《標(biāo)書實(shí)例土建園林裝飾范文大全》大祥區(qū)XX農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、6.大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)可行性研究報(bào)告二二年七月目 錄第一章：總論1.1、項(xiàng)目提出的背景1.2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.3、編制可研工作的依據(jù)和范圍第二章：市場(chǎng)預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模2.1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.2、建設(shè)規(guī)模第三章：建設(shè)條件和場(chǎng)址方案 .3.1、場(chǎng)址的地理位置·3.2、場(chǎng)址的自然環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件3.3、場(chǎng)址地形地貌情況3.4、場(chǎng)址的外部協(xié)作條件第四章：設(shè)計(jì)方案4.1、項(xiàng)目構(gòu)成4.2、立面造型4.3、建筑規(guī)模4.4、建筑防火要求4.5、排水系統(tǒng)及環(huán)保處理4.6、電氣要求4.7、防雷接地要求4.8、抗震要求4.9、平面布置4.10、建筑裝飾工程第五章：組織機(jī)構(gòu)和人員編制5.1、組織機(jī)構(gòu)5.

2、2、人員編制及來(lái)源第六章：工程進(jìn)度6.1、工程進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃表第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算7.2、資金籌措第八章：財(cái)務(wù)測(cè)算與評(píng)價(jià)8.1、財(cái)務(wù)測(cè)算說明8.2、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算8.3、現(xiàn)金流量測(cè)算8.4、不確定性分析8.5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8.6、社會(huì)效益分析第九章：結(jié)論與建議9.1、結(jié)論9.2、建議 第一章 總論1.1、項(xiàng)目提出的背景在黨的十五大報(bào)告指出“以市場(chǎng)為導(dǎo)向使社會(huì)生產(chǎn)適應(yīng)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的變化”強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中新起到的作用。加快市場(chǎng)體系培育，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要環(huán)節(jié)之一。我市在“十五”規(guī)劃指出大力開發(fā)中西部地區(qū)的建設(shè)為重點(diǎn)，積極發(fā)展現(xiàn)代流通組織形式，在重要商品的

3、產(chǎn)地，銷地或集散地，在推進(jìn)農(nóng)業(yè)化過程中，加強(qiáng)市場(chǎng)建設(shè)，培育形成本地生產(chǎn)要素市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品體系，是邵陽(yáng)市“十五”期間的重要任務(wù)之邵陽(yáng)市大祥區(qū)是邵陽(yáng)市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是中西部開發(fā)城市，市委市政府十分重視大祥區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，隨城市化進(jìn)程的加快，寶慶西路人口的增長(zhǎng)。市區(qū)兩級(jí)政府非常關(guān)心雪峰市場(chǎng)的建設(shè)，根據(jù)市區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，多次實(shí)地考察研究、論證并達(dá)成共識(shí)，相當(dāng)必要盡快建設(shè)雪峰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 為此福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司提出對(duì)大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)。1.2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性： (一)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要素。2001年大祥區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7.6億元，比上一年增長(zhǎng)10.3，高于全市平均

4、水平3.2個(gè)百分點(diǎn)，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別為1.26億元、3.93億元、2.45億元，分別比上年增長(zhǎng)4、10.3、14，大祥區(qū)地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)流通業(yè)發(fā)展滯后，目前寶西路從二紡機(jī)到資江二橋仍無(wú)中型以上市場(chǎng)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，因此加快市場(chǎng)建設(shè)是該區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 (二)為加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效途徑，振興國(guó)民經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，增加社會(huì)勞動(dòng)力就業(yè)，保持社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。但是第三產(chǎn)業(yè)在大祥區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是滯后的產(chǎn)業(yè)。雪峰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)將成為中等規(guī)模的綜合市場(chǎng)，對(duì)提高本區(qū)域工業(yè)品的產(chǎn)銷率及農(nóng)副產(chǎn)品的商品率具有重要意義。從而促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將增加許多的就業(yè)機(jī)會(huì)，

