房屋買賣合同效力的幾個問題

1、第1頁共1頁房屋買賣合同效力的幾個問題一、問題概說合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立 的合同具有約束當(dāng)事人的強制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生 既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力。中華人民共和國 合同法（以下簡稱合同法）第四四條第一款規(guī)定：“依法成 立的合同，自成立時生效。”民法通則第五五條規(guī)定：“民 事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為 能力；（二）意思表示真實；（三）不違庾法律或者社會公共利益。” 這是民法通則規(guī)定的有效合同標準。判斷一個合同是否具有 法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述民法通則所規(guī)定的條件，當(dāng)事人 簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效

2、。房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn) 房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價金的合同。其中負轉(zhuǎn) 移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負給付價金義 務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行， 不僅要遵守民法通則、合同法等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受城 市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等的規(guī)范和管理。城市房 地產(chǎn)管理法第五九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有 權(quán)登記發(fā)證制度?！钡诹鶙l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更 時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登 記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人第1頁共1頁民政府土地管理部門 申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級

3、人民政府土地管理部門核實， 由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”此處的“應(yīng) 當(dāng)”應(yīng)理解為強制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立 要件。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、 價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同 的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納 起來，主要有以下幾種：1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分 離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房 產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓

4、房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣 合同無效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣 他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的， 必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人 同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共 有房屋的，其買賣行為一般認定無效。第1頁共1頁3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先 購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期 限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承

5、租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地 產(chǎn)：司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式 限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的; 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。關(guān)于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學(xué)理論上常見 的典型爭議有：1、買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力；2、轉(zhuǎn)讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否 必然導(dǎo)致合同無效？3、房屋買賣合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶 登記，是否影響房屋買賣合同的效力？4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同是否

6、有效？下面，筆者將結(jié)合審判實例就上述問題進行分析。二、實例研析據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司 房屋買賣合同糾紛案第1頁共1頁基本案情2002年10月21 0,原告給付被告日廣公司購房 定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：原告 購買被告沿街三層商業(yè)樓房一棟（原系被告自他人處購得），面積861平方米，1580元/平方米，共計136萬元；原告在簽訂協(xié)議當(dāng) 日交定金5萬元，20日內(nèi)交至100萬元， 余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清;房產(chǎn)過戶一切稅、費由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負責(zé) 辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。同H,原告與被告福利公司也簽

7、訂了協(xié)議書，內(nèi)容與被告日廣公司 的協(xié)議書一致。同年11月11 0,原告交付被告房款120萬元， 被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書訂立后，被告沒有為原告 辦理有關(guān)手續(xù)。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂 了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購房協(xié)議書項下的 房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬元。經(jīng)協(xié)商未果，原告向R市中級人民法院提起訴訟，請求判 令被告繼續(xù)履行合同；雙倍返還定金10萬元并賠償原告經(jīng)濟損失8萬元（其中包括定金損失6萬元和預(yù)計二個月訴訟期間的租賃費收 入損失2萬元）。裁判要旨R市中級

8、法院經(jīng)審理認為： 根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理 法第三七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和 山東省城市房地產(chǎn)交易管理條例第四條“未登記領(lǐng)取有關(guān)證 件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進行了登 記，但是未進行房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買賣協(xié)議因違反 法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效，對雙方當(dāng)事人沒有法律約束 力。原告根據(jù)該協(xié)議請求被告繼第1頁共1頁續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬 元，不予支持，但被告應(yīng)當(dāng)將收取原告購房款120萬元和定金5萬元予以返還。 被告作為經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其處分的 房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn) 讓，被告對此負有過錯，由此給原告造

9、成的損失應(yīng)予賠償。被告 在返還原告125萬元的同時， 還應(yīng)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的同期 銀行貸款利率賠償原告占用該款項的利息損失。原告因被告的過 錯導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬元被告應(yīng)予賠償。原告請求被告賠償在訴訟階段中給其造成的 損失2萬元沒有依據(jù)，不予支持。依照合同法第四四條、第 五二條第一款（五）項、第五八條、城市房地產(chǎn)管理法第三七 條第一款（六）項的規(guī)定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；二、被告于判決生后5日內(nèi)返還原告已繳納的購房款120萬 元和定金5萬元；三、按照中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原 告125萬元的利息損失 （自200

