內(nèi)蒙古注冊(cè)物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》模擬試卷二

1、 傳播信息 服務(wù)大家內(nèi)蒙古注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模擬試卷二一、單項(xiàng)選擇題（共60分，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說(shuō)法不正確的是（）A區(qū)域購(gòu)物中心的建筑規(guī)模在10萬(wàn)平米以上B市級(jí)購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額在15億元人民幣之間C地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶D居住區(qū)商場(chǎng)服務(wù)人口15萬(wàn)人答案：B分析：P4，市級(jí)購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。2以下屬于組合投資管理職責(zé)的有（）A. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃B. 客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理C. 危機(jī)管理D. 物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策答案：B分析：P11表1-1。A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)；C危機(jī)

2、管理屬于物業(yè)管理的職責(zé)；D物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。3設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象通常為（）A高新技術(shù)企業(yè)用房B科研教學(xué)設(shè)施C大型公共文體設(shè)施D擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)答案：D解析：A高新技術(shù)企業(yè)用房、B科研教學(xué)設(shè)施、C大型公共文體設(shè)施屬于設(shè)施管理的對(duì)象，而不是服務(wù)對(duì)象。4以下屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略性管理工作的是（）A構(gòu)建信息基礎(chǔ)B物業(yè)保險(xiǎn)管理C未來(lái)維修和維護(hù)D現(xiàn)金流量和成本管理答案：A解析：P13。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來(lái)維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理以及物

3、業(yè)保險(xiǎn)管理等。5以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資說(shuō)法正確的是（）A面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資B房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入C房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)D投資者可以將投資的物業(yè)轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益答案：D解析：A面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資不對(duì)。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資；B房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對(duì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是

4、作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入；C房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)也不對(duì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。6房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的（ ）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入答案：C7某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。A位置固定性B各異性C適應(yīng)性 D相互影響性答案：D分析：D相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響；A位置固

5、定性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。房地產(chǎn)不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。B各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。8投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)稱為（ ）A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D或然損失風(fēng)險(xiǎn)答案：A分析：B市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)；D或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。9工業(yè)物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求是（）A公共交通便捷程度B居民人口與收入C周圍工業(yè)物業(yè)的影響D當(dāng)?shù)靥峁┲?/p>

6、要原材料的可能性答案：D 分析：A公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求；B居民人口與收入屬于居住物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求；C周圍工業(yè)物業(yè)的影響，屬于周圍環(huán)境或周圍土地利用情況和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫(xiě)字樓對(duì)投資區(qū)位的特殊要求。10房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（B）A該區(qū)位所處的自然環(huán)境B投資物業(yè)的地理位置C該區(qū)位投資成本的高低D該區(qū)位所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系11. 以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ）A財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C借款償還期D現(xiàn)金回報(bào)率答案：D解析：A財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、B財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率兩者屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)；C借款償還期屬于清償能力指標(biāo)。12對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投

7、資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出不包括（）A土地費(fèi)用、建造費(fèi)用B還本付息C稅金D比較成本答案：D解析：P38中下部。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等。13（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。A潛在毛租金收入最大化B稅前現(xiàn)金流最大化C稅后現(xiàn)金流最大化D凈運(yùn)營(yíng)收益最大化答案：D解析：P41中下部，凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營(yíng)

8、費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營(yíng)收益盡可能大。14下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，不正確的是（）。 A.當(dāng)計(jì)息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率 B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值 C.計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 答案：C解析：C不對(duì)，正確的應(yīng)是計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越大，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大。15以下關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的描述中正確的是（）A設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費(fèi)用B設(shè)備更新分析以凈收益法為主C設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量D通常只比較設(shè)備的收益答案：C解析：

9、P53中下部，A不對(duì)，正確定的應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新?tīng)顟B(tài)下開(kāi)始使用，直到不堪再用而予以報(bào)廢的全部時(shí)間過(guò)程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開(kāi)始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時(shí)間，其時(shí)間長(zhǎng)短主要取決于無(wú)形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購(gòu)置費(fèi)用和使用過(guò)程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的。B不對(duì)，

