陽邏商業(yè)市場進(jìn)入風(fēng)險分析

1、凱信集團(tuán)（內(nèi)部文件）陽邏商業(yè)市場進(jìn)入風(fēng)險分析注：該文件僅作為凱信集團(tuán)商業(yè)決策參考，不得復(fù)印、外傳引言：推薦精選本報告從陽邏商業(yè)格局發(fā)展趨勢、陽邏現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)、陽邏消費(fèi)力分析、陽邏在建及規(guī)劃在建重點商業(yè)項目四個方面進(jìn)行調(diào)研分析，指出陽邏商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與風(fēng)險，為凱信集團(tuán)進(jìn)入陽邏商業(yè)地產(chǎn)提供數(shù)據(jù)及文本參考，幫助集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)決策。陽邏商業(yè)格局調(diào)查研究：陽邏商業(yè)中心沿陽光大道北移至柴泊湖中段成為必然趨勢五環(huán)中央街資料來源：前期策劃集之一新港天地項目市場調(diào)研系統(tǒng)報告（詳見聯(lián)系函2012-003）1.1陽邏商業(yè)發(fā)展的三個典型時期陽邏商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移，受到城市行政規(guī)劃、港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住宅地產(chǎn)開發(fā)等幾個方面影響，

2、自2000年以來，形成了三個比較明顯的階段特征：推薦精選1、）原始商業(yè)期2006年：五環(huán)中央街、金三角商貿(mào)廣場（陽邏正街）五環(huán).中央商業(yè)街，占地面積15畝，總建筑面積22180平方米，其中商業(yè)面積10480平方米，整個商業(yè)廣場呈現(xiàn)合圍式的商業(yè)步行街，服飾銷售為主。金三角步行街總建筑面積為5.2萬平方米，共9棟，住宅300多套，商鋪200多間。以服飾銷售為主。原始商業(yè)期的商業(yè)項目，地處陽邏老城區(qū)、陽邏正街，經(jīng)營多年，周邊商業(yè)氣氛濃厚，配套齊全，陽邏一中、一小、三中近在咫尺，但隨著陽邏新港建設(shè)帶來的拆遷狀況和新型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，此處商業(yè)已逐漸衰敗，消費(fèi)人群及消費(fèi)檔次偏低。（陽邏港拆遷實況圖）2、

3、）商業(yè)發(fā)展期2008年：中百倉儲（轉(zhuǎn)盤商業(yè)區(qū)）中百倉儲位于陽光大道與汽渡路交匯處，門店+超市總共1.8萬方。分三層，一層為服裝購物區(qū)，二層為食品區(qū)，三層為生活用品、家用電器區(qū)。中百倉儲是陽邏第一家大型倉儲超市，依托于陽光大道與汽渡路交匯的轉(zhuǎn)盤地理優(yōu)勢，是首家進(jìn)駐陽邏的大型超市，成為陽邏商業(yè)發(fā)展期的代表。但由于周圍沒有其他商業(yè)體，商業(yè)類型延展?jié)u弱，主要提供日用所需。3、）商業(yè)轉(zhuǎn)型期2011年：金融街、陽邏廣場、摩爾城、城市廣場（陽光大道中段）金融街連通陽邏大道和軍安路，全長1000余米，計劃將金融街打造成陽邏的示范街。已有諾曼琪、雅黛麗、米拉、BBCJ、美思內(nèi)衣、京福軒等開業(yè)。陽邏城市廣場位于陽

4、邏新城往北發(fā)展的軸線上，主力店武商量販面積1萬多方，分為上下兩層，一層規(guī)劃有：生鮮熟食、糖果餅干、土特干貨、調(diào)味調(diào)料、奶制品。二層規(guī)劃：飲料、化洗、文體、家居百貨、圖書音像、鞋品針棉、小家電。三樓是以孕嬰兒為主題的“本本樂”商業(yè)體。這個時期的商業(yè)以綜合體為主要形態(tài)，單個項目內(nèi)業(yè)態(tài)比較豐富，但區(qū)域內(nèi)綜合體商業(yè)過多，規(guī)劃雷同，呈現(xiàn)出開發(fā)商盲目開發(fā)、無序運(yùn)營的狀態(tài)，不利于陽邏商業(yè)轉(zhuǎn)型時期的良性發(fā)展，根據(jù)市場發(fā)展規(guī)律，不具備專業(yè)運(yùn)作能力的商業(yè)項目可能進(jìn)行專業(yè)轉(zhuǎn)型，否則面臨淘汰。推薦精選三個時期的商業(yè)規(guī)劃逐漸升級，陽邏商業(yè)中心沿陽光大道逐漸北移的趨勢非常明顯原始商業(yè)期的金三角商業(yè)街將逐步衰?。?、此處規(guī)