10、2年10月21日起計算至本判決執(zhí) 行之日） ；四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬元。（訴訟費負擔(dān) 略）宣判后，原告李某某不服，上訴于S省高級人民法院，二審 以調(diào)解方式結(jié)案。法律評析本案系一起房屋買賣糾紛案，被告日廣公司雖為 房地產(chǎn)開發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開發(fā)或委托他人開 發(fā)，而系自他人處購得，故第1頁共1頁一、二審法院均未將案由定為商品房買賣合同糾紛。本案案 情并不復(fù)雜，但所涉法律問題較為典型，其中爭議焦點是房屋買 賣合同的效力，是否因違反城市房地產(chǎn)管理法第三七條“未 依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無效合 同，因合同不具法律約束力而得不到實際履行；國有劃撥土地上的

11、 房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓;該規(guī)定是否為強制性規(guī)定，違反了是否必然導(dǎo) 致合同無效？下面筆者就此問題略作評析。(一)不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力城市房地產(chǎn)管理法第三七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的?！钡谌艞l第一款規(guī) 定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照 國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。”在審判實務(wù)中，買 賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土 地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批的，對有關(guān)當(dāng) 事人所簽訂的房屋買賣合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象分普遍，上 引案例所涉房屋買賣正是因為這兩個條件的缺失而被一審法院判 定合同

12、無效，房屋買賣合同未能得到繼續(xù)履行。再如，現(xiàn)實生活 中，A將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B,并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時 間后，又通過簽訂房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓給C,并交付給C。對上述交 易活動所涉A與B間的房屋買賣合同的效力問題多無歧義，但BC之間的房屋買賣合同的效力則有分歧：一種觀點認為，B與A雖第1頁共1頁簽 訂了房屋買賣合同且已實際交付房屋， 但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶， 故A仍是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)合同法第五一條“無處分 權(quán)處分他人的財產(chǎn)”以及第五二條第（五）項“違反法律、行政法 規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，BC之間的房屋買賣合同違反了上 述規(guī)

13、定，是無效的。另一種觀點認為，BC之間的房屋買賣合同是 有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人 的真實意思表示，買賣后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求， 而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求。所 以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權(quán)是否依法 轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)合同，標的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身 的效力并無影響。當(dāng)然，C為了實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移，尚需辦 理產(chǎn)權(quán)過戶，但C不能通過與B簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過 戶。在實際操作中，A要通過與B簽訂的房屋買賣合同將房屋過戶 給B, B再通過與C的房屋買賣合同將房屋過戶給C,通過該程 序，也避免了國家稅

14、收的流失。筆者同意上述第二種觀點。另外，補充兩點理由：一是城市房地產(chǎn)管理法的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題，它主要調(diào)整 的不是民事關(guān)系。該法第三七條規(guī)定的目的是“為了維護房地產(chǎn) 市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是禁止 交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第(6)項，是因為“房地產(chǎn)權(quán)屬證書是表彰房 地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說明該房地 產(chǎn)來源不第1頁共1頁清，歸屬不明，如進入市場流通則違背了市場交易的房 地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護，不利于對當(dāng) 事人合法權(quán)益的保護，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督?！彼?

15、以，從立法意圖上看，該項的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的，違反這 一規(guī)定，只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時頒證或不能如期過戶的結(jié)果， 即只會損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國家利益。該 項規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。民法中的強行性規(guī)范是指不依賴于當(dāng)事人意志，而必須無條 件適用的法律規(guī)范。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認為，旨在控制法律行為 的強制性規(guī)范僅為民事強行法中的一部分，這就是說，僅強行法 中的效力性規(guī)范才對法律行為有控制意義。二是該條第(6)項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房 地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”， 而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋2003

