基于ISM房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制影響因素研究

1、基于ism房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制影響因素研究摘要：通過(guò)文獻(xiàn)梳理和對(duì)專(zhuān)家的調(diào)研，在確定影響房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制因素的基礎(chǔ)上，構(gòu)建解釋結(jié)構(gòu)模型，對(duì)影響 因素作半定量化分析，并分層使其結(jié)構(gòu)化，明確各個(gè)因素之 間的相互關(guān)系，在此基礎(chǔ)上，深入分析這些因素對(duì)房地產(chǎn)成 本控制的影響作用，為更好的進(jìn)行成本控制提供定量化決策 依據(jù)。abstract： through literature rewiew and research of experts and on the basis of determining the cost control factors which impact real estate de

2、velopment, the interpretive struetural modeling ( ism ) is constructed to make semi-quantitative analysis of influencing factors and to layer it structuring. make clear the interaction between the various factors relationship. on this basis, the effet of these factors on the real estate cost control

3、 is analyzed indepth to provide a quantitative foundation for decision making for better cost control.關(guān)鍵詞：解釋結(jié)構(gòu)模型；成本控制；房地產(chǎn)key words： ism； cost control； real estate 中圖分類(lèi)號(hào)：f293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)：1006-4311 (2013) 02-0154-030引言隨著國(guó)家宏觀調(diào)控形勢(shì)的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度日 趨激烈。因此，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化成本管理，做好成本的預(yù)測(cè)、 計(jì)劃、控制、核算、分析等工作已成為其生存的必要條件。 而成本控制

4、無(wú)疑是其戰(zhàn)略成本規(guī)劃管理的核心內(nèi)容之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有涉及的環(huán)節(jié) 多，部門(mén)廣，成本構(gòu)成極其復(fù)雜，影響成本控制的因素多等 特點(diǎn)，所以做好成本控制就必須抓住影響成本的關(guān)鍵因素， 從而制定相應(yīng)的措施加以管控。本文擬采用解釋結(jié)構(gòu)模型 (ism),在文獻(xiàn)梳理的前提下，找到影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控 制的關(guān)鍵因素，并依據(jù)各個(gè)因素對(duì)于成本控制的影響程度劃 分不同層次，展開(kāi)深入細(xì)致地分析，尋找復(fù)雜影響因素之間 的關(guān)系，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制提供參考和借鑒。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制影響因素的確定1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制影響因素文獻(xiàn)梳理 徐薇華指 出實(shí)施成本控制就要對(duì)承包商和材料供應(yīng)商進(jìn)行控制，并且 要

5、嚴(yán)格工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，同時(shí)加強(qiáng)采購(gòu)管理，因而 明確了工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、采購(gòu)等是實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 控制要關(guān)注的因素；張媛媛強(qiáng)調(diào)了設(shè)計(jì)階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本控制的巨大影響，認(rèn)為設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接關(guān)系著成本 控制的效果；杜燕蓉則通過(guò)組織的相關(guān)措施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本進(jìn)行管理控制，說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)組織、管理體系的構(gòu)建 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的積極作用；朱國(guó)榮在梳理了房地 產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理資金占用額大、風(fēng)險(xiǎn)大、管理難度大等特點(diǎn) 后，重點(diǎn)分析了財(cái)務(wù)管理中成本把控欠缺的問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn) 企業(yè)的不利，從而讓我們認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本控制的重要影響；路偉站在全壽命周期成本控制的角度， 認(rèn)為房地

6、產(chǎn)企業(yè)缺乏成本控制觀念對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控 制是不利的；唐麗春在新形勢(shì)下給出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié) 成本控制的措施中，提到施工中合同管理、銷(xiāo)售費(fèi)用的控制, 揭示了營(yíng)銷(xiāo)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的影響因素；從梁建娥 論述的房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本的特點(diǎn)中可以看出，房地產(chǎn)企業(yè) 納稅范圍廣，并且金額大，可以占到企業(yè)收益總額的50%以 上，所以稅務(wù)規(guī)劃將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制具有深遠(yuǎn) 意義。通過(guò)以上文獻(xiàn)的梳理我們發(fā)現(xiàn)：大多數(shù)學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn) 成本控制的研究采用定性分析方法為主，主張從管理、經(jīng)濟(jì)、 合同等方面進(jìn)行控制；文獻(xiàn)中對(duì)于影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制 的關(guān)鍵因素各個(gè)學(xué)者的觀點(diǎn)比較一致，例如都認(rèn)為設(shè)計(jì)質(zhì)量 的好壞對(duì)

