房地產(chǎn)基本知識(shí)

1、一、什么是房地產(chǎn)？是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)， 是土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。 又稱為“不動(dòng)產(chǎn) ”。二、什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)及其分類？包括地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng) 土地市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 增量市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng) 存量市場(chǎng)三、房地產(chǎn)的基本概念？商品房：商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括外資）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。包括住宅和非住宅兩類。商品房的所有權(quán)包括四部分：房屋的使用權(quán)、所有權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)。房改房：是有一定的福利性質(zhì)的， 各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。 這類房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買的商品房、自建房屋、集資建房等。哪些家許可憑證明購(gòu)房？（1）夫婦雙方均為機(jī)關(guān)工作人員、教師、

2、國(guó)有或集體企業(yè)職工的家庭； （2）市政府批準(zhǔn)的重點(diǎn)工程建設(shè)涉及被拆遷居民家庭和政府組織的危舊房改造項(xiàng)目涉及被拆遷居民家庭。經(jīng)濟(jì)適用房和商品房一樣嗎?（ 1）經(jīng)濟(jì)適用住的銷售并不是向社會(huì)公開(kāi)銷售的低價(jià)商品房。 （2）經(jīng)濟(jì)適用住房的買賣、轉(zhuǎn)讓、出租手續(xù)也與商品房不同，實(shí)行專門的經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)證，具體辦法正在制定中。 唯一不同的是經(jīng)濟(jì)適用住房在出售時(shí)，購(gòu)買人要按經(jīng)濟(jì)適用住房所在地標(biāo)定地價(jià)的10%交納土地出讓金。3、安居房：指實(shí)施國(guó)家 “安居工程 ”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì) 4 平方米以下的特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本

3、，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。4、集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位攬的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。5、多層住宅：指四至六屋樓房住宅稱為多層住宅。6、小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅。7、高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅8、會(huì)所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施9、躍層：躍層是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層， 上下層不通過(guò)公共樓

4、梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)空間等 。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面， 即使朝向不好， 也可通過(guò)光線彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積，布局緊湊，功能明確，相互干擾小 。10、復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種 經(jīng)濟(jì)羨慕地住宅。是建造上仍每戶占有上下兩層， 實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 1.2 米的夾層，兩 層的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 3.3 米，而一般躍層為 5.6）上層供休息，和儲(chǔ)藏用其目的是在有限的窨里嗇使用面積，提高住宅的利用率。 11、錯(cuò)層

5、：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系，但沒(méi)有完全分成兩層， （適合大面積住宅，小戶型會(huì)顯得局促。四、規(guī)劃有關(guān)概念1、層高：層的高度，對(duì)樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。2、戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。3、戶室比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比 ”4、建筑系數(shù)： “建筑占地系數(shù) ”的簡(jiǎn)稱。指一定建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計(jì)。 用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。 合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面

6、的窨要求，并保證足夠的道路，綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。五、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念1、房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。、變2、2、房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、 典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記， 并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。3、房地產(chǎn)權(quán)登記：房屋所有權(quán)登記，通常稱為 “產(chǎn)權(quán)登記 ”（包括房屋所有權(quán)登記和房屋法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)。 在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋不論屬誰(shuí)所有

7、， 都必須按照所有權(quán)登記辦法的規(guī)定， 向房屋所在地房管機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)登記， 經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后， 由房管機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋 所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理.4、共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在又有按份共有權(quán)益， 并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。5、房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理， 債權(quán)人只能按期取息， 而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。6、過(guò)戶：即更

8、換房屋產(chǎn)權(quán)人姓名。六、房屋結(jié)構(gòu)的基本知識(shí)1、磚木結(jié)構(gòu)：用磚墻，木柱（磚柱）和木屋架作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑物2、磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)用磚墻，水平承重構(gòu)件用鋼筋，混凝土樓板作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑物3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：房屋的主要承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土制作的建筑物。七、與面積有關(guān)的概念1、建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓妹娣e。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積2、公攤面積： 1、公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房

9、和管理用的建筑面積。單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%3、 使用面積：建筑面積各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及預(yù)售的相關(guān)概念。五證與兩書(shū) 1. 國(guó)有土地使用證：是證明土地使用者向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用，劃撥土地前， 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 建設(shè)規(guī)劃許可證：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 商品房銷售（預(yù)售）許可證：是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)

