bjw_蓼莪文化園商業(yè)計劃書

1、 太湖蓼莪山旅游發(fā)展有限公司中華蓼莪文化園商業(yè)計劃書融資顧問 XXXXX電話 XXXX 聯(lián)系人 XXXXe-mail XXXXXX凈化心靈回歸自然天界人間本是一家目錄一項目概況1項目概況.42項目優(yōu)勢.43開發(fā)計劃.6二市場分析81、基本市場導向 82、預計市場份額93、決定未來市場的主要因素10三營銷策略.101， 公司及園區(qū)形象策劃 .102， 公司及園區(qū)營銷策劃 .103， 與周邊旅游景點的聯(lián)合營銷11四資金籌措.121、投資估算. .122、資金來源.123、融資方式.13五、收益分析 .131、營業(yè)收入.132、經(jīng)濟效益分析13六、項目公司簡介15七、項目進度 .16結束語第一部分

2、項目概況一、項目背景：旅游業(yè)是當今社會經(jīng)濟體系的重要支撐，對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的促進作用。2001年，我國旅游創(chuàng)匯達177.92億美元，來華旅游入境人數(shù)達1122.6萬人次，國內(nèi)旅游者7.84億人次，旅游總收入約4700億元人民幣，旅游業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟中一項重要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著大眾旅游的不斷發(fā)展，旅游已成為百姓消費的亮點，旅游消費化時代已經(jīng)來臨，尤其是長假制的實施，國內(nèi)旅游更是出現(xiàn)了排浪式的發(fā)展態(tài)勢，旅游業(yè)蘊含著巨大的商機，有著輝煌的發(fā)展前景。在這樣一個背景下，作為宗教與旅游有機結合的“中華蓼莪文化園”誕生了。中華蓼莪文化園位于常州市武進太湖旅游度假區(qū)中央南側(cè)，背靠蓼莪山脈，面臨碧波

3、萬頃的太湖，為環(huán)太湖旅游圈又一新亮點，園區(qū)距離常州市區(qū)1小時車程，無錫市區(qū)40分鐘車程。分別距離上海、南京、杭州約2.5小時車程，是寧鎮(zhèn)揚、蘇錫常、杭嘉湖和上海城市群中心區(qū)域，該區(qū)域是我國經(jīng)濟最為發(fā)達的地區(qū)之一，經(jīng)濟和社會發(fā)展在全國2000多個縣（市）中處于領先地位，在2001年“中國綜合實力百強縣（市）”評比中都名列前茅。其中：武進市區(qū)2001年度國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)值達262億元，人均GDP超過3000美元，具備了國際公認的激發(fā)旅游需求動機的條件。從周邊旅游景點看，長江三角洲城鄉(xiāng)居民旅游消費意識強烈，出游率高,消費總量大，對宗教旅游情有獨鐘。無錫靈山大佛、常州天寧寺、鎮(zhèn)江茅山的游客每年都在100萬人

4、次以上，為中華蓼莪文化園的市場定位、品牌效應和客源市場提供了良好的基礎。二、項目優(yōu)勢：“中華蓼莪文化園” 位于太湖之濱的武進太湖旅游度假區(qū)蓼莪山脈,背靠蓼莪山脈，面臨碧波萬頃的太湖，有獨特的山水優(yōu)勢和人文優(yōu)勢。其主要景點為蓼莪禪寺、太湖觀音、百孝群雕。主題是以孝道感化人們除惡從善，弘揚“誠信、博愛、奉獻、智慧、自然、無為”等人性美德。該園區(qū)投影面積57公頃，有其獨特的旅游資源。蓼莪文化園遠景圖1、優(yōu)美的自然條件：蓼莪山自古山明水秀，幽奇曠遠，形勝甲于一邑，地形地貌景觀豐富，三面環(huán)山，南臨太湖，山頂山坡植被良好，山林疊翠，空氣清新、鳥語花香，景色秀麗。蓼莪山兩側(cè)各有一座山峰延至太湖邊，宛如伸出雙

