第三講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

1、第三講 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述二、土地登記與房屋登記三、不動產(chǎn)登記簿四、登記程序五、登記信息共享與保護1、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記部門依其職權(quán)對房地產(chǎn)權(quán)利人合法土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。 房地產(chǎn)是需要登記才能表征其權(quán)利的一種財產(chǎn)。登記的作用：主要在于公示財產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)和權(quán)利范圍，以使之產(chǎn)生物權(quán)的對世效力。 （二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能1、權(quán)利確認(rèn)功能。通過登記以確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家強制力保護，可以對抗權(quán)利人以外任何人。2、權(quán)利

2、公示功能。通過登記公開房地產(chǎn)權(quán)利變動狀況，向利益關(guān)系人與社會公眾公布，保障房地產(chǎn)交易的安全。3、管理功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記能實現(xiàn)國家的管理意圖：一是通過登記建立產(chǎn)籍資料，進行產(chǎn)籍管理；二是通過登記來審查相關(guān)權(quán)利設(shè)立、變更、終止的合法性，進而取締或處罰違法行為。 （三）我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記體制從內(nèi)容上講，房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記。我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：（1）土地權(quán)屬登記由縣級以上的土地管理部門辦理；（2）房屋權(quán)屬登記由縣級以上的房產(chǎn)管理部門辦理的體制。也就是說，實行“土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”、“兩制分開，兩證分開”的登記管理體制。（不合理，不科學(xué)）城市房地產(chǎn)管理法

3、第63條規(guī)定，在分開登記體制之外，允許各地經(jīng)省級政府確定實行統(tǒng)一登記體制。房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記管理是比較科學(xué)、有效合理的體制。 注意：我國物權(quán)法確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即由一個登記機關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)有關(guān)不動產(chǎn)的登記事務(wù)，并在登記范圍、登記規(guī)則和登記程序等方面實現(xiàn)統(tǒng)一。2015年3月1日起施行的不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定，“國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。不動產(chǎn)登記請問：已辦了房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，需要重新登記嗎？注意：“不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響?！狈康禺a(chǎn)權(quán)屬登記的效力不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)

4、定的除外：（1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。（2）非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動（如法律文書，政府征收決定等）。 （3）考慮現(xiàn)行法律規(guī)定及我國的實際情況（如農(nóng)村房地產(chǎn)，土地承包經(jīng)營、宅基地、地役權(quán)），也可不經(jīng)登記發(fā)生效力。 下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。案例分析題某房屋登記簿上所有權(quán)人為甲，但乙認(rèn)為該房屋應(yīng)當(dāng)歸己所有，遂申請

5、仲裁。仲裁裁決爭議房屋歸乙所有，但裁決書生效后甲、乙未辦理變更登記手續(xù)。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，簽訂了書面合同，但未辦理抵押登記。請問：1、房屋應(yīng)歸甲所有，還是歸乙所有？2、抵押合同是否有效？3、抵押權(quán)是否成立？1、歸乙所有。2、有效。3、未成立。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的登記制度（1）首先，向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請變更登記；（2）其次，憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記；（3）經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實；（4）由同級人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。不動產(chǎn)登記暫行條例的規(guī)定1、登記機關(guān)國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工

6、作?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作。不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理。2、 土地登記與房屋登記1、土地登記的概念土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 土地權(quán)利證書包括：（一）國有土地使用證；（二）集體土地所有證；（三）集體土地使用證；（四）土地他項權(quán)利證明書。土地權(quán)利證書由國務(wù)院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。 2、屬地登記原則申請人向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法

7、報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書。案例：某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的用地，橫跨兩個區(qū)縣，請問誰是土地登記部門？跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。3、房屋登記概念房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。2、房屋權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人

8、依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的合法憑證。我國過去的房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證（申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣）、房屋他項權(quán)證。實現(xiàn)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的，則頒發(fā)房地產(chǎn)（共有）權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證。1、 立法目的立法目的：整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)物權(quán)法等法律制定本條例。不動產(chǎn)登記的原則：遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。2、登記范圍不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。更正登記更正登記是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為

9、不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤時，依其申請，經(jīng)過權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機關(guān)對錯誤事項進行更正的登記。更正登記的效力是徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。 異議登記異議登記是指利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項有異議的，將其異議記載在不動產(chǎn)登記簿。異議登記的效力是使不動產(chǎn)登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依據(jù)登記的公信力而受到保護。但異議登記的效力是臨時性的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 預(yù)告登記預(yù)告登記是指為保全一項請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求

10、權(quán)所要達到的目的，是在將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的變動。預(yù)告登記的效力是限制不動產(chǎn)出賣人處分不動產(chǎn)物權(quán)。注意：購房人購買預(yù)售的房屋，購房人依據(jù)預(yù)售合同只有合同法上的請求權(quán)，沒有排他的效力。辦理預(yù)告登記后，預(yù)告登記具有排他效力，開發(fā)商違背預(yù)告登記的內(nèi)容進行的處分行為不能發(fā)生法律效力。 不動產(chǎn)登記簿應(yīng)記載事項不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項：（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（三）涉

11、及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；（四）其他相關(guān)事項。不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。四、登記程序因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登

12、記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；（五）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實性負(fù)責(zé)：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書

13、；（三）相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細(xì)則規(guī)定的其他材料。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。查驗不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進行查驗：（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。實地查看屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：（一）房屋等建筑

14、物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；（四）需要實地查看的其他情形。對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進行調(diào)查。不予登記的情形登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；（三）申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。五、登記信息共享與保護國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)

15、納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實時互通共享。不動產(chǎn)登記機構(gòu)能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密；涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。依法查房權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。本講思考題1、什么是房地產(chǎn)權(quán)屬登記？它有何