略析產(chǎn)權(quán)式酒店管理問題及路徑

1、略析產(chǎn)權(quán)式酒店管理問題及路徑(-)建立對開發(fā)商的審批和監(jiān)督機(jī)制產(chǎn)權(quán)式酒店作為新興的投融資工具擁冇其自身的特殊性，但由于缺乏專門 的法律規(guī)制，目前只能接受我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)法律規(guī)范的規(guī)制，這成為其在 我國發(fā)展的主要障礙。出于對非法集資可能性的擔(dān)憂，地方政府對于產(chǎn)權(quán) 式酒店的發(fā)展都持謹(jǐn)慎態(tài)度。因而建立產(chǎn)權(quán)式酒店特殊制度的首要問題即 在于規(guī)范開發(fā)商的行為，完善審批和監(jiān)督制度。具體體現(xiàn)如下：在審批時, 開發(fā)商的資金實(shí)力、信譽(yù)如何,開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)都應(yīng)作為關(guān)注的垂點(diǎn)。同時，還應(yīng)査明開發(fā)商對于產(chǎn)權(quán)式酒店未來的經(jīng)營模式是否具備可行的計(jì) 劃，對產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和可能發(fā)生的市場風(fēng)險有無合理的預(yù)測等。另一方面,還

2、應(yīng)保證開發(fā)商對其承諾的投資冋報是否有充足的資金實(shí)力作 為后盾，或者已經(jīng)采用英他方式對投資者的投資回報予以擔(dān)保(如引入擔(dān) 保公司等)。在開發(fā)過程中，對開發(fā)商的違規(guī)操作，如將商業(yè)性質(zhì)的建設(shè)用地擅自變更 為住宅性質(zhì)的用地等應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格且充分的監(jiān)督，同時對于集資詐騙也應(yīng)進(jìn) 行深人的防備。當(dāng)然,僅由政府對開發(fā)商進(jìn)行單一監(jiān)督還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，應(yīng) 逐步建立起多元的監(jiān)督模式?？梢圆捎眠m當(dāng)?shù)姆绞綄⑼顿Y者納入監(jiān)督的模 式屮，基于自身切身利益的考慮，這種監(jiān)督的效力是顯而易見的。此外，由 媒體主導(dǎo)的輿論監(jiān)督也將產(chǎn)生重耍作用。(-)完善投資回報擔(dān)保制度開發(fā)商售房廣告中宣稱的高額冋報率是影響投資者做出投資產(chǎn)權(quán)式酒店 決定的重

3、要影響因素。由于h前我國市場經(jīng)濟(jì)制度發(fā)展尚不完善，出于對 產(chǎn)權(quán)式酒店市場發(fā)展的考慮，應(yīng)允許開發(fā)商對投資者的投資回報進(jìn)行擔(dān)保, 但必須要求雙方主體就此簽訂明確的擔(dān)保協(xié)議。發(fā)生法律糾紛時，對于此 擔(dān)保關(guān)系可以適用我國擔(dān)保法或其他冇關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定。第三方專業(yè)擔(dān) 保公司與投資者簽訂協(xié)議約定由第三方公司承擔(dān)對髙額回報的，開發(fā)商應(yīng) 與笫三方擔(dān)保公司承擔(dān)連帶責(zé)任。實(shí)踐中，開發(fā)商與酒店管理公司多存在關(guān)聯(lián)性。當(dāng)由于起初對投資回報過 于樂觀地估計(jì)，投資者所得收益無法達(dá)到約定的回報水平時，開發(fā)商即將 所冇責(zé)任推給幾乎沒冇什么責(zé)任能力的酒店經(jīng)營者,借以逃脫自己的法律 責(zé)任。此時開發(fā)商的行為屬于欺詐行為，應(yīng)利用法人人