5、劃為港口用地和行政用地； 、店面、道路狀況與市場要求脫節(jié)； 、交通不暢，人流大量北移。商業(yè)發(fā)展期的商業(yè)形態(tài)單一，商業(yè)為基本生活需求類，不具備現(xiàn)代城市商圈的真正特征，難以支持一個真正商業(yè)中心。隨著陽邏城市發(fā)展，一個符合現(xiàn)代港口城市需要，業(yè)態(tài)豐富，消費(fèi)檔次較高的新商業(yè)中心必然出現(xiàn)1.2陽光大道中段（柴泊湖段）成為陽邏新商業(yè)中心的必然性1、）陽光大道中段（柴泊湖段），是城市消費(fèi)力最為集中的區(qū)域陽邏城區(qū)常住人口約16萬人，以陽光大道為軸心分布，其中陽光大道中段周邊分布著30多個成熟住宅小區(qū)，輻射城區(qū)80%以上的人口。新港天地項目周邊人口測算（2012年6月）范圍覆蓋人口（萬）覆蓋比例115.3960%

6、1-320.5280%3-524.367595%5以上99.97整個新洲備注：陽邏城區(qū)人口：15.65萬人，陽邏農(nóng)村人口：約7萬人，陽邏流動人口：約3萬人，合計約25.65萬人，以上數(shù)據(jù)來源：新洲年鑒。資料來源：前期策劃集之一新港天地項目市場調(diào)研系統(tǒng)報告（詳見聯(lián)系函2012-003）2、）陽光大道中段（柴泊湖段），城市公共交通完善，消費(fèi)通達(dá)性好陽光大道中段是武漢新港主城區(qū)大動脈，位于城市發(fā)展的中軸線上，多條公交線路到達(dá)，出行十分方便。序號公交線路起點站終點站13路影劇院新洲三中25路老干所陽邏高中36路萬人村萬山村推薦精選4黃色巴士媧石水泥廠新洲三中5231陽邏客運(yùn)站青山6232陽邏客運(yùn)站漢口

7、共有4條區(qū)域內(nèi)公交線路，從項目附近客運(yùn)站乘231、232可直達(dá)武漢市區(qū)。資料來源：前期策劃集之四新港天地項目整合營銷推廣報告（詳見聯(lián)系函2012-027）3、）陽光大道中段（柴泊湖段）規(guī)劃大量城市公共空間，較強(qiáng)的人流聚集力陽邏大道中段（柴泊湖段）周邊規(guī)劃建設(shè)有陽邏唯一的步行街、唯一的城心公園（柴泊湖休閑廣場），在整個城市規(guī)劃中，定位為新港新城核心生活區(qū)，將以柴泊湖為中心，完善行政、商業(yè)、教育、培訓(xùn)、居住、 等綜合服務(wù)功能，構(gòu)建陽邏新城的核心區(qū)。資料來源：新港天地項目招商手冊文案修訂稿（詳見聯(lián)系函2012-010）4、）陽光大道中段（柴泊湖段）隨市場自然發(fā)展，已建數(shù)個大型商業(yè)體及公建陽邏大道中段

8、（柴泊湖段），周邊半徑500米范圍內(nèi)，遍布超市、銀行、公園、步行街、專業(yè)市場等，商業(yè)服務(wù)配套一應(yīng)俱全。推薦精選資料來源：新港天地項目招商手冊文案修訂稿（詳見聯(lián)系函2012-010）陽邏現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)調(diào)查現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)落后，與日益提升的消費(fèi)水平不符陽邏當(dāng)前商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖資料來源：前期策劃集之一新港天地項目市場調(diào)研系統(tǒng)報告（詳見聯(lián)系函2012-003）推薦精選陽邏陽光大道中段商家分布圖資料來源：新港天地項目商業(yè)市調(diào)類比分析（詳見聯(lián)系函2012-014）陽邏金融街商家分布圖推薦精選資料來源：新港天地項目商業(yè)市調(diào)類比分析（詳見聯(lián)系函2012-014）陽邏軍安路商家分布圖資料來源：新港天地項目商業(yè)市調(diào)類比分

