物業(yè)前期工作指引-竣工驗收配合及承接查驗

1、物業(yè)前期工作指引 竣工驗收配合及承接查驗 竣工驗收配合及承接查驗物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項目竣工后，由建筑商向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時 ，需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給建設(shè)單位，這一交接過程稱之為驗收。物業(yè)竣工驗收可分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收和全部工程驗收，物業(yè)竣工驗收一般可分兩個階段驗收：初驗和竣工驗收?？⒐を炇沼山ㄔO(shè)單位、施工單位、物業(yè)公司、政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門等共同進(jìn)行。物業(yè)的承接查驗

2、是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗。它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗兩種類型。前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。第一章 建設(shè)單位竣工驗收的配合一、管理處參與竣工驗收配合的內(nèi)容與流程1、管理處應(yīng)當(dāng)參加住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作。住宅工程質(zhì)量分戶驗收應(yīng)當(dāng)依據(jù)設(shè)計圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，以檢查工程觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量為主，主要包括以下四部分查驗內(nèi)容：1）房屋本體及公共設(shè)施的查驗（包括但不限于）：a）房屋本體包括：地基基礎(chǔ)、梁、柱、板

3、主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏、衛(wèi)生潔具等。b）公共設(shè)施包括：基礎(chǔ)設(shè)施、天臺、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱（房）、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施等。2）公共配套設(shè)備設(shè)施的查驗（包括但不限于）：強(qiáng)電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水各系統(tǒng)、綠化工程等。3）鑰匙的查驗：鑰匙的承接查驗工作應(yīng)在完成房屋本體及公共設(shè)施和公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗后進(jìn)行，由于管理處不負(fù)責(zé)業(yè)主專有部分的管理，因此原則上業(yè)主鑰匙只能由建設(shè)單位接收保管，如果建設(shè)

4、單位在此階段將業(yè)主鑰匙交由管理處代管。管理處必須與建設(shè)單位簽訂鑰匙代管協(xié)議，明確雙方責(zé)任關(guān)系，規(guī)避法律風(fēng)險。4）計量儀表查驗：含費用計量表和技術(shù)參數(shù)測量表，前者包括生活水表、中水表、電表、煤氣表等，后者包括供水、供暖、空調(diào)系統(tǒng)的各類壓力表、溫度表等。2、住宅工程質(zhì)量分戶驗收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：1）在分戶驗收前根據(jù)房屋情況確定檢查部位和數(shù)量，并在施工圖紙上注明；2）按照國家有關(guān)規(guī)范要求的方法，對本規(guī)定要求的分戶驗收內(nèi)容進(jìn)行檢查；3）填寫檢查記錄，發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設(shè)計文件要求的，書面責(zé)成施工單位整改并對整改情況進(jìn)行復(fù)查；4）分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位

5、負(fù)責(zé)人簽字或簽章確認(rèn)的住宅工程質(zhì)量分戶驗收表，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位質(zhì)量驗收專用章。5）住宅工程質(zhì)量分戶驗收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗收。第二節(jié) 承接查驗組織架構(gòu)及職責(zé)一、承接查驗組織的成立物業(yè)承接查驗組應(yīng)根據(jù)專業(yè)細(xì)分，下設(shè)土建、電氣（包括強(qiáng)電及智能化）、給排水、園藝、物業(yè)資料等小組。項目承接查驗小組由管理處經(jīng)理提出具體的配置方案及計劃，由區(qū)域公司（或區(qū)域分公司）協(xié)助管理處成立。區(qū)域（分）公司人力資源部門負(fù)責(zé)承接查驗小組人員的調(diào)配。二、承接查驗小組職責(zé)1、負(fù)責(zé)編制承接查驗方案并組織實施；2、負(fù)責(zé)具體實施建筑、裝修、配套設(shè)施、設(shè)備等方面的承接查驗工作，詳細(xì)填寫各類承接查驗表格；

6、 3、負(fù)責(zé)物業(yè)項目相關(guān)資料承接手續(xù)辦理（工程竣工圖、竣工承接查驗資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、工程質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等等）； 4負(fù)責(zé)整理、歸類承接查驗中的問題； 5、負(fù)責(zé)提交承接查驗報告給建設(shè)單位，并與監(jiān)理公司、施工單位保持溝通，負(fù)責(zé)落實發(fā)現(xiàn)問題的處理結(jié)果；6、管理處責(zé)任人負(fù)責(zé)簽署正式承接的物業(yè)文件；7、區(qū)域公司應(yīng)書面授權(quán)管理處經(jīng)理進(jìn)行共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、檔案資料交接手續(xù)簽字辦理。三、承接查驗小組分工為確保項目的承接查驗順利進(jìn)行，管理處應(yīng)與建設(shè)單位工程部、監(jiān)理公司、各施工單位協(xié)商成立承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組，具體如下：1、承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組組 長： 副組長： 組 員： 2、承接查驗分工情況如下