10、正確的應(yīng)該是設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主，由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進(jìn)行比較。新設(shè)備往往具有較高的購(gòu)置費(fèi)用和較低的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費(fèi)用和較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。D也不對(duì)，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費(fèi)用。通常在比較設(shè)備更新方案時(shí)，都是界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對(duì)它們的費(fèi)用進(jìn)行比較。16某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出 40萬(wàn)元。市場(chǎng)上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購(gòu)置費(fèi)用支出 120萬(wàn)元，年電費(fèi)支出20萬(wàn)元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）萬(wàn)元。A8

11、B20C4D10答案：A解析：本題屬于不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新問(wèn)題，這種問(wèn)題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間（包括初始購(gòu)買(mǎi)成本支出的分?jǐn)偤湍赀\(yùn)行費(fèi)用），選擇數(shù)值較低的方案。本題舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出40萬(wàn)元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為120/10+20=32萬(wàn)元，因此采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出4032=8萬(wàn)元。17某投資者以400萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一寫(xiě)字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫(xiě)字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金

12、和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是（ ）萬(wàn)元。A182.16 259.47B150.53 249.47C182.16 217.84D192.16 249.47答案：D解析：在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金應(yīng)該是第6年年初以后還沒(méi)有償還的月還款額A折成第六年初的現(xiàn)值P6。所以需要先計(jì)算出A，其中剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是物業(yè)第6年初的價(jià)值減去需要償還的貸款本金，因此接下來(lái)要計(jì)算物業(yè)第6年初的價(jià)值。物業(yè)第6年初的價(jià)值應(yīng)為：所以剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是441.63192.16=249.47萬(wàn)元18某寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元為年利率為7.5%、期限為30年、按年

13、等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫(xiě)字樓的年毛租金收入為10萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率依次為（ ）（假設(shè)所得稅稅率為25%）A13.20% 1.36B16.06% 2.36C18.20% 2.56D22.20% 2.56答案：B解析：根據(jù)投資回報(bào)率的定義，在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，需要計(jì)算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材置業(yè)投資的現(xiàn)金流，稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量所得稅準(zhǔn)備金，本題中，沒(méi)有準(zhǔn)備金，所以只需扣除所得稅即可，即稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量所

14、得稅，因此需要計(jì)算稅前現(xiàn)金流量，而稅前現(xiàn)金流量=凈運(yùn)營(yíng)收益抵押貸款還本付息，又凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，進(jìn)一步將有效毛收入展開(kāi)，凈運(yùn)營(yíng)收益=毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，本題中其他收入沒(méi)有為零，所以凈運(yùn)營(yíng)收益=毛租金收入空置和收租損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1010×10%10×30%=6萬(wàn)元現(xiàn)在，要想計(jì)算出稅前現(xiàn)金流量，還需計(jì)算抵押貸款還本付息抵押貸款還本付息為將上面求出的凈運(yùn)營(yíng)收益和抵押貸款還本付息帶入稅前現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到稅前現(xiàn)金流量=62.54=3.46萬(wàn)元要想求得稅后現(xiàn)金流量，接下來(lái)的任務(wù)是求所得稅所得稅=應(yīng)納稅所得額（第2章講到的）×稅率應(yīng)納稅

15、所得額=有效毛租金收入運(yùn)營(yíng)成本貸款利息建筑物折舊=凈運(yùn)營(yíng)收益貸款利息建筑物折舊=630×7.5%40/25=2.15萬(wàn)元（注：這里貸款利息直接用30×7.5%來(lái)求，說(shuō)明后面計(jì)算的稅后現(xiàn)金流應(yīng)為第1年的稅后現(xiàn)金流，如果要計(jì)算第2年的稅后現(xiàn)金流這里的貸款利息就不能這樣計(jì)算了，因?yàn)榈谝荒暌呀?jīng)還掉了一部分本金，第2年的貸款利息應(yīng)該比第一年少。）所以，所得稅=2.15×25%=0.5375萬(wàn)元將上面求出的稅前現(xiàn)金流、所得稅帶入稅后現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到：稅后現(xiàn)金流量=3.460.5375=2.9225萬(wàn)元到這里為止，要想求得投資回報(bào)率，接下來(lái)的任務(wù)，就是要求解投資者權(quán)益增加