5、臂呵護著中華蓼莪文化園的寧靜和安祥，這為本區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展奠定了風景資源的基礎。2、豐富的人文資源：該區(qū)歷史上曾留下不少名勝古跡，其中最為著名的蓼莪寺，始建于東晉，得名于詩經(jīng)小雅.蓼莪篇?，F(xiàn)尚存古井一口和石柱雕刻等明朝遺物，是全國唯一的孝子祠遺址。悠久的歷史文化與自然景觀交相輝映，可以精心打造獨特的人文景觀和個性鮮明主題旅游文化，確定在相鄰旅游區(qū)中獨樹一幟的地位，以與眾不同的旅游價值和魅力召喚游客。3、雄厚的區(qū)域旅游整體規(guī)模：江蘇環(huán)太湖地區(qū)一直是國內(nèi)外游客向往旅游的熱點，附近有無錫馬山國家旅游度假區(qū)、靈山大佛、水滸城、三國城、歐洲城景區(qū)和正在規(guī)劃建設中的其它旅游度假觀光區(qū)。旅游資源分布各有特色

6、，各景區(qū)可以揚長避短、相互協(xié)調(diào)呼應，建成各具特色而又密切聯(lián)系的旅游基地，形成強大的規(guī)模優(yōu)勢，有力地推動整個環(huán)太湖旅游業(yè)的發(fā)展。毫無疑問，今后蘇錫常地區(qū)的濱湖旅游事業(yè)將和本地區(qū)的經(jīng)濟一樣熠熠生輝。本園區(qū)的開發(fā)可以充分發(fā)揮這種地域邊緣優(yōu)勢。4、便利的交通條件：隨著滬寧高速公路、寧杭高速公路、新長鐵路、環(huán)湖路的開通以及潘分公路、潘百公路、潭底公路等道路的進一步建設，加上在潭底附近開通直達蘇州、無錫、湖州、杭州航班，將使本地區(qū)成為交通便利，對國內(nèi)外旅游具有吸引力的旅游觀光基地。三、開發(fā)計劃：1、園區(qū)的功能定位：根據(jù)本地區(qū)的自然條件，區(qū)位條件優(yōu)勢以及旅游資源特色，中華蓼莪文化園的功能定位為：以宣傳弘揚孝

7、道、佛教文化為主題，以太湖觀音為標志，集旅游觀光、度假休閑、覺悟教育、拓展智慧空間、親和人性等于一體，形成現(xiàn)代化多功能的綜合園林景區(qū)。2、總體布局：中華蓼莪文化園的開發(fā)布局是以武進太湖旅游度假區(qū)的整體構想為基礎，在功能上多層次設想，在綜合環(huán)境上多方位把握，在較高層面上形成功能開發(fā)的構架，以期最大限度地達到科學利用自然資源，優(yōu)化環(huán)境結構，提高景區(qū)旅游價值的目標。景區(qū)的布局可概括成“寺、像、龍、廣場、湖”等景觀。3、景觀設計：整個文化園區(qū)以真山真水，人文勝跡作為創(chuàng)作源泉，著力于對蓼莪山的文化與自然進行藝術提煉和環(huán)境塑造。全園主要可分為六大景點：六龍廣場、蓼莪鄉(xiāng)村、凈澄湖、蓼莪禪寺、百孝群雕和太湖觀

8、音。園區(qū)內(nèi)設置有兩條主要景觀軸線?！褒埿刑斓亍敝S：濱湖廣場六龍廣場龍門九龍壁凈澄湖蓼莪會館龍光塔為一條景觀軸線，在此軸線上主要布置體現(xiàn)“龍文化”的設施。具有深遠的進深感?！皟綮`朝圣”之軸：六龍廣場龍門蓮花廣場孝子廣場百孝群雕妙音廣場。以妙音廣場發(fā)出兩條道路，一條經(jīng)觀自在石牌坊紫竹苑觀音石窟 太湖觀音主雕像，另一條轉(zhuǎn)至蓼莪禪寺。通過軸線引導，達成從世俗空間向神圣空間的自然過渡，空間序列起伏跌宕，漸入高潮。4、“中華蓼莪文化園”開發(fā)構想的依據(jù)：龍是中華民族的象征，歷史悠久，華夏子孫被稱為“龍的傳人”。作為圖騰崇拜的神物，龍代表著吉祥、尊貴、威武、莊嚴，其豐富多變的形態(tài)是華夏祖先用智慧創(chuàng)造的藝術結