5、因此該項(xiàng)目的建設(shè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。 (三)建設(shè)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，有利于更多農(nóng)產(chǎn)品來(lái)這里設(shè)立營(yíng)銷窗口，擴(kuò)大營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，提高市場(chǎng)占有率，從而更有利于促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的發(fā)展。1.3、編制可研工作的依據(jù)和范圍 (一)依據(jù) (1)征用土地協(xié)議書； (2)邵陽(yáng)市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案等； (3)邵陽(yáng)市人民政府招商引資的若干優(yōu)惠政策的規(guī)定。 (二)范圍 本可研僅對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目，按照國(guó)家計(jì)委“關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的可行性分析的要求”進(jìn)行分析研究。 該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積：8407，停車場(chǎng)用地面積790平方米，雪峰市場(chǎng)的建設(shè)采用穩(wěn)建快速的方式進(jìn)行。第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模2.1、市

6、場(chǎng)預(yù)測(cè)： 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，大祥區(qū)寶慶西路二紡機(jī)至資江二橋內(nèi)有行政事業(yè)單位1個(gè)、生產(chǎn)企業(yè)63家、主要大型企業(yè)2家，住戶6180戶，履蓋人口3.2萬(wàn)人，個(gè)體工商戶500家，據(jù)預(yù)測(cè)大祥區(qū)發(fā)展力度加大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，有更多的工商戶會(huì)到市場(chǎng)興業(yè)發(fā)展。 同時(shí)，在市場(chǎng)開始建設(shè)后，可通過各種宣傳手段，向全市招商，為生產(chǎn)者提供營(yíng)銷窗口，擴(kuò)大市場(chǎng)的知名度。對(duì)三號(hào)馬路及衛(wèi)校對(duì)面的沿街?jǐn)[推還清潔寬闊道路，解決交通阻塞現(xiàn)象，給城市的管理規(guī)范化，起到積極作用。大祥區(qū)二紡機(jī)至資江二橋行政單位及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本情況，見表21表22： 分類 數(shù)量 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況 備 注 行業(yè) 戶數(shù) 營(yíng)業(yè)額 行政機(jī)關(guān) 2 集體經(jīng)濟(jì) 63個(gè)體工商戶 50

7、0表22果蔬生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本情況表汰足種植面積 產(chǎn)值 運(yùn)銷 營(yíng)業(yè)額 備注 品 種 (畝) (萬(wàn)元) (戶) (萬(wàn)元) 水 果 1000 70 100 80 蔬 菜 2000 140 200 120 說 明2.2、建設(shè)規(guī)模根據(jù)預(yù)測(cè),該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下:(1)建設(shè)用地面積：8407(2)總建筑面積13078(3)功能分區(qū)情況：底層為專業(yè)菜市場(chǎng)，層高4.8米，建筑面積4260臨街門面，二至五層為住宅，層高三米有二室二廳、三室二廳，復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型。 第三章：建設(shè)條件和場(chǎng)址方案3.1、場(chǎng)址的地理位置 項(xiàng)目場(chǎng)地位于邵陽(yáng)市大祥區(qū)寶慶西路邵陽(yáng)市計(jì)算機(jī)廠往酒廠方向，屬樟樹垅居委會(huì)管轄四號(hào)馬路樟樹垅小學(xué)對(duì)面，距寶慶西路

8、150米，距沿江路100米，相臨雪峰路，地理位置優(yōu)越，陸路交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2、場(chǎng)地的自然環(huán)境，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件：場(chǎng)地所在地屬盆地性氣候，平均氣溫16無(wú)霜期約250300天，年日照1920小時(shí)，年降雨量在860毫米一1260毫米。目前全區(qū)人口數(shù)為32萬(wàn)人，環(huán)境保護(hù)工作指標(biāo)已達(dá)到。3.3、場(chǎng)址地形地貌情況： 地形地貌場(chǎng)地屬于典型的湘中丘陵地貌，與河床沖積階地地貌相匯處， 由上覆素填土、耕田沖積成因土及下覆基巖所成的地貌呈臺(tái)階式，地形較平坦開闊，場(chǎng)地地面黃海高程為227.6m一221.om，由糕向赫傾斜。3.4、場(chǎng)址外部協(xié)作條件： (一)場(chǎng)址周邊概況。場(chǎng)址周邊有市酒廠、市印刷機(jī)器廠、二紡