9、析（詳見聯(lián)系函2012-014）陽邏現(xiàn)有商業(yè)呈現(xiàn)幾個主要特征：n 原始粗放型推薦精選陽邏本地商業(yè)因歷史原因，基本以私人門面為主，區(qū)域內(nèi)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理，商業(yè)自然成長，比較原始。 n 零散型陽邏商業(yè)以單獨(dú)小門面為主，沒有形成統(tǒng)一的管理模式。商業(yè)設(shè)施配套低檔，分布零散，缺乏整合。n 同質(zhì)化陽邏商業(yè)發(fā)展同質(zhì)化嚴(yán)重，無論從經(jīng)營業(yè)態(tài)、商鋪規(guī)模、商品檔次還是經(jīng)營水平，均在低水平徘徊，未能達(dá)到差異化經(jīng)營。n 競爭力弱由于陽邏經(jīng)濟(jì)長期處于原始粗放型經(jīng)營，沒有形成規(guī)模化的商業(yè)形式，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致本土商業(yè)競爭力長期處于地下水平。一旦外來品牌和大型商業(yè)進(jìn)駐，必將會給陽邏商業(yè)帶來很大的沖擊。n 消費(fèi)客群調(diào)查我

10、們對商業(yè)消費(fèi)者做了典型調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其消費(fèi)特征如下：1. 商業(yè)環(huán)境：采集客戶普遍認(rèn)為陽邏現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境差，缺乏體驗性；相對來說，陽光大道中段的商業(yè)環(huán)境比較好，道路規(guī)劃開敞，沿街面觀感好。2. 業(yè)態(tài)需求：目前休閑、娛樂、健身業(yè)態(tài)不能滿足消費(fèi)者的需求，消費(fèi)者消費(fèi)支出主要集中在餐飲、娛樂、休閑方面。3. 消費(fèi)傾向：多數(shù)人經(jīng)常性的購物的場所是超市、專賣店；商業(yè)配套以購物中心和餐飲兩方面需求為多；多數(shù)市民希望發(fā)展精品購物、超市、餐飲、服裝、休閑健身等業(yè)態(tài)。n 結(jié)論：陽邏商業(yè)市場存在變型與整合的機(jī)會目前，陽邏的商業(yè)結(jié)構(gòu)處于原始調(diào)整階段，隨著新興商業(yè)模式的出現(xiàn)，原始型、粗放型、零散型商業(yè)將逐漸衰落，被整合；零散

11、小商業(yè)要么品牌化，要么邊緣化，具有整合力的綜合商業(yè)，有機(jī)會成為商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)領(lǐng)軍者。陽邏商業(yè)體量與消費(fèi)力調(diào)查陽邏規(guī)劃與在建商業(yè)總體量嚴(yán)重溢出，消費(fèi)力支撐不足推薦精選商業(yè)指標(biāo)面積/消費(fèi)額備注陽邏現(xiàn)有商業(yè)體量可滿足消費(fèi)力：陽邏在建及規(guī)劃商業(yè)體量可滿足消費(fèi)力：陽邏消費(fèi)力評估可支持商業(yè)體量：商業(yè)中心區(qū)消費(fèi)力評估可支持商業(yè)體量：商業(yè)體量超出消費(fèi)力陽邏現(xiàn)有消費(fèi)潛力可支持8萬平米商業(yè)面積，目前陽邏在建、規(guī)劃在建商業(yè)體量已高達(dá)11萬平米，在近幾年，商業(yè)項目將出現(xiàn)消費(fèi)不足，部分運(yùn)營不規(guī)范項目將被淘汰。陽邏商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分市調(diào)結(jié)果資料來源：新港天地項目業(yè)態(tài)調(diào)整及布局（詳見聯(lián)系函2012-015）資料來源：新港天地