16、7號關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱法釋200317號）第八條、第九條的規(guī)定，體現(xiàn)了鼓勵交 易的指導(dǎo)原則，明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該 房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用 領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標的物為尚未建成的或已 竣工的新建商品房的買賣合同（法釋200317號第一條），對于前引 案例系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個案時應(yīng)考 量立第1頁共1頁法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時俱進，鼓勵誠實信用，維護 交易安全，以彰顯司法的公平和正義。關(guān)于不動產(chǎn)登記不影響不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同

17、的效力問題，最 高人民法院1995年12月27日關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋的解答第二條規(guī)定：國有土 地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律 規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不 辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院 不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手 續(xù)”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規(guī)定了使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認可了土地使用權(quán)登記不 影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了 “不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是 否屬于不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭議。即不動產(chǎn)登記不 是不動

18、產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要 件。買賣合同的效力與物權(quán)變動的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的方法，房屋登記與 房屋買賣合同相結(jié)合才發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，當(dāng)事人 未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買賣合同本身 的效力。否則，合同將成為沒有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合 同秩序?qū)o以維護。“公示的欠缺不能反射到原因行為之上而使 債權(quán)合同無效，因為公示不具有對債的關(guān)系的形成力，這是各國 物權(quán)法理論公認的基本原理之一。相反，登記得本于債權(quán)契約 而強制之，有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)?！贝隧椩肀?學(xué)者稱為物權(quán)變動與其原第1頁共

19、1頁因行為的區(qū)分原則。該原則是指發(fā)生物 權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與結(jié)果作為兩個法律事實，他們的成 立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng) 按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未 辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登 記。如出賣人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于買賣合 同而要求出賣人實際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。上述觀點也已為我國立法機關(guān)所采納，今年七月份公開征求 意見的物權(quán)法草案第五條即明確規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有 關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定 或者合同另有約定外，自合同成立時

20、生效;未辦理物權(quán)登記的，不 影響合同效力。”（二）關(guān)于城市房地產(chǎn)管理法第三九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn) 讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時，未事先報經(jīng) “有批準權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買賣合同的效力問 題筆者認為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準權(quán)的人民政 府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無效，且事實上有批準權(quán) 的政府主要是行使行政管理職責(zé)，至多只是合同的效力待定，而 不能輕易否定合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準 辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用 的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。年8月1日起滋行的法

21、釋xx5號最高 人民法院關(guān)于審理涉及國有土地土第1頁共1頁地使用權(quán)合同糾紛案件適用法 律問題的解釋第二、三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然，筆者認為，法釋xx5號 的這種規(guī)定無疑是在司法上肯認了城市房地產(chǎn)管理法第三九 條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范。從某種意義上 講，筆者更認為，這是一種管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。對未 經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶時 予以審批準許予否，并可視情予以行政處罰，但不應(yīng)以行政強制 性規(guī)范過度對私法領(lǐng)域中的合同自治進行強制。我國學(xué)者王涌博士曾提出過強烈批評，認為“中國民法的實 踐中，與民法有千絲萬縷的關(guān)系的，并對民法具有深刻影響的法 律部

22、門就是行政法，但是，由于計劃經(jīng)濟傳統(tǒng)之影響，目前它對 中國民法的影響在許多方面是消極的，說得嚴重一點，有些行政 法規(guī)頗似粗暴的野狼，侵占著民法的領(lǐng)域，扭曲著民法的精神， 使得民法中的許多原則在實踐中形同虛設(shè)，成為一堆具文。故 此，筆者認為，對轉(zhuǎn)讓建筑在劃撥土地上的房屋等建筑物所有權(quán) 的合同，一般情況下應(yīng)認定為有效，如合同簽訂后有批準權(quán)的人 民政府未予批準轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只是不發(fā)生標的物 所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。最髙人民法院在關(guān)于適用中華 人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第九條中規(guī)定：“依 照合同法第四四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng) 辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記