16、值，因此我們要明白投資者權(quán)益增加值指的是什么，本題中指的是投資者在第1年還給銀行的本金。為了便于大家理解，我們這樣來(lái)解釋，在購(gòu)房款中，投資者自己支付的部分為投資者的權(quán)益，而銀行貸款則為銀行的權(quán)益，現(xiàn)在投資者還了一部分本金，則投資者的權(quán)益就增加了一部分，即還掉的這部分本金，本題中，第1年還掉的本金為年還款額減去第1年的利息，即投資者權(quán)益增加值=還掉的本金=2.5430×7.5%=0.29萬(wàn)元最終，接下來(lái)再求償債備付率（注：可用于還本付息的資金包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。）19下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.

17、某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫(xiě)字樓答案：B解析：成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)。20在物業(yè)估價(jià)中，物業(yè)開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計(jì)入（）A管理費(fèi)用B投資利息C開(kāi)發(fā)成本D開(kāi)發(fā)利潤(rùn)答案：B解析：P103，物業(yè)估價(jià)中的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即

18、基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。此外，從估價(jià)角度來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)。21物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的（ ）價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。A市場(chǎng)B正常C理論D客觀合理答案：D解析：P93，物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。22一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（ ）。A實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元B實(shí)際單價(jià)為19

19、50元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元C實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元D實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元答案：C解析：實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。本題中的這種抵押貸款付款方式，其實(shí)際價(jià)格就是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，只不過(guò)是銀行“幫忙”付的。所以其實(shí)際單價(jià)和實(shí)際總價(jià)就是成交日期時(shí)的價(jià)格。23成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下哪一項(xiàng)屬于成本租金（ ）。A保險(xiǎn)費(fèi)B地租C利潤(rùn)D房產(chǎn)稅答案：D解析：P85，成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利

20、息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成；不包括保險(xiǎn)費(fèi)、地租、和利潤(rùn)三部分。24. 某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A10.2 B11.0C11.3D11.5答案：C解析：已知：C=800×200/10000=16萬(wàn)元，N=40年，R=2%，t=12年。25.關(guān)于重置價(jià)格和重建價(jià)格的下列表述中，不正確的是（ ）A重置價(jià)格又稱重置成本B重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格高C一般建筑物適用重置價(jià)格D有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格答案：B解析：B不對(duì)。因?yàn)橹刂脙r(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)

21、點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。可將這種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。26.關(guān)于報(bào)酬

22、率和毛租金乘數(shù)的表述，不正確的是（ ）A從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)B兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值低C報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來(lái)的優(yōu)惠D求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法答案：B解析：P116，物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。27關(guān)于毛租金乘數(shù)的表述，不正確的是（ ）A毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價(jià)”B毛租金乘數(shù)法能避免由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累積C毛租金乘數(shù)=物業(yè)價(jià)值/毛租金D毛租金乘數(shù)法考慮了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異答案：D解析：P117-118，D不

23、正確。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料；由于在同一市場(chǎng)上，相似物業(yè)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值；避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。也就是說(shuō)，毛租金乘數(shù)不像報(bào)酬資本化法或凈收益乘數(shù)法需要測(cè)算凈收益那樣，在測(cè)算凈收益時(shí)需要統(tǒng)計(jì)潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，每一個(gè)變量在統(tǒng)計(jì)的時(shí)候都會(huì)引起誤差。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)是：忽略了物業(yè)租金以外的收入；忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。28. 某公司購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下

24、第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%，從第8年開(kāi)始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90答案：B解析：29從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常不包括（ ）。A價(jià)格結(jié)構(gòu)B區(qū)域結(jié)構(gòu)C產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D供求結(jié)構(gòu)答案：A解析：P127，從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)，不含價(jià)格結(jié)構(gòu)。30房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場(chǎng)。A租賃 B銷售 C保險(xiǎn) D抵押答案：C解析：P128中間，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷

