安徽馬鞍山世界花園住宅項景觀設(shè)計項目產(chǎn)品策劃報告PPT(203頁)

1、2第一部分第一部分: :馬鞍山市現(xiàn)有產(chǎn)品匯總分析馬鞍山市現(xiàn)有產(chǎn)品匯總分析第二部分：第二部分：東方明珠已推已定房源統(tǒng)計分析東方明珠已推已定房源統(tǒng)計分析 第三部分第三部分: :項目項目s3s3、s4s4地塊總體規(guī)劃設(shè)計建議地塊總體規(guī)劃設(shè)計建議 第四部分第四部分: :項目項目s3s3、s4s4地塊建筑規(guī)劃設(shè)計建議地塊建筑規(guī)劃設(shè)計建議第五部分第五部分: :項目項目s3s3、s4s4地塊景觀規(guī)劃設(shè)計建議地塊景觀規(guī)劃設(shè)計建議第六部分第六部分: :項目商業(yè)配套設(shè)計及運作建議項目商業(yè)配套設(shè)計及運作建議第七部分第七部分: :項目項目s s地塊會所建議地塊會所建議第八部分第八部分: :項目項目s s地塊室外游泳池

2、建議地塊室外游泳池建議3一、戶一、戶 型型 分分 析析 為研究本案區(qū)域內(nèi)住宅同類型產(chǎn)品的戶型特點,更好的為東方明珠項目產(chǎn)品定位提供依據(jù)。特對以下樓盤進(jìn)行分析。春暉花園、格林春天、國際華城、西湖花園春暉花園、格林春天、國際華城、西湖花園 春春 暉暉 家家 園園 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 96m優(yōu)點：起居室、臥室均南向布置采光良好。起居室方正利于家具擺放。主臥室開窗采用轉(zhuǎn)角窗進(jìn)一步增加主臥采光程度。明廚、明衛(wèi)設(shè)計使住宅生活品質(zhì)有所提高。缺點：北向沒有開窗，不利于南方地區(qū)的室內(nèi)通風(fēng)（過堂風(fēng)）。衛(wèi)生間、廚房入口均在同一位置，交通組織混亂且凈污不分。同時廚房、衛(wèi)生間開窗均在同一封閉陽臺內(nèi)使該區(qū)域內(nèi)空氣渾濁

3、。餐廳離戶門過近不利于室內(nèi)主要交通的通行便利。 春春 暉暉 家家 園園3室2廳1衛(wèi) 105 m 優(yōu)點：起居室、主臥南向布置利于采光。起居室方正。明廚、明衛(wèi)設(shè)計及室內(nèi)功能分區(qū)上做到了動靜分開使生活品質(zhì)有所提高。儲藏室設(shè)置位置合理利于住戶使用。餐廳、廚房在布置上做到了一體化設(shè)計。缺點：入口處缺少玄關(guān)設(shè)計，入室過于唐突。書房存在西曬問題，可在南向墻面上開窗增加采光面積，減少西曬影響。衛(wèi)生間與廚房緊鄰且由同一封閉陽臺連接，在干濕分離、凈污分離上做法欠妥。衛(wèi)生間位置的設(shè)立對主臥的使用上均存在交通上的不便。 春春 暉暉 家家 園園 3室2廳1衛(wèi) 117 m 優(yōu)點：戶型設(shè)計方正，有利于家具的布置擺放。入戶位

4、置增加了懸關(guān)設(shè)計，提高了住宅私密性。起居室、臥室南向布置有利采光增加室內(nèi)光照程度。明廚、明衛(wèi)設(shè)計且衛(wèi)生間位置的設(shè)置比較合理。餐廳、廚房一體化更利于使用。缺點：近120平米的住宅僅設(shè)置1個衛(wèi)生間且衛(wèi)生間過小，不利于3室戶使用。尤其是東側(cè)臥室在使用衛(wèi)生間時需穿過起居室，給生活帶來一定不便。 春春 暉暉 家家 園園優(yōu)點：臥室南向布置，明廚、明衛(wèi)設(shè)計。房間內(nèi)設(shè)置了儲藏間方便客戶使用。餐廳北向開窗擁有一定采光，提高就餐環(huán)境質(zhì)量。廚房與工作陽臺連接利于客戶使用。缺點：起居室東西向布置，室內(nèi)存在采光不利和西曬問題。北側(cè)臥室與衛(wèi)生間交通路線過長在使用上有所不便。3室2廳1衛(wèi) 124 m 春春 暉暉 家家 園園

5、3室2廳2衛(wèi) 134 m 優(yōu)點：南向大開間設(shè)計，起居室、臥室朝南布置使室內(nèi)光照質(zhì)量良好。同時該戶型南北通透，很好的組織了室內(nèi)空氣流動。儲藏室位置的設(shè)計合理，既不影響室內(nèi)功能布局又方便了住戶的使用。明廚、明衛(wèi)及廚房餐廳一體化的設(shè)計進(jìn)一步提高了生活品質(zhì)。缺點：東側(cè)走道在使用面積上存在浪費。 格格 林林 春春 天天2室2廳1衛(wèi) 88.23 m 優(yōu)點：布局緊湊入戶處設(shè)置懸關(guān)，功能分區(qū)上也做到了動靜分開，主臥、起居室南向布置更大程度的提高室內(nèi)日照程度。明廚、明衛(wèi)及餐廳、廚房一體化設(shè)計進(jìn)一步提高了該戶型的生活品質(zhì)。缺點：北側(cè)臥室與北向陽臺以門聯(lián)窗形式連接不利于該臥室在冬季時的室內(nèi)保溫。 格格 林林 春春

6、天天3室2廳1衛(wèi) 107.73 m 優(yōu)點:大開間布局、入戶處設(shè)置了懸關(guān),功能分區(qū)上的合理使動靜分開的要求得到體現(xiàn)。南北通透性強利于室內(nèi)空氣流通。明廚、明衛(wèi)及餐廳、廚房一體化設(shè)計提高生活品質(zhì)。北向生活陽臺及儲藏間的合理布置更加方便住戶使用。缺點：3室戶型僅設(shè)置1個衛(wèi)生間，使用稍顯不便。東側(cè)走道，在使用面積上對住戶造成浪費。 格格 林林 春春 天天4室2廳2衛(wèi) 143.82 m 優(yōu)點：臥室、起居室南北通透，有利采光及室內(nèi)通風(fēng)。明廚、明衛(wèi)及廚房、餐廳一體化設(shè)計提高生活品質(zhì)。主臥布置方正，東側(cè)臥室轉(zhuǎn)角陽臺活躍布室內(nèi)局方式。缺點：西側(cè)臥室入口設(shè)計不當(dāng)且開窗面積較大不利于室內(nèi)保溫。廚房設(shè)計上進(jìn)深較短在u型

7、布局使工作面變小不利于使用。 國國 際際 華華 城城 2室1廳1衛(wèi) 89 m 優(yōu)點:戶型設(shè)計南北通透,明廚、明衛(wèi)設(shè)計。陽臺北側(cè)弧型生活陽臺豐富了立面效果。缺點：門廳處開門較多，交通組織混亂。餐廳與廚房在交通聯(lián)系上斷裂不利于交通組織。廚房開間過小，不利于使用。 西西 湖湖 花花 園園2室2廳1衛(wèi) 97 m 優(yōu)點：戶型布局方正，南北通透利于室內(nèi)通風(fēng)和采光。明廚、明衛(wèi)及餐廳廚房一體化設(shè)計有利于提高生活品質(zhì)。儲藏間位置設(shè)置合理方便使用。缺點：缺少入室懸關(guān)設(shè)計，私密性欠佳。餐廳未能引入自然照明,使用餐環(huán)境品質(zhì)略顯降低。南側(cè)僅設(shè)一個空調(diào)板，可能對主臥和客廳的空調(diào)機布置帶來不便。 西西 湖湖 花花 園園2室