9、機(jī)、城西電業(yè)局、市計(jì)算機(jī)廠、邵陽(yáng)日?qǐng)?bào)社、邵陽(yáng)電視臺(tái)通用電器廠，覆蓋居民人口約8萬(wàn)人。 (二)交通運(yùn)輸。場(chǎng)址位于國(guó)道320線(寶慶西路)的北側(cè)。市新規(guī)劃的雪峰路直通南站上高速公路，往北向通江北連接207國(guó)道、蔡鍔路，市場(chǎng)邊四向環(huán)路有樟樹垅路、二條小區(qū)道路進(jìn)出商品，陸路運(yùn)輸方便快捷。(三)場(chǎng)址公共配套條件。場(chǎng)址位于樟樹垅路南邊、休閑廣場(chǎng)占地面積5320平方米，配有一處停車場(chǎng)，可停汽車20輛、摩托車100輛、 自行車200輛中滿足住戶的需要，公廁垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站各一座，水電已全部到位，消防、公共設(shè)施配套齊全。 第四章：設(shè)計(jì)方案4.1、項(xiàng)目構(gòu)成： 一、主要構(gòu)成 一層為專業(yè)菜市場(chǎng)、水果、家畜、水產(chǎn)類市場(chǎng)；二層

10、靠雪峰路沿街為辦公場(chǎng)所，其余二到五層為住宅。見項(xiàng)目構(gòu)成表4一雪序號(hào) 功能名稱 建設(shè)內(nèi)容 層數(shù)峰農(nóng) 1 菜市場(chǎng)服務(wù)區(qū) 建筑面積：4320 1貿(mào) 2 鋪面服務(wù)區(qū) 建筑面積：736 1綜合 3 二層辦公服務(wù)區(qū) 建設(shè)面積：1022 2市 4 -二層至五層住宅服務(wù)區(qū) 建筑面積：7000 4場(chǎng) 5 二層樓中花園 面積： 1500 2 二、立向造型 1、簡(jiǎn)約明塊的立面處理手法，具有時(shí)代主流氣息。主體色彩為桔紅色，三色磁磚，窗臺(tái)為白色、高雅大方。2、立面基本為對(duì)稱形式突出入口，在視覺上形成對(duì)稱，主立面屋頂采用一些造型斜坡屋面，中間一幢主立面屋頂采用一種博士帽飛檐形式，輕盈充滿動(dòng)感，如大鵬展翅，又好似招財(cái)進(jìn)寶，

11、象征大市場(chǎng)生意，蒸蒸日上財(cái)源廣進(jìn)。 三、建筑規(guī)模：本方案總建筑面積13078。一層為菜市場(chǎng)層高4.8米，沿街為鋪面。二層沿雪峰路為樟樹垅居委會(huì)辦公場(chǎng)所。 二至五層為住宅，層高3米有復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅、三室二廳、二室二廳住宅約70戶。配備一處停車場(chǎng)，一塊休閑綠地。 四、建筑防火設(shè)計(jì)本方案建筑高度為20米，為多層建筑。消防安全按gbjl687中要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。五、排水系統(tǒng)(環(huán)保處理) 1、室外排水系統(tǒng)：室外排水采用雨污合流制，集中從二處排至城市污水檢查井。 2、室內(nèi)排水系統(tǒng)：所有建筑排水采用兩污分流、重水排水，其中菜市場(chǎng)采用明溝單獨(dú)排出，糞便污水排出經(jīng)化糞池處理后排至室外污水檢查井，其它污水直接排到外污水