10、開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。2、住宅質(zhì)量保證書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的住房質(zhì)量保證文件。住宅使用說(shuō)明書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的有關(guān)住房使用說(shuō)明。3、 房屋預(yù)售：房屋還未建成就預(yù)先出售，一般是先收取部分款項(xiàng)作為定金。這種形式有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加快資金周轉(zhuǎn)，在房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋出售往往采用這種形式。契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例向親的房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收。 它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變的一個(gè)專門稅種，也是購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房者所承付稅 額最大的一次稅費(fèi)。一手樓交易流程 1、看房 2、洽談 3、交訂金 4、簽約 5

11、、交全款開(kāi)三聯(lián)收拒 6、交進(jìn)戶費(fèi) 7、進(jìn)戶 8、換正規(guī)發(fā)票 “黑龍江省商品房銷售專用發(fā)票 “9、辦產(chǎn)權(quán) 所需材料： 1 發(fā)票 2 合同 3 買受人身份證原件及復(fù)印件 4 名章 5 商品房銷售 10、出證二手房交易指南 一、土地證過(guò)戶須知 原房主產(chǎn)權(quán)證 (復(fù)印兩份 )，原房主身份證復(fù)印件 現(xiàn)房主的身份證復(fù)印件 買賣協(xié)議書(shū)，原件復(fù)印件二、二手房如何估價(jià)？1、房屋每年折舊費(fèi)，每年折舊2%2、戶型因素：房屋類型為小廳、 小衛(wèi)、小廚 “三小 ”類型，扣 減 10%：房子所在樓層不同價(jià)格不一樣： 2、6 層是基準(zhǔn)價(jià)， 5-6 層扣減 3%， 7 層減 5%，3-4 層加 3%，樓頂減 5%；3、朝向因素：

12、如房子沒(méi)朝南的門窗，減5%：4、小區(qū)環(huán)境：沒(méi)有物業(yè)管理，扣減 5%，小區(qū)沒(méi)有單獨(dú)封閉減 5% 屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子加 15% 基準(zhǔn)價(jià)為當(dāng)?shù)厣唐贩康牧闶蹆r(jià)。三、什么樣的二手房可以交易？私產(chǎn)房，并且共有人同意出售：房改房，原售房單位允許出讓的，無(wú)抵押、查封和其它權(quán)利問(wèn)題記錄的，沒(méi)有私搭亂建性質(zhì)的。四、賣房者需提供什么證件？產(chǎn)權(quán)證書(shū) 房主身份證 有共有權(quán)證的，需出具共有人同意出售的證明； 戶口 土地使用權(quán)證 1、定金：定金是一種合同履行的擔(dān)保，是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的作為債權(quán)擔(dān)保的一定貨幣， 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式， 其目的在于促使債務(wù)人， 履行債務(wù)保證債權(quán)人得以實(shí)現(xiàn) 2、訂金：通常

13、是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向，初步達(dá)成協(xié)議后， 準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議， 通常做法是在約定的選房號(hào)，面積，房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同 六、什么樣房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓 ？1、根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的2、司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的4、設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押人同意的5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的6、法律、法規(guī)或市政府規(guī)定其它情形七、產(chǎn)權(quán)證，如何識(shí)真假？在二手房交易中， 房產(chǎn)證的作用也越來(lái)越重要。 在我市日常從事二手房交易和房產(chǎn)租賃過(guò)程中，也發(fā)生過(guò) “假證行騙 ”的

14、事情，在此市房地產(chǎn)專業(yè)人事，向您介紹如何識(shí)別房屋所有權(quán)證的真?zhèn)危?不給騙子們可乘之機(jī)1、封皮：材質(zhì)為進(jìn)口涂塑紙，封面上部印有中華人民共和國(guó)國(guó)徽，下部第一行字 “中華人民共和國(guó) ”是用圓體字印制，第二行字 “房屋所有權(quán)證 ”為黑體字印制，全部為金黃色。2、建房注冊(cè)號(hào)：由建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市、縣級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行注冊(cè)登記并予以編號(hào)，哈爾濱市統(tǒng)一建房注冊(cè)號(hào)為 230013、團(tuán)花：在封面里頁(yè)上有紅色和綠色兩色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花圖案，線條流暢，紋理清晰4、水?。簽樗误w “房屋所有權(quán)證 ”底紋暗印5、發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章：法定的發(fā)證機(jī)關(guān)是哈爾濱市房地產(chǎn)管理局，房產(chǎn)證上所蓋的發(fā)證機(jī)關(guān)印章均是機(jī)器套印，印跡清晰，