23、等手續(xù)才生效，在一審法庭 辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、第1頁共1頁登 記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī) 定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦 理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不 能轉(zhuǎn)移?！奔春械怯泴怪髁x的意思，認為雖未經(jīng)登記，合同 本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人。綜上可見，我國諸多房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律、法規(guī)、規(guī)章，是 按照計劃經(jīng)濟體制的要求制定的，所建立的制度只能滿足對土 地、房屋進行行政管理的需要，而不能滿足不動產(chǎn)進入市場交易 的需要，更不能滿足依據(jù)物權(quán)公示和物權(quán)交易的客觀公正原則對 物權(quán)交

24、易進行保護的需要。鑒于房屋所具有的財產(chǎn)價值較大和社會影響頗多的現(xiàn)實狀 況，對房屋買賣合同不宜過多地宣告無效。否則，“合同過多地 被宣告無效，還會造成契約訂立、履約以及糾紛解決費用的大量 浪費；還導(dǎo)致人們對合同的不信任，滋長詐欺、背信者的僥幸心 理。此外，也不利于發(fā)揮合同法鼓勵交易的功能。前引案例中原、被告之間的買賣關(guān)系是合法有效的，如果原 告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行 其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。理由是：民 法通則第五七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時起具有法律約 束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或 者解除?！痹⒈桓尜I賣房屋簽訂

25、合同時都具有相應(yīng)的民事行為 能力，意思表示真實，合同內(nèi)容為買賣被告已取得國有劃撥土地 使用權(quán)的房屋，且對辦理房產(chǎn)、第1頁共1頁土地過戶等手續(xù)作了約定，不損 害國家和社會公共利益，因此，雙方所簽合同依法成立，對雙方 當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對方同意，都不能擅自 解除該合同。只是在未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向的 房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的 約定，為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)。據(jù)以研究的案例二：相某與李某買賣房屋合同糾紛案?；景盖?002年8月3日，李某與相某簽訂房屋買賣協(xié) 議，約定：相某將自建私房一處作價14 000元出賣給李某，上交 所在村

26、委的款項由李某負擔(dān)；相某將房屋的土地使用證、契證交付 給李某，相某協(xié)助辦理過戶， 費用由李某負擔(dān)； 一方如有反悔應(yīng)賠 償對方損失3 000元。合同簽訂后，李某支付相某購房款14000元，相某交付了房屋和土地使用證、契證，但未交付房屋所有權(quán) 證。同年8月14日，李某向村委會交付了 “村政管理費3 000元，并實際居住使用該房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所 有權(quán)證，也未協(xié)助李某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，李某遂起訴至R市某 區(qū)法院，要求相某交付房屋所有權(quán)證，協(xié)助辦理過戶手續(xù)，并賠 償經(jīng)濟損失3000元。相某主張李某為城市居民，其無權(quán)購買自 己的農(nóng)村私房。雙方之間的房屋買賣合同損害了社會公共利益， 應(yīng)為無

27、效合同。裁判要旨R市某區(qū)法院經(jīng)審理認為， 雙方訟爭的焦點是房屋 買賣合同是否有效。雖然相某提供了國辦發(fā)（1999） 39號國務(wù) 院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知（以下簡稱 國辦發(fā)（1999） 39號），但該通知是針對當(dāng)時一些農(nóng)村地區(qū)存在用 地秩序混第1頁共1頁亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問題，特別是出現(xiàn)了以開發(fā) “果園”、“莊園”為名炒賣土地、非法集資的情況，所作出的 政策性規(guī)定，該通知的目的在于加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管 理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。李某購買相某 的農(nóng)村私房用于個人居住，并非炒賣獲取非法利益，且該通知不 屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。李某、相某在平等自愿協(xié)

28、商基礎(chǔ)上簽 訂的房屋買賣協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實意愿，相某將自己的私 房出賣給李某，系對其私有財產(chǎn)的合法處分，不違背國家法律的 強制性規(guī)定，應(yīng)認定為有效行為。相某所在村委會向李某收取了 管理費，實際認可了李某、相某之間的房屋買賣行為。相某主張 雙方房屋買賣無效，于法無據(jù)，不予支持。李某、相某在私房交 易后應(yīng)當(dāng)共同到房屋和土地管理部門辦理房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)過戶手續(xù)，李某要求相某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，應(yīng)予支 持。由于雙方未對房屋產(chǎn)權(quán)證的交付期限和協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶的 期限作出明確約定，李某主張相某違約并賠償3000元，缺乏有效 證據(jù)，不予支持。依照中華人民共和國合同法第六條、第八 條、第四四條