12、檢查井，屋面雨水經(jīng)雨落管排至室外污水檢查井。 六、電氣本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總安裝容量約500千伏安，屬三類用電負(fù)荷，采用一路電源供電，選一臺(tái)10kv變壓器可滿足用電要求. 七、防雷接地本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬二級(jí)防雷建筑物，在屋頂沿1墻設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋做接地極，接地電阻r10歐姆。 八、抗震：根據(jù)中國(guó)地震強(qiáng)度區(qū)劃，場(chǎng)址地區(qū)地震基本烈度為7度，建筑物按地震基本烈度7度設(shè)防。4.2、平面布置：1、臨雪峰路做為主立面，按規(guī)劃要求留退位線做為加寬人行道。 2、平面設(shè)計(jì)，考慮市場(chǎng)人流進(jìn)出較多，四面臨街，設(shè)2個(gè)主入口。在雪峰路，市場(chǎng)被臨街獨(dú)立面包圍，即便于菜市場(chǎng)的封閉式管理，同時(shí)也方便了市民購(gòu)物及菜場(chǎng)

13、本身的噪音等問題的解決。 3、二至五層為住宅。住宅建在二層面平臺(tái)上，二層適宜的綠化設(shè)計(jì)，身處鬧市卻又遠(yuǎn)離塵器，使之成為一塊都市綠洲。4.3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： (表一)序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 面積 備注 1 規(guī)劃用地面積 2 m 8407.97 2 總建筑面積 ， 2 m 13058 3 建筑密度 47.6 4 容積率 1.3 5 綠地率 15建構(gòu)筑物一覽表(表二) 編號(hào) 名 稱 建筑面積 備注 1 菜市場(chǎng)， 5056 2 辦公場(chǎng)地 .1002 3 住 宅 7000 4 合 計(jì) 13058結(jié)構(gòu)形式：一層為柱架結(jié)構(gòu)，二至五層為磚混結(jié)構(gòu)，廚房大廳及衛(wèi)生間為現(xiàn)澆板。屋面為現(xiàn)澆板。總造價(jià)估算：建安造價(jià)按

14、580元m2計(jì)算，建安工程總造價(jià)估算為757.5萬(wàn)元人民幣。4.4：建筑裝飾工程：一、裝飾要求雪峰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為寶慶西路較獨(dú)特的建筑，小區(qū)道路包圍中央，因此場(chǎng)址內(nèi)的外裝飾要求樸實(shí)、大方、一致。二、主要裝飾項(xiàng)目1、 外墻均采用江豐牌三色桔紅色面磚。2、底層鋪面為鋁合金卷閘門、門窗為經(jīng)閣鋁材90系列推拉窗。沿街的窗不得向道路空間延伸。3、樓地面工程： 底層菜市場(chǎng)內(nèi)為廣場(chǎng)地磚，推位為白色磁磚、鋪面及二層辦公為水磨地面。4、住宅內(nèi)地面不作裝飾，水泥砂漿抹平，內(nèi)墻墻體為一般涂料刷白。5、燈具：安裝線盒及普通照明燈具。 第五章：組織機(jī)構(gòu)和人員編制5.1、組織機(jī)構(gòu)：依照公司法：由福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司成立

15、邵陽(yáng)市天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 其組織機(jī)構(gòu)示意如下董事會(huì) 總經(jīng)理 物業(yè) 工程 財(cái)務(wù) 市場(chǎng) 總工程師管理部 技術(shù)部 行政部 營(yíng)銷部這些部門在總經(jīng)理的授權(quán)下，進(jìn)行下列管理工作。(一)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的策劃及實(shí)施工作，加快市場(chǎng)的建設(shè)速(二)負(fù)責(zé)對(duì)外的招聘，以及財(cái)務(wù)管理工作。有關(guān)單位履行必要的法律手續(xù)等法律事務(wù)工作和辦公室行政工作、安全保衛(wèi)工作。(三)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理工作、制定經(jīng)營(yíng)所需物質(zhì)的采購(gòu)計(jì)劃，并組決實(shí)施，進(jìn)行成本核算和成本控制。(四)負(fù)責(zé)購(gòu)置和維修固定資產(chǎn)設(shè)備的工作，負(fù)責(zé)能源的管理工作。5.2、人員編制及來(lái)源邵陽(yáng)市天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有13貯公司，人員編制21人。董事會(huì)2人，總經(jīng)理1人。財(cái)務(wù)與行政管理部門4人