15、干凈，印色均勻6、用紙：淺粉色印鈔紙7、花邊：在首頁(yè)，有上下左右均等寬對(duì)稱的咖啡色花紋邊框，花紋清晰，細(xì)膩8、填發(fā)單位：在第二頁(yè)右下角為填發(fā)單位（蓋章）：例如 “哈爾濱市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)臨理處發(fā)證專章 ”即為房屋產(chǎn)權(quán)所在區(qū)、縣房屋土地管理局印章。9、編號(hào)：在封底 “注意事項(xiàng) ”右下欠，同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的 8 位數(shù)。以上特點(diǎn)為新房屋產(chǎn)權(quán)證所具備的， 而假的一般為用紙粗糙，花紋，團(tuán)花線條粗細(xì)不一，印刷不清，而證章多為私刻，大小不一，字體斜歪等，只要稍加注意，很容易區(qū)分，如您 對(duì)交易方手中房屋產(chǎn)權(quán)證有疑慮，可到房產(chǎn)所在區(qū)房屋土地管理局核查，鑒定，制作再好的假產(chǎn)權(quán)證也會(huì)暴露無(wú)遺。 八、落戶指南：

16、1、無(wú)公職人員凡在哈購(gòu)買 15 萬(wàn)元以上商品住宅，二手商品住宅，貸款購(gòu)商品住宅一次性交齊 15 萬(wàn)元以上，抵債，法院判決，經(jīng)房地產(chǎn)部門評(píng)估達(dá) 15 萬(wàn)元以上的商品住宅均可給購(gòu)房者本人、配偶，及未成年子女落戶， （攜帶本人申請(qǐng)，產(chǎn)權(quán)證，商品房銷售專用發(fā)票，完稅證明，戶口，身份證，結(jié)婚證，原籍派出所證明直接到市公安局申請(qǐng)落戶）。 1、買 2 處商品住宅累積達(dá) 20 萬(wàn)以上 2、購(gòu)買商品門市30 萬(wàn)以上九、二手房房?jī)r(jià)分析1、地點(diǎn)直接影響房?jī)r(jià) 好地點(diǎn)在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中占絕對(duì)份額房產(chǎn)地點(diǎn)優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)：較好地點(diǎn)表現(xiàn)為城市中心、交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)、配套設(shè)備齊全、物業(yè)管理現(xiàn)代化、有休閑場(chǎng)所、所屬小學(xué)教學(xué)質(zhì)量較好等。具

17、有這些條件的二手房與本區(qū)域內(nèi)新建商品房?jī)r(jià)格相差不大，并且保值增加的潛力很大。因此二手房與商品房的價(jià)格調(diào)整系數(shù)是02%2、成新每五年降價(jià) 10% 按規(guī)定的住宅用房可使用年限為20 年，參照房地產(chǎn)估價(jià)理論中的年限折舊法：房產(chǎn)折舊一般按56 年為一個(gè)成新（折減到最后剩余的 10 年為殘值）。也就是建成56 年的房產(chǎn)按 9 成新計(jì)算，相應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)格也要下調(diào)10%同時(shí)還應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)作價(jià)法相結(jié)合：觀察房產(chǎn)的主體是否有裂縫，墻體是否有大面積脫落，門窗是否有變弄等等來(lái)判斷。二者綜合來(lái)確定成新。3、格局： 1、三小戶型（小廳，小衛(wèi)，小廚）承重墻過(guò)多，在確定價(jià)格時(shí)應(yīng)相對(duì)新建商品房下調(diào) 5%10% 2、98 年后的房產(chǎn)

18、大多為大明廳，大廚，大衛(wèi)，小臥，現(xiàn)代住宅4、樓層差價(jià)與商品房相同1、按市場(chǎng)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2.6 層是基準(zhǔn)層，也就是房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格2、3.5 層相對(duì)基準(zhǔn)層較好，在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上上調(diào)15% 4 層上調(diào)20% 7 層下調(diào) 15% 1.8 下調(diào) 25% 注：（ 1）同時(shí)要考慮 1.8 層為底層最頂層，有滲水、漏雨可能，并且夏天太熱，冬天冷，還應(yīng)在原下調(diào)20%的基礎(chǔ)上下調(diào) 58%5、針對(duì)不同群體購(gòu)房，房?jī)r(jià)還要調(diào)查對(duì)于年輕人，高層與低層的價(jià)格相差不大，同為爬樓對(duì)他們不是問(wèn)題，反而認(rèn)為空氣好視野闊，安全。 對(duì)于上年紀(jì)的人，多愿意選擇 25 層。所以根據(jù)不同的購(gòu)房者可以隨時(shí)調(diào)整房?jī)r(jià)，增價(jià)或減價(jià)率為 23%6、心理