8、2廳1衛(wèi) 96 m 優(yōu)點：主臥、起居室南向布置有利采光，使用功能上動靜分開。明廚、明衛(wèi)提高了生活品質(zhì)。缺點：西側(cè)臥室存在采光不利和西曬問題。儲藏室處開窗處理意義不大。餐廳與廚房連接需通過盥洗室且與衛(wèi)生間緊鄰，凈污分區(qū)不利。 西西 湖湖 花花 園園3室2廳2衛(wèi) 116 m 優(yōu)點：南北通透，有利采光通風(fēng)。明廚、部分明衛(wèi)及廚房、餐廳一體化設(shè)計在一定程度上提高了生活品質(zhì)。北側(cè)臥室弧型窗豐富外立面效果。缺點：主臥暗衛(wèi)處理，品質(zhì)降低。西西 湖湖 花花 園園3室2廳2衛(wèi) 130 m 優(yōu)點：南北通透，有利通風(fēng)采光。全明櫥、明衛(wèi)及餐廳、廚房一體化設(shè)計提高了生活品質(zhì)。缺點：走道處開口較多，交通組織存在問題,且客戶

9、使用面積受到損失。 戶戶 型型 市市 場場 分分 析：析：1該地區(qū)以兩室（90-100平方米左右）、小三室（110平方米左右）為主力戶型的樓盤均處于熱銷或售完狀態(tài)，說明該類戶型滿足廣大客戶在使用功能及購買承受能力上的要求，但同時需看到該類戶型是否已接近市場購買飽和底線。2主力戶型在房型設(shè)計上仍遵循上述地區(qū)同一性規(guī)律。若須取得競爭優(yōu)勢還應(yīng)在做好控制成本的同時，在戶型的創(chuàng)新設(shè)計上大做文章，增加創(chuàng)新戶型以此吸引客戶。3. 戶型配比上均以二室為主所占比例約為5055%，面積定位主要集中在90-110 m。三室戶約為4050%，其余戶型為躍層或復(fù)式結(jié)構(gòu)。4大部分小高層樓盤均未進(jìn)行銷售，分析其原因主要是入

10、市時機問題。該問題同時反映了該地區(qū)客戶對小高層的接納程度有限。由于受地區(qū)購買力限制，即使在小高層均價相對多層住宅較低的前提下，大戶型或超大戶型仍十分罕見。5鑒于江東大道沿線上主要競爭樓盤的開盤時間多集中于明年夏季，本案同時推出小高層項目應(yīng)做出相對的應(yīng)對措施和風(fēng)險規(guī)避方案。19 周邊競爭樓盤戶型總結(jié)及對本案的借鑒意義周邊競爭樓盤戶型總結(jié)及對本案的借鑒意義: : 在分析和研究了江東大道沿線各競爭樓盤在戶型設(shè)計上的特點后,我們得出如下結(jié)論:1、上述樓盤在戶型布局上均能很好的遵守了起居室、主要臥室朝南的布局方式，但在個別的兩室和三室戶型中由于單元的開間設(shè)計較窄而導(dǎo)致了次臥、書房在布局中出現(xiàn)了北向和西向

11、的布局方式開窗面也被限定為西北向，使光照條件大幅度降低，生活品質(zhì)下降。 “戶戶朝南戶戶朝南”的處理方法：的處理方法： 盡可能的增大單元的開間尺度將起居室、各臥室南向布置，以此創(chuàng)造起居室、臥室南向開窗的有利條件，提高光照質(zhì)量。 如不能加大單元開間尺度，可將次臥與主臥疊錯布局使次臥能夠在南向面端擠壓出開窗面積，實現(xiàn)戶戶朝南。（如春暉家園2室2廳1衛(wèi)戶型p4） 如在限定的開間尺度內(nèi)需增加臥室南向開窗，也可以在兩南向主要居室之間進(jìn)行凹槽處理，取得南向采光。202、在上述樓盤中發(fā)現(xiàn)存在少量的起居室東西向布置的戶型（春暉家園3室2廳p7），將起居室變?yōu)闁|西向后有以下幾個不利因素：直接影響戶型的居住品質(zhì)。作

12、為居室內(nèi)最主要的會客、起居功能的起居室如布置為東西朝向，在自然光照質(zhì)量上將大幅度的降低。整個起居室內(nèi)在一段時間內(nèi)將變得昏暗出現(xiàn)了“暗廳”的效果，為這一時間段內(nèi)的起居生活帶來極大不便。由于該地區(qū)在地區(qū)溫度及日照時間上屬類地區(qū)，夏季溫度較高且日照時間較長。因此在夏季時間中，東西向的起居室將出現(xiàn)嚴(yán)重的西曬問題。西曬問題出現(xiàn)后，最直接影響就是室內(nèi)溫度上升降低居住舒適感，同時在夏季還出現(xiàn)了不必要的過多能耗。 在經(jīng)過一定的當(dāng)?shù)貞粜驼{(diào)研后了解到：當(dāng)?shù)叵M者對西向房屋也存在著相當(dāng)?shù)男睦砜剐?，同時在其他樓盤的銷售反饋中也出現(xiàn)了西向房屋在降價后仍很難銷售的情況。為此特別提示：在本案的戶型設(shè)計中應(yīng)避免出現(xiàn)起居室東西

13、向的布置。規(guī)避日后在樓盤銷售中可能出現(xiàn)的風(fēng)險和困難局面。213、上述樓盤在廚房、衛(wèi)生間采光通風(fēng)上都基本上做到了全明處理，但在個別套房化主臥的衛(wèi)生間上還存在著暗衛(wèi)設(shè)計。廚房、餐廳一體化的設(shè)計理念在上述一些樓盤中得到了體現(xiàn)，因此在本案中可以大量的引用這種餐、廚一體化的設(shè)計，不僅可以使餐廳、廚房在室內(nèi)交通組織上變得清晰、便捷，大大的方便了住戶的使用；同時在整個室內(nèi)功能的分區(qū)上使動與靜、會客與居住被明確的劃分出來。廚房與工作陽臺的相互連接，不僅可以是廚房的開窗問題得以解決，而且工作陽臺也能夠滿足住戶在廚房、陽臺倉儲上的日常生活要求。 “暗衛(wèi)變明衛(wèi)暗衛(wèi)變明衛(wèi)”的處理方法：的處理方法： 減少建筑單體的開間

14、，成為1棟1單元2戶。將主臥暗衛(wèi)在東西向?qū)崿F(xiàn)開窗，變暗衛(wèi)為明衛(wèi)。 如開間和單元數(shù)量不能改變，可將主臥暗衛(wèi)的位置進(jìn)行偏移，從南向上得到少量的開窗面積。但要做好標(biāo)準(zhǔn)單元相臨戶型的拼接，使兩戶主臥的開窗在建筑的同一外立面凹槽內(nèi)（既實現(xiàn)“暗衛(wèi)變明衛(wèi)”也不會使外立面效果變的凌亂松散）。224、上述戶型中大多設(shè)置了入戶懸關(guān)和儲藏室。入戶懸關(guān)能夠使住戶在由室外進(jìn)入室內(nèi)時得到一個緩和的空間過渡，同時懸關(guān)的設(shè)置能夠大幅度的增加住宅的私密性和室內(nèi)裝飾效果。在居室內(nèi)合理適當(dāng)?shù)脑黾觾Σ厥业脑O(shè)計在目前的住宅設(shè)計中已被大量應(yīng)用,其主要目的在于方便住戶在日常生活中的家居儲藏需要。因此在本案中也應(yīng)當(dāng)增加入戶懸關(guān)和儲藏室的設(shè)計