16、工程技術(shù)部3人市場(chǎng)營(yíng)銷部3人牧業(yè)管理部8人董事會(huì)依據(jù)有限公司的要求組成、總經(jīng)理由董事會(huì)決定。各部門的經(jīng)理由總經(jīng)理決定，報(bào)董事會(huì)審批及備案。其余人員可采取面向社會(huì)招聘，擇優(yōu)錄用的形式。 第六章：工程進(jìn)度根據(jù)市場(chǎng)需求，前期工作進(jìn)展情況，外部協(xié)作條件和建設(shè)規(guī)模，擬定本項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月，項(xiàng)目在2002年8月開始進(jìn)行前期工作，爭(zhēng)取2003年10月份全部竣工。6.1、工程進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃表 工程施工形象進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)9間進(jìn)度計(jì)擴(kuò) 2002年 2003年 項(xiàng) 目 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 前期工作 2 土建施工 3 基礎(chǔ)施工 4 主體結(jié)構(gòu) 5 外裝飾工

17、程 6 銷 售第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算 投資估算說明： 1、前期工作費(fèi)：設(shè)計(jì)費(fèi)按每平方米12元計(jì)算，地質(zhì)勘察費(fèi)6萬(wàn)元，咨詢費(fèi)5萬(wàn)元，開辦費(fèi)30萬(wàn)元。 2、土地費(fèi)：土地面積8407，每平方按200元計(jì)算，共計(jì)168萬(wàn)元，土地費(fèi)含征用拆遷賠償費(fèi)，出讓金土地已完成“三通一平”。 3、建安工程費(fèi)：建安造價(jià)按580元估算。 4、水電工程投資包含水電管網(wǎng)費(fèi)。 5、消防費(fèi)：按市政府有關(guān)規(guī)定減半收費(fèi)，按建安工程2。估算。 6、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按建安工程和設(shè)備及安裝之和的1.5估算。7、停車場(chǎng)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)動(dòng)站投資按380元估算8、休閑綠地按120元估算。9、不可預(yù)見費(fèi)：按以上各種取費(fèi)之和的5

18、估算?？偼顿Y估算見表71本項(xiàng)目總投資為； 1109萬(wàn)元。 總投資估算表表71 單位：萬(wàn)元序號(hào) · 項(xiàng) 目 金額 備注 1 前期工程費(fèi) 56.2 2 征地費(fèi) 168 三通一平(土地出讓金) 3 建安工程費(fèi) 757.3 4 小區(qū)逸路停車場(chǎng) 公廁垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 . 10 5 休閑綠地 15 、 6 水電通訊 26 。 水、電管網(wǎng)、通訊設(shè)施費(fèi) 7 其它費(fèi) 26 消防質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、廣告 8 蜀坷預(yù)見費(fèi) 50 厶 ；十 口 川 11097.2、資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)單位自有資金830萬(wàn)元，本項(xiàng)目通過預(yù)售及銷售商品房解決279萬(wàn)元。7.3、項(xiàng)目資金使用計(jì)劃：(見表72) 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 2002年

19、 2003年 2004年 1 前期工作費(fèi) 56.2 2 土地費(fèi) 168 3 建安工程費(fèi) 151.5 605.8 4 道路及公共配套 10 5 休閑綠地 15 6 水電通訊 10 16 7 其它費(fèi)用 10 16 8 不可預(yù)見 10 30 10 合 計(jì) 406.2 692.8 10第八章：財(cái)務(wù)測(cè)算與評(píng)價(jià)本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委1993年頒布實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算。經(jīng)濟(jì)平價(jià)和不確定性分析。8.1、財(cái)務(wù)測(cè)算說明： (1)固定資產(chǎn)形成率按95，殘值率5測(cè)算。 (2)建筑物折舊按50年。(3)店門出售按3800，辦公樓按1000元，攤位出租按360元年.(4)項(xiàng)目建