9、晶。常州自古有“龍城”之譽，又名“六龍城”。常州現(xiàn)有成功旅游景區(qū)中華恐龍園也是龍文化的體現(xiàn)，2001年游客達120萬人次，為中華蓼莪文化園龍文化的體現(xiàn)奠定了良好的游客基礎。孝道，是中華民族的傳統(tǒng)美德，古人云：“孝為百行先”。歷代君王均以孝道作為治國安邦的基礎之一。唐明皇李隆基曾親自為孔子所著孝經(jīng)作序注解，以宣揚封建孝道和孝治思想，教化百姓淳樸民風。現(xiàn)代社會，孝道依然是中華民族道德評價的重要標準，是社會主義精神文明和道德規(guī)范的重要組成部分。孝的本質(zhì)是“廣敬博愛”，尊敬父母，贍養(yǎng)老人，不僅是報答養(yǎng)育的深恩，也是義不容辭的社會責任。蓼莪禪寺的修復目標是：恢復其蘇南名剎的規(guī)模和風貌，營造一片清修禪定，

10、參悟正覺的佛國靜土，使湖光山色、水木清華，與梵音禪唱、暮鼓晨鐘相合。對于十方信眾，可禮佛進香，洗滌塵心，廣積善緣；對于普通游客，可體驗禪寺清凈祥和的氣氛，接受“孝道”文化的感召，凈化心靈，陶冶情操。由于蓼莪禪寺所紀念的王裒是我國古代著名二十四孝之一，千百年來二十四孝故事流傳廣遠，深入人心，而現(xiàn)代生活中的人們卻與之有了疏離陌生之感。為了借鑒傳統(tǒng)孝道文化美德，促進精神文明建設，我們在恢復蓼莪禪寺的同時，還將二十四孝擴充至百孝。將中華五千年文明史中孝敬父母、盡忠報國及在各領域?qū)χ腥A民族歷史進程有重大影響的百位杰出人物，以巨型群雕的藝術手法展現(xiàn)出來，以加強文化內(nèi)涵和深度。在表現(xiàn)手法上，采用現(xiàn)代聲光技術

11、，動感地體現(xiàn)每一個感人的故事，且設計電腦觸摸屏等，讓游客能參與和溶入到整個孝文化的情境中去。通過游賞，不僅可以增長知識，還可凈化心靈，油然產(chǎn)生熱愛家庭、關心他人、回饋社會的崇高信念，同時引導游客積極參與，尋幽探勝，撫今追昔，滿足知識性需求及休閑娛樂之趣，達到寓教于樂的目的。觀音是中國佛教寺院以及佛教信徒經(jīng)常供奉的菩薩像，在民間更是廣為信奉，童叟可頌。她體現(xiàn)了東方“大慈大悲，自度度人”的大乘思想。觀音圣像示現(xiàn)中華蓼莪文化園區(qū)，面朝太湖、俯視蓼莪山。太湖碧波萬頃，群山重巒疊翠，實乃佛園凈土，福澤勝地。太湖觀音近與蓼莪禪寺相溝通，遠于靈山大佛相輝映，成為中華蓼莪文化園區(qū)的標志。觀音圣像具備當今佛像藝

12、術，雕塑學、建筑學、科學技術的時代特色，是一尊具傳統(tǒng)風格和時代精神的造像珍品。敬造觀音圣像于太湖之濱，觀音祥和慈悲之光普耀湖山，體現(xiàn)出“慈悲洛世，尋聲救苦，智法圓通，利樂有情”的佛法精神，必將成為民眾祈禱仁愛、智慧與覺悟的象征。我們追求“凈化心靈回歸自然”，我們信奉“天界人間本是一家”。蓼莪文化園效果圖第二部分 市場分析1、基礎市場導向 本景區(qū)的核心市場可分為兩部分，其一是本地、上海及長江三角洲其他地區(qū)的旅游者。據(jù)調(diào)查研究，中國城市居民旅游和休閑出游市場，隨距離增加而衰減，37%的出游市場分布在距城市15公里的范圍內(nèi)，24%的市場分布在距城市1550公里內(nèi)，21%分布在50500公里內(nèi)。由旅游