15、。5、上述樓盤中在室內(nèi)空間上均采用平層設(shè)計，未見能夠增加室內(nèi)空間層次感的錯層設(shè)計方法。應(yīng)用錯層設(shè)計不僅可以在室內(nèi)空間的變化上增加層次感，同時還可以利用錯層臺階將居住與會客、用餐的不同功能區(qū)得以自然的劃分，使室內(nèi)功能區(qū)劃分布置上更加清晰明確。因此，建議在本案樓盤中應(yīng)適當(dāng)考慮增加錯層戶型的設(shè)計。6、關(guān)于一些細(xì)部處理上（陽臺設(shè)置）上述戶型中還存在了一些問題。如有的北向臥室在北向面與陽臺進(jìn)行了連通處理，雖然可以在一定程度上方便住戶使用，但忽略了該戶型在冬季使用上的保溫問題（該地區(qū)無采暖，陽臺與臥室連接必然增加室內(nèi)熱量散失，不利冬季保溫，格林春天2室p9）。二、建筑風(fēng)格及外立面分析二、建筑風(fēng)格及外立面分

16、析 作為建筑物的外在表現(xiàn)形式,外立面風(fēng)格及色彩的選用至關(guān)重要,只有先了解周邊其他樓盤的建筑風(fēng)格后才能夠?qū)Ρ景傅耐饬⒚骘L(fēng)格作出合適的定位,故選調(diào)了下述樓盤作為研究對象。 東暉家園、春暉家園、西湖花園、東暉家園、春暉家園、西湖花園、 東湖碧水灣、國際華城東湖碧水灣、國際華城東暉家園：東暉家園：活躍的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，色彩亮麗明快。建筑物正面應(yīng)用裝飾梁、屋頂局部采用坡屋頂處理后立面效果得到豐富。西湖花園西湖花園 現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，清新幽雅。外立面采用大理石結(jié)合面磚處理及起居室落地窗，顯現(xiàn)出建筑實體的穩(wěn)重大方。多層住宅屋頂采用大跨度弧頂處理，立面效果豐富且大方簡潔。春暉花園：春暉花園：現(xiàn)代主義簡約式的

17、建筑風(fēng)格，簡潔明快。建筑外表面有明顯的視覺分割帶，建筑線條清晰。但色彩上較沉重，視覺沖擊感較弱。東湖碧水灣：東湖碧水灣：簡約型南洋建筑風(fēng)格，采用面磚與涂料相結(jié)合外立面色彩樸素典雅。頂層坡屋頂、老虎窗處理豐富立面效果。國際華城：國際華城：現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，外立面全面磚處理色彩簡潔穩(wěn)重。頂層躍層閣樓及面磚局部色彩上的變換處理增加了建筑活躍性。 上述樓盤大多以現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格為主，未見地區(qū)特異性建筑風(fēng)格。說明該區(qū)域內(nèi)在建筑外立面效果上也存在著地區(qū)同一性問題。從建筑風(fēng)格上依舊以傳統(tǒng)的“為了居住而建筑”為固定模式。建筑物中區(qū)域及城市精神風(fēng)貌、項目主題的表現(xiàn)不夠明顯。整體立面的單調(diào)、單一也使該地域內(nèi)的建筑

18、品質(zhì)略顯低檔。 在對于本案的立面效果處理上建議與周邊樓盤應(yīng)形成一定的特性差異，避免再次出現(xiàn)地區(qū)同一性，使本案產(chǎn)品在外立面效果上的特點弱化。參考意見如下： 周邊競爭樓盤外立面風(fēng)格總結(jié)及對本案的借鑒意義周邊競爭樓盤外立面風(fēng)格總結(jié)及對本案的借鑒意義: : 30 （1）由于上述樓盤在外立面效果上存在很大的同一性，使該地區(qū)消費者已對江東大道沿線的建筑風(fēng)格已產(chǎn)生了一定的思維定式。如繼續(xù)沿用其他樓盤的外立面效果，其產(chǎn)品同一性依舊保持，很難在外立面效果上吸引更多顧客。如本案外立面效果上進(jìn)行變革，在一定宣傳后將為本案帶來新的賣點。 （2）建筑外立面風(fēng)格：由于江東大道沿線樓盤多為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，本案作為江東大道

19、北段一重點樓盤，可謂目前該路段的建筑收尾大作，外立面風(fēng)格上宜處理為相對于本案主題（海派風(fēng)格、高檔樓盤）更為貼近的建筑風(fēng)格。建議減少產(chǎn)品中現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，增加西洋歐式風(fēng)格。使現(xiàn)代主義風(fēng)格的簡約漸變?yōu)槲餮髿W式風(fēng)格的華麗尊貴，使其與本案的高檔定位相統(tǒng)一。 （3）建筑外立面色彩：由于本案地理位置相對較偏且周圍人流量較少，故為烘托小區(qū)氣氛聚集人氣建議在色彩上應(yīng)以暖色調(diào)為主，用色彩上的鮮艷、柔和來表現(xiàn)本案優(yōu)良舒適的居住環(huán)境。 第三部分第三部分: :景景 觀觀 風(fēng)風(fēng) 格格 分分 析析 只有當(dāng)建筑和景觀能夠巧妙和諧的結(jié)合時，建筑所要表現(xiàn)的主題和風(fēng)格才能更好的得到體現(xiàn)，在研究完以下樓盤在景觀上的處理后我們才能

20、更好的把握本案景觀與建筑能有機結(jié)合的方式。 國際華城、春暉花園、東暉花園、國際華城、春暉花園、東暉花園、 西湖花園、東湖碧水灣西湖花園、東湖碧水灣國際華城國際華城大型水系貫穿整個小區(qū)，使小區(qū)大部分位置的住宅均可享受社區(qū)水面景觀。點、帶式綠化及大面積宅前綠地使綠化率提高到58%的較高標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)整體大型中央公園及小區(qū)臨近佳山公園增加小區(qū)綠化及富氧標(biāo)準(zhǔn)。東暉花園東暉花園中央社區(qū)花園及宅前綠地使綠化率較為提高，但作為一個南方城市住宅項目，缺乏了水景的點綴后建筑也顯得有些生硬。同時綠化景觀的建設(shè)上也缺乏一定特點。春暉花園春暉花園帶型水面景觀帶貫穿小區(qū)，沿水上景觀帶布置住宅增加小區(qū)景觀視覺效果。綠化主要

21、為宅前、宅間綠地布置。西湖花園西湖花園 小區(qū)以水系、綠化為景觀軸線。沿兩條軸線橫向展開沿線住宅布置，使住宅與景觀（綠化、水景）緊密結(jié)合；組團(tuán)內(nèi)部，石板小路曲徑通幽；小區(qū)應(yīng)用堆土立體成坡構(gòu)造綠化覆土，增加綠化立體層次感。東湖碧水灣東湖碧水灣 將南部市政大面積水景公園視覺效果引入小區(qū)住宅視覺范圍，貫穿南北的帶狀水上景觀使社區(qū)內(nèi)水景與外部水景公園連通。項目西北部大面積森林公園，提高社區(qū)含氧率和綠化效果。 上述樓盤中在景觀及綠化上都能夠較好的與南方地區(qū)多自然水系、綠化的特點相結(jié)合，組織了一些綠化軸線和景觀水景帶，取得了良好的景觀環(huán)境效果。因此在本案的景觀設(shè)計上應(yīng)值得借鑒參考，增加本案中水景、綠化的景觀

