村證房過戶貸款市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、村證房過戶貸款市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、目標(biāo)客戶群體1、石家莊城中村村民，名下有村證房2、非城中村村民，已購(gòu)得村證房二、過戶步驟1、村委會(huì)出具加蓋公章的文件，證明房屋所有人是借款人2、出借人與借款人簽署房屋買賣合同（已婚的須夫妻雙簽）3、將回遷協(xié)議等與房屋有關(guān)的全部資料一律留存公司三、石家莊村證房概況近幾年來隨著石家莊城市化進(jìn)程的加快，絕大多數(shù)的城中村都己 拆遷改造完畢，一位城中村村民名下?lián)碛袃商住⑷咨踔粮嗵追慨a(chǎn) 的現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍，大量的城中村村民因?yàn)椴疬w改造而失去了其賴 以生存的耕地、宅基地，失去原來的自建房（很多村民的自建房臨街, 在拆遷z前都是商鋪，租金收入十分可觀），很多城屮村村民因此而

2、失去了收入來源。在石家莊經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，許許多多的城中 村村民都想投資經(jīng)商，但是他們手里沒有充足的資金，而村委會(huì)每年 給村民分的錢更是杯水車薪，此時(shí)村民們僅僅是擁有多套因拆遷改造 而分配的村證房，由于村證房無法像市證房一樣在銀行獲得房產(chǎn)抵押 貸款，于是“村證房過戶貸款”這一民間借貸產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。村證房在二手房市場(chǎng)上可以匸常的交易、流轉(zhuǎn)，村證房的變現(xiàn)能 力較強(qiáng)、變現(xiàn)速度很快。城中村拆遷改造后，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)按照行 業(yè)慣例將苴中的幾棟樓作為安置村民的村證房，剩下的則作為市證房進(jìn)行出售，所以村證房與市證房從地理位置、小區(qū)環(huán)境、周邊配套方 面毫無差別，不僅如此，作為村民的福利，很多村證房都不收水

3、費(fèi)、 物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等費(fèi)用，與此同時(shí)，村證房在交易時(shí)沒有契稅、營(yíng)業(yè) 稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，因而大大降低了買方的購(gòu)房成本，所以購(gòu)買 村證房的買家很多，并且村證房的價(jià)格并不便宜。有多少市證房，就會(huì)有多少村證房，因?yàn)槭仪f的城中村太多了。 縱觀石家莊市區(qū)的村證房市場(chǎng)，不乏諸多優(yōu)質(zhì)樓盤，舉例如下：萬達(dá)廣場(chǎng)（尖嶺村改造項(xiàng)目x談瑞城（談固村改造項(xiàng)目恒大名都（南王村改造項(xiàng)目x北城國(guó)際（小沿村改造項(xiàng)目x藏龍福 地（大馬村改造項(xiàng)目x世奧灣（東王村改造項(xiàng)目x錦城（白佛村改 造項(xiàng)目x劍橋春雨（方北村改造項(xiàng)目x柏林春天（柏林莊村改造項(xiàng) 目x雍雅錦江（中仰陵村改造項(xiàng)目x想象國(guó)際（周通村改造項(xiàng)目x 紅石原著（南豆村改造項(xiàng)

4、目x弘達(dá)明尚（南辛莊村改造項(xiàng)目x同祥 城（趙村改造項(xiàng)目x正締景城（東里村改造項(xiàng)目x國(guó)仕山（位同村 改造項(xiàng)目x紫晶悅城（南翟營(yíng)村改造項(xiàng)目x恒大御景半島（南高營(yíng) 村改造項(xiàng)目）上述樓盤，開發(fā)商都是將其中的幾棟樓作為城中村村民的回遷樓，其他的樓作為市證房進(jìn)行出售。只要是涉及城中村的拆遷改造項(xiàng) 目，都是按照此行業(yè)慣例進(jìn)行操作的，因此村證房目前在二手房市場(chǎng) 上大量存在，由于村證房不需要交納任何稅費(fèi)，交易成本低廉，價(jià)格 比市證房低，因此村證房銷售十分火爆。四、村證房過戶貸款與市證房抵押貸款之比較村證房過戶貸款市證房抵押貸款利率3%起中弘和信1.5%,大多 數(shù)民間借貸在2.3%左 右，甚至更低。放款期限三個(gè)月

5、半年以上放款手續(xù)去村委會(huì)辦理過戶去房管局辦理抵押登 記，去公證處辦理強(qiáng) 制執(zhí)行公證收款流程直接出售房屋（實(shí)現(xiàn)真正意義上的“到期不還，直接賣房子”）1、先去公證處申請(qǐng)執(zhí)行證書2、再去法院執(zhí)行庭中請(qǐng)法院執(zhí)行3、最后由法院執(zhí)行庭 對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變利潤(rùn)點(diǎn)1利息收入2、違約金收入3、出售房屋產(chǎn)生的差價(jià)收入1、利息收入2、公證處、法院認(rèn)可范ml內(nèi)的違約金收入由此可見，與市證房抵押貸款相比，村證房過戶貸款的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下五個(gè)方而:1、村證房利率比市證房高。村證房過戶貸款不像市證房抵押貸款競(jìng)爭(zhēng)那么激烈，村證房是民 間借貸所獨(dú)有的貸款產(chǎn)品，銀行、小額貸款公司、典當(dāng)行及其他諸如 中弘和信等大型民間借貸公司均不涉