13、中心城市出發(fā)的非本市場居民的目的地選擇范圍，主要集中在距離城市250公里半徑范圍內(nèi)。以此作參考可將本園區(qū)的主要國內(nèi)客源市場定位在200公里半徑范圍內(nèi)。這一范圍，包括了上海、江蘇大部分和浙江、安徽等省的部分地區(qū)。而這一地區(qū)恰恰包括了由寧鎮(zhèn)揚、蘇錫常、杭嘉湖和上海構成的中國當今最大的城市帶，中華蓼莪文化園就處在該城市帶的中部。這些城市人口眾多，經(jīng)濟發(fā)達，居民收入水平高，出游能力強，長期居于喧囂的都市環(huán)境，出游愿望強烈，出游頻率高。城市之間有長江水道、京滬鐵路、滬寧高速公路等水陸交通線緊密連接，有巨大人流、物流、資金流、信息流的互動，是我國最重要的客源產(chǎn)生地。同時，這些城市又都是重要的旅游城市，游客

14、流量大，從而使蓼莪文化園區(qū)擁有潛力巨大的客源市場。蓼莪文化園區(qū)周邊的景區(qū)景點2001年游客統(tǒng)計：2001年周邊景點接待游客情況 目前市場潛在旅游者預測表景 點 名游客人數(shù)（萬人）區(qū)域市場人口數(shù)（萬人）熟知度%潛在游客數(shù)（萬人）靈山大佛207上海14003018.9中華恐龍園102南京518304.8天目湖度假區(qū)128無錫4285022無錫三國水滸城176蘇州571308常州市天寧寺111常州3315035茅山153鎮(zhèn)江南通揚州500306.5上海1400嘉興湖州300233南京518浙江其他城市500223.3無錫428其他華東市場2000157.5海外市場5總計120 本地區(qū)核心市場的第二部

15、分是海外華人、港澳特別是臺灣地區(qū)的同胞，以及在上海、蘇州、無錫及長江三角洲地區(qū)的合資、外資企業(yè)中的外籍人士和中高層管理人員。本園區(qū)集旅游觀光、度假休閑、文化研究、拓展智慧空間和親和人性于一體，各類配套設施齊全，格調(diào)高雅，既符合東亞人對東方文化的崇尚，又滿足西方人對回歸自然的向往，對吸引這些海外游客的注意力具有得天獨厚的優(yōu)勢。2010年上海舉辦世界博覽會，預計僅海外游客就有7000萬人，本區(qū)距上海只有兩小時車程，屆時定有眾多的海外游客來旅游觀光，相信世博會的舉辦會讓本公司的投資收益更為理想。2、預計市場份額參照周邊景區(qū)景點的游客量及門票價位：距離該景區(qū)5公里的靈山大佛門票65元，2001年游客2

16、07萬；距離40公里的中華恐龍園門票60元，2001年游客102萬；距離50公里的茅山道館門票55元，2001年游客153萬。本園區(qū)預定門票40元，預計游客量年120萬人次。目前的市場供給源主要來自靈山大佛，因為靈山大佛每年有200多萬游客，大都來自上海、無錫和浙江的部分城市，有較好的消費基礎，交通十分便利。靈山大佛景區(qū)的游覽只需2小時左右，游客從上海等地趕來，拜完大佛自然要來拜觀音，8分鐘的車程有足夠的吸引力和理由。觀音在人們心中更具有親和力，因而太湖觀音在未來的市場更具有競爭力。3、 決定未來市場的主要因素（1） 長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生活水平的快速提高，人們對休閑娛樂的追求不

17、斷加強。（2） 太湖水的吸引力在增加。（3） 人們對古文化的向往。（4） 本園區(qū)周邊環(huán)境的不斷改善及周邊項目資源共享。（5） 以蘇、錫、常、杭、嘉、湖為圓周的旅游圈已形成。（6） 江蘇全省整體旅游環(huán)境在改善。（7） 常州市委、市政府對旅游開發(fā)給予更多的關注。（8） 太湖灣這塊不可再生的旅游資源已定為常州乃至江蘇省的重點旅游開發(fā)區(qū)。第三部分 營銷策略1、公司及園區(qū)的形象策劃：形象的建立有賴于系統(tǒng)和高效率的形象傳播，形象傳播要和市場營銷結合起來，加大形象廣告宣傳的力度，同時大力開拓公共關系、節(jié)事活動、網(wǎng)絡媒介宣傳等多樣化形象傳播途徑。2公司及園區(qū)的營銷策劃： A、形象確立的營銷活動策劃：主要的表現(xiàn)