25、售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。31在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是（ ）。 A.空置量 B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) C.平均建設(shè)周期 D. 失業(yè)率答案：B解析：A空置量屬于市場(chǎng)供給指標(biāo)，C平均建設(shè)周期也屬于市場(chǎng)供給指標(biāo)，失業(yè)率屬于需求指標(biāo)。32介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間的物業(yè)管理計(jì)劃是（ ）A年度計(jì)劃B短期計(jì)劃C中短期計(jì)劃D長(zhǎng)期計(jì)劃答案：C解析：P145，物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃；中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委

26、托管理合同約定的合同有效期為周期，通常為35年；長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。33物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于（ ）A業(yè)主的態(tài)度B物業(yè)管理人員的態(tài)度C雙方的約定D物業(yè)服務(wù)水平答案：A解析：P150下面。34財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以（ ）的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。A收入計(jì)劃B支出計(jì)劃C收益估算D預(yù)算計(jì)劃答案：D解析：P149頁(yè)下面。財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。35租賃關(guān)系會(huì)因雙方中的一方死

27、亡而自動(dòng)終止的是（ ）A意愿租賃B私房租賃C定期租賃D自動(dòng)延期租賃答案：A解析：P157頁(yè)下面，與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)終止。這一頁(yè)中下部，自動(dòng)延期租賃的租賃行為不因租約一方的死亡而中止。36吸引租戶的主要策略不包括（ ）A強(qiáng)調(diào)租金低廉B宣傳手段C租約條款優(yōu)惠D現(xiàn)場(chǎng)看樓答案：A解析：P164，物業(yè)管理的市場(chǎng)宣傳工作一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等。一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引租戶，因?yàn)閷?duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)來(lái)說(shuō)，租金水平相對(duì)于物業(yè)的其他特性對(duì)租戶可能并不十分重要。37在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（ ）A物業(yè)

28、出租經(jīng)營(yíng)成本B業(yè)主希望的投資回報(bào)率C同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系D出租策略答案：C解析：P163頁(yè)底部，從理論上來(lái)說(shuō)，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。租金方案還會(huì)受到出租策略的影響。38租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由（ ）承擔(dān)。A出租方B承租方C轉(zhuǎn)租方D雙方當(dāng)事人在合同中約定答案：D解析：P171下面，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。39即使無(wú)產(chǎn)量時(shí)，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開(kāi)始時(shí)，成本會(huì)按一定比率增加，這種成本稱為（ ）A固定成本B變動(dòng)成本C混合成本D

29、差異成本答案：C解析：P185頁(yè)下面，半固定或半變動(dòng)成本又稱混合成本，指的是即使無(wú)產(chǎn)量時(shí)，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開(kāi)始時(shí)，成本會(huì)按一定比率增加。40非比例變動(dòng)成本是指所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而呈同向趨勢(shì)變化的項(xiàng)目，它不包括（ ）。A輔助材料B燃料C動(dòng)力D原材料購(gòu)買(mǎi)成本答案：D解析：P185，D原材料購(gòu)買(mǎi)成本屬于比例成本，即所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而成正比例變化的費(fèi)用。41（ ）是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)。A物業(yè)增值率B業(yè)主滿意率C維修及時(shí)率D房屋完好率答案：A解析：P205頁(yè)中下部，考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)，主要有房屋完好率、維修及時(shí)率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率

30、、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)。42某物業(yè)管理企業(yè)，年人工工資總額為369600元，則福利基金為（ ）元。A7392B73920C51744D5544答案：C解析：P188頁(yè)，福利基金為人工工資的14%，所以，福利基金為369600×14%=51744元。43以下關(guān)于投標(biāo)工作說(shuō)法錯(cuò)誤的是（ ）A招標(biāo)文件是投標(biāo)方編制投標(biāo)書(shū)的依據(jù)B投標(biāo)書(shū)最重要的內(nèi)容是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算C封送標(biāo)書(shū)時(shí)一般是正本1份，副本2份D物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講，有政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)三種答案：B解析：P225頁(yè)下面，投標(biāo)書(shū)最重要的內(nèi)容是詳述物業(yè)管理的實(shí)施