6、足，因此，在利率上，村證房過 戶貸款可以達(dá)到3%起。而對(duì)于市證房抵押貸款，由于有大量的公司 與個(gè)人都在爭(zhēng)搶市場(chǎng)，導(dǎo)致供求失衡，形成買方市場(chǎng)，利率逐年下降, 利潤(rùn)越來越薄，優(yōu)質(zhì)的客戶資源都被銀行搶走，中等的客戶資源被中 弘和信、陸金所、融金所等資金龐大的民間借貸機(jī)構(gòu)搶走，剩下的客 戶資源基本上都是質(zhì)量一般或較差的，都存在著這樣或那樣的瑕疵和 問題。2、村證房放款期限比市證房短。村證房過戶貸款主要針對(duì)有短期資金周轉(zhuǎn)需求的客戶，期限最長(zhǎng) 三個(gè)月，到期不還款我們就可以直接賣房子。由于放款期限較短，可 以提高我們的資金周轉(zhuǎn)率，提高資金使用效率，并大大減少了我們資 金占?jí)旱臅r(shí)間，進(jìn)而提高我們的放款利潤(rùn)率。

7、而市證房抵押貸款的借 款期限一般都是半年起，因?yàn)殂y行、小額貸、典當(dāng)行都可以用一到兩 年，所以在民間借貸市場(chǎng)上，一般都是半年，如果期限短，則無法吸 引到客戶，又由于市證房抵押貸款一般金額較大，上百萬的單子滿天 飛，做市證房抵押貸款將會(huì)占?jí)狠^多的資金、占?jí)狠^長(zhǎng)的時(shí)間，增加 了我們的資金成本，因此利潤(rùn)很低。而村證房的放款金額一般都是控 制在五十萬元左右，分散投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)放款周期限定為三個(gè) 月，因此利潤(rùn)較高。3、村證房放款手續(xù)比市證房簡(jiǎn)便快捷。村證房過戶貸款只需要去村委會(huì)進(jìn)行過戶更名，將原來房主的名 字變更為出借人的名字，在法律角度上，我們?cè)诜趴钪熬鸵呀?jīng)取得 了該房屋的所有權(quán)，我們有權(quán)支配、

8、占有、使用、受益、處分該房屋。實(shí)踐證明，“過戶”是最安全的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，而抵押則是相對(duì) 被動(dòng)的，抵押的安全指數(shù)遠(yuǎn)低于過戶。市證房抵押貸款，需要去房管 局先辦理抵押登記手續(xù)，再去公證處辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證，辦理完畢后, 我們只是取得了該房屋的抵押權(quán)，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，而不是所有權(quán), 因此我們雖然辦理了抵押和公證，但是當(dāng)客戶不還款的時(shí)候，我們并 不能直接去出售該房產(chǎn)，我們還要經(jīng)過公證處、法院、拍賣機(jī)構(gòu)，這 是一個(gè)較為繁瑣的流程，勢(shì)必會(huì)占用我們的寶貴吋間。但是對(duì)于村證 房，由于我們已經(jīng)將村證房過戶到了我們名下，因此我們?nèi)〉玫氖撬?有權(quán)，簡(jiǎn)而言之我們就是房屋的主人，我們可以隨時(shí)去出售該房產(chǎn)， 我們出售該房

9、產(chǎn)不需要經(jīng)過公證處和法院的授權(quán)，這就是所有權(quán)與抵 押權(quán)的根本區(qū)別。4、村證房收款流程快速直接，其變現(xiàn)能力強(qiáng)于市證房。對(duì)于民間借貸而言，放款是收款的前提，而收款是放款的目的， 收款決定一切，收款速度決定著民間借貸公司的生存發(fā)展、興衰成敗, 收款慢，就意味著資金鏈面臨斷裂的危險(xiǎn)，收款快，則資金鏈可以高 速運(yùn)轉(zhuǎn)、反復(fù)利用，進(jìn)而產(chǎn)生較高的利潤(rùn)。在收款環(huán)節(jié)，步驟越少，涉及的機(jī)構(gòu)與人員就越少，收款速度就 越快，我們就越容易收回借款從而盈利，反之，在收款環(huán)節(jié)步驟越多, 則涉及的機(jī)構(gòu)與人員就會(huì)越多，如果我們收款需要經(jīng)過很多部門和人 員的審核、簽字、討論、審批、授權(quán)，那么我們的收款速度就會(huì)減慢, 我們就會(huì)越難收