22、布局提高居住環(huán)境的良好品質(zhì)。 上述樓盤雖有大面積綠化和水景設(shè)計，但在建筑物與景觀的結(jié)合上顯得勉強無力。建筑物單體與景觀分離相互獨立，缺乏建筑與景觀在主題上的和諧統(tǒng)一。個別樓盤在建筑外立面上應(yīng)用塑性強烈的現(xiàn)代主義建筑手法而景觀上表現(xiàn)的又是江南水鄉(xiāng)的蜿蜒柔美，二者在結(jié)合面上存在斷層。此外有的樓盤在室外建筑小品的設(shè)計上也極少見到表現(xiàn)項目主題及品質(zhì)的景觀小品。因此在本案的景觀設(shè)計中強調(diào)景觀的建造一定要與建筑單體及小區(qū)總體的主題相和諧一致，使景觀的建造能最大限度的烘托和營造本案定位的海派風(fēng)格。 周邊競爭樓盤景觀總結(jié)及對本案的借鑒意義周邊競爭樓盤景觀總結(jié)及對本案的借鑒意義: : 3839 書香名邸一推房源

23、共計4棟，分別為14#、15#、16#、18#，于3月25日對外銷售，8#、9#、11#5月1日對外銷售，扣除15#106、15#206室為樣板房，暫不出售以外，實際可銷售套數(shù)為142套。二推房源共計3棟，分別為8#、9#、11#，于5月1日對外銷售，實際可銷售套數(shù)為84套。一推二推房源合計為14284226套。截至5月8日，共計大定157套，簽約108套，預(yù)定率為69.5%，簽約率47.8%?，F(xiàn)對各棟號、樓層、室號、房型分別做如下統(tǒng)計分析：東方明珠東方明珠世紀(jì)花園書香名邸已推已定房源統(tǒng)計分析世紀(jì)花園書香名邸已推已定房源統(tǒng)計分析40一、各棟統(tǒng)計：一、各棟統(tǒng)計：棟號棟號可售套數(shù)可售套數(shù)預(yù)定套數(shù)預(yù)

24、定套數(shù)簽約套數(shù)簽約套數(shù)14363634153634261636292418362214小計14412198一推房源分棟統(tǒng)計表一推房源分棟統(tǒng)計表: 棟號可售套數(shù)預(yù)定套數(shù)簽約套數(shù)824195924132113643小計843610二推房源分棟統(tǒng)計表二推房源分棟統(tǒng)計表: 41由上圖可以看出14#因單套戶型與面積小，總價低，所以成交套數(shù)最多；而18#因與15#價格落差過?。ň鶅r只相差100元/平方米，所以導(dǎo)致去化速度較為緩慢），變電站對客戶心理預(yù)期的影響要遠(yuǎn)高于原先的設(shè)想，合理的價格落差應(yīng)在200元/平方米以上。42由上表可以看出客戶對價格的敏感程度非常高，即使在教師這一特定高收入人群中，雖然認(rèn)可9#

25、樓的景觀優(yōu)勢，但對9#2900元/平方米均價的認(rèn)同度也并不高，導(dǎo)致9#的去化速度僅為8#的68左右，因此在今后的定價中必須引起充分的重視。43二、各樓層統(tǒng)計：二、各樓層統(tǒng)計：房源房源14#14#、15#15#、16#16#、18#18#樓層銷售樓層銷售統(tǒng)計統(tǒng)計一層一層二層二層三層三層四層四層五層五層六層六層小計小計總套數(shù)總套數(shù)232323232424242424242424142142銷售套數(shù)銷售套數(shù)181821211818212123232020121121銷售率銷售率78.30%78.30%91.30%91.30%75.00%75.00%87.50%87.50%96%96%83.30%83

26、.30%85.20%85.20%房源房源8#8#、9#9#、11#11#樓層銷售樓層銷售統(tǒng)計統(tǒng)計一層一層二層二層三層三層四層四層五層五層六層六層小計小計總套數(shù)總套數(shù)1414141414141414141414148484銷售套數(shù)銷售套數(shù)7 75 55 57 78 84 43636銷售率銷售率50.00%50.00%35.70%35.70%35.70%35.70%50.00%50.00%57.10%57.10%28.60%28.60%42.90%42.90%房源房源合計合計樓層銷售樓層銷售統(tǒng)計統(tǒng)計一層一層二層二層三層三層四層四層五層五層六層六層小計小計總套數(shù)總套數(shù)3737373738383838

27、38383838226226銷售套數(shù)銷售套數(shù)252526262323282831312424157157銷售率銷售率67.60%67.60%70.30%70.30%60.50%60.50%73.70%73.70%81.60%81.60%63.20%63.20%69.50%69.50%44據(jù)上表分析，在第一批對外銷售的房源中，五層的預(yù)定率最高，高達(dá)95%以上，說明消費者對價格較為關(guān)注，因五層的定價較低，導(dǎo)致預(yù)定形勢大好；三層的銷售單價在所有樓層中最高，從而導(dǎo)致其預(yù)定情況不甚理想，銷售率最低，僅為75%左右，進(jìn)一步說明單價對銷售產(chǎn)生的巨大控制和影響作用；45據(jù)上表分析，在第二批對外銷售的房源中，在

28、已上調(diào)五層價格的情況下預(yù)定情況依然是最好的，四層其次，二層、三層的預(yù)定率偏低，均僅為35%左右，六層最低，僅為于五層的一半，預(yù)定率甚至沒有超過30%。說明在標(biāo)準(zhǔn)層中，樓層越高去化速度越快，下復(fù)式的去化明顯好于上復(fù)式。46綜合所有已推房源來看，在標(biāo)準(zhǔn)層中五層去化速度與樓層單價最快，三層去化率最低，說明在目前的價格體系中，去化速度與樓層單價成反比。在同一棟樓中，樓層單價越低，去化速度越高，價值推動型消費特征明顯。一、六層的銷售率也相對較低，其中地下室和閣樓因折算部分價格，所以總價較高，因此去化速度較慢也在情理之中。47三、各室號統(tǒng)計：三、各室號統(tǒng)計：房源房源14#14#、15#15#、16#16#

29、、18#18#室號銷售統(tǒng)計室號銷售統(tǒng)計0101室室0202室室0303室室0404室室0505室室0606室室小計小計總套數(shù)總套數(shù)242424242424242423232323142142銷售套數(shù)銷售套數(shù)202020202222212122221616121121銷售率銷售率83.30%83.30%83.30%83.30%91.70%91.70%87.50%87.50%95.70%95.70%69.60%69.60%85.20%85.20%房源房源8#8#、9#9#、11#11#室號銷售統(tǒng)計室號銷售統(tǒng)計0101室室0202室室0303室室0404室室0505室室0606室室小計小計總套數(shù)總套

30、數(shù)18181818181818186 66 68484銷售套數(shù)銷售套數(shù)1010101011114 41 10 03636銷售率銷售率55.60%55.60%55.60%55.60%61.10%61.10%22.20%22.20%16.70%16.70%0.00%0.00%42.90%42.90%房源房源合計合計室號銷售統(tǒng)計室號銷售統(tǒng)計最東最東中東中東中西中西最西最西小計小計總套數(shù)總套數(shù)4242727271714141226226銷售套數(shù)銷售套數(shù)3030535354542020157157銷售率銷售率71.40%71.40%73.60%73.60%76.10%76.10%48.80%48.80%

31、69.50%69.50%48由上表可見一推房源中01至05室的銷售態(tài)勢基本平穩(wěn)，06室的去化率就相對低很多，說明在馬鞍山消費者對西單元的認(rèn)同度較差，因此在后期定價時，對西側(cè)單元的單價與總價還應(yīng)有所下調(diào)，以推動銷售。同時考慮到這幾棟樓06室的景觀昭示性較好（景觀樣板段即將開始建設(shè)），建議目前對剩余06室（除18#以外）進(jìn)行封盤處理，不再對外銷售，以便在景觀樣板段建設(shè)完畢，河道整治結(jié)束之后，以更高的價格和更快的速度銷售，充分提升其價值。49根據(jù)上表分析，二推房源中01至03室的銷售態(tài)勢基本平穩(wěn)，從04室開始銷售率急劇下降，06室甚至沒有去化，說明在西單元不具備景觀優(yōu)勢的前提下，其價格應(yīng)該與其余位置