19、價(jià)格上調(diào) 10%定價(jià) 賣房往往在定價(jià)時(shí)會(huì)提高房?jī)r(jià)，作為講價(jià)余地7、特殊需求影響價(jià)格： 因人而異 給老百姓房產(chǎn)定價(jià)時(shí)，要仔細(xì)考慮其是否還有特殊需求 賣主急于將房產(chǎn)變現(xiàn)：工作調(diào)動(dòng)，出國(guó)。購(gòu)買別處房產(chǎn)、做生意等等。房?jī)r(jià)相對(duì)正常價(jià)要低 515% 買主急于購(gòu)房：為女子上學(xué)，落戶口、結(jié)婚、低樓層等等可以上調(diào) 5% 公式：房產(chǎn)價(jià)格 =同一區(qū)域內(nèi)商品房單價(jià) ×(1 ±地點(diǎn)系數(shù) ) ×（1±成新系數(shù)） ×（1±格局調(diào)整系數(shù)） ×（1±樓層） ×（1±心理） ×（1±特需要求）十、七種無(wú)效的房屋

20、買賣合同1、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國(guó)民法通則的規(guī)定，無(wú)民事行為能力的由其法定代理人實(shí)施民事行為，因此，無(wú)事行為房屋買賣應(yīng)由其法定代理人簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂合同，否則，屬無(wú)效合同。2、限制行為未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意， 限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段， 致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。4、以脅迫手段簽訂

21、的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。 乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同，是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要， 強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。5、雙方當(dāng)事人惡意串通、損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。6、當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買賣合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無(wú)效。十一、房屋三種產(chǎn)權(quán)的異同目前市場(chǎng)上銷售的房屋類型主要有商品房、 經(jīng)濟(jì)適用住房、 集資建房以及房改房、危舊房改造回遷房等。1、產(chǎn)權(quán)的劃分：一、從房

22、屋產(chǎn)權(quán)來(lái)分主要有：按照商品房性質(zhì)購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)屬于商品房產(chǎn)權(quán)， 按照經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)購(gòu)買的房屋， 其產(chǎn)權(quán)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)；二：通過(guò)集資建房性質(zhì)購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)有兩種：一種是經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，另一種是房改成本價(jià)產(chǎn)權(quán)；三、按照房改政策購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)一般有三種形式：成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠；購(gòu)買回遷房其產(chǎn)權(quán)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。 不同的產(chǎn)權(quán)之間存在共性 在這些不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)中，除了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)是部分產(chǎn)權(quán)外， 其他產(chǎn)權(quán)在本質(zhì)上是沒(méi)有什么區(qū)別的，都是屬于完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋。產(chǎn)權(quán)人擁有房屋的使用權(quán)、占有權(quán)和處置權(quán)是相同的。 不同產(chǎn)權(quán)的房屋銷售對(duì)象不同 由于房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，所以

23、決定了其銷售對(duì)象不同。 商品房產(chǎn)權(quán)的房屋其價(jià)格由于是受市場(chǎng)供需價(jià)格決定的， 所以在銷售對(duì)象上沒(méi)有什么限制， 任何人都可以購(gòu)買。 而經(jīng)濟(jì)適用住房則不同，由于經(jīng)濟(jì)適用住房是政府為了解決中低收入家庭的住房問(wèn)題， 享受免交土地出讓金以及減免相關(guān)稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，所以在銷售對(duì)象方面，有一定的限制條件。首先本市城鎮(zhèn)職工， 其次是家庭年收入在6 萬(wàn)元以下，第三個(gè)條件須是無(wú)房職工或住房沒(méi)達(dá)標(biāo)的職工。 只有符合這三個(gè)條件才可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。由于集資建房也是為解決職工自身住房困難，在政府或單位的組織下，自愿建立的，不以贏利為目的建造的房屋，其土地是免交土地出讓金的， 所以在銷售對(duì)象方面限定為本市行政區(qū)域內(nèi)中、低收