20、設(shè)采用快速投資方式進(jìn)行2002年以前完成基礎(chǔ)工程，2003年10月份竣工交付使用。(5)依據(jù)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的實(shí)際情況，市場(chǎng)門面銷售按建設(shè)次年60銷售，第三年為20市場(chǎng)內(nèi)攤位出售按次年的40，銷售剩余攤位出租分二年租完，每年50。(6)住宅銷售按建設(shè)次年60銷售，第三年為20。(7)項(xiàng)目計(jì)算期為五年，五年后租金收入按1=10以10年折現(xiàn)。(8)店面出租應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加，房產(chǎn)稅等。8.2、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算：項(xiàng)目建設(shè)預(yù)售和銷售收入及租金收入見表81。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)見表82，從表中可以得出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為644.27萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)557.75萬(wàn)元。 稅前平均投資利潤(rùn)率()=644.27/1109×100=

21、58稅前平均投資利稅率()644.2710.512.7/1109×100=60預(yù)售和銷售及租金收入計(jì)劃表表8一1 單位：萬(wàn)元年份項(xiàng)目名稱2002年2003年2004年2005年2006年2007年預(yù)售收入 183銷售收入 1177 183租金收入 46 93 93 93合 計(jì) 183 1177 229 93 93 93經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)表表8一2 單位：萬(wàn)元序號(hào)金 年 額 份項(xiàng) 目2002年2003年2004年2005年2006年2007年 合計(jì) 1 總收入 183 1177 229 93 93 1775 2 總投資 406.2 692.8 10 0 0 1109 3 銷售稅金 1.464 9

22、.42 1.83 0 0。 12；7 4 租售稅金 0 0 1.2 4.65 4.65 10.5 5 利 潤(rùn)一223.2474.78215.97 88.36 88.36 644.27 6 所得稅 47.4 21.5 8.8 8.8 86.5 7 稅后利潤(rùn)一223.2427.38194.47 79.55 79.55 557.758.3、現(xiàn)金流量測(cè)算現(xiàn)金流量測(cè)算見表83，從表可計(jì)算得出。194.4788.36 88.36投資回收期：4.22(年)含建設(shè)期 現(xiàn)金流量表 表83 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 金額 年 份項(xiàng)目 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 183 1177 229 93 93 1銷售及租賃收入 1

23、83 1177 229 93 93 現(xiàn)金流出 1 固定資產(chǎn)投資 406.2 692.8 10 2 租賃稅費(fèi) 1.2 4.65 4.65 3 銷售稅費(fèi) 1.464 9.42 1.83 4 所得稅 47.4 21.5 8.8 8.8 凈現(xiàn)金流量 223.2 474.78 215.97 88.36 88.36 四累計(jì)凈現(xiàn)金流量223.2 697.98 913.95 1002.31 1090.67稅后財(cái)務(wù)收益率為29。稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic：31)為557.75萬(wàn)元。 項(xiàng)目資金回報(bào)率高于社會(huì)折現(xiàn)率，說明項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，并且在4.22年內(nèi)收回投資。8.4、不確定性分析： 本項(xiàng)目敏感性分析結(jié)果見表85

24、由敏感性分析表可以看出：總投資和銷售收入是較為敏感的因素，項(xiàng)目總投資增加10和銷售收入減少10，其內(nèi)部收益率都低于社會(huì)折現(xiàn)率(ic二31)總投資增加10的內(nèi)部收益率高于銀行同期貸款利率。總投資增加5和銷售收入減少5，其內(nèi)部收益率高于社會(huì)折現(xiàn)率(ic31)本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析表表85序號(hào) 變前量?jī)?nèi)部 收益率敏感 性因素 10 5 基本 方案 +5 +10 1 總投資 37.5 30.3 31 27.2 15.2 2 銷售收入 15.5 21.5 31 32.4 42.58.5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表86，通過財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。本項(xiàng)目的建設(shè)，

25、將加速寶慶西路及其周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)大祥區(qū)城西第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 表8序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總投資 萬(wàn)元 1109 2· 建設(shè)期 年 1.5 3 銷售收入 萬(wàn)元 1775 4 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 萬(wàn)元 557.75 5 投資利潤(rùn)率 58 6 投資利稅利 60 7財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 · 29 8 投資回收期 年 4.228.6、社會(huì)效益分析： 邵陽(yáng)市大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的建設(shè)可以形成一定的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，估計(jì)年?duì)I業(yè)額在1.4億至2億之間，市場(chǎng)形成后，可以解決邵陽(yáng)市國(guó)企下崗再就業(yè)工作，給政府減輕再就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。雪峰市場(chǎng)的