32、戶型拉開單價差距，當(dāng)其與中套總價相差不大時，西單元銷售速度應(yīng)能有較大提升。同時在后期產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計研究時，建議減少西單元的建筑面積或打造特色戶型，以增加其市場吸引力，確保順利銷售。50綜合一、二推所有房源分析，同一樓層中中間套與東邊套的銷售率相差無幾，均在70%以上，而西邊套最低，甚至不到50。由此可見在西邊套在銷售過程中的確存在較大的抗性，消費者認(rèn)知和接受程度有限，因此今后西邊套的戶型設(shè)計、面積控制、單價設(shè)置、景觀設(shè)置等應(yīng)予以全方位考慮，以保證西邊套的順利銷售。51四、各房型統(tǒng)計：四、各房型統(tǒng)計：房源房源14#14#、15#15#、16#16#、18#18#房型銷售統(tǒng)計房型銷售統(tǒng)計二房二房三房

33、三房下復(fù)式下復(fù)式上復(fù)式上復(fù)式小計小計銷售套數(shù)銷售套數(shù)3030616110102020121121銷售率銷售率100%100%83.60%83.60%66.70%66.70%83.30%83.30%85.20%85.20%房源房源8#8#、9#9#、11#11#房型銷售統(tǒng)計房型銷售統(tǒng)計二房二房三房三房下復(fù)式下復(fù)式上復(fù)式上復(fù)式小計小計銷售套數(shù)銷售套數(shù)0 025257 74 43636銷售率銷售率44.60%44.60%50.00%50.00%28.60%28.60%42.90%42.90%房源房源合計合計房型銷售統(tǒng)計房型銷售統(tǒng)計二房二房三房三房下復(fù)式下復(fù)式上復(fù)式上復(fù)式小計小計銷售套數(shù)銷售套數(shù)303

34、0868617172424157157銷售率銷售率100%100%66.70%66.70%58.60%58.60%63.20%63.20%69.50%69.50%522房因總價較低，所以銷售率遠(yuǎn)高于其他房型，建議在后期產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分考慮總價因素，房型配比還是應(yīng)以2房為主。上下復(fù)式的成交比例較為接近，但因總價較高所以與3房的銷售率尚有差距，說明在后期定價時對雜物間與夾層所設(shè)定的價格尚需謹(jǐn)慎。53結(jié)論一：結(jié)論一：馬鞍山消費者對價格的敏感度相當(dāng)高，當(dāng)銷售價格大幅突破其心理價位時，銷售速度就較難另人滿意；結(jié)論二：結(jié)論二：馬鞍山消費者追求高性價比的產(chǎn)品，下復(fù)式良好的銷售態(tài)勢當(dāng)是最佳的佐證；結(jié)論三：

35、結(jié)論三：馬鞍山消費者能接受一定的產(chǎn)品創(chuàng)新與突破，在后期產(chǎn)品設(shè)計過程中應(yīng)可以考慮錯層、入戶花園、空中花園等創(chuàng)新產(chǎn)品；結(jié)論四：結(jié)論四：馬鞍山消費者的消費能力尚處于初級階段，因此合適的房型配比與合理控制總價，適當(dāng)增加二房二廳一衛(wèi)戶型，也是后期產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)引起充分重視的環(huán)節(jié)。綜合以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，可以得出以下結(jié)論：綜合以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，可以得出以下結(jié)論：54551 1、激烈市場競爭環(huán)境下的產(chǎn)品差異化設(shè)計原則決定、激烈市場競爭環(huán)境下的產(chǎn)品差異化設(shè)計原則決定目前，鋼市推向市場的產(chǎn)品，尤其是江東大道沿線的產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈，但緊湊型、經(jīng)濟(jì)型的產(chǎn)品相對較少；縱觀整個城市，具有尊貴身份代表意義的中、高檔樓盤

36、存在一定的市場空白點。建議s3、s4地塊一方面打造緊湊型、經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，同時，在局部景觀好的位置打造部分舒適型、豪華型產(chǎn)品。2 2、東方明珠項目總體規(guī)劃布局與產(chǎn)品類型定位特征決定、東方明珠項目總體規(guī)劃布局與產(chǎn)品類型定位特征決定現(xiàn)代居住產(chǎn)品強調(diào)居者對產(chǎn)品的認(rèn)同感、歸屬感與親和力，東方明珠作為一個大盤，其產(chǎn)品必須具備多元化特征，不同類型的產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)針對目標(biāo)消費群的細(xì)分定位，量身打造出具有強力識別性的產(chǎn)品，從文化及審美心理角度去迎取不同目標(biāo)消費群的認(rèn)同。 一、一、s3s3、s4s4地塊總體規(guī)劃設(shè)計基本依據(jù)地塊總體規(guī)劃設(shè)計基本依據(jù)563 3、本地塊天然景觀資源相對最大化合理運用的原則決定、本地塊天然景觀

37、資源相對最大化合理運用的原則決定s4地塊具備一定的天然水景資源，結(jié)合社區(qū)人工打造的組團(tuán)景觀，在競爭片區(qū)打造“超凡脫俗”的產(chǎn)品個性，同時，通過社區(qū)規(guī)劃的梯度建筑形式與布局來實現(xiàn)鮮明個性。二、二、s3s3、s4s4地塊整體布局建議地塊整體布局建議 1 1、s3s3地塊為本項目中端物業(yè)地塊為本項目中端物業(yè) 以經(jīng)濟(jì)型多層為主，緊湊型為輔，層數(shù)為六層。少量緊湊型多層布置在橋山路沿線。572 2、s4s4地塊為本項目中高端物業(yè)地塊為本項目中高端物業(yè)s4地塊分為內(nèi)圈、外圍兩大組團(tuán)，其中中央內(nèi)圈組團(tuán)又分為豪華小高層組團(tuán)和疊加別墅組團(tuán)，外圍組團(tuán)以經(jīng)濟(jì)型多層為主，中央景觀最好的位置布置一棟標(biāo)志性的16層高檔小高層

38、，其余為疊加別墅區(qū)。3 3、塑造鋼市的、塑造鋼市的“湯臣一品湯臣一品”，引導(dǎo)鋼市消費者的置業(yè)習(xí)慣，引導(dǎo)鋼市消費者的置業(yè)習(xí)慣在s4地塊的核心景觀位置樹立一幢全裝全配的豪華型小高層公寓樓，其前方是100米開闊的人工水景及組團(tuán)景觀，以其獨特的戶型設(shè)計及高現(xiàn)代化的建材智能配置，打造鋼市房地產(chǎn)的神話！以遠(yuǎn)高于目前鋼市小高層平均售價的價格推向市場，制造鋼市乃至安徽焦點話題，塑造鋼市“城市名片”。584 4、脈絡(luò)清晰，組團(tuán)分明、脈絡(luò)清晰，組團(tuán)分明v 綠脈：綠脈：由南到北，作條狀綠化帶貫穿南北兩區(qū)；v 水脈：水脈：由南到北、由高到低，設(shè)置淺水系蜿蜒進(jìn)入南北兩區(qū)各組團(tuán)，同時與s4地塊中央水景連為一體，有張有弛，