7、于后期施工階段成本控制起著至關(guān)重要作用，資金 成本的控制直接影響開(kāi)發(fā)成本的管理等。然而文獻(xiàn)論述的成本控制大部分只涉及策劃、設(shè)計(jì)或者 施工的某一個(gè)階段，只針對(duì)于某些具體的如工程變更等影響 因素進(jìn)行了研究，提出相應(yīng)成本控制策略，缺乏對(duì)房地產(chǎn)全 過(guò)程的系統(tǒng)控制模式的研究。1. 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制影響因素分析 通過(guò)文獻(xiàn)的梳 理，本文歸納了影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的12個(gè)因素，并 將之劃分為三個(gè)維度，如表1所示。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制影響因素ism模型構(gòu)建解釋結(jié)構(gòu)模型(ism)是分析復(fù)雜系統(tǒng)的一種方法，通 過(guò)把復(fù)雜系統(tǒng)分解成若干子系統(tǒng)，利用人們的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)，借 助計(jì)算機(jī)的幫助，把研究系統(tǒng)構(gòu)建成為一個(gè)多級(jí)遞階

8、結(jié)構(gòu)模 型，進(jìn)而清晰地把握系統(tǒng)各因素之間的關(guān)系。2. 1建立鄰接矩陣通過(guò)上述文獻(xiàn)研究，在對(duì)房地產(chǎn)成 本控制方面的專(zhuān)業(yè)人士調(diào)查的基礎(chǔ)上，最終形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本控制影響因素之間的關(guān)系如表2所示。其中，表2中當(dāng)i = j時(shí)，kij = l；當(dāng)ihj時(shí)，相關(guān)字 母的意義及數(shù)值轉(zhuǎn)換如表3所示。根據(jù)表2和表3,得到鄰接矩陣a,如表4所示。2.2求解可達(dá)矩陣由鄰接矩陣a,運(yùn)用布爾代數(shù)運(yùn)算法 則，可設(shè)i為單位陣，求解(a+i) p,當(dāng)(a+i) p二(a+i) p-1 (pwn)時(shí)，停止運(yùn)算，得到(a+i) pt為可達(dá)矩陣r, 見(jiàn)表5o對(duì)可達(dá)矩陣r劃分層次，由ism-陣上作業(yè)法可知，分層步驟如下: 根據(jù)表5

9、, k10和k11相同，故劃去k11的行和列。 然后去掉主對(duì)角線(xiàn)上的全部“1”，得到縮減的矩陣r1； 由于矩陣r1中k9和k4行全部為0,所以劃去其行列，得到 矩陣r2；矩陣r2中k5、k6和k8行全部為0,所以劃去 其行列，得到矩陣r3；矩陣r3中k3和k10行全部為0, 所以劃去其行列，得到矩陣r4；矩陣r4中ki、k2和k7 行全部為0,所以劃去其行列，得到矩陣r5；經(jīng)過(guò)上述步驟 可以把縮減矩陣r1劃分為五個(gè)層次。按照上述層次重新排 列矩陣r1得到矩陣r6,如表6所示。 由矩陣r6可以 看出，k10對(duì)于k4的影響屬于躍層關(guān)系，可以通過(guò)k6實(shí)現(xiàn), 故k10行k4列相交的元素1可歸為0,同理