26、建設(shè)，有利于寶慶西路的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速農(nóng)產(chǎn)品的流通領(lǐng)域市場(chǎng)體系，形成以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)，對(duì)促進(jìn)和帶動(dòng)大祥區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品的發(fā)展具有十分積極的作用。也大大方便周邊大型企業(yè)的菜藍(lán)子工程。此處項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)加強(qiáng)該區(qū)域信息交流，增加知名度有一定的作用。項(xiàng)目建設(shè)具有一定的社會(huì)效益。第九章：結(jié)論與建議9.1、結(jié)論： (一)項(xiàng)目建設(shè)符合邵陽(yáng)市城市總體規(guī)劃。 (二)項(xiàng)目建設(shè)有利于推動(dòng)大祥區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)具有良好的社會(huì)效益。 · (三)福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司為項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償還等項(xiàng)工作。 (四)建設(shè)項(xiàng)目場(chǎng)址選在大祥區(qū)城西樟樹垅區(qū)域

27、與320國(guó)道和城市道路雪峰路交匯點(diǎn)，交通運(yùn)輸條件良好，場(chǎng)址的選擇是適宜的。 (五)項(xiàng)目建設(shè)用地面積為8407m2，總建筑面積13058m2，建筑占地面積5100m2，容積率13，建筑密度為47.6，綠地率為15。 (六)建設(shè)項(xiàng)目采用快速的投資方式進(jìn)行，總投資估算1109萬(wàn)元，建設(shè)期15年，投資回收期4.22年(含建設(shè)期)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為31。項(xiàng)目資金回收率高于社會(huì)折現(xiàn)率，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 (七)經(jīng)過敏感性分析，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9.2、建議： 項(xiàng)目的建設(shè)與發(fā)展，應(yīng)以大祥區(qū)寶慶西路片區(qū)發(fā)展的特色為主導(dǎo)。并加強(qiáng)招商引資工作，以使市場(chǎng)銷售速度的提高，提高項(xiàng)目的投資效益和社會(huì)效益。邵規(guī)

28、地字(2002)19號(hào)樟樹垅農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地規(guī)劃條件通知書樟樹垅居委會(huì)：你單位于2002年4月28日，申報(bào)的樟樹垅農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)工程，經(jīng)研究，同意在雪峰路以西，市酒廠以南的地塊按下列用地規(guī)劃條件進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)：l設(shè)計(jì)依據(jù) 1. 1邵陽(yáng)市城市規(guī)劃行政技術(shù)規(guī)定 1.2邵陽(yáng)市城市總體規(guī)劃 1.3大祥區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃 1.4白公西路控規(guī) 1.5市區(qū)菜市場(chǎng)專項(xiàng)規(guī)劃 2、用地情況： 2.1規(guī)劃建設(shè)用地范圍(見附圖)：北臨市酒廠，西臨居民私宅區(qū)，南靠煤建公司所屬用地，東臨雪峰路。2.2規(guī)劃建設(shè)用地周邊規(guī)劃要點(diǎn)：2.2.1周邊道路規(guī)劃寬度及分幅：雪峰路道路寬度為42米，道路分幅6+5。5+2.514+2.5+5.5

29、+6；樟壟路道路寬度為，16米道路分幅3，5+9+3.5；地塊西側(cè)規(guī)劃一條寬度為7米的小區(qū)道路，該路南接寶慶西路北至市酒廠；在地塊的南側(cè)規(guī)劃一條7米寬的道路聯(lián)接雪峰路和地塊西側(cè)的小區(qū)道路。 2.2.2其它規(guī)劃要點(diǎn)： 2.2.2.1地塊北側(cè)有一條高壓電力走廊由西向東跨過地塊，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)電力法的有關(guān)規(guī)定考慮市場(chǎng)的布局。電力走廊的保護(hù)區(qū)域的用地可規(guī)劃為停車場(chǎng)或綠地。 2.2.2.2地塊西側(cè)現(xiàn)有兩條電力終端線穿過地塊，應(yīng)根據(jù)有關(guān)要求實(shí)施遷移。 2.2.2.3地塊西側(cè)現(xiàn)有一雨污水渠(涵管)，應(yīng)根據(jù)該區(qū)域的匯水面積和白公西路街區(qū)控現(xiàn)排水規(guī)劃確定過水?dāng)嗝妫Y(jié)合規(guī)劃中的小區(qū)道路妥善考慮。 2.2.2.4臨