39、開合有度；v 青脈：青脈：沿s4地塊中央圓弧形水景，以及s3地塊條形景觀帶，設(shè)置瀝青混凝土主干道，環(huán)通整個地塊，同時將不同檔次的物業(yè)自然、有機地分割開來。5 5、一梯兩戶、南北通透；入戶花園、錯層以、復(fù)式以及戶戶、一梯兩戶、南北通透；入戶花園、錯層以、復(fù)式以及戶戶朝南產(chǎn)品，創(chuàng)新鋼市戶型朝南產(chǎn)品，創(chuàng)新鋼市戶型v 采取一梯兩戶的戶型布局，保證空氣對流；v 在戶型創(chuàng)新上尋求突破，舒適型的戶型考慮入戶花園入戶花園設(shè)置，經(jīng)濟(jì)型戶型考慮小錯層小錯層設(shè)置，豪華小高層采用戶戶朝南戶戶朝南的做法，同時在頂層及部分底層延續(xù)復(fù)式的做法，打造鋼市“特色戶型庫”。591 1、s3s3、s4s4地塊總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：地塊總體

40、規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一主軸、二分軸、三組團(tuán)、多院落一主軸、二分軸、三組團(tuán)、多院落s3、s4地塊中央景觀大道（地塊南北中軸線）、一條橫穿社區(qū)的道路以及s4地塊內(nèi)的環(huán)湖分區(qū)道路，滿足社區(qū)內(nèi)的步行半徑在500米內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 一主軸一主軸直穿兩地塊的南北向，形成小區(qū)的中軸線中央景觀大道；中央景觀大道由s3地塊的綠脈與s4地塊的水脈組成，形成“九里香街”與“水岸果嶺”兩大特色主體景觀。 二分軸二分軸兩條分軸將s3、s4地塊細(xì)分為三大組團(tuán)，其中一條橫穿地塊，并銜接s3、s4地塊入口的規(guī)劃道路，另一條則為環(huán)繞s4內(nèi)湖的景觀道路。三、分區(qū)布局特點建議三、分區(qū)布局特點建議 60 三組團(tuán)三組團(tuán) 由于整個s3、s4地塊被兩條分

41、軸分為三大組團(tuán)，從安全管理的角度考慮，不同區(qū)域均應(yīng)獨立管理；從景觀資源的分配情況考慮，不同組團(tuán)內(nèi)的物業(yè)檔次應(yīng)有所區(qū)別，因此在設(shè)計上順應(yīng)這一特點，將整個地塊分作三個不同組團(tuán)。 多院落多院落每個大組團(tuán)由二三個院落（小組團(tuán)）組成，不同院落通過住宅的錯落形成不同的空間形態(tài)，并通過組團(tuán)綠地與中央景觀大道相聯(lián)系。每個院落（小組團(tuán)）的管理、配套服務(wù)、綠化系統(tǒng)等方面可以考慮布置在公共區(qū)域，實現(xiàn)資源共享，同時也利于提高配套設(shè)施的利用率，降低維護(hù)成本。61總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)示意圖總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)示意圖景觀主軸景觀主軸景觀分軸景觀分軸景觀分軸景觀分軸景觀小組團(tuán)景觀小組團(tuán)樓王樓王622 2、項目規(guī)劃特色特色建議、項目規(guī)劃特色特

42、色建議(1)(1)、規(guī)劃結(jié)構(gòu)與規(guī)劃結(jié)構(gòu)與“水脈水脈”、“綠脈綠脈”主體相聯(lián)系主體相聯(lián)系 以水景支撐高檔社區(qū)景觀以水景支撐高檔社區(qū)景觀以水景支撐s4地塊高檔物業(yè)組團(tuán)，通過水景形成獨特的內(nèi)湖景觀。組團(tuán)院落通過水景將其形成不規(guī)則環(huán)狀結(jié)構(gòu)，圍合出層層遞進(jìn)的居住空間公共、半公共、私密空間，符合人們生活的需要。 多級綠地的設(shè)置多級綠地的設(shè)置每個大組團(tuán)都有相當(dāng)規(guī)模的組團(tuán)綠地作為二級綠地，與中央景觀大道直接聯(lián)系，安排為本組團(tuán)居民服務(wù)的活動場所，形成半公共空間。第三級綠地宅前院落綠地為靜態(tài)休閑活動區(qū)，具有一定的私密性，布置老年人及兒童活動場所，靠近居住，充滿溫馨的生活情趣。 63項目三個核心景觀點（s3與s4南

43、北入口交接處的中心小花園、s3地塊的中央小花園、s4地塊的核心水景花園）通過中央景觀大道的連接，形成本地塊各區(qū)的價值提升引擎。（2 2）、強調(diào)居住的健康性）、強調(diào)居住的健康性 自然錯落布局自然錯落布局 采用自然錯落的村落式布局，盡量避免兵營式的大構(gòu)圖，尋求傳統(tǒng)居住形態(tài)的回歸。 單體建筑設(shè)計建議單體建筑設(shè)計建議 控制建筑單體的長度，單元組合拼接不宜超過四個單元，有利于組團(tuán)內(nèi)氣流組織，形成良好的通風(fēng)環(huán)境。 控制單體建筑的進(jìn)深，保證明廚、明衛(wèi)、明廳，使每戶內(nèi)均有充分的采光和通風(fēng)。標(biāo)準(zhǔn)戶型南側(cè)均有起居、主臥、次臥向陽，餐廳獨立，朝北。在豪華小高層的戶型設(shè)計上，力爭做到戶戶朝南。 64 戶型注重細(xì)節(jié)設(shè)計

44、戶型注重細(xì)節(jié)設(shè)計 多陽臺設(shè)置，盡量考慮人與自然的更充分地交流。 把一些戶型的廚房、衛(wèi)生間、房間、客廳的窗做成飄窗、凸窗及轉(zhuǎn)角窗，使得房間顯得更寬敞、更有趣味。 在部分小戶型內(nèi)，考慮局部抬高300cm，形成小錯層，增加空間的趣味性；還有部分房型考慮設(shè)置入戶花園，形成“空中景觀園林”。（3 3）、營造空間的滲透與交流）、營造空間的滲透與交流 戶型注重細(xì)節(jié)設(shè)計戶型注重細(xì)節(jié)設(shè)計道路結(jié)合半地下車庫設(shè)置，形成社區(qū)豎向上的起伏變化，車庫平臺與室外地坪之間形成緩坡，住宅單體（小高層、多層、疊加別墅）的基底標(biāo)高也各有微差，由此使社區(qū)景觀更具園林特色，從而區(qū)別于其它小區(qū)平地起樓的單調(diào)做法。65 住宅單元結(jié)合綠化景

45、觀的特殊設(shè)計住宅單元結(jié)合綠化景觀的特殊設(shè)計入戶花園的設(shè)置將居住與景觀結(jié)為一體，也使室內(nèi)與室外環(huán)境交融起來。 架空花園的設(shè)計架空花園的設(shè)計位于s4地塊核心水景花園南端的“城市名片”小高層，底層中央局部作架空處理，一方面，綠色植物的引入豐富了綠化層次；另一方面，使進(jìn)入s4地塊的居民一入社區(qū)北大門就可以通過架空的標(biāo)志建筑，觀看內(nèi)湖水景花園，形成框景。 配套設(shè)施的設(shè)置配套設(shè)施的設(shè)置s3、s4地塊交接的西面，設(shè)置社區(qū)配套會所。同時，項目在橋山路設(shè)置的景觀商業(yè)街，充分滿足居民的生活需求。661 1、建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議延續(xù)“海派”建筑風(fēng)格的同時，融入歐式現(xiàn)代主義風(fēng)格，體現(xiàn)文化與特色、和諧與同一。2、建

46、筑風(fēng)格設(shè)計理念建筑風(fēng)格設(shè)計理念 跨越時間界限的設(shè)計理念、創(chuàng)新的設(shè)計原則。 根據(jù)本項目的開發(fā)概念，在建筑立面的設(shè)計中，根據(jù)“海派生活社區(qū)”的主體，借用海派具有代表性的某些建筑符號和形態(tài)，隱喻主題的文化內(nèi)涵。 結(jié)合歐洲現(xiàn)代主義建筑的內(nèi)涵，營造一個匯聚精華的生活文化氛圍。四、總體建筑風(fēng)格建議四、總體建筑風(fēng)格建議671 1、排立方式建議、排立方式建議: :小高層住宅：（小高層住宅：（s4s4地塊地塊1 1棟）棟） 小高層住宅為短板小高層，建議為1單元2戶。建筑單體要求正南向布置，增大采光面積和日照直射時間。在住宅的主要視覺窗口的處理上，要滿足能夠統(tǒng)覽小區(qū)全景的要求。 在小高層位置的布局處理上，要求盡可