7、：組 別組員給排水土 建電 氣環(huán)境其他配套3、承接查驗小組聯(lián)系電話序 號姓 名電 話序號姓 名電 話15263748第三節(jié) 承接查驗前的準(zhǔn)備工作一、承接查驗應(yīng)具備的條件1、建設(shè)工程全部施工完畢，并已竣工查驗合格；2、供電、給排水、供暖、消防、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；3、有關(guān)部門對樓棟、戶編號已經(jīng)確認(rèn)。4、承接查驗注意事項1）承接查驗雖然是以竣工查驗合格為前提，但承接查驗是對每一細(xì)節(jié)進(jìn)行檢驗（如衛(wèi)生間地漏排水不暢等等）。2）承接查驗必須堅持合格一項承接一項的原則。3）承接查驗一定要寫明承接日期，以便劃清責(zé)任界線。二、承接查驗前的準(zhǔn)備工作1、人員的準(zhǔn)備承接查驗前根據(jù)承接查驗物業(yè)的類型特點、與建設(shè)

8、單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。2、工具的準(zhǔn)備承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體的情況提前準(zhǔn)備好所需的檢驗設(shè)備和工具。工具清單如下：序 號物料（工具）名稱配備數(shù)量用 途1對講機(jī)組員聯(lián)絡(luò)用2兩極插頭試驗戶內(nèi)電源插座3三極插頭試驗戶內(nèi)電源插座4膠 管每根20米，引水試驗地漏5水 桶提水試驗地漏6打壓機(jī)水系統(tǒng)打壓試驗7查驗記錄表查驗記錄8線號筆校驗用戶電表9園珠筆查驗記錄10可寫膠布貼鑰匙房號11單強(qiáng)夾便攜記錄表12A4復(fù)寫紙復(fù)寫記錄13工具現(xiàn)場使用14工具包便于物品攜帶15安全帽安全防護(hù)16小錘檢查空谷17彩色粉筆白、紅、綠色，標(biāo)注質(zhì)量缺陷位置

9、18記錄本記錄19標(biāo)簽紙貼電表開關(guān)20燈頭試電21膠質(zhì)線0.5平方22電筆查驗水表及電表23小手電筒查驗水表及電表24驗電器試驗戶內(nèi)電源插座2515A轉(zhuǎn)10A轉(zhuǎn)換插頭試驗空調(diào)插座26膠袋及細(xì)沙衛(wèi)生間閉水試驗用27鋼筋（1.2米長）檢查地面及天花空鼓3、資料的準(zhǔn)備根據(jù)移交單位申請查驗所提供的資料（如竣工圖、設(shè)備清單、設(shè)備調(diào)試運行記錄等），編制查驗所涉及內(nèi)容的各種表格，并制定查驗計劃和查驗工作流程，承接查驗表格詳見附件。（詳見附件1.13.1房屋主體承接查驗記錄、1.13.2公共配套設(shè)施承接查驗記錄、1.13.3供配電系統(tǒng)承接查驗記錄、1.13.4給排水系統(tǒng)承接查驗記錄、1.13.5暖通系統(tǒng)承接查

10、驗記錄、1.13.6消防系統(tǒng)承接查驗記錄、1.13.7樓控系統(tǒng)承接查驗記錄、1.13.8綜合布線系統(tǒng)承接查驗記錄、1.13.9監(jiān)控系統(tǒng)承接查驗記錄、1.13.10電梯承接查驗記錄、1.13.11門禁系統(tǒng)承接查驗記錄、1.13.12通信及安防系統(tǒng)承接查驗記錄、1.13.13工程遺留問題統(tǒng)計表）三、承接查驗依據(jù)ZBP30001-90房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范GBJ232

