房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的成本控制探討

1、    房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的成本控制探討    張勇【摘 要】隨著國家經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的前景越來越好，國內房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象。然而房地產(chǎn)市場發(fā)展也受眾多因素制約，房地產(chǎn)商必須加強管理，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的成本控制提出了幾點思考，供大家探討。【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；控制措施；成本控制一、概述我國住房的供給日趨商品化，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種新型的投資行業(yè)，逐漸進入了大眾的視野?，F(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)尚處在起步階段，較之發(fā)達國家不論是項目的成本控制方法和理論還是成本控制水平都還存在一定的差距。我們有必要去了解影響成本控制的影響

2、因子，找到我國現(xiàn)階段在項目開發(fā)中存在的成本控制問題。通過詳細的分析，找到行之有效的解決辦法，同時不斷完善項目的成本控制理論體系，從而不斷提升我國項目的成本管控總體水平。二、設計階段的影響因素設計階段主要包括方案設計、初步設計和施工圖設計。項目前期的決策規(guī)劃和投資意圖是方案設計階段的重要設計內容，這個階段的設計成果基本決定了整個項目的總投資估算。設計單位需在房地產(chǎn)企業(yè)的協(xié)助下調研與擬建項目有關的各種市政情況及規(guī)劃設計條件，其中主要包括：地區(qū)氣候、項目周邊自然環(huán)境、當?shù)爻鞘幸?guī)劃要求、建筑允許高度、房屋退距、建筑密度、容積率、建筑造型、外立面等要求，除此以外還包括：擬建項目地形、地勘地質資料、相關市

3、政設施等其他與設計相關的各種客觀因素。初步設計是方案設計進一步深化的成果體現(xiàn)，在這一階段中，整個擬建項目設計框架和設計內容已基本成型。相應的建筑方案、建設投資概算以及相關的經(jīng)濟技術指標已基本確定下來。在這一階段過程中，進一步明確了各種材料的選用、施工方案的選擇及設備的選型，對進一步分析和論證擬建項目的經(jīng)濟合理性和技術可行性提供了很大的幫助。在初步設計階段，最主要的工作內容是各專業(yè)對本專業(yè)的重大設計方案或重大技術問題提出建設性的解決措施，同時論證該解決措施的有效性、經(jīng)濟性及合理性。影響初步設計階段成本控制的主要因素有：建筑平立面布局、技術方案、設備選型、結構體系、建筑材料等。施工圖設計是設計意圖

4、的最終體現(xiàn)，施工圖是對初步設計圖紙的進一步具體量化，在材料的選用、設備的選型上做了更加詳細的解釋，更加完善了設計內容。另外為保證施工單位人員對施工圖紙內容的正確理解，根據(jù)相關要求，設計單位在設計完圖紙后，仍應派專項設計人員到現(xiàn)場對施工人員進行技術交底，并與參建項目各方共同會審圖紙，最后根據(jù)圖紙會審意見，修改圖紙中不符之處，最大程度減小圖紙中的錯誤、漏洞、碰撞、確定等現(xiàn)象。影響施工圖設計階段成本控制的主要因素有：建筑材料、設備選型、圖紙質量等。三、設計階段成本控制的措施（一）技術措施技術措施主要采用限額設計、圖紙審查、變更管理等技術手段來實現(xiàn)成本控制的目的。所謂限額設計就指在設計單位的招標文件以

5、及后續(xù)簽訂的設計合同中應明確設計限額指標，設計人員應按招標文件及合同規(guī)定的限額指標完成設計任務。限額設計指標下達后，各方人員在每個階段均應及時檢查限額指標完成情況，這就要求設計人員必須加強成本節(jié)約觀念。加強設計過程中的成本費用專業(yè)檢查，如出現(xiàn)超過限額盈及時發(fā)現(xiàn)問題通過相應技術措施進行核算調整，確保各專業(yè)限額能在可控范圍，保障整個項目限額的目標實現(xiàn)。圖紙審查就是通過對參建各方都加大對圖紙審查的力度，今早發(fā)現(xiàn)和避免圖紙中出現(xiàn)的錯誤、漏洞、碰撞、缺點等問題，以及可能影響建設進度、質量、成本的一些其他問題，實現(xiàn)即時修改和圖紙優(yōu)化的目的，避免建設中不必要的浪費甚至返工，這必將極大降低項目建設成本。此外，