47、能的布置于正對s4地塊的北端主入口處，底層局部架空以此引入小區(qū)內(nèi)主要景觀區(qū)，與核心水景花園形成框景效果。一、建筑規(guī)劃設(shè)計建議一、建筑規(guī)劃設(shè)計建議 多層住宅多層住宅： 宗地內(nèi)多層住宅單體要求南向或南偏東15布置，最大限度的增大多層住宅的室內(nèi)采光面積。 如在建設(shè)用地面積允許的范圍內(nèi)，建議多層住宅單體間錯位布置，盡可能的保證1、2層住戶在滿足日照及觀景方面上的要求。 s4地塊東側(cè)的人工水景帶應(yīng)與其周邊多層住宅相結(jié)合、呼應(yīng)。s4地塊內(nèi)的多層住宅的展開方式以人工水系及小區(qū)道路為排列軸線，沿上述軸線合理布置。 s3地塊的多層住宅在遵循s4地塊多層住宅排列方式的條件下，還應(yīng)考慮住宅單體圍繞s3地塊中心綠化廣

48、場而展開的要求。s3地塊多層住宅可將中央綠化廣場作為小區(qū)總體規(guī)劃核心點，各住宅單體由該核心放射性展開布置。別墅：別墅： 別墅區(qū)住宅圍繞s4宗地中央人工湖布置7排14幢，以別墅 住宅作為中心人工湖的圍合式布局。在該地塊建設(shè)面積允許的情況下，可考慮適當(dāng)增大南北向間的住宅間距來最大限度的提高住宅私密性及宅前綠地面積。 別墅組團(tuán)布置上，以中心人工湖、周邊綠化帶作為該組團(tuán)的外部圍合方式。既實現(xiàn)了該別墅組團(tuán)的安保要求又能將小區(qū)中心的水景大作隱約的對外界呈現(xiàn)。 在疊加別墅的布局設(shè)計上，在滿足別墅日照要求的前提下，可考慮適當(dāng)?shù)腻e位組合以此增加別墅的主視覺面能夠全覽中央人工湖全景。根據(jù)自然的日照條件及住宅對景觀

49、的視覺效果由南向北將別墅、多層住宅、小高層住宅依次排列。不僅滿足了各類住宅在對日照及景觀觀賞上的要求，而且將小區(qū)核心部分清晰的體現(xiàn)出來。注：排立方式及總體規(guī)劃參考圖（注：排立方式及總體規(guī)劃參考圖（1 1）72注：排立方式及總體規(guī)劃參考圖（注：排立方式及總體規(guī)劃參考圖（2 2）項目區(qū)內(nèi)以高層、多層、別墅的混合物業(yè)形式。在中心人工湖兩側(cè)布置別墅區(qū)和多層住宅，人工湖的遠(yuǎn)端布置高層住宅。使不同類型住宅均獲得了優(yōu)良的日照效果及社區(qū)景觀環(huán)境。73注：排立方式及總體規(guī)劃參考圖（注：排立方式及總體規(guī)劃參考圖（3 3）小區(qū)別墅緊靠中心景觀帶北面布置，向北延伸為高層住宅。高層前排的別墅在對高層住宅日照遮擋上幾乎為

50、零，同時建筑物的高低錯落也使得各類住宅均能享受到優(yōu)質(zhì)的景觀環(huán)境。2.2.立面風(fēng)格建議立面風(fēng)格建議 風(fēng)格總體建議：風(fēng)格總體建議： 沿承s2宗地海派的建筑外立面風(fēng)格，以使s2、s3、s4整體在外立面效果上保持統(tǒng)一與和諧。小區(qū)內(nèi)各建筑單體包括小高層住宅、多層住宅、別墅在立面風(fēng)格上要做到：“風(fēng)格統(tǒng)一、突出各自特點”的效果。由于東方明珠整體項目在建筑風(fēng)格的選用上為海派風(fēng)格中的近代主義建筑風(fēng)格，因此在沿承歐洲折衷主義、仿歐洲古典主義、巴洛克建筑風(fēng)格等西洋建筑流派精髓的同時，還要體現(xiàn)與馬鞍山市蒸蒸日上的城市精神風(fēng)貌相互結(jié)合。因此在東方明珠項目的立面風(fēng)格選擇上，需在把握海派建筑風(fēng)格特點的同時在建筑物單體及組團(tuán)

51、規(guī)劃上盡可能的體現(xiàn)海派西洋建筑風(fēng)格的動態(tài)時間走向，在空間變換的同時能夠感受到海派建筑風(fēng)格在時間上的動態(tài)變換。 小高層住宅：小高層住宅： 由于該小高層住宅為s4乃至整個s地塊的地區(qū)標(biāo)志性建筑，故在立面風(fēng)格上要以與周邊s2、s3宗地立面效果相統(tǒng)一、相融合為前提，突出該建筑單體的地區(qū)標(biāo)志性及高檔樓盤的特征。 在沿承海派建筑風(fēng)格的立面要求的前提下，可考慮應(yīng)用現(xiàn)代主義建筑手法處理。現(xiàn)代主義建筑手法在建筑單體的表現(xiàn)上，強調(diào)鮮明的時代特征和嶄新性。在外立面的處理上體現(xiàn)簡潔、純凈、大方，以一種時代的上升性及在建筑單體造型上的穩(wěn)重表現(xiàn)來作為地區(qū)性標(biāo)志。 建議在立面處理上采用全面磚形式，一是增加建筑單體的穩(wěn)重 感

52、，二是在一定程度上體現(xiàn)該建筑的尊貴品質(zhì)和標(biāo)志性特色，三是由于該地區(qū)多雨，故標(biāo)志性建筑物以面磚處理外立面可適當(dāng)減少墻面污染。 立面上應(yīng)用裝飾板、梁對立面視覺效果進(jìn)行有效分割，形成不同視角的光影效果。 色彩上的冷暖色調(diào)搭配配合結(jié)構(gòu)裝飾帶來進(jìn)一步的對外立面效果進(jìn)行分割和豐富。 小高層單體建筑頂部造型，宜在簡化造型的同時突出該建筑物的標(biāo)志性，如建筑物的上升動勢效果。 小高層立面風(fēng)格效果處理建議小高層立面風(fēng)格效果處理建議點評：點評：建筑物頂部以異型鋼框架結(jié)構(gòu)處理，四周以鋼化安全玻璃作為圍合結(jié)構(gòu)。既將建筑物單調(diào)乏味的電梯機房、水箱間隱于其中，又使頂部創(chuàng)造出了獨特主題造型豐富了立面效果。同時在頂部全玻璃的圍

53、合結(jié)構(gòu)中可進(jìn)行空中陽光花園處理。但建筑物的立面色彩過于單調(diào)缺乏生機。注：小高層立面效果參考圖注：小高層立面效果參考圖(1)(1)點評：點評：建筑物單體的長細(xì)比高，體現(xiàn)了建筑物的上升動勢。正立面上電梯間外墻面通過簡潔的處理方式使建筑單體更加穩(wěn)重、挺拔。立面視覺效果分割上主、副分割線十分明顯：以兩條縱向的主分割線為向上的動線走勢，橫向上以各層的外窗作為自然的橫向分割帶。二者的和諧統(tǒng)一使整個建筑物線條分明，建筑主題溢于其上。注：小高層立面效果參考圖注：小高層立面效果參考圖(2)(2)點評：點評：作為9層2戶小高層建筑，建筑物單體給人以厚重、沉穩(wěn)的感覺,同時該單體在外立面上也是主、副視覺分割線分明：兩