11、電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范CJB13危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)四、承接查驗要求及方法（下面用電氣照明裝置做例子，其它可從相關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)或物業(yè)C版體系標(biāo)準(zhǔn)來做）1、電氣照明裝置（燈具、插座、開關(guān)等）1）一般要求：a)燈具的安裝應(yīng)符合設(shè)計的規(guī)定，當(dāng)設(shè)計無明確規(guī)定時，應(yīng)符合下列要求：在磚石結(jié)構(gòu)中安裝電氣照明裝置時，應(yīng)采用預(yù)埋吊鉤、螺栓、膨脹螺栓、尼龍塞或塑料塞固定，嚴(yán)禁使用木塞，當(dāng)設(shè)計無明確規(guī)定時，上述固定件的承載能力應(yīng)與電氣裝置的重量相匹配。在危險性較大及特殊危險場所，當(dāng)燈具距地面高度小于2.5m 時，應(yīng)使用額定電壓為36V 及以下的照明燈具，或采取保護(hù)措施。布置和

12、選用燈具時，應(yīng)考慮維修方便和使用安全，并根據(jù)周圍環(huán)境條件選用。燈具等配件應(yīng)齊全，并應(yīng)無機(jī)械損傷、變形、油漆脫落和燈罩破裂等缺陷。燈具不得直接安裝在可燃構(gòu)件上，當(dāng)燈具表面高溫部位靠近可燃物時，應(yīng)采取隔熱、散熱措施。b）插座的安裝應(yīng)符合設(shè)計的規(guī)定，當(dāng)設(shè)計無明確規(guī)定時，應(yīng)符合下列要求：當(dāng)不采用安全型插座時，幼兒園、小學(xué)校等兒童活動場所安裝高度不小于1.8m，同一場所安裝的插座高度應(yīng)一致。辦公樓、民用住宅室內(nèi)的安裝高度距地面不應(yīng)小于0.3m，特殊場所暗裝的插座不應(yīng)小于0.15m，同一室內(nèi)安裝的插座高度差不應(yīng)大于5mm，并列安裝的相同型號的插座高度差不應(yīng)大于1mm。落地插座應(yīng)有牢固可靠的保護(hù)蓋板。在潮濕

13、場所，應(yīng)采用密封良好的防水防濺插座。C）開關(guān)的安裝應(yīng)符合設(shè)計的規(guī)定，當(dāng)設(shè)計無明確規(guī)定時，應(yīng)符合下列要求：開關(guān)安裝的位置應(yīng)便于操作，開關(guān)邊緣距門框的距離應(yīng)為 0.15m0.5m，開關(guān)距地面高度為1.3m,，拉線開關(guān)高度應(yīng)為2m3m，且拉線出口應(yīng)垂直向下。并列安裝的相同型號開關(guān)距地面高度應(yīng)一致，高度差不應(yīng)大于1mm，同一室內(nèi)安裝的開關(guān)高度差不應(yīng)大于5mm，并列安裝的拉線開關(guān)的相鄰間距不應(yīng)小于20mm。相線應(yīng)經(jīng)開關(guān)控制，民用住宅嚴(yán)禁裝設(shè)床頭開關(guān)。暗裝的開關(guān)面板應(yīng)緊貼墻面，四周無縫隙，安裝牢固，表面光滑整潔、無碎裂、劃傷，裝飾帽齊全。b) 查驗方法：照明系統(tǒng)通電，燈具回路控制應(yīng)與照明配電箱及回路的標(biāo)識

14、一致，開關(guān)與燈具控制順序相對應(yīng)，插座接線順序正確，風(fēng)扇的轉(zhuǎn)向及調(diào)速開關(guān)應(yīng)正常。公用建筑照明系統(tǒng)通電連續(xù)試運行12小時，民用住宅照明系統(tǒng)通電連續(xù)試運行6小時。所有照明燈具均應(yīng)開啟，且每2小時記錄運行狀態(tài)1次，連續(xù)試運行時間內(nèi)無故障。檢查制造廠提供的圖紙資料和文件：產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙以及備品備件、專用工具等。第四節(jié) 承接查驗計劃管理處制定承接查驗計劃，讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。承接查驗計劃表承接查驗項目計劃時間責(zé)任人承接查驗內(nèi)容備注*項目（公共、室外）室外土建、漆料包括天面、道路消防給排水包括泵房、燃?xì)夤艿离姎獍ū芾紫到y(tǒng)電梯空調(diào)綠化第五節(jié) 承接查驗程序一、基本承接查

15、驗程序1、建設(shè)單位工程部書面通知管理處（長城物業(yè)）進(jìn)行承接查驗（單項工程承接查驗或全部工程承接查驗）；2、管理處召開承接查驗專題會議，組建承接查驗小組；3、建立承接檢驗項目一覽表以及資料交接一覽表；4、根據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、原設(shè)計要求等制定針對性的承接查驗標(biāo)準(zhǔn)；5、根據(jù)資料交接一覽表，要求提供所需資料；如提供資料不齊全，必須做出書面承諾具體提供時間；6、建設(shè)單位工程部所需提供的資料到位后，管理處制定承接查驗計劃以及日程安排書面通知建設(shè)單位工程部；7、管理處組織有關(guān)人員進(jìn)行初次承接查驗工作；8、將承接查驗中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷分類報告建設(shè)單位工程部處理；9、配合建設(shè)單位工程部組織各施工單位實施整改，各施工