18、方式有：國內(nèi)旅游市場中重要盛會的承辦或組團參與宣傳，地方節(jié)日活動的加盟，大型電視綜藝節(jié)目的地點提供，冠名贊助等。B、形象認可的營銷活動策劃：主要的表現(xiàn)方式有：年歷的印制發(fā)送；報紙公益廣告的贊助發(fā)布；居民聚居點的各類公益設施的贊助制作（如燈箱、樓牌、候車亭等）。C、形象接觸的營銷活動策劃：主要表現(xiàn)方式有：贊助電視、報刊綜藝節(jié)目；獎品（門票、年票等）；提供社區(qū)的免費老年旅游團隊；征文征策等征集活動的獎勵。D、配合營銷活動策劃：配合營銷活動主要目的是培養(yǎng)潛在的旅游者和創(chuàng)造二次旅游機會，通過長期小型的宣傳和介紹，給予受眾潛在的旅游機會選擇，而不帶有任何強迫性，容易被受眾所接納。3與周邊旅游景點的聯(lián)合營

19、銷 3.1與無錫靈山大佛強強聯(lián)合促銷，策劃滬寧杭三大城市群一日或二日游。上海靈山大佛中華蓼莪文化園。南京中華蓼莪文化園靈山大佛，杭州中華蓼莪文化園靈山大佛。 3.2與其他景區(qū)聯(lián)手策劃幾條旅游線路： 1、東線：上海蘇州無錫常州。 在此條線路上，常州應充分體現(xiàn)出其旅游產(chǎn)品與其他幾個城市的差異，重點突出中華蓼莪文化園、天寧寺、中華恐龍園等。 2、南線：常州杭州紹興。 這條線路可作為一條江南水鄉(xiāng)游的旅游組合產(chǎn)品，常州重點促銷太湖、天目湖、古運河。 3、西線：常州鎮(zhèn)江揚州南京。這條線路的特色為江南古鎮(zhèn)游，常州突出龍文化作為區(qū)別于其他城市的特色產(chǎn)品：“中華蓼莪文化園”的“六龍廣場”是龍文化體現(xiàn)的大手筆。3

20、.3常州的主要旅游線路設計：1、 精品線路：中華恐龍園天寧景區(qū)中華蓼莪文化園（兩日游）中華恐龍園天寧景區(qū)淹城中華蓼莪文化園靈山大佛（三日游）中華蓼莪文化園淹城中華恐龍園天寧景區(qū)天目湖度假區(qū)茅山風景區(qū)（四月游）2、 山水風光游： 茅山風景區(qū)天目湖度假區(qū)太湖景區(qū)馬山度假區(qū)（兩日游）3、龍城龍園龍文化旅游線路：中華恐龍園天寧景區(qū)淹城中華蓼莪文化園（兩日游）4、古寺古塔古運河旅游線路： 茅山風景區(qū)天寧寺文筆塔箕巷橫山風景區(qū)中華蓼莪文化園（兩日游）5、科普修學旅游線路：中華恐龍園名人名館淹城中華蓼莪文化園。第四部分 資金籌措一、 投資估算項目的總投資包括土地、基建的投資花費以及運營資本主要由前期費用，總

21、體部分，入口廣場、凈澄湖、蓼莪禪寺、太湖觀音、百孝群雕等部分組成，詳見表（1）投資估算表。二、資金來源本項目的開發(fā)總投資需用1.7億元，不足資金期望通過融資的方式解決。三、融資方式：貸款、權益注入，或二者都有相應的數(shù)量。自公司注冊以來，已有人參股，現(xiàn)股本金430萬元。建設資金不足部分采取以下兩種融資方案。方案一：融資金額5000萬元人民幣，時間515年?；貓蠓绞剑?、 借貸期以高銀行正常利息1-2個百分點計息支付，到期歸還本金；2、 前二年作為建設期，從第三年起每年按總額的百分比回報，到期不還本金。到時可獎勵一定數(shù)量的股份，長期持有。方案二： 投資方投入5000萬元人民幣，投資方和項目方友好協(xié)