29、、第六條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、相某于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助李某辦理房屋所有權(quán)和土 地使用權(quán)過戶手續(xù)。二、駁回李某其他的訴訟請求。（訴訟費負擔(dān)部分略）相某不服該民事判決，向R市中級法院提起上訴稱，根據(jù)國 辦發(fā)（1999） 39號第二條“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也 不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違 法建造和購買第1頁共1頁的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的規(guī)定，農(nóng)民的 住宅不得向城市居民出售系強制性規(guī)定，不因城市居民購買目的 差異或其他因素的存在而可以變通。李某身為城市居民，其購買 農(nóng)村私房的行為屬于該通知中的禁止行為。雙方違反通知中的上 述禁止性規(guī)定簽訂房屋

30、買賣合同，侵犯了社會公共秩序，損害社 會公共利益，依法應(yīng)當(dāng)認定該合同無效。請求依法撤銷原判，另 行改判。R市中級法院審理認為：房屋管理部門的登記檔案材料證實涉 案房屋系相某于1995年6月份提出登記申請，同年7月份予以批 準，辦理了城市私房所有權(quán)登記。雙方訟爭房屋的性質(zhì)屬于城市 私有房屋，并非相某所主張的農(nóng)民住宅，現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對 此沒有禁止性規(guī)定不得買賣。雙方當(dāng)事人之間的買賣房屋協(xié)議符 合民事法律行為的有效要件，該協(xié)議可以并應(yīng)當(dāng)履行。相某的上 訴理由不成立，其上訴請求不予支持。終審判決駁回上訴，維持 原判。法律評析上引案例所涉糾紛雖以二審維持原判結(jié)案，但從 判案理由明顯可見，二審改變了一

31、審的判案理由，一審以李某購 買相某的“農(nóng)村”私房系用于個人居住，并非炒賣獲取非法利 益，且國辦發(fā)（1999） 39號通知不屬行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。相某 將自己的私房出賣給李某，系對其私有財產(chǎn)的合法處分，不違背 國家法律的強制性規(guī)定，故應(yīng)認定為有效。二審改變了一審對相 某的私房性質(zhì)的認定，即該房并非農(nóng)村私房，而是辦理了所有權(quán) 登記的城市私房，從而回避了城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村村民房屋以 及所簽訂的房屋買賣合同是否具有法律效力的問題。第1頁共1頁（一）何為“農(nóng)村村民”我國的法律條文中關(guān)于“村民”的規(guī)定五花八門，根本找不 到對村民的明確界定。例如，按照憲法的規(guī)定，村民是“農(nóng)村居 民”；在1998年11月4

32、日正式頒布實施的村委會組織法中，除了 “村民”外，涉及到“村民名稱的規(guī)定還有“（本村） 村農(nóng)民”、“年滿八周歲的村民”、“本村八周歲以上的村 民”、“有選舉權(quán)和被選舉權(quán)的村民”、“有選舉權(quán)的村民”、 “本村有選舉權(quán)的村民”、“被依法剝奪政治權(quán)利的村民”等。事實上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”這一概念， 具備什么條件才能成為本村村民？全國人大、民政部等有關(guān)部門編 寫的中華人民共和國村委會選舉規(guī)程、村委會組織法學(xué)習(xí) 讀本中，對“本村村民”作了專門規(guī)定：“本村村民，地域性 戶籍概念。專指具有農(nóng)業(yè)戶籍、生活在某一村莊，并與該村莊集 體財務(wù)有密切聯(lián)系的中華人民共和國公民。”實際上，多數(shù)地方 法