31、計(jì)劃。44雇主責(zé)任保險(xiǎn)的擴(kuò)展包括附加醫(yī)藥費(fèi)保險(xiǎn)和（ ）A附加醫(yī)療費(fèi)保險(xiǎn)B附加雇員個(gè)人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)C附加第三者責(zé)任險(xiǎn)D附加公眾責(zé)任保險(xiǎn)答案：C解析：P239中下部。45以下關(guān)于雇主責(zé)任保險(xiǎn)賠償額度的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（ ）A死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理B永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付C暫時(shí)喪失工作能力10天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付D保險(xiǎn)人總的賠償金額，最高不超過(guò)保單規(guī)定的賠償限額答案：C解析：P239頁(yè)上面，暫時(shí)喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。46風(fēng)險(xiǎn)的（ ）是保險(xiǎn)人能夠經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)。A負(fù)面性B可測(cè)性C不確定性D可控性答案：B解析：P227頁(yè)

32、下面，風(fēng)險(xiǎn)具有三個(gè)特征：負(fù)面性、不確定性和可測(cè)性，其中，可測(cè)性是保險(xiǎn)人能夠經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)。47按風(fēng)險(xiǎn)影響的程度和范圍劃分，風(fēng)險(xiǎn)可分為（ ）A純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)B財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)C自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)D基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)答案：D解析：P228頁(yè)下面，A純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，是按損失的性質(zhì)來(lái)劃分的；B財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)，是按風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象來(lái)劃分的；C自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因來(lái)劃分的。48以下哪一項(xiàng)不屬于企業(yè)的基本財(cái)務(wù)報(bào)表？（）A現(xiàn)金流量表B成本報(bào)表C資產(chǎn)負(fù)債表D損益表答案：B解析：P252頁(yè)下面，企業(yè)在會(huì)計(jì)期末

33、編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表。其中，前三張報(bào)表是企業(yè)的基本財(cái)務(wù)報(bào)表。49以下關(guān)于績(jī)效評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析的說(shuō)法中錯(cuò)誤的是（ ）A財(cái)務(wù)分析是對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行縱向和橫向的比較B企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)則是對(duì)企業(yè)績(jī)效的指標(biāo)完成情況進(jìn)行評(píng)價(jià)C企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)可以代替財(cái)務(wù)分析D企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的升華答案：C解析：P263頁(yè)中間，企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)不能代替財(cái)務(wù)分析，因?yàn)閺钠髽I(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的結(jié)果上，看不出企業(yè)存在的具體問(wèn)題以及產(chǎn)生這些問(wèn)題的癥結(jié)，因此在得出企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果后，要對(duì)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行闡釋，補(bǔ)充說(shuō)明評(píng)價(jià)結(jié)論。50以下說(shuō)法中正確的是（ ）

34、A凈資產(chǎn)收益率是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的稅前利潤(rùn)同平均凈資產(chǎn)的比率B利息保障倍數(shù)是企業(yè)一定時(shí)期的息前稅后利潤(rùn)總額與利息支出的比值C資本積累率是指企業(yè)本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額同年初所有者權(quán)益的比率D不良資產(chǎn)比率是指企業(yè)年末不良資產(chǎn)總額占年初資產(chǎn)總額的比重答案：C解析：A正確的是凈資產(chǎn)收益率是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的稅后利潤(rùn)同平均凈資產(chǎn)的比率；B正確的是利息保障倍數(shù)是企業(yè)一定時(shí)期的息前稅前利潤(rùn)總額與利息支出的比值；D正確的是不良資產(chǎn)比率是指企業(yè)年末不良資產(chǎn)總額占年末資產(chǎn)總額的比重。51以下能測(cè)算當(dāng)期流動(dòng)負(fù)債償還能力的指標(biāo)是（）A資產(chǎn)負(fù)債率B流動(dòng)比率C速動(dòng)比率D現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率答案：D解析：P274頁(yè)，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債