4、格否認(rèn)理論直接向 開發(fā)商主張權(quán)利，山開發(fā)商對投資者承擔(dān)其承諾回報與現(xiàn)實(shí)回報z間的利 益差值。（三）允許產(chǎn)權(quán)式酒店分割出售在我國若將產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地定性為商業(yè)用地，將直接導(dǎo)致開發(fā)商無 法將酒店分割出售，投資者不能進(jìn)行登記進(jìn)而取得單間客房的產(chǎn)權(quán)證書。 因此為了能將酒店分割出售，開發(fā)商不得不通過違規(guī)操作將已獲得的商業(yè) 性質(zhì)用地轉(zhuǎn)換為住宅用地，進(jìn)而引起一系列的法律問題。進(jìn)一步地講，禁止 開發(fā)商擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)計(jì)為大空間的商業(yè)用房間，是產(chǎn)權(quán)式酒店 在我國發(fā)展的最大障礙。如果整間酒店冇獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證'但這一產(chǎn)權(quán)證不 允許分割，那么單獨(dú)的酒店客房即不能辦出單間客房的產(chǎn)權(quán)證。由于沒有 進(jìn)行登記

5、，無法取得房產(chǎn)證，投資者實(shí)際上根本沒有取得房屋所有權(quán)。允 許開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店分割銷售，為購房者辦理酒店單間所有權(quán)證奠定了 基礎(chǔ)。 進(jìn)而單間所有權(quán)證的辦理也直接解決了產(chǎn)權(quán)式酒店交易轉(zhuǎn)訃的問題。但仍 有必要要求開發(fā)商與投資者之間簽訂“回購條款”,以解決如果產(chǎn)權(quán)式酒 店經(jīng)營狀況不好，市場上不存在酒店的受讓者，投資者無法退出經(jīng)營關(guān)系 的問題。這也是對建立退出制度的重要保障。因而，產(chǎn)權(quán)式酒店在我國健 康發(fā)展的關(guān)鍵是要對其建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行準(zhǔn)確定性，同時允許幵發(fā)商將 酒店分割銷售。只要允許開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店分割出售，承認(rèn)投資者的產(chǎn) 權(quán)，建設(shè)用地定性問題也就隨之解決了。上文提及的?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店 管理暫行

6、辦法第7條規(guī)定：“商服用地、住宅用地、金融辦公用地可兼 容建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店，用地性質(zhì)和年限可以不變”，明確規(guī)定住宅用地可用于 產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)。同時其第3條規(guī)定產(chǎn)權(quán)式酒店可予以分割銷售，第10條 規(guī)定產(chǎn)權(quán)式酒店客房按套、間等房屋基本單元進(jìn)行銷（預(yù)）售，對產(chǎn)權(quán)式 酒店分割銷售問題做岀肯定性規(guī)定。該辦法第18條規(guī)定通過分割進(jìn)行銷 售的客房按套內(nèi)建筑面積分割登記，第19條規(guī)定客房產(chǎn)權(quán)人在辦理客房 產(chǎn)權(quán)登記后，可向土地行政主管部門申請辦理土地使用權(quán)登記，對產(chǎn)權(quán)式 酒店分割出售后房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記作出明確規(guī)定。上述規(guī)定對現(xiàn) 有產(chǎn)權(quán)式酒店用地性質(zhì)、分割出售以及產(chǎn)權(quán)登記等亟待解決的問題進(jìn)行規(guī) 定，是對產(chǎn)權(quán)式酒店法律問題的有益突破。（四）明確產(chǎn)權(quán)式酒店可以成為區(qū)分所冇的客體產(chǎn)權(quán)式酒店存在區(qū)分所有的事實(shí)與作為住宅小區(qū)的高層建筑并無木質(zhì)區(qū) 別，因而產(chǎn)權(quán)式酒店可以成為區(qū)分所有的客體。確立了產(chǎn)權(quán)式酒店的區(qū)分 所有權(quán)，即可設(shè)立基于成員權(quán)而成立的業(yè)主委員來解決酒店的管理、修繕 等方面的問題。同時，為投資者分享酒店收益提供了法律基礎(chǔ)。明確產(chǎn)權(quán) 式酒店可以使用建筑物區(qū)分所有權(quán)，還有利于明確酒店配套娛樂設(shè)施的產(chǎn) 權(quán)歸屬。因此