33、規(guī)也是以農(nóng)業(yè)戶籍作為判斷村民的基本依據(jù)。由于我國的農(nóng)民 是與土地及其它集體財產(chǎn)緊密相連的，村民的經(jīng)濟利益與村集體 息息相關(guān)，一旦具有了本村的村民資格，就擁有了包括土地承包 權(quán)、宅基地申請權(quán)、村集體經(jīng)濟收益分配權(quán)在內(nèi)的一切村民經(jīng)濟 權(quán)益。王禹博士認為：“所謂村民，也就是農(nóng)民，但農(nóng)民屬于社 會學(xué)上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上 的村民概念是指具有農(nóng)村戶口的公民。凡是具有本村農(nóng)業(yè)戶口 的，都是本村村民?！?“村民資格的認定，應(yīng)當(dāng)從實質(zhì)上加以認 定，所謂實質(zhì)，是指是否與本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)形成切身 的利害關(guān)系，是否承擔(dān)了村民的義務(wù)。從長遠發(fā)第1頁共1頁展的眼界考 慮，王禹博士關(guān)

34、于應(yīng)從實質(zhì)上認定村民資格的觀點無疑是具有進 步意義的，但在當(dāng)前形勢下，全國人大和民政部對村民范圍的界 定還是符合客觀實際的，也是較有利于保護祖祖輩輩生活居住在 一定農(nóng)村區(qū)域的村民利益的。（二）城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)民居民房屋合同效力的判斷近年來，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，特別是毗鄰城郊的部 分農(nóng)村，本集體經(jīng)濟組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民 購買農(nóng)村居民房屋的日益增多，因此而產(chǎn)生的糾紛不少已訴至人 民法院。受案法院在房屋買賣合同效力的確認上認識不一：認定 合同無效的理由主要是違反了土地管理法規(guī)定的“農(nóng)民集體 所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和 國辦發(fā)（1999）

35、39號中“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售”的規(guī)定; 認定合同有效的理由主要是出于當(dāng)事人真實意思表示而訂立的房 屋買賣合同是依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。對 于相同的法律事實，卻出現(xiàn)了截然相反的判決，這種同案不同判 決的現(xiàn)象不但無法起到定紛止爭的作用，而且將損害司法部門的 權(quán)威，造成極大的負面影響。筆者認為，雖然農(nóng)民村民對其依法申請審批取得的集體建設(shè) 用地使用權(quán)上建造的房屋擁有一定的所有權(quán)，但這也是一種不完 善的受限制的所有權(quán)，即原則上只能向本集體經(jīng)濟組織以內(nèi)的村 民出售，不得向本集體經(jīng)濟組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶 口居民出

36、售。國家第1頁共1頁政策明確禁止農(nóng)民住房的買賣、抵押、流通， 其目的是防止集體土地流失，保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利不受侵 害。但現(xiàn)實中卻是農(nóng)房買賣，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)房買賣禁而 不止。這種隱形市場交易與法律形成了矛盾，亟需解決！土地管理法第六二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一 處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的 標準;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批 準?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”為進一步加強農(nóng)村宅基地管 理，國發(fā)（200428號國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決 定規(guī)定：“禁止擅自通過村改居等方式將

37、農(nóng)民集體所有土 地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土 地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基 地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！眹临Y源部國土資 發(fā)（2004）234號關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見第（五）款規(guī) 定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標準。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人 后，再申請宅基地的，不得批準?！钡冢ㄈ┛钪厣辏骸皣澜擎?zhèn) 居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造 的住宅發(fā)放土地使用證?！庇腥苏J為，該種規(guī)定在文字表面含義 上似乎并不能直接得出農(nóng)村村民將農(nóng)村私房出售給城鎮(zhèn)居民的合 同當(dāng)然無效的結(jié)論，因為其中的“他人”并未明確不包括城鎮(zhèn)居 民，且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再申請宅基地罷了，而購 買房屋的城鎮(zhèn)居民可以行使房第1頁共1頁屋的居住使用權(quán)，但不能取得土地 使用證和房產(chǎn)證。筆者認為，這種認識是極為片面和有害的，通 常情況下，當(dāng)