54、側(cè)的全落地弧型窗組成了豎向上的主線使中央部分（起居室外窗）大方、明快的特點得到突出；每層間的裝飾梁又對建筑單體再一次的進(jìn)行了橫向上的視覺分割，使層于層之間線條變的明顯和清晰。在色彩上外墻面的暖色調(diào)與周邊落地窗玻璃的冷色調(diào)相互結(jié)合后在自然光照下，使整體色彩明快、亮麗。如該建筑為18層小高層在應(yīng)用上述線條分割后同樣能夠顯示出一定的向上效果和動勢。 注：小高層立面效果參考圖注：小高層立面效果參考圖(3)(3)點評點評:獨特的中央底層部分架空后形成拱型大門,將建筑物對稱的分割。同時通過架空處理后，在建筑物單體上出現(xiàn)了框景的視覺效果。橫向、縱向均有清楚的建筑線條分割，使建筑物的外觀效果變的挺拔和穩(wěn)重。注

55、：小高層立面效果參考圖注：小高層立面效果參考圖(4)(4) 多層住宅：多層住宅： 延續(xù)s2宗地的多層立面效果，風(fēng)格上要求統(tǒng)一但不同一。多層住宅在s3、s4地塊外立面的處理上不宜有過大差異，但可以在立面效果上有柔和的漸變。 在多層住宅（s4地塊）的建筑風(fēng)格上要與s4地塊的小高層協(xié)調(diào)一 致，由小高層強烈塑性的表現(xiàn)手法逐漸過渡到多層住宅的柔和表現(xiàn)形式，這種表現(xiàn)手法的漸退處理也為由多層向別墅區(qū)的過渡做了鋪墊。 在多層住宅的外立面效果處理上，盡求做到海派風(fēng)格中西歐建筑形式的體現(xiàn)，如應(yīng)用橫縱裝飾梁對立面進(jìn)行視覺分割創(chuàng)造外墻面的凹凸感來表現(xiàn)光影效果，頂部的尖塔型斜屋頂、老虎窗以及裝飾性煙囪帽不僅可以增加立面

56、效果的層次感且能夠表現(xiàn)出安逸祥和的居住氣氛。 在外立面色彩的表現(xiàn)上，首先應(yīng)與s2地塊建筑物色彩相統(tǒng)一。色彩表現(xiàn)上以暖色調(diào)為主要色調(diào)，重在表現(xiàn)出小區(qū)中生機盎然、充滿生活情趣的居住主題。同時暖色調(diào)的外立面色彩能夠與周圍景觀中綠色植被及人工水景的冷色調(diào)在色彩上能夠相呼應(yīng)，做到動與靜、冷與暖的結(jié)有機合，更好的表現(xiàn)了小區(qū)自然和諧的居住色彩。點評點評:建筑立面上應(yīng)用縱向裝飾梁及橫向上的每層陽臺、空調(diào)板進(jìn)行自然分割，建筑線條清晰明確。深綠色及乳白色的相互搭配使建筑物表現(xiàn)出天然純凈的居住味道。同時頂部的雙向三角型斜屋頂和老虎窗造型的搭配使立面效果更加豐富，建筑物向上的上升動勢也得到一定體現(xiàn)。注：多層住宅立面效

57、果參考圖注：多層住宅立面效果參考圖(1)(1)點評：點評：單體外立面上單向的尖屋頂、裝飾性煙囪帽、裝飾柱使建筑物帶有典型的西洋式建筑風(fēng)格。清晰的橫縱線條對建筑物進(jìn)行了有機的視覺分割。以紅色為主色調(diào)的外墻面在光照下產(chǎn)生的光影效果使建筑物色彩變得更加顯得穩(wěn)重和尊貴。注：多層住宅立面效果參考圖注：多層住宅立面效果參考圖(2)(2) 別墅：別墅： 與s4宗地住宅檔次相一致，風(fēng)格特點上做到統(tǒng)一和諧。同時要考慮別墅住宅與周邊環(huán)境（水景、綠地）的融會性及小區(qū)整體在建筑風(fēng)格上的由強烈到柔和的轉(zhuǎn)變。 由于s4地塊別墅區(qū)是作為小區(qū)立面表現(xiàn)效果的變換收尾，故建議在別墅立面效果的處理上以歐式建筑中的西班牙式建筑作為該

58、項目的建筑表現(xiàn)符號。西班牙式別墅風(fēng)格可以概括為：殖民風(fēng)格，傳教風(fēng)格、折衷主義風(fēng)格和蒙特利風(fēng)格，這里我們建議選用傳教風(fēng)格。主要理由為：西班牙式傳教風(fēng)格應(yīng)用了建筑圓角形式的處理后使建筑外立面更加豐富和活躍，同時傳教風(fēng)格中多采用的屋頂紅色筒瓦、建筑局部外墻弧線型處理等手法再次的強調(diào)了別墅建筑的尊貴、典雅、舒適這一特性。 在西班牙式建筑中多采用的大面積落地窗，同時也為該別墅項目與鄰近的人工水景的結(jié)合創(chuàng)造了優(yōu)越的視覺條件。( (見參考見參考示意示意圖圖) )注：別墅住宅立面效果參考圖（注：別墅住宅立面效果參考圖（1 1）86注：別墅住宅立面效果參考圖（注：別墅住宅立面效果參考圖（2 2）3、細(xì)部處理建議

59、、細(xì)部處理建議 以提高品質(zhì)提升住宅舒適度為大前提，還應(yīng)適當(dāng)?shù)囊虢ㄖ锏募?xì)部處理。如增加小高層、多層裝飾梁和裝飾帶及其他視覺分割帶的設(shè)置，使建筑單體能夠在視覺效果上產(chǎn)生層次感及移步換景的效果。 在小高層處理上，底部的架空層不但能夠提高該標(biāo)志性建筑在整個建筑群體中的特異性，更為由對該建筑底層架空處理后而產(chǎn)生的空間而引出小區(qū)最為點睛的水景大作做了視覺引入上的準(zhǔn)備。 （底層架空示意圖）（底層架空示意圖）88小高層底部的局部位置進(jìn)行了架空處理，從外部視覺角度上增加了框景的建筑藝術(shù)效果,使建筑本身與內(nèi)部景觀環(huán)境得到了虛實變換的感覺。作為小區(qū)標(biāo)志性建筑獨棟的小高層，在入口處應(yīng)增加大堂設(shè)計。在大堂設(shè)計要要求

60、體現(xiàn)出尊貴、大方、奢華的特點，使該建筑不僅在外型上能夠體現(xiàn)標(biāo)志性建筑的特點為也能從內(nèi)飾裝潢上同樣體現(xiàn)出“標(biāo)志”二字。（大堂示意圖）（大堂示意圖）增加住宅舒適度和提升使用效果。增加人體工程學(xué)的考慮，以人體肢體舒適度、視覺舒適度及心理空間感上為方向增加局部、細(xì)部處理，如增加轉(zhuǎn)角窗、弧型窗提高室內(nèi)采光面積和豐富立面效果。4、單體色調(diào)處理建議、單體色調(diào)處理建議 沿用s2宗地住宅建筑單體色調(diào)方案，以紅、黃為主的暖色調(diào)同時輔以藍(lán)白兩色的冷色調(diào)搭配，色彩上突出喜慶、活潑的氣氛。 注：立面色彩參考圖注：立面色彩參考圖二、戶型設(shè)計建議二、戶型設(shè)計建議 1 1、戶型量配比建議、戶型量配比建議 考慮不同消費群體對戶