10、，k7行k4列相 交的元素1可歸為0,依次類(lèi)推，表6中陰影部分的1均可 歸為0,最終得到骨架矩陣r0見(jiàn)表7。由骨架矩陣r0,按照因素之間的層次及可達(dá)路徑，最終 繪制出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制影響因素ism模型，如圖lo3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制影響因ism模型分析3. 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制影響因素分析由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本控制ism模型可知，開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理維度、期間維度、 實(shí)施維度各個(gè)影響因素之間存在遞階的層次關(guān)系，成本控制 工作的成敗與否是這些因素綜合作用的結(jié)果。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的實(shí)施環(huán)節(jié)參與方多、周期長(zhǎng)、不可預(yù) 見(jiàn)因素層出，使得工程簽證頻發(fā)，最終導(dǎo)致成本處于失控狀 態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金占用

11、額大、利息 高，所以資金管理的好壞直接關(guān)系到資金成本的高低，進(jìn)而 決定著企業(yè)的生存和發(fā)展。由模型的第一層可以看出，工程 簽證和資金成本直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制，這一結(jié)論與 企業(yè)實(shí)際情況一致。 模型的第二層中設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞將直接影響工程簽 證的發(fā)生與否。稅務(wù)規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃的合理到位對(duì)于減少資 金成本有至關(guān)重要的作用。第四層中采購(gòu)和裝修方案的選擇 具有強(qiáng)連通關(guān)系，平衡兩者之間的關(guān)系無(wú)論對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)策劃還 是成本控制都會(huì)起到良好的作用。 依據(jù)項(xiàng)目特征選擇組織結(jié)構(gòu)和進(jìn)行開(kāi)發(fā)前的策劃，與 成本控制觀念處于模型的底層，說(shuō)明它們是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本控制深層次的因素，依據(jù)組織，加強(qiáng)成本控制觀念，做 好前期規(guī)劃

12、將對(duì)成本控制起著基礎(chǔ)性的影響。3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施從系統(tǒng)論的角度看，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制是一個(gè)連續(xù)的需要多個(gè)部門(mén)共同參與的 系統(tǒng)，所以做好成本控制不僅要從開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，針對(duì)各 個(gè)因素制定專(zhuān)門(mén)的措施加以控制，而且要從全局出發(fā)，制定 相應(yīng)的管理制度，推進(jìn)先進(jìn)的管理方法。具體措施如下：通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，推行限額設(shè)計(jì)，開(kāi)展價(jià)值工程等 方法加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制，盡量減少施工中由于設(shè)計(jì)變更而增 加的工程簽證；從稅務(wù)規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度尋求降低資金 成本的途經(jīng)，結(jié)合合理的籌資方案，從而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò) 程中的資金成本。 嚴(yán)把合同管理關(guān)口，做好戰(zhàn)略性材料供應(yīng)商的選擇， 使采購(gòu)成本、材料成本處于受控狀態(tài)。

13、結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)及裝修 風(fēng)格等因素，制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)方案，在滿(mǎn)足項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)要求的 前提下尋求成本降低的可能。 構(gòu)建與項(xiàng)目類(lèi)型相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織，重視項(xiàng)目 前期策劃，提高項(xiàng)目各參與方，參與人員的成本觀念，建立 目標(biāo)成本管理制度，加強(qiáng)責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本管理。4總結(jié)通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制影響因素的ism模型，理 清了影響成本控制的因素，并把因素之間復(fù)雜的關(guān)系進(jìn)行分 層遞階化，劃定了開(kāi)發(fā)過(guò)程中不同維度成本影響因素之間的 層次關(guān)系，明確各因素對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的影響，在 此基礎(chǔ)上，針對(duì)這些影響嘗試著提出不同的成本控制措施， 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制提供有力的參考。參考文獻(xiàn)：1 徐薇華.房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理一一以龍信房 產(chǎn)公司為例j.會(huì)計(jì)之友，2011, (5)： 32-36.2 張媛媛，王銀生.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制 j.財(cái)會(huì)研究，2011, (15).3 朱國(guó)榮淺析如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系j.財(cái)政監(jiān)督，2012, (3)： 17-19.4 杜燕蓉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的組織措施j. 山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2009