12、項目業(yè)態(tài)調(diào)整及布局（詳見聯(lián)系函2012-015）推薦精選n 陽邏整體市場消費(fèi)力根據(jù)新洲市統(tǒng)計局對消費(fèi)市場調(diào)查統(tǒng)計分析，2010年全區(qū)實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額93.3億元，同比增長18.2%，人均年消費(fèi)。城市居民年人均可支配收入為12882元，同比增長14.9%，農(nóng)民人均純收入7769元，同比增長16.7%。n 新商業(yè)中心（陽光大道中段）500米半徑市場消費(fèi)力陽光大道中段，500米半徑內(nèi)周邊分布著30多個成熟住宅小區(qū)，常住人口16萬人左右，平均人均消費(fèi)，市場消費(fèi)力為推薦精選資料來源：前期策劃集之二新港天地項目戰(zhàn)略定位系統(tǒng)報告（詳見聯(lián)系函2012-004）陽邏新興商業(yè)品牌重點案例調(diào)查轉(zhuǎn)型時期，商業(yè)競

13、爭空前激烈，優(yōu)勝劣汰勢在必然資料來源：新港天地項目商業(yè)市調(diào)類比分析（詳見聯(lián)系函2012-014）推薦精選資料來源：新港天地項目商業(yè)市調(diào)類比分析（詳見聯(lián)系函2012-014）n 陽邏廣場取得了一定的銷售業(yè)績，但卻存在諸多硬傷，如因股權(quán)紛爭導(dǎo)致的多次停工停售等惡劣事件、其所宣揚(yáng)的主力商家多次變更致使購房者多次鬧事、再加上其缺乏專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊，管理明顯混亂等現(xiàn)狀，以上這些致命傷，將大大影響其運(yùn)營的成效。n 陽邏城市廣場的商業(yè)業(yè)態(tài)布局客觀上說比較合理，一二層為武商量販，三層為孕嬰童主題市場，但由于商業(yè)體量較小及因開發(fā)商實力受限導(dǎo)致的工程嚴(yán)重滯后，另外其運(yùn)營團(tuán)隊也極為不規(guī)范，使其錯失了整合陽邏中高端

14、商業(yè)的絕佳機(jī)會。n 佳陽摩爾城是反映陽邏本土“地頭蛇”文化的商業(yè)典范，從拿地到后來的產(chǎn)品設(shè)計及銷售組織，均是老板主觀決定，完全沒有經(jīng)過任何的市調(diào)調(diào)研和論證，先天不足造成了產(chǎn)品等諸多方面的局限，使其不具備與主力商家合作的基本要素，該項目的敗局看是不可避免。推薦精選陽邏商業(yè)轉(zhuǎn)型期，打造優(yōu)質(zhì)商業(yè)的五大前提1）圍繞核心商業(yè)概念，大力整合本土小商業(yè)資源陽邏有不少具有市民知名度的小型餐飲，如胡子牛肉粉、漢川燒烤大排檔等，如果在品牌整合的基礎(chǔ)上，以“陽邏戶部巷”進(jìn)行統(tǒng)一包裝和推廣，有利于陽邏本土小商業(yè)資源的整合和品牌提升。將小商業(yè)整合在一個平臺，將吸引大量人氣。2）借助城市公建，強(qiáng)勢聚合人氣一個商業(yè)的人氣聚合力，除了賣場之外，如果能夠與大型市政休閑公園及其他城市公共設(shè)施一起，將強(qiáng)勢聚合不同時段的人流。陽邏目前唯一的市政休閑公園位于柴泊湖畔陽邏步行街對面，聚集陽邏大部分休閑市民。同時，周邊十幾個大型社區(qū)與學(xué)校的人流非常巨大，如何利用地理優(yōu)勢，正確引導(dǎo)這批人流是打造陽邏商業(yè)轉(zhuǎn)型期優(yōu)質(zhì)商業(yè)的核心關(guān)鍵。3）時尚先進(jìn)規(guī)劃，引領(lǐng)消費(fèi)潮流陽邏是一個原始商業(yè)長期存在的區(qū)域，時尚的商業(yè)建筑外形，先進(jìn)的經(jīng)營理念與全新的業(yè)態(tài)整合，將為商業(yè)的發(fā)展帶來新的生命力。 4）專業(yè)商管運(yùn)作，大力扶助小品牌陽邏亟需引入一家專業(yè)的運(yùn)營管理公司將陽邏商業(yè)導(dǎo)入良性發(fā)展的軌道。依托專業(yè)的商業(yè)管理