)的一項(xiàng)常規(guī)戰(zhàn)術(shù)來(lái)運(yùn)用。 一、活動(dòng)綱要一、活動(dòng)綱要 活動(dòng)地點(diǎn)：選擇蘭州火車(chē)站露天拍賣(mài)，可直接吸引 買(mǎi)家到售樓處成交；活動(dòng)時(shí)間：上午9：0011：30主 辦 方：甘肅強(qiáng)達(dá)供銷(xiāo)配送置業(yè)有限公司 博智威諾（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司承 辦 方：某某房地產(chǎn)拍賣(mài)有限公司市公證單位協(xié) 辦 方：蘭州專(zhuān)業(yè)公關(guān)活動(dòng)公司或禮儀公司 某某廣告設(shè)計(jì)制作公司活動(dòng)主題：蘭州首家產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店產(chǎn)權(quán)特色商業(yè) 娛樂(lè)城 無(wú)底價(jià)拍賣(mài)會(huì)暨投資財(cái)富置業(yè)活動(dòng)活動(dòng)風(fēng)格：輕松緊張、高雅享受、嚴(yán)謹(jǐn)專(zhuān)業(yè)、特色 新聞、聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo) 二、推廣造勢(shì)推廣造勢(shì) 報(bào) 紙主力報(bào)紙廣告半版信息配合，一次拍賣(mài)廣告告知配合； 新聞造勢(shì)開(kāi)盤(pán)日之前，讓合作過(guò)

59、的新聞媒體集中免費(fèi)造勢(shì) DM直投各大商場(chǎng)、酒店、市場(chǎng)等多份實(shí)名直投（包括邀請(qǐng)函 、請(qǐng)柬、DM單、紀(jì)念性禮品、戶(hù)型圖等），或采取 報(bào)紙夾報(bào)形式直投； 網(wǎng) 站于當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)網(wǎng)站集中發(fā)布信息 三、活動(dòng)內(nèi)容三、活動(dòng)內(nèi)容 主持人隆重介紹到場(chǎng)來(lái)賓市領(lǐng)導(dǎo)致詞開(kāi)發(fā)商致詞國(guó)際Party不同樂(lè)器的女子樂(lè)隊(duì)中英文表演城關(guān)區(qū)商業(yè)發(fā)展演講國(guó)內(nèi)著名和聲組合樂(lè)隊(duì)演唱產(chǎn)權(quán)酒店論壇趣味競(jìng)拍一產(chǎn)權(quán)酒店和商鋪置業(yè)論壇著名藝術(shù)家表演蘭山項(xiàng)目背景介紹及推介抽獎(jiǎng)一蘭山項(xiàng)目規(guī)劃布局介紹趣味競(jìng)拍二蘭山項(xiàng)目精裝品牌配設(shè)介紹抽獎(jiǎng)二蘭山項(xiàng)目服務(wù)配設(shè)介紹趣味競(jìng)拍三抽獎(jiǎng)三拍賣(mài)高潮抽獎(jiǎng)與競(jìng)拍穿插中午中西自助美餐暨新聞發(fā)布會(huì) 四、活動(dòng)邀請(qǐng)四、活動(dòng)邀請(qǐng) 1）開(kāi)發(fā)商2）品牌運(yùn)營(yíng)商3）規(guī)劃/施工方4）政界領(lǐng)導(dǎo)5）專(zhuān)家學(xué)者教授6）特邀嘉賓7）新聞媒體記者8）潛在客群9）酒店/商業(yè)管理公司10）其他交警公安維持秩序若干（如10人）著名芭蕾表演藝術(shù)團(tuán)8人音樂(lè)會(huì)表演家6名門(mén)童兩位禮儀小姐8名模特8名 攝影師5名 五、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備五、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 禮 品：養(yǎng)酒、古錢(qián)幣等趣味拍賣(mài)系列銷(xiāo)售工具：展板、VIP卡、手提袋、請(qǐng)柬、戶(hù)型圖租 車(chē)：公關(guān)公司：鮮花、簽到本等 六、拍賣(mài)促銷(xiāo)六、拍賣(mài)促銷(xiāo) 拍賣(mài)流程：拍賣(mài)公司講解競(jìng)拍程序 拍賣(mài)方式：無(wú)底價(jià)競(jìng)拍，4800元/平米起拍或總價(jià)9萬(wàn)元/套起拍 成交拍賣(mài)底價(jià)4500元/平米 一月一提價(jià)，