35、比率是企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入同流動(dòng)負(fù)債的比率?，F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是從現(xiàn)金流動(dòng)角度來(lái)反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力；資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率都能反映企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱，資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)一定時(shí)期負(fù)債合計(jì)同資產(chǎn)合計(jì)的比率，屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，速動(dòng)比率是企業(yè)一定時(shí)期的速動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率，衡量企業(yè)的短期償債能力，反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱。流動(dòng)比率是企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率，衡量企業(yè)短期債務(wù)償還能力。52某企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)年末數(shù)為529150元，存貨年末數(shù)為312600元，流動(dòng)負(fù)債年末數(shù)為168150元，則該企業(yè)速動(dòng)比率為（ ）。A3.152B1.693C2.288D1.2

36、88答案：D解析：53綜合評(píng)價(jià)結(jié)果五種類型優(yōu)（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）當(dāng)中，低的資格界限是（ ）A5070分（含50分）B4050分（含40分）C5060分（含50分）D6070分（含60分）答案：B解析：P280頁(yè)中間。54（ ）是寫(xiě)字樓良好形象的縮影，是寫(xiě)字樓項(xiàng)目難以估價(jià)的無(wú)形資產(chǎn)。A位置B環(huán)境C品牌D服務(wù)答案：C解析：P328頁(yè)，品牌是寫(xiě)字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的證明，是值得市場(chǎng)信任的標(biāo)志，是提高租金價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的理由，是寫(xiě)字樓項(xiàng)目難以估價(jià)的無(wú)形資產(chǎn)。55寫(xiě)字樓出租過(guò)程中，物業(yè)管理師常要計(jì)算R/U系數(shù)，它是（ ）A可出租面積/出租單元內(nèi)建筑面積B

37、出租單元內(nèi)建筑面積/可出租面積C可出租面積/出租單元內(nèi)使用面積D出租單元內(nèi)使用面積/可出租面積答案：A解析：P316頁(yè)下面，在寫(xiě)字樓出租過(guò)程中，物業(yè)管理人員常要計(jì)算可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)（R/U系數(shù)），實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)使用的是可出租面積，應(yīng)將該單元內(nèi)建筑面積再乘以R/U系數(shù)。56下列關(guān)于寫(xiě)字樓租金的表述中，正確的是（ ）。A基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng)基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平C寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金D寫(xiě)字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異答案：D答

38、案：P316-317頁(yè)，A不正確，基礎(chǔ)租金根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定的一個(gè)租金，不能說(shuō)成是租戶能接受的最低租金；B正確的是基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平；C正確的是寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。57某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（）萬(wàn)元。A13.2 B15.9 C19.5 D20.4解：根據(jù)前面的分析，此題應(yīng)繳納的租金應(yīng)是基礎(chǔ)租金

39、加上超出人為平衡點(diǎn)的營(yíng)業(yè)額乘以3%，即15+（180-150）×3%=15.9萬(wàn)元58（ ）是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。A聲譽(yù)B租戶組合與位置分配C財(cái)務(wù)能力D企業(yè)實(shí)力答案：A解析：P338頁(yè)中間，聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。59要想降低風(fēng)險(xiǎn)，以下零售商業(yè)物業(yè)管理模式中，最好的方式是（）A成立子公司B成立分公司C組建管理中心D組建項(xiàng)目部答案：A60當(dāng)一個(gè)企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約（ ）平米時(shí)，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。A50000B60000C10000D100000答案：A答案：P365頁(yè)，通常，當(dāng)一個(gè)企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積

40、達(dá)到約50000平米時(shí)，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。二、多向選擇題（共40分，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分）1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中以策略管理為主的管理是（）A. 物業(yè)管理B. 物業(yè)資產(chǎn)管理C. 設(shè)施管理D. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E. 房地產(chǎn)組合投資管理答案：DE解析：A物業(yè)管理、C設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，而B(niǎo)物業(yè)資產(chǎn)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。2 以下關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的說(shuō)法正確的是（）A物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)B對(duì)收益性物業(yè)進(jìn)行資本投資決策不屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理C物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)包括保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理D物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為業(yè)

41、主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)自然壽命周期的綜合性管理服務(wù)E物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不是一個(gè)特定的專業(yè)領(lǐng)域答案：ACE解析：P2-3。B正確的是對(duì)收益性物業(yè)進(jìn)行資本投資決策屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，除了這之外，對(duì)收益性物業(yè)進(jìn)行的市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等都屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理；D正確的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。3下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（）A市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C利率風(fēng)險(xiǎn)D時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)答案：ABC 4對(duì)于置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是（ ）A.未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化B.物業(yè)毀損造成的損失C.資本化率的變化D.