24、入的城鎮(zhèn)居民。而房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買的商品房、自建房屋、集資建房等。 危舊房改造是由政府組織實(shí)施， 根據(jù)本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r， 以及破損程度和改造難易程度，通過(guò)開(kāi)發(fā)帶危改、 市政工程帶危改以及房改帶危改的形式進(jìn)行的危改。 商品房與經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)差異 商品房產(chǎn)權(quán)屬于最完整的房屋產(chǎn)權(quán)，其所擁有的權(quán)利除了處置權(quán)、 使用權(quán)以及占有權(quán)三種權(quán)利外，還擁有完全的收益權(quán)。也就是說(shuō)，擁有商品房產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人在轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與、繼承等交易時(shí)，不受任何單位或者個(gè)人的限制，并且其所取得的收益全部歸個(gè)人所有。 經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)

25、也是屬于完整的產(chǎn)權(quán)，但是由于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格是由政府限定價(jià)格， 土地屬于劃拔性質(zhì)， 所以再轉(zhuǎn)讓時(shí)不能辦理房屋贈(zèng)與。 經(jīng)濟(jì)適用住房再上市時(shí)有兩種方式： 一種是通過(guò)直接上市交易。 另外一種是產(chǎn)權(quán)人先按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的 3%補(bǔ)交土地出讓金后，再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。 集資房根據(jù)價(jià)格分屬房改房和經(jīng)濟(jì)適用房。在這里需要說(shuō)明的是， 集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)： 一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)， 其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。 另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格， 其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。 危舊房改造回遷房，其產(chǎn)權(quán)按照經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。 所以該產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可參照上述經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)和房改

26、成本價(jià)產(chǎn)權(quán)。十二、貸款1、按揭：按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款的銀行）作為還款保證， 按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人， （簡(jiǎn)單說(shuō)，按揭過(guò)程中，房子不是你的，直到按揭過(guò)程結(jié)束，房子才歸你2、人個(gè)住房貸款的方式分為三種：住房公積金：是職工及其所在單位按規(guī)定繳存的具有保障性和互助性的職工長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金 商業(yè)性人個(gè)住房貸款：是商業(yè)銀行運(yùn)用自身的本外幣存款，自主發(fā)放的住房抵押貸款，通常住房按揭貸款 個(gè)人住房組合貸款：符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。 3、公積金貸款 我市職工申請(qǐng)公

27、積金貸款必須具備下列條件：具有本市區(qū)常住戶口 具有完全民事行為能力的在職職工 具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收及償還貸款本息的能力 按規(guī)定在市資金管理中心連續(xù)足額（月平均工資總額的1014%）繳存住房公積金一年以上具有符合法律規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議具有所購(gòu)住房總價(jià)30%以上的自籌資金同意辦理住房抵押或有價(jià)證券質(zhì)押其中最基本的個(gè)人條件是男職工 60 歲以下，女職工 55 歲以下：客觀條件是所買二手房是否經(jīng)市房改中心確認(rèn) 2、貸款額度 1、可貸額度最高為所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)值的 70% 2、貸款最高額度為 20 萬(wàn)元 款年限：最長(zhǎng) 20 年 對(duì)質(zhì)押房產(chǎn)年限的界定： 1987 年以后的房產(chǎn)方可辦理公積金貸款 貸款利率

28、：個(gè)人住房貸款期限在 1 年以內(nèi)（含 1 年）的實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限一年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。住房公積金個(gè)人貸款現(xiàn)行利率為：貸款期限 15 年（含 5 年），年利率為 3.6%（月利率 3）貸款期限 520 年（含 15 年），年利率為 4.05%（月利率為 3.375 ） 流程評(píng)估買賣雙方交付款簽協(xié)議簽訂協(xié)議 辦理貸款審批 簽借款合同 產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶 房產(chǎn)抵押 放款 交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 中介服務(wù)費(fèi)： 600 元 評(píng)估費(fèi)：住宅 100 元，非住宅（按評(píng)估額 0.25%）產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶：產(chǎn)權(quán)交易稅（住宅） 1.5%收稅，建筑面積每平方 6 元收費(fèi)，登記費(fèi) 80 元 抵押簽證費(fèi)：住宅 80 元，非住宅 25 元 擔(dān)保費(fèi)：110 萬(wàn)×1%×年限； 10 萬(wàn)元以上 ×0.8%×年限 4、商業(yè)個(gè)人住房貸款 辦理的有關(guān)手續(xù) 本人戶口、身份證、軍官證或其它有效居留證件 借款人要