22、商持股比例，當經(jīng)營期投資方優(yōu)先全部收回投資時，持股數(shù)降低至雙方可以接受的比例，并長期持有。第五部分 收益分析以國內(nèi)旅游業(yè)的實際經(jīng)營情況及旅游市場發(fā)展的前景為基礎，結合太湖旅游大環(huán)境以及中華蓼莪文化園景區(qū)的規(guī)劃，本公司作如下預測：一、營業(yè)收入（1） 門票收入?yún)⒖急镜貐^(qū)重要的主題景點門票價格：蘇州樂園80元/人，杭州未來世界80元/人，無錫中視影視基地三國水滸城65元/人，中華恐龍園60元/人，靈山大佛50元/人，中華蓼莪文化園主要由太湖觀音、蓼莪禪寺、凈澄湖等景點組成。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律和游客的旅游心理，本景區(qū)的門票價格為40元/人，境內(nèi)外人士一律同等票價。預計每年收入4800萬元。（2）客房收入龍之

23、居賓館，設100套標準房200張床位，按平均房價80元/床，每年收入計480萬元。（3）入園旅游等消費收入本景區(qū)的特餐飲、游覽和參與性娛樂項目共有20多項。營業(yè)初期的入園消費水平規(guī)劃為30元/人，消費人數(shù)為80萬人次，每年收入計2400萬元。（4）蓼莪商業(yè)街租金及購物收入商業(yè)街可以出租攤位的方式來提高相應的收入。商業(yè)街面積共7500M2，按每日1。5元/M2計算，收入約405萬元/年。購物每人按10元計，60萬人次，共計600萬元/年。由此可得，正常年份總收入為8685萬元，2005年7月營業(yè)，712月按35%計算。二經(jīng)濟效益分析（1）十三年七個月經(jīng)營期經(jīng)濟效益測算：總營業(yè)收入： 115945

24、萬元人民幣總營業(yè)稅： 9278萬元人民幣總經(jīng)營成本： 35297萬元人民幣總管理費用： 20799萬元人民幣財務費用： 12015萬元人民幣總經(jīng)營利潤： 38556萬元人民幣總所得稅： 9031萬元人民幣總折舊： 11515萬元人民幣總稅后純利潤：29525萬元人民幣（2） 園區(qū)總投資17065萬元人民幣，建設期二年，到2005年7月1日開始營業(yè)。（3） 年投資收益率=（年凈利潤+年折舊）/投資總額=16.5%（4） 預算回收期五年六個月（詳見表6、7、8）第六部分 項目公司簡介一 經(jīng)營理念 “誠信、博愛、奉獻、智慧、自然、無為”二 經(jīng)營指導思想精品制作， 打造品牌成本控制， 財務精算市場營銷

25、， 開明高明服務承諾， 誠而有信資本運作， 長期戰(zhàn)略現(xiàn)代制度， 國際慣例以人為本， 激勵創(chuàng)新互助合作， 團隊精神無上智慧， 擁抱人性企業(yè)利益， 高于一切博愛奉獻， 回報社會永不放棄， 自然無為三 項目發(fā)起人簡歷項目發(fā)起人蔣建明先生1957年生于常州市武進運村，18歲擔任大隊黨支部書記，是至今武進歷史上最年輕的一代書記。24歲進武進商業(yè)局供銷合作總社工作，從辦事員做起，一級一級晉升到總社副主任。其間在常州工業(yè)技術學院進修二年經(jīng)濟管理，并于1993年5月起兼任龍宇商業(yè)集團公司總經(jīng)理，下屬60多家企業(yè)。在供銷合作總社任職期間，為總社的業(yè)務發(fā)展做出了杰出的貢獻，曾多次受到部、省、市級的表彰，1992年被選為武進風云人物，中華人民共和國商業(yè)部表