30、雪峰路面應(yīng)敞開長(zhǎng)度不少于臨路總長(zhǎng)度的13不得布置建筑。 2.2.2.5菜市場(chǎng)用地面積不少于2000平方米，建筑面積不少于1200平方米(一層鋼棚架建筑，不合停車場(chǎng)、(公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站)在規(guī)劃布局中須考慮市場(chǎng)對(duì)周邊環(huán)境的影響。合理組織市場(chǎng)內(nèi)交通，規(guī)劃布局須符合消防要求。 2.2.2.6規(guī)劃布局應(yīng)功能分區(qū)明確，居住建筑與市場(chǎng)建筑應(yīng)分開布置，以避免相互干擾。 2.3規(guī)劃建設(shè)用地面積約：9000平方米代征城市公用地面積：4050平方米(代征道路用地面積)。氣3、土地使用性質(zhì)： 3.1使用性質(zhì)：市場(chǎng)用地(c26)3.2可兼容性質(zhì)：住宅用地(r21)吟妒驢建筑規(guī)模：約7000平方米5.2建筑限高：20米5

31、.3建筑層數(shù)：16層5.4建筑退建筑基地邊界線或道路中心線距離：建筑退建筑基地邊界線距離必須滿足c6pp日市城市規(guī)劃行政技術(shù)規(guī)定要求。離雪峰路道路中心線距離27米。 5.5建筑間距：1:1.0 5.6交通出入口方向：5.6.1機(jī)動(dòng)車：東5.6.2人流：東、南、西、北 5.7停車數(shù)量(市場(chǎng)停車) 5，7.1機(jī)動(dòng)車：10輛(地上) 5.7.2非機(jī)動(dòng)車： 30(地上) 5.8綠化 5.8.1綠地率：30 5.8。2綠地位置：地塊北側(cè)。 7.市政要求：7.1化糞池位置：化糞池不得設(shè)在城市道路人行道上 7.2用地管網(wǎng)布置須與城市管網(wǎng)布置相銜接8.配套要求：在地塊內(nèi)設(shè)垃圾收集站及對(duì)外公廁一座(公廁用地面積

32、不少于100平方米。)9、應(yīng)遵事項(xiàng)9.1持本通知書委托具有符合承擔(dān)本工程設(shè)計(jì)資格及業(yè)務(wù)范圍的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)。9.2本通知書中所列規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是我局審批修建性詳細(xì)規(guī)劃的依據(jù)。9.3按建設(shè)部建規(guī)11995333號(hào)文件要求報(bào)審成果并附電子文件，圖紙裝訂成a3規(guī)格。9.4現(xiàn)有地形圖若不能滿足設(shè)計(jì)的要求，必須對(duì)地形圖進(jìn)行修測(cè)。9.5本工程在申報(bào)設(shè)計(jì)方案前，需先征求消防等主管部門的意見。9.6本工程在規(guī)劃或初步設(shè)計(jì)階段須調(diào)查在規(guī)劃用范圍內(nèi)(含地下、地上)，如有電力走廊、供水干管、排水干管(溝)、通訊干線、微波通道、人防工事、測(cè)繪標(biāo)志等，須與其主管部門達(dá)成有關(guān)協(xié)議。9.7本通知附規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍圖一份，圖文一體方為有效文件。圖示范圍僅用于設(shè)計(jì)。 9.8 本通知有效期為三個(gè)月(從發(fā)出之日算起),逾期無(wú)效。邵陽(yáng)市城市規(guī)劃管理局2002年5月23日雪峰綜合市場(chǎng)建設(shè)合同甲方： 大祥區(qū)樟樹垅居委會(huì)乙方： 福建省漳州市震鴻貿(mào)易