6、房地產(chǎn)企業(yè)也應加大變更管理力度，特別要加強對施工圖設計變更的管理，控制工程建設造價。所以設計單位需加大對施工圖紙進行校審力度；其次由于其他原因或其他相關部門造成的工程設計變更，需盡量爭取在施工之前進行解決，以減少資源的損失和浪費；再者設計變更的控制工作并非某個單一部門的事情而是需要多方積極參與，比如通過舉行專業(yè)技術、經(jīng)濟相關的論證會，對設計變更審核通過后方可實施，進而有效減少投資。（二）組織措施管理組織是成本控制的靈魂，是設計階段成本控制的主體，要實現(xiàn)成本控制的實效性，必須有相當能力的管理人員開展管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)通過對相關管理人員管理技術和管理水平的培訓，提高企業(yè)整體管理水平和素質，不斷學

7、習新的項目管理知識和方法，這樣才能在設計過程中在對設計管控的同時又能對投資進行分析，能動地影響設計成果。房地產(chǎn)開發(fā)項目在設計階段的成本管理和控制對建設項目的總投資造價的控制尤為重要。優(yōu)秀的設計單位是保證設計方案的先進性和科學性重要基礎，而房地產(chǎn)開發(fā)項目實行設計招標的方式正式為了響應市場經(jīng)濟規(guī)律的發(fā)展，只有通過嚴格的市場競爭，優(yōu)秀的設計單位才能最終被留下來。因此建立招標體制，可以讓優(yōu)秀的設計人員得以充分施展自身的才華。房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標體制可以選擇更加優(yōu)秀的設計單位，從而也保證了工程整體的質量。（三）合同措施合同措施是較為直觀和有效的成本控制措施，從成本控制角度來看，設計合同中限額設計、設計標

8、準、設計進度、違約責任的條款應尤應詳細，并且合同雙方要把合同的重要性放在首位，各方均應成立合約管理部，由其專門進行合同管理，并同時通過督促、檢查、協(xié)調等手段督促對方嚴格的按照簽訂的合同的要求來執(zhí)行。因此，正確履行一份完整的設計合同，是設計階段成本控制的重點關注內容，通過合同措施能讓成本控制措施顯得更加有效。（四）激勵措施科學合理的激勵措施是房地產(chǎn)企助推項目建設各方工作積極性的重要手段，房進一步提上地產(chǎn)企業(yè)工作效率創(chuàng)造更大的經(jīng)濟利益，促進企業(yè)長期良性的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)企業(yè)常用的激勵措施有很多，總結起來主要有以下幾種激勵措施：第一是設置激勵獎金，這是目前為止見效最快效果做好的一種激勵措施，也是最能激發(fā)和調動員工的工作熱情和創(chuàng)新精神的一種激勵措施；第二是目標激勵，所謂目標激勵措施即是通過設置激勵目標，只有達到激勵目標員工才能在工資待遇、物質獎勵、職稱晉升和職位競爭上更有優(yōu)勢，從而實現(xiàn)激發(fā)和調動員工積極性；第三是授權激勵，授權激勵是指企業(yè)授予某位員工更高或更重要的權利，來激發(fā)員工的潛力，取得更優(yōu)異的成績。四、結束語房地產(chǎn)開發(fā)市場前景良好，但也存在較多風險因素，必須加強控制和管理，本文從技術、組織、合同和激勵等方面提供了有益參考，也給房地產(chǎn)開發(fā)成本控制方法提供一些思考方式?！緟⒖嘉墨I】1 陳京平