10、回借款，進(jìn)而無法盈利導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損。由于在放款z前已經(jīng)將房子過戶到了我們的名下，因此客戶一旦 出現(xiàn)不還款，我們可立即出售該房屋，快速回籠資金。然而相比之下, 市證房抵押貸款從表面上看雖然辦理了抵押登記并辦理了強(qiáng)制執(zhí)行 公證，我們手里握有他項(xiàng)權(quán)證、公證書，我的此時(shí)的優(yōu)勢(shì)在于我們獲 得了第一順位抵押權(quán)，客戶在借款期限內(nèi)不能出售房子，同時(shí)我們不 需要用訴訟方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)，因?yàn)槲覀冝k理了強(qiáng)制執(zhí)行公證，但是在客 戶不還款時(shí)，我們并不能直接去賣房子，而是要經(jīng)過一個(gè)較為繁瑣的 法律程序：我們需要先去公證處申請(qǐng)執(zhí)行證書，然后再去法院執(zhí) 行庭去申請(qǐng)執(zhí)行，由法院去拍賣、變賣該房產(chǎn)，這個(gè)法律程序涉及公 證處、法院、拍賣

11、機(jī)構(gòu)三個(gè)單位里的多個(gè)工作人員，完成此法律程序 需要一個(gè)漫長(zhǎng)的等待時(shí)間，無形之中增加了時(shí)間成本和資金成本。市證房抵押貸款與村證房過戶的貸款在收款上的核心差別就在 于，村證房可以直接賣，不需要經(jīng)過任何機(jī)構(gòu)的授權(quán)和許可，而我們 如果對(duì)市證房行使抵押權(quán)并最終變賣則需要經(jīng)過公證處、法院、拍賣 機(jī)構(gòu)的配合與協(xié)助，回款速度明顯慢于村證房。可見，在收款速度上, 村證房明顯快于市證房。5、村證房的利潤(rùn)點(diǎn)多于市證房。村證房過戶貸款的利潤(rùn)點(diǎn)有三大項(xiàng)，一是利息收入，二是違約金收入，三是在出售村證房時(shí)產(chǎn)生的差價(jià)收入。其一，村證房利息高于市證房，其二，村證房過戶貸款所收取的 違約金在比例和金額上與市證房抵押貸款懸殊口大，

12、原因在于市證房 抵押貸款的違約金是要以公證處出具的公證書為準(zhǔn)，而公證處對(duì)違約 金的比例、數(shù)額是有限制的（公證處對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行公證關(guān)于違約金和利 息的規(guī)定：每月連本帶息加違約金不能超過2%,對(duì)利息的認(rèn)可范圍 是最高1.8%,這樣算下來基本上就沒有違約金了，因?yàn)槲覀兊睦?是2.5%）,所以房產(chǎn)抵押貸款能實(shí)際收到的違約金數(shù)額很少。村證房過戶貸款由于不經(jīng)過公證處和法院，因此在違約金上我們 可以實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)，我們完全可以約定較高比例的違約金， 在最終客戶出現(xiàn)不還款的情況時(shí)，我們通過賣房子，從售房款中實(shí)現(xiàn) 我們的違約金。而市證房在處置時(shí)國(guó)家會(huì)收取契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所 得稅，這無形中增加了處置成本。其

13、三，因?yàn)榇遄C房已經(jīng)過戶到我們的名下，因此我們對(duì)該房屋有 絕對(duì)的處置權(quán)，我們?cè)谫u房子時(shí)，無需經(jīng)過借款人的同意，更無需經(jīng) 過公證處、法院、拍賣機(jī)構(gòu)，我們可以自行尋找買家或者“房倒（專 門倒房子賺錢的人）”或者房屋中介，直接按照我們確定的對(duì)我們有 利的價(jià)格進(jìn)行出售，超岀借款本金部分的差價(jià)均歸我們所有，這是很 大的一塊利潤(rùn)點(diǎn)。村證房過戶貸款利潤(rùn)舉例：以價(jià)值100萬元的房子為例，借款金 額為60萬元，月利息3%,三個(gè)月利息合計(jì)9萬元，違約金20%,違 約金為12萬元，假設(shè)客戶到期違約不還款，我們?yōu)榱吮M快收款，以 80萬元價(jià)格出售，收回本金60萬，收回違約金12萬元，賺取售房差價(jià)8萬元，毛利潤(rùn)總額為：9萬+12萬+8萬二29萬元。五、村證房如何把控風(fēng)險(xiǎn)1、選擇地理位置優(yōu)越、周邊生活配套齊全的村證房。房屋的價(jià)格，不論是市證房還是村證房，主要是看地理位置，我們前期先以東開發(fā)區(qū)為基點(diǎn)啟動(dòng)市場(chǎng)，等運(yùn)作成熟之后再逐步擴(kuò)張。東開發(fā)區(qū)目前人口密度逐年增多，醫(yī)院、學(xué)校、超市也十分齊全，絕 大部分都是成熟社區(qū)，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，房屋的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，變現(xiàn)速 度較快。2、將房?jī)r(jià)核實(shí)清楚，將放款額度控制在房?jī)r(jià)以內(nèi)，并留出一定的差價(jià)空間。通過中介、房倒、村委會(huì)、當(dāng)?shù)?/p>