房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制研究

1、    房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制研究    摘  要：目前，我國經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本高、回報(bào)率高、項(xiàng)目投資周期長的特點(diǎn)。因此，對房地產(chǎn)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析有著非常重要的意義。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析;控制一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析（一）企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整是導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最重要的原因。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多擁有很少的自有資金，這就使得企業(yè)需要通過向銀行大量借款的方式進(jìn)行債務(wù)籌資和利用所有者權(quán)益的方式進(jìn)行權(quán)益性籌資。前者會(huì)導(dǎo)致債務(wù)資本過高，意味著企業(yè)需要考慮項(xiàng)目回

2、報(bào)不僅用來償還高額借款，而且要大量的利息及籌資費(fèi)用。高比例的資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的顯著表現(xiàn)。后者到了企業(yè)經(jīng)營的一定階段，所有者也會(huì)要求相應(yīng)的回報(bào)。償債壓力增加也會(huì)增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。若占用的資金到期未能及時(shí)足額支付本金及利息，企業(yè)會(huì)陷入資金鏈斷裂的局面，還會(huì)減損企業(yè)的信譽(yù)。對資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整會(huì)使得財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)發(fā)揮不同的作用，調(diào)整適當(dāng)即適度的負(fù)債，企業(yè)就能享受到財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)帶來的好處，投資者的投資回報(bào)率相應(yīng)得到提高;調(diào)整不適當(dāng)即過度的負(fù)債，就會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)效應(yīng)，過高的資產(chǎn)負(fù)債率，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。但是，在尋找到合適的資本結(jié)構(gòu)的過程中也需要注意結(jié)合實(shí)際的情況，不能

3、一味地追求理想化的資本結(jié)構(gòu)。（二）企業(yè)管理人員素質(zhì)的局限性中國的房地產(chǎn)行業(yè)從19世紀(jì)末到如今經(jīng)歷了幾個(gè)階段的顯著變化，占有國家gdp相當(dāng)大的比重，近乎一半的比例，這就越發(fā)凸顯高素質(zhì)企業(yè)管理人員的重要性。然而房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀大多是其他行業(yè)的投資者看到房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤后才進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，自身缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)的足夠了解，這樣的管理人員參與到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，恐怕會(huì)造成難以把控的局面。上述投資者以建筑專業(yè)的高管居多，他們往往過多關(guān)注于開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)而忽略了對企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境的管理。（三）財(cái)務(wù)環(huán)境的復(fù)雜性由于房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目需要籌集大量的資金，其財(cái)務(wù)管理環(huán)境本身就足夠復(fù)雜。財(cái)務(wù)環(huán)境復(fù)雜就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)關(guān)

4、系內(nèi)部矛盾，母子公司之間的資金分配不明確，資金的管理并未做到權(quán)責(zé)分明，財(cái)務(wù)主管集權(quán)利于一身，與上級及下屬并未進(jìn)行有效的交流和溝通，這樣的問題會(huì)使得企業(yè)資金并未得到有效的利用，資金的安全問題也存在隱患。在完整的財(cái)務(wù)系統(tǒng)中，對資金的使用應(yīng)使用相應(yīng)的模型進(jìn)行判斷。在財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀中，管理層用不同的財(cái)務(wù)分析模型進(jìn)行分析后，得出的結(jié)果也會(huì)存在差別，這時(shí)管理層就會(huì)用到其主觀判斷，判斷方案是否科學(xué)可行，而主觀判斷的不確定性同樣會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，為了提高資金的使用率，企業(yè)應(yīng)改善資金收支及利用和分配的模式，比如，建立與開發(fā)項(xiàng)目相適應(yīng)的資金管理系統(tǒng)，設(shè)置層次分明的責(zé)任中心，先制定總體計(jì)劃，再把整體計(jì)劃的各個(gè)部

5、分分配給相應(yīng)的責(zé)任中心，然后由責(zé)任中心編制各個(gè)部分的預(yù)算，通過這樣層層遞進(jìn)的聯(lián)系實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)表明，企業(yè)管理人員對財(cái)務(wù)環(huán)境動(dòng)態(tài)變化的了解程度取決于細(xì)化的預(yù)算管理。（四）國家宏觀政策的影響由于房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，行業(yè)會(huì)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象，有些房產(chǎn)公司提高價(jià)格使得多數(shù)居民為買一套房而發(fā)愁，有些地區(qū)房價(jià)高的離譜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其使用價(jià)值，甚至還會(huì)出現(xiàn)炒房現(xiàn)象。買房問題也就是民生問題，國家為了解決居民買房難的問題，實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策控制飛速增長的房價(jià)。這就對房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定程度的沖擊。房地產(chǎn)占有國家gdp的一定比重和自身需要大額資金的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)與金融行業(yè)的聯(lián)系不可分割，然而

6、國家對金融行業(yè)的政策把控也是相當(dāng)嚴(yán)厲的。房地產(chǎn)價(jià)格、市場利率、匯率的變動(dòng)等都會(huì)讓企業(yè)可能面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危機(jī)。二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制研究（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資周期比較長，建設(shè)過程中有著較高的不確定性，籌資風(fēng)險(xiǎn)從整個(gè)建設(shè)過程開始到結(jié)束一直存在。過高的負(fù)債比率是導(dǎo)致籌資風(fēng)險(xiǎn)最根本的原因，正確的籌資方式能適當(dāng)降低企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。和債務(wù)籌資方式相比，權(quán)益性籌資能增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)資金實(shí)力，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)椴挥枚ㄆ谙騻鶆?wù)投資者償付利息，但是同時(shí)也會(huì)涉及稅后股利的分配。而債務(wù)籌資會(huì)對企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)產(chǎn)生影響，即使會(huì)提高企業(yè)的投資收益，但也增加了籌資風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確定適當(dāng)?shù)幕I資規(guī)

7、模選擇正確的籌資方式。同時(shí)，還可以采取其他有效的措施，如提高資金的使用率能加強(qiáng)企業(yè)對資金的有效管理，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)使企業(yè)適度負(fù)債，調(diào)整中長短期負(fù)債比例平衡經(jīng)營過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展與盈利情況取決于企業(yè)在投資項(xiàng)目上的選擇，企業(yè)的管理人員需要對被投資企業(yè)及項(xiàng)目進(jìn)行極為嚴(yán)苛的考察，還要考慮到未來的戰(zhàn)略目標(biāo)以及發(fā)展方向，科學(xué)分析各種信息，如正確預(yù)測市場變化和分析企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境形勢等，結(jié)合多種方面進(jìn)行綜合評估，有關(guān)投資小組做出一份投資項(xiàng)目可行性分析計(jì)劃，各個(gè)部門進(jìn)行組織討論然后共同決定。企業(yè)還可以在投資伙伴合適的情況下選擇多個(gè)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合投資，這樣可以減少企業(yè)資金的流出，還可以利用到其它企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢，進(jìn)而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（三）內(nèi)部控制的管理措施企業(yè)正常的經(jīng)營過程離不開內(nèi)部控制制度不斷完善。建立一套完整的內(nèi)控體系有助于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而不斷完善內(nèi)部控制離不開經(jīng)驗(yàn)的日積月累。管理層和治理層不能固執(zhí)的堅(jiān)持己見，需要適當(dāng)聽取下級員工的建議，否則有時(shí)一項(xiàng)失誤的決策足以使企業(yè)陷入破產(chǎn)的危機(jī)。參考文獻(xiàn)：1 陳蕊.中小企業(yè)財(cái)務(wù)評價(jià)