16、單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成整改項目，如為重大整改維修項目，不能及時完成，應(yīng)書面承諾具體完成時間；10、建設(shè)單位工程部書面通知管理處進(jìn)行承接查驗復(fù)驗（質(zhì)量缺陷的針對性地再承接查驗）；11、全面承接查驗合格后，填寫物業(yè)的交接記錄，接收所有鑰匙。二、承接查驗流程三、房屋、設(shè)備設(shè)施移交原則1、交接雙方的責(zé)任1）為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按要求提前做好房屋查驗準(zhǔn)備，房屋竣工驗收后，及時提出承接查驗申請。管理處應(yīng)按約定時間進(jìn)行查驗。經(jīng)查驗符合要求，管理處應(yīng)在7日內(nèi)簽署查驗合格憑證，分步分項及時辦理交接手續(xù)，并將全部檔案資料、所有的鑰匙、備件和專用工具移交管理處。2）未經(jīng)承接的新建房屋一律不得使用。3）承接

17、查驗時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。4）房屋承接交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由管理處會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由承接查驗負(fù)責(zé)處理。5）對承接的房屋質(zhì)量有爭議而又不能協(xié)商解決時，雙方均可請房屋所在地的質(zhì)檢部門進(jìn)行復(fù)驗裁決。四、拒絕查驗對以下情況，管理處有權(quán)拒絕承接物業(yè)（如建設(shè)單位認(rèn)可現(xiàn)狀，同意管理處代管免責(zé)情況除外），對以下情況嚴(yán)重違反國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范；1、未能通過有關(guān)政府職能部門的驗

18、收；2、工地與交付物業(yè)不能有效隔離；3、機(jī)房不能完全獨立封閉；4、其他可能危及設(shè)備正常運行和入住人身安全的物業(yè)。五、缺陷整改對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)等情況，管理處將會做詳細(xì)的缺陷記錄，以供建設(shè)單位進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對問題比較嚴(yán)重，則向建設(shè)單位建議暫緩交接，待整改完成后重新查驗。六、試運行若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理處一般僅做實物驗收，并嚴(yán)格按建設(shè)單位的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由建設(shè)單位把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除管理處人為原因外

19、，責(zé)任由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。第六節(jié) 工程資料的移交一、資料的分類1、產(chǎn)權(quán)資料2、竣工驗收合格證明資料3、工程技術(shù)資料4、其它資料二、工程移交清單項目承接查驗合格簽署承接文件后，管理處編制樓宇資料移交清單，根據(jù)清單清點移交資料。對于未移交的資料及時跟蹤，確保資料移交完整。移交資料必須包括以下內(nèi)容：1、產(chǎn)權(quán)資料 1）項目批準(zhǔn)文件；2）用地批準(zhǔn)文件；3）建筑執(zhí)照； 4）拆遷安置資料； 5）業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單 2、政府承接查驗合格資料1）建筑工程竣工承接查驗合格證書；2）建筑消防承接查驗合格證書；3）完善配套辦公室項目綜合承接查驗合格證書； 4）燃?xì)夤こ坛薪硬轵灪细褡C書；5）用電許可證；

20、6）供用電協(xié)議書；7）衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；8）電視公用天線合格證；9）電梯使用合格證；10）電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)承接查驗合格證書。注：煤氣、電話有線電視由城市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及承接查驗。 3、工程技術(shù)資料 1）竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2）地質(zhì)勘察報告；3）工程合同及開、竣工報告； 4）工程預(yù)決算分項清單；5）圖紙會審記錄； 6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）； 7）隱蔽工程承接查驗簽證； 8）沉降觀察記錄；9）竣工承接查驗證明書；10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；12）水、電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；13）砂漿、混凝土試塊試壓報告； 14）供水、供暖的試壓報告。4、其它資料：1）電梯使用合格證（原件）；2）用電協(xié)議書（原件）；3）用電許可證（原件）；4）用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表（原件）；5）衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證（原件）；6）燃?xì)夤艿朗褂迷S可證（原件）。7）參與建設(shè)該項目的設(shè)計，工程監(jiān)理及所有