42、物業(yè)維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)用的變化E.更新改造費(fèi)用的變化答案：AB解析：D物業(yè)維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)用的變化、E.更新改造費(fèi)用的變化均屬于未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。5下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的說(shuō)法中，正確的是（）A資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應(yīng)變力強(qiáng)B反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)C屬短期償債能力指標(biāo)D資產(chǎn)負(fù)債率=凈資產(chǎn)合計(jì)/負(fù)債合計(jì)×100%E可以用來(lái)衡量企業(yè)或項(xiàng)目在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度答案：BE解析：A不對(duì)，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差；C不對(duì)，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)；D不對(duì)，

43、正確的是資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)。6關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中投資回報(bào)率的表述，正確的有（ ）A是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值構(gòu)成C該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系D該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比E計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，物業(yè)升值所帶來(lái)的收益不得計(jì)入凈收益答案：ABD解析：C錯(cuò)誤，正確的是現(xiàn)金回報(bào)率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。E錯(cuò)誤，正確的是計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，物業(yè)升值所帶來(lái)的收益可以計(jì)入凈收益。7下列關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和正常成交價(jià)的表述，正確的有（ ）A

44、按照稅法規(guī)定，賣(mài)方繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅B按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買(mǎi)方繳納C買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)格是正常成交價(jià)格D正常成交價(jià)格中包含應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)E正常成交價(jià)格中包含應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)答案：ACD解析：B不對(duì)，印花稅不只是買(mǎi)方繳納、賣(mài)方也交，E正常成交價(jià)格中不包括應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)。8收益性房地產(chǎn)的價(jià)值主要取決于（ ）。A已經(jīng)獲得凈收益的大小B未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)C未來(lái)獲得凈收益的大小D目前總收益的大小E未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短答案：BCE解析：P74，影響收益性物業(yè)價(jià)值高低的3個(gè)因素 未來(lái)凈收益的大小未來(lái)凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低； 獲得凈收益

45、期限的長(zhǎng)短獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低； 獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低。9鄰里分析的內(nèi)容包括（ ）A搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢(shì)信息B確定鄰里物業(yè)的平均租金水平C考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況D評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平E鄰里所在區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析答案：ABCD解析：P146頁(yè)下面，鄰里分析的內(nèi)容有：搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢(shì)信息；評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)；考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無(wú)新的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，是否會(huì)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

46、手等。10出租策略包括（ ）A租期長(zhǎng)短B獨(dú)立出租單元大小C租戶類型的匹配策略D租金水平的制定E采用何種租金形式答案：ABCE解析：P149，出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應(yīng)該采取的策略，包括租期長(zhǎng)短、獨(dú)立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補(bǔ)貼方式選擇，以及采用何種租金形式（毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等）等。11下列關(guān)于物業(yè)租金支付的說(shuō)法正確的有（ ）A有毛租金、凈租金和百分比租金之分B凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用C百分比租金常用于零售商業(yè)物業(yè)D凈租是指出租人收取的租金中，物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用都不含E凈租的租賃時(shí)間可達(dá)10年以上答案：ABCE解析：D不正確，P158中間，凈租是指指出租人收取的租金中，只含稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分費(fèi)用中的一部分或都不含，不含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。12租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（ ）A房屋空間交付B租金結(jié)算C收取租金D租金確定E租戶關(guān)系管理答案：ACE解析：P162頁(yè)中間，B租金結(jié)算屬于租約期滿時(shí)，租賃管理的主要工作；D租金確定屬于租約簽訂前，租賃管理的主要工作。13按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入物業(yè)管理成本支出的有（ ）A購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)